房地产企业适用低税率的纳税策略

第一篇：房地产企业适用低税率的纳税策略

房地产企业适用低税率的纳税策略

我国房地产企业涉及到的主要税种有：营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、契税等。综合分析房地产企业应缴纳的各项税收及其政策规定，其计税依据具有一定的重复性。如房屋出租的营业税、房产税等都以租金收入为计税依据；销售不动产的营业税、土地增值税，以房地产销售价格计税或与此有关等。因此房地产企业的各项税收可以进行综合筹划，以形成连锁效应。房地产企业的主要税收筹划方法有：规避纳税义务、缩小税基、适用低税率、充分利用优惠政策等。本文重点针对房地产企业如何通过适用低税率的方法进行分析，并举例说明。

一、均衡申报各种房地产价格

同一家房地产企业开发的房地产有不同的档次，其市场定位不同，销售价格也不同，也就是说，既有低价格的普通住宅，又有中档住宅、高档住宅、别墅和写字楼，不同地区的开发成本比例因为物价或其他原因可能不同，这就导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，各类房地产的增值额和增值率都有差别。房地产的增值额和增值率是计算销售不动产业务应纳土地增值税的主要依据，而土地增值税实行超率累进税率，增值率越大，适用税率越高。在累进税率制度下，纳税的原则是应尽量避免收入呈波峰与波谷的大幅变化，不均衡的状态会加重企业的税收负担，较均衡的收入则能减轻税负。所以，为降低土地增值税税负，企业可以采取不单独核算的方法，将价格不同的房地产销售收入合并申报，以适用较低的土地增值税率；或者对各个开发项目的开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。

采取这种方法应注意，对于纳税人建造普通住宅出售、增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。对于企业开发的增值率不太高的普通住宅，应尽量控制在增值率20％范围内，以享受土地增值税的免税政策。

例如某房地产公司1999年同时开发四个项目。项目1为安居工程住房，可扣除项目为2，000万元，营业收入2，500万元；项目2为普通住宅，可扣除项目为2，500万元，营业收入3，900万元；项目3为别墅住宅，可扣除项目为3，000万元，营业收入为 8，000万元；项目4为写字楼，可扣除项目6，000万元，营业收入20，000万元。可扣除项目总和为 13，500万元，营业收入总和34，400万元。下面分别对这四个项目应纳的土地增值税进行计算。

项目1：增值额＝2，500－2，000＝500(万元)，增值率＝500÷2，000＝25％，取第一档税率30％，应纳土地增值税税额＝500×30％＝150(万元)。

项目2：增值额＝3，900－2，500＝1，400(万元)，增值率＝1，400÷2，500＝56％，取第二档税率40％和速算扣除系数5％，应纳土地增值税税额＝1，400×40％－2，500×5％＝560－125＝435(万元)。项目3：增值额＝8，000－3，000＝5，000(万元)，增值率＝5，000÷3，000＝167％，取第三档税率50％和速算扣除系数15％，应纳土地增值税税额＝5，000×50％－3，000×15％＝2，050(万元)。

项目4：增值额＝14，000，增值率＝14，000÷6，000＝233％，取第四档税率60％和速算扣除系数 35％，应纳土地增值税税额＝14，000×60％－6，000×35％＝8，400-2，100＝6，300(万元)。

应纳土地增值税总额为：150＋435＋2050＋6300＝8，935(万元)。

若对上述经济行为进行重新安排，将项目1的营业收入核算为2，350万元，可扣除项目仍为2，000万元；项目2、3、4合并核算，可扣除项目共11，500万元，营业收入共32，050万元。再对这些工程应纳土地增值税进行计算。

项目1：增值率(2，350－2，000)÷2，000＝17．5％，免征土地增值税。

项目2、3、4：增值率(32，050－11，500)÷ 11，500＝20，550÷11，500＝178．7％，适用第三档税率50％和速算扣除系数15％，应纳土地增值税税额＝20，550×50％－11，500×15％＝10，275×1，725＝ 8，550(万元)。

应纳土地增值税总额为8，550万元，较之筹划前，企业税负得到了有效降低。

实践证明，平均费用分摊是抵消增值额、减轻税负的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而有效地减轻税负。

二、变中介为工程转包

房地产施工对于建设单位而言，由于涉及金额大，工程使用年限长，属于单位的重要投资项目，需要在合同签订前对施工单位作充分的了解，有时还需要相关单位作为中介或者担保。中介或者担保方是要

收取一定的费用或者佣金的，其收入属于提供服务业应税劳务收入，应按照5％的营业税率缴纳营业税。对于规模较大、施工要求复杂的房地产工程，需要由不同的专业施工单位进行分工合作，但为了便于管理，一般由一家具有资金和技术实力的施工单位总承包，然后再由总承包单位分包给其他施工单位。总承包单位和分包单位取得的承包收入属于提供建筑业应税劳务收入，应按照3％的营业税率缴纳营业税。其中，总承包单位以其获取的实际收入，即全部承包价款减去付给分包人的价款后的余额为营业额，按 3％的税率缴纳营业税。

从以上分析可以看出，促成施工单位和建设单位签约的中介方同总承包单位在缴纳营业税方面，适用的营业税税目和税率不一样，营业税税负也不一样。获取中介收入的营业税税负重于获取承包收入的总承包单位税负。

那么，这两者之间是否可以转换呢?应该说，总承包单位以其资历和实力获取工程承包资格，再部分转包给其他施工单位，具有中介的性质。如果中介方也具有施工能力和施工资格，就应该尽力避免获取中介收入，或者将中介收入转化为承包收入。这就为进行税收筹划提供了很好的契机。

例如，某建设单位要上马一项建筑工程，需找一施工单位承建。在某工程承包公司的组织安排下，施工单位A最后中标，于是，建设单位与施工单位A签订了承包合同，合同金额为210万元。另外，施工单位A还支付给该工程承包公司10万元的中介服务费用。此时，该工程承包公司应按服务业的税率缴纳营业税，应纳营业税额为：100，000×5％＝5，000(元)。

若该工程承包公司进行筹划，让建设单位直接和自己签订合同，合同金额为210万元。然后，该工程承包公司再把此工程转包给施工单位A，转包价款 200万元。这样，该工程承包公司就适用建筑业税率缴纳营业税。其应纳营业税额为：(210－200)×10，000×3％＝3，000(元)

于是，通过筹划，这家工程承包公司可少缴 2，000元的营业税税款。

三、将销售房产业务转换为代建房业务

现行税法对不同的建房方式进行了一系列界定，其中包括对代建房方式的界定。代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。对于房地产开发公司来说，虽然取得了一定的收入，但由于房地产权属自始至终是属于客户的，没有发生转移，其收入也属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围，不用缴纳土地增值税。只需按照取得的手续费收入按“服务业”税目依5％的营业税率计征营业税。而根据现行税法规定，销售不动产业务应按照不动产的全额依5％的营业税率计征营业税，而且还要缴纳土地增值税。相比之下，手续费收入较不动产销售价格要低得多，也就是说，代建房业务的营业税负担低于销售不动产业务；同时，代建房业务不用缴纳土地增值税，因此代建房业务的税收负担比销售不动产业务的税收负担要低很多。因此在有条件的情况下，房地产开发企业将销售房产业务转换为代建房业务乃是避税筹划的明智之举。

关于房地产开发公司代建房的营业税问题，国家税务总局在1994年就专门发文明确，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，同时受托方与委托方实行全额结算(原票转交)，受托方只向委托方收取手续费，即符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司所取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税。否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。也就是说，代建房业务是由用房单位提供土地和资金委托房地产开发企业替其建房。

因此，房地产开发企业为减轻税负将销售房产业务转换为代建房业务须满足以下几个条件：

1．用房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划。即用房单位是建房的主体单位，它必须具有一定的经济实力，而不是零散的购房产。

2．房地产开发企业不垫付资金。房地产开发企业接受用房单位委托代建房，由委托方预付款项或者由建筑公司垫付资金，工程竣工后统一结算。为维护委托方的经济利益，房地产开发企业可以主动替委托方联系贷款或者其他筹集资金的渠道，并给予一定的利率补贴，以促成委托方预付款项。

3．受托方与委托方实行全额结算(原票转交)，受托方只向委托方收取手续费。

4．受托方与委托方要签定代建合同。

以上所有条件都必须要用房单位愿意配合房地产开发企业进行纳税筹划。为了使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利于客户也是可能的。如果用房单位与房地产开发企业的房产结算价格加上手续费不超过房地产开发企业自行开发房地产的销售价格，用房单位也不会有什么异议。

例如，某房地产开发公司拟建一幢写字楼出售给买房单位。经事先进行成本预核算，销售价格应为 8，000万元，各种可扣除项目金额为5，000万元。则该房地产开发公司应纳税为：

1．应纳营业税及附加：

该公司要根据写字楼销售价格8，000万元按销售不动产的5％税率缴纳营业税，按7％和3％的税率和费率缴纳城市维护建设税和教育费附加。

应纳营业税＝8，000×5％＝400(万元)；

应纳城市维护建设税＝400×7％＝28(万元)；

应纳教育费附加＝400×3％＝12(万元)。

2．应纳土地增值税：

土地增值额＝8，000－5，000＝3，000(万元)；

增值率＝3，000÷5，000＝60％；

适用40％的土地增值税率和5％的速算扣除系数；

应纳土地增值税＝3，000×40％－5，000×5％＝1，200－250＝950(万元)。

为降低纳税成本，房地产开发公司将其自有的土地使用权转让给买房单位，土地使用权转让价格 1，400万元。同时，房地产开发公司还与买房单位签订了综合大楼代建合同。建房过程由买房单位预付建设款项(房地产开发公司联系的贷款并且承担担保责任)。按照合同约定，工程结算价6，000万元，房地产开发公司另收代建手续费600万元。改变经营方式后，买房单位购置写字楼的成本由土地使用权转让价格(1，400万元)、工程结算价(6，000万元)及手续费(600万元)三部分构成，购置成本仍为8，000万元，与改变前的成本一致。

筹划后，房地产开发公司仅需要根据手续费收入按代理业5％的税率缴纳营业税及附加，不必缴纳土地增值税。

应纳营业税＝600×5％＝30(万元)；

应纳城市维护建设税＝30×7％＝2．1(万元)；

应纳教育费附加＝30×3％＝0．9(万元)。与筹划前相比，房地产开发公司的税收负担大为减轻。

文章来源：《中国房地产》

第二篇：汇总纳税企业所得税税率问题

汇总纳税企业所得税税率问题

跨地区汇总纳税企业，总机构所在地总部是高新生产型企业执行15%的优惠税率，跨省市的8家分支机构属于商贸企业，税务局说分支机构属于商贸企业不能享受15%的优惠税率，而应该执行25%的税率，对吗？

看国家税务总局公告2012年第57号吧。对于按照税收法律、法规和其他规定，总机构和分支机构处于不同税率地区的，先由总机构统一计算全部应纳税所得额，然后按本办法第六条规定的比例和按第十五条计算的分摊比例，计算划分不同秀财网税率地区机构的应纳税所得额，再分别按各自的适用税率计算应纳税额后加总计算出汇总纳税企业的应纳所得税总额，最后按本办法第六条规定的比例和按第十五条计算的分摊比例，向总机构和分支机构分摊就地缴纳的企业所得税款。

第三篇：房地产企业增值税税率汇总手册

总包工程支出

总包工程支出，应按照总包商的纳税人资格和计税方法的选择来区分。

1.1 总包商为小规模纳税人，进项税抵扣税率为3%。不过，总包商为小规模纳税人的可能性比较小。

1.2 总包商为一般纳税人 1.2.1进项抵扣税率为10%。1.2.2 清包工

（1）清包工（总包方采取简易计税），进项抵扣税率为3%。

（2）清包工（总包方采取一般计税），进项抵扣税率为10%。

分包工程支出

2.1 门窗 适用税率进项税率16%，安装工程11%或者3%。2.2 保温工程材料进项税率16%，工程施工11%或者3%。2.3地暖工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。2.4外墙涂料、瓷砖工程 材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。

2.5防水工程 材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。2.6智能化工程材料或者设备进项税率 16%，工程施工10%或者3%。2.7玻璃幕墙工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。

2.8配电箱 材料进项税率16%。2.9电梯 设备进项税率16%。工程物资

工程物资，由于工程材料物资种类繁多，所以分供商提供的增值税专用发票的适用税率也不尽相同。一般的材料物资适用税率是16%，但也有一些特殊情况：

3.1 木材及竹木制品，进项抵扣税率为13%、16%。属于初次生产农产品的原木和原竹，取得的发票可能会是农产品收购发票或销售发票，而非增值税专用发票，但同样可以抵扣进项税，适用税率为13%；而经过加工的属于半成品或成品的木材及竹木制品，取得的发票是增值税专用发票，适用税率一般是16%。

3.2 水泥及商品混凝土，进项抵扣税率为16%、3%。购买水泥和一般商品混凝土的税率通常为16%；但以水泥为原料生产水泥混凝土，就可以选择简易征收，征收率为3%。

3.3 砂土石料等地材，进项抵扣税率为3%。

生产企业自产的建筑用砂、土、石料以及自产砂、土、石料连续生产砖、瓦、石灰可以选择简易征收，适用税率为3% 机械使用费

4.1 外购机械设备进项抵扣税率为16%。

购买机械设备取得的增值税专用发票，可以一次性抵扣，但购买时要注意控制综合成本，选择综合成本较低的供应商。

4.2 租赁机械

4.2.1 租赁机械（只租赁设备），进项抵扣税率为16%，3%。

租赁设备，一般情况下适用税率为16%；但是若出租方以试点实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择简易计税方法计算缴纳增值税，使用征收率为3%。

4.2.2 租赁机械（租赁设备+操作人员），进项抵扣税率为10%。临时设施费

临时设施费，进项抵扣税率为16%。

工程项目发生的临时设施费用，例如购买的脚手架、活动板房、围墙等，这些费用的支出都是可以一次性抵扣的。绿化苗木

购买苗木，可以抵扣10%。装修装饰、样板间

购置的装饰材料---软装硬装，进项抵扣税率为16%。买房送家电 购置的家电等随房赠送物品，进项抵扣税率为16%。水费

水费，进项抵扣税率为10%、3%。

从自来水公司可以取得增值税专用发票，只能抵扣3%的进项税，从其他水厂购买的水，取得增值税专用发票，可抵扣10%的进项税。电费

电费，进项抵扣税率为16%。

电网公司直接开具的电费增值税专用发票可以抵扣；租赁房屋和施工现场业主的电表，应从出租方或业主方取得增值税专用发票，抵扣进项税。勘察勘探费用

勘察勘探费用，进项抵扣税率为6%。勘察勘探服务支出可以抵扣进项税。工程设计费

工程设计费用，进项抵扣税率为6%。小规模纳税人征收率3%。

设计费支出可以抵扣进项税。检验试验费

检验试验费，进项抵扣税率为6%。专业检测机构对样本进行检验和试验。电话费 电话费，进项抵扣税率为10%、6%。

电信业适用两档税率，基础电信服务适用税率为10%，增值电信服务适用税率为6%。

员工个人抬头发票无法取得增值税专用发票，无法抵扣进项税，带有福利性质的通信费补贴不允许抵扣进项税。企业的名义的电话费，取得专用发票可以抵扣。邮递费

邮递费，进项抵扣税率为6%。

快递费可以抵扣进项税，建议采用月结方式结算，较易取得增值税专用发票。报刊杂志

报刊杂志，进项抵扣税率为10%。

图书、报刊、杂志的适用税率可以抵扣，但是注意索要增值税专用发票。汽油费、柴油费

汽油费、柴油费，进项抵扣税率为16%。

汽车、机械使用的燃料费用，是施工过程中不可缺少的成本支出，这些支出的进项税是可以抵扣的。但司机师傅自己单独分次加油，可能无法取得增值税专用发票，需要统一办理加油卡，在加油后凭卡或者加油凭证，再开具增值税专用发票。供气供热费用 供气供热费用，进项抵扣税率为10%。

一般情况下，可以从供热企业拿到税率为10%的增值税专用发票；供热企业向居民免征增值税，不能抵扣。广告宣传费用

广告宣传费用，进项抵扣税率为6%。

公司支付的广告费、宣传费等可以抵扣进项税。中介机构服务费

中介机构服务费，进项抵扣税率为6%。

聘请专业的咨询、审计等中介机构的咨询费用都可以抵扣进项，注意要选择一般纳税人。会议费

会议费，进项抵扣税率为6%。

公司召开大型会议，应索取会议费增值税专用发票，如果分项列示服务，单独开具餐费的发票，餐费的进项税不能抵扣。培训费

培训费，进项抵扣税率为6%。

公司的培训支出，要向培训单位索要增值税专用发票。办公用品

办公用品，进项抵扣税率为16%。企业的办公用品支出，也是成本费用中比较经常发生的，如果是从其他个人处购买，无法取得增值税专用发票，从商场、超市或电商平台购买，能取得增值税专用发票。劳动保护费用

劳动保护费，进项抵扣税率为16%。

公司根据劳动法和国家有关劳动安全规程，用于改善公司生产人员劳动条件、防止伤亡事故、预防和消灭职业病等各种技术、保健措施方面开支的费用，例如给员工购买个人防护用具，安全用品等用品，进项税可以抵扣。但要与福利费进行区别，如果是福利费就不得抵扣。物业费

物业费，进项抵扣税率为6%。

物业费可以索要增值税专用发票抵扣，但必须是公司实际发生的。绿化费

绿化费，进项抵扣税率为16%、10%。

为了美化办公环境，自行购买绿色植物，适用税率10%；如果是租用绿植的，适用税率为16%。房屋建筑费

房屋建筑物，进项抵扣税率为10%、5%。

取得不动产，要区分对方不动产取得时间。在2016年5月1日之后取得的，适用税率为11%，公司可分两年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%；在2016年5月1日之前取得的，可以选择简易计税方法，适用5%的征收率。

租赁不动产，要区分对方不动产取得的时间，在2016年5月1日之后取得的，适用税率为11%；在2016年5月1日之前取得的，可以选择简易计税方法，适用5%的征收率。利息支出及贷款费用

利息支出及贷款费用，进项抵扣税率为6%。

银行贷款的利息支出，不能抵扣，与之相关的手续费、咨询费和顾问费都不允许抵扣。银行手续费

银行手续费，进项抵扣税率为6%。

办理转账，汇款时发生的手续费都可以抵扣，要向银行索取增值税专用发票。保险费

1、劳动保险费进项抵扣税率为6%、3%。

应取得税率6%（一般纳税人处取得）的增值税专用发票，进行进项税额抵扣。备注：人身保险除特殊工种职工支付的人身保险费外，暂不可抵扣。

2、车辆保险和不动产保险进项抵扣税率为6%、3%。应取得税率6%（一般纳税人处取得）或3%（小规模纳税人处取得）的增值税专用发票，进行进项税额抵扣。维修费

维修费，进项抵扣税率为16%、10%。

修理费用于有形动产的修理费用，如汽车修理费、机械设备的修理费为16%；而对于不动产的修理费税率是10%。税率（5种）：16%；10%；6%；0%。征收率（2种）：3%；5%。

1.税率16%：

提供加工、修理、修配劳务

销售或进口货物（除适用13%的货物外）提供有形动产租赁服务 2.税率10%：

自来水、暖气、冷气、热气、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品

粮食、食用植物油 国务院规定的其他货物

饲料、化肥、农药、农机、农膜、农业产品 3.税率10%

转让土地使用权、销售不动产、提供不动产租赁、提供建筑服务、提供交通运输服务、提供邮政服务、提供基础电信服务。

4.税率6%

金融服务 增值电信服务 现代服务（租赁服务除外）提供生活服务 销售无形资产 研发和技术服务 信息技术服务 文化创意服务 物流辅助服务 鉴证咨询服务 广播影视服务 商务辅助服务 其他现代服务 文化体育服务 教育医疗服务 旅游娱乐服务 餐饮住宿服务 居民日常服务 其他生活服务 5.零税率

国际运输服务 航天运输服务

向境外单位提供的完全在境外消费的相关服务 财政局和国家税务总局规定的其他服务 纳税人出口货物（国务院另有规定的除外）1.征收率3%

增值税征收率统一为3%（财政部和国家税务总局另有规定的除外）建筑业老项目简易征收率为3%；小规模纳税人增值税征收率为3%。

2.征收率5%

1、销售不动产：

（1）一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5% 的征收率计算应纳税额。（2）小规模纳税人销售其取得的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），按照 5% 的征收率计算应纳税额。

（3）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法的按照 5% 的征收率计税。

（4）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照 5% 的征收率计算应纳税额。

（5）其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），按照 5% 的征收率计算应纳税额。

2、不动产经营租赁服务：

（1）一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5% 的征收率计算应纳税额。

（2）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照 5% 的征收率计算应纳税额。

（3）其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照 5% 的征收率计算应纳税额。

（4）个人出租住房，应按照 5% 的征收率减按 1.5% 计算应纳税额。营改增新政文件 1.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（一个办法+三个规定）》-财税〔2016〕36号。

2.《关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知》-财税〔2016〕46号。

3.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》-财税〔2016〕47号。

4.《全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项（申报表）》——国家税务总局公告2016年第13号。

5.《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》——国家税务总局公告2016年第14号。

6.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》——国家税务总局公告2016年第15号。

7.《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》——国家税务总局公告2016年第16号。

8.《纳税人跨县（事、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》——国家税务总局公告2016年第17号。

9.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税增收管理暂行办法》——国家税务总局公告2016年第18号。

10.《关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》——国家税务总局公告2016年第19号。11.《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》——国家税务总局公告2016年第23号。

12.《关于发布增值税发票税控开票软件数据接口规范的公告》——国家税务总局公告2016年第25号。

13.《关于明确营改增试点若干征管问题的公告》——国家税务总局公告2016年第26号。

14.《关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》——国家税务总局公告2016年第27、30号。

第四篇：1.3纳税、税率教学设计

1.3纳税、税率 教学设计

【教学目标】

1.知道纳税的意义和税收的种类。理解税率的意义，会解决相关的实际问题。2.在解决实际问题的过程中，进一步体会数学知识间的内在联系，增强思维的深刻性。3.在用百分数解决实际问题的过程中，体会百分数与生活的密切联系，感受百分数在现实生活中的应用价值，提高学习百分数知识的兴趣。

【教学重难点】

重点：理解税率的意义

难点：解答与税率有关的实际问题，知道它们在工农业生产和日常生活中的作用。

【课时安排】1课时 【教学过程】

一、导入环节（2分钟）

（一）导入新课，板书课题

导入语：同学们，今天我们来学习纳税、税率的有关问题。（板书课题：纳税、税率）

（二）出示学习目标

过渡语：首先看一下这节课的学习目标。

1.我能知道纳税的意义和税收的种类。我能理解税率的意义，会解决相关的实际问题。2.在用百分数解决实际问题的过程中，我能体会百分数与生活的密切联系，感受百分数在现实生活中的应用价值，提高学习百分数知识的兴趣。

过渡语：为了达到目标，下面请大家按照自学指导的要求进行认真自学。

二、先学环节（15分钟）

（一）出示自学指导

认真看课本第10页信息窗3及第一个红点的内容，思考下面的问题： 1.纳税是怎么一回事？什么叫应纳税额？什么叫税率？ 2.怎样求税额？

3.如果按3%的税率缴纳营业税,“十一”黄金周期间彩虹谷景区应缴纳营业税多少万元? 要求：按自学指导的提示认真看书学习，把不会的知识记录下来。

（二）自学检测反馈

过渡语：刚才同学们自学的很认真，下面来检测一下同学们的学习效果。有信心吗？（教师巡视，搜集学生中的错误。）

1.完成课本第11页自主练习第1题。

2.将自学中遇到的疑惑记录下来准备全班交流。要求：认真读题，书写规范，坐姿端正。

（三）质疑问难

过渡语：请你将自学和检测过程中的疑惑提出来，请其他同学帮助解决。

三、后教环节（10分钟）

（一）出示学习任务和指导 1.纠正反馈指导

（1）小组内两两交换，互相检查，发现错误的用红笔标出来，然后改错。会的学生教不会的。让出现错误的学生说一下错的原因？如果说不出来，请其他同学帮助。

（2）全班交流自学指导及自学检测中的问题。随机抽取同学当小老师讲解自己解决问题的思路，其他同学质疑、反馈、点评。

（3）全班交流汇报，讨论解决出现的有代表性的问题。2.合作探究

税额的计算公式是什么？有关纳税额的计算与百分数问题有什么联系？ 学法指导：

（1）每个同学先独立思考，自主探索。（2）小组内交流自己的想法，形成统一的意见。（3）每个小组派代表汇报展示本组方法或探索过程。（4）其他小组反馈、点评、补充。

（二）预设生成和点拨

预设1：纳税是怎么一回事？什么叫应纳税额？什么叫税率？ 点拨：

纳税是根据国家税法的规定，按照一定的比率把集体或个人收入的一部分缴纳给国家。缴纳的税款叫做应纳税额。应纳税额与各种收入的比率叫做税率。

税收的种类：主要有增值税、消费税、营业税和个人所得税等几类。预设2：税额的计算公式是什么？ 点拨：税额=营业额×税率

预设3：有关纳税额的计算与百分数问题有什么联系？ 点拨：

有关纳税额的计算，这类问题实际上是“求一个数的百分之几是多少”的问题。点拨：

如果按3%的税率缴纳营业税,“十一”黄金周期间彩虹谷景区应缴纳营业税多少万元? 求黄金周期间曲阜市应上缴门票收入的营业税，就是求黄金周期间曲阜市门票收入营业额（即1150万元）的3%是多少。就是“求一个数的百分之几是多少”的解题方法，用乘法计算求出营业税。

算式：115×3%=3.45(万元)

四、训练环节（13分钟）

过渡语：下面来检验一下同学们对本节课知识的掌握情况，比比谁做的又对又快！1.完成课本自主练习11页第2题。2.完成课本自主练习12页第5题。

要求：先独立完成，然后集体展示交流、订正、改错。

课堂总结：这节课我们学习了什么叫应纳税额和什么叫税率及怎样求税率等问题，知道了求税 2

率实际是就是“求一个数的百分之几是多少”，同学们掌握了的都不错，本节课的优胜小组是（）组。

附:板书设计

1.3纳税、税率

税额=营业额×税率 115×3%=3.45(万元)答：应缴纳营业税3.45万元。

【教学反思】

第五篇：房地产企业纳税自查辅导提纲

房地产企业纳税自查辅导提纲

一、营业税

营业税自查应全面自查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。

（一）主营业务收入（自查重点）

1．销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。

（1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；

（2）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在帐外收入等情况。

（3）总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；（4）私改规划，增加销售面积的收入是否未按规定入账；（5）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否未按规定入账；

（6）拆迁补偿支出是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；（7）是否采取包销低价开票方式，少计收入。（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。）（8）收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；（9）向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。

2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。

3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税；

4.采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入；

5.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。

6.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。7.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税

（1）以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理；

（2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税；

（3）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。

（4）自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。

（5）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。

（二）其他业务收入 1.房屋出租收入

（1）出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。（2）出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入。

（3）以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。

（三）其他营业税涉税问题

1.利用自有施工力量建设房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。

2.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。

3.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，是否未按规定代扣营业税。

4.合作建房是否按税法规定足额纳税。

5.不符合条件的代建房行为，是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。

二、企业所得税

企业所得税的自查应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。

（一）收入项目

1、自查有无已办妥移交手续，按合同协议应全部收回售房款，因购房者原因未及时收回的，采取不及时入账的方式推迟收入的确认或者隐瞒收入的行为。

2、自查有无将已完工的产品进行出租，不按规定确认收入，并将实际取得的租金或营业收入在帐外循环或记入关联企业的行为。

3、自查有无按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款的行为。

4、自查有无销售收入确认不及时，长期挂在“预收款"账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税的行为。

5、自查有无整体转让“楼花”不作收入，即将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账的行为。

6、自查有无先租后售的收取的租金不记收入的行为。

7、自查有无以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋不作收入处理的行为。

8、自查有无合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理的行为。

9、自查有无将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、对外投资、分配给投资者，未视同销售的行为。

10、自查有无代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理的行为。

11、自查有无将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入的行为。

12、自查有无将其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等不入“营业外收入’的行为。

13、自查开发企业有无将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入往来账户的行为。

14、自查有无为减少产权过户时双方应缴纳的各项税费，采取虚报成交金额，协议少开或不开发票的手段，实现“双偷税”的行为。

15、自查有无提供虚假或不完整的销售面积，隐匿销售面积，隐瞒收入的行为。

16、自查有无提供虚假或不完整的销售面积，隐匿销售面积，隐瞒收入的行为。

17、自查有无以商品房抵付施工单位工程款，在账务处理上，将售房收入直接记入“应付账款”等往来科目，抵减应付工程款，从而达到少计收入的行为。

18、自查有无以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款的行为不视销售的行为

19、自查有无以商品房抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产的行为。

20、自查有无以完工房地产抵付职工奖励支出不视销售的行为。

21、自查有无购买房地产的企业或个人为房地产开发企业提供了货物或劳务，房地产完工以后，房地产开发企业就按“优惠价”向其出售房地产，用市场价与“优惠价”之间的差价来抵付应付款项的行为。

22、自查有无收取价外费用不计收入，在售房后，为客户提供的额外服务，如防盗门、封闭阳台等相关收入委托物管部门结算且长期挂帐，企业就合同房款作收入，价外费用形成帐外资金的行为。

23、自查有无采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入的行为。

24、自查有无利用内部认购，以较低的价格签订预售合同，一段时间后又以较高的售价进行转售，但合同签订的价格为预售合同价格，其差价实际上转入了企业账外收入的行为。

25、自查有无将开发的会所等产权转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入的行为。

26、自查有无售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入的行为。

27、自查有无将商品房低价销售给关联企业及关系户，少确认销售收入的行为。

28、自查有无让广告公司在开发地块上做一些广告牌取得广告费收入的情况，有的还盖一些临时用房进行出租取得租赁收入，未计入企业所得税应税收入的行为。

29、自查对于跨房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的行为。30、自查有无违约金收入不入账的行为。

31、借款给关联企业长期挂“应收账款”、“其他应收款”等往来账务，不按照独立企业往来结算应收利息。

32、自查有无将收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账的行为。

（二）预售收入项目

1、自查有无将预售房款记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款’’科目核算，长期挂账不结转收入的行为。

2、自查有无把预收购房款变为购房订金，或者垫付款项，不确认预售收入的行为。

3、自查有无混淆预售收入与销售收入的概念，选择预售收入转销售收入的时机，达到拖延纳税的目的的行为。

4、采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐的行为。

5、自查有无以收抵支，巧立门目，通过“其他应收或应付款”科目直接拨付工程款的行为。

6、自查有无分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账的行为。

（三）开发成本项目

1、自查有无将将购进土地进行三通一平后，进行评估，虚增土地成本，计入开发成本的行为。

2、自查有无虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费的行为。

3、自查有无跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目的行为。

4、自查有无签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费用的行为。

5、自查有无在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本的行为。

6、自查有无将开发项目全部发包给建筑施工企业，且合同中明确规定建筑材料由承包企业负担，但仍将为施工企业购买的建筑材料的票据在开发成本中列支的行为。

7、自查有无虚订虚假合同，取得虚开发票，虚列工程监理费的行为。

8、自查有无利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得的行为。

9、利用成本核算特点，通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的的行为。

10、自查有无向关联企业借款或者通过其他企业或个人拆借资金，超过同期银行利率部分利息支出，在开发成本中列支的行为。

11、自查有无虚列预提费用，多记成本支出的行为。如完工的开发产品房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工）应纳税所得额。实际工作中存在开发产品完工后，工程的结算成本仍然无法最终确定的情况，开发企业可以按照国税发[2006]31号第三十二条规定预提成本费用计入完工产品的计税成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。

例如，A公司出包给B建筑公司的高层住宅楼，双方签订的合同价款为3000万元，截至2009年12月31日，该住宅楼已经开始交付使用，但双方因故仍未最终办理结算，A公司只取得了B建筑公司出具的2000万元的建筑业发票。在这种情况下，A公司2009年必须计算完工开发产品计税成本，尽管该企业会计核算中预提了1000万元的B公司建安成本且有充分的相关证明资料，但是在计算已完工高层住宅楼计税成本时，只能按照2000+300（3000×10%）=2300万元计算，完工开发成本700万元是不能计入当企业所得税汇算清缴计税成本中的。

12、自查有无未取得合法凭证，以白条或收据列支成本的行为。

13、自查有无代收代付性质收费的相关支出列支成本的行为。

14、自查有无在开发成本中列支被征用土地的所在乡镇或单位向该企业额外摊派的费用的行为（收取这些费用大多使用收据，并多以公益发展基金、各种补偿费名目开具）。

15、自查有无在旧城改造时，上缴土地出让金时记入开发成本，在取得返还款项时并不冲减开发成本，造成企业虚增开发成本的行为。

16、自查有无政府各部门已经清理不再收取的费用，虚开开票据，虚列开发成本的行为。

17、自查有无利用虚假境外工程设计合同、发票等方式，虚列设计费，增大开发成本的行为。

18、自查有无设立关联的施工单位，签订虚假的施工合同，并开具虚假的建安发票，虚构资金流向，虚增开发成本的行为。

19、自查有无将资本性支出在开发成本中支出的行为。20、自查有无其他虚增开发成本的行为。

（四）期间费用税前扣除项目

1、自查有无将开发费用列入期间费用的行为。

2、自查有无向“资本弱化”现象，向关联企业借款利息全额在税前扣除的行为

3、自查有无向关联企业借款或者通过其他企业或个人拆借资金，超过同期银行利率部分利息支出，在财务费用中列支的行为。

4、自查有无将与本单位无关的通讯费、车辆过路过桥燃油费等在企业管理费列支的行为

5、自查有无将用于办公的电子设备及汽车、用于宣传音像设备等记入销售费用或低值易耗品，在税前扣除的行为。

6、自查有无将应有个人消费支出的费用作为企业费用在税前列支的行为。

7、自查有无将应由用户承担的各项支出作为费用在税前扣除的行为。

8、自查有无虚开、代开假发票，虚列费用的行为。

9、自查有无将代收代缴的维修基金或预提的维修基金作为费用在税前扣除的行为

10、自查有无采取银行按揭方式销售开发产品的，将开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的保证金作为费用在当期税前扣除的行为。

11、自查有无不按规定计算期间费用和开发产品成本，擅自扩大期间费用的行为。

12、自查企业为其他纳税人提供与本企业纳税收入无关的贷款担保，被担保方不能还贷而由担保方承担的本息，是否税前扣除。

13、自查有无将摊派支出、赞助支出等作为对外捐赠列支的行为。

14、自查与预提费用，是否按照权责发生制提取和列支；除水电费等允许预提的项目外，是否还预提其它费用并税前列支。

15、自查有无将产权属于本企业的房屋投入使用前的装修费直接计入当期费用的行为。

16、自查有无将应作资本化的固定资产大修理费用，作期间费用支出的行为

17、自查有无将假按揭的利息支出在财务费用中列支税前扣除的行为。

18、自查有无将罚款支出未作所得税纳税调整，税前扣除的行为

19、自查有无白条列支费用的行为

20、自查有无列支业务招待费支出超过法定扣除标准，未作所得税纳税调整的行为。

21、自查有无广告宣传费支出超过法定扣除标准，未作所得税纳税调整的行为。

22、自查有无职工薪酬及工资福利费、工会经费、职工教育经费超过法定比例或标准列支的行为。

23、自查有无没有工会专用收据税前扣除工会经费的行为。

24、自查有无财产损失税前扣除是否经税务机关审批，有无虚报、多列损失的行为。

25、自查有无为调剂利润，所属财产损失不及时报批扣除，是否跨申报的行为。

26、自查有无补提以往折旧费、管理费及各项费用税前扣除的行为。

27、自查有无将应计入“应付福利费”的费用计入企业期间费用的行为。

28、自查企业税前弥补亏损是否报税务机关审批，弥补和计算方法是否正确

29、自查实行工效挂钩的企业工资薪金税前扣除是否按提取发放数进行扣除。

30、自查有无未通过工资基金核算，在期间费用中列支的各项补助，未列入全部计入工资总额，确定计税工作和挂钩工资的行为。

31、自查有无将企业雇佣的临时工和返聘人员工资，未纳入计税工资考核，确定计税工作和挂钩工资的行为。

32、自查企业与生产经营有关的业务招待费，不能提供确实记录和有效合法单据，在税前扣除的行为。

33、自查企业有无与生产经营无关的业务招待费在税前扣除的行为。

34、自查企业是否将不符合扣除条件的广告费进行税前扣除。

35、自查企业缴纳的“五险一金”，是否超标准在税前列支。

36、自查企业缴纳的补充养老保险合补充医疗保险，是否超标准在税前列支。

37、自查企业公益性、救济性捐赠，是否通过非赢利性中介机构，是否超过扣除标准在税前进行扣除。

38、自查企业自然灾害这意外事故损失有赔偿的部分，是否税前扣除。

39、自查企业发生的佣金支出，是否符合下列标准：

1、有真实合法凭证税前扣除；

2、支付对象是有权从事中介服务的单位和人；

3、支付给个人佣金，不超过5%。

40、自查企业发生的与经营活动有关的差旅费、会议费、董事会费，不能提供相应证明资料和证明其真实性合法凭证，是否税前扣除。

41、自查企业固定资产折旧是否按规定的年限和类别计算提取、。

42、企业采用加速折旧方式或改变计提折旧方式，是否报经税务机关审批。

43、自查企业无形资产摊销是否按规定年限和方法计算，有无多摊问题。

44、自查企业购买计算机所附带的软件，单独计价的，是否未作无形资产管理，计入管理费用税前扣除。

45、自查企业因违反法律、法规而交付的罚款、罚金、滞纳金，是否税前扣除。

46、自查企业各种税收的滞纳金、罚金和罚款，是否税前扣除。

（五）销售成本项目

1、自查有无自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房屋承担，多结转销售成本的行为。

2、自查有无自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接多结转销售成本的行为。

3、自查有无物业用房等成本，记入可售成本费用的行为。

4、自查有无将未竣工验收产品成本并入产品销售成本的行为。

5、自查有无扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多转销售成本的行为。

6、自查有无在未取得建筑商合法凭证的前提下，将预计建筑成本转为销售成本的行为

7、自查有无混淆分清成本负担的对象，年终把当成本、费用全部列入已完工产品成本的行为。

8、自查有无立项作为经营资产的项目不及时结转，或并入可售面积计算销售成本的行为。

9、自查有无不配比结转销售成本，调节利润的行为。

10、自查有无人为调节成本费用归集对象，在企业自用房屋和可售房屋之间，加大可售房屋成本费用，减少自用房屋成本费用的行为。

11、发生自查有无发生销售退回业务，只冲记收入，不冲减已结转销售成本的行。

（六）收益项目

1、自查有无利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润的行为。

2、自查有无接受捐赠，未按规定确认收入，申报所得税的行为。

3、自查有无非货币性资产交换，直接调整非货币性资产的账面价值，不确认收益申报纳税的行为。

4、自查有无整体资产置换重组业务，未按规定确认收益申报纳税的行为。

5、自查有无利用虚假债务重组，调节利润，少申报纳税的行为。

6、自查有无将债务重组所得计入资本公积，未作纳税调整的行为。

7、自查关联企业之间有无利用关联方交易，进行转移利润，逃避缴纳所得税的行为。

8、自查有无隐匿、截留投资期应有收益，少申报纳税的行为。

9、自查有无企业合并业务，不安税法规定确认所得的行为。

10、自查有无不计少计投资转让所得的行为。

11、自查有无在股权转让业务中，多计股息，少计红利，少计股权投资转让所得的行为。

12、自查有无提前弥补股权转让投资损失的行为。

13、自查有无“应付账款”和“其他应付款”长期挂账，不按税法规定结转收益的行为。

三、个人所得税

（一）未通过“应付工资”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

（二）为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

（三）以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否未代扣代缴个人所得税。

（四）以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否未代扣代缴个人所得税。

（五）支付债权、股权的利息、红利时是否未扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。

（六）房地产销售人员取得销售佣金是否未并入工资、薪金，代扣代缴个人所得税。

（七）为管理人员购买住房，支付房款，是否未并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。

四、房产税

房地产开发企业自查自用房产是否缴纳房产税。房产税的计税依据是否正确，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，均应计入房产原值，计征房产税。

五、城镇土地使用税

1、已征用未开发的土地是否未按规定申报缴纳土地使用税。

2、开发用地在开发期间是否未按规定计征土地使用税。

六、印花税

1、自查各类应税凭证、账簿是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。

2、企业签订的商品房销售合同和取得土地时签订的土地使用权出让、转让合同是否按产权转移书据税目缴纳印花税。

二○○六年十一月二十七日财政部 国家税务总局发布《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）其中第三条规定对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。第四条规定对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

3、房地产企业自查以出租方式经营的地下停车位，是否按照财产租赁合同缴纳印花税。

4、自查实收资本（股本）和资本公积增加，是否按规定贴花。

附：《国家税务总局关于2009税收自查有关政策问题的函》（企便函[2009]33号）

第四条：企业职工报销私家车燃油费的企业所得税问题。

1.2008年1月1日（不含）以前，根据《国家税务总局关于企事业单位公务用车制度改革后相关费用税前扣除问题的批复》（国税函[2007]305号）规定，企事业单位公务用车制度改革后，在规定的标准内，为员工报销的燃油费，均属于企事业单位的工资薪金支出，应一律计入企事业单位的工资总额，按照计税工资或工效挂钩工资标准进行税前扣除。

2.2008年1月1日（含）以后，根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）规定，企业为员工报销的燃油费，应作为职工交通补贴在职工福利费中扣除。第五条：利用长期借款对外投资，利息资本化问题；用以后的借款偿还以前的投资款，以后的借款利息的资本化问题。根据《国家税务总局关于印发〈企业所得税税前扣除办法〉的通知》（国税发[2000]84号）第三十七条及新企业所得税法实施条例第二十八条规定，纳税人为对外投资而借入的资金发生的借款费用，应计入有关投资的成本，不得作为纳税人的经营性费用在税前扣除。用以后的借款偿还以前的投资款，以后的借款利息按上述规定也应资本化。

第十条：企业向退休人员发放的补助的税前扣除问题。

根据新企业所得税法实施条例第三十四条、《国家税务总局关于印发〈企业所得税税前扣除办法〉的通知》（国税发[2000]84号）第十八条规定，企业向退休人员发放的补助不得税前扣除。退休人员取得的上述补助应按规定扣缴个人所得税。