公司法务部门如何做好合同审核

第一篇：公司法务部门如何做好合同审核

公司法务人员如何做好合同审核

公司法务需要对合同法非常熟悉，对公司的常见业务的合同文本有充足的研究和明确的认识，要对合同所涉及到的公司业务知识做到了解，才能根据实际情况审核合同，防范法律风险，并向公司高层提出可行的经营性建议：

一、与业务人员充分交流

公司法务人员在收到合同审核任务后，首先应当与合同业务人员进行交流。这样的交流对合同审核工作的帮助是多方面的。

业务员人员对合同的介绍：

1、合同紧急程度和重要性；

2、合同所涉业务是成熟模式还是首次尝试的说明；

3、对合同当事人情况的说明、谁是强势一方的判断；

4、合同谈判甚至是前期执行情况的介绍以及应要求提供的合同背景资料；

5、询问业务人员对合同内容的担心和疑问，这些都会在不同程度上增进了法务人员对合同业务的了解，指明法务人员在其审核意见中需要重点分析和解决的问题，保证了最终的审核意见能够贴近业务实际。

二、检索以往相同或类似业务合同的审核档案：掌握续签优惠和避免重复签约

公司法务人员在审核合同时，可以在部门档案中检索以往相同或类似业务合同的审核档案。

1、如果是合同续签，检查本次续签的合同与原合同有什么区别，法务人员对原合同的法律意见是什么，送审单位是否采纳了法务人员的意见，若我方作为付款方，是否获得的了续签优惠；

2、如果不是合同续签，则要审查是否存在就同一业务重复签约的情况，是否违反原合同中关于排他性合作的约定。

检索以往相同或类似业务合同的审核档案，不单可以避免重复签约的情况，而且可以在本次审核意见中引用以往法务人员的工作成果，提高审核效率，稳定审核质量，体现审核意见的延续性，保证审核意见的一致性。

三、审查合同内容和流程的合规性

（一）合法性审查：对合同内容是否国家法律的审查；

1、当事人的名称或者姓名和住所；

（1）审主体：三证，特许经营，还要求对方有相应的资质、许可。

（2）审注册资本：对方是否有缔约能力？对方承担责任的能力如何？

（3）审经营范围：是否超过对方的经营范围？

2、标的：法律对该标的是否有特别的规定。禁止流通物？限制流通物？其他。

3、合同签订形式

看合同是否需要以招标、拍卖等特殊的方式缔结，尤其是一些建筑工程合同、土地出让合同和政府采购都可能涉及特殊的和创始签订方式。

（二）合规性检查：对合同的内容和流程是否符合公司的各项内部制度规定；

集团对主要业务和主要流程均有内部管理规定的，法务人员要注意对合同的合规性进行审查，要如熟悉法条一样熟悉企业的内部制度。

（三）实践性审查：对合同的各方面的实际操作性进行审查，以求贴合实际要求。

1、标的；

（1）约定要求详细、明确，做到指向对象具体，比如房屋买卖，食品卫生检疫。

（2）对合同标的为货物买卖的，一定要写明货物的名称、品牌、计量单位和价格.（3）对合同标的是提供服务的，一定要写明服务的质量、标准或效果要求等。否则，一旦纠纷产生，往往就造成“合同约定不明”的状况。

2、数量：是否具体。计较单位是否明确。

3、质量：

（1）质量标准，具体，可行。

（2）验收方式，双方出具书面的验收材料等。

（3）质量保证，可以要求对方提供相应的保证。

对合同标的物符合国家各项标准（产品质量、卫生防疫等）的审查。这种审查主要是帮助企业对对方产品质量的一种表面化理解。企业不应该只相信对方提供的各类许可证和证件，而应根据对方提供的相关证件，通过电话咨询、委托异地审查或者实地考察等方式予以实际审核。

4、价款或者报酬：金额大小写规范，支付期限明确。逾期不履行的后果。

5、履行期限、地点和方式；

（1）期限地点方式是否明确，是否公平合理。

（2）履行方式一定要具有可操作性，（3）不可抗力、合同保密、技术开发、根据实际情况都要有约定。

6、违约责任；需要对潜在的纠纷有较全面的预测，审查违约责任的是否与潜在的违约形态相对应，是否具有实践性。

7、解决争议的方法。是否有约定，约定是否对己方有利。由于我国的地方保护主义严重，往往宁可在其他条款上妥协，也要取得有力的管辖权的约定。

四、从企业内控的角度审查业务，从企业经营的角度提出建议

公司的法务部门是企业风险内控的职能部门。企业风险内控不单单是企业外部交易风险的识别和化解，也包括对企业内部违规违纪等事项的发现和追究。

在审核某工程项目的《施工合同》时，从业务人员的介绍中得知《施工合同》所涉工程已基本完工。据此，可以判断本工程项目明显存在合同倒签的非正常操作。审查人在审查意见中指出合同倒签直接违反了企业内部的规定，使得工程项目管理、工程造价管理、工程合同管理的功能大大降低，造成对项目实际操作人员的监督缺乏依据，容易引发纠纷和腐败行为。

外，若有可能法务人员也可以从企业经营的角度为合同业务提供改善建议。例如，在审核捐赠合同时，建议变直接捐赠为间接捐赠，采用向法律明确规定的社会团体捐赠并指明用途的方式，既实现了对特定对象的捐赠，又获取了税务机关认可的可以用于申报纳税扣除的捐赠收据。

资信调查：可以通过信函、电报、电话或者直接派人对对方资信情况进行调查，也可以通过使馆、对方所在地的工商管理部门、律师行、行业协会、合作过的伙伴等，了解其是否讲信用，有无支付能力和财产担保等。

五、合同原件的保管

合同的原件保管是非常重要的，这不但是合同的履行的必要条件，更是索赔的最直接最有力的原始证据。

如果企业把合同的原件弄丢，则会多企业索赔造成非常被动的局面，甚至会导致无法进行索赔。合同原件保管期限越长越好，最短不应少于合同履行完毕之日起2，因为民事纠纷诉讼时效为2年。对于重要的设备、工程安装、工程施工合同等等德保管期限至少应等于或大于它的使用年限。

六、重大合同：重点审核和管理。

1、一般地说，企业的重大合同主要有：

合作发展合同、企业购并合同、联营合同、独家代理协议、重大技术改进或技术引进合同、涉及担保的合同、房地产开发与交易合同、金额巨大的购销合同等。

2、重大合同签订之前，应派遣考察团进行考察：

考察团：企业高级管理人员+主管负责人+专业技术人员+法律人士+财务人员等的综合组成。

考察内容：

1)对对方的各类证件、资质和财务报表等进行仔细的审查。；

2)去法院调查核实该企业是否存在诉讼案件，3)去工商行政管理局调查核实该企业的年检注册和历年的奖罚情况，4)去土地管理部门和房屋管理部门调查核实该企业是否存在不动产的抵押担保，5)去税务局调查核实该企业是否存在拖延缴纳税费或者是否还有税费没有及时上缴情况，6)去环保局调查核实是否存在严重污染环境的行为等。

当然，以上几个方面的调查核实，因合同的内容侧重也就不同。比如说，如果是合作发展项目，那么对缴纳税费的情况调查是必要的；如果是引进生产线，那么对该生产线的环保限制调查必须要详细化。如果是房地产项目合作开发，那么对该房地产项目的土地审批的相关手续是否齐全和是否设立过抵押担保的调查则要尽可能详细。

3、由于这些合同涉及到企业的重要经济利益，对企业的发展有着至关重要的影响，因此，在签订合同过程中，一定要把这些合同挑出来，做为合同的重点审核和管理对象，从合同的项目论证、对方当事资信调查、合同谈判、文本起草、修改、签约、履行或变更解除、纠纷处理的全过程，都应有法律顾问部门的主要人员的参与，严格管理和控制，预防合同纠纷的发生，有效维护企业合法权益。

第二篇：公司法务部门职责及法务人员岗位职责

法律部门的部门职责：

1.参与公司重大经营决策，为公司的重大决策提供相对应的法律咨询，出具法律意见书，规避法律风险，为企业的股权转让、资产并购、产业置换、公司上市等经营活动提供法律支持，为经营活动在法律上寻求立足。

2.参与公司的项目管理，参加商业项目谈判，对项目提供全程全方位的法律服务。

3.管理合同。作为合同主管部门，法务部门将负责建立公司合同范本体系，起草、审核公司在运营中使用的各种合同、协议等，建立合同管理制度，对全公司的合同的签署、备案、归档、执行监督、风险预警、纠纷处理、销毁等进行科学的、规范的动态管理。

4.建立、维护、管理集团公司的知识产权，包括商标、专利、著作权、商业秘密、专有技术等等。

5.部门支持。法务部门将通过自身的专业优势，通过参与起草、审核公司各部门规章制度的工作，为公司各个部门提供全方位的法律服务，并通过咨询、纠正违法、违规行为等方式，对整个公司的运营进行有效支持与监督控制。

6.主管公司内、外部的法律纠纷，积极参与诉讼或仲裁，负责与外聘律师的协作，维护公司合法权益，减少公司损失，保持公司的日常工作的正常运行。法律培训，通过定期或者不定期地对公司员工提供法律培训，法律讲座，制定公司内部刊物等形式，增强公司员工法律意识，营造公司法律文化氛围。

公司法务人员的岗位职责

一、受聘公司担任法务工作，提供经常性法律服务

（一）受聘担任法务工作，提供法律服务的方式、方法

1、就公司涉及的有关法律问题提供咨询意见或进行指导，草拟、审查法律文书，维护公司合法权益；

2、应邀协助有关业务部门对有关经营或重大事项的决策或谈判提供法律意见和建议；

3、帮助公司建立法律事务机构，进行法律培训、教育；

4、优先接受公司指令代理参加具体纠纷的诉讼、仲裁、调解活动以及其它民事代理或刑事辩护等以及代为办理经常性法律咨询以外的活动。

（二）公司经常性法律服务的内容 第一部分：常规的法务工作项目

1、对公司常见法律问题提供咨询和建议；

2、协助起草、修订及完善公司相关规章制度和其它规范性文件，增强企业规范管理，使企业经营活动符合法律要求，把企业内部管理纳入法制轨道；

3、对公司管理层进行法律辅导，增强管理人员依法管理的意识；

4、对公司员工进行法律培训，提高员工的法律意识，促使

企业规章制度得到正确贯彻；

5、参与起草、修订及完善公司人事管理制度，规范员工的招聘、培训、福利等劳动人事管理行为；

6、对与公司有合作、合同等民事法律关系的对方当事人的履约能力及资信情况进行调查，防范潜在风险；

第二部分：在公司设立、变更、终止过程中的一般性服务

7、根据要求对公司设立阶段的相关法律问题给予指导，包括对企业法律形态的选择、风险防范等提供指导性意见；

8、根据要求协助起草、审核设立公司、企业过程中相关工商登记资料、企业章程等法律文件，协助公司准备相关材料；

9、对公司的法人治理结构（包括董事会结构、股东会结构、监事会结构）的合法组建和运作提供专业建议；

10、列席公司、企业董事会，对董事会议题涉及的法律问题提供法律意见和建议；

11、对公司歇业、终止、清算等活动过程提供指导性意见和建议；

第三部分：协助公司同相关经济主体谈判、签订协议、合同等，从事与合同风险防范方面有关的一般性法律服务

12、完善合同订立、履行以及争议解决的相关程序，包括对合同主体资格、条款、担保、履行以及合同救济等过程的风险进行评估，提出预防性措施；

13、协助有关业务部门制定书面合同的合同审查或管理制度；

14、统计公司、企业常见合同类型，制定常用类型合同范本； 15、建立合同审查和评估制度，加强合同统一保管和备案制度；

16、建立合同履行监督制度，加强合同相关单据、发票等证据的收集、保管管理；

17、建立律师参与合同订立、审查制度；

18、建立合同缺陷定期审查、汇报制度，完善弥补合同缺陷、漏洞；

19、对合同的法律风险进行评估，协助对书面合同书的审定、签章事宜； 20、协助有关部门对企业招标、投标活动进行法律评估，对有关谈判结果的合法性进行确认，对相关项目标书出具法律意见书；

第四部分：公司、企业其他经营、管理方面的一般性法律服务

21、对公司有关经营管理行为提供法律意见和建议；

22、协助知识产权等相关专业机构对企业商标注册、专利申请等有关知识产权问题提供法律意见和建议；

23、协助有关财会专业机构起草、修订及完善企业财务管理制度，对企业财务管理制度提供指导性意见，杜绝财务管理法律漏洞；

24、协助有关税务等相关专业机构对企业工商管理和税务筹划等提出指导性意见和建议；

25、清理债权、债务管理，筹划、实现相关债权，完善相关程序；

26、参与债权转让、债权投资等项目谈判和运作，办理各种手续，准备相关材料；

27、指导企业资产出售、拍卖、变卖及抵押等项目谈判和运作，办理各种手续，准备相关材料；

28、参与专项投资项目的税务筹划，对税务专业机构的意见材料提供书面意见； 29、参与企业担保、反担保项目谈判和运作，办理各种手续，准备相关材料； 30、其他与经常性法律服务有关的专项服务项目。

二、代理办理有关商标法律事务

1、接受公司委托，代理向商标行政管理机关申请商标注册；

2、接受公司委托，申请驰名商标认定相关事宜；

3、接受公司委托，代理办理商标申请权转让、商标转让以及许可使用等相关合作事宜；

4、接受公司委托，代理处理商标权有关权属争议，代理有关协商、申诉事宜；

5、依法对相关商标侵权行为向有关行政管理机关申诉和向人民法院提起诉讼，办理相关法律事宜；

6、代理其他有关商标权法律事项。

三、提供一般法律咨询，出具法律意见书或法律建议书

1、对涉及民事相关事宜提供法律咨询服务；

2、对涉及刑事相关事宜提供法律咨询服务；

3、对涉及行政相关事宜提供法律咨询服务；

4、对其它非诉讼相关事宜提供法律咨询服务。

5、对公司的行政人员、职工的一般性法律问题提供免费咨询，出具书面的法律意见书。

四、代写各种法律文书

1、代写民事诉讼类各种文书：如民事起诉状、答辩状、代理词、民事上诉状等法律文书；

2、代写刑事诉讼类各种文书：如辩护词、刑事上诉状、刑事自诉状等法律文书；

3、代写行政诉讼类各种文书：如行政起诉状、代理词、行政上诉状等法律文书；

4、代写非诉讼法律事务所涉及的各类法律文书：如起草合同、公司章程、公司管理规章制度等法律文书。

五、其它需要律师代理办理的非诉讼法律事务。

第三篇：合同审核部门工作指引（模版）

合同审核部门工作指引

本工作指引适用对象为合同审批过程中的职能审核部门，包括集团工程部、集团成控部、集团法务部、集团营销部、集团财务部及分店物业部、财务部等职能部门。

一、工作职责（详见《合同管理办法》和《建设工程合同管理办法》）

二、合同审批一般要求

1、合同签订前应经过严格有效的审批，合同审批权限必须明确，以避免因未经审批或越权审批导致可能出现重大差错、舞弊等，损害公司的利益。根据公司规定的相关管理权限需报总经理、董事会、股东大会审议批准的，还需进行报批。

2、合同会签审核流程的各个结点的审批人员应当认真审核合同的内容，并根据自己所属部门职责和岗位职责提供审核意见，以保证合同主要条款及内容的合法性、严密性、可行性，有效控制合同的商务风险、法律风险及其他风险。

3、会签审核意见应明确、具体，禁止使用“原则同意”、“基本可行”等模糊性语言，一旦使用，将被视为对合同的不同意。经办部门在合同会签审核前，必须完整的填写合同条款，并在会签表中详细说明合同订立的背景及合同主要条款内容，严禁在上报的合同条款中留有空白。

4、各会签审核部门在会签审核合同时，如对相关条款内容不清楚或需了解更多信息时，会签审核人员须及时与经办部门沟通，经办部门应及时说明有关情况并提供有关补充证明材料，经办部门应对其说明的情况及提供材料的真实性负责。

5、各会签审核部门在会签审核合同时，发现重大错误、遗漏、不妥时，应在会签审核意见中予以明示并提出修改意见；需要退改时，注明退办意见连同全部文件按照会签审批流程逐步退回经办部门。

6、根据合同的实际情况，前一节点的审批人员可以加签给其他相关职能部门审批。

7、报公司副总裁以上领导审批前，经办人应书面说明是否按各级会签审批部门意见对进行合同修改，未按意见修改的需提交书面依据和相关意见。

三、合同审查

1、对合同一般审查内容包括以下几个方面：

①对合同相对方进行资信审查：审查营业执照、税务登记证、组织机构代码证、经营许可证（若存在）、特种经营许可证（若存在）原件或经核实的复印件，复印件要加盖法人的公章；且合同标的应当符合合同相对方的营业执照所记载的经营范围；

②合同文本的填写是否规范、准备、完整，如合同的标的、数量、规格、质量要求、期限、交付条件、运输方式、付款条件、付款期限、双方权利义务以及违约条款等是否明确；同时，有特殊要求-1-的合同，必须在合同条款中详细注明；

③对金额较大或合同对方资信情况不明的合同，是否要求对方提供有效的担保，对方要求公司提供担保的，必须根据《公司章程》或相关授权体系讨论决定后方可签署。

④合同争议解决的管辖地，是否约定在公司所在地；

⑤合同相对方签章是否使用公章或合同专用章，不得使用财务章或业务章等不合格印章；

⑥违约责任对于我司是否公平合理，是否有约定合同的变更及解除条款；

⑦对技术类合同和其他涉及经营信息、技术信息的合同应约定保密承诺与违反保密承诺时的违约责任。

2、针对不同类型的合同，还应特别注意的事项：

①合作合同应重点审查

□ 商品质检报告；

□ 若为自营品牌，应提供商标注册证明；

□ 若为代理商应提供有效的商标授权书及委托生产或销售的授权书；

□ 若为进品商品应提供商品报关单。

②采购合同应重点审查

□ 如经过招投标，合同内容应符合中标结果；

□ 对付款方式、风险承担、退换货、保修等条款应约定明确。

③租赁合同应重点审查

□ 承租方主体资格证明和营业许可证明，包括营业执照、卫生许可证（经营餐饮）、特许经

营许可证（如涉及特许经营）等；

□ 租赁房屋是否具有合法产权，是否存在其它影响合同效力的因素；

□ 租赁合同期限是否超过20年的，超过部分无效；

□ 房屋租赁用途与政府批准的规划用途是否一致；

□ 房屋的位置、面积、结构、装修状况、附属设施设备状况；

□ 租赁物抵押、修缮、转租、保险、合同解除后财产处置等其他条款。

④物业合同应重点审查

□ 物业主体是否按相关法律法规履行物业公司选聘程序；

□ 物业收费名目及标准是否符合规定。

⑤建设工程合同应重点审查

□ 工程承包范围，招投标文件、发包图纸、工程量清单内容是否一致；

□ 合同价款的确定及工程监督款支付方式；

□ 安全文明施工的约定；

□ 对于隐蔽工程和中间验收和的条件和程序，及关于竣工验收和结算的约定；

□ 设计变更及现场签证：合同中应规定设计变更及现场签证的认定依据、结算核价办法，对于承包单位，可依据《公司工程建设造价管理办法》（待发）的相关规定执行。

四、在加盖印章前，应做好签约细节审查工作，包括：

1、当事人主体名称和印章是否一致；

2、授权代理人是否有授权文件；

3、合同内容是否完整、是否有空白条款；

4、附件是否完整。

五、合同的退办

1、若合同发起不符合合同发起部门一般要求、合同审批部门出具的审批意见未达到一般要求或经合同审批部门确认存在较大风险且没有协商一致需退回重新谈判的，集团法务部将予以退办处理。

2、合同被退办的，应按退办意见办理。合同重新谈判并落实相关审批意见后，重新发起审批流程并书面明确是否已按各会签审核部门意见办理，同时应将调整后的合同及相关附件重新上传，未按意见办理的应详细说明原因并提交相关依据。

六、合同不予审核情形

禁止合同先履行后审批的情形，若发生该情形，集团法务部将一律退办，并不予出具相关审核意见，应提请公司相关领导按特殊审批流程办理。

第四篇：公司法务人员如何做好合同审核

公司法务人员如何做好合同审核

本文资料由网上收集所得，根据自己的经验和喜好编辑

公司法务需要对合同法非常熟悉，对公司的常见业务的合同文本有充足的研究和明确的认识，要对合同所涉及到的公司业务知识做到了解，才能根据实际情况审核合同，防范法律风险，并向公司高层提出可行的经营性建议：

一、与业务人员充分交流

公司法务人员在收到合同审核任务后，首先应当与合同业务人员进行交流。这样的交流对合同审核工作的帮助是多方面的。

业务员人员对合同的介绍：

1、合同紧急程度和重要性；

2、合同所涉业务是成熟模式还是首次尝试的说明；

3、对合同当事人情况的说明、谁是强势一方的判断；

4、合同谈判甚至是前期执行情况的介绍以及应要求提供的合同背景资料；

5、询问业务人员对合同内容的担心和疑问，这些都会在不同程度上增进了法务人员对合同业务的了解，指明法务人员在其审核意见中需要重点分析和解决的问题，保证了最终的审核意见能够贴近业务实际。

二、检索以往相同或类似业务合同的审核档案：掌握续签优惠和避免重复签约 公司法务人员在审核合同时，可以在部门档案中检索以往相同或类似业务合同的审核档案。

1、如果是合同续签，检查本次续签的合同与原合同有什么区别，法务人员对原合同的法律意见是什么，送审单位是否采纳了法务人员的意见，若我方作为付款方，是否获得的了续签优惠；

2、如果不是合同续签，则要审查是否存在就同一业务重复签约的情况，是否违反原合同中关于排他性合作的约定。

检索以往相同或类似业务合同的审核档案，不单可以避免重复签约的情况，而且可以在本次审核意见中引用以往法务人员的工作成果，提高审核效率，稳定审核质量，体现审核意见的延续性，保证审核意见的一致性。

三、审查合同内容和流程的合规性

（一）合法性审查：对合同内容是否国家法律的审查；

1、当事人的名称或者姓名和住所；

（1）审主体：三证，特许经营，还要求对方有相应的资质、许可。（2）审注册资本：对方是否有缔约能力？对方承担责任的能力如何？（3）审经营范围：是否超过对方的经营范围？

2、标的：法律对该标的是否有特别的规定。禁止流通物？限制流通物？其他。

3、合同签订形式

看合同是否需要以招标、拍卖等特殊的方式缔结，尤其是一些建筑工程合同、土地出让合同和政府采购都可能涉及特殊的和创始签订方式。

（二）合规性检查：对合同的内容和流程是否符合公司的各项内部制度规定； 集团对主要业务和主要流程均有内部管理规定的，法务人员要注意对合同的合规性进行审查，要如熟悉法条一样熟悉企业的内部制度。

（三）实践性审查：对合同的各方面的实际操作性进行审查，以求贴合实际要求。

1、标的；

（1）约定要求详细、明确，做到指向对象具体，比如房屋买卖，食品卫生检疫。（2）对合同标的为货物买卖的，一定要写明货物的名称、品牌、计量单位和价格.（3）对合同标的是提供服务的，一定要写明服务的质量、标准或效果要求等。否则，一旦纠纷产生，往往就造成“合同约定不明”的状况。

2、数量：是否具体。计较单位是否明确。

3、质量：

（1）质量标准，具体，可行。

（2）验收方式，双方出具书面的验收材料等。（3）质量保证，可以要求对方提供相应的保证。

对合同标的物符合国家各项标准（产品质量、卫生防疫等）的审查。这种审查主要是帮助企业对对方产品质量的一种表面化理解。企业不应该只相信对方提供的各类许可证和证件，而应根据对方提供的相关证件，通过电话咨询、委托异地审查或者实地考察等方式予以实际审核。

4、价款或者报酬：金额大小写规范，支付期限明确。逾期不履行的后果。

5、履行期限、地点和方式；

（1）期限地点方式是否明确，是否公平合理。（2）履行方式一定要具有可操作性，（3）不可抗力、合同保密、技术开发、根据实际情况都要有约定。

6、违约责任；需要对潜在的纠纷有较全面的预测，审查违约责任的是否与潜在的违约形态相对应，是否具有实践性。

7、解决争议的方法。是否有约定，约定是否对己方有利。由于我国的地方保护主义严重，往往宁可在其他条款上妥协，也要取得有力的管辖权的约定。

四、从企业内控的角度审查业务，从企业经营的角度提出建议

公司的法务部门是企业风险内控的职能部门。企业风险内控不单单是企业外部交易风险的识别和化解，也包括对企业内部违规违纪等事项的发现和追究。在审核某工程项目的《施工合同》时，从业务人员的介绍中得知《施工合同》所涉工程已基本完工。据此，可以判断本工程项目明显存在合同倒签的非正常操作。审查人在审查意见中指出合同倒签直接违反了企业内部的规定，使得工程项目管理、工程造价管理、工程合同管理的功能大大降低，造成对项目实际操作人员的监督缺乏依据，容易引发纠纷和腐败行为。

外，若有可能法务人员也可以从企业经营的角度为合同业务提供改善建议。例如，在审核捐赠合同时，建议变直接捐赠为间接捐赠，采用向法律明确规定的社会团体捐赠并指明用途的方式，既实现了对特定对象的捐赠，又获取了税务机关认可的可以用于申报纳税扣除的捐赠收据。

资信调查：可以通过信函、电报、电话或者直接派人对对方资信情况进行调查，也可以通过使馆、对方所在地的工商管理部门、律师行、行业协会、合作过的伙伴等，了解其是否讲信用，有无支付能力和财产担保等。

五、合同原件的保管

合同的原件保管是非常重要的，这不但是合同的履行的必要条件，更是索赔的最直接最有力的原始证据。

如果企业把合同的原件弄丢，则会多企业索赔造成非常被动的局面，甚至会导致无法进行索赔。合同原件保管期限越长越好，最短不应少于合同履行完毕之日起2，因为民事纠纷诉讼时效为2年。对于重要的设备、工程安装、工程施工合同等等德保管期限至少应等于或大于它的使用年限。

六、重大合同：重点审核和管理。

1、一般地说，企业的重大合同主要有：

合作发展合同、企业购并合同、联营合同、独家代理协议、重大技术改进或技术引进合同、涉及担保的合同、房地产开发与交易合同、金额巨大的购销合同等。

2、重大合同签订之前，应派遣考察团进行考察：

考察团：企业高级管理人员+主管负责人+专业技术人员+法律人士+财务人员等的综合组成。

考察内容：

1)对对方的各类证件、资质和财务报表等进行仔细的审查。； 2)去法院调查核实该企业是否存在诉讼案件，3)去工商行政管理局调查核实该企业的年检注册和历年的奖罚情况，4)去土地管理部门和房屋管理部门调查核实该企业是否存在不动产的抵押担保，5)去税务局调查核实该企业是否存在拖延缴纳税费或者是否还有税费没有及时上缴情况，6)去环保局调查核实是否存在严重污染环境的行为等。

当然，以上几个方面的调查核实，因合同的内容侧重也就不同。比如说，如果是合作发展项目，那么对缴纳税费的情况调查是必要的；如果是引进生产线，那么对该生产线的环保限制调查必须要详细化。如果是房地产项目合作开发，那么对该房地产项目的土地审批的相关手续是否齐全和是否设立过抵押担保的调查则要尽可能详细。

3、由于这些合同涉及到企业的重要经济利益，对企业的发展有着至关重要的影响，因此，在签订合同过程中，一定要把这些合同挑出来，做为合同的重点审核和管理对象，从合同的项目论证、对方当事资信调查、合同谈判、文本起草、修改、签约、履行或变更解除、纠纷处理的全过程，都应有法律顾问部门的主要人员的参与，严格管理和控制，预防合同纠纷的发生，有效维护企业合法权益。

宋安成

房地产行业是我国国民经济的支柱产业，在一定程度上可以促进整个国民经济的发展，拉动消费需求。房地产同时也是一个资金密集型产业，其投资规模大、周期长等特点使得房地产的开发建设需要大量的资金，因此资金的筹集成为了房地产企业最关心的问题。而我国目前房地产企业融资渠道单一，对银行贷款依赖过高的特点已成为资金筹措的瓶颈。根据当前银行对房地产企业贷款紧缩的宏观政策，申请贷款的房地产企业自有资金比例不得低于35%。对于大型房地产企业来说，他们融资的渠道比较多，比如发行债券或股票、信用贷款等，而对于中小型房地产开发企业来说，除了银行贷款之外，它们广泛采用房屋预售、施工单位垫资和民间借贷这三种直接融资模式。在此，笔者根据为房地产开发企业服务的经验，与各位读者分享一下这三种直接融资模式的法律风险。

工程垫资融资方式法律风险分析 所谓“垫资施工承包”是指建设工程的发包方不用预付和按工程进度给付施工承包商工程款,而是作为施工承包商的建筑企业预先垫付一定数额的工程款,带资施工到约定部分,再由发包方进行偿付。

就工程垫资而言，国家相关部委是明令禁止的，特别是政府投资项目中更是三令五申禁止垫资施工。1996年６月，建设部、原国家计委和财政部联合颁布的《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》规定，建设方不得要求施工单位带资承包、垫资施工；施工单位也不得以带资承包作为手段承揽工程。2006年，建设部、国家发展和改革委员会、财政部、中国人民银行联合下发《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》【建市（2006）6号】，严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设。而最高院的态度则完全不同，其司法解释明确垫资行为的合法性。《最高人民法院关于审理建设工程案件施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条规定：“当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。” 作为房地产开发企业可否通过施工单位垫资方式进行融资？在此，笔者谈一下自己的观点。从法律上来说，房地产开发企业通过这种方式进行融资，实际上是民事法律行为，民事法律行为的基本原则是当事人意思自治，即西方传统法律世界中的经典法谚 “法无禁止即自由”。当然，这里的法是全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规。从目前的法律、行政法规层面看，对于垫资并没有明确的禁止性规定，所以，从司法层面角度来说，其是参照法律、行政法规来判案的，在法律、行政法规无明确的禁止尾部下，不可能认定垫资行为违法，甚至无效。对于各部委的禁止性规定，实际上属于广义法律中的部门规章，按照合同法关于认定合同无效应以“法律、行政法规为准”的规定，最高院司法解释认定垫资行为是有效行为，是合理合法的。有的开发商担心，如果通过垫资方式进行融资，会不会面临行政处罚甚至项目不能办理竣工备案和房屋销售中的其它行政审批，到目前为止，笔者尚未遇到过因为垫资而导致行政处罚或影响房屋销售的情况。原因有二：一是部门规章无权直接设定行政处罚条款，而按照法律、行政法规处理又没有直接的依据；二是垫资是开发商与施工单位之间的民事行为，如果二者“相安无事”，行政主管部门很难直接进行行政处罚，不予办理相关销售审批备案等行为更无可能性。另外，在开发商与施工单位之间，还存在着一种工程贷资行为，一般指在项目正式施工前，施工单位借款给建设单位，用于工程施工之外进行支付土地出让金或用于其它用途的行为。对于这种行为，一般按照企业间借贷处理，具体后文再作论述。

商品房预售款收入融资法律风险

由于目前我国资本市场发展滞后，除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，导致商品房预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金的来源中，约40%为预售获得的资金。目前预售价格比现售价约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房存在价格优势，这也是预售制度为一部分消费者所接受的重要原因。通过房地产预售方式进行融资是一种合法的融资方式，使用这一方式得到的融资资金，一般只能用于房地产建设项目本身，而不能用于其它项目或用于归还银行借款等，所以，作为房地产开发企业，必须了解国家、当地房地产行政主管部门对预售款的监管制度。

我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。虽然在建设部出台的《城市商品房预售管理办法》（以下简称 “办法”）对预售款的监管也做了规定，但是，一方面因为立法阶位不高，只是部门规章，在具体行政管理措施方面，没有国务院行政法规的支撑法律强制力明显不足；另一方面，该《办法》对商品房预售款的使用仅仅是复述《城市房地产管理法》中的相关规定，对预售款的监管也只作了授权性规定，即“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，而没有更明确具体、更强硬的专门的管理办法和规定。

从各地的规定来看，对商品房预售款的监督已经取得了实质性的进展。2004年《广东省商品房预售管理条例》施行后，由广州市商品房预售款监督管理小组(设在广州市国土房管理局中介管理所)负责监督管理本市商品房预售款的收存和使用。监管小组必须严格按照《广东省商品房预售管理条例》的具体要求对商品房预售款进行监管。商品房在境内预售，预售款应由开发经营企业委托监管银行代收，且预售款必须按该预售商品房项目工程进度分期收取。监控银行须配合监管小组做好预售款的监管工作，凡在银行开设监控账号并申请办理按揭贷款的预售人，其预购人的首期款必须直接存入监控账号内，银行发放的按揭贷款也必须划入监控账号内。上海市对这一问题也做了类似规定：开发经营企业进行商品房预售所收取的预售款在竣工前，按专款专用的原则用于该预售商品房项目的有关工程建设，并接受监管银行的监督。开发经营企业发生违反专款专用行为的，监管银行有权提出监管质询，或采取拒付预售款，直至冻结全部预售款等措施。作为房地产开发企业，了解各地对商品房预售款的监管问题，合理使用预售资金，是避免出现通过预售进行融资法律风险的最主要的方式。

从各地商品房预售融资的实际情况看，存在一种以未达到预售条件的“预售”来融资的情况，特别是在房地产市场不甚规范的二、三线城市，这种融资方式使用的相当广泛。从法律上来讲，这种“预售”融资风险较大。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”对于这种“卖图纸”的预售行为，一旦购房人要解除预售合同起诉，且起诉时开发商又未达到预售条件，开发商会面临退还房款的情况。时下，正值国家房地产的调控的敏感时期，房屋价格下行通道已经打开，对未取得预售许可且开始“预售”的房产，会面临较大的合同解除风险，而使得开发商的融资目的不能实现。

民间贷款方式融资的形式及法律风险

房地产开发企业借款，其借款对象有个人和企业，按照现行的司法实践，从个人借款与从企业借款在法律上有不同的效力，在此，本律师分别说明：

1996年中国人民银行颁布的《贷款通则》第二十一条规定：“贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》，并经工商行政管理部门核准登记。”第六十一条规定：“各级行政部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会不得经营存贷款等金融业务。企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。”1996年9月23日最高人民法院《关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款应如何处理问题的批复》规定：“企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同。”司法解释中所指的“有关金融法规”，实际就是指《贷款通则》。基于上述规定，长期以来，司法实务中对企业间的借款合同是一概否定其效力的，即认为企业间借款合同非法，应归于无效。《合同法》生效后，对企业间借款问题有了不同的看法，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释

（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”由此，从现行的法律和行政法规看，没有规定企业间借款无效，仅凭中国人民银行的《借款通则》的规定不能认定借款合同的效力问题，故不能当然地认定企业间借款合同属于无效合同。但是值得注意的是，《合同法》生效后司法实践中并没有认定企业间借款合同是有效的法律行为。所以，对于企业间借款这一融资行为，出借方想拿回借款，只要主张借款合同无效，作为借款方的房地产企业就要归还借款。由于对合同的无效双方均有责任，一般不会要求房地产企业承担利息或其它损失。依据《最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理的批复》：“企业借贷合同，如果双方当事人对借款利息未约定，保护出借人本金，向借款人收缴相当于银行贷款的利息”之规定，保护出借人本金，向借款人收缴相当于银行贷款的利息。此处理结果对借款方来说相当于向银行借款后的结果，而对出借方根本没有进行任何处罚，而司法实践法院收缴借款人利息的作法也极少。

如果开发商从自然人处借款，属于企业与个人之间的借贷关系，按照现行的司法实践是合法有效的。最高人民法院在《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力的批复》中指出：“公民与非金融企业之间的借贷属民间借贷，只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。”同时，该司法解释又明确了几种无效的企业与个人的借款行为：

1、企业以借贷名义向职工非法集资；

2、企业以借贷名义非法向社会集资；

3、企业以借贷名义向社会公众发放贷款；

4、其他违反法律、行政法规的行为。另外，最高人民法院在《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条中指出：民间借贷的利率可以适当高于银行利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。

但是，开发商通过吸收民间借款方式进行融资，有一条非常难控制的“高压线”。按照我国现行《刑法》“非法吸收公众存款罪”的规定：“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的行为，为非法吸收公众存款罪。自然人犯非法吸收吸收公众存款罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金。单位犯本罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照上述规定处罚。”如某房地产开发商因资金紧张，以宣称将给与高额利息或其他回报的方式直接向公众借款，就属于比较典型的非法吸收公众存款行为。而对于变相吸收公众存款的行为，可能是出售返租式商铺行为、将达不到预售条件的房屋进行预售集资等。实践中上述行为都会被认定为非法吸收公众存款的行为。从刑事司法实践来看，针对这一情况，只有在房地产项目无法开发下去，开发商长期不能归还融资的民间资本时才会爆发。从这一法律条文来看，任何从民间筹集资本用于房地产开发的行为，如不能按期归还，都存在被认定为“非法吸收公众存款罪”的可能。按照相关司法解释，非法吸收或者变相吸收公众存款行为只有具备一定的数额或情节才能构成犯罪。2001年最高人民检察院与公安部联合发布的《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》（下称“《追诉标准》”）第二十四条规定：非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：（1）个人非法吸收或者变相吸收公众存款，数额在二十万元以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款，数额在一百万元以上的；（2）个人非法吸收或者变相吸收公众存款三十户以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款一百五十户以上的；（3）个人非法吸收或者变相吸收公众存款，给存款人造成直接经济损失数额在十万元以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款，给存款人造成直接经济损失数额五十万元以上的。房地产市场受政府的政策影响较大，项目开发周期长，不确定因素多，一旦项目成为“烂尾楼”，通过民间筹集资本的民间借贷融资不能及时归还的，开发商的直接负责主管人员和其它直接责任人员，将面临受到刑事处罚的风险，这一类案例，在浙江南部及福建有些地区已经屡见不鲜。

企业合同法务管理的主要内容--上海浦东公司法律顾问

2010-09-11 20:50:34| 分类： 公司法律顾问 | 标签：上海公司法律顾问 上海浦东公司法律顾

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企业合同法务管理的主要内容--上海浦东公司法律顾问

企业商事合同法律风险管理的内容，也是企业法律顾问律师的工作内容，根据上海浦东公司法律顾问的实务经验，主要有以下几项工作内容：

一、建立合同法律风险管理规章。

企业商事合同法律风险管理应当成为企业的长效机制，就必须把合同风险防范纳入企业各项规章制度和工作流程之中，规范销售部门、业务部门在合同风险防范中的职责，建立和完善合同风险管理制度，如《合同文本保管办法》、《合同用印管理办法》、《授权委托书管理规定》等。--上海浦东公司法律顾问

二、收集、整理合同法律指南。

这项工作可以交给企业的法律顾问或聘请专业律师进行，将国家有关的法律、法规、司法解释、部门规章、标准等收集整理，汇编成册，用以指导企业日常的合同行为。--上海浦东公司法律顾问

三、不定期培训相关人员。合同管理的专业性比较强，而且需要具备一定的法律基础知识，企业可聘请专业律师对相关人员不定期举行合同管理的法律培训，增强其业务能力。培养一支高素质的合同法律风险防范专业队伍。--上海浦东公司法律顾问

四、授权委托书的管理。

企业对外签订商事交易合同，依法应由其法定代表人或其委托代理人进行，未经企业授权，任何人不得以企业名义对外签订商事合同，其中也包括除法定代表人之外的其他企业领导人。但实践中法定代表人直接对外签订商事合同的情况并不多，主要是委托代理人进行。因此，企业非常有必要建立起对外签订合同的授权制度，根据实际情况，对销售人员发放授权委托书，一事一用，或者在一定时间内可多次使用。授权委托书的授权范围、代理权限、有效期限、编号等内容都需要具体明确。对于销售人员离职的，还应及时要求其交还未使用的授权委托书，以免日后发生表见代理的情形，使企业白白承担法律责任。

五、合同专用章管理。

不少企业在对外签订商事合同时使用合同专用章，也有直接使用公章的，从风险控制的角度讲，使用合同专用章的风险更小。印章管理的内容主要包括：签订合同必须使用合同专用章；合同专用章由专人保管，使用时应当认真登记；合同专用章的遗失补刻与交还程序；对滥用合同专用章的处罚措施等。--上海浦东

公司法律顾问

六、合同文本管理。

企业的常用合同文本，应当聘请律师将其事先起草印制好，并结合实际情况依法适时修改，如买卖合同、加工合同等，对于一事一用的重要合同，也要争取合同的起草权，以便能够充分考虑和保护己方的权益。在使用对方提供的合同文本时，一定要将文本交顾问律师审查，并提出修改意见。--上海浦东公司法律顾

问

七、合同履行管理。

主要是保证合同按时、按质、按量履行，并履行随附义务，如通知、协助、保密义务，在遇到合同约定不明确而影响履行时，应及时与对方协商签订补充协议；审查合同主体、内容的变更；依法行使抗辩权，依法催款，中断诉讼时效；办理债务转移和委托收款事项。--上海浦东公司法律顾问

八、合同纠纷处理。

强化合同风险防范可有效避免合同纠纷，但并不能完全排除纠纷的发生，发生纠纷后，首先应由业务部门与对方进行协商，并注意保留相应的证据，协商不成需要提起仲裁或诉讼的，应当及时移交专业律师处理，以最大限度的维护自身的权益。

九、合同档案管理。

合同依法签订后，承办人员应将正本上交合同管理人员，自留副本复印件使用，对生效的合同应逐一编号登记建立档案，与合同有关的所有文本都要归在一起，如合同附件，双方往来传真、电子邮件的打印稿，送货、运货、提货、收货、验货的凭证，货款发票复印件，产品样品或鉴定报告等。--上海浦东公司法律顾

问

十、避免合同修改所带来的风险。

尽管合同在签订时不存在法律风险，或者存在的法律风险处于可控状态，但合同在履行过程中，双方协商变更合同主体或变更合同内容，可能会带来新的法律风险，因此企业必须有效规范和控制合同的修改程序，将合同修改与合同签订同样对待，避免合同修改所带来的潜在风险。--上海浦东公司法律顾问

十一、强化合同附件的法律风险管理。

合同在签订后为了细化或进一步明确合同条款，企业往往再签合同险件，而合同附件也与主合同具有相同的法律效力，甚至效力高于主合同。企业在合同实务中往往重视主合同，轻视合同附件，就会造成潜在的法律风险。故应强化其管

理。

第五篇：公司法务人员如何做好合同审核

公司法务人员如何做好合同审核

企业经营过程中，因合同造成的法律风险是最为常见的。实践中企业合同纠纷大多是因合同的签订和履行的不规范造成。

因此，公司法务需要对合同法非常熟悉，对公司的常见业务的合同文本有充足的研究和明确的认识，要对合同所涉及到的公司业务知识做到了解，才能根据实际情况审核合同，防范法律风险，并向公司高层提出可行的经营性建议。

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在审核某工程项目的《施工合同》时，从业务人员的介绍中得知《施工合同》所涉工程已基本完工。据此，可以判断本工程项目明显存在合同倒签的非正常操 作。审查人在审查意见中指出合同倒签直接违反了企业内部的规定，使得工程项目管理、工程造价管理、工程合同管理的功能大大降低，造成对项目实际操作人员的 监督缺乏依据，容易引发纠纷和腐败行为。

若有可能法务人员也可以从企业经营的角度为合同业务提供改善建议。例如，在审核捐赠合同时，建议变直接捐赠为间接捐赠，采用向法律明确规定的社会团体捐赠并指明用途的方式，既实现了对特定对象的捐赠，又获取了税务机关认可的可以用于申报纳税扣除的捐赠收据。

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从合同的项目论证、对方当事资信调查、合同谈判、文本起草、修改、签约、履行或变更解除、纠纷处理的全过程，都应有法律顾问部门的主要人员的参与，严格管理和控制，预防合同纠纷的发生，有效维护企业合同。