如何认定房屋买卖活动中“阴阳合同”的效力

第一篇：如何认定房屋买卖活动中“阴阳合同”的效力

如何认定房屋买卖活动中“阴阳合同”的效力？

原告：龚某。

被告：上海某房地产投资咨询有限公司第八分公司（以下简称八分公司）。被告：上海某房地产投资咨询有限公司（以下简称某公司）。

第三人：张某、倪某。

崇明县人民法院经审理查明：第三人张某委托第三人倪某出卖张某所有的位于崇明县长征农场南坝新村2幢206室产权房屋，第三人倪某遂委托包括被告八分公司在内的房屋中介公司挂牌出卖，之后被告八分公司通知倪某，原告有购买该房的意向，倪某即于2006年10月20日带原告兄弟等人去看该出卖房屋，并言明该房屋价格为人民币（以下币种均为人民币）72000元。原告看完房屋后表示愿意购买，并出具购买承诺书，当时商定该房屋价格为72000元。2006年10月28日原告与被告八分公司签订该房屋的转让协议书，该协议书上的甲方（房屋转让方）署名为第三人倪某和八分公司职员石建国，在协议书尾部落款处甲方位置盖有被告上海某房地产投资咨询有限公司第八分公司的印章。协议约定被告将该房屋转让给原告，房款为72000元。原告于2006年10月27日、10月30日向被告支付了全部房款 72000元。

2006年10月30日，原告与第三人张某在崇明县房屋交易中心为办理该房屋过户登记手续时，按交易中心的要求，又填写了一份该房屋的买卖合同，原告和被告八分公司双方为少交税款而将购房款写为55000元。该房屋已办妥过户到原告名下的登记手续。原告对比两份合同，认为其中存在有差价17000元被被告八分公司暗中赚取，向八分公司索要，遭被告八分公司拒绝，故涉讼。

原告龚某诉称：原告与被告八分公司的石建国于2006年10月28日签订一份房屋《转让协议书》，根据该协议，被告八分公司将崇明县长征农场南坝新村2幢206室房屋转让给原告，并商定该房屋转让款为人民币72000元。2006年10月30日，原告和崇明县长征农场南坝新村2幢206室房屋产权人即第三人张某签订《上海市房地产买卖合同》一份，根据该合同约定，该房屋转让价为55000元，并于同日，原告和第三人张某办理了房屋过户手续。该《上海市房地产买卖合同》中居间介绍、代理等中介均为空白。原告认为被告八分公司不是该买卖房屋的产权人，故无权对该房屋进行转让；且当初说是场区的房屋，但实际该房屋并非在场区，而是在南坝，按照当时市场地区差异，根本不足72000元，被告八分公司存在欺诈；故该转让协议书无效。且两份合同的售房价款差额为17000元，而第三人张某也只认可55000元，故该差价17000元被被告八分公司暗吞。因被告某公司是八分公司母公司，有管理之责，故原告起诉来院请求判令：（1）原告与被告八分公司签订的2006年10月28日房屋《转让协议书》无效；（2）被告八分公司返回原告多收取的房款17000元；（3）被告某公司对原告第一、二项诉请承担连带清偿责任。开庭审理时原告增加诉讼请求，要求确认与第三人张某签订的《上海市房地产买卖合同》有效。

被告八分公司辩称：该转让协议并非被告八分公司的中介行为，而是公司职员石建国的个人行为，关于该房屋的谈价、交易都是买卖双方进行的，被告没有参与中介，仅是为原告将72000元房款转交给卖方才订立的，因该协议内容已实际履行了，故应为有效。被告实际收到原告房款72000元，已经交给了第三人倪某。故对原告的第一、二项诉讼请求不予认可。对于原告新增加的要求确认原告与第三人张某间签订的《上海市房地产买卖合同》有效的诉讼请求，虽然是原告

当庭提出，不符合法定程序，但认为该买卖合同是有效的。

被告某公司辩称：总公司不知道该情况，该纠纷中被告八分公司及其总公司不承担责任，对原告的诉请不予认可。被告某公司对原告提供的证据意见的质证意见同被告八分公司，对八分公司提供的证据无异议。

第三人张某述称：与原告买卖该系争房屋是委托第三人倪某办理的，当初她提出只要收到50000元房款就可以了，其他一切不管。后来在房屋交易所与原告办理房屋过户手续而签订《上海市房地产买卖合同》时得知写明的房款为55000元，以为该5000元是倪某的酬劳。对于原告和被告八分公司的合同和房款72000元她都不知情。

第三人倪某述称：该房屋是第三人张某委托其出卖的，当时约定房款为50000元，卖多的归倪某。后通过中介公司（包括被告八分公司）挂牌出售，之后被告八分公司通知其原告有购买该房的意向，遂于2006年10月20日带原告兄弟等去看该出售的房屋，当时都告诉原告房价为72000万，原告表示同意购买，看房回来后原告就和被告八分公司签订了转让协议。之后原告通过被告八分公司支付了房款72000元，其中2000元由倪某给被告八分公司办理该房屋的未结水电等事宜。

【审判】

上海市崇明县人民法院认为，原告与八分公司签订的房屋转让协议书，虽然协议书甲方（出让方）是倪某、石建国，但在协议书下方甲方处盖了被告八分公司的公章，虽然双方都认可是事后补盖，但无论从该协议书的形式和双方对该协议的履行情况看，均是被告八分公司的行为，被告对其非公司中介行为的辩称无法成立，该协议应是八分公司的中介行为，非石建国个人行为。对于原告主张的被告八分公司无权转让该房屋，被告八分公司在交易过程中对于房屋位置、坐落等存在欺诈，故该转让协议书无效的诉请，本院认为，虽然被告八分公司非该房屋产权人，但其系得到该房屋的实际产权人的事前委托和事后认可，属于有权转让；又因原告亲自去现场看过该房屋，并同意购买和承诺购房款为72000元，称被告欺诈的理由不成立。原告与被告八分公司间订立的“转让协议书”是双方当事人的真实意思表示，且双方均实际履行了该协议，该房屋亦已过户至原告名下，故该协议应为合法有效。至于原告与第三人张某订立的《上海市房地产买卖合同》，是为了履行原告与被告八分公司之间的转让协议，办理过户手续时订立的，双方为少缴税而将房价约定为55000元，在实际履行过程中也并非按该买卖合同的价格成交，这并非是双方当事人的真实意思表示，且该行为损害了国家利益，故该合同应为无效；作为出卖方的委托人即本案第三人倪某明确表示已收到被告八分公司给付的房款72000元，原告认为被告八分公司暗收差价并不存在。至于第三人张某认为自己只知道房款为55000元，对72000元不知情，这是两个第三人之间的事情，与本案无关。

为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、五十二条之规定，判决：原告龚某与被告上海某房地产投资咨询有限公司第八分公司签订的2006年10月28日房屋《转让协议书》有效；原告龚某与第三人张某签订的《上海市房地产买卖合同》无效；原告龚某要求被告上海某房地产投资咨询有限公司第八分公司返还原告龚某多收的房款人民币17000元的诉请，不予支持；原告龚某要求被告上海某房地产投资咨询有限公司承担连带责任的诉请，不予支持。

一审宣判后，双方当事人均未上诉，一审判决已经发生法律效力。

【评析】

本案争议的焦点主要在于房屋买卖双方在交易过程中共签订了两份合同，两份合同的成交金额不同，究竟以哪份合同为准，哪份合同才是真正有效的买卖合同。这类案件在二手房交易中俗称“阴阳合同”或“鸳鸯合同”，就是买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后，出于少缴税费等目的，向相关部门隐瞒房屋的总价，在签订由房地产交易管理部门印制的《上海市房地产买卖合同》时，将双方买卖房屋的价格虚报低价。由此导致买卖双方因价格不同发生争议，两份合同的效力发生冲突。

两份合同的效力如何确定，首先要区分合同的成立和生效，合同成立是指当事人就某特定事项自愿达成合意，只要双方当事人意思表示一致，合同即成立；合同的生效是指依法成立的合同在当事人之间产生法律约束力，合同受到法律的保护。应该说，从表面上看本案所涉及的两份合同都已成立。在合同条款有不一致的时候，如何认定合同的效力呢？我们认为应从双方订立合同的不同时间及其目的来进行分析，就第一份合同来讲，是双方当事人就系争房屋的买卖、价格等主要条款达成了一致，根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”同时根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以，在确认被告是有权转让后，原告订立的第一份合同，是依法成立并已生效的房屋买卖合同，对于双方有法律约束力，司法认定应当保护交易安全。而第二份合同是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的，是为了实现第一份合同的履行、使第一份合同关于产权变动的约定经登记生效而订立，所以就这一部分内容应当是继续有效的。而关于房价的约定，因为是为了减少交税而故意虚报的，《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。所以本案中的第二份合同《上海市房地产买卖合同》明显违反上述第二项的规定，合同双方为了少缴税，恶意串通降低成交金额，损害了国家利益，所以该合同的成交金额不是双方的真实意思表示，即便是合同成立也不发生法律效力。所以原告的诉请被驳回是情理之中的。

其实，在房屋买卖交易中，我们发现签订类似的“阴阳合同”表面上看好像可以避税，实际上对买卖双方并无好处，麻烦多，风险大：（1）从卖方角度看，用于办理权属过户的合同，在法律形式上比双方私下约定的合同更具有法律效力。因为可能存在将房屋产权转让给买家后，买家以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的高房价支付房款。现实中，法院因某些原因无法认定合同效力的情况下，采用在产权交易部门过户登记备案的低价合同而判决卖方败诉的案例时有出现。（2）从买方的角度讲，虽然少交了一些税费，但如果该房屋再次进行交易，由于登记备案的购入价远远低于实际成交价，在计算营业税和个人所得税时，作为计税依据的增值额比实际增值额大很多，其实并没有省多少钱。（3）因为房产局是基于买卖双方签订其指定的那份合同，才办理了过户手续，由于阴阳合同的行为被认定指定的那份合同无效，买卖行为很可能会因此而失效，最终导致过户行为被撤销。（4）根据《税收征收管理法》的规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴，并处不缴或少缴税款50％以上、5倍以下罚款。另外，根据我国《刑法》规定，偷税数额占应纳税额的10％以上并且偷税数额在1万元以上的就构成偷税罪。因此，签订“阴阳合同”不仅要被处罚款，甚至可能触犯刑法，构成犯罪。

上海市闵行区人民法院曾经对于签订阴阳合同这一较为多发的行为，发布过一则《建议房屋买卖签订阴阳合同应引起有关部门注意》的审判信息，引起了上海市房地产局的高度重视，并就房地产中介买卖提出了三点意见：一是进一步完善二手房网上备案，研究将房地产居间合同纳入网上备案，加强对房地产经纪业务的监控。二是加大对房地产中介经营行为的监管力度，将房地产中介唆使、协助买卖双方签订等违法违规行为列为房地产市场秩序专项整治范围，一经查实，从严处理。三是房地产中介以非法手段促成交易的不良行为将被记入房地产经纪机构和经纪人的信用档案，向社会公示。配合财税部门加强对合同价格进行把关，对查实的交易当事人偷税行为，有关部门将其记入个人征信体系。

相信随着相关法律制度的完善和相关法律知识的普及，房屋买卖双方在充分认识到签订“阴阳合同”的违法性和无利性后，这种很可能给交易带来了潜在风险，很可能使双方“捡了芝麻，丢了西瓜”的荒唐合同必将逐渐被杜绝。

第二篇：阴阳合同效力

阴阳合同效力

1.阴阳合同中的阳合同因不体现当事人的真实意思而不发生法律效力。

2.阴合同是当事人的真实意思表示而认定为有效合同，阴合同只要内容合法，同样受到法律保护。

3.如果利用阴阳合同实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的阳合同无效，被伪装的阴合同也因内容违法而无效。

4.买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了中国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚。

5.如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

6.买方不想买而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效。

7.双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会调解，调解不成则认定合同不成立。

8.没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。

9.中的阳合同因不体现当事人的真实意思而不发生法律效力。

10.阴合同是当事人的真实意思表示而认定为有效合同，阴合同只要内容合法，同样受到法律保护。

11.如果利用阴阳合同实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的阳合同无效，被伪装的阴合同也因内容违法而无效。

12.买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了中国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚。

13.如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

14.买方不想买而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效。

15.双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会，调解不成则认定合同不成立。

16.没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。

深圳律师：黄华(12年律师经验)

律师咨询：132，4296，6417(免费)

执业律所：广东蛇口律师事务所(中国首家律所)律所地址：深圳市南山区创业路海王大厦A座14层

第三篇：房产交易中阴阳合同效力认定典型案例选

房产交易中阴阳合同效力认定典型案例选｜高杉LEGAL 作者：@高杉峻

【高杉按语】

房产买卖合同当事人为实现避税目的，就同一房产签订不同价款的多份合同的情形较为常见。一旦就实际应履行何种价款发生争议，并不当然以价格低者或价格高者为准，也不当然以向行政管理部门备案登记的合同为准。从案例筛选的情况来看，法院往往综合全案情况与证据，必要时通过价格鉴定等方式，来确定双方达成一致的真实交易价格。

对当事人可能存在的避税等违法行为，应由税务部门等有权机关依据行政法规进行查处，法院在民事诉讼中对此直接处理的情形较为少见。另外，此类纠纷的司法实践中，法院依据《合同法》第五十二条第二项或第五项的规定而认定双方签订的多份合同均为无效的情况也较为少见。

就此类纠纷，本文特筛选出若干典型案件的裁判要旨如下，供大家参考。

【裁判要旨】

内蒙古自治区高级人民法院（2011）内民提一字第17号 赤峰立仁房地产开发有限责任公司与多某某房屋买卖合同纠纷再审案：

商品房买卖过程中形成了两份价格迥异的合同，买卖双方各自主张按照对自己有利的合同履行。再审从两份合同的形式要件、合同的实际履行情况及市场价格等方面，综合审查认定“2150”合同是双方关于商品房买卖的真实意思表示，而“1100”合同是双方为规避纳税义务所形成，且因立仁公司协助多某某规避纳税义务，对发生本案民事纠纷亦存有过错，故对其利息主张，法院不予支持。

河南省新乡市中级人民法院(2011)新中民五终字第188号新乡市朋来置业有限公司与李忠林等房屋买卖合同纠纷上诉案：

本院认为，朋来公司与李忠林在2004年1月19日签订了购房协议。此后，朋来公司与陈芳兰就同一房屋分别于2005年1月25日、2005年3月18日另外签订了购房协议及房地产买卖契约。案涉房屋于2005年3月28日办理了房屋所有人为陈芳兰的房权证。朋来公司在原审提供的2007年6月27日由陈芳兰、李忠林出具的证明显示，双方协商将案涉房屋的价格约定为1500元/平方米，只供办理房权证使用。购房协议仍以2004年1月19日所签为准。据此说明，朋来公司与李忠林签订第一份购房协议到案涉房屋产权证办到陈芳兰名下，朋来公司没有对合同主体变更及房权证办理等事宜提出异议，仅对案涉房屋的价款声明以第一份协议为准。故本院确认案涉第一份协议及第二、三份协议（除购房价款外）均是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，系有效合同，但其中第二、三份合同关于购房款数额的约定，并非双方真实意思表示。且从朋来公司所提交的书面证明内容来看，其双方实际系按2004年1月19日协议所约定的价款履行的，此后协议中约定的价款标准并未适用，另朋来公司称陈芳兰、李忠林尚未足额支付房款，但陈芳兰、李忠林是否已足额支付了购房款属合同的履行问题，并不影响合同效力的确认，且朋来公司在本案诉讼中也未请求判令李忠林或陈芳兰支付欠款，故本院在本案中不予审查。朋来公司与陈芳兰、李忠林约定以价位低的合同进行房屋产权登记，存在避税的嫌疑，但偷税漏税的行为不影响民事行为的效力。对此，双方当事人若确存在上述违法行为，应由行政机关进行查证并处理。

上海市第一中级人民法院(2011)沪一中民二(民)终字第1948号严某某与黄某某房屋买卖合同纠纷上诉案：

本院认为，上诉人严某某与被上诉人黄某某为买卖××××室房屋签订的合同及补充协议，其中为了避税合同约定房屋转让价款为120万元，而补充协议约定房屋成交总价为183万元。合同中双方为了避税而约定的房款损害了国家利益，应属无效，但合同部分无效，不影响其他部分的效力，补充协议约定的房屋成交总价183万元是双方的真实意思，房屋买卖合同及补充协议可以继续履行。上诉人认为双方签订的合同及补充协议均无效，缺乏法律依据。上诉人的上诉请求，本院不予支持。

广东省广州市中级人民法院(2009)穗中法民五终字第3840号曾翔与赖智明房屋买卖合同纠纷上诉案：

本院认为，案涉房屋的买卖，上诉人与被上诉人前后签订了《房屋买卖协议》与《房地产买卖合同》，本案的争议焦点是哪份合同是双方当事人的真实意思表示。依照现有证据显示，《房地产买卖合同》的签订时间是2007年8月23日，上诉人与被上诉人在该日共同去房管部门办理过户手续，在同日，上诉人签收了广州市东沙农村信用合作社出具的《二手市场购房贷款意向书》，该信用社同意发放200万元贷款并在办理相关手续后发放至上诉人账户。再依据众所周知的事实，金融风暴在2007年底至2008年初才正式爆发，上诉人称由于金融风暴的原因导致房价从229万元急剧下降到177万元，显然没有合理的原因。结合现在二手房交易的现状，本院采信被上诉人的陈述，即《房地产买卖合同》系为避税而签订的，并非双方的真实意思表示，双方实际履行的是《房屋买卖协议》。《房屋买卖协议》对于剩余房款的支付时间定在房管部门办理过户手续并办理房屋抵押登记后，而上诉人现无充分证据证实在2007年8月23日后有与被上诉人协商如何继续履行合同，而是在本案《房屋买卖协议》尚未解除的情况下，于2007年11月23日将案涉房屋出售给案外人，显然已经构成违约。被上诉人要求上诉人按照《房屋买卖协议》的约定承担违约责任，符合合同约定，本院予以支持。

广西壮族自治区桂林市中级人民法院(2010)桂市民终字第1175号陈超等与安旻昊等房屋买卖合同纠纷上诉案：

关于本案房屋买卖合同价格问题。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中上诉人与被上诉人为进行房屋买卖先后签订了三次合同，后合同对前合同的主体、价格、付款时间等进行了一系列的变更。这些变更系当事人行使和处分民事权益的具体体现，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，人民法院应予认可。即，经协商一致变更的合同，以最后变更的一次为准，本院确认双方于2009年3月16日签订的第三份合同合法有效。该合同约定的房屋价款为23万元，故双方应以此价款进行履行。上诉人主张书写为23万元系为了避税，实际成交价格应为30万元，无相应证据支持，本院不予采信。况且，上诉人在一审起诉状和二审上诉状中均认可23万元的成交价格，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，上诉人承认的对己方不利的事实人民法院应予确认。故，本院确认合同成交价格为23万元。上诉人认为房屋成交价格为30万元的主张不能成立。

【关联法规】

《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

【参考书目】

王泽鉴：《民法总则》

马俊驹、余延满：《民法原论》

田朗亮：《买卖合同纠纷裁判规则与案例适用》

第四篇：房屋买卖阴阳合同法律效力的认定

房屋买卖“阴阳合同”法律效力的认定

北京创为律师事务所（）法律讲堂

专访 鹿律师

W：各位网友，大家上午好，我是支持人武*。现在二手房买卖中签订“阴阳合同”似乎是个司空见惯的事，但同时也因此产生了大量纠纷。为解答网友的相关疑问，今天我们请来了鹿律师。您好，鹿律师！

鹿：各位网友大家好！我是鹿，很高兴有机会在这里和大家进行交流。W：鹿律师，在二手房买卖过程中，为什么会产生签订“阴阳合同”的现象？这里也有网友问，一般如何来分辨“阴合同”、“阳合同”？ 鹿：随着城市化进程的加快及人口流动的频繁，房屋买卖市场日益升温。交易中，房屋买卖合同是运转的核心基础，因此，国家出于监管交易市场秩序及维护国家税收利益的需要规定房屋买卖当事人必须在交易过程中将合同向房管部门进行备案，银行审批发放贷款也要求当事人将合同一起报批，合同上约定购房金额便成为了征税和房贷的计算基数。在这样的情形下，“阴阳合同”应时而生，几乎是二手房买卖市场的潜规则，但错综的情势变化也让当事人在享受规避利益中承担着潜在的法律风险。

所谓“阴阳合同”就是合同双方针对同一事项订立两份以上内容不同的合同，“阴合同”是实际履行的合同，“阳合同”是为逃避监管用于对公备案、报批而不准备实际履行的合同。

当事人签订阴阳合同的目的不一，发生领域广，在建设工程、房屋拆迁和房屋买卖过程中属于比较普遍的现象。在建设工程中，发包人和承包人为了规避招投标限制，往往会根据招投标的内容制作一份仅用于备案的施工“阳合同”，隐瞒真实的合同条件，再另签订一份“阴合同”补充协议用于实际履行。在房屋拆迁中，拆迁人为了尽快达到拆迁的目的，往往未按照国家规定标准进行拆迁补偿，会与被拆迁人签订一份严格按照国家规定标准补偿的拆迁协议用于公示，而在拆迁协议之外又按照双方谈判的结果另外进行补偿。在房屋买卖当中，则是为了以价格虚低的“阳合同”逃避税费或以价格虚高的“阳合同”增加贷款额，此类阴阳合同基本上是购房数额的“阴阳”。

两份合同虽基于同一事实基础，但往往关键部分不同，而“意思自治”又是合同领域亘古不变的原则，因此，鉴定哪份合同是双方出

于真实意思表示签订的合同成为了尤为重要的环节。那么，阴阳合同的辨识就是寻找当事人真实意思的过程。除了“阳合同”是公之于众的重要特征外，还可通过一些细节鉴别线索增强证明力度。例如双方心存疑虑，约定“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”，载明此条款的合同必定是实际履行的合同，即“阴合同”。W：那我们怎样来认定房屋买卖“阴阳合同”的法律效力？

鹿：关于房屋买卖阴阳合同的法律效力问题，理论界存在三种观点：第一种观点是房屋买卖是不动产物权的转让，按照登记公示原则，应以在主管部门备案登记的合同即“阳合同”为准；第二种观点是“阳合同”并非当事人双方真实意思表示，应以真实意思表示的“阴合同”为准；第三种观点是当事人双方为逃避税费或骗取贷款签订阴阳合同，两份合同都无效，当事人应当为自身违法行为承担相应损失。针对上述三种观点，本人倾向于第二种观点且有所补充。

1、阴合同是当事人双方真实意思的表示，是双方对实际履行内容的真实合意；而阳合同是当事人双方为谋取不正当利益或规避法律要求而签订的“假合同”，当中的假条款仅是双方对弄虚作假行为的违法合意。根据合同“意思自治”的主导原则，真实合意下的阴合同具备合同生效的基本要素，而阳合同中的虚假条款却失去了生效的基础。

2、《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。可见，登记公示原则仅对物权变动效力产生影响，而不是物权变更合同的生效要件。因此，阴合同即使未到行政机关备案，其成立时的效力也不被削弱。

3、签订阳合同是以低价逃税或以高价骗贷，都是严重违反我国相关法律法规的违法行为。根据《合同法》规定：“有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此可知，阳合同的价格条款无效。

4、阳合同除价格条款以外的大部分内容是双方对履行内容的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，亦无恶意串通故意损害国家、集体或第三人利益，且按照《合同法》中“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，阳合同的其他条款继续有效。因阴合同

往往诞生早于阳合同，阳合同中继续有效的条款若在阴合同中无相关约定或者与阴合同对应条款不一时，应当将阳合同的条款视为对阴合同的合意改变，以阳合同的条款为准。

举例来说，房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效；继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。

鹿：有网友提出疑问，认定“阴合同”的效力是不是对违法行为的纵容呢？

W：对属于双方真实意思表示、未违反法律法规强制性规定的“阴合同”之效力的认可并非对违法行为的纵容，而是司法机关为保障交易市场的稳定和有序而做出的理性裁判。事实上，司法裁判在认定相应约定以“阴合同”为准的同时，已否定了“阳合同”相应约定的效力，当事人的违法行为将受到行政机关依法给予的罚款、拘留等行政处罚，若偷税数额较大，甚至会受到刑法的制裁。这样，恰恰是在促进交易的同时打击了违法。另外，国家应当通过改革房产税制、加强对房产中介的监管和实现房产信息披露共享等方式不断压缩阴阳合同的生存空间，从根源上消除此类案件的发生。

W：感谢鹿律师细心的解答。各位网友，希望我们今天的节目对您处理二手房买卖“阴阳合同”相关问题能够有所帮助，感谢收看，下期节目再见！

原文地址：http:///a/lvshijiangtang/

第五篇：分析房屋买卖中的阴阳合同现象

分析房屋买卖中的阴阳合同现象

2011年4月1日，《房地产经纪管理办法》正式开始施行，该法第25条第五款规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：„„

（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；”而本条款所描述的现象即是我们常说的“阴阳合同”。

所谓阴阳合同，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外。其中对外的一份并不是双方的真实意思表示，其订立是为了逃避国家税收或者其他目的。对内的一份则是双方的真实意思表示。阴阳合同不限于，但主要见于房屋买卖之中。

笔者将在下文中结合案例，分析下阴阳合同的相关问题。

【案件回放】

黄某将其拥有的上海市三泉路的三间门面房，放在中介处挂牌出售。后被周某看中，经中介居间介绍，双方达成人民币270万元的房屋转让价格。周某按照约定向黄某支付了第一笔人民币135万元的房款。为了逃税，通过中介的操作，双方用于办理过户手续的房屋买卖合同写成人民币88万元。因价格明显不符合市场行情，未能通过房产交易中心审核。后周某决定放弃房屋购买计划，遂向上海市宝山区人民法院起诉，要求黄先生返还房款。后宝山区法院判决，该合同因侵犯国家利益而无效。

【律师分析】

一、阴阳合同的效力

法院审判过程中，阴阳合同并非都会被认定无效，而是会结合合同价格和市场价格的差价来综合判断。具体可分为以下几种情况：

1、对于差价以装修名义并且差价较小的，一般认定合同有效；对于差价太大的，一般会认定无效；

2、对于卖方不想买，而主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效，但过户价格条款无效；

3、对于买方不想买，而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效，但过户价格条款无效；

4、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会调解，调调解不成的，一般会认定合同不成立。

5、没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。

二、阴阳合同的风险

首先、房屋买卖合同中的交易价格被房产交易中心认定为不合理的，将导致房屋无法过户。

其次、对于买卖双方，阴阳合同无法保障双方的权利。买方承担的风险是，如果卖方因为房价升值而反悔，就可能会以存在阴阳合同现象为借口起诉，从而取消交易；卖方面临的风险就是，因为网签合同中的价格低于实际交易价格，房款可能无法全部收回。

再次、根据《房地产经纪管理办法》第37条的规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员被查出存在阴阳合同现象的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

最后、即使房屋顺利过户了，买方将来出售该房屋时，也会蒙受一定的经济损失。这主要体现在计算所得税时涉及的原值，即原来购入价。原值越低，计算出的个人所得就会越多，要缴的税就越多。即使不出售房屋，如果将来遭遇房屋拆迁等情况，在评估、赔偿等方面也会存在损失。

三、结论

阴阳合同作为房屋买卖中众人皆知的潜规则而被频繁使用，笔者虽然理解，但是仍然要提醒大家，虽然每个人都想争取个人利益的最大化，但前提是这必须是在法律允许的范围内进行。这样做既能充分保护自己的合法权利，也能保证房产交易市场的正常发展。

【相关法条】

《房地产经纪管理办法》：

第二十五条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：

……

（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；

第三十七条 违反本办法第二十五条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。