第一篇:集体土地流转合同的效力认定
民主议定程序对集体土地使用权
流转合同效力的影响
述天律师
按照我国现有法律法规的规定,农民集体所有的土地在处分权能上是受到严格限制的,不同于国有土地。如农民集体所有的土地一般情况由本集体经济的单位或个人承包经营,如果是本集体组织以外的主体承包经营,则需要经过村民会议的同意。对此,可以参看下述法条的规定:
《农村土地承包法》第48条规定:“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的,应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后,再签订承包合同。”
《土地管理法》第15条第2款规定:“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。”
但是在现实之中经常会出现没有经过村民会议的法定程序,村委会就擅自对外发包土地,那么在这种情况下,村委会与承包方签订的合同效力到底如何呢?
《农村土地承包法》和《土地管理法》关于村委会向本集体经济组织以外的单位或个人发包土地的应当经过村民会议同意的规定属于效力性的强制性规定,按照《合同法》第52条以及《合同法》解释二第14条的规定,村委会与承包方签订的合同原则上属于无效合同,但是在满足下列情况之下可以认定为有效合同:
1、经过公开拍卖、招标而订立流转合同的;
2、流转合同订立后,承包方已对流转土地作了大量投入的。
第二篇:解析合同效力的认定
合同效力的认定
[案情]
2008年3月,国家某项重点工程发布《招标文件》进行钢材招标。甲物资公司与乙钢铁公司达成合作意向,商定由甲公司代理乙公司的钢材参加此项的钢材投标。在此基础上,甲公司与乙公司依据《招标文件》于2008年4月18日签订一份《钢材供应合同》,约定了钢材的名称、数量、价格等,且约定价格在供货期间保持不变。按《招标文件》约定了供货期间为2008年5月1日至6月30日。合同约定“本合同自签订时间起签字盖章后生效”,同时又约定“合同有效期自甲公司与投标单位正式签订中标合同之日起至2008年6月30日,如果甲公司在投标时没有中标,本合同自行失效作废。”后甲公司中标并收到了招标单位下发的《中标通知书》,而此时恰逢钢材市场价格大幅上涨,乙公司不愿再供应钢材,甲公司无奈放弃了与招标单位签订正式的中标合同,致使投标时交纳的200万投标保证金被没收,造成实际损失。甲公司诉至法院,请求乙公司赔偿投标保证金损失。
[分歧]
本案在审理中,甲公司、乙公司均认为其双方之间签订的《钢材供应合同》为一附生效条件的合同,所附条件是甲公司与招标单位签订正式的中标合同,故本合同并未生效。合议庭也对此产生了分歧意见,一种意见认为:本案合同是附
生效条件的合同,已合法成立,但因甲公司与招标单位未签订正式的中标合同而未生效。第二种意见认为:本案合同已依法成立并生效,乙公司应承担预期违约的违约责任。
[评析]
笔者同意第二种意见。具体理由是:
1、从本案合同的文义解释来看,合同约定“本合同自签订时间起签字盖章后生效”,同时又约定“合同有效期自甲公司与投标单位正式签订中标合同之日起至2008年6月30日,如果甲公司在投标时没有中标,本合同自行失效作废。”由此可以看出,本合同应自签订之时就已生效,且是一份附解除条件的合同,所附条件就是“甲公司在投标中没有中标”。本案中,甲公司收到了招标单位的《中标通知书》证明其已经中标,故此解除条件并未成就,合同一直处于生效状态。
2、按合同的整体解释规则分析,合同中约定的供应期间与《招标文件》中确定的交货期均为2008年5月1日至2008年6月30日,故合同中约定的“合同有效期自甲公司与投标单位正式签订中标合同之日起至2008年6月30日”应理解为乙公司履行交付钢材义务的期间,而非合同发生法律效力的期间。
3、本案合同虽为一份《钢材供应合同》,但合同签订前甲公司与乙公司已达成了由甲公司代理投标这一合意,且甲公司在合同签订之前已经开展了投标工作,故甲公司的投标行为亦是本案合同实施的重要组成部分,已为双方当事人所认可并写入合同文本。甲公司进行投标工作,是履行合同义务的行为。已进行履行的合同效力是毋庸质疑的。
4、当事人的认识意志不影响法院对合同效力的认定。对于合同的效力问题,按照民事法理,合同能否具有法律约束力,并非来源于当事人的意志,而是来源于法律的赋予。一般情况下,如果当事人依据法律的规定订立合同,合同的内容和形式都符合法律规定,则这些合同一旦成立便会自然产生法律约束力,正如《合同法》第44条规定,“依法成立的合同,自成立时生效。”所以即使当事人在主观上认为合同没有生效,但依法衡量已符合生效要件,且没有其他影响生效因素的,法院应认定合同生效。即使双方当事人合意合同生效,亦不产生法律上的效果,而只能是涉及合同的协商解除问题。故本案虽双方当事人均认为合同未生效,但该合同已符合法定生效要件,应认定合同有效。但依据相关司法解释,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致的,法院应行使释明权,向当事人告知,以便当事人更好的行使诉讼权利。
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第三篇:集体土地使用权流转合同
集体土地使用权流转
合同
书
村民委员会 有限公司
集体土地使用权流转合同
流转方(甲方): 受转方(乙方): 见证方(丙方):
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规。甲方将集体建设土地使用权进行流转,转给乙方使用经营,双方本着自愿、平等、有偿等原则,订立本合同。
一、各方当事人、住所 甲
方:民委员会 授权代表: 住
址:
乙
方:有限公司 住 址: 授权代表: 丙 方: 住 址: 授权代表:
二、前提条件
1、鉴于:
A、该项土地流转旨在:开发建设《xxx》项目;B、该项土地现
日
第四篇:怎么认定商品房预售合同的效力
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怎么认定商品房预售合同的效力
房地产开发商取得了预售资格后,可以将尚未修建好的期房进行出售,此时签订的是一份商品房预售合同。那么大家知道这个商品房预售合同的效力是怎样的吗?赢了网小编将在下文中为您做详细解答。
1、未取得商品房预售许可证的,预售合同无效。但是起诉或申请仲裁前已取的,有效。
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根据《城市房地产管理法》第四十四条规定,预售许可证是商品房预售合同签订的法定前提条件,没有取得预售许可证签订商品房预售合同,违反法律的强制性规定,合同无效。但是,开发商符合条件可以取得预售许可证,只是在签订合同时预售许可证未获得,在仲裁或者起诉前,获得预售许可证的,为保证交易的稳定性以及尊重合同当事人签订合同时的意思表示,预售合同应当认定有效。
2、房地产开发企业就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,即使是销售广告和宣传资料中的内容,未在合同中体现,也应视为合同中的一部分,对双方当事人具有合同效力。
3、未订立合同前的定金,因一方当事人原因未订立合同的,按定金规则处理。如果是不可归责于双方的原因造成合同不能签定,返还定金。
商品房预售过程中,出卖人往往在签订合同之前要求买受人交纳一定数额的定金,以确定买受人确实将购买房屋,并由出卖人将为其预留选中的房屋。这时,尽管预售商品房合同尚未签订,但是,定金手续已经办理,此时,定金条款有效,应当按照定金规则处理,即买受人违约不签订购房合同的,出卖人不返还定金,出卖人不信守合同,将房屋卖给他人的,买受人有权请求双倍返还定金。如果不属于出卖人或者买受人的原因造成购房合同不能签订的,例如,政府将出卖人开发的房屋整体收购用作公共事业的,那么,这时,出卖人应当返还收
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取购买者的定金。
4、商品房预购协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容,并且出卖人已经按照约定收受房款的,认定该协议为有效的房屋买卖合同。
5、未办理备案登记,合同不因此无效。但当事人约定备案登记为生效条件的,从其约定。
商品房预售合同办理备案登记手续,其目的在于防止出卖人一房几卖。法律设定商品房预售登记制度并未作为合同生效要件。因此,一方以商品房预售合同未经登记备案主张合同无效的,仲裁庭和法庭均不予支持。但是,合同双方当事人可以约定合同生效要件,如果当事人在合同中约定备案登记为合同生效条件的,从其约定。合同约定了办理备案登记手续为合同生效要件,但是,合同生效前,买受人已经交付购房款,出卖人接受购房款;或者出卖人交付房屋,买受人接受房屋已经入住的,根据《合同法》的规定,尽管合同的生效条件尚未达到,但是,双方以其行为履行了合同主要义务的,视为双方对合同条款的变更,该预售合同有效。
6、出卖人与第三人恶意串通,另行订立买卖合同,即使房屋已交付第三人使用,该合同也无效。
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根据《合同法》规定,恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此,出卖人与第三人恶意串通,另行签订房屋买卖合同,即便房屋已经交付第三人使用,由于该合同侵害了原买受人的合法权益,该合同依然无效。应当返还房屋。应当注意的是,必须是出卖人和第三人的恶意串通,如果第三人属于善意取得,则不适用本规则。
7、由于出卖人未告知买受人将房屋低押给第三人或者合同订立后,出卖人又将房屋出卖给第三人,致使合同目的已无法实现的,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。出卖人未告知买受人房屋抵押事实,系欺诈行为;卖房后,又将同一房屋卖给第三人,不能履行合同主要义务—交房。这两种情况均符合《合同法》规定的解除合同的法定条件,因此,买受人有权请求解除合同,并要求出卖人承担违约责任。为了对出卖人给予足够的惩罚,最高法院司法解释规定,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。
关于商品房预售合同的效力,赢了网小编就为大家整理到此。期房与现房相比,虽然价格比较便宜,但是购房者需要承担的法律风险也是比较多,因此购房者一定要慎重选择是否购买期房。要是你对此还有疑问的话,可以直接来电咨询我们赢了网的在线律师。
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来源:(怎么认定商品房预售合同的效力http://s.yingle.com/fc/247692.html)房产纠纷.相关法律知识
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国有土地上有没有房产证
http://s.yingle.com/fc/655421.html 回迁安置房有房产证吗
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第五篇:房屋抵押合同的效力认定
房屋抵押合同的效力认定
2008年8月,闫某借给王某现金30万元,约定借期一年,年息1万元,王某为闫某写下借现金31万元的欠条一张。同时,王某提供康某的房屋对上述债务抵押担保,康某为闫某写下担保书,表示愿把房产证借给王某作借款抵押,如果王某无还款能力,康某愿把房屋抵给闫某。康某一并把抵押房屋的所有权证并集体土地建设使用权证交付给闫某保管,未办理抵押登记手续。后王某出走他乡,下落不明。闫某多次找康某索债未果,康某以抵押房屋未办理抵押登记,抵押合同不生效为由拒绝承担责任。闫某随向法院提起诉讼,要求康某承担担保责任,清偿债务。
【分析】
本案的争议点在于抵押合同是否生效?康某是否承担担保责任?
《担保法》第四十一条规定,当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。而新施行的《物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记,不影响合同效力。且《物权法》第一百七十八条明确规定,担保法与本法的规定不一致的,适用本法。应此,本案中抵押合同未办理登记亦生效。
根据《物权法》第一百八十七条规定,以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。即抵押登记是不动产抵押权的生效要件。由于本案抵押房屋未办理抵押登记,因此房屋抵押权不生效。
综上,本案的房屋抵押合同有效而抵押权未生效,闫某对该抵押房屋不享有优先受偿权,但是可以基于抵押合同主张康某承担违约责任,赔偿其损失。
【相关法条】
《物权法》
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
第一百七十八条 担保法与本法的规定不一致的,适用本法。
第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《担保法》
第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条 办理抵押物登记的部门如下:
(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门;
(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;
(三)以林木抵押的,为县级以上林木主管部门;
(四)以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的登记部门;
(五)以企业的设备和其他动产抵押的,为财产所在地的工商行政管理部门。