第一篇：城市房屋拆迁方面的法律法规目录
城市房屋拆迁方面的法律法规目录
一、基本法律法规
城市房屋拆迁管理条例（2001年6月13日）
国务院法制办公室对广东省人民政府法制办公室《关于执行<城市房屋拆迁管理条例>有关问题的请示》的答复（2002年1月22日）
国务院法制办公室对黑龙江省人民政府法制办公室《关于如何适用<城市房屋拆迁管理条例>第二十六条的请示）的答复（2002年7月5日）
建设部办公厅关于如何界定拆迁项目适用新老条例的复函（2002年12月16日）
国务院法制办公室对辽宁省人民政府法制办公室《关于辽宁省采煤沉陷区房屋拆迁适用法律问题的请示》的答复（2003年12月18日）
建设部关于清理城市房屋拆迁有关地方性法规、规章中有关问题的通知（2004年9月3日）
国务院法制办公室对江西省人民政府法制办公室<关于对（城市房屋拆迁管理条例）第五条第二款具体含义的请示>的答复（2004年10月12日）
国务院法制办公室对辽宁省政府法制办《关于对<城市房屋拆迁管理条例>第十七条如何理解的请示》的答（2005年10
月12日）
中华人民共和国宪法（节录）（2004年3月14日）
中华人民共和国物权法（2007年3月16日）
中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日）中华人民共和国城乡规划法（2007年10月28日）
中华人民共和国文物保护法（节录）（2007午12月29日）中华人民共和国政府信息公开条例（2007年4月5日）房屋登记办法（200s年2月15日）
二、拆迁工作管理
建设部关于印制颁发《房屋拆迁许可证》的通知（1991年7月8日）
国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迂工作维护社会稳定的紧急通知（2003年9月19日）
建设部办公厅关于对拆迁人未在法定期间提出拆迁延期申请同题的复函（2004年3月11日）
国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知（2004年6月6日）
城市房屋拆迁工作规程（2005年10月31日）
北京市城市房屋拆迁管理办法（2001年11月1日）
《北京市城市房屋拆迁管理办法》实旌意见（2002年1月11日）
北京市房屋拆迁单位管理办法（2003年4月16日）
北京市房屋拆迁现场管理办法（2006年7月10日）
北京市房屋拆迁前期工作指导意见（2006年11月13日）上海市城市房屋拆迁管理实施细则（2001年10月29日）关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知（2001年12月10日）
上海市城市房屋拆迁单位管理实施办法（2002年1月1日）
广州市城市房屋拆迁管理办法
（2003年9月3日）
天津市城市房屋拆迁管理规定
（2007年3月30日）
三、拆迁项目招投标
中华人民共和国招标投标法
（1999年g月30日）
北京市国土资源和房屋管理局关于本市拆迁项目实行招投标管理的通知
（2003年4月16日）
北京市国土资源和房屋管理局《拆迁项目招投标操作规程》（2003年9月30日）
四、拆迁房屋面积计算
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）
（1995年9月8日）
商品房销售面积测量与计算计量技术规范
（1998年12月28日）
房产测量规范
（2000年2月22日）
房产测绘管理办法
（2000年12月28日）
房地产统计指标解释（试行）
（2002年3月20日）
关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（2002年3月27日）
建筑工程建筑面积计算规范
（2005年4月15日）
五、拆迁房屋估价
房地产估价规范
（1999年2月12日）
城市房屋拆迁估价指导意见
（2003年12月1日）
房地产估价机构管理办法
（2005年lO月12日）
注册房地产估价师管理办法
（2006年12月25日）
北京市房屋拆迁评估管理暂行规定
（2001年11月1日）
北京市房屋拆迁评估规则（暂行）
（2001年12月19日）
上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）
（2002年2月5日）
上海市房屋拆迁评估管理暂行规定
（2004年3月29日）
广州市城市房屋拆迁评估管理暂行规则
（2003年12月29日）
广州市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）
（2003年12月29日）
六、拆迁安置补偿与补助
城市房屋拆迁补偿、安置协议公证细则
（1992年10月9日）
国务院宗教事务管理局、建设部关于城市建设中拆迁教堂、寺庙等房屋问题处理意见的通知
（1993年1月20日）
建设部房地产业司关于在房屋拆迁中涉及代管房产处理的几点意见
（1994年6月13日）
建设部关于“房屋拆迁补偿安置费”所包含内容的复函
（1995年3月8日）
对北京市人民政府法制办公室《关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示》的答复
（2002年1月24日）
建设部办公厅关于被拆迁人选择拆迁补偿方式的复函
（2003年4月29日）
国土资源部关于印发《完善征地补偿安置制度的指导意见》（2004年11月3日）
财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知
（2005年3月22日）
……
七、危房改造及拆迁户住房保障
八、集体土地房屋拆迁
九、拆迁争议解决
第二篇：城市房屋拆迁补偿安置法律法规宣传
城市房屋拆迁补偿安置法律法规宣传
房屋拆迁补偿一直是城市广大群众普遍关心的热点问题，也是推进城市加快发展中的难点问题。落实科学发展观，进一步增强法制意识，是构建和谐社会的重要前提。建设美好家园是大家共同的愿望，但城市规划建设一定要有前瞻性，要牢固树立可持续发展的科学理念，房屋拆迁切实遵循“符合城市规划、有利于城市旧区改造、有利于生态环境改善、保护文物古迹”四个基本原则。因此，广大民众都要有主人翁意识和大局意识，积极参与其中，集民意、汇民智，共发展，促和谐。
实践中如何处理好城市发展和保护群众切身利益二者关系，我州历来高度重视，一直强调要结合实际、因地制宜，切实做到规范补偿，依法拆迁。当前指导城市房屋拆迁活动的主要法律依据是国务院在2001年6月6日颁布、同年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》。此外，建设部还制定了房屋拆迁方面的行政裁决、房屋评估等一系列部颁规章，形成了一套指导城市房屋拆迁的法律框架体系。本报从今天起特别推出房屋拆迁政策解读系列报道。
都匀市的城市房屋拆迁工作，在州、市领导的高度重视下，严格按拆迁法律、法规所规定的原则实施补偿安置，为加快城市建设，推动地方经济建设发挥极大作用。
城市房屋拆迁工作，是群众非常关心的一个热点问题，涉及广大被拆迁人的合法利益。在近期州、市两级房地产行政管理部门对房地产市场秩序进行专项检查时，发现一些房地产开发项目的拆迁安置补偿合同，没有严格执行《城市房屋拆迁管理条例》和《贵州省城市房屋拆迁管理办法》所规定的等价有偿原则，有违反规定的原地段“拆一还二”合同条款，严重扰乱了都匀市甚至全州的城市房屋拆迁秩序，给城市建设带来极大的阻力，造成极坏的影响。黔南州建筑房地产开发公司在实施都匀市河滨路56号建业大厦项目时，与州疾控中心20户房改房住户签订的原地段“拆一还二”的拆迁安置补偿合同，就造成了极坏的影响。黔南州建筑房地产开发公司通过对拆迁相关法律法规的认真学习，认识到在原地段与被拆迁人签订的“拆一还二”合同是违法行为，并在近期认真完成了整改，将原签订的原地段“拆一还二”的拆迁补偿安置合同作废，重新依法按规定签订了原地段“拆一还一”的等价有偿的拆迁安置补偿合同。当前的城市房屋拆迁，拆迁当事人往往就拆迁补偿安置很难达成一致，被拆迁人都要求过高补偿，那么，目前城市房屋拆迁补偿安置的现行法律、法规是如何规定的：
1、问：与拆迁相关仍然生效的法律、法规有哪些?
答：在我国，城市居民房屋受法律保护。目前，我国已形成以《城市房屋拆迁管理条例》为主的法规体系，《贵州省城市房屋拆迁管理办法》、建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》、《城市房屋拆迁估价批导意见》及相关政策法规，为规范城市房屋拆迁行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设项目顺利进行，促进地方经济快速发展，突出体现保护拆迁当事人的合法权益。
2、问：拆迁补偿的方式是如何规定的?
答：《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁补偿的方式有两种，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿作为主要方式。其原因：一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人不能及时回迁等后续问题;二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制;三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾。
3、问：货币补偿的标准怎样确定?
答：《城市房屋拆迁管理条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十一条的规定“拆迁补偿的方式实行产权调换或货币补偿。产权调换的面积按照被拆房屋的建筑面积计算。货币补偿的金额根据被拆房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被拆房屋的市场评估价格由具有房地产评估资格的机构按照《房地产估价规范》进行评估。从实际情况看，以房屋价值作为补偿安置的标准，即符合法理的要求，也便于操作。
4、问：什么是房屋产权调换?
答：房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。通常在被拆迁人不愿意获得补偿资金去市场购房的情况下，由拆迁人提供合适的房屋对被拆迁人进行妥善安置。房屋产权调换的特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿，居住房屋和非居住房屋均可采用产权调换的方法。产权调换尽管以实物形式体现，实质上是按照等价交换的原则，由拆迁人按被拆迁房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算。
5、问：产权调换如何结算差价?
答：《城市房屋拆迁管理条例》明确按等价交换的原则进行结算，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。
根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十二条的规定“以产权调换方式偿还的房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，应按照同等地段商品房市场价格结算结构和成新差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照同等地段商品房市场价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照同等地段商品房市场价格结合结构和成新结算。以上经过结算后应补给被拆迁人的费用，均由房屋所有权人受益;应当由被拆迁人支付的费用，由房屋所有权人支付” 上述规定，对产权调换如何结算差价，作了既明确又具体的规定。
6、问：房屋拆迁如何签订补偿安置协议?
答：《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，签订拆迁补偿安置协议。
拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可依法向仲裁委员会申请仲裁，也可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
7、问：拆迁当地人达不成拆迁补偿安置协议怎么办?
答：拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照《城市房屋拆迁管理条例》规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
8、问：在什么情况下可以强制拆迁?
答：被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》是对《城市房屋拆迁管理条例》中行政裁决和强制拆迁管理的细化，该规程对受理申请、做出裁决和强制执行的条件、程序、时限，裁决书的内容以及不服裁决的司法救济程序等做出了详细规定，并明确要求书面裁决和申请强制执行必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定;增加了行政调解程序;建立了拆迁听证制度;确立了拆迁补偿安置标准的裁决原则;完善了拆迁裁决的司法救济程序。
９、问：对房地产估价报告有疑问找谁处理？
答：拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，估价机构应当向其解释估价结果产生的过程，拆迁当事人对估价结果有异议申请复估的，自收到估价报告之日起５日内给予答复；对复核结果仍有异议，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定〿。
估价专家委员会应当自收到申请之日起１０日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果的确定方式等估价技术问题，出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
１０、问：城市房屋拆迁应遵循哪些基本原则？
答：城市房屋拆迁应当遵循“符合城市规划、有利于城市旧区改造、有利于生态环境改善、保护文物古迹”四个基本原则。
１１、问：拆迁期限、搬迁期限、拆迁过渡期限是如何规定的？
答：拆迁期限是指房屋拆迁公告规定的拆迁开始之日到拆除房屋结束之日的期限，拆迁人应当在拆迁期限内完成拆迁。
搬迁期限是指拆迁公告中公布的搬迁起止时间。
拆迁过渡期限是指被拆迁人或者房屋承租人将拆迁范围内房屋交由拆迁人以后，搬迁周转至拆迁人提供的新安置房的时间。
１２、问：住房和非居住用房各包括哪几种类型？
答：住房包括普通住宅、公寓、别墅等。
非居住用房可分为经营性与非经营性两类。经营性用房包括商业营业用房、写字楼等；非经营性用房包括政府办公楼以及公益事业用房等。
１３、问：拆迁人有哪些权力和义务？
答：拆迁人主要权利有
（１）拆迁人取得房屋拆迁许可证后，可以在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。
（２）拆迁补偿协议订立后，被拆迁人、房屋承租人未在协议约定的搬迁期限内完成搬迁，拆迁人可以依法向仲裁机关申请仲裁或者向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人已对被拆迁人提供货币补偿、产权调换房屋或周转房的，可以申请人民法院先予执行。
（３）拆迁人与被拆迁人、房屋承租人在房屋拆迁公告公布的拆迁期限内达不成补偿安置协议时，拆迁人可以向拆迁管理部门申请行政裁决。拆迁人的主要义务有。
（１）按照《条例》规定，对被拆迁人给予补偿安置；（２）房屋拆迁公告发布后，向被拆迁人做好拆迁政策宣传、解释工作；（３）拆迁安置完成后，拆迁人应当将房屋所有权证书和土地使用权证书收回，移送房屋管理部门和土地管理部门注销；（４）实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
１４、问：被拆迁人、房屋承租人有哪些权利和义务？
答：被拆迁人、房屋承租人主要权利有：（１）按照《条例》和地方有关规定，要求拆迁人给予补偿安置；（２）选择评估机构、对评估结果有知情权，以及对评估结果有争议时获取救济的权利；（３）选择拆迁补偿安置方式的权利；（４）达不成拆迁补偿安置协议时，可以向拆迁管理部门申请行政裁决；不服裁决，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。
答：被拆迁人、房屋承租人主要义务有：（１）按照拆迁公告规定的期限签订拆迁补偿安置协议；（２）按照拆迁公告规定的期限搬迁完毕；（３）使用周转房的，按时腾退周转房。
１５、问：拆迁当事人对估价报告有异议怎么办？
答：拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问时，有权向估价机构咨询，而估价机构有义务对拆迁人或被拆迁人对估价报告提出的疑问进行解释、说明。估价机构应当根据当地政府的有关政策和规定，对拆迁估价的依据、原则、程序、选用的估价方法、影响房地产评估价因素的修正参数的选取，以及被拆迁房屋所处的区位、权属状况、用途、建筑密度、容积率、建筑形式、建筑结构、建筑面积、所处楼层、朝向、使用年限、格局、设备等因素的确定依据，拆迁估价结果产生的过程作重点说明。
１６、问：拆迁范围如何确定？
答：拆迁范围是房屋拆迁管理部门根据建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件规定的建设项目用地范围确定的房屋拆迁范围。
１７、问：拆除违法建筑和临时建筑是否给予补偿？为什么？
答：《条例》第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
因此，在拆迁过程中，拆迁人对拆除违章建筑不予补偿。
《城市规划法》规定：“在城市房屋规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。”超过了批准期限的临时建筑应当由建设者自行拆除，没有拆除的，成为违法建筑。因此，拆迁人对超过批准期限的临时建筑不予补偿。未超过批准期限的临时建筑是合法建筑，未到期限拆除，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，适当补偿也就是拆迁人根据实际情况，对被拆迁人的临时建筑按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿。
１８、问：拆迁估价的方法有哪些？
答：拆迁估价的方法主要有：市场比较法、收益还原法、成本法等。
市场比较法是将被拆迁房屋（估价对象）与估价时点（拆迁估价的估价时点一般为房屋拆迁许可证核发之日）近期交易的类似房屋进行比较，通过对这些类似房屋的交易价格做适当的修正和调整，以此求取被拆迁房屋的客观合理市场价格的方法。市场法主要适用于有交易实例的房屋价格评估，拆迁评估一般应选用市场法。运用市场法进行拆迁估价时，要收集尽可能多的真实交易实例，从真实交易实例中选取与被拆迁房屋类似、成交时点和被拆迁房屋核准拆迁时点接近、成交价格为正常价格或能够修正为正常价格的可比实例。
收益还原法是预计被拆迁房屋的未来收益，然后将其转换为价值，以此估算被拆迁房屋的公开市场价格的方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，如商店、写字楼、餐馆等〿/P> 成本法是求取被拆迁房屋在估价时点的重新购建价格，然后扣减折旧，以此求取被拆迁房屋的公开市场价格。房屋的成本构成一般包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润。成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房屋，如学校、医院、工厂等。
第三篇：城市房屋拆迁条例
中华人民共和国国务院令
第305号
《城市房屋拆迁管理条例》已经2001年6月6日国务院第40次常务会议通过，现予公布，自2001年11月1日起施行。
总 理 朱镕基
二00一年六月十三日
第一章 总 则
第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。
第二条 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
第五条 国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。
县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
第二章 拆迁管理
第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第七条 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：
(一)建设项目批准文件;
(二)建设用地规划许可证;
(三)国有土地使用权批准文件;
(四)拆迁计划和拆迁方案;
(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查;经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
第八条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
第十条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十一条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十二条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
(一)新建、扩建、改建房屋;
(二)改变房屋和土地用途;
(三)租赁房屋。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年;拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
第十四条 房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
第十五条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第十八条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使(领)馆房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。
第十九条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第二十条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。
第二十一条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十六条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
第二十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第二十八条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
第二十九条 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第三十条 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。
第三十一条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第三十二条 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
第三十三条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
第四章 罚 则
第三十四条 违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第三十五条 拆迁人违反本条例的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。
第三十六条 拆迁人违反本条例的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;
(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的;
(三)擅自延长拆迁期限的。
第三十七条 接受委托的拆迁单位违反本条例的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
第三十八条 县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反本条例规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十九条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。
第四十条 本条例自2001年11月1日起施行。1991年3月22日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
物权法两个相关司法解释
——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的征求意见稿。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
(征求意见稿)
为正确审理业主建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。
第二条具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。
建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。
前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。
第三条建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。
建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。
建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施
等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定
属于其他权利人所有的除外。
第四条建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应
当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。
第五条建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。
建设单位应当就其未违反物权法第七十四条第一款规定承担举证责任。
第六条改变建筑区划内按照规划建设的公共建筑、公用设施以及属于业主共有的道路、绿地的用途，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。
第七条物权法第六章规定的面积和人数，按照下列方式确定：
(一)专有部分，按照建筑面积计算。
(二)建筑物总面积，按照不动产登记簿记载的专有部分的建筑面积总和计算。
(三)总人数，按照专有部分的数量统计。
(四)建设单位已经出售的专有部分，一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分，按一人计算。
第八条因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
第九条业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。
业主实施其他违反专有部分用途的行为，参照前款规定处理。
第十条建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动，严重影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，受到损害的业主请求排除妨害的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。
第十一条合法权益受到侵害的业主在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内，行使物权法第七十八条第二款规定的撤销权的，应予支持。
业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律规定的程序或者超越其权限，业主请求撤销的，应予支持。撤销权的行使，参照前款规定处理。
第十二条对维修资金的筹集、使用情况，业主请求公布或者查阅的，应予支持。
第十三条业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：
(一)已经选举出业主委员会的，为业主委员会;
(二)没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。
有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。
第十四条建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等擅自占用建筑区划内属于业主共有的绿地、道路、其他公共场所、公用设施、物业服务用房或者改变其使用功能，当事人请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。
建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等应当对其具有权利来源承担举证责任。
第十五条建设单位、物业服务企业等利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，当事人请求返还扣除相应成本之后的收益的，应予支持。
第十六条业主违反法律、法规或者管理规约，实施下列损害共同权益或者他人合法权益的行为，当事人请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持：
(一)危及建筑物安全;
(二)妨害建筑物正常使用;
(三)损害建筑物外观;
(四)违反相关规定进行房屋内装饰装修;
(五)任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声;
(六)违章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;
(七)拒付物业费;
(八)违反规定饲养动物;
(九)其他违反法律、法规或者管理规约，以及损害他人合法权益的行为。
第十七条业主或者物业服务企业等因维护或者修缮专有部分或者共用部分，请求相邻业主就其专有部分提供必要便利的，应予支持。提供便利的业主请求恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。
第十八条本解释自年月日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
(征求意见稿)
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条物业服务企业未按照物业服务合同约定履行维修、养护、管理和维护等义务，或者履行义务不符合物业服务合同的约定，业主委员会或者业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，应予支持。
第二条物业服务企业拒绝履行或者在合理期限内拖延履行物业服务合同约定的维修、养护和维护等义务，或者经多次维修、养护和维护等仍不能达到物业服务合同
约定的标准，业主委员会或者业主自行或者委托他人对业主专有部分或者共有部分进行维修、养护和维护，请求物业服务企业承担相关费用的，应予支持。
前款所称专有部分、共有部分以及相关费用，以物业服务合同约定范围为限。
第三条业主委员会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。
第四条物业服务企业违反规定擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，或者不当收取手续费、备付金等额外费用，业主委员会或者业主请求退还的，应予支持。
第五条业主委员会或者物业服务企业请求业主履行交纳物业费的义务，业主以放弃共有权利作为抗辩理由的，不予支持。
全体业主根据物权法第七十六条的规定共同决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，业主以放弃共有权利作为抗辩理由的，不予支持。
第六条物业服务合同期限届满后，物业服务企业继续进行物业服务和管理，对方当事人没有提出异议的，原物业服务合同继续有效，物业服务期限为不定期。一方请求解除物业服务合同的，应在三个月之前通知对方当事人。
第七条物业服务合同期限届满或者终止、解除后，业主委员会或者业主大会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房以及物业管理服务所必须的相关资料及费用的，应予支持。
第八条物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。
因第三人侵权导致损害结果发生的，参照《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定处理。
第九条车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿
责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。
物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。
第十条有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。
第十一条本解释自年月日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。
第四篇：城市房屋拆迁法律问题
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城市房屋拆迁法律问题
作为全国众多拆迁纠纷案件之一，本案之所以在全国乃至于全世界引起轰动，原因在于刚刚结束的第十次全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》(以下称《物权法》)，人们都在密切关注着这部新的所谓的保护公民合法私有财产的法律究竟能发挥什么作用。笔者试图从该案出发，分析中国城市房屋拆迁立法、司法等现状，并就存在的问题提出建议。
房屋拆迁;物权法;公共利益;
一.对于本案的误解
如前所述，全国人民都非常关注这部具有历史意义的《物权法》的颁布和实施，尤其是想通过该案的处理结果来检验这部法律的效用是否像想象的那么理想。本案当事人吴萍女士在接受记者采访时就是手握一本《中华人民共和国宪法》(以下称《宪法》)和《物权法》，法律咨询s.yingle.com
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并声称要用《物权法》捍卫自己的权利。但是，《物权法》目前还未施行，等到2007年10月1日才能够正式施行，因此，对于现在发生的纠纷，并不能援引《物权法》来判案。
二.中国城市房屋拆迁的相关法律法规规定及其程序
重庆的这起案件只是中国城市房屋拆迁纠纷的一个缩影，因此，本文试图从目前城市房屋拆迁的整体法律法规规定及其程序开始分析。
《宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第二条第四款：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”基于《宪法》和《土地管理法》中关于国家对城市单位及公民的房屋进行征收的相关规定，国务院于2001年颁布了《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》(以下称《拆迁条例》)，就城市房屋拆迁的相关程序做出了具体的规定。首先，拆迁房屋的单位要向房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证，前提是提交所要求的资料，其中包括“国有土地使用权批准文件”。经主管部门审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应当与被拆迁人“就补偿方式
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和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。”第一，如果双方当事人达成了拆迁补偿安置协议后，被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，“拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”第二，如果双方当事人达不成协议，“经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”如果“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”本案即出现了前面所述的第二种情形，双方当事人就拆迁补偿问题一直未能达成协议，于是拆迁人依照《拆迁条例》相关规定申请主管部门裁决，并申请法院强制执行。最终在法院的主持下，双方当事人达成和解协议。本案能有这样的结局也算是被拆迁人的幸运，如果不是处在《物权法》刚刚颁布这样的关键时期，恐怕那座高高耸立的“纪念碑”早已被强制拆除了。但是，就全国所有的拆迁纠纷以及今后可能发生的纠纷来说，笔者认为，还有更多的问题值得探讨。
三.立法、司法及执法等存在的问题
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(一)立法问题：《拆迁条例》不合法
现在解决城市房屋拆迁纠纷主要的依据为《拆迁条例》，经过这几年的发展，尤其是随着2004年宪法修正案的通过，以及2007年《物权法》的颁布，保护公民合法私有财产的观念已经深入人心，这部由国务院颁布的行政法规显然已经跟不上时代发展的步伐，而且还违反宪法以及物权法的规定。《拆迁条例》第七条规定，拆迁房屋的单位要向房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证，前提是提交所要求的资料，其中包括“国有土地使用权批准文件”。拆迁人取得拆迁许可证后就可以与被拆迁人谈判解决拆迁问题。但是，这其中存在很严重的侵权行为：被拆迁人作为房屋的所有人和土地的合法使用权人，同时，国家却在没有对被拆迁人任何补偿并收回土地使用权的情况下，将土地使用权又批准给被拆迁人，这种做法严重侵犯了被拆迁人的用益物权——土地使用权。《拆迁条例》做出这样的规定违背了《宪法》及《物权法》“保护公民合法私有财产”的立法宗旨，从而也违反了《宪法》第五条第三款的规定：“一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。”
(二)政府定位问题：政府既是当事人，又是裁判者，还是营利方
政府从被拆迁人手中征收土地，和政府把土地出让给被拆迁人，法律咨询s.yingle.com
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这是两个法律关系。然而，目前政府普遍的做法是让拆迁人直接和拆迁户发生关系，从而实现政府转嫁责任和风险。本来应该由政府先将土地使用权收回，然后再出让给拆迁人，但是，按照《拆迁条例》的规定，政府先是将拆迁人与被拆迁人置于谈判协商的位置，一旦双方达不成协议，通常经过拆迁人的申请，政府又会以裁判者的身份出现，对该争议做出行政裁决，如果当事人拒不执行，还可申请法院强制执行。当然，当事人可以在3个月内提起行政复议或者行政诉讼，但是，由于行政行为具有的特殊执行力，在这期间，即使当事人提起行政复议或者行政诉讼，也不能阻止法院强制拆迁。而且，根据《拆迁条例》第四条的规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。”，即被拆迁人没有不拆迁的权利，而且即使有异议也不能阻止房屋被拆迁。对于政府和拆迁人，做到程序上的合法性很容易，裁决，或者申请法院的强制执行。但被拆迁人不想启动拆迁程序，就很难，没有相应的程序保障。最后被拆迁人会感觉裁决判决，都是向着拆迁人和政府既定的开发意图去的。
此外，政府出让土地使用权给拆迁人，通常都是赚钱的，但是其并不会将所赚部分利润分给被拆迁人;而拆迁人也是本着营利的目的而为拆迁，更难给与被拆迁人更多的补偿。这就导致最终受害的总是被拆迁人。
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审理人身损害赔偿案件的主要特点有哪些及存在什么问题 http://s.yingle.com/w/aq/670059.html
（担保法）中有关保证的效力的认定 http://s.yingle.com/w/aq/670058.html
人身损害赔偿案件用哪条法律审理 http://s.yingle.com/w/aq/670056.html
关于保责任承担的方式
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雇员负责了雇主能不能因此免责呢 http://s.yingle.com/w/aq/670054.html
反担保（保证）合同 http://s.yingle.com/w/aq/670052.html 人身
损
害
赔
偿
如
何
处
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股权质押（反担保）协议书（2018http://s.yingle.com/w/aq/670049.html
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死者亲属可否提出精神损害赔偿
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最高额抵押具有担保债权的不特定性的特点 http://s.yingle.com/w/aq/670046.html
如何赋予姓名决定权
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共同保证的含义 http://s.yingle.com/w/aq/670043.html 监护的期限
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第五篇：城市房屋拆迁问题
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城市房屋拆迁问题
土地使用权是宪法确定的私有产权，在涉及对这种私人产权的征收、征用、拆迁时，就应当考虑补偿。然而近年来，在城市房屋拆迁过程中，拆迁往往只是对房屋进行补偿，不对土地进行补偿，有关土地使用权的补偿纠纷时有发生，从而影响了社会的稳定。此外，不合理的法定拆迁补偿标准使得居民在缺乏合理依据的情况下根据自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到满足，后人会以此为依据提出更高的要求，这也致使拆迁方和地方政府承受了巨大的交易成本和财政负担。
1、城市房屋拆迁的本质及其所涉及的土地问题
为了考察国有土地使用权的独立产权性质，必须理解什么是产权。阿曼·阿尔奇安(1965)指出：“在任何社会里，资源的个人使用权(即产权)都能得到解释，产权意味着对于其他人在资源使用方面做出的违背我意愿的选择的一种保护”。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐(1972)认为：“产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确
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定了每个人相应于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系，或承担不遵守这些关系的成本。”
土地使用权虽然是不完全物权，但仍然是独立的财产权利，具有对世性的特征。土地使用权者直接和不特定多数人发生法律关系，也都可以独立地行使物权请求以保护自己的合法权利，也可以自主决定将该权利转让、出租或抵押，或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人实施上述法律行为时，不受土地所有权人即国家及社会任何其它个体或组织的干涉。因此，土地使用权是其使用权人的一项独立产权。
尽管城市的土地按照宪法规定属于国家所有，但这些国有土地上建立了各种不同所有权的房屋，这些房屋是因为拥有国有土地使用权而存在的。城市房屋拆迁的直接目的在于国有土地使用权的流转，被拆迁人的财产价值构成不仅涵盖房产，更应当体现出土地的价值。从表面上看，拆迁似乎指向的是房屋，但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的产权交易。基于土地使用权的独立产权性质，其流转交易应依法实行有偿转让，房地产开发及拆迁行为应当按照法律规定支付土地使用权出让金、城镇拆迁费等相关费用，以平等协商、等价有偿的原则上取得土地使用权。
然而无论是相关法律理论，还是拆迁补偿实践，大多有意无意地
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偏离了拆迁的本质。长期以来，一些部门和单位宣称拆迁方产权人购买的只是地上建筑物的所有权，利用地方规章和政策无视、模糊以至于抹杀公民合法拥有的土地使用权产权，不能给予被拆迁方公正合理的拆迁补偿。因此，国有土地使用权产权的不明晰界定导致了对于受损失方不合理的拆迁补偿标准，进而引发拆迁交易成本急剧上升、致使矛盾纠纷频繁涌现，不利于社会的和谐发展。
2、土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升
“交易成本包括事前发生的为达成一项合同而发生的成本和事后发生的监督贯彻该合同而发生的成本”(R.Matthews，1986)。樊纲(1992)对交易成本的具体成本支出内容进行了划分，本文所要分析的拆迁交易成本上升问题则主要涉及其中的议价成本，即为确定买者和卖者的真实要价而进行的讨价还价过程，此外还应包括因无法达成合同而产生的诉讼赔偿等方面的成本支出。
交易与交换，无论是物品的交换还是劳务的交换，说到底都是一种权利即“产权”的交换，也就是放弃对某一物品的产权换得对另一物品的产权。产权不明确，事实上从两个方面使交易成本上升，一方面是造成交易对象之间发生议价博弈，双方为追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的产权会阻碍交换行为的发生，导致交易规模的缩小，使人无法通过交易行为提高经济效率，这一由
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产权不确定造成的效率损失，也被称为“无形的交易成本”。下面就有形和无形交易成本两个方面，对土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升问题进行考察。
有形交易成本方面，假定拆迁方对其所致损失(包括房屋所有权和土地使用权)负完全责任，被拆迁方就没有任何理由修改他们的安排，因为对被损害权益的赔偿总是能够替代他们损失的市场价值。但是，如果拆迁方抹杀公民的土地所有权即不用负完全赔偿责任，他们就会坚持这一安排，这样轮到被拆迁方设法减少损失，采取与拆迁方进行议价博弈的形式。进而，在议价过程中，居民往往具有更高的博弈资本，由于一旦对某个地块进行拆迁，这个拆迁的程序是不可逆转的，政府和开发商无论投入多大成本都必须将这个工作完成，此时，居民就不会担心因为自己要价过高而使得开发商知难而退。因此，在后一种情形下即土地使用权产权不明晰的情形下，原先的拆迁补偿标准名存实亡，被拆迁方不合理地提高补偿要求，使拆迁方和政府承受了大大超出预算范围的有形交易成本。
无形交易成本方面，当拆迁双方就补偿标准进行议价谈判陷入僵局而无法达成拆迁协议契约，甚至引起双方法律纠纷时，就产生了无穷大的无形交易成本。即当我们以“机会成本”的观点来看该问题时，产权界定不清楚，事实上阻碍交易的实现，使任何交易成为不可能，事实上使潜在无形的交易成本无限大。
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从这个意义上说，明确界定产权，不仅是减少有形交易成本的前提，而且本身也减少了“无形的交易成本”。对于我们分析的城市房屋拆迁问题带来的借鉴意义便是：承认并明晰界定被拆迁方应有的土地使用权产权，并为此建立公平合理的产权制度以保护公民的私人独立产权，将会大大降低拆迁过程的交易成本，提高社会资源配置效率。
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