天津市大悦城商业区调研报告 房地产经济学

第一篇：天津市大悦城商业区调研报告 房地产经济学

《房地产经济学》

社会调研报告

天津市大悦城商业区调研报告

天津理工大学中环信息学院

二〇一三年十月

天津市大悦城商业区调研报告

一、项目介绍

1、基本信息

天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。

项目定位

天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。

交通位置

天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。

天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。

商业环境

天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。

资源优势

天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：

建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院

景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社

机电顾问：香港沣信

交通顾问：香港弘达

物业顾问：中粮凯莱物业

灯光顾问：美国CD+M

灯光设计：照奕恒

2、开发商介绍 中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域。大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”。

3、购物中心

购物中心以18岁至35岁的中青年人为主力消费人群，引进国际时尚主流品牌，集合新颖、时尚、前卫于一体，传播潮流最新资讯。购物中心主体部分四层，局部五层。分为北端的时尚潮流馆和南端的青春活力馆，中间以独有的十六米开阔的艺术连廊创意连通。共有店铺约500个，是融合了购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合型一站式购物中心。

地上停车楼及地下三层大型停车场拥有共3000个停车位，统一的空间设计，多样的行车体验，让你的大悦城梦幻之旅从路上便已悄然展开。

月季花广场，与往来的人潮一起成就独特的风景，俯仰之间，穿梭眼花缭乱的铭牌印记，纵横之中，体验百米跨度的体量视野。让我们不觉在每一个角落流连忘返，纷至沓来，感受国际时尚品牌荟萃的影像志，留恋每一个橱窗精致的文化感。

大悦城购物中心，集合了休闲、购物、餐饮、娱乐等多种业态，在天津首次

引入大型综合电影院金逸国际、全明星大型真冰场、欢乐主题KTV酷姿、儿童职业体验店宝贝当家（Babyboss）、高档亲子游乐馆悠游堂（YuYuTo）、高端精品超市华润堂以及国际快速时尚品牌，打造出一站式购物的全新体验。国际顶级品牌主力店的进驻，国际化商业街区规划理念的融入，使之成为天津乃至华北地区的时尚潮流聚集地、流行资讯发布地、新锐达人体验地和生活理念引领地，是天津都市青年8小时以外的时尚生活中心、交流中心和娱乐中心。

地位

天津大悦城购物中心是天津至今投资最大、体量最大、业态最全的一站式购物中心。坐拥25万平米的超大商业建筑体量，500余米沿街展示面，500米长室内步行街，150米长主题街区，承载最齐全的功能业态。天津大悦城涵盖集休闲、购物、娱乐、餐饮美食为一体的多元化时尚消费模式，完美融合了消费文化、人文文化、国际文化、企业文化的同时，颠覆传统商业模式，独创中粮式大悦文化，以其不一样的视野，定义商业地产新格局。

理念

经营理念：“引领时尚共享大悦”

人无我有——我们有主力业态、主力店、国际品牌

人有我精——我们有最好的品牌形象店、旗舰店

创新业态——我们有独具特色的主题街区

差异化经营——我们的经营品类与众不同

大悦人正是以这种不断创新的经营理念，执着于现代商业运作精神的本质，诠释着生活方式哲理，缔造国际前沿的品味生活。

服务理念：“享你所享悦你所悦”

悦是一种心情、一种感受、也是一种体验

让每一位顾客感到悦

让每一位商户感到悦

让每一名员工感到悦

让每一个来到大悦城的人感到悦

天津大悦城秉承中粮文化的优良传统，结合天津百年文化积淀，解构服务文化的深层内涵，彰显“悦你，悦我，悦精彩！”。

悦是文化，悦是态度，悦是精神。天津大悦城用激情与实力，在2011年，即将点燃这座城市的大悦梦想。

4、公寓住宅

大悦城购物中心完美的商业配备，中心区域方便的交通优势，凝聚区域内无限的升值潜力，造就了大悦城的独特魅力，大悦城时尚住区将以全新的模式阐述繁华都市中的静雅生活。

大悦城北区住宅“悦府”地上总建筑面积约7万平方米，占据该“城市综合体”西侧的单独地块，是天津核心区域内纯正的高尚住宅群。典雅、简洁的现代主义设计风格，满足对质感生活，高尚品位的追求。无论设计、用材还是配套，都是以国际最新标准规划，完全体现城市主流精英的健康品位。

5栋高层建筑，70-145平米主力户型，简约时尚风格的精装示范标准，面向城市中高端客群，依托大悦城时尚品牌标签，诠释了全新的生活模式，满足了都市精英对现代生活的要求，在众多城市精英中统领生活潮流。

大悦城高档住宅以时尚现代的建筑立面配合人本主义的景观环境，致力于打

造高品质的生活体验，让每一位住在这里的人拥有自己的家园畅想，陶冶时代繁华，尽享天伦之乐，于简约处诠释居家风格蓝本。

大悦城南区公寓定位于“城市综合体时尚精品公寓”，作为大悦城住宅产品的升级版，面向城市时尚精英客群，地上总建筑面积4.6万平米，位于项目地块最南端，由南北两栋百米塔楼构成。

精装公寓规划设计之初，就聘请了美国RTKL、日本丹青社等国际设计团队，倾力打造符合国际化品质需求的精品。无论从简洁流畅的外立面设计，独具特色的屋顶花园，到后期的人性化物业服务，均体现出大悦城国际化时尚品牌的特性，作为综合体中对商业、写字楼业态客群有效地结合，各种业态足不出区尽享其中，为城市新兴中产阶级打造全新国际化时尚精品住区。

凭窗望去，大悦城时尚精品公寓与住宅彼此呼应，独有的帆型外檐，精致的回车廊道，让您在繁华世界的背后静静的感悟着宁静的归属。抛却公共空间的烦扰，重拾私有空间的品位，每一天都留给自己一段完美的心灵假期。

5、写字楼

190米超高层建筑体，采用5A全智能化控制，LOW-E双层中空玻璃幕墙，12.3米挑空大堂、标准层单体建筑面积约1900平方米、层高4.25米，净高达2.8米，核心筒结构，室内无立柱，分割自如的大跨度设计。

大悦城国际甲级写字楼，以超高端配套和完美的空间体量设计，引领世界经济浪潮，依托大悦城的城市综合体以及一站式购物中心定位，建成后将是一座规模最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代时尚的综合建筑集群，打造环球商务旗舰，更有宽阔的区域景观视野，一览天津的繁华古今。与这座城市彼此欣赏，据守地标核心，成就宏图万景。

作为一种全新的地产、生活模式，天津大悦城项目是集诸多功能于一体的现代综合建筑集群，它浓缩了一个城市的精华，在这里居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等诸多功能样样俱全，你所想到的城市生活在这里都可以一站式拥有。天津大悦城开业 再添城市综合体 天津大悦城项目位于天津市内环核心区域，紧邻城市主干道南门外大街、南马路，占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米(含地下部分)，是涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、时尚精品公寓、高端住宅等多种业态的“城市综合体”。

二、分析

1、房地产区位理论

房地产业是与区位紧密联系的特殊产业土地的区位不同，会产生不同的区位效益。土地的用途不同，产生的区位效益也不同。国家发展房地产业，力求使土地获得最佳用途，追求最优的社会效益、经济效益和生态效益。

房地产企业追求最大的经济效益。

房地产投资者追求理想的投资回报。

消费者追求最佳的使用功能。

城市土地区位效益的实质是（位置）级差地租

（1）城市土地区位形成的因素

自然条件和环境

交通和通讯

基础设施

人口和经济集聚

文化教育卫生科技状况

（2）房地产区位的选择

房地产宏观区位的选择〔布局指向〕

房地产中观区位的选择：商业区；工业区；居住区

房地产微观区位的选择：商用房地产微观区位选择的标准

外部经济性

临街深度

人口流量

交通和通讯

增值潜力

居住房地产微观区位选择的标准

周边环境

交通和通讯

社会文化环境

购物便利

增值潜力

就大悦城商业区而言,其自身是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。高度集中的优势，在于其资源可以更高的利用和共享。工作、休闲、生活可以在该区位同时的到满足，减少了交通时间与成本。这是该综合体的优势所在。而另一方面，其地理位置也十分具有优越性，项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。还有公交观光2路 606路 609路 628路 632路 633路 635路 638路 639路 640路 641路 645路 646路 658路 659路 675路 676路 681路 829路 832路 837路 855路 841路 860路 878路 905路 954路 961路都至此区位。而日后还有地铁4号线开通，更是大大方便其交通出行。而大悦城周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。这更是其商业优势的所在。

2、地租理论

地租是土地所有者凭借土地所有权从土地使用者那里获得报酬。

在某些场合下，西方经济学把地租定义为物主将其所有的土地、房屋或任何财产租给他人使用所获得的报酬，并不一定专指出租土地而获得的租金。按照这个定义，把地租分为契约地租和经济地租两类。契约地租又称商业地租，是指物主将土地或其他财物出租给承租者，承租者按租赁契约支付给物主之租金。经济地租又称理论地租，有广义和狭义之分。广义上讲，经济地租是指人们使用任何生产要素所获得的超额利润。狭义上讲，经济地租是指人们利用土地所获的超额利润，即土地总收益扣除总成本的剩余部分。一般所谓地租，是针对狭义地租而言的。

（1）地租分类

绝对地租：绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值。

级差地租：是指对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租。

垄断地租：是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

分离地租：关于非农业用地的地租在土地所有权与土地经营权相分离的条件下，不论租用农地或非农地都须支付地租。

更具地租和地价理论我们可以知道，房地产的价值不是简单的，地价与房屋自身成本之和。

其价值是波动的，是根据其经济价值、使用价值等综合分析的。如地租理论中差级地租中所说，如果对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租。而这是会使得房屋升值的所在。简单而言，开发商如果后期对该区位在此投入，使得该区位的基础设施更加完善，自然房子会升值。而大悦城商业区，在未来还会开通地铁4号线，周围设施也会不断地完善，自然其价值是有升值空间的。

第二篇：上海大悦城调研报告

上海大悦城考察报告

2010年，因为项目冗长的开发周期，大量资金的沉淀，房产调控又日趋严厉，新梅急于脱手套现支持主业房产，彼时中粮资金充沛，雄心勃勃开启南下战略，在沪上地块，位置绝佳，成本不贵，两者一拍即合才有了太古城向大悦城的转变。

上海大悦城项目整体开发超过40万㎡，总投资额超过120亿，规划包括购物中心、临水豪宅、酒店式公寓、五星级酒店及甲级写字楼，目标是打造苏州河北岸的商业新地标。

苏河湾地区规划将通过“两个片区、三颗种子、时光纵轴、两横两纵三通廊”等设计理念，打造闸北金融中心的助力支点、国际都会的人才中枢、苏河文化的魅力舞台，努力成为继南京西路、陆家嘴之后又一个核心CBD的拓展区域。

西藏北路、浙江北路之间区域，将塑造一条串联起苏河湾过去、现在和未来的时光轴线，让四行仓库、上海总商会、百年石库门建筑等和谐共生，提升苏河湾地区的整体价值。

距离项目周边1公里外北有上海火车站商圈，南有人民广场商圈，项目处于两大商圈双向辐射范围之内，但由于黄浦江的存在，分别有南北高架和西藏北路桥的阻隔，商脉被切断，无法形成商圈联动，因此也很难借助两商圈的优势为项目本身导入客流。

大悦城B1层与地铁8号线曲阜路站相通，较庞大的日均客流量能有效地调整消费者结构，并为商业提供一定客源支持，未来区域规划成为第三个CBD拓展区，大悦城也将逐步开发酒店、写字楼、酒店式公寓，成为大规模城市综合体，资金、人流、信息的互动将提升区域整体形象和档次，为大悦城带来良好的发展前景。

大悦城秉承其一贯愉悦消费者的出发点，在上海打造“乐尚生活魅力场（Trendy Lifestyle Hotspot）”，旨在引领区域时尚的新高潮。

上海大悦城整体定位为都市白领女性的“约会主场”，将目标客户锁定在22-30岁为主的时尚年轻女性，为她们提供符合潮流、性感、享乐的一站式生活服务。

上海大悦城从500多个招商品牌中挑选了180个，国际品牌的数量达到71.2%，从整体品牌档次上看，选择性感、时尚、前卫的品牌和服务，达到聚焦都市年轻白领这一庞大客群的目的。特别增加了厨艺培训馆和家居美术馆等特色品牌。

从整体经营上看，大悦城以零售购物为主，其数量和面积占比分别达到74.3%和48.2%，餐饮在数量上占22%，面积上占41%。知名餐饮品牌店的引入无疑为项目加分许多，众多消费者慕名而来，为高层餐饮带来了很高人气的同时，也拉动了对底层商业的消费。

大悦城每层都有自己的特色主题，与主题相应搭配各种特色品牌，为不同类别的消费者提供独到而完备的服务。地下二层为车库，地下一层为精品超市、时尚杂货、流行小食主题为乐活族；一到六层以潮流服饰、美妆等零售为主打，定义主题为美学家、拜物教、时装精、潮流军、混血儿、创意师；七到九层为美食餐饮区，都食客、料理王、饕餮控作为主题；十层及十一层是KTV及影城，统一定义为享乐派。

作为亮点，大悦城拥有国内首座屋顶悬臂式摩天轮——SKY RING摩天轮，并配以沪上首个屋顶艺术街区，对于年轻人尤其是年轻女性有着致命的吸引力。

摩坊是摩天轮脚下的街坊，承载浪漫和遐想之地，摩坊More Fun 166位于上海大悦城北座的8F和9F，2万平方的建筑体量，是沪上独一无二的大体量屋顶商业空间。以四十余间风格迥异的特色店铺串联起客流罕至的8F/9F，集原创、手作、情调、风味、夜宵为一体的街区。承袭苏河湾的历史遗韵，摩坊More Fun 166采用怀旧的红砖墙，唤醒消费者复古情怀；后现代工业化的装修风格，融合当代审美趣味，赋予摩坊另类的空间体验，与传统零售形成鲜明对比，彷如穿越。

街区共分为三大主题版块，即手作人街、霓虹街和未央街。手作人街是手工艺体验区，你可以在这里买到这些基本物品：手制皮具、金属器件、版画、微景观，也可以参加以下体验：印刷、造纸、烘焙等，重点是在体验、学习的过程不仅给这些年轻人感受新的情趣，更是培养其兴趣，留住客源的好方法。

霓虹街是专为玩家们提供进食的地方，以简餐为主，选择多样化，完全就是“假装在香港、新马泰”系列。

未央街玩的是2点前不打烊的夜间游戏，给夜生活丰富的人一个完美的游玩圣地。

SkyRing摩天轮已成为上海城中心令万众瞩目的爱情地标。它具有高空景观优势，它承载着上海大悦城打造的独特的浪漫情感。它的出现，是国内购物中心实现商业跨界的引领者：商业跨界娱乐，购物中心首次与摩天轮、音乐、酒吧、泛约会等元素结合。

宁波目前的商业体，针对的客流范大众化，主题无外乎吃喝玩乐，没有个性十足的，主题鲜明的项目。雷同的商业体太多，导致百姓选择时要么就近，要么去传统的商业体比如天

一、万达，或者广场内有个性店或新店图个新鲜。要留住客流，拓展客流大悦城的方式应该是一个不错的选择，针对年轻女性，爱情地标吸引人气，手工作坊等体验项目留住人群，辅以吃喝玩乐等不断刷新的项目丰富人群的体验。

宁波文化广场在东部新城已是地标，零售没有好的基础也没有好的空间去发展，而教育培训项目已有口皆碑，若能增设手工作坊等体验势必会让广场在教育体验这一块更加突出，也对广场文化的定义更加明确，更能让客流长时间的驻留，保证广场其他的配套项目有更多商机。

第三篇：经济学调研报告

学 院： 专业班级： 小组成员：

北京、上海房产调研报告

一、前言

为了遏制房价增长过快，政府每年都相应推出政策进行宏观调控。2010年中央出台了一系列房地产宏观调控政策。在宏观调控的大背景下，2011北京楼市调控成效不错，房价走势明显下降，到2012年上半年，北京五环外的房子已经跌过2万元大关，到2013年北京均价已经达到31465元/平方米，截止2014年9月，均价稳定为32281元/平方米。而上海也碰到一样的状况，2010年上海房价已经突破2万元大关，尽管到2011年下半年有小幅度下降，到2012年下半年又开始逐渐上涨，直到今年5月才开始迅速下滑。但是尽管民众对于房价下跌后，住房商购的意欲表现显著，但民调显示，这难以转化为实际的购买力，即使历经几年调控，75%的人仍然不能承受当前房价。过高的房价导致人才的流动趋向房价较低的城市，低收入阶层的生活问题、交通问题、居住问题突现。

二、正文

本小组主要分析了北京，上海两个城市2013年10月到2014年9月房价变化情况，下面是两个城市房价的具体情况。

一、北京房产

图一(搜房网)图二（天朗房网）

从图一可以看出，北京房价大致可以分为三个阶段：平稳慢升期（13.10-13.12），快速上升期（13.12-14.5）,逐渐下滑期（14.5-14.9）。

图三（北京房产供给曲线）

北京房价的主要构成有北京房价的构成主要包括四方面：一是成本；二是费用；三是税金；四是利润。构成成本的主要因素有：征地及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费等5项。费用主要有4项：管理费、财务费、销售费、代收代缴的行政性收费。其中代收代缴的行政性收费有10项：土地出让金、大市政费、四源费、用电权费、电贴费、开发管理费、绿化费、建材基金、新菜田基金、粘土砖费。对开发企业征收税款有两项：一是按销售收入的5.5%征收营业税、城市维护建设税和教育附加费，二是按销售收入扣除成本费用及营业税的余额征收33%的所得税。销售收入减去成本、费用和税金后的余额即为企业的利润。弹性分析：

我们根据北京每月成交面积以及每月房价，利用相邻两个月成交面积的差和房价变化多少，根据弧弹性公式，计算出每个月的弹性，然后绘制出图四的弹性曲线。

图四（北京房产弹性曲线2013.10-2014.8）

注：图中每个点表示相邻两个月份间的弹性

由上图的弹性曲线，我们小组对北京房产作出如下分析：

1、房产中介机构我爱我家发布的报告称，每年春节假期过后，从正月初十开始，随着返京求职务工人群的增加，房屋的需求量快速增加。由于人们对房屋的需求量加大，对于房产价格的要求降低，所以2013年年末及2014年年初北京房产的弹性降低。

2、北京地铁新闻发言人贾鹏介绍，4条新线首日运行平稳，出入站总人次约44万人，正点率在99%以上。4条新线开通后，本市轨道交通线路由372公里增至442公里。由于北京地铁开通新线，使得交通更加便利，人们可以选择地处更远/房间更低的地区购房。所以普遍来讲，房屋的需求的变动比率大于价格变动的比率，北京这几个月来房屋的弹性较高。

3、伟业我爱我家副总裁胡景晖称，今年春季租赁旺季期间，房屋租金价格相比年前淡季上涨在所难免，但受房源供应增多、租赁需求分流等因素影响，预计租金价格涨幅将在3%～5%，远低于往年春季租赁旺季时的租金涨幅。北京租房市场面临拐点，春季高峰涨价趋缓。由于租赁房屋作为期房的互替商品，其所需资金更小，价格更低廉，很多人选择租赁房屋，房屋的需求的变动比率大于价格变动的比率，北京这几个月来房屋的弹性较高。

二、上海房产

图五（搜房网）

图六（房天下）篇二：微观经济学市场调研报告

紫金港周边快递市场调研报告

课 程: 微观经济学甲

指导教师: 李建琴

组 别： 第十小组

小组成员： 刘晔 3130104190 周雅婷3130104105 徐叶弘 3130101246 赵珂莹 3130100919 陈明 3120103525 赵注烂 3120300230 目录

调研报告简介........................................................................................................3 调研背景..........................................................................................................3 调研方法..........................................................................................................4 数据收集.................................................................................................................4 数据分析.................................................................................................................5 问卷调查结果分析..........................................................................................5 实地考察结果分析..........................................................................................8 结合微观经济学原理分析.....................................................................................8 需求分析..........................................................................................................8 需求弹性..........................................................................................................8 供给分析..........................................................................................................8 市场结构分析.........................................................................................................9 市场前景分析.........................................................................................................9 一 机遇与挑战并存的快递行业....................................................................9 二 快递市场发展现状及分析......................................................................12 调研建议...............................................................................................................15 附录一 市场调研大纲.........................................................................................17 附录二

调查问卷...............................................................................................18 调研报告简介 进入21世纪以来，电子商务和快递在我国普及开来，随着电子商务的发展趋势愈演愈烈，大学生成为网络购物的主力军。大学周边的快递市场需求量大，快递行业竞争也异常激烈，传统的ems邮政和新崛起的民营快递企业几乎瓜分了校园周边的所有快递业务。身在浙江大学紫金港校区的我们，作为大学生，每一天都在享受着快递服务带给我们的快捷和方便，同时也会因为不同的快递公司服务质量不同而有不同的选择。本调研正是从紫金港校区的快递服务出发进行调查，整理和分析出多家民营快递公司的优劣，以及学生们对快递公司的选择，从而得出二者之间的关系，分析思考未来如何建立更良好的高校快递网络，让大学生可以享受到更加优质的快递服务，也让学校周边的民营快递公司有更好的工作网络。调研背景

我国快递行业背景

我国内快递行业快速发展

自 1979年出现第一家快递企业起,中国快递业已成为市场中关注度最高、发展速度最快的行业之一。中国报告网物流行业分析师指出，随着购物狂欢节等网络促销的拉动,即使在经济低迷的2012年,快递业增速依然高达51.2%。同时,快递企业间的竞争日益加剧,目前我国注册快递企业逾6000家,从业人员达 60 多万。快递行业中,国有企业加速改革,民营企业迅速崛起,国际快递加强中国市场战略部署。2.国际快递行业发展背景

从20世纪80年代国际快递公司接踵进入中国市场以来，国际快递公司就迅速瓜分了中国快递市场80%的份额。近几年，在欧美市场，几大快递公司的发展并不顺利，这是他们将更过的资金投入到正在火热发展的中国快递市场。2002年敦豪与ups在华营业额猛增60%，是亚洲其他国家平均水平的3倍。目前fedex和ups，德国的dhl，荷兰的tnt以逐渐成为划分中国快递市场的四大外资快递巨头。他们纷纷以与本土快递公司合作的方式在中国快递市场站稳脚跟。对于fedex来说，他们选择了与大田物流合作，而dhl与中外运成立了中外运敦豪。虽然国际快递公司在中国快递市场已经占有相当一部分的市场份额，但是国际快递公司还在不断的抢占内陆市场。国际快递公司跻身中国市场，其主要在于自己控制的全球网络和先进的全球通讯技术及管理经验。而中国国内网络的建立和完善对于国际快递公司来说比ems和民营快递公司存在着一定的优势。作为目前世界上最大的快递和包裹承运商，ups以在中国投入品牌服务城市达40个之多，而服务范围将延伸的120多个城市。tnt也在利用自己在欧洲的网点优势不断扩大自己对中国快递市场内国外快递以业务部分的市场占有。2010年tnt公司在华分支机构将从目前的25家增至100家，为中国100多个城市提供物流、快递服务。而其在华员工也将随之增至3万人，仓库面积预计到达325万平方米并拥有2500辆运输车组成的车队。据估计，从现在到2021年中国国内航空货运市场将以平均每年10.3%的速度增长，随之而来的是快递市场高大1000亿的利润空间，国际快递公司们也将不断巩固自己的在华地位争相分食这块未被开发的蛋糕。3.快递行业的变化-----快递种类众多，逐渐垄断

从快递行业在我国产生以来，从单一的国营ems发展到现如今有了翻天覆地的变化。目前，我国从事快递业服务的民营企业有上万家之多，其下属员工人数也多达100万人。据国家调查局上海调查总队2007年5月31日公布的调查报告，2006年上海市具有独立核算

法人资格的民营快递企业有467家，注册资金在20万元以下的占九成。按员工人数算，20人以下的企业有373家，占79.9%；20至100人之间的有64家，占13.7%；100人以上的有30家，占6.4%；超过千人只有4家，仅占1%不到； 中国民营快递是一个没有全国性统一的行业组织。虽然自诞生以来，民营快递的业务量以每年60%到120%的速度递增，但是飞速的增长给中国民营快递带来利润的同时，随之而来的还有行业内部越来越大的隐患。中国民营物流企业大多以中小公司为主，在没有统一的行业规范的前提下，民营快递之间恶意竞争、相互排挤的现象屡屡出现。这不仅影响到民营快递公司的形象，同时也影响到了对中国快递市场的占有和公司未来的发展。4.校园周边快递背景

随着电子商务的发展，网上购物被越来越多的人接受，物流快递配送需求随之扩大，而大学生是走在流行前沿的庞大群体，这种新兴且快捷的购物方式在这个群体中倍受青睐。由于快递在学校配送的频率非常高。校园网点的存在正好中和了公司和学生客户群体时间上的矛盾，节约了公司的时间成本和人力成本；学生只需要利用课余时间随时收件寄件，又可以解决学生在时间上的问题。学生从全国各地到大学求学，与家里亲人和在各地的朋友、同学的物品信件来往，现在主要依靠快递，方便快捷，尤其是节日、假期前、毕业生离校前的几个时间段，学校快递的业务量很大。现在行政办公人员的公文信件、各系办公室与毕业生、各地公司企业的文件等传递也主要依赖快递。

在2013年校园快递市场调查中，65%的学生使用过快递。这个比例是以每年15%的比例上升的，这些都会使学校快递市场需求不断增长。同时这些需求分析也说明了校园快递网点继续存在的必要性。学生校园快递最初只与申通公司开展合作，但随着校园市场需求量的扩大，更多的学生看到了这中间的商机，于是陆续把圆通、韵达、中通、汇通、天天、ems、等多家快递引进了校园。

调研方法

1.资料搜集整理 通过搜集有关校园周边快递的信息和相关案例，了解其运作形式，从而策划直接问询、问卷调查等后续调查的内容。2.直接调查

直接与快递公司服务人员以及在校师生广泛交流接触、询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。3.间接调查

通过报纸、刊报及其他媒体收集有关快递行业信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。4.实地考察

把要咨询了解的问题编制问卷、填写，回收，分析。

数据收集

我们通过实地考察、问卷调查和网络资源来获得所需数据。我们对几家快递公司站点的工作人员进行了简单的采访，向紫金港内的大学生发放了线上和纸质的调查问卷，并利用网络资源了解了许多当前国内快递市场的状况。

数据分析

问卷调查结果分析

本次调研过程中，我们通过线下和线上的方式发放问卷，共收回了109份有效问卷。具体数据如下：

一、调查对象基本情况

此次调查问卷针对的对象主要是紫金港的在校学生，旨在了解快递市场中在校大学生这个消费者群体的一些情况。1.调查对象性别分布：

根据问卷结果，回收的109份问卷中，男生59人，女生50人。男女比例基本平衡，比例分布如下图所示。2.调查对象的月消费情况： 篇三：经济学专业专业实践报告调研报告

实 践 调 研 报 告

系 别

专 业学生姓名

班级/学号

成 绩

指导教师

经济管理学院

经济学国际贸易

史筱钥 ____2012011913_______ _____________ 周飞跃

一、引言

高尔夫相关产业涉及庞杂，从球具生产，到赛场规划建设，草皮培育，种植，养护，以及赛场的相关设备--赛场用车，剪草设备等等。受技术及设备相关因素制约，目前国内仅在球具用品市场方面得到了较大发展，据相关资料统计显示，截止2010年12月，全国共有高尔夫用品制造企业2400余家，世界上90%以上的杆头来自中国内地和台湾地区。标着美国品牌的球具40%均在亚洲进行装配和生产，生产范围覆盖：生产厂家以及代理、销售商，主营产品或服务包括高尔夫球袋、高尔夫球、高尔夫球杆、高尔夫组合球具、高尔夫练习器具、高尔夫球车、高尔夫球钉、其他高尔夫用品。并且中国国内已经成为继日本之后的亚洲第二大高尔夫零售市场，高尔夫产业超过479亿元人民币。

中体科训是以提供高尔夫技术培训、科学研究、球员经纪、赛事组织筹备、媒体宣传、球场经营、球具及配套产品研发、生产、销售为一体的综合性高尔夫行业企业。该公司通过几年的积累和发展，工作重点已从规模发展转移到效益发展上来，效益蒸蒸日上，发展日趋成熟稳健。该公司不断巩固已取得的优势和市场领先地位，而且不断提高核心竞争力，提升了公司的经济效益。而我选择该公司作为我的实践对象，一方面是应为该公司实力雄厚，业务往来频繁，接触的事情多，且能从中学到很多不曾了解的知识。

二、调研方案介绍

（一）调查目的

本次调查主要是针对中国高尔夫产业的市场发展而展开的。

（二）调查内容

1、高尔夫球在中国的影响力。如今高尔夫爱好者越来越多，世界旅游组织也把高尔夫运动作为一项专项旅游活动，可以将职业及业余高尔夫球运动的观赏性，参与性，吸引性等与旅游有机整合，即成为一个可以盈利和产生多重效益的高尔夫旅游产业部门。

2、我国高尔夫球的消费现状。（包括高尔夫球的消费结构、市场、消费者）高尔夫球在中国发展进入第29个年头，已经形成了比较乐观的产业体，高尔夫运动在中国越来越受到大众的认识和关注。客源量日益增加，消费结构也逐渐多样化。

3、高尔夫球在中国的发展前景。从消费人数上看，中国高尔夫消费人群达100万人，年增长比例达30%，其中一半是国内的民营企业家，金融、证券、房地产、电信、信息等企业的中、高管人士，律师、文、体界中成功人士及部分公务人员和离职修养的老干部。另外一半主要是外籍人士和港、澳、台球员，总体上高球在中国还是贵族运动。不过，未来中国高尔夫运动将实现平民化。随着人们生活水平的提高，参加高尔夫球运动的人将越来越多，当高尔夫成为很多人茶余饭后的交流心得时，高尔夫球这项贵族运动将逐步大众化。

从潜在市场来看，中国高尔夫球的潜在市场巨大。中国潜在的高尔夫消费者现在是2000万，2020年可能是5000万。2010年，中国的高尔夫球场数量将达到800家左右；2012年以后将达到日本八十年代末的高尔夫球场增长水平，每天会有一座新球场开业；2015年将赶上日本，达到2700座高尔夫球场，打球人口将达到3000万，年消费将突破两亿场次。

（三）调查对象

（1）中国各城市在线网民。

（2）本人所居住的小区里各楼层、各类型的居民。

（四）问卷与访谈录设计

由于调查的目标为现状与发展战略两个部分的内容，本次调查计划同时进行问卷调查和访谈，前者侧重于调查高尔夫球产业发展现状，后者侧重于调查高尔夫球产业的发展战略。

问卷包括三部分内容：（1）了解受访者对于高尔夫球的第一印象（2）了解受访者对于高尔夫球的基本了解程度（3）了解受访者认为高尔夫球市场发展的阻碍因素。访谈录包括三个部分：（1）高尔夫球产业的现状；（2）高尔夫球产业的现行战略；（3）高尔夫球产业的发展方向。

（五）样本分布及其调查方法选择

1、样本分布

本次调研的样本分布为51个，其分布如下：

其中50个为样本进行问卷调查，对象为网络在线用户以及小区部分住户。使问卷分布在不同阶层，不同地域，不同类型的人中。是调查更加充分具体有力。另外一个样本为中体科训俱乐部里的资深高尔夫球员。

2、调查方法及手段：

（1）问卷采取选择的方式，便于受访者回答。通过问卷调查的方式了解受访者对于高尔夫球的认识及态度。

（2）访谈主要采用面对面询问的方法，尽可能挖掘受访者的真实想法。针对高尔夫球产业的较深层次的问题，了解高尔夫球产业在职业高尔夫球手的心中的现状以及公司未来发展方向。

（3）除问卷调查和访谈外，本文还通过资料查询进一步了解高尔夫球产业发展状况与战略，通过对一些权威媒体的报道，知名人士的评论，以及相关资料的调查进行综合分析。

（六）调查日程安排 1、2013年7月15日-7月25日：构思以及撰写调查程序和方案 2、2013年7月26日-7月31日：问卷与访谈录设计及打印 3、2013年8月1日-8月12日：问卷发放及回收，进行访谈 4、2013年8月13日-8月18日：数据录入及分析 5、2013年8月19日-8月25日：分析报告撰写

（七）材料和数据分析方法

office办公组件以及《市场调研预测学》中的各种方法。

三、调查结果分析

有76% 第3 篇四：经济学专题调查报告 经济学专题调查报告

班级：

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时间：

关于当前金融危机背景下

我国宏观调控政策运用情况的调查报告 2008年，全球爆发了一场空前的金融危机。这场金融危机透过外贸和外商直接投资等渠道，对中国经济和就业带来了深刻的影响,而中国的外贸出口受到的影响尤为严重。从去年九月入学到现在，我们已初学了微观经济和宏观经济，这里，我将用我所学的知识来进一步地认识危机带来的影响以及中国政府及金融界对它做出的反应。

一、主要宏观调控政策及其运用概述

财政政策和货币政策是两大主要宏观调控政策。

财政政策是政府变动税收和支出以便影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。例如，经济萧条时，政府采用减税措施，给个人和企业多留些可支配收入，以刺激消费需求从而增加生产和就业。另一方面，政府可以扩大对商品和劳务的购买，多搞些公共建设，就可以扩大私人企业产品销路，还可以增加消费，刺激总需求。尽管你这么做会增加对货币的需求量，从而使利率上升，影响一些私人投资，但总的来说，生产和就业是增加的。政府还可以用减税或加速折旧等办法给私人投资以津贴，直接刺激私人投资，增加生产和就业。以上措施都是扩张性的财政政策。当然，在经济高涨、通货膨胀率太高时，政府也可采用増税、减少政府支出等紧缩性财政政策以控制物价上涨。

货币政策是政府货币当局即中央银行通过银行体系变动货币供给量来调节总需求的政策。例如，在经济萧条时增加货币供给量，降低利息率，刺激私人投资，进而刺激消费，使生产和就业增加。反之，在经济过热通货膨胀率太高时，可紧缩货币供给量以提高利率，抑制投资和消费，使生产和就业减少些或增长慢一些。前者是扩张性货币政策，后者是紧缩性货币政策。

财政政策和货币政策常常被视具体情况和不同目标搭配使用，而它们的搭配方式及效果有很多种。扩张性财政政策和紧缩性货币政策将导致利率上升；紧缩性财政政策和紧缩性货币政策将导致产出减少；紧缩性财政政策和扩张性货币政

策将导致利率下降；扩张性财政政策和扩张性货币政策将导致产出增加。

二、当前金融危机的产生及其对我国经济的影响

（一）金融危机的产生

伴随美国次贷危机的出现，全球受到了一场势力强劲的金融风暴的席卷。中国经济作为全球经济的一个组成部分，也不可避免地受到了金融危机的冲击。

（二）金融危机产生的原因

美国金融危机表面看是由住房按揭贷款衍生品中的问题引起的，深层次原因则是美国金融秩序与金融发展失衡、经济基本面出现问题。

中国人民银行研究员邹平座在接受新华社记者专访时这样表示：金融秩序与金融发展、金融创新失衡，金融监管缺位，是美国金融危机的重要原因。一个国家在金融发展的同时要有相应的金融秩序与之均衡。美国在1933年大危机以后，出台了《格拉斯-斯蒂格尔法》，实行严格的分业监管和分业经营。在随后近60年里，美国金融业得到了前所未有的发展，但在其高速发展的同时，金融市场上的不确定性相应增加。1999年美国国会通过了《金融服务现代化法案》，推行金融自由化，放松了金融监管，并结束了银行、证券、保险分业经营的格局。

此外，金融生态中的问题，也助长了金融危机进一步向纵深发展。邹平座说，金融生态本质上反映了金融内外部各要素之间有机的价值关系，美国金融危机不仅仅是金融监管的问题，次贷危机中所表现出的社会信用恶化、监管缺失、市场混乱、信息不对称、道德风险等，正是金融生态出现问题的重要表现。

从1999年开始，美国放松金融监管使金融生态环境不断出现问题。金融衍生品发生裂变，价值链条愈拉愈长，终于在房地产按揭贷款环节发生断裂，引发了次贷危机。华尔街在对担保债务权证(cdo)和住房抵押贷款债券(mbs)的追逐中，逐渐形成更高的资产权益比率。各家投行的杠杆率变得越来越大，金融风险不断叠加。

美国金融危机的另一原因还在于美国经济基本面出了问题。20世纪末到本

世纪初，世界经济格局发生了重大调整，世界原有的供需曲线断裂，出现了价格的上升。美国采取了单边控制总需求的办法，使得原有的供给缺口不断扩大，物价持续上升，就业形势出现逆转，居民收入和购买力下降。过去60年，美国经济增长和国内消费超出了本国生产力的承受能力。一方面，美国在实体经济虚拟化、虚拟经济泡沫化的过程中，实现不堪重负的增长；另一方面，美国把巨额的历史欠账通过美元的储备货币地位和资本市场的价值传导机制分摊到全世界。这增加了美国经济的依赖性，动摇了美国经济和美元的地位和对它们的信心。

次贷危机之前美国政府出台的一系列限制进出口的法案和政策，是导致经济环境走弱的重要因素。在进口方面对发展中国家制造各种贸易壁垒，在出口方面又对技术性产品设限，这些政策直接推动了美国物价的上升，减少了美国的就业机会，抑制了国内的经济创新动力，这也是金融危机爆发的重要诱因。

（三）当前金融危机对我国经济的影响

金融危机透过外贸和外商直接投资等渠道，对中国经济和就业带来了深刻的影响。随着订单减少或流失，沿海地区出口导向的制造业、劳动密集型产业和中小企业最先受到生产和出口冲击，进而使得在这些部门就业的农民工受到就业冲击。全球金融危机爆发之后，中国外贸出口受到很大影响。2008年10月以来，外贸出口增长滑落，外商直接投资（fdi）流入出现负增长。金融危机通过信贷和资本市场向实体经济传递。由于这次危机发生在全球最大的经济体，波及全球经济，它的影响比东亚金融危机对中国经济的冲击更大。金融危机对中国经济增长和就业的影响开始显现，如发生在东部沿海地区农民工“返乡潮”现象。金融危机的冲击效应 金融危机对中国经济的冲击有四种效应：一是主要危机国家进口需求萎缩的收入效应。二是人民币升值的价格效应。三是外商直接投资（fdi）流入减少的投资效应。四是服务贸易需求下降带来的间接效应。上述四种效应对中国的对外贸易、产业发展和经济增长产生了综合影响，进而对中国国内就业带来冲击。

三、我国应对金融危机的主要宏观调控政策及其效果

按照我国建立社会主义市场经济体制的改革取向，政府的宏观调控必须走向间接调控，而间接调控主要依赖的就是两大政策，一个是调节总量的货币政策，另一个是侧重调节结构的财政政策。全面来看，稳健财政政策的应有之义是“有保有压”。在减少财政赤字和控制长期建设国债规模上，要敢于压缩，而在支持“三农”、社会保障、医疗卫生等改善民生、深化改革方面的支出则要加大力度，优化支出。财政政策目前的方向是正确的，其存在的问题在于：依靠庞大的政府体制运行速度较慢、效率不高，投入力度仍然不足，因而尚未在宏观层面产生足够的效果。

２００７年，央行上调利率６次，上调存款准备金率１０次。另一方面，这也是经济长期处于高位运行后自身的适度调节。统计数据显示，２００８年一季度ｇｄｐ同比增长１０．６％，比上年同期回落１．１％。一季度固定资产投资增长２４．６％，ｃｐｉ同比上涨８％，食品价格上扬２１％，７０个大中城市房屋销售价格同比涨幅为１１％，分别比上年同期高０．９％、５．３％、１６．１％、５．４％。应该说，经济增长率的小幅回落是双重因素作用的结果。为了有利于整个经济长期平稳较快增长，下一步我国应当选择（相对）低增长、低通胀的模式。在这种情况下，即使经济有所下滑，也要坚持下去。由此所导出的宏观调控政策取向，则需要在保持政策稳定性和连续性的前提下，根据国际国内经济运行与环境的不确定性，及时做出修正和调整。国务院日前印发的《２００８年工作要点》提出，在加强和改善宏观调控方面，既要防止经济由偏快转为过热，抑制通货膨胀，又要防止经济下滑，避免大的起落。这显然与去年底中央经济工作会议首提、两个月前《政府工作报告》强调的“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”相比已经有所变化。国务院常务会议也提出，特别要把控制物价上涨、抑制通货膨胀放在更加突出的位置。这都是考虑到当前经济增长率有所回落，而价格水平持续走高后及时做出的调整。在本轮经济高增长中，货币政策一直充当着宏观调控的主力军角色。前两年，货币政策的使用主要针对抑制过热的投资需求，防止经济增长由偏快转为过热，但面对当前经济增长已放缓，而物价水平持续上涨的复杂情形，实施包括各种工具在内的货币政策应当较之以前更加谨慎和灵活。

第四篇：经济学调研报告

学 院：

专业班级：

小组成员：

北京、上海房产调研报告

一、前言

为了遏制房价增长过快，政府每年都相应推出政策进行宏观调控。2010年中央出台了一系列房地产宏观调控政策。在宏观调控的大背景下，2011北京楼市调控成效不错，房价走势明显下降，到2012年上半年，北京五环外的房子已经跌过2万元大关，到2013年北京均价已经达到31465元/平方米，截止2014年9月，均价稳定为32281元/平方米。而上海也碰到一样的状况，2010年上海房价已经突破2万元大关，尽管到2011年下半年有小幅度下降，到2012年下半年又开始逐渐上涨，直到今年5月才开始迅速下滑。但是尽管民众对于房价下跌后，住房商购的意欲表现显著，但民调显示，这难以转化为实际的购买力，即使历经几年调控，75%的人仍然不能承受当前房价。过高的房价导致人才的流动趋向房价较低的城市，低收入阶层的生活问题、交通问题、居住问题突现。

二、正文

本小组主要分析了北京，上海两个城市2013年10月到2014年9月房价变化情况，下面是两个城市房价的具体情况。

一、北京房产

图一(搜房网)

图二（天朗房网）

从图一可以看出，北京房价大致可以分为三个阶段：平稳慢升期（13.10-13.12），快速上升期（13.12-14.5）,逐渐下滑期（14.5-14.9）。

北京***0000北京***0003******000

图三（北京房产供给曲线）

北京房价的主要构成有北京房价的构成主要包括四方面：一是成本；二是费用；三是税金；四是利润。构成成本的主要因素有：征地及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费等5项。费用主要有4项：管理费、财务费、销售费、代收代缴的行政性收费。其中代收代缴的行政性收费有10项：土地出让金、大市政费、四源费、用电权费、电贴费、开发管理费、绿化费、建材基金、新菜田基金、粘土砖费。对开发企业征收税款有两项：一是按销售收入的5.5%征收营业税、城市维护建设税和教育附加费，二是按销售收入扣除成本费用及营业税的余额征收33%的所得税。销售收入减去成本、费用和税金后的余额即为企业的利润。

弹性分析：

我们根据北京每月成交面积以及每月房价，利用相邻两个月成交面积的差和房价变化多少，根据弧弹性公式，计算出每个月的弹性，然后绘制出图四的弹性曲线。

需求弹性4003002001000-100-20012345678910需求弹性图四（北京房产弹性曲线2013.10-2014.8）

注：图中每个点表示相邻两个月份间的弹性

由上图的弹性曲线，我们小组对北京房产作出如下分析：

1、房产中介机构我爱我家发布的报告称，每年春节假期过后，从正月初十开始，随着返京求职务工人群的增加，房屋的需求量快速增加。由于人们对房屋的需求量加大，对于房产价格的要求降低，所以2013年年末及2014年年初北京房产的弹性降低。

2、北京地铁新闻发言人贾鹏介绍，4条新线首日运行平稳，出入站总人次约44万人，正点率在99%以上。4条新线开通后，本市轨道交通线路由372公里增至442公里。由于北京地铁开通新线，使得交通更加便利，人们可以选择地处更远/房间更低的地区购房。所以普遍来讲，房屋的需求的变动比率大于价格变动的比率，北京这几个月来房屋的弹性较高。

3、伟业我爱我家副总裁胡景晖称，今年春季租赁旺季期间，房屋租金价格相比年前淡季上涨在所难免，但受房源供应增多、租赁需求分流等因素影响，预计租金价格涨幅将在3%～5%，远低于往年春季租赁旺季时的租金涨幅。北京租房市场面临拐点，春季高峰涨价趋缓。由于租赁房屋作为期房的互替商品，其所需资金更小，价格更低廉，很多人选择租赁房屋，房屋的需求的变动比率大于价格变动的比率，北京这几个月来房屋的弹性较高。

二、上海房产

图五（搜房网）

图六（房天下）

上海***0000上海***6003***2003240032600

图七（上海房产供给曲线）

从图五可以看出，上海房价大致可以分为三个阶段：平稳慢升期（13.11-14.4），快速上升期（14.4-14.9）,逐渐下滑期（14.4-14.9）。导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的。第一、良好的经济基本面推动了房价的上涨；

第二，城市拆迁和投机炒作导致房屋需求过度旺盛； 第三，成本是推动房价上涨的内在因素； 第四，结构性矛盾未得到根本解决；

第五，影响房价上涨还有其他深层次因素。

弹性分析

我们根据上海每月成交面积以及每月房价，利用相邻两个月成交面积的差和房价变化多少，根据弧弹性公式，计算出每个月的弹性，然后绘制出图八的弹性曲线。

需求弹性6040200-20-40-60-80-1001234567需求弹性图八（上海房产弹性曲线2014.1-2014.8）

注：图中每个点表示相邻两个月份间的弹性

由上图的弹性曲线，我们小组对上海房产作出如下分析： 1、2014年上海买房条件新规定：上海浦东新区在操作层面收紧限购政策，即在浦东新区名下无房产的离异(或丧偶)带子女生活的外地户籍居民，将不再具备购房资格；同样条件的本地户籍居民，最多只能购买一套住房。限购令使近几个月来上海房屋市场趋于稳定，不再是“买涨不买跌”的情况，由于购买房屋的需求量下降，所以上海房价弹性较大。

2、上海对贷款购房全面“卡紧”：——各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。——对非上海市居民在上海购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。——住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。银行对贷款购房的的全面卡紧也使得人们手中的资金减少，让许多有房人士人对于房屋的需求降低，所以上海房屋的需求弹性渐渐变为负值，即上海房产对于上海人来说，是“劣等品”——随着消费水平的上升，人们对于房产的需求量是下降的。

三、两个城市的对比

1、供给曲线

北京上海1000000800000平方米***00003***50033000元/平方米3350034000

图九（北京、上海房产供给曲线）

由上图可以看出，北京房价的平均价格高于上海，但房子的交易平方数小于上海。

2、弹性曲线

40030020010001-100-200234567北京上海图十（北京、上海房产弹性曲线）

由上图可以看出，北京房价的需求弹性变化幅度较大，而上海房价的需求弹性变化幅度较小，即北京房价受外界条件因素影响较大，而上海房价较稳定，外界条件因素对其影响不大。

三、结尾

风险是客观存在的，不以人的意志为转移的，对于风险要有正确的态度，在房价下降通道中由市场来释放自身形成的风险，市场能够自己去纠正偏差，如果政府非要在这个过程中实施干预，则往往不如人意。正如在房价上升的通道中，政府想法设法抑制房价的过快上涨，结果在短期反而造成了房价更快的上升；同样，在房价下降的通道中，政府想稳定房价而出台利好措施，一定在短期会造成房价的另一轮下降，如果调控不好甚至可能会引起长期的下降，这里面有深刻的社会学、经济学和心理学原因。因为我相信政府一定会挽救房市，毕竟房地产商有这种要求，很多群众也有这种要求，既然政府要挽救房价，无论是采取放松财政类的措施或者是采取放松金融类的措施，最后的结果都会走向反面，所以我相信房价必将继续下跌。

第五篇：房地产经济学读书报告

《中国房地产业》2011年10期《限购政策及其影响》

本文首先介绍了什么是限购政策。所谓“限购”由2010年4月14日、9月29日国务

院两次下发的楼市调控政策中提出，即对本地居民新购商品房的套数进行限制，同时对不能

提供1年社保记录和纳税证明的非本地居民，禁止发放住宅按揭贷款。2010年4月的“国

十条”提到：地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，其

实只有北京限购，但是房价没跌。于是2010年9月，多部委新政要求：房价过高、上涨过

快、供应紧张的城市限购。其后超过20个城市限购。后来楼市量价齐升。

接着有阐述了限购政策的影响效果

1、对房地产市场的总体影响

总结一下是，限购令给火热的房地产市场泼了一瓢凉水。具体表现如下：各地在实施限购政策之前形成短时间的住宅抢购风潮；限购城市周边的非限购城市出现批量外地购房

者；土地、新建商品住房和存量住房市场交易均出现不同程度的萎缩；住房供求矛盾出现逆

转，可售住宅库存增加；市场观望、等待的住房消费心理强化；限购存在扩大化、长期化、制度化的趋势。

2、一线城市效果明显，二、三线城市效果递减

从调控的效果看，北京、上海好于广州、深圳，一线城市强于二、三线城市。这是因

为一线城市市场成熟度高，信息相对透明，管理机构资源集中整合能力强，整个社会的关注

度高。

3、短期效果明显，长期推行阻力膨胀

这些年房地产调控政策往往是政策出台的当月、当季、当年效果好。时间越是远离政策

出台的节点，政策作用越差。限购政策也难以摆脱这种必然现象。

4、地方政府基本都是限购政策的反对者

限购政策推行，直接导致交易下降，再引发交易费税减少，再波及土地批租受困，后再影

响地方债务平台的还款能力。排除政治原因，基本上没有一个地方政府从内心支持并主动要

求限购。

5、从学理、法理上讲，行政强推限购缺乏支撑依据

房价上涨并不只是房地产业和开发商的原因，也不只是地方政府一厢情愿的原因，它和我国

货币政策、货币发行量和贷款数量、财政体制和政策等都密切相关。甚至我们的一些土地、住房制度改革政策和房地产调控政策，也都在促进我国房价上涨。

房地产经济学读书报告

6、住房市场交易量大幅度的萎缩并非房地产调控的初衷和目的7、限购为保障房建配赢得时间并不成立

将限购政策及其实施限期，与保障性住房建设配租配售直接联系起来的说法是不够成立的。一个属于商品住宅，市场体系；一个属于保障性住宅，行政体系。

最后作者又提出了对限购政策的建议

1、限购城市差别化

2、限购内容差别化

3、限购时间差别化

4、允许限价暂时性

5、强化对首套住房和改善性住房需求的支持力度

自“限购令”的出台之日起，全国上下及各个领域的专家就展开了激烈的讨论。在我看来，“限购令”是否起到作用，还需要等待时间的考验。不可否认，它在一定程度上起到了，降低房价的作用，尤其是在一些一线城市。在看到它好的一面，也发现在一些二、三城市并没有起到很明显的效果。所以，这一切还需要各个部门共同努力，最后达到我们当初制定“限购令”的目的。

《中国房地产业》2011年11期《谁动了我们的房租？》

本文首先概述我国现在租房市场的情况：统计数据显示，今年前7个月，北京平均房租为3160元／套，相比去年均价2793元，涨幅13%。在CBD、中关村等热点区域，租金均 价甚至上涨20%以上，房源仍供不应求。与此同时，房租价格上涨的风潮也不可避免地向二、三线城市蔓延。房租上涨给租房客造成了不小的压力，尤其是刚毕业收入还不多的大学生，他们不得不增加合租的人数，或是削减其他方面的开支，生活压力不断增加。也有人呼吁政府介入，调控房租。

接着作者有分析了影响房租的主要几个因素：

1、最大的因素——限购令

炒房热和投机热确实因为限购令的出台而得到了遏制，但是，站在市场另一端的租房市场却在限购令实施的半年里水涨船高，涨幅几乎达到房价上涨最疯狂时期的环比值。很多租房客的房租成本已占去月薪的25%以上。出台楼市限购措施的目的本是为了给居高不下的房价降温，从而使普通民众能以合理的价格来改善住房。但限购令出台半年多之后，楼价虽然是从某种意义上有所下降，但与普通民众的心理预期仍相去甚远。，加之各种限购、限贷措施的出台，使得一部分原本咬咬牙也能凑出首付购房的群体，失去了购房的资格，既而只能转向租房市场，需求的增多，必然带来价格的上涨。收入较低的人群，只能被挤到更远的地方租房。

2、最普遍影响因素——市场乱

就目前房地产租赁市场而言，租赁合同是没有一个法律细则依据的合同。在房屋价格上涨和下跌过程当中，在房客和房东之间，没有一个可操作的条例可以执行。这个混乱的租房市场中，需要在价格上调控。数据显示，70%的租赁房屋来源于中介公司，这么大一个垄断关系在这里，需要有调控规范它、引导它、约束它，达到实现调控双方买卖关系的目的。租赁市场是否能够良性、健康发展，和价格没有关系，虽然可能有一些租赁诈骗，或者一些买卖双方的欺骗、隐瞒关系，那都不是太大的问题，最重要的是有一个调控，去调控行业的规范性。

3、最神奇的因素——连环租

本来拥有属于自己的住房，却选择将房子出租给别人，自己再去另外租房子居住，这就是“连环租”。近年来，随着购房成本的不断上升以及租赁市场的持续升温，这种特殊的租赁人群在北京悄然兴起。受经济实力的约束，年轻人出租的多为当前自住的唯一住房。

据统计，目前这部分人群在整个租赁群体中的比重为1-2个百分点。按北京市每月租赁成交1 0万套计算，“连环租”给北京市租赁市场每月带来3000套左右的成交量，其中近九成“连环租”是30岁以下的年轻人。

本文主要分析了影响租房租金上涨的主要因素。在我看来要想降低租房的价格，从宏观层面上讲，要以稳定物价为先。除此之外，要稳定持续上涨的房租，楼市调控仍是重点。首先要注意保护首次置业的需求，引导合理的购房需求入市，减轻租赁市场的压力；同时，要加大公租房建设和分配的力度分流一部分租房需求；另外，可以考虑扩大开征房产税的范围。在房产调控政策稳定不变的前提下，当前遏制房租上涨的最有力措施是通过管理加上税收手段，促进租赁市场发展，鼓励将存量房源拿出来，鼓励长期租户，鼓励有房的业主积极参与 保障房租赁供应，从政策上给予支持。

《中国房地产金融》2011年11期《我国保障性住房融资现状与创新探究》本文主要定义了什么是保障性住房。保障性住房是指为符合地方政府所制定标准（如： 收入、总资产、婚姻状况和目前生活条件等）的居民：提供居住保障的一类住房，主要有经济适用房、限价：房、公共租赁房、廉租房、棚户区改造房五种类型。

接着又介绍了我国保障性住房融资方式与现状。

1、融资方式

保障性住房具有公共物品及外部性等经济学属性，再加上其投资回报率低且政策风险较大，因此，保障性住房主要由政府主导建设和管理，融资方式上也主要表现为政府内源性融资。政府在保障性住房建设中的融资方式可以分为直接融资和间接融资。直接融资方式包括中央财政补贴、地方财政预算、地方建设债券、地方土地出让金收益、住房公积金增值收益等。间接融资方式主要是向各金融机构贷款，包括国有商业银行贷款、政策性银行贷款、住房公积金贷款等。此外，我国政府一直鼓励私人资本介入保障性住房建设，私人资本的介入主要是为保障性住房受益人投入资金，如经济适用房、两限房及部分工业园区的员工公寓等，资金来源包括开发商、保险、信托基金、房地产信托基金等。

2、融资现状

“十二五”期间，中央政府提出新建3600万套保障性住房，到201 5年实现保障性住房的覆盖面达到20%。预计201 1年开工建设1000万套，2012年再建设1000万套，2013～2015年每年建设500～600万套。其中，2011年将建设1000万套保障性住房，包括三个部分：一是400万套棚户区改造住房，建设资金约5000亿，其中由工矿企业和被改造的职工筹集3400亿左右，其余由中央政府和省级、市级政府予以补助。二是经济适用房和两限房（限套型面积、限销售价位）200万套，建设资金约5000亿，主要由社会机构通过市场运作方式来解决，而市县政府无偿地划拨土地；三是公共租赁住房220万套和超过160万套的廉租房，建设资金约3500亿。1000万套保障性住房建设预计需投入资金总计约1.3～1.4万亿，其中5000多亿由中央和地方两级财政分担，包括中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，其余8000多亿元主要通过社会资金解决。

本文接着又分析保障性住房融资存在的问题。

1、资金压力巨大

2、融资蕴含高风险

3、社会机构参与度不高

4、廉租房和公租房是主要的融资难点

5、创新型融资方式相对缺乏

保障性住房持续性建设和融资规模巨大，而融资渠道相对匮乏且面临诸多困难，保障性住房建设资金来源急需多元化，融资模式亟待创新。本文以为，保障性住房融资可以从两个方面创新，一是深挖现有融资渠道，二是开辟新的融资方式。

1、深挖现有融资渠道

①保障性住房委托贷款型理财产品

②加大保险资金引入

③深度挖掘公积金沉淀资金

2、开辟新的融资方式

①REITs（房地产信托投资基金）融资模式

②ABS融资模式

③PPP融资模式

④BOT融资模

通过本文的阅读，在我看来。目前，我国的保障性住房建设刚起步，任重道远，现有的融资渠道难以满足巨额的资金投入，以至于保障房开工率不足、豆腐渣工程等问题凸显，各级政府和全体社会只有通过开辟新的融资方式，使建设资金多元化，从源头上解决融资难的问题，才能保障这项伟大的民生工程持续进行，从而推动社会和谐发展。