第一篇：BSC6900开站详细流程
开站的前提是已经选好了BSC上的空闲端口，以下假设为新建基站选择了空闲端口（即第一对传输）为0框26槽18口，并计划增加一条副链0框26槽18口，基站开通EGPRS功能，并增加空闲时隙为120。你准备好了吗？下面开始：
1、登录CME，同步current区和planned区后，找到0框26槽，右键单击单板，选择“新建基站”；
2、输入基站名字、选择支持归一化并选择模版，复用模式就看需要了，开版速率就选2：1，不开就选4：1；
3、然后就增加副链，右键选中刚新建的基站，连接管理，增加副链，选择端口0框26槽18口；
4、这里需要注意，如果之前的模版和你要的站型配置不一致，就选中左侧树形图的基站，然后右键“面板管理”，进入后增加或者删除RXU链和单板都可以的；
5、增加小区；小区个数就看你的配置和覆盖需求了，这里以一个为例，选择小区模版，千万别选错了频段；
6、增加载频，选择频点、绑定载频逻辑同道和频点，这里也别选错了，注意现场的连接和你的选择要一致；
7、增加PTPBVC数据，选中左边树形图的第二个选项卡，选中GSM--》GB--》PTP-BVC--》点击上面的“+”按钮，增加一个PTPBVC记录，以此输入编号，记不大清楚了，好像最后一个编号就是小区的CI，自己看下就明白了；
8、增加空闲时隙，右键选中左边树形图的新建基站，选择配置基站空闲时隙，输入120；
9、修改载频功率，有些是默认值，当载频配置较高时，需要修改载频发射功率，不然超出机顶允许功率是会出错的，一般改到10W，等基站正常后，根据实际配置再登录LMT修改功率就行了；
10、修改小区参数，小区配置快车，如位置更新时间之类的，修改完了记得保存；
11、这样就结束了，如果觉得心里没激活检验规则，如果觉得OK，就直接到处增量脚本，在LMT进行批处理，灌入脚本，开通基站；
12、如果是对老版本的设备进行的升级，泽还需要对RRU和OMU单板进行升级，升级流程就不说了，有需要了解的在留言或者发信息讨论；
13、最后就是加邻区，可以CME生成脚本，也可以LMT一条条的加，没技术含量，急事费时间，不过邻区间的切换和重选关系就要根据实际情况而定了，这里不便给出统一标准。
第二篇：开站流程小结2010
开站流程小结
开站流程如下：
1、开站之前首先要在omcr上检查并确定该站是否被创建（一般创建BTS由局方完成）。
2、BTS创建完后，根据实际需要创建小区，确定并输入LAC/CI值（LAC/CI由局方提供）。
3、通过mapinfo(EasyRNP)地图软件可以找出此站的具体地点（其中经纬度，方位角由局方提供），之后开始配置频点（主频BCCH,TCH，BSIC），其中频点的选择应根据局方提供的方法严格筛选和配置。
4、频点配置完后，对照MapInfo在omcr上开始加邻区关系，邻区添加的数目不应超过32对即64个(单向切换不应超过32个)。如果是边界站还要加外部邻区关系。（Action：铁路专网不应加入到非铁路专网的邻区切换当中，除非局方要求的特殊站点）
5、检查各个小区是否已添加硬件和链路（硬件和链路应当一一对应），OML传输是否已通，不通则应及时上报给局方。
6、如果硬件链路正常，OML传输也已经开通(绿色无告警，无禁止符)，这时在omcr上显示的这个BTS应该是绿色，在每个小区上有4个方格，其中在1，3方格应该是有一把锁。此时的状态表示此站还是闭上的。
7、在第三个方格里的锁表示GPRS没有开启，这时首先应该先把每个小区unlock GPRS，然后在对每个小区进行unlock操作（如果这时BTS还没有开启商用，应该关闭停止商用）。
8、打开话务分析窗口，观察该基站小区的话务量是否正常，此时应多次点击refresh刷新按钮，如果有切换HO、主被叫占用MT/MO，表示此站有话务。如果没有主被叫占用MT/MO则表示此站交换数据没有做，这时应该把该小区闭掉，报告局方此站数据没有做。等待局方添加交换数据申报后，再打开此站。
具体步骤：
1，获得新站工程信息
局方通知开通某个基站，应该提供了最基本的工程信息： 站名、经纬度、方位角。
新站数据示例.xls
2，检查硬件完备性
可开通基站硬件应具备以下条件：
（能在OMC上查询到BTS，OML已通，传输无告警，RA无告警）这些条件不具备则通知局方，并跟踪进度。
（载频已存在，载频数量正确，载频型号正确，载频和链路对应正确）这些条件不具备则出工单给代维，并督促完成。3，小区重要信息确认
确认小区信息绝对正确
（LAC，CI）创建小区时用到；(经纬度，方位角)配BCCH/BISC，TCH时用到。4，创建小区
1）先将机架停止商用。（在RNUSM里，对新建的BTS点击右键，选择stop Commercial Usage）
2）在BTS的Sector创建小区，小区和Sector要对应正确。3）模版小区要选本新站点附近的同BSC同类型小区。创建一个PRC，先拉新站BTS进来，再拉模板小区进来，在模板小区上右击选择duaplicate，修改成需要创建的小区名，LAC,CI，按OK！接着在PRC左边的新站相应的secter上右击选择map cell，选择小区按OK创建。
创小区步骤1
创小区步骤2
创小区步骤3
创小区步骤4
4）修改主要参数（功率没有降，HR开关关掉，HR门限调到90/90，PDCH按载频和实际需要配置，农村站关掉下行功率，市区站GPRS编码方式改为最大，市区同类频点多于4要开跳频，邻区中有D网则要开多频段测量报告，检查RACode和RAcolor是否和同BSC小区一致）。5，加邻区
邻区不能超过32对，保证双向邻区，大网和专网不能有相互邻区，外边界邻区不要忘，内边界邻区不要忘了加成双向(这要求在另一个OMC上制作外部小区数据)，邻区激活时要保证（MFS，BSC，小区级）没有冲突。6，观察实时占用和话务报告
1）检查一遍硬件，频点，参数，邻区。2）先unlock GPRS，再unlock小区。
3）刷新实时占用，看有没有上行干扰，是否有切换占用，是否有主被叫占用。若无任何占用则切主主频观察，仍没有则可能小区LAC/CI数据错误，或硬件故障。若有切换占用无主被叫占用，则可能交换数据没加。小区无正常实时占用则锁上小区并及时找出问题并解决。
4）实时占用没问题则打开商用，同时通知监控人员看话务报告。7，做资源配置表
打开商用后，要及时把资源配置表给局方。8，检查新站数据
新站启用后要用新图层验证邻区，频点的合理性。9，其他重要的注意事项
边界小区要等局方确认边界数据回复后才能打开。新站开通的记录表要及时更新并保证信息准确。新站开通后要催促路测人员进行新站评估工作。
第三篇：cdma开站总结
2009年CDMA开站维护总结
9224开站的任务做的一次小小总结：
1、去基站时候要带好工具，板件，开站前向机房工程师打好招呼，开站的型号等，让他们做好数据。（先要知道该基站是下挂哪个局，新局要注意背板参数，要知道序列号；传输要换新的话，割接的话，要提前要和传输和交换那说好，9234也要搞清楚）。
2、插板的时候要注意不要差错，少插（cmu），插紧（传输线、电源板），接线顺序要正确，电源线不要搞错（s-r+），有螺丝的要拧紧并且电磁套要套好。
3、查看传输是否正常，具体以后再做相关总结。
4、打开电脑，连接设备，开始
上传版本：与9234不同的是9224只有一个urc，没有do，相对简单一点，9234需要两块urc分别传版本，话务选择CDMA2000上传3113dbga，do选择EV-DO上传3113ebga，而9224只需要传3110dbga。上传版本时间大概是 3分钟左右，可是利用去接mcr板上的接线。
背板参数：9224需要穿的参数多一些，9234没有扇区和clgl的参数，其中，do暂时只需要上传版本。
加一个步骤：拔插URC。
激活版本：需要点时间（5min左右），urc板会重启两次，其他各一次。版本同步：ctu和mcr这两块板件的同步。同步后就可以大致检查是否有板件出问题，目前有mcr和cmu4两块板件出现问题，具体现象下次再做总结。一般我在版本同步后会设置下ctu的参数，基站锁星会快很多。
5、接下来就是请求机房拉信令，基站重启（时间5-10min，9234会慢很多），重启前做好手动修改ctu板的参数这样锁星就会很快，至少比上面拉信令快，9234也是同样的道理，具体参数看图。之后，带重启后就可以进行拨测了。
这次对调试BBU和RRU做一个小小的总结：
1、BBU较9224简单很多，只需要CMUV、SBEVM和URC3块板子，一
般在安装的时候要注意的开关cmu板的序列号。
输的检查做一个小小的小结：
要拨在1110档。此外记录2、2M传输线5个LED灯，两盏话务，三盏DO，光纤1-3。对于这两个传A、光路检查主要交给光缆队，因为我们没有仪器，能检查的就是交换收发接口查看是否通，光衰比较大可能是由于馈线本身问题和光纤接口小接头：
B、2M传输的检查主要交给两根自环线，第一个在ddf架上自环检查，第二根在在设备下面自环。遇到问题的原因主要在于：设备下面的接口机柜插口问题；传输线接头或是水晶头的问题；网管方没有做好传输业务；
3、接下来的步骤就是上传版本1X，是3113DBGA（上传时间大概是5min），然后就是9234的背板参数，TGCP和ILCP的recall，接下来是版本激活，这些步骤和9224一样，具体可以参照《4400参数修改》，加一个步骤：拔插URC。激活中在选择URC1还是URC2问题，有待再议；
4、DO步骤大致和步骤3一致，上传版本是3113ebga，参数是evdo参数。
这次对调试升级做一个小小的总结：
4.0升级有两种，4400的升级有一种，相对4400升级比较简单。
1、一般升级都不需要断站，也就是说不需要下电，只要把功放开关下掉就好了，但是要和机房的同事说好，让他remove掉，这里还不是清楚remove掉什么。至于2m evdo线一般要加到DDF架上do传输的3、4、5。至于传输问题这里不加说明，具体看排障2。2、4400升级一般的功放都是60W功放，故而不需要加或是换功放（60W功放可以支持S333+evdo的所需功放），所以只需要加URC2和SBEVM两块板子。
3、连接URC2上传2914EBGA版本（不需要激活），修改背板参数，是C2或是60W的功放的话需要修改clgc参数，然后拔插URC2即可。
4、打电话上告机房信令是否起来，如果没有可能是新局没有把序列号上告，拉站。假如基站没有起来(URC1不断重启，可能是由于URC2干扰的原因)。5、4.0基站有些需要换功放（C1换C2或是60W），还需要URC换MCR，这时候需要接一些连接线，其实很简单，这里不加说明了，和开站时候差不多按原来顺序接。接下来和第3、4步一样。6、4.0基站有些需要加功放比如加3块C1（貌似不能6块C1而只能用3
块C2），需要加电源部分连接线也是很简单，具体不加说明了。接下来就和3、4步骤一样了。
排障
排障1：
a、凌哥他调试BBU和RRU是 先断开1、2两路传输，然后拔插cru 激活版本 锁星 调rrh参数
再进入omc这样的步骤的；
b、上次尾纤1和3对应不上设备商修改的端口，物理地址不对，于是我们做了这样的处理，尾纤1和3对调。结果经常有问题似乎也不利于日后的维护。关掉这里123的开关，拔出光模块进行修改就能修改了。
在衢州三桥头那个基站，上次尾纤1和3对应不上设备商修改的端口，物理地址不对，于是方校长做了这样的处理，把其中一个改成4，然后1改成3，再4改成1.排障2：
海哥上了一堂传输课，BBU设备下面有转换盒，然后到传输架，再到光端机，再到远端。这里是有两路，设备收发一路，远端发收一路。
A、光路检查主要交给光缆队，因为我们没有仪器，能检查的就是交换收发接口查看是否通，光衰比较大可能是由于馈线本身问题和光纤接口小接头：
B、2M传输的检查主要交给两根自环线，第一个在ddf架上自环检查，第二根在在设备下面自环。遇到问题的原因主要在于：设备下面的接口机柜插口问题；传输线接头或是水晶头的问题；网管方（局方传输和5号机那）没有做好传输业务；
231==》241 321==》331 241==》221
排障3：
在厚仁有个站MCR不断重启，能维持两盏绿灯不超过5秒，换了MCR就好了，在马涧站也是一个MCR不断重启，没有正常状态，换了MCK后就好了。
排障4：
起站很慢、cmu起不来，传输灯没有好，设备传输头没有接好
排障5：
其他一切正常，就是ctu锁星锁不住，用万用表测电压（正常时5v），我们实际测量师0v。判断结果ctu坏掉。
排障6：
BBU传输和4400不一样：前者
白灰……一收一发
后者白橙白蓝
白棕白绿……一收一发
RRH光纤传输近端收远端发
近端发远端收
拿光功率计检查即可。
附录
图1-1 CUT锁星参数设置
第四篇：爱立信开站小结
开站小结
开新站的具体流程是：对要进行开通的基站提前申请，等待临沂市公司方面的数据方面的规划，等到要开新站具备开通条件时，我们便可到站配合临沂方面工程师开站。
要开新站一般情况下是内部设施都已经安装好了，只需要我们到站调通传输，联系工程师做好数据即可，但是有些时候会遇到特殊的情况，比如说没有事先安装好SDH，或者这设备缺少CDU或者TRU，这就需要我们提前做好准备，带足备件。
例如：将要开通新二中这个站，具体情况是只有2个爱立信2206V2的机柜，要求开通6/6/6,的配置，而且没有安装SDH。
开站前得准备：需要配数据用的笔记本电脑，各种工具等。
大体思路是：安装好SDH，然后调通光路，做好传输及传输数据，放好板子，配好数据，联系工程师做数据激活站点。
开站过程：
1.到站后根据上述思路首先安装SDH，SDH的安装非常简单，最为关键的是要判断好SDH的两路主备用电源的正负极不能接反了，SDH的电源线是黑色的为﹢，蓝色的为﹣，而用万用表测量综合柜的空开时电压是-48V，所以SDH的电源线的黑色电源线接零线排，而蓝色的电源线接空开处。
2.安装好了SDH后就要进行光路的调通，此处因为此新开站为链上的基站，调通光路时
不会影响其他基站的正常工作所以随时都可以开站，不像入环的基站需要等到晚间12点以后才能开通。调通光路很简单，只需要两个人配合即可，在新开基站端插好尾纤后到上游站用尾纤与到新开站所放的纤芯连接即可，若是不通可两尾纤间倒换即可。
3.光路调通后便可以联系工程师现在数据和业务，等数据业务下载完成后便可以扩传输
了。传输扩完之后剩下的就是对于主设备的操作了。
4.2个2206V2机柜，配置为6/6/6那么就需要有两个小区在一个机柜里的，另外一个小区
单独一个机柜，配数据时要注意，两个小区在一起的配成2*6的配置，而且要注意硬件的连接，天馈线的跳线要连在两侧的CDUF上，中间的CDUF不需要连接，CDUF的放法同1*12的配置。另外一个小区可配成1*8的配置。
5.配完数据后联系爱立信工程师做数据，激活站点，对新开站进行测试，然后新开站完成.
第五篇：房地产开发详细流程
房地产开发详细流程
一、甲方在开发前期的工作
（以上海市为例）
一、确定投资建设工程项目
对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。
二、建设项目用地计划办理 1.所需资料
a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料
b.到地块所在地土地部门办理
三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书
c 用地计划审核意见
d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料
a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批
注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批
四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料
a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证
f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序
a.准备数份项目建议书批复及数份地形图
b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章
c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理
四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料
a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）
b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）
c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）
d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理
五、建设工程项目地名报批 1.所需资料
a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）
b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）
d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序
a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理
六、建设工程项目报建 1.所需资料
a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c.项目建议书批文原件及复印件
d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）
e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）
f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》
七、工程项目设计招标办理 1.所需资料 a.报建工程项目IC卡
b.上海市建设工程设计招标项目登记表
c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理
八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料
a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份
b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料
b.提前三天分送各评委
c.到市招标办召开评标会（会务费300元）
中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料
a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告
f.地形图（划示用地范围）2份
办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案
二、基本建设工程预算审计咨询及其流程
一、基本建设工程预算审计咨询及其流程
基本建设工程预算是在施工图设计完成之后编制的工程造价文件，称为施工图预算，亦称“设计预算”，简称“预算”。因为是在施工之前编制的，所以它反映的只是基本建设工程的预计造价、计划价格。
基本建设工程预算审计咨询业务内容，可以是编制预算，也可以是对已编制的预算进行审核。
1．预算的编制的一般程序。
(1)熟悉和掌握资料和现场条件，主要是国家和当地政府颁发的有关法律、法规和政策文件、相关的定额、取费标准、材料、设备价格等，以及施工图纸、设计说明、施工方案、水文地质资料等；
(2)制订编制方案和计划，主要是人员、时间的安排和编制步骤与要求；
(3)计算工程量；
(4)确定分部分项工程的单价；(5)计算合价并汇总；(6)计算各项取费；
(7)计算该基本建设工程的预算总价，即预算造价。
由于施工图预算是实行工程包干，进行工程结算，实行经济核算和考核工程成本的依据，其编制是一项技术性和政策性要求很高的工作，特别是工程量的计算非常繁琐。如果编制者不具独立性，或业务水平不够，或责任心不强，都很难保证其准确性。
因此，加强对施工图预算的审计，对于保证基本建设工程的顺利完成，维护甲乙双方经济利益，控制造价，节约建设成本，具有重大的意义。
2．施工图预算审计的一般程序。
(1)熟悉和掌握资料和现场条件，与编制不同的是，还要熟悉和了解送审预算及其工程量计算底稿；
(2)制订审核方案和计划，重点是选择审查方法、人员和时间(包括核对时间)的安排，以及审查步骤和要求；
(3)审查工程量是否准确，按照施工图纸和送审预算的工程量计算底稿进行审查，如工程量计算底稿，则须自行计算后再与送审预算的工程量比较；
(4)审查分部分项工程的单价是否正确合理，注意有无错套、高套、重复选套定额的情况；
(5)审查设备、材料价格是否合理、符合规定；(6)审查有无计算错误；(7)审查各项取费是否符合规定；(8)综合整理审查资料，形成初步成果；
(9)与原编制单位交换意见、核对、签章确认定案后形成最终成果。
二、基本建设工程结算审计咨询及其流程
基本建设工程结算是在工程竣工后编制的工程造价文件，称为竣工结算，简称“结算”。因为结算是在施工完成已经竣工后编制的，所以它反映的是基本建设工程的实际造价。
结算一般是由施工单位编制，提交建设单位审核批准。结算审计的一般程序：
(1)熟悉和掌握资料及现场情况，与预算审计相比，还要着重熟悉和掌握施工合同(包括补充合同、补充协议等)关于结算的有关约定、工程施工过程中的变化(包括设计变更和现场签证、材料和设备价格的改变、国家法律、法规和政策规定的变化等)、送审结算书及其工程量计算底稿、工程款的支付、质量验收等资料。
(2)步骤与预算审计基本相同，不同的是应根据竣工图纸和设计变更来进行审查，特别要注意增加的是否多计、减少的是否未计或少计。
(3)审查各项取费是否符合规定，要注意取费规定如果在施工期间发生变化，要严格按照规定以及合同的约定进行处理。
(4)审查签证费用，主要注意下列问题：①签证手续是否完备；②签证的原因是否合理，是否应计人工程造价；③签证的内容是否属实；④签证的数量是否准确；⑤签证的价格是否合理；⑥是否有重复现象。
(5)审查索赔费用，包括乙方向甲方的索赔和甲方向乙方的索赔，注意下列问题：①索赔的手续是否符合合同的规定；②索赔的原因是否成立；③索赔的证据是否充分；④索赔的计算是否准确合理。
(6)综合整理审查资料，形成初步成果。
(7)与建设单位、施工单位交换意见，进行核对，并三方签章确认后定案，形成最终成果。
三、基本建设工程决算审计咨询及其流程
基本建设工程决算是竣工验收交付使用阶段，由建设单位编制的基本建设工程项目从筹建到竣工投入使用过程中总体实际成本的文件，是建设单位向国家报告基本建设工程总体实际造价和投资效果的重要文件，称为竣工决算，简称“决算”。竣工决算要正确核定新增固定资产价值，考核投资效果。
竣工决算由竣工决算报表、竣工决算报告说明书、竣工工程平面示意图、工程造价比较分析四部分组成。大中型基本建设工程项目竣工决算报表一般包括竣工工程概况表、竣工财务决算表、建设项目交付使用财产总表及明细表、建设项目建成交付使用后的投资效益表等，小型项目竣工决算报表则只由竣工决算总表和交付使用财产明细表组成。
竣工决算应由建设单位编制，但由于某些原因，很多基本建设工程没有编制竣工决算，有些竣工决算的编制质量不高，因此，也可由建设单位委托具有资质的社会中介咨询机构帮助建设单位编制。
1．审核竣工决算的编制依据，包括竣工决算编制工作有无专门组织，各项清理工作是否全面、彻底，编制依据是否符合国家有关规定，资料是否齐全，手续是否完备，对遗留问题处理是否合理。
2．审核工程造价，这部分审计与竣工决算的审计一样；但还应增加对设备费、土地费、管理费等的审查。
3．审核基本建设工程的建设和概算执行情况，包括是否按批准的初步设计进行，是否严格按批准的概算内容执行，有无概算外项目和提高建设标准、扩大建设规模的情况，有无重大质量事故和经济损失。
4．审核竣工财务决算表，核实基本建设工程的资金的来源、支出及结余等财务情况。
5．审核基本建设工程合同工期执行情况和合同质量等级控制情况。6．审核交付使用资产情况，包括固定资产、无形资产、递延资产确定得是否正确、真实，有关手续是否办理、流动资产及其移交等内容，特别要注意待摊投资及其确定和分配是否合规、正确、尾工工程和结余资金是否真实、合规，建设收入是否合规，账务处理是否正确、分配是否合规，包干指标的完成情况，结余的核算和账务处理是否合法、合规、真实、正确等。
7．综合整理审核资料，形成初步成果。
8．与建设单位交换意见、核对后形成最终成果并提出对原竣工决算进行调整的意见。
迈克?E?米勒斯《房地产开发－原理与程序》中的房地产开发八阶段模型
迈克·米勒斯认为，开发商自有投资开发意向，到项目规划设计、施工建设、营销租赁、物业管理都有一个合乎逻辑和开发规律的程序。虽然因具体条件的变化会导致保修环节的作为有所变化，但一般来说，各程序的的具体步骤不会有太大变化。他说“开发过程至少需要包括这样一些阶段：提出投资设想、细化这个设想、检验其可行性、合同谈判、签署正式委托协议、项目开工建设、竣工与投入使用、项目建成后的运营管理”。
但是，米氏同时强调如下三个要点：
实际的开发过程很难沿直线一步一步地向前进行，但我们归纳出来的开过不可能完全模拟开发商与其合作伙伴之间经常不断地谈判所导致的工作步骤变化。
开发是一种艺术，它是一种非常复杂且具有创造性的活动，开发中的有些做法不会合合乎逻辑，有许多决策要靠直觉做出判断。
在第一个阶段，开发商都要考虑开发程序中所有还没完成的阶段，即每一个决策不仅要考虑对本阶段的影响，更要考虑其对后续阶段尤其是对项目整个生命周期的影响。
其著名的八阶段模型分为如下八个阶段：
一：提出投资设想
开发商在对当地房地产市场有比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中快速判断其可行性。
二：投资设想细化
开发商选择出实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。
三：可行性研究
开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。
四：合同谈判
开发商根据市场研究中得到的客户需求牲确定最终设计方案，开发合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租住方案，获得政府的用地、规划等许可。
五：签署正式委托协议
签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。
六：工程建设
开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。
七：竣工投入使用
开发商组织物业管理队伍、进行市场推广活动，政府批准入住，接入市政设施，租客入住，偿还建设贷款，长期融资到位。
八：房地产资产管理
业主（开发商或新业主）进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业的经济寿命、提高资产运行质量；非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中。
三、申请改变住宅建筑使用功能的工作程序
1．所需要的资料。
1)《关于改变房屋使用功能申请书》一式两份。2)《房地产证》等房产证明（复印件）2份。3)《建设工程规划许可证》或相关图纸（复印件）。
4)消防、环保、卫生防疫、交通管理、市政园林局、房屋结构安全鉴定。（复印件）（由商用的性质决定所需要的文件）
5)《工商营业执照》（复印件）。6)申请人《身份证》（复印件）。以上资料需要带上正本。
2．到区规划局送案的工作的步骤。
1)先写《关于改变房屋使用功能申请书》，一式两份：
2)准备所有的证件及复印件。
3)到所属区规划局的监检科盖章核对，然后由监检科呈上去。经审批通过的可以改，不通过的退案：
3．关于报告的写作要求： 1)说明住宅建筑的地点。2)改变使用功能的理由原因。
3)业主的基本情况，公司或店铺的经营范围，经营期限。4)提出改变使用性质的陈述及要求。4．到区国土、房管局办理步骤
1)规划局审批通过后，交案（证件和区城市规划局审批、处理文件）到登记所入案，补办土地有偿使用手续、补交地价：办理房地产变更登记。
2)费用到计财处交。5．主要费用
1)一般违章罚款，80—800元／平方米。
2)补交地价（见《XX市国有土地使用权出让金标准》）3)测绘费（见《房地产测绘收费》）。4)行政费用约100元左右。6．备注
违章罚款，各个区有所不同，这是根据不同年限所决定的。但总的来说，94年后的比94年前稍贵。
四、房地产开发过程中各环节所需要的文件材料
一、立项审批
1、项目立项申请报告书（原件一份）
2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）
3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）
4、项目建设投资概算（一份）
5、银信部门出示的资金证明（原件一份）
6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）
7、项目地形图（一份）
8、有关职能部门的意见。
二、规划设计
1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。
2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。
3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。
三、建设工程报建
（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。
1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；
2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
3、国土部门核发的《国有土地使用证》；
4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；
5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；
6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；
7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；
8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；
9、建设资金证明；
10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工公开招标申请表；
3、建设工程监理公开招标申请表。
（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工邀请招标审批表；
3、建设工程监理邀请招标审批表；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、其他申请邀请招标理由证明。
（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；
3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、建设工程直接发包审批表。
（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、《规划许可证》；
2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；
4、施工合同及其单位资质证书复印件；
5、监理合同及其单位资质证书复印件；
6、施工图设计文件审查批准书；
7、建设工程质量监督申请表；
8、法律、法规规定的其他资料。
（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。
1、建设单位提供的资料：（１）工程施工安全监督报告；
（２）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（３）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（４）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（５）施工图纸（含地下室平、立、剖）；
（６）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；
2、施工单位提供的资料：
（１）安全生产、文明施工责任制；（２）安全生产、文明施工管理目标；（３）施工组织设计方案和专项技术方案；（４）安全生产、文明施工检查制度；
（５）安全生产、文明施工教育制度；
（６）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；
（７）现场设施、安全标志等总平面布置图；
（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（９）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。
（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。
1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
2、工程监理中标通知书和工程监理合同；
3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；
4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；
5、质量监督申请安排表；
6、安全监督申请安排表；
7、建设工程质量监督书；
8、建设工程施工安全受监证；
9、施工许可申请表；
四、建设工程竣工验收
（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。
1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；
2、工程竣工验收申请表；
3、工程质量评估报告；
4、勘察、设计文件质量检查报告；
5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；
6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；
8、建设单位已按合同约定支付工程款；
9、施工单位签署的《工程质量保修书》；
10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；
11、规划部门出具的规划验收合格证；
12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；
13、质监站责令整改的问题已全部整改好；
14、造价站出具的工程竣工结算书。
（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。
（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、工程竣工验收报告；
2、《施工许可证》；
3、竣工验收备案表；
4、工程质量监督报告；
5、工程竣工验收申请表；
6、工程质量评估报告；
7、工程施工安全评价书；
8、工程质量保修书；
9、工程竣工结算书；
10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。
1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；
（2）工程类别核定书；
（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；
（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；（13）竣工图。
2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：
（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。
五、办理预售许可证
l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。
2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。
3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。
4、计划部门签发的《项目投资许可证》。
5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。
6、已签房屋施工合同。
7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。
8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。
9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。
10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。
12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。
13、物业管理方案已经落实。
五、房地产开发过程中涉及到的工作
房地产开发企业
设立准备、程序、管理、终止 建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。
取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。
↓
申报规划要点→取得规划要点通知书、建设项目选址地形图 ↓ 项目建议书 ↓
申报选址定点 申报规划设计条件→得到规划设计条件通知书→委托单位设计方案
申报选址定点→取得选址规划意见通知书
落实市政公用设施咨询方案＋落实环保、节能、消防等措施 环境影响评价报告书、地质勘察报告书、资金筹措 ↓
可行性研究报告
（可委托有资质的咨询机构编制）↓
申报得到，建设用地规划许可证 土地使用权取得
一是取得城市规划区国有土地，可参与国有土地使用权出让的招标或者拍卖或者在市场得到。
国有土地使用权出让程序：
办理建设用地委托钉桩→办理国有土地使用权出让申请→主管部门实地勘察→土地估计报告的预审→委托地价评估→办理核定地价手续→办理土地出让审批→签订国有土地使用权出让合同→领取临时国有土地使用证→领取正式国有土地使用证
国有土地划拨的程序
国有土地使用权划拨申请→主管部门现场勘察→划拨用地申请的审核、批准→取得划拨用地的批准。
二是征用集体土地
其程序为：审查报批→发布征地公告→办理补偿登记→制定补偿安置方案→市政府下文征地→交纳税费→办理安置工作→结案
拆迁安置的法律程序：
委托进行拆迁工作→办理拆迁申请→审批、领取拆迁许可证→办理拆迁公告与通知→办理户口冻结→暂停办理相关事项→确定拆迁安置方案
→签订拆迁补偿书面协议→召开拆迁动员会，进行拆迁安置→发运作作拆迁补偿款→拆迁施工现场防尘污染管理→移交拆迁档案资料→房屋拆迁纠纷的裁决→强制拆迁
规划与市政配套
建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。
取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。
申请规划要点→规划要点通知书（提交项目建议书以前）→申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）→按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘察报告书，资金筹措。
报审设计方案→审定设计方案通知书
（可研报告批准后）持项目选址意见书、批准的项目建议书、可研报告、设计方案批复等申领建设用地规划许可证，经人防国进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，公安消防去除、公安交警支队、教育局、水利局城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业范
围进行审查，最后由规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》并确定建设工程规划设计条件。
委托进行初步设计→申报初步设计→编制施工图和投资计划 转入正式计划（方案批准、图纸出齐、出让金交纳）→到规划局办理建设工程规划许可证
开工前的准备
办理招标登记、招标准备、招标通告、编制招标文件并备案、编制招标工程标底、投标单位资格审批、召开招标会，勘察现场、投标、召开开标会议，进行开标、评标、决标、发中标通知书、签订合同。
签订工程承包合同，办理质量监督注册登记手续，建设工程管理，办理开工登记，办理开工前审计，缴纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证，报装施工用水、电、路，协调街道环卫部门，协调交通管理部门，缴纳绿化建设费，签订绿化协议，领取《建设工程施工许可证》
工程施工与验收 施工场地的“三通一平” 施工单位进场和施工架设 工程的基础、结构施工与设备安装 施工过程中的质量监督 办理单项工程验收手续
办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 商品住宅性能认定
竣工统计登记 办理竣工房屋测绘 办理产权登记 房地产经营
商品房预（销）售的程序
签署商品房预售款监管协议→办理《商品房预（销）售许可证》→销售项目备案→委托中介代理机构进行销售→与购房者签订认购书→与购房者签订买卖契约→办理预售登记→办理转让登记→办理房地产抵押登记手续→楼宇将会入住→质量保证书和使用说明书→办理产权立契过户手续
房屋租赁
申请房屋租赁许可证→出租人与承租人签订书面承租意向书→出租人办理房屋租赁许可证→租赁当事人签订书面租赁协议→办理租赁登记手续→租赁房屋的转租→房屋租赁关系的终止
房地产抵押 抵押权的设定 签订抵押合同 办理房地产抵押登记 抵押房地产的占管 抵押房地产的处分
物业管理阶段
物业管理单位经营资质审批 签署物业管理委托合同 居住小区的物业接管综合验收 物业使用、管理、维修公约的核准 安排签订管理公约
制定、提供质量保证书和使用说明书 物业管理服务的基本要求 物业管理委员会的设立
五、房地产开发过程中涉及到的工作
房地产开发企业
设立准备、程序、管理、终止 建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。
取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。
↓
申报规划要点→取得规划要点通知书、建设项目选址地形图 ↓ 项目建议书 ↓
申报选址定点 申报规划设计条件→得到规划设计条件通知书→委托单位设计方案
申报选址定点→取得选址规划意见通知书
落实市政公用设施咨询方案＋落实环保、节能、消防等措施 环境影响评价报告书、地质勘察报告书、资金筹措 ↓
可行性研究报告
（可委托有资质的咨询机构编制）↓
申报得到，建设用地规划许可证 土地使用权取得
一是取得城市规划区国有土地，可参与国有土地使用权出让的招标或者拍卖或者在市场得到。
国有土地使用权出让程序：
办理建设用地委托钉桩→办理国有土地使用权出让申请→主管部门实地勘察→土地估计报告的预审→委托地价评估→办理核定地价手续→办理土地出让审批→签订国有土地使用权出让合同→领取临时国有土地使用证→领取正式国有土地使用证
国有土地划拨的程序
国有土地使用权划拨申请→主管部门现场勘察→划拨用地申请的审核、批准→取得划拨用地的批准。
二是征用集体土地
其程序为：审查报批→发布征地公告→办理补偿登记→制定补偿安置方案→市政府下文征地→交纳税费→办理安置工作→结案
拆迁安置的法律程序：
委托进行拆迁工作→办理拆迁申请→审批、领取拆迁许可证→办理拆迁公告与通知→办理户口冻结→暂停办理相关事项→确定拆迁安置方案→签订拆迁补偿书面协议→召开拆迁动员会，进行拆迁安置→发运作作拆迁补偿款→拆迁施工现场防尘污染管理→移交拆迁档案资料→房屋拆迁纠纷的裁决→强制拆迁
规划与市政配套
建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。
初步选址。
取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。
申请规划要点→规划要点通知书（提交项目建议书以前）→申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）→按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘察报告书，资金筹措。
报审设计方案→审定设计方案通知书
（可研报告批准后）持项目选址意见书、批准的项目建议书、可研报告、设计方案批复等申领建设用地规划许可证，经人防国进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，公安消防去除、公安交警支队、教育局、水利局城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业范围进行审查，最后由规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》并确定建设工程规划设计条件。
委托进行初步设计→申报初步设计→编制施工图和投资计划 转入正式计划（方案批准、图纸出齐、出让金交纳）→到规划局办理建设工程规划许可证
开工前的准备
办理招标登记、招标准备、招标通告、编制招标文件并备案、编制招标工程标底、投标单位资格审批、召开招标会，勘察现场、投标、召开开标会议，进行开标、评标、决标、发中标通知书、签订合同。
签订工程承包合同，办理质量监督注册登记手续，建设工程管理，办理开工登记，办理开工前审计，缴纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证，报装施工用水、电、路，协调街道环卫部门，协调交通管理部门，缴纳绿化建设费，签订绿化协议，领取《建设工程施工许可证》
工程施工与验收 施工场地的“三通一平” 施工单位进场和施工架设 工程的基础、结构施工与设备安装 施工过程中的质量监督 办理单项工程验收手续
办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 商品住宅性能认定 竣工统计登记 办理竣工房屋测绘 办理产权登记 房地产经营
商品房预（销）售的程序
签署商品房预售款监管协议→办理《商品房预（销）售许可证》→销售项目备案→委托中介代理机构进行销售→与购房者签订认购书→与购房者签订买卖契约→办理预售登记→办理转让登记→办理房地产抵押登记手续→楼宇将会入住→质量保证书和使用说明书→办理产权立契过户手续
房屋租赁
申请房屋租赁许可证→出租人与承租人签订书面承租意向书→出租人办理房屋租赁许可证→租赁当事人签订书面租赁协议→办理租赁登记手续→租赁房屋的转租→房屋租赁关系的终止
房地产抵押 抵押权的设定 签订抵押合同 办理房地产抵押登记 抵押房地产的占管 抵押房地产的处分 物业管理阶段
物业管理单位经营资质审批 签署物业管理委托合同 居住小区的物业接管综合验收 物业使用、管理、维修公约的核准
安排签订管理公约
制定、提供质量保证书和使用说明书 物业管理服务的基本要求 物业管理委员会的设立
六、房地产开发流程设计的涵义
房地产开发项目流程设计是针对具体房地产开发项目所作的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件，它根据房地产开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件，经过系统分析、统筹安排来完成，它需要在房地产项目开发运作之前制定，它是一个粗线条的概略规定。
房地产开发项目流程设计的主要依据有：①可行性研究报告，②房地产综合开发公司优势条件，②房地产开发项目的自身条件、外部可利用及限制性条件；④国家和上级有关指示；⑤房地产综合开发公司习惯作法；⑥国家有关法规、规范、规程等。
房地产开发项目流程设计的基本原则有：①坚持基本建设程序和开发经营程序；②充分挖掘潜力，发挥企业优势；⑧从实际可能出发，积极稳妥地安排，④积极采用各种开拓性
措施；⑤主要部分明确规定，一般部分大致要求。
房地产开发项目流程设计的作用有：①便于从全局出发对房地产开发企业做出安排，②作为纲领性文件，利于指导房地产开发的其它具体性计划的编制；②有利于筹措资金和其它协作配合工作的谈判；④有利于对房地产开发经营过程中容易出现问题的协调。
七、房地产前期准备工作详细流程（施工之前）
1、规划部门：
（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。
手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同
（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。
需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费
2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。
需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文
3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。
需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证
需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税
4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。
（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。
（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。
（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。
（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。
需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳： 规划管理费：0.1~0.25% 档案保证金：5% 建设配套费：5~20元/平方米 绿化费：1元/平方米 人防费：6.5元/平方米 商业网电费：15元/平方米 墙改基金：15元/平方米
（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。
5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。
A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件
B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。（2）发布招标工程信息。
（3）编制招标文件，确定评标办法。（4）选定投标队伍不少于5家。
（5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。（6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。
（7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。（8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。
（9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。C、抗震审核：0.1元/平方米 D、质量监督：0.25%~0.65% E、施工许可证 F、办理安全监督
G、核定工程类别和取费标准 H、办理开工报告
6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。
需提交：（1）营业执照（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）红线图（5）开工许可证（6）施工合同（7）标准层平面图（8）预
售动态图（9）物价审批（10）物业管理内容（11）拆迁许可证（12）房屋注销证（13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%（14）领证
7、供电局：办理施工用电申请
8、自来水公司：施工用水申请
9、环保局：办理噪音申请
10、物价局：销售价格审批
注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税（2）消防配套费用（3）规划管理费（4）缓收土地出让金。
八、房地产开发程序
一、立项审批
1、项目立项申请报告书（原件一份）
2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）
3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）
4、项目建设投资概算（一份）
5、银信部门出示的资金证明（原件一份）
6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）
7、项目地形图（一份）
8、有关职能部门的意见。
二、规划设计
1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。
2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。
3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。
三、建设工程报建
（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。
1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；
2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
3、国土部门核发的《国有土地使用证》；
4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；
5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；
6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；
7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；
8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；
9、建设资金证明；
10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工公开招标申请表；
3、建设工程监理公开招标申请表。
（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工邀请招标审批表；
3、建设工程监理邀请招标审批表；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、其他申请邀请招标理由证明。
（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；
3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、建设工程直接发包审批表。
（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、《规划许可证》；
2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；
4、施工合同及其单位资质证书复印件；
5、监理合同及其单位资质证书复印件；
6、施工图设计文件审查批准书；
7、建设工程质量监督申请表；
8、法律、法规规定的其他资料。
（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。
1、建设单位提供的资料：（1）工程施工安全监督报告；
（2）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（3）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（4）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（5）施工图纸（含地下室平、立、剖）；
（6）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；
2、施工单位提供的资料：（1）安全生产、文明施工责任制；（2）安全生产、文明施工管理目标；（3）施工组织设计方案和专项技术方案；（4）安全生产、文明施工检查制度；（5）安全生产、文明施工教育制度；
（6）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；
（7）现场设施、安全标志等总平面布置图；
（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（9）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。
（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。
1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
2、工程监理中标通知书和工程监理合同；
3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；
4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；
5、质量监督申请安排表；
6、安全监督申请安排表；
7、建设工程质量监督书；
8、建设工程施工安全受监证；
9、施工许可申请表；
四、建设工程竣工验收
（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。
1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；
2、工程竣工验收申请表；
3、工程质量评估报告；
4、勘察、设计文件质量检查报告；
5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；
6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；
8、建设单位已按合同约定支付工程款；
9、施工单位签署的《工程质量保修书》；
10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；
11、规划部门出具的规划验收合格证；
12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；
13、质监站责令整改的问题已全部整改好；
14、造价站出具的工程竣工结算书。
（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。
（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、工程竣工验收报告；
2、《施工许可证》；
3、竣工验收备案表；
4、工程质量监督报告；
5、工程竣工验收申请表；
6、工程质量评估报告；
7、工程施工安全评价书；
8、工程质量保修书；
9、工程竣工结算书；
10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。
1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程类别核定书；
（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；
（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；
（13）竣工图。
2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：
（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。
五、办理预售许可证
l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。
2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。
3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。
4、计划部门签发的《项目投资许可证》。
5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。
6、已签房屋施工合同。
7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。
8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。
9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。
10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。
12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。
13、物业管理方案已经落实。
九、房地产开发大纲
房地产开发企业
房地产开发企业作为房地产开发经营的主体，在房地产开发中起着至重要的作用，是房地产市场上最为活跃的角色之一。没有房地产开发企业对房地产的开发，便不会有房地产市场的繁荣，继之后的房地产营销、销售、物业管理和房地产金融等，便成了无源之水。
一般来说，在房地产开发过程中，有的房地产开发企业是先于项目决策的，这些企业一般先于开发项目而设立，主要是一些房地产开发专营企业以及兼营企业，这些企业设立的目的主要或者很大程度上就是为了进行房地产的开发和经营。也有一些房地产开发企业是在开发过程中项目准予立项后的，主要是一些项目公司，这些公司是以开发项目为经营对象的企业，而且其经营的对象只限于被政府主管部门批准的项目，在完成其使命后其经营范围通常会做一定的改变甚至解散。实践中，很多专营企业或者兼营企业同时开发经营多个房地产项目，风险很大，为了规避风险，常有一些专营企业或者兼营企业与其它企业合作成项目公司，这样可以使风险减至最小。
房地产开发企业设立的条件
房地产开发企业设立的程序 房地产开发企业的资质管理 房地产开发企业的机构设置 房地产开发企业的行业管理 房地产开发企业的终止 房地产开发项目决策
开发项目决策的过程是一个信息搜集与选择的过程，是房地产开发链条中最为基本的一环，其最终目标在于通过调查、分析、研究找出一个最适合于房地产开发企业进行投资的一个项目，从而使开发企业的开发构想从抽象到具体。
在这个过程中，开发企业应该对房地产市场的需求、可获取土地使用权渠道、开发土地目的地的环境交通、其它投资者以及工程建设单位的大致情况有所了解，从而使房地产开发从设想阶段走到实施阶段。这是一个庞大而且复杂的过程，需要方方面面的知识储备、工作技巧和经验，需要时刻保持清醒的头脑，一旦市场或者其它方面有不利的情况出现使自己利润减少甚至亏本，就要立即作出决定，是马上退出还是采取措施进行补救。
专项市场研究 定点市场研究 项目建议书
房地产开发项目建议书，是接着项目决策一个环节，是把开发项目从具体的构想变为实际的行动和书面文件，进行实质性的工作。开发项目决策为编制项目建议书提供了原始材料，是编制开发项目建议书的基础。项
目建议书的作用在于推荐开发项目，使项目能得到国家的认可。由于项目建议书编制时，开发项目的很多数据还无法得到，故项目建议书的精度是比较低的。
房地产开发项目建议书的内容 开发项目建议书的编制 开发项目建议书的审核批准 房地产开发项目的可行性研究
可行性研究是在房地产开发项目立项以后，对房地产开发项目在技术、市场、盈利、目的以及影响等多方面综合性研究。
房地产开发项目可行性研究的必要性 项目可行性研究的内容 可行性研究报告的编制 可行性研究报告的审批 土地使用权取得
土地是人们从事生产、生活的物质载体和活动场所，没有土地，房地产开发的前期工作无论做得再好，也只能是空中楼阁，可望而不可即。在房地产开发项目的前期工作进行完毕以后，就应该很快地获得土地使用权，以便房地产开发的顺利进行。
但是，土地是一项重要的资源，特别是在中国这样一个人口众多的国家，土地更是一种稀缺资源。土地使用权的取得必须依照法律程序进行。
以出让方式获得土地使用权
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