2014年上半年厦门市商业房地产市场背景分析（定稿）

第一篇：2014年上半年厦门市商业房地产市场背景分析（定稿）

2014年上半年厦门市商业房地产市场背景分析

2013年中央工作会议定调2014年经济工作，继续强调经济工作“稳中求进”、“改革创新”，推进利率市场化，加大保障性住房建设和供给。继“国五条”后，厦门市出台实施细则加码，从严限购政策，政策实施效果不甚理想。年末调控政策持续收紧，以平抑市场预期。

2013年，厦门共成功出让48幅地块，总占地面积约为390.73万平米，同比下跌35.88%；总成交金额约265.8亿元，同比上涨68.09%。土地出让市场延续了2012年开发商在厦门“一地难求”的局面，且愈加窘迫——不仅供应量减少了近218.68万平米，土地出让金也比去年高出107.67亿元。按照用地性质划分，厦门在2014年共供应了住宅用地14幅，商办用地33幅，游艇码头及配套用地1幅。除了思明区，各区均有住宅用地推出——湖里区2幅、集美2幅、海沧区3幅、同安3幅、翔安4幅。海沧区和翔安区表现最引人注目，两区土地成交金额达114.396亿元，出让面积达111.112万平米。根据厦门世联的年报信息，厦门2013年土地总成交量中，住宅仅约140万平方米，占比36%；而同年厦门市出让的商业类和办公类地块则在土地总成交面积中占据了57%的份额，2013年厦门土地市场的特殊情况毫无疑问将严重影响2014年厦门的商业地产状况。

在厦门世联市场研究部发布的2013年房地产市场年报中，从全国范围来看，截止2013年上半年为止，商铺、写字楼等商业服务类产品的开发投资和开工量增速都高于住宅。厦门的商服类产品在2013年的供应量也呈现显著的增长态势。城市年轮（中国）机构数据显示，商业、商铺类产品下半年成交量上升，1-11月供销比为1.42，呈供过于求状态；办公类产品虽然库存较多，却呈现供不应求态势，SOHO类产品及高端写字楼带动商业地产项目的量价攀升———像融信海上城、华永天地、中航紫金广场、世侨中心等一大批SOHO以及办公项目都取得了非常好的市场认可度。

据了解，2011-2013年厦门住宅用地成交逐年减少，呈现商服为

主，住宅为辅的新局面，预计未来办公市场供应将增多。再加不少住宅楼盘的自带商业商铺，未来厦门的商业办公类产品供应或将超进一步增加。

随着厦门地区异地限购政策的不断收紧，办公商铺类产品以及商业产权的SOHO将成为投资人群以及不少异地客群的新宠儿。

第二篇：2014年上半年厦门市住宅房地产市场背景分析

2014年上半年厦门市住宅房地产市场背景分析

2013年中央工作会议定调2014年经济工作，继续强调经济工作‚稳中求进‛、‚改革创新‛；推进利率市场化；加大保障性住房建设和供给。继‚国五条‛后，厦门市出台实施细则加码，从严限购政策，政策实施效果不甚理想；年末调控政策持续收紧，以平抑市场预期。

2013年住宅市场持续火热，整体市场表现为供不应求，价格持续攀升。2013年厦门全市住宅总供给量约400万㎡，总销售量约为449㎡。其中思明区供给量为34万㎡，同比下降28%；成交量43万㎡，同比下降30%；均价为29247元/㎡，同比上涨30%。湖里区供给量为55万㎡，同比下降7%，成交量为65万㎡，同比下降8%；均价为26786元/㎡，同比上涨20%。集美区供给量为161万㎡，同比上涨20%，成交量为170万㎡，与上年基本持平；均价为13227元/㎡，同比上涨24%，为岛外区域最高。海沧区供给量为49万㎡，同比下降16%，成交量为49万㎡，同比上涨29%；均价为12924元/㎡，同比上涨17%。同安区供给量为43万㎡，同比下降4%，成交量55万㎡，同比上涨31%；均价为9229元/㎡，同比上涨23%。翔安区供给量为58万㎡，同比上涨29%，成交量为67万㎡，同比上涨5%；均价为9892元/㎡，同比上涨8%。

成交价格方面，总价在200万以下房源共成交292万㎡，占比66%。另外，房价上涨不断增加购房成本，总价100万以下的产品比例不断下降，总价100-200万的产品成交比例持续上升。

全市商住住宅可售存量持续低位。至2013年底库存量为255万㎡，出清周期仅为6个月；岛内主要集中在五缘湾和湖边水库片区，岛外主要集中在集美新城和同安环东海域片区。

2014年房地产‘继承式’调控基调与收紧的信号，房地产市场调控将迎来市场化长效机制；厦门调控有加码可能。基于当前厦门供不应求形势严峻，高地价倒逼房价上涨压力突出，岛外一线片区发展

逐步成熟，土地稀缺，2014年价格将持续看涨。

第三篇：海口住宅房地产市场背景分析

受全球金融危机、国家房地产市场调控政策及全国经济和房地产市场不景气的影响，海南省房地产市场处于振荡期。据海南省建设局统计，2009年第一季度，海南全省房地产开发投资完成41.28亿元，同比增长36.1%，但领先全国32个百分点，据国家统计局海口调查队调查资料显示，09年前５个月，海南省累计完成房地产开发投资８５亿元，比去年同期增长５０％。其中第一季度，海口市二手房交易面积15万平方米，同比增长3.8%，成交金额2.93亿元，同比增长15.35%，成交1640套，同比增长15.57%。4月份，海口市房屋销售价格多年来首现负增长，同比下跌1.0%，降幅比上月扩大1个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.7个百分点； 5月份海口房价再次维持负增长局势，比去年同期下跌0.4%，跌幅较上月收窄0.6个百分点；与上月相比，上涨0.2%。二手房价格同比下跌0.6%，比上月上涨0.5%,诸上数据说明海南省房地产开发投资仍然处于稳步、健康发展态势，房地产市场价格总体变动不大。业内人士分析说，总体来看，说明海南的房地产行业受到经济危机的影响较小，与全国其他省份相比呈现逆势上涨的态势。

据估价人员调查，区域位置好，小区环境及物业管理较好，成新率较高的二手房价格仍然是稳中有升，品质较差的二手房价格是有些回落，进入2009年以来，海口市掀起一股装修改造的精装小户型销售热潮，给低迷的海口市房地产市场带来一股活力，房地产市场有了回暖迹象。

08年底至今，国家不断的降息及出台利好政策，以及五届省政府第18次常务会，原则通过《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》，一系列刺激房地产发展对缓解楼市目前状况，拉动消费有较大的作用，但政策发生作用是有滞后性的，房产交易要恢复到往年同期水平，还需要一段时间。

第四篇：2015年重庆市房地产市场背景分析

三、房地产市场背景分析

重庆市长期以来是我国西南地区重要的工商业城市和商品集散地，拥有多个全国性和区域性包括五金交电、金属材料、建筑材料、化工原料等在内的大型专业批发市场。工业基础雄厚，农业基础较好，交通便利，商业繁荣，城市基础设施完善。重庆直辖以来，加大了城市建设投入，城市基础设施更加完善，市容、市貌进一步改观，重庆作为西南地区中心城市的地位日益巩固。

2014年土地市场交易量环比下降，也是近5年内首次出现下降。商品住宅用地量和占比都大幅下降，而2014年末商品住宅存量为1699.6万平方米，存量面积略高于2013年末的水平。从去化周期看，重庆市主城区商品住宅的去化周期约为12个月，与全国其他大中城市相比处于较低的水平。从上述数据分析得出，2015年商品住宅用地成交面积总量与2014比可能会出现进一步下滑的局面，但是下降的幅度应该较小。商品住宅用地楼面单价可能会与上一年基本持平。

从商业办公用地的交易数据看，2014年成交面积同比下降了3.2%，成交金额确上涨了12.8%，原因是在住宅市场相对走弱的情况下，投资者更愿意投资商业办公，开发商也愿意开发商业办公用地，导致了商业办公的成交单价有所上升。2015年，重庆固定资产投资额中工业与房地产业的投资比例不会发生较大调整，房地产投资占总投资的比例仍然会在25%左右，而商业办公地产在房地产市场仍不会占据主流投资的地位，预计商业、办公用地的成交面积总量不会有较大增幅，成交单价可能会稳中有升。

2014年在全国房地产市场走弱的情况下，重庆市商品住宅市场受到一定的冲击，成交面积和成交均价分别下降了6.8%和3.2%，这主要是市场挤出了投资性需求的水分，刚性需求占据商品住宅市场消费的主导地位。在重庆市整体经济形势平稳向上的局面下，2015年，重庆市商品住宅成交总量和成交均价有可能出现小幅上升，但是上涨的动力并不强劲。

从商业近三年的成交量和成家均价来看，出现商业一路走高的局面。说明近三年来，投资者对商业用房充满了信心，并愿意购买商业物业作为投资渠道。商

业用房的走 强与重庆市商服水平一步步提高、商铺租金上涨的是分不开的。但是目前商业市场上，虽然商铺的售价普遍定价较高，但开发商业更愿意持有商业物业而不是降低价 格而换取销量。综上分析，我们预计2015年重庆商业用房的均价也将进一步上升，销售量增幅有所降缓，但是绝对值有可能上升。

重庆写字楼市场近三年的成交量也一路走高，但成交均价在11200元/平方米至12900元/平方米区间内波动，作为写字楼成交均价还是不低，主要原因是重庆市的写字楼大多位于核心地段，写字楼档次普遍较高，因此销售价格也比较高。预计2015年重庆写字楼成交量有可能进一步上涨，但是成交均价可能还是在12000元/平方米左右。

2014年房地产行业，房地产行业投资收益明显下滑，房企行业的严冬正在到来。在全国房地产市场逐渐萎靡的大环境下，重庆房地产行业也受其影响，结合重庆市的房地产行业供需关系和经济水平发展程度等实际情况，预测来年重庆房地产行业将会暂时处于一个产业结构的调节适应期，房地产行业整体将会趋于平稳。

第五篇：2015年房地产市场发展背景分析

2015年房地产市场发展背景分析

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（一）宏观经济政策的调整，有利于房地产市场回暖

;;从宏观经济走势看，2014年国内宏观经济增幅回落，加上世界上多数国家经济增长乏力，使得2015年我国经济增长面临较大压力。在2014年底召开的中央经济工作会议上，中央把“稳增长”作为2015年经济工作六大任务之首。在“稳增长、抗通缩”背景下，货币政策作为稳定经济增长的重要因素，预计将延续2014年四季度的调整思路，不仅“定向宽松”政策会继续实施，而且也存在进一步“降息”和“降准”的可能。宽松的货币环境将有利于降低购房成本和提振市场信心，有利于促进房地产市场的持续回暖。

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（二）新型城镇化背景下，住房需求的增长将带来房地产市场新的发展机遇

;;根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，我国实现新型城镇化，重点在于落实“三个一亿人”落户城镇，这会带来城镇住房需求的持续增长，为我国“十三五”期间房地产市场发展带来巨大的动力。对北上广深四个一线城市及部分二线热点城市来说，未来城市住房需求将呈现以下变化：

;;一是每年大量高校毕业生就业，带来大量新增住房需求。根据教育部公布的数据，2014年高校毕业生达到727万，如加上中等职业教育毕业生，未来我国城镇每年新增就业人才约1000万人。根据近年来的趋势，毕业生就业主要集中在一线城市和省会城市。据测算，重点城市每年新增毕业生10-20万人，北上广深相对更多一些。毕业生在给城市带来新增就业的同时，也增加了当地住房需求。以深圳为例，预计未来几年，每年因毕业生来深就业将新增住房需求约10万套（包括购房需求2万套、租赁需求8万套）。

;;二是一亿农业人口落户城镇，将促进城镇住房租赁需求增长。到2020年要实现一亿农业转移人口落户城镇，每年预计新增城镇人口1700万人、600-1000万户。由于新增的农业转移人口住房消费能力较低，其住房消费领域主要是城镇现有存量住房的租赁。以深圳为例，预计未来几年，每年将新增住房租赁需求10万套左右。

;;三是城镇棚户区和城中村改造，将促使改善性需求持续增长。根据“三个一亿人”目标，到2020年，大约一亿生活在城镇棚户区和城中村的常住人口需要改善居住条件。根据住建部有关数据分析，预计未来全国城镇每年将新增改善性需求3.15亿平方米，需求规模巨大。以深圳为例，目前深圳市住房自有率仅为30%，而北京、上海为70%，广州90%，远高于深圳；在未来新型城镇化背景下，若不考虑新增人口带来的需求，仅计算改善性需求，按照当前常住人口无房家庭450万户、年新房供应11万套测算，当住房自有率达到北京、上海目前水平，需求实现时间需23年，故而改善性需求非常强烈。根据深圳市房价收入关系分析，预计未来6年，改善性需求每年将在15万套左右。;;综上分析，在我国新型城镇化背景下，我国房地产市场特别是北上广深等一线和二线热点城市的房地产市场，将面临良好的发展机遇；以深圳为例，在2014-2020年期间，每年住房市场新增的买卖需求约17万套，租赁需求约18万套。然而，因大城市新增土地资源的稀缺，未来城市更新难度的加大，以及存量商品房规模有限、二手房供应能力不足，未来住房买卖市场难以有充足的供应量满足市场需求，并存在房价持续上涨的可能。未来，在新型城镇化背景下，充分挖掘大城市住房市场供应潜力，是保持房地产市场乃至宏观经济稳定健康发展的主要目标。

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三、2015年房地产市场政策导向研判

;;结合中央经济工作会议及中央全面深化改革系列要求，个人认为，未来我国房地产业将充分发挥国民经济增长的支柱产业作用，在经济增速持续下滑、经济结构持续调整期间，有力促进宏观经济稳定增长，并推进国家新型城镇化目标的实现。主要依据如下：

;;从促进经济发展看，改革开放以来，随着我国房地产业的快速发展，房地产业在国民经济中占有了重要地位。目前，我国房地产业增加值占GDP比重达到5%左右，房地产开发投资占城镇固定资产投资比重多年保持20%，直接来源于房地产的税收约占全国税收收入20%，房地产业带动了40多个相关产业的发展，创造了大量就业岗位。因此，房地产业仍然对我国经济发展起到巨大的支撑和促进作用。

;;从民生改善看，随着房地产市场的快速发展，我国城镇居民的生活水平大大提升。目前，城镇人均住房面积从1978年的不足7平方米快速提升到2012年的32.9平方米；城镇居民居住成套住房的户数占比达到76%以上；城镇私有住房占住房总量的比例达到85%以上，住房自有率达到74%。目前，住房已成为我国多数居民家庭的主要财产，住房内在质量显著提升，居民住房功能和人居环境大大改善，住房制度改革和房地产市场的发展，大大提升了我国城镇居民的生活水平和生活质量。

;;尽管，目前还存在城镇居民住房差距扩大、普通居民住房支付能力不足等问题，但总体看这仍然是发展中的问题，可以通过住房制度的深化改革解决，而房地产市场机制本身并没有什么根本问题，并可以通过长效机制的建立，解决市场过度投机带来的泡沫化风险。;;当前，我国新型城镇化正在快速推进。从美国、日本、韩国等发达国家发展历程看，在城镇化超过70%以前，住房建设规模通常保持快速增长。据此判断，当前我国房地产业仍将处于较快增长阶段。尽管在经济增长调整期，房地产业增速也有可能放缓，行业结构有可能调整，但继续保持中高速增长的势头并未改变，并能够继续发挥对国民经济的支柱产业作用。;;根据以上分析，结合中央经济工作会议提出的“稳增长、防风险”目标，本人认为2015年我国房地产市场的政策导向总体会坚持“稳”字当头、增长为主。具体包括以下目标：;;一是稳定销售量。2014年尽管全国商品房销售量下降7.6%，但仍然处于我国房地产市场发展历史上第二高的销售规模。2015年，在促进住房消费等六大消费政策的利好下，全国商品房销售目标应继续保持稳定，上下浮动比例不会低于5%，以利于国家新型城镇化战略的推进。

;;二是稳定房地产投资。2014年，我国房地产开发投资总额尽管再创历史高位，但10.5%的同比增速是过去10年最低水平，且低于固定资产投资增速，对拉动宏观经济增长不利。2015年，在宏观经济增幅预计继续下滑背景下，预计国家将充分发挥住房投资和消费对经济的支撑作用，力争促进房地产开发投资增长10%-15%。

;;三是稳定住房价格。房价涨跌是市场稳定的重要指示器，并能够改变市场预期。2015年，为稳定住房价格，促进市场活跃，预计各地将对不同城市按不同目标分类调控，并通过调整供需稳定住房价格。对于一线和二线热点城市，要关注房价可能出现的快速上涨，涨幅10%以内基本可防范泡沫继续扩大；其他库存较大城市，因企业以价换量、价格下跌有可能扰乱市场造成风险，故应当加强监测，及时应对，以稳定市场秩序。

;;四是稳定市场供应体系。2014年，全国商品房新开工面积呈现较大回落，与经济调整期住房买卖市场需求下降有关，也与不同区域供应结构不合理相关。今后，国家应当给予住房需求潜力大的一线和二线热点城市更多的支持，适度增加土地供应指标，并严格控制库存较大、供应过剩的城市的土地供应；同时，着力培养住房租赁市场，发挥库存住房及其他存量住房对低收入家庭租赁需求的作用。;;

四、促进房地产市场健康发展的政策建议

;;结合本人近来参加的国家、省、市系列住房与房地产政策研究，对2015年房地产市场发展提出以下政策建议：

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（一）加快推进住房制度深化改革

;;住房制度深化改革的总体思想应当在坚持住房市场化发展的基础上，加快构建 “高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房政策框架，构建新的住房制度体系。改革的目标是通过制度创新，建立起以商品住房、共有产权住房（或政策性商品房）、公共租赁住房，以及住房货币补贴、住房金融、住房税收等住房制度为基础的多层次住房供应体系、基本住房保障体系和房地产健康发展长效机制，实现住房发展从量到质的提升、从粗放向集约的转变、从低效到高效的升级。

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（二）调整房地产市场调控政策

;;一是调控去行政化，除北上广深四市因房价高、投机严重需在部分区域限购外，建议全国其他城市不再执行限购政策。二是完善差别化住房信贷政策，建议对购买首套、二套住房的家庭，贷款首付款比例不低于20%，并可以享受贷款利率优惠，对购买三套及以上的家庭，首付款比例不得低于40%，具体由商业银行自主确定。三是调整差别化住房税收政策，建议在开展房地产税立法的同时，减轻个人住房交易税收负担、支持居民合理住房消费。对个人首次购买90平方米及以下住房的，契税税率统一下调到1%；暂免征收个人销购住房印花税、土地增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的差额征收营业税，超过2年（含2年）的免征营业税。

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（三）加快建立共有产权住房制度

;;针对北上广深等一线和二线热点城市房价高、中等和中低收入家庭购房难问题，建议加快建立共有产权住房制度，切实解决其住房困难问题：

;;明确适用人群范围，主要是本地人才群体和部分为社会提供重要服务的居民群体（如警察、教师、医务人员、机关事业单位工作人员等）；明确价格，统一限定为不超过同地段、同品质市场商品房评估价格的70%，并视不同地段市场房价水平具体确定折价比例；明确配置规则，由政府向符合条件者发放资格证书，购房者持资格证书结合其对相关区域、户型、价格偏好，到相关项目购房；明确产权归属，共有产权住房土地出让时，应当明确其限定销售价格与同区域、同品质市场商品房评估价的差额为政府所拥有的产权份额，其余为开发商产权份额，在其销售和办理转移登记时，房产证亦应明确购房者与政府相应的产权份额；明确流转规则，购房者签订购房合同10年内不得上市交易，满10年的，可按届时同区域、同品质市场商品房评估价及政府份额购买政府权益后，获得完全产权上市交易；是明确使用、收益、处分相关规则，购房者使用期间应当承担水电、维修、物业管理等使用费用，符合规定出租的，应当按照产权份额向政府缴纳政府应收租金收入。;;

（四）完善基本住房保障体系

;;加大财政性资金投入力度，建议每年安排不低于土地出让收入10%的资金专项用于公租房建设和住房货币补贴；有机衔接租赁市场与保障房供给，引导新建商品住房直接用于出租经营，鼓励企业利用自有用地建设自用住房进行出租经营，鼓励农村集体组织利用非农建设用地建设运营租赁住房，支持机构投资者收购、租用房源用于住房出租；推进养老事业发展，将养老住房纳入住房保障范畴。;;

（五）创新住房开发模式。

;;做好“十三五”住房建设规划工作，通过住房用地的合理分配，建设时序的合理安排，保证各住房供应持续稳定；提高大城市新建住宅容积率，集约节约利用大城市日渐稀缺的土地资源；加大政策性住房供应力度，各地应明确每年共有产权住房或公租房占住房供应总量的比例。

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（六）创新住房金融模式;;加快建立政策性住房银行，政策性住房银行或在公积金机构的基础上构建，或者以财政出资构建，并吸引寻求长期增值收益的社会资金（如外汇资金、社保资金）参与；加快建立住房抵押贷款二级市场，在国内已批准建立自由贸易区、国家级金融开放创新平台的区域，试点设立地方性住房抵押贷款证券公司，成熟后可设立全国性住房抵押贷款证券公司。;;

（七）推进住房更新，提高住宅质量

;;加强棚户区、城中村改造，推进老旧住区综合整治，改善城镇住区居住环境；完善住宅配套设施建设，新增交通及公共设施建设应与住房建设同步，政策保障房用地应尽量安排在基础设施成熟、便捷区域；加快住宅产业化建设，提高住房科技水平，强化住宅质量责任终身制。

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（八）加快住房和房地产管理体制改革

;;精简管理机构，将城市规划、土地管理、建设管理、住房和房地产管理、城市更新、住房保障、房屋租赁、住宅产业化等管理职能统一合并到一个管理部门负责；减少行政手段对市场的干预，加快政府权责清单和企业负面清单的制定，全面取消对房地产企业经营的直接干预；发挥社会组织、专业机构的作用，逐步将行业准入、行业规范交由行业协会承担，发挥房地产专业技术机构在市场监测、市场评估、信息服务等方面的作用，促进互联网等技术手段在房地产领域的应用，积极促进住房与房地产行业专业化、社会化水平的提升。