《江西省土地登记办法》官方完整版

第一篇：《江西省土地登记办法》官方完整版

江西省土地登记办法

第一章 总则

第一条 为加强土地管理，规范土地登记行为，保护土地所有者、使用者和土地他项权利人（以下统称土地权利人）的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地依法用于非农业建设用地的使用权和土地他项权利（以下统称土地权利）的登记。本省行政区域内依法有偿取得的集体所有的未利有的荒山、荒地、荒滩、荒水（以下统称“四荒”）土地使用权的，应当依照本办法的规定进行登记。

林地的所有权、使用权和水面、滩涂的养殖权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理登记。

第三条 本办法所称土地登记包括：初始土地登记、变更土地登记、土地他项权利登记和注销土地登记。

本办法所称土地他项权利，是指由土地使用权和土地所有权产生的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、法规规定的需要登记的其他土地权利。

第四条 依法登记的土地权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条 县级以上人民政府是国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地依法用于非农业建设用地使用权以及依法取得集体“四荒”土地使用权的登记发证机关，土地登记发证的具体事务由县级以上人民政府土地行政主管部门（以下简称土地主管部门）办理。

第六条 土地登记发证的管辖权限按以下规定执行：

（一）单位和个人依法使用的国有土地，由土地所在地的县级以上人民政府登记发证，其中省直机关依法使用的国有土地，由省人民政府登记发证；省属企事业单位依法使用的国有土地，由省人民政府或者省人民政府委托的市、县人民政府登记发证；

（二）集体所有的土地、集体土地依法用于非农业建设的和依法取得集体“四荒”土地使用权的，由土地所在地的县级以上人民政府登记发证。

第七条 土地登记应当依法进行，做到公正、公开，接受社会监督。

土地登记资料可以公开查询。

第八条 申请登记的土地按照国家和省有关规定需要进行地价评估的，应当提供具有土地评估资质的中介机构的地价评估报告。

第二章 土地登记的申请

第九条 办理土地登记应当由土地权利人向有土地登记管辖权的人民政府土地主管部门提出申请。

土地登记申请人按以下规定确定，法律、法规另有规定的，从其规定：

（一）国有土地使用权，由使用国有土地的单位或者个人申请，但用于市政公共设施的除外；

（二）集体土地所有权，由集体土地所有者申请；

（三）集体土地非农业建设用地使用权，由使用集体土地的单位或者个人申请，其中以集体土地使用权作为合作条件兴办合作企业的，由原土地权利人申请；

（四）依法取得集体“四荒”土地使用权的，由取得“四荒”土地使用权的权利人申请；

（五）依法以土地使用权作价出资兴办合资企业的，由合资企业申请；

（六）土地他项权利，由相关权利人共同申请；

（七）开发商品房的，由开发商申请；

（八）购买房屋的，由购房人申请，其中首次出售商品房的，可以由开发商统一代购房人申请。

第十条 申请土地登记，可以委托他人办理。委托代理人申请土地登记，还应当提交委托书和代理人资格身份证明。境外申请人委托他人办理的，其委托书应当按国家规定办理公证、认证。

第十一条 申请土地登记以宗地为单位进行。

拥有或者使用两宗以上土地的土地权利人，应当分宗申请登记。两个以上土地权利人共同使用一宗土地的，由各权利人共同申请登记。

本办法所称宗地，是指以土地权属界线所包围的封闭地块。

第十二条 申请土地登记，应当提交下列文件资料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明，其中属单位的为法定代表人证明及其法定代表人的个人身份证明，属个人的为个人身份证或者户籍证明；

（三）土地权属来源证明（有建筑物、其他附着物的，还应当提交相应的权属证明）；

（四）法律、法规规定的其他有关文件资料。

通过出让或者行政划拨土地有偿转让取得土地使用权的，还应当提交财政部门开具的土地有偿使用收入缴纳凭证。

凡原有土地权属证件不全或者证据不足的，还应当提交土地权属来源和权属演变的书面报告以及法律责任的具结保证书。

第十三条 凡国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地依法用于非农业建设用地的使用权未经县级以上人民政府登记发证的，土地权利人应当在土地主管部门通知其登记之日起30日内，或者在土地权属确定事实发生之日起30日内，向有管辖权的土地主管部门申请初始土地登记。

第十四条 已经登记的土地权利，遇有下列情形之一的，土地权利人应当在土地登记内容变更之日起30日内，向土地主管部门申请变更土地登记：

（一）因划拨、出让、作价出资（入股）、调整、交换土地及土地被征用引起土地权属变更的；

（二）因单位合并、分立等原因引起土地权属变更的；

（三）因企业重组或者改制引起土地权属变更的；

（四）因买卖、转让、分割地上建筑物、附着物等引起土地权属变更的；

（五）因继承、赠与等引起土地权属变更的；

（六）因处分抵押房地产引起土地权属变更的；

（七）因人民法院判决引起土地权利转移、变更的；

（八）因仲裁机构裁决引起土地权利转移、变更的；

（九）改变土地用途或者使用现状的；

（十）其他原因引起土地权属变更的。

前款涉及应当依法办理房屋权属变更登记的，应当在办理房屋权属变更登记后15日内，向土地主管部门申请变更土地登记。

土地权利人更名或者宗地所处地名、门牌号变更的，应当在变更之日起30日内，向土地主管部门申请变更土地登记。

第十五条 出租划拨国有土地使用权的，当事人应当在租赁合同签订之日起30日内持土地使用证和土地使用权租赁合同、财政部门开具的土地有偿使用收入缴纳凭证等，共同向土地主管部门申请土地他项权利登记。

出租划拨国有土地使用权土地上的房屋的，由房管部门将房屋出租备案登记情况抄送同级土地主管部门。

第十六条 依法可以抵押的土地使用权或者因抵押房屋连同土地使用权一起抵押的，当事人应当在抵押合同签订之日起30日内持抵押合同、抵押地块或者宗地的估价报告、土地使用证等，共同向土地主管部门申请土地他项权利登记。

同一宗土地设定若干抵押权的，应当分别按申请和受理的先后顺序办理土地他项权利登记。

第十七条 单位和个人需要临时用地6个月以上的，应当自临时用地申请被批准之日起15日内，持临时用地批准文件向土地主管部门申请土地他项权利登记。

第十八条 有下列情形之一的，土地权利人应当自土地权利终止事实发生之日起30日内，持有关证明材料向土地主管部门申请土地注销登记，并交回土地权利证书：

（一）土地使用权出让等有偿使用合同约定的期限届满，未申请续期或者申请续期未获批准的；

（二）依法收回国有土地或者集体土地使用权的；

（三）集体所有的土地依法被全部征用或者农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的；

（四）因自然灾害等不可抗力造成土地权利终止的；

（五）土地他项权利终止的；

（六）划拨国有土地使用权的用地单位已经撤销、迁移或者破产、解散的；

（七）土地权利终止的其他情形。

第十九条 土地登记申请人因不可抗力或者其他障碍，不能在规定的期限内申请土地登记的，在障碍消除后的10日内，可以申请顺延登记期限。

第三章 土地登记的受理和审核

第二十条 土地主管部门在收到土地登记申请人提交的文件资料后，应当给予回执，并在5个工作日内决定是否受理。

第二十一条 土地主管部门对土地登记申请人提交的有关文件资料经审查符合规定条件的，应当予以受理。有下列情形之一的，不予受理，并在作出决定之日起3个工作日内书面通知申请人：

（一）土地权属争议尚未解决的；

（二）土地违法行为尚未处理或者正在处理的；

（三）因依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物、附着物而限制土地权利的；

（四）拆除、自然坍塌以及其他原因造成地上建筑物和其他附着物灭失后未重新使用土地的；

（五）法律、法规规定暂缓登记的其他情形。

前款规定暂缓登记情形消除后，土地主管部门应当核准登记。

第二十二条 本办法规定由两个以上当事人共同提出的土地登记申请，一方面申请土地登记，他方不申请的，土地主管部门可以受理一方当事人的申请，并通知他方当事人限期申请土地登记。他方当事人逾期仍未申请土地登记的，可依法核准一方当事人的土地登记申请，并通知其他当事人。

第二十三条 土地主管部门受理土地登记申请后，对申请人提交的文件资料进行全面审查，并按照国家和省的有关规定进行地籍调查、权属审核。

第二十四条 土地主管部门对土地权利人申请的初始土地登记的审核结果，应当在当地报刊纸、电视或者申请初始登记的宗地所在地相应范围内予以公告，公告期限为30日。在公告期限内，凡对公告内容有异议的，可以向土地主管部门提出异议申请，并提交有关证据；土地主管部门应当自收到异议申请之日起30日内进行复核，并将复核结果书面通知异议申请人和土地登记申请人。

第四章 土地登记和发证

第二十五条 土地主管部门自受理土地登记申请之日起，办理土地登记的期限分别为：

（一）初始登记60日；

（二）变更登记30日；

（三）租赁、抵押等他项权利登记15日；

（四）注销登记10日。

处理异议的时间不计算在前款所列期限内。

第二十六条 对受理的土地登记申请，经调查和审核确认土地权属合法、界址清楚、面积准确，符合土地登记条件的，由县级以上人民政府向土地权利人分别颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》；土地他项权利证明书由土地主管部门向土地他项权利人颁发。

第二十七条 对受理的土地登记申请，经调查和审核不符合土地登记条件的，土地主管部门应当作出不予登记的决定，并书面通知土地登记申请人。

第二十八条 有下列情形之一的，土地主管部门应当作出暂缓土地登记的决定，并书面通知申请人：

（一）土地权属争议尚未解决的；

（二）土地违法行为尚未处理或者正在处理的；

（三）因依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物、附着物而限制土地权利的；

（四）拆除、自然坍塌以及其他原因造成地上建筑物和其他附着物灭失后未重新使用土地的；

（五）法律、法规规定暂缓登记的其他情形。

前款规定暂缓登记情形消除后，土地主管部门应当核准登记。

第二十九条 有下列情形之一的，由县级以上人民政府决定撤销全部或者部分土地登记的事项，其中涉及土地他项权利的，由土地主管部门决定：

（一）当事人对登记的土地不拥有合法权利的；

（二）当事人在申请土地登记时隐瞒真实情况，或者以伪造的有关证件、文件资料等骗取登记的；

（三）土地登记事项错误或者不当的。

撤销土地登记应当在作出决定之日起15日内，由土地主管部门书面通知当事人。第三十条 有下列情形之一的，土地主管部门可以直接注销土地登记：

（一）未按本办法第十八条规定申请注销土地登记的；

（二）依法没收土地使用权的；

（三）人民政府、人民法院具有法律效力的调解、裁定、裁决、判决，土地权属依法随之发生强制性转移后未办理注销土地登记的；

（四）仲裁机构裁决土地权属转移发生法律效力后未办理注销土地登记的；

（五）其他依法应当直接注销土地登记的。

按前款规定直接注销土地登记的，土地主管部门应当在10日内书面通知当事人，限期交回土地权利证书。当事人未在限期内交回土地权利证书的，由土地主管部门通知当中人该土地权利证书作废并予以公告。

第三十一条 土地权利证书破损影响使用的，土地主管部门查验后可以换发，并将原土地权利证书归档。

第三十二条 土地权利证书遗失、灭失的，土地权利人应当向土地主管部门书面报失，并在本地报纸刊登启事；启事刊登后30日内无异议的，可以申请补发土地权利证书。

申请补发土地权利证书应当提交下列文件资料：

（一）遗失、灭失原因的书面说明和承担法律责任的具结保证书；

（二）刊登遗失、灭失土地权利证书启事的报纸。

补发的土地权利证书应当加注“补发”字样。

第五章 罚则

第三十三条 不依照本办法第十四条第一、二款规定办理土地变更登记的，由土地主管部门责令当事人限期补办登记手续。

第三十四条 采取欺骗手段获取土地权利证书的，或者擅自涂改土地权利证书的，该土地权利证书无效，由土地主管部门予以收缴。属个人的，并处50元以上200元以下罚款；属单位的，并处200元以上1000元以下罚款。

第三十五条 因土地登记工作人员过错造成土地登记错登、漏登的，土地主管部门应当及时更正或者补登，给土地权利人造成损失的，依法予以赔偿。

第三十六条 土地主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十七条 尚未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，不发土地使用权证书。

第三十八条 按国家规定应当交纳土地登记费的，土地登记申请人按照国家和省规定的标准交纳土地登记费。

第三十九条 本办法自2002年6月1日起施行。本办法施行前，经县级以上人民政府依法核发的土地权利证书继续有效。

第二篇：土地登记办法（推荐）

土地登记办法

《土地登记办法》已经2007年11月28日国土资源部第5次部务会议审议通过，现予公布，自2008年2月1日起施行。

第一条 为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。

第二条 本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

第七条 土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：

（一）土地总登记；

（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；

（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；

（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；

（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；

（六）更正登记或者异议登记；

（七）名称、地址或者用途变更登记；

（八）土地权利证书的补发或者换发；

（九）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。

第五章 变更登记

第三十八条 本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

第四十五条 因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。

第三篇：长春市土地登记办法

长春市人民政府令（第29号）

《长春市土地登记办法》业经2011年8月30日市政府第42次常务会议通过，现予发布，自2011年11月1日起施行。

市 长：崔 杰 2011年8月30日

长春市土地登记办法

第一条 为加强土地登记管理，规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据法律、法规和规章的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市市区范围内的土地登记，适用本办法。

第三条 本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为，包括土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记及其他登记。

前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不包括土地承包经营权）。

第四条 市国土资源主管部门负责本市土地登记工作。

市国土资源主管部门所属的土地登记机构负责土地登记的具体工作。

各有关部门按照各自职责，依法做好土地登记的相关工作。第五条 土地登记实行属地登记原则。

申请土地登记的单位和个人应当依照本办法的规定向市国土资源主管部门提出申请。

市国土资源主管部门受市人民政府委托核发土地权利证书；土地抵押权、地役权由市国土资源主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

第六条 未经依法登记的土地使用权，不得转让、出租和抵押。第七条 市国土资源主管部门应当建立土地登记簿并负责管理。土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。

土地登记簿记载登记之日即为土地登记生效日。

第二章 一般规定

第八条 土地以宗地为单位进行登记。

宗地是指土地权属界线所封闭的地块或者空间。

第九条 土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和规章另有规定的除外。

第十条 土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：

（一）土地总登记；

（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；

（三）因继承或者受遗赠取得土地权利的登记；

（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；

（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；

（六）更正登记或者异议登记；

（七）因名称、地址、用途等土地登记内容变更引起的变更登记；

（八）土地权利证书的补发或者换发；

（九）法律、法规和规章规定的其他情形。

第十一条 申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）土地权属来源证明；

（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；

（五）地上附着物权属证明；

（六）法律法规规定的税费缴纳或者减免税凭证；

（七）遗嘱、死亡证明、财产公证书、赠与合同、转让合同等证明材料；

（八）其他有关证明材料。

前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。

申请人申请土地登记，应当如实向市国土资源主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

第十二条 有下列情形之一的，申请人在申请土地登记时可以不提交地籍调查表：

（一）土地权利已经登记且权属界址没有发生变化的；

（二）有批准权的人民政府依法批准使用且界址清楚的；

（三）市国土资源主管部门协助人民法院执行裁定时，人民法院已经确认权属界址的。

第十三条 持有区人民政府核发土地权利证书的土地使用者申请换发土地权利证书时，应当提供原土地权利证书，经市国土资源主管部门进行调查、审核，确认权属无误后，可以换发土地权利证书。

第十四条 未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请土地登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交本办法规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料。

第十五条 委托代理人申请土地登记的，除提交本办法规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。

第十六条 市国土资源主管部门受理土地登记申请后，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以实地查看申请登记的土地。

第十七条 土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。

第三章 土地总登记 第十八条 本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

第十九条 土地总登记由市人民政府发布通告。通告的主要内容包括：

（一）土地登记区的划分；

（二）土地登记的期限；

（三）土地登记收件地点；

（四）土地登记申请人应当提交的相关证明材料；

（五）需要通告的其他事项。

第二十条 对符合土地总登记要求的宗地，由市国土资源主管部门在本市主要媒体予以公告。公告的主要内容包括：

（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；

（二）准予登记的土地坐落、界址、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限；

（三）土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；

（四）需要公告的其他事项。

第二十一条 土地总登记公告期限为30日。公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由市国土资源主管部门办理登记。

第四章 初始登记

第二十二条 本办法所称初始登记，是指土地总登记以外对依法设 立的土地权利进行的登记。

第二十三条 依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。

新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，还应当提供建设项目竣工验收报告。

第二十四条 依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

第二十五条 划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

第二十六条 依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。

第二十七条 依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料，申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记。

第二十八条 以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权 的，当事人应当持原国有土地使用证、土地资产处置批准文件和其他相关证明材料，申请授权经营国有建设用地使用权初始登记。

第二十九条 依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用地使用权初始登记。

第三十条 集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准文件和相关合同，申请集体建设用地使用权初始登记。

第三十一条 依法使用本集体土地进行农业生产的，当事人应当持农用地使用合同，申请集体农用地使用权初始登记。

第三十二条 以有偿方式取得的国有建设用地使用权，使用期限届满且依法批准续期的，当事人应当重新申请建设用地使用权初始登记。

第三十三条 地上空间、地下空间的建设用地使用权应当进行建设用地使用权初始登记。

第三十四条 依法抵押国有土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同等相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。

申请集体土地使用权抵押的，除提交前款规定的材料外，还应当提交集体土地所有权人同意抵押的书面证明材料。

第三十五条 同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。第三十六条 宗地内部分房屋抵押的，当事人应当共同确认抵押房屋占用土地的范围和面积，并持相关证明材料申请抵押登记。

共用宗地内部分房屋抵押的，按抵押房屋面积分摊的土地面积确定抵押土地面积。

第三十七条 非金融机构债权人为保障实现其债权而以债务人或者第三人的土地使用权设定抵押时，应当符合下列条件：

（一）抵押的土地使用权已经办理土地登记；

（二）债权债务合同经公证机关公证；

（三）符合土地使用权抵押登记的相关规定。

第三十八条 以国有建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；无地上建筑物的，可以单独抵押。

乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

第三十九条 在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向市国土资源主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。

符合地役权登记条件的，市国土资源主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书。

第五章 变更登记

第四十条 本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址、土地用途、面积等内容发生变更而进行的登记。

第四十一条 依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。

第四十二条 因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。

涉及国有划拨土地使用权和集体建设用地使用权的，当事人还应当提供有批准权的人民政府的批准文件。

第四十三条 因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

第四十四条 因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变更登记。

第四十五条 因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。

第四十六条 因拍卖地上建筑物取得建设用地使用权的，买受人应当持拍卖成交确认书、相关协议、原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

涉及国有划拨土地使用权和集体建设用地使用权的，当事人还应当提供有批准权的人民政府的批准文件。

第四十七条 以出让方式取得国有建设用地使用权的房地产开发项目，地上建筑物属于在建的，因转让土地使用权而申请土地变更登记时，应当提供市房地产主管部门出具的《房地产项目转让书》；不属于房地产开发项目的，应当经市国土资源主管部门委托的投资咨询机构进行投资额度确认，完成开发投资总额的25%（不包含土地出让金）以上，方可申请变更登记。

第四十八条 依法登记的土地使用权有下列情形之一的，土地权利人应当持原土地权利证书、有关批准文件等相关证明材料，申请办理土地变更登记：

（一）土地权利人姓名或者名称发生变化的；

（二）土地地址发生变化的；

（三）土地用途发生变化的；

（四）法律、法规和规章规定的其他情形。

土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。

第四十九条 商品房、经济适用住房、保障房、房改房出售和回迁房安置涉及国有建设用地使用权分割转让的，开发建设单位或者产权单位应当依法领取并向购房人、被征收人提供《国有土地使用权分割转让凭证》，购房人、被征收人持《国有土地使用权分割转让凭证》、《房屋所有权证》和相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记，市国土资源主管部门审核后，颁发土地权利证书。

第五十条 土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同发生变更后，持有关文件申请变更登记。

第五十一条 已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。

第六章 注销登记

第五十二条 本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

第五十三条 有下列情形之一的，市国土资源主管部门可以直接办理注销登记：

（一）经市人民政府批准收回国有土地使用权的；

（二）依法征收国有土地上房屋的；

（三）依法征收农民集体所有土地的；

（四）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的；

（五）当事人利用欺骗手段、提交虚假材料骗取土地权利证书的；

（六）法律、法规和规章规定的其他情形。

第五十四条 市国土资源主管部门直接办理注销土地登记的，应当将土地权利证书收回并注销。土地权利证书无法收回的，市国土资源主管部门可以在本市主要媒体公告土地权利证书作废。

第五十五条 土地权利发生转移的，当事人申请变更登记时，原土地权利人应当将土地权利证书交回市国土资源主管部门，同时申请注销登记。土地权利证书遗失的，应当在本市主要媒体公告土地权利证书遗失。

第五十六条 有下列情形之一致使土地权利消灭的，原土地权利人应当持原土地权利证书等相关证明材料，申请注销登记：

（一）因自然灾害等原因造成土地权利消灭的；

（二）非住宅国有建设用地使用权期限届满，土地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的；

（三）已登记的土地抵押权、地役权终止的；

（四）法律、法规和规章规定的其他情形。

第五十七条 土地权利人应当申请注销登记而未申请的，市国土资源主管部门可以在本市主要媒体公告注销土地登记。公告期满后，土地权利人仍未申请注销登记的，市国土资源主管部门可以直接办理注销登记。

第七章 其他登记

第五十八条 本办法所称其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。

第五十九条 市国土资源主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当进行更正登记，并书面通知当事人在15日内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，市国土资源主管部门公告后，直接更换或者注销原土地权利证书，原土地权利证书废止。

土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书、证明登记错误的相关证明材料，申请办理更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的相关证明材料，申请办理更正登记。

更正登记涉及土地权利归属的，应当在本市主要媒体公告更正登记结果。

第六十条 土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

对符合异议登记条件的，市国土资源主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。

异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。

第六十一条 有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关证明材料申请注销异议登记：

（一）异议登记申请人在异议登记之日起15日内未起诉的；

（二）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；

（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。

异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，市国土资源主管部门不予受理。

第六十二条 当事人依法签订土地权利转让协议后，可以按照约定持土地权利证书、转让协议等相关证明材料申请办理预告登记。

对符合预告登记条件的，市国土资源主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起3个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。

预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

第六十三条 市国土资源主管部门应当根据人民法院提供的查封或者预查封裁定书和协助执行通知书进行查封登记，并将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。

第六十四条 两个以上人民法院对同一宗土地进行查封的，市国土资源主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，14 并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。

预查封的轮候登记参照本条第一款和第二款的规定办理。

第六十五条 被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，市国土资源主管部门在查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。

第八章 法律责任

第六十六条 当事人伪造土地权利证书的，由市国土资源主管部门依法没收伪造的土地权利证书；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十七条 市国土资源主管部门工作人员在土地登记工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附 则

第六十八条 土地权利证书遗失或者灭失的，土地权利人应当在本市主要媒体公告土地权利证书遗失或者灭失。公告15日后，土地权利人持刊登公告报纸、土地权利证书遗失或者灭失原因的书面说明 等相关材料向市国土资源主管部门申请补发土地权利证书。补发的土地权利证书上应当注明“补发”字样和原土地权利证书号。

第六十九条 土地登记资料可以公开查询。

第七十条 本办法自2011年11月1日起施行。

第四篇：《河北省土地登记办法》

河北省人民政府令

第１５４号

《河北省土地登记办法》已经１９９６年３月２１日省政府第５５次常务会议通过，现予发布施行。

省长 叶连松

一九九六年三月二十一日

河北省土地登记办法

第一条 为加强土地权属管理，健全土地登记制度，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国家其他有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本省行政区域内的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权以及土地他项权利的设定、变更、终止，必须依照本办法进行登记。

第三条 依照本办法登记的土地所有权、使用权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第四条 县级以上人民政府土地管理部门（以下简称土地登记机关）主管本行政区域内的土地登记工作。

第五条 土地登记以宗地为基本单元进行。

第六条 土地登记的程序是：

（一）登记申请；

（二）地籍调查；

（三）权属审核；

（四）注册、变更或者注销登记；

（五）颁发、换发或者吊销土地证书。第七条 土地登记的申请人必须是土地权利人。土地权利人是法人的，由其法定代表人申请；土地使用权是共有的，由共有人分别申请。

第八条 申请土地登记，申请人可以委托代理人。代理人代为办理土地登记手续，应当向土地登记机关提交申请人的委托书。境外申请人委托他人代为办理土地登记手续的，应当按照国家有关规定进行公证、认证。

第九条 申请土地登记，申请人应当向土地所在地辖区市或者县（市、区）土地登记机关提交下列资料：

（一）土地登记申请书；

（二）法人和法定代表人证明、个人身份证明或者户籍证明；

（三）土地权属证明；

（四）地上建筑物、附着物权属证明；

（五）按照规定必须提交的其他资料。

对跨县级行政区域的土地，申请人应当分别向土地所在地辖区市或者县（市、区）土地登记机关提交前款规定的资料，申请进行土地登记。

第十条 在土地登记过程中发生土地权属争议时，应当按照《中华人民共和国土地管理法》第十三条的规定进行处理后再行登记。

第十一条 以出让、划拨、租赁的方式取得国有土地使用权以及依法取得集体土地使用权的，土地使用者应当在依法缴清有关费用后三十日内，持批准文件、缴费凭证和其他有关资料，向土地登记机关申请进行土地登记。

第十二条 有下列情形之一的，土地权利人应当在合同签订之日起十五日内，持合同和其他有关资料，向土地登记机关申请进行土地他项权利登记；

（一）抵押土地使用权的；

（二）出租国有土地使用权的；

（三）设定其他土地他项权利的。

第十三条 以出让方式取得土地使用权的，依法以出售、赠与或者其他合法方式转让土地使用权时，当事人各方应当在转让合同经土地管理部门审查同意后三十日内，持合同和有关证明文件，向土地登记机关申请进行土地变更登记。其中房屋已经建成的，当事人各方应当在房屋所有权变更登记后十五日内，持合同和有关证明文件，向土地登记机关申请进行土地变更登记。

因单位合并、分立等原因引起土地权属变更的，当事人各方应当在土地合同经土地管理部门批准后三十日内，持合同和批准文件，向土地登记机关申请进行土地变更登记。

依法继承土地使用权、土地他项权利的，继承人应当在合法继承权确定后三十日内，持有关证明文件，向土地登记机关申请进行土地变更登记。

因交换、调整土地发生土地权属变更的，当事人各方应当在交换、调整协议经土地管理部门批准后三十日内，持协议和批准文件，向土地登记机关申请进行土地变更登记。

第十四条 已经登记的土地的用途发生变更时，土地使用者应当在变更申请批准后三十日内，持批准文件和其他有关资料，向土地登记机关申请进行土地变更登记。

第十五条 土地权利人更改名称（姓名）、地址的，应当在更改后三十日内，持有关资料，向土地登记机关申请进行土地变更登记。

第十六条 集体土地被依法征用时，土地登记机关凭批准文件直接办理集体土地所有权注销登记。

国有土地使用权被依法收回时，土地登记机关凭批准文件直接办理国有土地使用权注销登记。

国有土地使用权出让或者国有土地租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，原土地使用者应当在期满之日前十五日内，持原土地证书申请国有土地使用权注销登记。

土地他项权利终止，当事人应当在该土地他项权利终止之日起十五日内，持有关证明文件申请土地他项权利注销登记。

因自然灾害等原因造成土地权利灭失的，原土地权利人应当持有关证明材料，申请土地权利注销登记。

土地权利人未按照本办法规定申请注销登记的，土地登记机关可以直接办理注销登记。

第十七条 因处分抵押财产而取得土地使用权的，抵押人、抵押权人和土地使用权受让人应当在土地使用权出让合同或者转让合同签订之日起三十日内，持土地使用权抵押合同、出让或者转让合同等有关资料，向土地登记机关申请进行土地使用权抵押注销登记和土地变更登记。

第十八条 土地登记机关应当在下列期限内对土地登记申请进行审查，对符合规定的予以登记：

（一）申请进行土地所有权、使用权设定或者变更登记的，应当在受理申请之日起三十日内；申请进行土地他项权利设定或者变更登记的，应当在受理申请之日起十五日内；

（二）申请进行土地所有权、使用权和土地他项权利注销登记的，应当在受理申请之日起十五日内。

对于不符合本办法规定的申请，土地登记机关不予登记，应当自接到申请之日起十五日内通知申请人，并说明不予登记的理由。

第十九条 土地登记机关在受理土地所有权、使用权设定登记申请后，应当进行地籍调查，经审核确认土地权属合法、界址清楚、面积准确的，经县级以上人民政府批准，应当进行注册登记，并颁发土地证书。

土地登记机关受理土地所有权、使用权变更或者注销登记申请后，经审核确认符合规定的，经县级以上人民政府批准，应当进行变更或者注销登记，并换发或者吊销土地证书。

土地登记机关受理土地他项权利的设定、变更或者注销登记申请后，经审核确认符合规定的，应当进行注册、变更或者注销登记，并颁发、换发或者吊销土地证书。

第二十条 土地登记机关发现错登或者漏登的，应当办理更正登记；利害关系人也可以向土地登记机关申请进行更正登记。

第二十一条 当事人采取欺骗手段获得土地注册登记的，经县级以上人民政府批准，土地登记机关应当办理注销登记，并吊销其土地证书。

第二十二条 非农业建设用地使用者未按本办法的规定申请土地登记的，其土地使用权不予保护。土地登记机关应当责令其限期补办土地登记手续；逾期仍未补办的，按非法占地处理。

第二十三条 转让土地使用权或者出租以划拨方式取得的土地使用权，未按本办法的规定申请土地登记的，按非法转让土地处理。

第二十四条 抵押土地使用权或者出租以出让方式取得的土地使用权，未按本办法的规定申请土地登记的，其抵押合同、租赁合同无效。

第二十五条 办理土地登记手续，应当按照国家有关规定缴纳土地登记费用。

第二十六条 本办法由河北省土地管理局负责解释。

第二十七条 本办法自发布之日起施行。

【标题】河北省人民政府关于修订３４件政府规章的决定

【时效性】有效

【颁布单位】河北省人民政府

【颁布日期】2002/09/24

【实施日期】2002/09/24

【失效日期】

【内容分类】其它

【文号】河北省人民政府令(2002)第16号

【题注】（２００２年７月１１日河北省政府第５４次常务会议通过，自公布之日起施行）

【正文】

为适应改革开放和建立社会主义市场经济体制以及我国加入世界贸易组织新形势的需要，省政府对截至２０００年底现行的政府规章进行了全面清理。经过清理，对《河北省冶金矿产品经营管理办法》等３４件政府规章进行了修订，并经２００２年７月１１日省政府第５４次常务会议讨论通过。

本决定自公布之日起施行。经修订的３４件政府规章，根据本决定作相应修正，重新公布。

河北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法修正案

一、第八条第二款修改为：“市、县土地管理部门（以下简称出让方），与受让人签订出让合同。”

二、第九条修改为：“出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设部门、房产管理部门共同拟定方案，经市、县人民政府批准后，由市、县土地管理部门实施。”

三、第十一条第三项修改为：“达成协议后，由市、县土地管理部门与受让人签订出让合同。”

四、删去第十二条第三项中的“开标、评标和决定中标者应有公证机关参加并出具公证书。”

第十二条第四项修改为：“中标者应当在十五日内持中标证明书与市、县土地管理部门签订出让合同。”

五、第十三条第三项修改为：“市、县土地管理部门主持拍卖。经过叫价应价，价高者为受让人，由出让方与受让方当场签订出让合同。”

六、第十四条修改为：“以出让方式取得土地使用权的，应当按照出让合同的约定支付土地使用权出让金。”

七、第十五条修改为：“保证金可冲抵出让金。对未中标者或竞投失败者所交保证金，应在决标或成交之日起五日内原数退还。”

八、第十六条修改为：“受让人未按出让合同的约定支付出让金的，出让方有权解除合同，保证金不予退还，并可请求违约赔偿；出让方未按出让合同的约定提供土地使用权的，应双倍返还保证金，受让人有权解除出让合同，并可请求违约赔偿。”

九、第十九条修改为：“协议出让的价格，不得低于按国家规定所确定的最低价。招标、拍卖出让的底价，不得低于协议出让最低价。”

十、第二十二条第二款修改为：“受让人未按合同约定的动工开发日期开发利用土地造成土地闲置一年以上的，由县级以上人民政府土地管理部门依法收取土地闲置费，连续闲置二年以上的，由县级以上人民政府土地管理部门无偿收回土地使用权。但是，因为不可抗力、政府或者政府有关部门的行为造成动工开发延迟的除外。”

十一、第二十四条第一款中的“３０％”改为“２５％”。

十二、删去第二十六条第三款、第四款。

十三、删去第二十七条。以下各条按顺序前移。

十四、第二十九条修改为：“土地使用权转让时，该地块发生土地增值的，转让人应当依法缴纳土地增值税。”

十五、删去第三十条。以下各条按顺序前移。

十六、第三十四条修改为：“土地使用权抵押时，抵押双方应当签订抵押合同。抵押合同不得违背法律、法规的规定以及出让合同的约定。

抵押双方应当持抵押合同、出让合同、土地使用权证书，分别向市、县土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权和房产所有权抵押登记。未经登记的抵押合同无效。”

十七、第四十二条修改为：“出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满的一年前申请续期，除根据社会公共利益需要收回的外，应当予以批准。批准续期的，应当重新签订出让合同，约定土地出让金数额，并办理土地使用权登记；未批准续期的，土地使用权由市、县土地管理部门无偿收回，对地上附着物按照其价值给予补偿。土地使用者未申请续期的，土地使用权即由市、县土地管理部门无偿收回，并同时注销土地使用证。该地上的建筑物和其他附着物的所有权由国家无偿取得。”

十八、删去第四十四条。以下各条按顺序前移。

十九、第四十五条修改为：“出让期未满的土地使用权不提前收回。在出让合同规定的使用期间，因公共利益的需要，可依照法定程序提前收回土地使用权，并根据剩余年限的土地使用权价格给予相应补偿。”

二十、第四十六条修改为：“划拨土地使用权的转让、出租、抵押按《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。”

二十一、删去第四十九条中的“增值费”。

二十二、删去第五十四条。第五十五条改为第五十一条。

河北省土地登记办法修正案

一、各条中的“土地登记机关”和“土地管理部门”改为“土地行政主管部门”。

二、第四条修改为：“县级以上人民政府土地行政主管部门主管本行政区域内的土地登记工作。”

三、第九条中的“土地所在地辖区市或者县（市、区）”改为“土地所在地设区市或者县（市）”；“跨县级行政区域的土地”改为“跨设区市、县（市）行政区域的土地”。

四、第十条修改为：“在土地登记过程中发生土地权属争议时，应当按照《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定进行处理后，再进行登记。”

五、第十三条第一款修改为：“以出让方式取得土地使用权的，依法以出售、赠与或者其他合法方式转让土地使用权时，当事人各方应当在转让合同签订之日起三十日内，首次转让或者分割转让的应当在转让合同经土地行政主管部门审查同意后三十日内，持合同和有关证明文件，向土地行政主管部门申请进行土地变更登记。其中房屋已经建成的，当事人各方应当在房屋所有权变更登记后十五日内，持合同和有关证明文件，向土地行政主管部门申请进行土地变更登记。”

第十三条第二款修改为：“因单位合并、分立等原因引起土地权属变更的，当事人各方应当在土地合同签订之日起三十日内或者在土地合同经土地行政主管部门批准后三十日内，持合同和批准文件，向土地行政主管部门申请进行土地变更登记。”

第十三条第四款中的“土地管理部门”改为“有批准权的机关”。

六、第十九条第三款修改为：“土地行政主管部门受理土地他项权利的设定、变更或者注销登记申请后，经审核确认符合规定的，经县级以上人民政府批准，应当进行注册、变更或者注销登记，并颁发、换发或者吊销土地证书。”

七、第二十条修改为：“土地行政主管部门发现错登的，应当办理更正登记；利害关系人也可以向土地行政主管部门申请进行更正登记。

进行更正登记，由土地行政主管部门进行地籍调查和权属审核，报人民政府批准后，更改或者更换土地登记卡和归户卡，并将更正结果予以公告，同时书面通知土地证书持有人在规定期限内到土地行政主管部门办理更改、更换或者注销土地证书手续。土地证书持有人逾期不办理更改、更换或者注销土地证书手续的，由原发放土地证书的人民政府公告原土地证书作废。”

八、第二十二条修改为：“未按本办法的规定进行登记的，其土地权利不受法律保护。”

九、删去第二十三条、第二十四条。以下各条按顺序前移。

十、删去第二十六条。第二十七条改为第二十四条。

第五篇：《土地登记办法》解读

有关土地登记的基本概念更加明确——《土地登记办法》解读系列之一

《土地登记办法》比较突出的特点是对有关土地登记的一些基本概念进行了明确，使定义更加科学，更便于地方在实践中进行操作。主要体现在以下三方面：

一、对土地登记的概念进行了明确

1986年颁布的《土地管理法》就对土地登记工作进行了规定，1989年，原国家土地管理局印发了《土地登记规则》（1995年进行了修订）专门用以指导全国的土地登记工作，之后国家出台了不少法律法规或规范性文件对土地登记工作进行了规定。但什么是土地登记，国家正式颁布的法律法规或文件中都没有进行明确的定义。《土地登记规则》第二条第一款曾规定：“土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记”，但这并不是一个严格意义上的概念。

此次《土地登记办法》第二条对土地登记作出了明确的定义，即土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。此定义包括了三层含义：

一是明确了登记的土地权利范围，即国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利。其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

二是土地登记是将需要登记的土地权利在土地登记簿加以记录、记载。记录、记载是登记的字面含义，将土地权利在土地登记簿上加以记载是土地登记的应有之义。

三是土地登记是土地权利的公示行为。登记在民事方面最重要的功能就是产生公示公信效力。登记机关进行登记只是行政确认，而不是行政许可。登记是物权公示的手段，如此定义强化了土地登记民事色彩。

二、对宗地的概念外延进行了扩展

《土地登记规则》第五条第一款明确规定“土地登记以宗地为基本单元”，实践操作中也是按宗地为单位进行登记的。但是什么是宗地，《土地登记规则》中没有明确的规定。《城镇地籍调查规程》以及有关地籍调查的书籍一般将宗地定义为土地权属界址线所封闭包围的地块，根据这一定义，宗地只是一个平面的概念。

《土地登记办法》第五条第二款规定，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。宗地不仅是一个二维的平面概念，而且是一个三维立体的空间概念了。为什么《土地登记办法》会如此规定呢？因为根据《物权法》第一百三十六条中有关“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立” 的规定，以及第一百三十八条中有关建设用地使用权出让合同应包括“建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间”的规定，可以设立立体的空间的土地权利。《土地登记办法》通过扩展宗地的概念外延，将地上、地下土地使用权纳入了其调整范围。因此，以后进行土地登记，不仅要登记土地的四至界限，而且要登记土地的上下空间。

三、对各种类型土地登记的概念进行了调整

一是土地总登记。在《土地登记规则》中，初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。《土地登记办法》将一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记定义为土地总登记，而不再指初始登记。初始登记被赋予了另外的含义。

二是初始土地登记。如前所述，在《土地登记规则》中，初始土地登记等同于土地总登记。但是在《土地登记办法》中，初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。

三是变更土地登记。在《土地登记规则》中，变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。但《土地登记办法》将变更登记仅局限于因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记，概念的内涵大大缩小。

四是注销土地登记。《土地登记规则》中没有对注销登记作出明确定义，《土地登记办法》将注销登记定义为因土地权利的消灭等而进行的登记，但实质含义与《土地登记规则》注销登记的含义相同。

附：《土地登记办法》中的关联法条：

第二条本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

第五条 土地以宗地为单位进行登记。

宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

第二十一条本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

第二十五条本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。

第三十八条本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

第四十九条本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

强化土地登记的民事行为色彩，进一步明确土地登记的效力——《土地登记办法》解读系列之二

1989年，原国家土地管理局印发了《土地登记规则》（1995年进行了修订）用以指导全国的土地登记工作，逐步建立了土地登记制度。随着土地登记制度的不断健全完善，我国的土地登记工作取得了显著成就，土地登记覆盖面不断扩大，土地登记技术规程、标准不断健全完善，训练有素的土地登记人员队伍不断壮大，翔实可靠的登记资料和登记数据不断积累和丰富等。同时，土地登记在经济社会发展中也发挥着越来越重要的作用。土地登记不仅贯穿于耕地保护、土地规划、土地利用、执法监察等整个土地管理工作，起着重要的不可替代的基础保障作用，而且是国家收取土地租、税、费的重要依据。另外，土地登记还对明晰土地产权，定分止争，维护权利人的合法权益，促进社会的稳定发挥着积极作用。

但总的来说，在过去，土地登记更多地被看作是行政管理的一种手段。土地登记在民事方面的界定保护土地产权、维护交易安全、产生公示公信效力等方面的作用没有得到充分的发挥。近些年来，土地登记民事方面的功能逐渐被得到认可，如登记机关进行土地登记只是一种行政确认行为，而不是行政许可，登记是不动产物权公示的手段等。《土地登记办法》也与时俱进，突出了对土地权利的保护，强化了土地登记的民事作用，进一步明确了土地登记的效力。主要体现在以下几个方面：

一是明确把土地登记定义为将需要登记的土地权利记载于土地登记簿公示的行为，对土地登记的内涵进行了明确的定性。

二是将土地权利保护专门作为一章作出规定，明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时，为保护土地权利人的合法权利，为社会提供准确的土地登记信息，规定了县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。

三是明确规定了土地登记的属地登记原则。土地登记的主体必须统一。土地登记应该由土地所在地的登记机构统一进行登记，而不应因权利人身份不同而在同一区域内由不同级别的登记机关进行登记发证。土地抵押权、地役权的登记机关，必须与该土地所有权和使用权登记机关一致，不得在另一登记机关分别进行登记。如此规定，主要目的在于维护登记的权威性，提高登记结果的准确性，防止重登、漏登、错澄现象的发生。

四是明确规定了土地登记依申请的原则。登记程序应该由当事人申请而启动，除少数特殊情况外，当事人不申请，登记机关一般不得主动登记。

五是删除了《土地登记规则》中对当事人土地登记申请时限的规定，但进一步明确了登记机关办结登记审查的时限。

六是根据《物权法》的精神，删除了《土地登记规则》中关于不登记按非法占地、违法占地处理等行政管理色彩过浓的规定。

七是根据《物权法》中关于登记机构不得要求对不动产进行评估、以年检等名义进行重复登记的规定，删除了《土地登记规则》中关于证书查验制度和申报地价等规定。

八是对于因继承或者受遗赠取得土地权利的，根据《物权法》的规定，不登记也产生效力。但对当事人在没有登记之前就先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，为了保持登记结果资料的连续性，《土地登记办法》作出了进一步规定，即当事人应当先将土地权利申请登记到其名下之后，再申请办理土地权利变更登记或抵押权登记。

附：《物权法》中的关联法条：

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十三条登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

《土地登记办法》中的关联法条：

第二条本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

第三条土地登记实行属地登记原则。

申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。

第六条土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。第四十五条因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。第七十条依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第七十一条县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。

原《土地登记规则》中的关联法条：

第三十三条申请土地使用权、所有权变更登记时，申请者应当依照规定申报地价；未申报地价的，按宗地标定地价进行登记。

第六十九条土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。

第七十三条土地证书实行定期查验制度。土地使用者、所有者和土地他项权利者应当按照土地管理部门规定的期限办理土地证书查验手续。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门制定。

调整土地登记类型分类标准，增加新的土地登记类型——《土地登记办法》解读系列之三

关于土地登记的种类，《土地登记规则》将土地登记分为初始土地登记（总登记）和变更土地登记。其中变更土地登记包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。此种分类，在实际操作中有以下不足：一是初始登记和设定登记容易产生混淆，不容易区分；二是将土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等都统称为变更土地登记，有时不知所指。因此，起草《土地登记办法》的过程中，大家都认为登记类型应该调整，但具体怎么调整，争议比较大。主要有三种意见：第一种意见主张在《土地登记规则》分类基础上进行适当调整，保持原有的土地登记分类的延续性；第二种意见的有的特别是房地合一的城市主张借鉴房屋登记的分类方法，将土地登记也分为“初始登记”、“转移登记”、“变更登记”、“他项权利登记”、“注销登记”等，以便于与房屋登记衔接，促进统一登记；第三种意见主张根据物权设立、变更、转让、消灭的四种情形，而将土地登记分为“设立登记”、“变更登记”、“转让登记”、“消灭登记”等，与《物权法》的规定保持一致。《土地登记办法》综合上述意见，根据土地登记的特点，将土地登记分为“总登记”、“初始登记”、“变更登记”、“注销登记”及“其他登记”，而 “其他登记”又包括“更正登记”、“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”等。其中，“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”和“地役权的登记”是根据《物权法》新增加的土地登记类型。

关于总登记，《土地登记办法》将其定义为在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。土地总登记具有以下特点：一是阶段性。土地总登记有期限，持续一段时间后即结束；二是区域性。土地总登记的作业区是一个行政辖区，它通常是一个县或市；三是集中性。土地总登记是在一定范围和时间内有计划统一进行的。

关于初始登记，《土地登记办法》将其定义为是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。初始登记具有以下特点：（1）是在土地总登记之外，对设立的土地权利进行的第一次登记。初始登记有可能在土地总登记之后发生，也有可能在总登记之前发生；（2）初始登记具有经常性，只要某宗地上新设定了某种权利，就要进行初始登记。（3）初始登记具有分散性，哪块土地设定了新的权利，就要对那块土地进行初始登记。

关于变更登记，《土地登记办法》将其定义为因土地权利人发生变更，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。变更登记具有以下特性：（1）变更登记是以总登记或初始登记为基础，没有进行总登记或初始登记，不可能进行变更登记；（2）登记的内容发生变化，包括权利人、地址、土地用途、面积等发生变更都应该进行变更登记。

关于注销登记，《土地登记办法》将其定义为因土地权利的消灭等而进行的登记。注销土地登记主要有以下几种情形：（1）集体所有的土地依法被全部征用的集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。（2）国家组织移民后不再使用的原农民集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。（3）因自然灾害等原因造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记。（4）县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的国有土地注销登记。（5）国有土地使用权出让或者租赁期限届满，未申请续期或续期申请未获批准的国有土地使用权注销登记。（6）因债权实现解除抵押等而产生的抵押权注销登记。

关于更正登记，《土地登记办法》没有定义。一般是指土地登记的结果有误或有遗漏时，由权利人和利害关系人申请或由土地登记机关依职权更正原登记内容的土地登记。土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记；利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记；国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理更换或者注销原土地权利证书手续的，国土资源行政主管部门经报请人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。更正登记涉及土地权利归属的，还应当对更正登记结果进行公告。

关于异议登记，这是根据《物权法》新增加的登记类型，《土地登记办法》中也没有定义。一般是指登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。异议登记的目的是暂时限制土地登记簿上的权利人的权利，为事实上的真正权利人提供临时性保护。提起异议登记的前提条件，必须是利害关系人，并且土地登记簿记载的权利人不同意更正，并不是所有的人都可以随意提起；申请人必须在异议登记之日起十五日内起诉，否则异议登记失效，明确限定了时间；异议登记不当，权利人可以向申请人请求损害赔偿，避免有人恶意或者随意提起异议登记。准予异议登记的，应当在土地登记簿上记载，并发给申请人异议登记证明，同时书面通知登记簿记载的权利人。异议登记期间，未经过异议登记权利人同意，登记机关不得办理土地权利的变更登记或者设定抵押权登记。

关于预告登记，这是根据《物权法》新增加的登记类型，《土地登记办法》中也没有定义。预告登记是相对于本登记而言，是在确定的土地权利登记条件还不具备时，为了保全将来土地权利变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。为保障将来实现土地权利，当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。预告登记期间，未经预告登记权利人的同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

关于查封登记，主要是吸纳了《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发

[2004]5号）的内容，登记机关应根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

附：《土地登记办法》中的关联法条：

第二十一条 本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

第二十五条 本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。

第三十八条 本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

第四十九条 本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。