案例奥林匹克花园的复合地产模式[优秀范文五篇]

第一篇：案例奥林匹克花园的复合地产模式

奥林匹克花园的“体育+地产+连锁”复合开发模式

作者：吴振绵 李天

奥林匹克花园率先扛起了“体育+地产+连锁”复合地产模式的大旗。其依托中体产业强大的资源、雄厚的资产实力，取得了中国奥委会的授权，独家在全国范围内的房地产领域使用“奥林匹克花园”的名称和徽标，短短的十余年中，在全国已有21个省、4个直辖市、45个城市、59个奥林匹克花园项目成功开发。奥林匹克花园系列产品在市场乃至业界都引起了巨大的轰动，受到行业专家、业主及社会各界的广泛关注和高度赞誉。

作为复合地产的领跑者，奥林匹克花园复合更多很多的元素，包括体育、健康、连锁、教育、医疗、文化、商业等等。奥林匹克花园不仅是住宅的供应者，更是健康生活方式的营造者，它将奥林匹克文化及体育运动融入居住之中，以体育运动为主要沟通交流方式，从而实现创造新健康生活方式的人居构想。

美国的“小火车项目”在美国特别受欢迎，也是复合地产的一个经典案例。

一． 奥林匹克花园的品牌是如何形成的?

作为全国最著名的地产品牌之一，奥林匹克花园以“科学运动，健康生活”为开发理念，以“居住在于运动”为形象定位，率先以“更高、更快、更强”的奥林匹克精神构筑于房地产领域，成功将“科学运动，健康生活”的人文概念移植入房地产业之中，以“运动与居住的结合、经济与舒适的结合、实用与环保的结合、健康与休闲的结合、体育与文化的结合”5个基本原则，积极主动承载拓展全民健身运动事业的历史使命，把“奥林匹克文化”推向大众，走进社区，大力发展社区体育，构建和谐社区。

1999年，中体产业开始在广州与金业集团合作开发广州项目——广州奥林匹克花园，这是奥林匹克花园的第一个项目。为什么叫奥林匹克花园呢？中体产业曾经搞过一个社会调查，对于你来说，第一重要的是什么？ 90%以上的人认为第一重要的是健康，健康是全世界的主题词。中体产业说奥林匹克花园的特点，就是奥林匹克在全世界体育产业上的知名度很高，这个不用调查，一看到这个标识就知道他是体育、健康的代表，所以中体产业选择奥林匹克花园这个名字，因为它和中体产业的经营理念是一致的，而且在楼盘的销售和宣传上也非常有利。叫奥林匹克花园另外一点就是体育资源能够充分的利用。因为中体产业是体育总局旗下的企业，社会对中体产业的信任就是体育和健康。而且能够充分发挥自己的强项，回避自己的弱项。中体产业只要把房子做好了，同其他产品的差异化就显现出来了，产品的附加值也就提高了。

1999年，第一个奥林匹克花园——广州奥林匹克花园正式开盘，出现了四天四夜排队买房的景象，在当时业界引起了巨大的轰动。2000年中体产业配股成功后，又先后投资了上海、北京、天津、南国等奥林匹克花园项目，2001年下半年，上海奥林匹克花园、南国奥林匹克花园、北京奥林匹克花园相继开盘，2002年天津奥林匹克花园也开盘了，每个项目都出现了热烈抢购的局面，而且销售、价格、利润都非常好。每个项目开盘时，中体产业都利用了中体的体育资源优势，组织了相关的营销活动，包括：中美武术对抗赛、中国体育明星表演赛、国际竞走比赛、庆祝申奥成功活动等等，这些活动对奥林匹克花园的成功也起到了一定推波助澜的作用。通过前面五个奥林匹克花园的面世，中体产业发现奥林匹克花园这个品牌已经基本形成。为了能够让这个品牌能够长久发展下去，中体产业在2001年中开始筹备奥林匹克花园的全国推广、管理中心——中体奥林匹克花园管理集团，并于2001年9月正式成立，逐步把管理和开发模式完善起来。

二． 奥林匹克花园的核心竞争力是什么?

奥林匹克花园为什么能够形成个个项目热销呢？中体产业认为就是因为她的核心竞争力。首先，是因为她是复合地产，奥林匹克是世界上认知度最高的品牌，一看到“奥林匹克”，就知道她跟体育有关；其次，每个奥林匹克花园都有一个体量很大的运动城，中体产业每个奥林匹克花园项目都基本设置了人均0.5平米－0.6平米运动场所的运动城。当时最早提出了“运动就在家门口”，后来又进一步科学化，提出了“科学运动•健康生活”的口号，为每一个奥林匹克花园业主建立了健康档案，提供健康管家服务，配备私人教练。楼盘的品质、运动城的建设、健康管家服务的提供使得奥林匹克花园的附加值大大的提升。早期的奥林匹克花园占地面积相对都比较大，一般都在千亩左右，主要是为了使得运动城的使用率能够饱和。随着国家相关政策的调整以及奥林匹克花园“避开大路走两厢”的战略实施，千亩大盘的开发成本越来越高之后，奥林匹克花园慢慢出现了300－500亩的项目。

在开发奥林匹克花园的过程中，中体产业对各个项目的要求非常明确，一定要注重细节，注重环境，注重品质，为业主提供高性价比产品。只要中体产业有能力，有适当利润，中体产业就一定要从业主的方面考虑，不追求暴利，慢慢地奥林匹克花园形成了良好的市场口碑，这些都为奥林匹克花园核心竞争力的提升起到巨大的作用。

三． 奥林匹克花园如何尝试连锁的模式进行加盟扩张?

当奥林匹克花园品牌形成之后，随之而来的就是管理问题，要把这个品牌管理好、维护好，首先要把它变成中体产业的自己的资产。于是通过国际奥委会的批准，把这个品牌使用权彻底授权给了中体产业。取得奥林匹克花园品牌的授权后，全国有很多开发商找中体产业合作开发，为了顺应形势，中体产业组建了中体奥林匹克花园管理集团，并成立了奥林匹克花园联盟（中奥房联）。成立中奥房联，就是想放开推广速度，联合更多的合作伙伴。中体产业逐步发展了第一批加盟项目，包括武汉、成都、青岛、郑州等奥林匹克花园。由于房地产行业利润确认后滞的特性，加盟项目的服务费为中体产业的利润提供了巨大的支持。

在加盟商的筛选方面，中体产业选择的标准首先是要求合作方一定要有良好的市场信誉；其次合作方需要开发过房地产项目，有成型的产品；第三，中体产业要求合作方要有充裕的资金，要有现成的土地。即便当时要求比较苛刻，但项目的发展的速度还是非常快的。

为了解决好项目发展速度很快之后所出现的管理和项目支持问题，奥林匹克花园建立了采购平台、设计平台、成本控制系统、以及运动城的设计和管理等。加盟奥林匹克花园的项目可以在采购平台、设计平台中选择供应商，选择设计方案，大大缩减开发周期，并减低了成本。采购平台方面，现在中体产业已经基本搭建完成。过去的采购平台是松散型的，现在中体产业对控股单位实行强制性的采购平台，因为中体产业属于大型采购，中体产业是买方市场，供应商希望全国奥林匹克花园都用他的材料，这点对中体产业来说是极大的优势，因此中体产业有了选择权。但是有了选择权就会有自由化，腐败会有机可乘。设计平台方面，现在全国奥林匹克花园在建的和已经清盘的大概有40多个，它拥有的知识产权、产品、户型、景观、绿化等资料都已经存放到资料库中，所以任何一个加盟商和合作伙伴，包括中体产业自己，都可以在资料库中寻找到适合你的资料。不用再去重新设计，资源共享是连锁品牌的优势。用软件控制系统，使采购平台透明化，这样整个采购成本就会逐渐降低，最后达到成本控制的目的。在运动城的设计和管理方面，中体产业可以说是很专业的，大部分开发商是不懂运动城的设计和管理的。中体产业的中体健身也为奥林匹克花园提供强大的运动城的管理支持。

中体产业当时有个说法叫做“姚明理论”，就是说“传出好球，让伙伴得分”。奥林匹克花园学习姚明，中体产业传出好球，让伙伴得分，让伙伴成功，所以中体产业成立中奥房联，把和中体产业合作、信誉比较好的房地产开发商都变成联盟当中的成员，然后在全国共同开发奥林匹克花园，让大家都来珍惜这个品牌，让大家在这个品牌当中受益。

四． 奥林匹克花园靠什么来管理?

中体产业实施 “三个一工程”（一个品牌、一支队伍、一个模式），首先就是维护和发展奥林匹克花园品牌，在维护和发展品牌的过程中，中体产业要求奥林匹克花园从业人员一定要像爱护自己的眼睛一样爱护品牌；第二是建立一支完善的队伍，培养战斗力很强的子弟兵，为奥林匹克花园的发展储备人才，到目前为止，中体产业也还在加大人才的培养力度；第三要建立一整套完整的管理模式。奥林匹克花园在管理过程中，形成了“五个统一”的管理模式，一个是统一营销，中体产业不是统一帮你卖，是统一的宣传、营销、策划；第二点就是统一设计，指一般的景观、大的规划、基本设施和环境绿化功能等；第三就是统一采购；第四就是统一物业管理；第五是统一运动城管理。因为在物业上中体产业的管理有独到之处，另外在运动城管理上，专业性很强，这是中体产业的强项，所以在合作伙伴当中，中体产业会给合作商提供很大的支持和帮助。

五． 如何解决快速发展加盟产生的问题?

在拥有了独一无二的品牌资源的同时，奥林匹克花园率先提出国内房地产界首个“连锁特许经营”模式。以“打造中国房地产第一连锁品牌”为终极目标，将各类能够增强城市人居附加价值的资源整合入这一开放型、高效型品牌连锁经营平台上，为推进中国房地产的健康发展奠定了坚实的基础。

奥林匹克花园的快速发展中，难免出现了这样那样的问题。比如个别加盟开发商本末倒置，只顾眼前利益，不按协议要求建造奥林匹克花园运动城；也有的项目追求眼前利益，忽视产品质量，给奥林匹克花园品牌抹黑。从2005年开始，中体产业开始提高控股项目和可控制项目的比重，从原来1/6提高到现在的2/5强。

另一方面他们在加强品牌的维护与健康发展下功夫.奥林匹克花园品牌给企业带来的巨大的无形资产，也大大提高了中体产业的知名度。首先，奥林匹克花园在社会中产生了巨大的影响，信誉程度很高。在银行贷款方面，你如果是奥林匹克花园合作商，银行认为你的信誉好就会以优越的条件进行合作，因为银行知道奥林匹克花园是多大的连锁机构、有这大的资产，他会放心同你合作，这就是在社会上的信誉程度和美誉度的力量。第二点，奥林匹克花园给股东带来丰厚的经济回报，奥林匹克花园品牌在二线城市销售价格比同类楼盘提高10%—20%。第三点，奥林匹克花园有着长远的发展潜力和生命力，在国际上已经得到了认可。第四，奥林匹克花园的品牌为推动全民健身做出了巨大的贡献。奥林匹克花园的形式可以多样化，但是产品特点不能变；奥林匹克花园所在城市可以变，但是品质不能变。第五，“健康社区”、“和谐社区”是奥林匹克花园进一步的追求。

为了维护得来不易的品牌影响力，从2005年，中体产业提出了“管理年”的口号，严格了合作伙伴的筛选制度，细化加盟协议，适当放慢加盟商的发展速度，现在看来，这些措施都是及时和正确的。

加大品牌宣传力度，为合作伙伴提供更多的实惠。去年，受金融危机的影响，很多项目都暂停了拓展和宣传，奥林匹克花园利用奥运年的契机，加大了品牌宣传力度，在包括中央电视台在内的诸多媒体进行了大力的宣传，并举行了一系列围绕奥运、体育等方面的推广活动。2007－2008年，中体产业在品牌维护和发展上做了很多工作，利用契机，苦练内功，增强管理水平，放慢加盟项目的发展速度，强化加盟项目的监督和控股项目的管理，效果还是很明显的。

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第二篇：复合旅游地产的开发模式

海南的大旅游地产项目建设取得了较好成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快车道，在海南旅游地产开发规划中，列出了几个重要的节点城市，作为我国未来最大航天基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋浦、临高等城市。这一类城市的旅游地产和上两类的发展模式迥然不同。

复合旅游地产项目潜力大升值快 借助低纬度的优势，文昌成为中国也是世界上为数不多的航天中心。目前两条一路和东线高速铁路的建设使文昌摆脱了长期被边缘化的局面，迎来了发展的黄金时代。就在宣布航天城建设后不到两年的时间里，文昌房地产价格已经翻番，城市基础设施投入也急剧增加。

紧密结合城市发展 与滨海湾区开发的国际化和养老地产的独自发展模式不同，城市拓展区地产开发项目要承担起部分城市功能，对项目和配套设施的规划都提出了更高的要求，客户需求多元 这类地产不仅要照顾外来的候鸟客户和度假客户，更多的是城市升级带来的大量商务人群。他们的消费行为和海南传统的旅游地产客户不同，更看重资产的升值潜力。

复合旅游地产的开发的限制因素，海南岛城市中除海口和三亚外，城市市政基本配套设施档次低，城市功能不完备，历史欠账较多，城市医疗和文化娱乐设施缺乏，针对单个复合旅游地产的开发开发商难以承担市政配套设施的建设，在土地的一级开发中要为其预留发展用地。

第三篇：复合案例分析题

公选案例分析题:

事例一：1998年春，某县主要领导决定在该县通向市里的主要公路沿线建设 “食用菌百里长廊”，要求沿路 7个乡镇铲除公路两边正在生长的小麦，把香菇架、椴木节堆放在公路沿线搞食用菌栽培，以便上级领导参观。次年5月，该领导加大了建设 “食用菌百里长廊”的工作力度，多次主持召开现场会，宣布哪个乡镇行动不力、完不成任务，书记、乡长就地免职，并明确表态，老百姓不搞，可以采取拉家具、牵耕牛的办法对付，这叫“逼民致富”。

事例二：某地有个县委书记为了提高该地知名度，促进地方经济发展，提出要召开一个全国性黄牛工作会议。他把会场布置在贯通三县的公路边上，下令村民们几天之内在，公路两旁搭建很多牛棚，且每户必须牵一头牛到指定的牛棚里以供上级有关部门参观考察。很村民因为家中没有养牛，不得不花钱从外地租，每头牛每天租金10元。该书记曾说：“关键不是让百姓看到政绩，而是要让领导看到政绩。”靠着这种做法，该县委书记先升任市委领导，后来又当上了省级干部。事例三：某地一镇政府在20世纪90年代中期一再充当投资主体先后办了8个公司。由于缺乏市场论证、技术管理人才和产品营销手段，没几年，众多项目仓促上马又半途而废，8个公司只运行了3年就被迫停办。该镇因大举借债办企业搞开发，欠下了1亿多元的“政绩债”。据测算，根据当地经济发展状况，该镇每年只能挤 出近百万元用于还债，还清这些债务大约需要100年。事例四：由财政投资近30亿元兴建的南方某国际机场，由于建设规模过度超前，目前客运量和货运量只达到设计规模的1／3左右，航站楼和机场生活区大量闲置，运营5年累计亏损 已达 11亿元。如果停止营运肯定会影响到政府形象而

继续营运则必然加大亏损，有关部门陷入了两难境地。

事例五：为美化城市，东部某市有关部门在市中心广场修建了6座高大的雕塑。然而，雕塑建成后，专家和市民都批评这些雕塑设计水准不高，没有艺术性，缺少美感。于是政府便听取群众和专家的意见，决定将 6座雕塑拆掉重建。这时群众又批评有关部门：才建成就拆毁，根本不心疼纳税人的钱，你们当初干什么来着!

根据上述事例，运用理论，联系实际，回答下面的问题：

1、造成决策失误的主要问题和原因是什么?（评析）

2、在领导工作中怎样才能做到正确决策?（启示）

从上面这个复合案例分析题可以看出，复合案例分析题的特征是在试题类型上，虽然由数个小案例构成，但试卷上仍标示为“案例分析”。在考查目的上，重在考查考生的战略思维、宏观决策、解决全局性问题的能力。在案例内容上，多以领导工作或管理活动中的问题为主。

在设问和解答上，一般不是针对某个单一案例设问，不是要求提出某个具体问题的解决方法，而是要求把几个单一案例涉及的问题当做某类大的共性问题，从领导工作的基本原则或管理活动的基本方法的层面上阐述自己的观点或提出解决此类问题的一般方法。在分值上，由于复合案例分析题的题量和难度较单一案例略大，其分值相应也高，通常在 20分左右。比如2009年9月湖北厅考笔试两个材料论述题都与上面这个例子类似，都占了25分。

复合案例分析题的解答思路和方法

解答复合案例分析题时，既要借助单一案例分析题的解答方法又不能将每个单一案例分析题的答案组合叠加，而应根据命题人拟制复合案例分析题的考查目的，针对案例后面提出的问题，从领导工作和管理活动的宏观层面出发，进行深度解读。因为不需要提出具体的操作性方法，所以复合案例分析题最后形成的答案与单一案例分析题的答案具有显著区别。具体来说，复合案例分析题的答案颇似一道较大的论述题，甚至像一篇对策性论文。

如同单一案例分析题一样，解答复合案例分析题也没有排他的最佳方法，只要考生所答符合命题意图和考查期望，就是相对较好的答案。根据复合案例分析题的考查目的及其答题的客观要求，笔者建议尝试运用以下思路和方法。

首先，把每个材料或事件视为一个单一案例，对其反映的问题予以定性，初步判断它是领导工作

或管理工作中的什么问题。

其次，把各个小案例综合起来看它们的共性是什么，找出它们反映了领导工作或管理领域中的哪类问题，一般要看是否能与领导职能中的某项职能联系起来，如决策、用人、协调、监督等职能；或是看能否与管理中的某个方面联系起来，如职能、机制、规则、方法、环境等。

再次，联系案例后面提出的问题，结合当前干部工作、政府工作或社会关注的热点问题，从宏观层面上对该问题的背景、成因、影响等方面进行深度思考，不要对每个具体的小案例分别去分析解答。

最后，依据有关理论或法律法规，站在较高的领导层次，联系实际工作，提出怎样才能做好这类工作的设想，或提出如何解决此类问题的对策。

下面是关于上述复合案例分析题的简略分析解答。

这组材料反映的问题在近年来的领导工作中经常出现，带有一定的普遍性。这些问题都和领导决策有关，说明建立良好的决策机制，加强决策的科学化、民主化、制度化特别重要，提高领导干部的决策能力减少决策失误造成的危害非常必要。

结合案例分析题提供的材料依据领导决策的有关理论，联系当前领导的决策机制、领导干部的管理体制、领导干部的考评办法，我认为决策中存在的问题及原因如下：

其一，错误的政绩观是造成决策失误的思想根源。在现行干部管理体制下，干部任期较短，调动频繁，对干部一些政绩的考核尚无科学的方法和标准，一些干部急于制造“政绩”，以利升迁。这种早出成绩、快出成绩的错误政绩观，导致一些干部草率决策、脱离实际决策。

其二，不对决策方案进行科学论证是造成决策失误的决定性因素。有的干部不按科学决策的原则程序、方法去做，决策前没有设计三个以上可供选择的方案进行比较择优，对唯一的方案也没有充分征求专家的意见，没有进行科学论证，也没有进行必要的试点就强行实施。

其三，决策过程缺乏民主，主要领导搞“家长制”、“一言堂”，是造成决策失误的重要因素。决策民主化是实现决策科学化的前提。但有些领导特别是一把手，在决策时抛弃民主集中制原则，违背重大问题集体研究的规定，盲目自信，独断专行，听不进不同意见，特别是听不进反对意见，致使决策存在先天不足。

其四，领导机关的官僚主义也是造成决策失误的一个重要原因。比如，有的不调查、不研究，脱离实际、脱离群众，“先拍脑门决策，再拍胸脯保证，后拍屁股走人”；有的热衷于搞“形象工程”、“路边工程”；有的作风粗暴，方法简单，甚至对普通群众采用强制措施。

其五，缺乏决策失误的惩罚机制是造成决策失误的又一个重要原因。决策失误并造成巨大损失后，对决策者缺乏党纪、政纪乃至法律层面上的处理，只把决策失误造成的损失轻描淡写地说成是交了“学费”，以后再用公共财政去填补领导决策失误造成的损失，或把这些损失留给后任领导来承担，使得一些决策者没有决策失误的后顾之忧。

针对决策中存在的这些问题，领导者要做到正确决策，就应以科学发展观和科学决策理论为指导努力做到以下几点。

第一，改革和完善决策机制。党的十六大把改革和完善决策机制作为政治体制改革的一项重要任务，明确提出要完善深入了解民情、充分反映民意、广泛集中民智、切实珍惜民力的决策机制，推进决策的科学化、民主化。各级党委政府和每个领导干部都应掌握科学决策的理论，都要了解科学决策的机制。

第二，广开言路，提高决策的科学化、民主化水平。党的十七大提出要“推进决策科学化、民主化，完善决策信息和智力支持系统，增强决策透明度和公众参与度”。民主是最好的纠错机制。要建立健全领导专家、群众相结合的决策机制，逐步完善民主科学决策制度；主要领导要遵守重大问题集体决策的规定； 决策时要发扬民主、博采众议、集中民智，不搞“一言堂”；正确贯彻民主集中制，积极推进决策的科学化、民主化。

第三，领导干部要树立正确的政绩观。要踏踏实实做事，不要急功近利。要充分考虑决策效益，做好长远规划，不草率行事，切实珍惜民力，把公共财政用于公共服务，用到以改善民生为重点的社会建设上来，做到权为民所用、情为民所系、利为民所谋。

第四，转变工作作风，重视调查研究，深入了解民情，充分尊重民意。强化宗旨意识，树立以人为本、执政为民的服务理念，不拍脑门子，不摆花架子，改掉官僚主义的陋习。

第五，依法建立健全决策失误责任追究制，落实领导问责制。要加强决策监督，实行决策失误责任追究制，加大对造成重大决策失误者的惩罚力度。

总之，领导决策事关最广大人民的根本利益，是决定领导工作成败的关键。要通过建立健全决策的体制、制度和机制，使决策者在决策时不想失误、不能失误、不敢失误。

这个复合案例分析题的答案有1500余字，超过了干部考试中一般作文要求的写作字数，相当于干部考试中申论的最后论证部分，或策论的多半文字，足见做好复合案例分析题之不易。在实际考试中，囿于时间限制、思维差异、专业局限、经验多寡、基础强弱，多数考生分析不到这个程度，答不这么全面，写不了这么多，表达上做不到如此专业，可以不必强求这样的答案。但通过上面的介绍，准备参加较高层级公选的考生，至少应该了解复合案例分析试题需要这样做，尽量这样做。应试者要认知复合案例分析题的解题思路，揣摩复合案例分析题的回答方法，纠正对复合案例分析题的认识误区，提高解答复合案例分析题的技巧，增强信心，从而在公选考试中胜出。

第四篇：北京师范大学奥林匹克花园实验小学

北京师范大学奥林匹克花园实验小学 北京师范大学奥林匹克花园实验小学是北京师范大学和朝阳区教委合作举办的一所公办小学，由北师大选派资深优秀管理人员，经朝阳教委任命，担任该校校长和校领导班子。该校的成立开创了北师大与北京市地方政府合作开发优质教育资源新模式的先河。学校地处朝阳区东坝北京奥林匹克花园小区内，占地24200平方米，建筑面积14915平方米，36个教学班规模。

作为一所朝阳区直属小学和北师大的附校，学校教师由北京师范大学实验小学选派的优秀教师和从其他学校选聘的优秀教师组成，还有北京师范大学等名牌大学的应届毕业生作为教师队伍的后备力量，师资雄厚，是一所标准化、规范化、现代化的新式小学。

学校配备了先进的教育教学设备、创设了优美的校园环境、浓郁的书香氛围，辅之以规范化的管理，为实现学生的可持续发展奠定了牢固的基础。办学理念

以人为本、和谐发展

校风校训

校训：乐学、会学、健康、向上

校风: 勤学、笃行、快乐、健康

学风: 专心、善问、探究、博览

教风: 乐教、会教、公心、博爱

育人目标

让每一位学生乐学、会学、健康、向上地和谐发展，让奥林匹克精神成为学生全面发展的动力，让卓越成为学生不懈追求的目标，使之成为有爱心、知礼仪、会学习、讲诚信、亲自然的合格建设者和接班人。

发展目标

形成书香学校文化特色，创建规范化、现代化、人文化的社会主义学校。

第五篇：地产营销模式浅析

地产营销模式浅析

摘要：在宏观调控的背景下，房地产市场的竞争将日趋激烈，企业间竞争进入品牌竞争阶段。此时，房地产行业出现的一些新的营销尝试将对业内各企业具有很大的启发意义，本文通过分析总结房地产行业的创新营销，归纳出七类营销模式，以供相关企业参考。关键字：房地产行业 创新营销 营销模式

自房地产市场全面开放以来，物竞天择、优胜劣汰。而针对房地产市场的宏观调控政策，必将改变房地产企业的竞争格局，进一步加快市场的“洗牌”速度。行业的整合潮让缺乏竞争力的房地产企业开始感到危机，单凭价格已很难取胜，仅靠强调销售手段的传统营销方式，也难以取得相对优势。

在这样的前提下，很多房地产企业开始另辟蹊径，将其它行业的成功营销模式与房地产行业的特征相结合，加以发展和创新，取得了不俗的业绩。笔者对房地产行业的创新营销模式加以归纳，主要有七大营销模式。

一、房地产口碑营销

口碑营销是通过购买者以口口相传的方式将商品的有关信息传递给购买者的家人、朋友同事等，从而促使其形成购买决策的一种营销方式，即一切以口碑传播为途径的营销方式。房地产建设周期长，技术含量高，大多数的购房者没有时间、精力和专业知识及手段对住宅本身的功能质量进行判断和检测。在信息不对称的前提下，广大消费者只能通过朋友的推荐，同事的介绍等方式，来判断一家房地产商是否值得信赖。

越来越多的地产商也认识到口碑对于本企业的力量。良好的口碑是企业诚信与实力的最好证明，通过口碑营销能在消费者心目中建立起信任和熟悉的房地产品牌，增加其购买意向。例如，上海绿地崴廉项目成交客户中有26%是由朋友推荐购买；上海佘山银湖项目成交客户中，由朋友推荐购买的比例达到了40%左右。

作为一种既节省时间和成本，又能提高营销效率的手段，口碑营销在未来的房地产市场还大有用武之地。

二、房地产体验营销

体验营销是指企业通过采用让目标顾客观摩、聆听、尝试、试用等方式，使其亲身体验企业提供的产品或服务，让顾客实际感知产品或服务的品质或性能，从而促使顾客认知、喜好并购买的一种营销方式。

对于房地产体验营销来说，作为一种满足心理需求的产品的营销活动，创造一种不同寻常的体验场景，是影响购房者决策的核心要点。而体验场景的设置包括：售楼处产品的全方位展示，主题样板房营造出真实的居家环境，设计与楼盘相关的体验式活动等等。例如，元一集团通过运用“全程地产体验营销体系”，使元一时代广场成为当年安徽商业地产最热门的话题，开盘当天销售5亿元，商铺销售率90％，住宅销售率85％，成为安徽地产销售难以逾越的奇迹。

三、房地产公益营销

公益营销是企业借助公益活动与消费者沟通，以树立良好的企业形象，借良好的企业形象影响消费者，使其对该企业的产品产生偏好，作出优先购买决策的一种营销行为。房地产企业以消费者利益为先导、以企业的社会责任感为前提，通过与产品及企业形象相结合进行公益营销，从而会被广大购房者认可。

例如，星河低产捐款银湖山郊野公园600万，打出“距城市中心最近的原生态森林公园”的原生态牌，并捐款赞助红十字会、城市管理局等，从而产生了很大社会影响力，赢得了很高的公众认知度和社会美誉度。

四、房地产体育营销

体育营销是企业经营中的一种战略，是依托于体育活动，将产品与体育结合，把体育文化与品牌文化融合，形成特有企业文化的系统工程。

房地产企业通过准确界定体育营销的使用范围，并根据其自身特点进行挖掘和赛事选择，从而将消费者对体育产生的共鸣情感转移到房地产品牌本身。

例如，格力地产赞助中国业余篮球公开赛，通过本地媒体与全国媒体的大力宣传，比赛所提倡的全民健康计划概念将格力地产与其一直以来所秉承的和谐、健康的生活方式巧妙联系在了一起，引起了较大的反响。

随着奥运会的逐渐临近，体育、奥运这些元素将成为房地产行业的一项营销重点。

五、房地产文化营销

文化营销是指把商品作为文化的载体，通过市场交换进入消费者的意识，它在一定程度上反映了消费者对物质和精神追求的各种文化要素。

在很多行业，硬式推销已经越来越不受欢迎。“文化搭台，经济唱戏”的这种“在商言文”的营销形式日益受到亲睐。房地产商利用文化独特的亲和力，把具有相同文化底蕴与文化追求的人们聚集在一起，并取得价值观的认同，达成有效的沟通，从而建立起与客户的亲密关系。

例如，18年前苏州最高建筑、现为四星级饭店的胥城大厦，为改变老宾馆、老饭店受关注度日益下降，竞争优势受到威胁的状况，实施了文化营销策略。利用在苏州召开的世界遗产委员会大会，策划和实施了系列“情满胥城迎世遗”的主题活动，使得宾馆住房和餐饮收入增幅居苏州宾馆、饭店之首。

随着房地产业消费者需求的不断升级，文化必然成为品牌附加值的核心组成部分，因此文化营销将是房地产行业必然发展的一种营销模式。

六、房地产艺术营销

艺术营销是以商业营销行为作基础，通过文化艺术的观念及形式将其提升为一种商业与艺术同时并存的营销行为。

房地产企业在艺术营销的过程中，将营销本身变成一种文化艺术，又通过文化艺术将营销的过程也变成一种新生活方式，引导消费者体验一种新生活，在体验中形成一种惯性消费，最终通过创造新生活方式的方法快速建立品牌文化，让消费者在自身的参与中接受品牌，成为品牌的忠实拥护者。

例如，珠江地产举办的“珠江地产首届房地产节”，以及为期三个月的“文化珠江极品艺术之旅”，提高了品牌的认同度，让消费者体验到在选择楼盘时，不只是选择了一处住所，还选择了一种生活方式，一种生活态度。

作为一种更高境界的文化创新营销，艺术营销将是房地产行业未来的一种营销模式。

七、异业营销

异业营销是指两个或两个以上的企业通过分享市场营销中的资源，降低成本、提高效率、增强市场竞争力的一种营销策略。

面对日益多元复杂、竞争激烈的市场，当在本行业找不到新的商业模式和竞争优势时，一些企业开始到其它行业寻找新鲜的思维，引入与众不同的竞争资源从而形成新的竞争优势。

地产业与家电业进行异业联盟，家电商进入房地产行业谋求新的渠道和营销的新支点，虽然目前房地产商主要是作为家电业的一个创新渠道形式而存在，这种异业合作停留在采购层面，但房地产行业已经开始了行业间联盟的步伐。相信双方能够发展出更加完善的合作模式，从中得到更大也更长久的利益。

而从长远来看，房地产行业与上下游的产业如建材、厨具、家俱等，与平行产业如金融、保险等都有进行异业营销的空间。

除此以外，房地产企业运用的营销模式还包括教育营销、网络营销等。随着房地产行业的竞争日趋激烈，房地产营销创新成为决定企业存亡的关键因素。各种新的营销模式必将不断涌现，使房地产营销朝着更加多元化，更加精彩的方向发展。