关于大通中心城区旧城改造[最终定稿]

第一篇：关于大通中心城区旧城改造

关于大通中心城区旧城改造金丰易居项目

国有土地拆迁成本的审计报告

时间：2011-08-08 10:56:02来源：作者：点击：

51根据区领导的要求，我局于2011年6月30日起对大通区中心城区旧城改造金丰易居项目国有土地拆迁成本有关情况进行了审计。审计中，审查了淮南金丰易居置业投资有限公司提供的相关资料，并就一些情况询问了有关人员。现将审计情况报告如下：

一、基本情况

“淮南市大通区中心城区旧城改造项目”是淮南市重点招商引资项目，淮南市计投资

[2003]239号文件批准立项，项目地处淮南城市的东南“门户”，是淮南城市规划副中心、城市发展战略“东进南扩”的桥头堡，具有良好生态环境的城市宜居区域。区域内淮南金丰易居项目占地面积842.76亩,2006年元月, 淮南金丰易居置业投资有限公司与淮南市国土资源局签订了国有土地出让合同，2009年取得国有土地拆迁许可证。

二、费用支付的审计情况

（一）经审计，实际发生费用支出12082.25万元，包括：

1、拆迁户430户，还原面积34184.03平方米，按安置房建筑成本1998.27元／平方米计算，实际成本计6830.9万元；

2、拆迁户货币补偿354.13万元；

3、缴纳流转税款383.87万元；

4、拆迁管理费用249.15万元；

5、支付区财政拆迁保证金2194.2万元;

6、田大路改造两侧拆迁费用2000万元；

7、区发改委委托代付拆迁费70万元。

（二）根据项目工程估算，尚待支付的拆迁费用约74282.11万元，包括：

1、剩余国有土地待拆迁安置住户约计1448户，面积156283.39平方米，考虑未来建筑成本提升等相关因素，共需安置成本约46885万元；

2、应缴纳流转税款2602.12万元；

3、区政府以北约100亩土地按实际测量摸底，有企业共6家，计16254.47平方米，约需支付货币补偿资金3334.10万元；

4、剩余国有土地约742.76亩企业办公用房34家，面积39914.48平方米；商业6家，面积12805.24平方米，共需支付补偿14227.49万元；

5、国有土地基础设施建设共需建设区内市政规划道路，建成后无偿移交政府约180835平方米，按单位建设成本400元／平方米，折合人民币7233.4万元。

经审计，实际支付和将来应付的拆迁费用共计86364.36万元，按土地面积842.76亩测算，单位土地成本计102.48万元／亩。

第二篇：广元市市城区旧城改造暂行办法

广元市市城区旧城改造暂行办法

第一章 总则

第一条 为加快市城区旧城改造步伐，进一步拓展城市空间、完善城市功能，改善人居环境，提升城市形象，根据有关政策和法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 旧城改造按照统一规划、配套建设，政府引导、业主自愿，多元主体、市场运作，集约节约、高效利用的原则实施。

第二章 改造规划

第三条 改造范围

市城区国有土地上以居住为主的房屋，陈旧破烂、生活环境差、基础设施配套严重不足、存在严重公共安全隐患等需要改造的区域（包括已撤销建制的城中村）。

第四条 规划编制

（一）市规划建设和住房局会同市国土资源局以及利州区人民政府、昭化区人民政府、广元经济技术开发区管委会，根据片区控制性详细规划，结合城市近期建设规划，编制市城区旧城改造规划，划定改造区域，明确规划指标、建设时序等，规划须经市城乡规划委员会审议并报市人民政府批准。

（二）改造规划编制前须充分征求改造区域群众意见并公示，批准后及时发布。第三章 区域分类及投资业主

第五条 旧城改造划分为重点改造区域和鼓励改造区域。

（一）重点改造区域由政府主导实施，可采取BT、招标（商）等市场化方式引进开发企业实施改造。

（二）鼓励改造区域由土地使用业主自行组织实施，涉及多业主的，应由相关居委会或街道办事处负责组织，推选产生改造项目业主委员会（以下统称改造业主），改造业主按照公开、公平、公正的原则，通过谈判或招商比选的方式选择开发企业（以下统称投资业主）联合开发改造。

第四章 改造程序

第六条 按照公布的旧城改造规划，改造区域内项目按以下程序报批：

（一）改造业主提出改造申请，并根据规划指标负责前期策划、规划等工作。

（二）改造业主依据物业管理相关法律法规召开全体业主大会征求改造意愿，改造区域内改造业主同意自行负责拆除原房并实施改造的户数须达到90%以上并签字确认。

（三）改造业主委托有相应资质机构出具项目改造房屋补偿安置方案和改造效益评估报告，并报建设主管部门备案。

（四）相关居委会或街道办事处对旧城改造项目进行公示，无异议后进行规划建设报建。重点改造区域内的项目按政府批准的方案（程序）实施。

第五章 相关政策

第七条 规划政策

（一）改造范围划定。不能单独提出规划条件、不能单独进行建设的地块，应整合规划改造。

（二）规划指标。在满足强制性技术规范和控制性详细规划的前提下，结合改造地块周边环境现状，给定相关规划指标。

（三）改造项目初始容积率及商住比的核定。按原权属证登记的地上建筑面积总和计算，已按原批准文件建成但未登记权属的，按原规划批准文件确定的容积率计算。

第八条 土地政策

（一）土地收益。在改造业主提交房屋安置补偿方案后，国土资源部门会同规划建设部门按给定的规划指标及改造业主应承担的基础设施配套、公共公益设施建设等对该改造项目的土地成本进行核算并计算楼面地价，若楼面地价低于类似地段市场楼面地价60%的，按补够60%的差价部分由改造业主向政府交纳，作为该项目应向政府缴纳的土地纯收益；若楼面地价高于类似地段市场楼面地价60%的，按最高不超过城市基础设施配套费标准减免等额的配套费。

（二）土地办证。土地收益可在办理土地证时缴纳，在符合规划建设要求的前提下可分期办证，分期办证时按办证面积缴纳土地收益。从办证之日起，新增商业、住宅按法定最高年限办理土地使用证。改造业主的补偿安置房按原有产权用途、性质及年限办理。

第九条 房屋补偿安置政策

房屋补偿安置政策严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）、《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》（广府发﹝2011﹞24号）、《广元市征地地上附着物补偿标准及住房拆迁安置办法》（广府发﹝2009﹞10号）等相关规定执行。

第十条 改造资金监管政策

投资业主在签订改造协议前，须缴纳不小于项目总投资20%的履约保证金，协议签订后转入由市（区）规划建设和住房局、改造业主、投资业主三方建立的共管资金账户，作为该项目的履约保障。在改造项目主体完工时，可将资金的一半用于该项目后期建设，待工程竣工验收交付使用后，剩余部分返还给投资业主。其财务费用计入土地成本。

第十一条 开发企业资质

开发企业取得开发资格后，应在广元市注册有相应资质要求的房地产开发公司。

第六章 项目管理

第十二条 改造项目按要求进行社会稳定风险评估。第十三条 按市、区两级分级管理，由规划建设部门牵头，建立从源头和过程的风险防控有效机制，加强对改造项目的全程监管，确保建设质量、安全，避免 “半拉子”工程。

第十四条 市国土资源局、市规划建设和住房局按照行业管理有关规定加强对房屋补偿安置工作的业务指导。

第十五条 利州区政府、昭化区政府、广元经济技术开发区管委会加强协调沟通和社会维稳工作，创造良好改造建设环境。

第七章 附 则

第十六条 本办法自发布之日起30日后施行。本办法施行中的具体问题由广元市人民政府法制办负责解释。

第三篇：旧城改造

旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。内容包括：①改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；②改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；③更新、调整城市工业布局；④更新或完善城市道路系统；⑤改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。当前旧城改造方案设计的趋向为：①保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展；②在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件，具有更加多样的组合方案。

旧城改造的创新理念

在对广州南华西骑楼街进行旧城改造过程中，广州环海集团以引进现代动漫元素的方式，把动漫风格与岭南特色的骑楼建筑完美融合，打造旧城改造的文化创新方式。动漫创意文化的纳入，将使广州骑楼街危破房改造达到修旧创新、独树一格的效果，为广州旧城改造项目树立典范。

第四篇：旧城改造

改造原因

城市旧居住区，是在一个城市的长期历史发展中，逐步形成的，也是城市各个历史时期的发展缩影。旧城一般指的是在市区的一些小区或者是厂房的改造,主要是因为这些小区和厂房年代久远,好多已经成为危房,所以必须实行改造,这种改造相对来说补偿要高一些。旧城区通常历史文化遗存比较丰富，历史格局和传统风貌比较完整，但同时也存在城市格局尺度比较小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比较高、基础设施比较陈旧、房屋质量比较差等问题。

编辑本段改造效果

通过旧城区改造，城市的各个方面都有较大的发展和变化。第一，旧城区道路网络基本建成，道路交通矛盾日益缓解；第二，公用配套设施供需总量基本平衡，服务供应结构得到优化；第三，城市环境质量得到有效控制，并呈改善趋势；第四，住宅长期短缺的矛盾得到根本性扭转，住宅建设飞速发展。编辑本段问题、矛盾

旧居住区改造是一个复杂的综合系统，它涉及到社会效益、经济效益、环境效益、文化效益等多方面的平衡与完善，关系到政府部门、房产开发商和普通居民的利益分配。由于旧居住区改造的系统性和复杂性，我国的城市旧居住区改造还面临着一些问题和矛盾：

一、对经济效益的过度注重和对社会效益的忽视；

二、传统改造手段的成本居高不下；

三、轻视文化效益——历史风貌和城市景观特色的丧失；

四、改造手段的单一和体制的不完善；

五、公众参与仍然薄弱。

编辑本段发展趋势

目前，我国城市旧居住区改造呈现多种模式、多个层次推进发展态势，改造模式由过去单纯的“旧区改造”转向“旧区再开发”。概括起来，现阶段我国城市的旧居住区改造呈现出以下趋势：

一、城市发展对经济和环境效益提出更高层次要求；

二、公众参与程度不断提升；

三、趋向法制化、民主化和多元化。

第五篇：旧城改造

探讨富民服装城对南充市旧城的改造

南充市旧城的现状

a.b.南门片区：旧城改造快速推进的条件

南门片区位处南充市顺庆区南门坝滨江生态走廊腹地，东连高坪，南通嘉陵，扼守三区交汇、两河中心的黄金地带。

此片区居民住的是大棚户，夏天燥热、冬天寒冷、居住条件十分恶劣，居民需要改善生活条件，旧城改造顺从民意。

此片区均是居住区，无商业形态，折迁成本低，可具操作性。

在滨江大道和玉带路的交汇处是新修的四桥。四桥的修建有利于缓解高坪到顺庆，嘉陵的交通压力，加强三区的沟通，符合城市规划。

b.西门片区：旧城改造难度主要的原因

西门片区主要以西门市场为中心。西门片区是旧城商业区，商铺折迁成本过高，只有降低该片区的商业价值，拆迁才具可操作性。

西门片区商圈形成，主要西门市场的带动。西门市场如果消亡，才能除低西门片区的商业价值。

西门市场产权的分割，形成众多的小业主。在改造中，各个小商户漫天要价，不支持政府的决策，使得西门市场的改造和发展步履艰难，成为政府的心病。面对这样的一个杂乱无序的片区，政府无从下手，无法改变现状，只得任其发展。西门片区成为了一个自生自灭的市场。

只有建成一个新的服装批发市场来刺激和加速西门市场的衰落，而西门市场的衰落将带动整个西门片区的衰落。

富民服装城在西门片区旧城改造中的作用

富民服装城是一个集服装市场，写字楼，住宿，停车场，客运等为一体的大型的服装市场。选址在人民南路和红花街之间的地段。

与西门市场相比，富民服装城购物环境舒适，价格比西门低三分之二，环境，交通非常便捷，取代西门市场指日可待。