物业工程维修部员工行为规范

第一篇：物业工程维修部员工行为规范

工程维修部员工行为规范

 员工基本素质要求

1、自觉遵守国家和本公司的法律法规和规章制度，具有正确的世界观、人生观、道德观、组织观和纪律观；

2、坚持原则，热爱本职工作，具备优秀的敬岗、爱业精神及不懈进取、积极向上和共同努力、团队合作的精神，保持严谨务实的工作作风；

3、拥有丰富的理论知识和实践经验，具有深刻的专业知识及广泛的基本知识，培养一专多能，适应多种岗位及公司发展需要；

4、发扬老员工带新员工，以一帮一的“传、帮、带”精神，“三件宝”（一支笔、一支电笔、一本小笔记本）随身携带，能虚心向他人学习，不断地充实、提高和更新自己的业务水平，与时具进，适应公司发展；具有刻苦专研和创新的精神；

5、服从公司安排和调动，严格按照公司规定、要求和程序开展工作，保质、保量、按时完成本职工作,做到“事事有着落，件件有回音”；

6、拥有较强的心理素质、服务意识、管理能力、业务水平、沟通技巧和科学艺术；  部门员工守则

1、员工应遵纪守法、服从领导、爱岗敬业、立足本职、严格要求自己，力求尽善尽美。

2、严格遵守公司及服务中心规定的各项规章制度。

3、员工不论上班、下班、对内、对外都不得有损害公司名誉的言行。

4、员工未经公司领导批准，不得在其它单位兼职并从事同种业务。

5、同事之间团结协作、平等待人。

6、工作时间应着制服、佩戴胸卡，仪容仪表符合规定标准。

7、员工不得迟到、早退、旷工，不得代他人打卡，不得擅离职守。

8、员工未经许可，不得接受与业务有关的钱物、回扣等。

9、不得利用工作之便假公济私、谋取私利。

 员工岗位形象标准

员工仪容仪表要求：

1、头发---发型朴实大方，整齐，不染发或留怪异发型，不擦重味头油。鬓发不得盖过耳部，头发不能触及后衣领，不留鬓角、胡须。

2、卫生---经常洗澡、漱口、修面，衣袜勤换洗，无异味。

3、着装---上班必须按岗位穿规定的制服。

制服要整洁、挺括、完好、合体，风领扣须系好，皮鞋应保持清洁。

严禁敞怀、披衣、搭衣、穿背心、短裤、内衣、穿拖鞋、铁钉鞋或赤脚进入工区。

4、工牌---上班时必须将工牌端正地配戴，不得歪、斜、脏、破，不准佩戴别人的工号牌。

7、手---保持清洁，指甲长不超出指尖，内无污垢，严禁涂染指甲。

8、站姿、坐姿---站姿端正，精神集中，不抱肩，不叉腰。坐姿端正，不乱搭、乱倚、乱靠。

9、其它---工作时不得随身携带与工作无关的物品上岗，不打私人电话。 服务行为规范

1、叩门：按住户对讲门铃时间每次不得超过3秒，连续不能超过三次。如30秒钟内无人应答，可加长按铃时间，等待5分钟仍无人应答则返回消防中心，请值班人员与住户联系。

2、介绍：主人闻声开门或在户内询问时，首先应自我介绍：“对不起，打扰您了，我是物业公司维修人员，工号*****，前来为您服务。”

3、进门：进入户内，员工应将鞋脱在外面，穿好自备鞋套，经主人许可后方可进门服务。

4、铺布：确定工作点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需拆卸的零件。

5、检修：确定故障，查明责任，若为超出保修期的自然损坏或人为损坏，向住户解释：“对不起，您的*****（设备、建筑物）已超出保修期，您可以自己或托人维修，我们也可以为您提供维修服务，这是我们公司的服务收费标准，如果您同意的话，我们现在就开始为您提供维修服务。”

6、维修：工作中尽可能降低噪音，噪声较大时应事先向主人打招呼并致歉。

7、整理：修理完毕，用自备专用抹布将设备、工具及工作面擦拭干净，收好工具。如地面受污染，维修人员应负责清洁。

8、试用：与主人一同试用维修工作点，证实完好，并请主人签字验收。

9、讲解：向用户讲明故障原因，介绍维护知识及使用注意事项。

10、向住户告辞，走出房时向住户说：“今后有问题请您及时同我们联系，再见！”

第二篇：物业工程维修部草案

物业公司工程维修部执行方案 本方案重点摘要：

 成立物业公司工程维修部目的  物业公司工程维修部成员编制

 物业公司工程维修部职责和物业公司维修范围  物业公司工程维修部具体操作流程 前言

鉴于云南地产各自营小区、楼盘目前维修工程处于施工滞后，各审批执行环节复杂，涉及部门较多工作衔接易造成脱节，管理不到位等多方面因素导致维修工作滞后业主投诉率增加。现公司小区不断增多，维修工作压力增大，已影响正常物业管理工作。然而物业公司作为地产公司的售后服务机构，主导着各小区的管理、服务工作，直接面对客户，处于客户意见反馈及投诉的最前端，却不能推动和解决各小区共性的维修整改问题，为解决以上弊端，建议对维修工程部分管理方式进行调整，以确保小区正常运行。

其主要特点:量多面广、零星分散,且突发性强,时间要求紧迫,项目技术简单,用工量较少,修复费用较小。

其主要任务和目的:通过房屋的日常养护工程,维护房屋及设备的功能,保证房屋的正常使用。根椐用户的报修,组织零星维修,使发生的损坏得到及时修复,防止损坏扩大而造成更大的损失。

工程维修部组织架构及人员编制

1、组织架构

在原有物业公司组织架构基础上，成立工程维修部。工程维修部直接由分管工程的物业公司副总直管。

2、人员编制

工程维修部下设工程维修部经理一人（专业为土建、水电），副经理一人（专业为弱电），待遇按照管理处经理、副经理待遇执行, 其余人员从各管理处由现有工程部中抽调骨干员工组成。

组织架构

物业公司工程维修部职责

1、负责公司维修技术方面的控制和管理工作。

2、制定贯彻执行有关设备设施和能源管理方面的工作规章制度。

3、负责组织设备的使用、维护、革新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态。

4、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源，做好节约能源工作。

5、组织编制新接楼盘各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施。

6、配合管理处组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。

7、根据各物业管理服务中心工程设施设备台帐巡检计划，进行不定期检查考核。

9、制定负责各小区工程技术人员的业务技术培训和考核工作。

10、组织物业前期介入工程接管验收方面的工作。

11、负责主管领导交办的其他工作。

二、物业工程管理部维修范围（各管理处不能独立处理的维修项目）

项目已过保修期：

1）对业主日常生活造成影响的，由物业工程部制定维修方案上报公司。公司审批同意后，由分管领导及时抽调、组织各管理处现有工程人员进行维修。

2）对各小区因沉降导致给排水、强弱电、综合管沟等管网、管沟损坏的进行组织维修；

3）各管理处保修期已过的设施设备需维修更换项目，需中修、大修范围的维修，由工程维修部单独上报告与地产公司协商维修。

项目在保修期内：

1）由于施工方未及时、彻底维修管理处所报的问题，经项目部与物业公共书面确认，由物业工程部制定维修方案上报公司。公司审批同意后，由分管领导抽调、组织各管理处现有工程人员进行维修。维修好项目部及管理处共同验收合格，双方签字后，上传地产财务，从施工方工程款或质保金中扣除维修费用，转至物业公司财务帐户。

2）对新接楼盘设计中有明显缺陷的影响业主日常生活的，进行统计整理上报。

物业公司工程维修部具体操作流程

1、接到管理处汇报需要维修的情况后，约定时间在两日内必须到场查看。

2、现场查看后，分两种情况处理：

A、若是属于保修期内的，两日内制定初步维修方案，并报地产公司审核。地产公司设计、成本、财务等部门两日内办理完维修方案的修改（含与物业间的沟通）、审核及资金预付，并返回物业公司，同时维修费用由地产公司从施工方质保金中扣除。

B、若是已过保修期的各类工程质量问题，三日内制定初步维修方案，两日内报地产公司审核。地产公司设计、成本、财务等部门三日内办理完维修方案的修改（含与物业间的沟通）、审核及资金预付，并返回物业公司；

3、维修方案确定后，工程维修部根据批准的费用成本，负责组织材料及施工，若物业公司现有维修人员达不到技术要求的，由工程维修部按照批准的费用成本组织招聘施工单位进行施工。

4、维修过程中，如果出现方案调整或出现不可预估的其他情况，根据新情况重新调整方案及成本报价，重新补报费用，批准后继续实施。

5、维修完成后，物业工程管理部牵头组织地产公司、物业公司相关部门进行验收。

6、维修完成后配合各管理服务中心维修资料档案建立存档。物业公司工程维修部监管设想

1、物业工程维修部质量监管

A、工程维修部负责人负责制定维修方案，组织施工，管控施工进度，施工质量，完工后组织施工验收等，全面负责整个维修工作。B、工程维修部经理（副经理）每天必须到维修现场检查、指导维修工作。

C、管理处工程部主管和物管员履行施工监理职责，负责监管维修质量和维修进度，每天对维修情况进行记录。

D、维修工程完工后由工程维修部负责人组织进行验收，验收组成员为：物业公司总经理、常务副总、分管副总、具体管理处经理、具体管理处工程部主管和物管员、工程维修部经理（副经理）、具体施工组负责人等组成。

第三篇：物业工程维修部职责

物业工程维修部职责

A、负责工程部日常人员管理和调配工作;

B、负责ISO9001质量管理体系项目工程类文件运行维护工作;

C、负责小区房屋建筑，公共设施，机电设备等技术管理工作;

D、负责制定本部门各项管理制度及应急措施;

E、负责制定本部门年、季、月等设备设施维修保养计划，并报上级领导审批;

F、负责对小区设备的能源损耗进行合理化控制;

G、负责参与楼宇工程验收交接工作及对外接盘项目的工程验收接管工作;

H、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作;

I、负责审核本部门提交的材料采购清单;

M、负责本部门员工业务技能的培训;

物业工程维修部职责21、负责项目工程类报事的处理、跟进及项目工程板块满意度分析及提升;

2、及时响应客户的工程类上门服务需求;

3、负责工程类经营指标的完成;

4、负责项目设施设备的全面管理(含承接查验、日常维修维护、更新改造、设备台账建设管理等);

5、负责项目节能降耗工作的研究、组织、实施(含新技术新工具运用等);

配合项目经理进行新项目交付接管准备;

7、负责工程专业例行事务的落地执行;

8、负责项目工程团队建设、梯队培养、员工关怀组织;

9、完成公司/项目/上级交办的其他工作;

物业工程维修部职责3

1负责工程部的内部管理、专业培训，不断提高部门成员的业务和技术水平。

2.负责建立健全部门各项规章制度与操作规程。

3.负责制定物业各项设备维护的计划工作，做好物业各类设备设施的优化配置与节能减排工作。

4.负责集团接管物业的前期介入工作，制定相应物业技术管理维护规范。

5.负责执行行业安全法规、加强部署安全管理和安全教育工作，预防管控安全风险、防止安全事故。

6.负责物业各种设备档案以及日常维护记录的管理工作，并建立相应的台账管理。

7.负责编制机电设备的维修、保养计划，完善设备的操作流程及作业指导书。

8.负责商户维修、返修工程的质量监督和验收，审核保修款、工程款的返还工作。

9.负责检查和监督商户维修、公共设施维护的品质，分析顾客不满意的原因，不断完善流程和物业服务品质。

10.负责租赁客户的施工审核、办理施工手续及日常安全巡检工作。

物业工程维修部职责41、认真贯彻各项规章制度及工作流程，监督，指导下属员工落实各类设备运行规程及维修，保养计划;

2、协助职能部门做好工程前介工作、接管验收、返修整改等工作;

3、做好项目设施设备台账、维修保养计划的制定和落实，并根据日常变化及时更新，使物业增值保值;

4、检查各类设备正常运行，巡检，维修维保及检测等工作记录。监督检查各项工作运行情况，按时汇总;

5、满足业主对工程维修需求;

6、完成领导交办的其他事宜;

物业工程维修部职责51、公共设施及消防设备管理维护

(1)对园区公共设备设施、消防设施设备进行定期或不定期的检查;通过检查发现问题要及时予以维护;

(2)建立设施设备档案，做到设施设备的运行、检查、维护、保养等记录齐全

2、供排水设备的维护

(1)保证供排水设备运行正常，设施完好，无渗漏、无污染

(2)制订停水、停电及事故处理方案

3、供电系统管理与维护

(1)严格执行供电系统(含弱电)管理措施，保证记录完整

(2)保证供电(含弱电)设备运行正常

(3)配电室管理符合规定，公共用电设施设备完好

4、电梯的管理与维护

(1)规定运行时间，安全设施齐全，轿厢井道保持清洁，电梯机房通风、照明良好

(2)根据应急处理方案及时处理发生的故障

(3)配合电梯维保单位，负责电梯年检相关手续的准备并及时跟进电梯年检进度

5、客户服务

客户要求进行工程改造，费用核算准确并及时送达发票

6、日常管理

(1)工具管理有序，完好，执行5S制度

(2)按时完成水电抄表并汇总，并及时送达发票，严查私拉乱接电线

物业工程维修部职责6

1.负责园区内设备维护工作，保障设备良好运行;

2.定期现场巡查，执行维保计划，发现问题及时整改;

3.对接施工方，处理工程遗留问题;

物业工程维修部职责71、负责公司在管项目各工程事务的监督管理。

2、负责监督工程的接管验收和客户二次装修工程的验收工作。

3、负责监督和指导各种设施、设备的定期保养维护和检修工作，监督各项设备的异常处理、隐患处理等技术把关工作。

4、监督重要的维修工程、增改工程施工，控制工作质量与进度。

5、发挥工作主动性，完成领导交办的其他工作。

第四篇：物业工程维修部各岗位职责

工程维修部职责

一、设备设施管理

1、设备运行管理

负责对设施设备的运行进行巡视监控；负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理；负责对设备设施机房的管理。

2、设备维护管理

负责设施设备的维护保养计划的制定；负责对设施设备的日常保养及检查监督工作；负责对设施设备的日常维修；负责对设施设备突发故障的抢修。

二、物业接管验收与交付管理

1、前期介入

负责对工程安装的跟进；负责对工程设计施工提出建议。

2、物业接管验收

负责对物业实物形态的验收；负责跟进工程遗留问题整改；负责设施、设备资料档案的接管验收并在收集后交公司归档。

3、物业交付

负责协助业主进行物业验收；负责协调工程遗留问题整改。

三、维修服务

1、有偿维修服务

负责对维修项目的价格认定（确认业主维修收费项目相关事宜）；负责实施维修操作。

2、公共所有部分的维修 负责实施维修操作。

3、工程遗留问题的处理

负责对委托整改的工程遗留问题的处理。

4、协助客户服务中心对处理结果回访、验证，不断提高维修满意率。

四、内部事务管理

1、安全管理

负责设备设施安全管理；负责工程维修员工作业安全管理。

2、培训管理

负责工程维修服务技能的培训。

3、成本控制

负责提出控制工程维修、节约能耗成本的具体方案，经审批后负责组织执行。

4、业绩考核

负责工作质量管理；负责对本部门员工进行业绩评定；负责提出考评建议；负责服务规范的管理；负责工程维修员工劳动纪律的管理。

5、档案资料管理

负责工程档案资料的分类与收集，及时上交；负责本部门质量记录的保管。

五、装修管理

1、负责装修方案的审理

负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理；负责方案中对水、电、气线路安装规范的审理；负责向业主提出合理的建议。

2、装修过程的管理

负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制；负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规范的控制。

六、能耗管理

1、负责对公摊、合作单位、自用区域的水、电、气抄表和数据分析，对异

常情况采取处理措施。

2、对浪费现象提出建议或处理意见。

3、负责受理合作单位，经审批后实施合作管理，并负责收缴合作单位的能耗费用。

七、供应单位管理

1、负责水、电、气、通讯单位的外联工作；

2、及时收集供应异常情况，确保向客服中心沟通和协助发布异常信息。

八、突发事件处理

1、确保工程设施设备正常运行并能满足处理突发事件的要求；

2、负责各类突出事件处理中各类工程设施设备的管理与操作；

3、负责及时向上级报告工程类突发事件并有效控制负面后果。

九、零星工程管理

1、负责零星工程的设计、预算；

2、负责公司零星工程的实施；

3、负责按照公司要求对外委派工程进行验收。

工程部部长岗位职责

1.负责工程维修部质量管理体系建立和完善工作，完善培训制度、各岗位制度、设施设备维修保养制度，确保质量记录完整。

2.负责设备设施管理，编制设施设备维修保养计划，对设施设备正常运行率、维修保养计划完成率、对外委派维保检查率。

3.负责物业接管验收与交付管理，组织执行物管前期介入对工程安装的跟进并

确保记录完整准确，及时对工程设计施工提出合理化建议，对小区物业的接管验收审查率负责，客户服务中心与工程维修部专员验收结果，每周报送至工程维修部部长处登记进行考评。

4.负责维修服务的开展，对维修及时率、合格率、维修满意率进行考核。5.审查有偿维修的价格。

6.审查装修图纸和组织对装修中涉及房屋安全事项的巡查与处理，及时受理相关部门的巡查信息。

7.负责物业城建档案的收集和上交，并负责本部门质量记录的保管。8.负责对员工的日常培训考核，主持项目工程维修部的日常工作，对项目工程维修部的整体职责负责。

9.参加公司各类学习和交流，参与公司企业文化的推进，参与进行企业形象的宣传、推广。

10.完成上级安排的其他工作，服从于公司领导、职能部门按相关权限作出的各类调度和指挥，在执行的同时可提出建议再向上级请示，必须确保指挥渠道顺畅、职能部门指令的及时有效实施。

专员岗位职责

1.专员负责房屋质量保修和工程遗留问题的查勘、派工、验证、施工单位协调和相应紧急事件处理等工作，提交保修服务数据分。

2.协助上级做好与房产公司有关的行政主管部门、各建设施工与维保单位的联络与协调，负责对返修工作人员行为监督，发现不良行为及时纠正。

3.拟制工程售后服务项目的预算及工程验收、资料的完善等工作。

4.协助进行工程服务有关的客户沟通，及时认真地解决客户提出的合理要求，参与工程服务协调会议，对住户提出的有效投诉处理负责跟踪，不断完善处理流程。

5.负责保修事务纠纷的协调处理，参与公司重大事件的协调，协助上级和其它部门处理突发事件。

6.进行房屋质量及其保修的法律法规和行业规范、惯例的收集。7.进行整改信息分析，负责提出整改措施和优化建议。8.负责整改维修施工人员的技术指导和监督工作。

9.负责协助上级进行跨部门协调，以促进整改工作的实施进度与合格率。10.参加公司各类学习和交流，参与公司企业文化的推进，参与进行企业形象的宣传、推广。

11.完成上级安排的其他工作，服从于公司领导、职能部门按相关权限作出的各类调度和指挥，在执行的同时可提出建议再向上级请示，必须确保指挥渠道顺畅、职能部门指令的及时有效实施。

工程维修班班长岗位职责

1.协助部长落实所辖区域内设备、设施管理（安全、操作、保养、维修）工作，确保设备设施的安全运行。

2.负责所辖区域的报修项目的实施,预算有偿维修的价格并报告工程维修部部长且第一时间通知直属领导。

3.负责设备设施的紧急抢修和其它辖区内工程突发事件的处理工作。4.对维修保养及日常运行所需物资进行管理，负责本班设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理。5.负责本班安全作业管理及操作流程。6.负责本班工作质量管理及业务技术把关。7.协助部长对维修效果、工程质量的回访、验证。

8.协助部长落实本班人员的日常培训考核，主持本班的日常工作，督导、检查维修人员的工作情况。

9.参加公司各类学习和交流，参与公司企业文化的推进，参与进行企业形象的宣传、推广。

10.完成上级安排的其他工作，服从于公司领导、职能部门按相关权限作出的各类调度和指挥，在执行的同时可提出建议和向再上级请示，必须确保指挥渠道顺畅、职能部门指令的及时有效实施。

维修员岗位职责

1.设备管理：按公司规章制度和上级指令进行设备、设施管理（安全、操作、保养、维修）工作，严格执行操作规程，确保设备设施的安全运行，参加各类设施设备故障的抢修工作，及时排除各类设施设备故障。

2.报修事务：按公司规章制度和上级指令进行报修项目的实施，对维修效果进行回访、验证，配合客服中心对有偿服务进行收费，接受客服中心的派工与监督。

3.参加辖区内工程突发事件的处理工作。

4.负责设施设备及机房、工作场合及其它工程维修专用区域的清洁卫生与运行环境质量。

5.按上级要求对土建、机械、装饰装修、给排水、空调、电、气、通讯、道路等各类设施进行巡视和操作，并及时处理异常情况。

6.负责所辖工具、维修设备、材料的管理，确保有效使用和完好。7.按上级要求进行新建、改造、更新或安装工作。

8.遵守公司有关设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理的制度。9.严格遵守国家、行业和公司规定的安全操作要求，做好劳动安全防护，严格禁止违章操作。

10.严格遵守公司各类劳动管理、行为规范等规章制度，服从上级安排，接受工作检查、指导。

11.参加公司各类学习和交流，积极学习质量管理知识，积极提高业务技术水平。12.完成上级安排的其他工作。

第五篇：物业工程维修部考核细则

工程维修部考核细则

根据工程维修部的职责制定以下细则：

一：査接验收

1.1接受新盘时主动介入，提前将査接验收所需资料清单提交项目部。要有书面回单，没有书面回单的考核责任人50元。

1.2进入新楼盘后积极向项目部索要相关资料，如果2个月内项目部还没交齐相关资料，必须有书面催要记录。2个月资料没有收齐的，又无书面催要记录的考核责任人50元。第3个月上报经管部由协调解决。没上报经管部的考核部门100元。

1.3建立设备设施档案，在项目部资料移交齐全后3个月内建立设备设施档案。没按时建立设备设施档案的考核责任人50元。

1.4尽快熟悉新楼盘的设备设施，在图纸交接后3个月必须掌握水电暖的主要阀门开关所在位置。如达不到要求每月考核责任人50元。直到掌握为止。二：设备设施维护保养

2.1按设备设施保养维护周期进行保养维护。没按期保养维护的考核责任人50元。

三：点巡检及维修

3.1每星期检查巡查岗的巡查记录，每月对所负责楼盘的设备设施存在的问题汇总制表。没有按期检查、汇总的考核责任人50元。每月不定期抽查2次发现没有巡检或虚假记录的考核责任人20元。

3.2接到报修后按照物业服务标准保证小修12小时，没按时完成的考核责任人50元。

3.3接到报修后中修、大修4小时电话通知维修单位。24小时下达书面维修单。没按时通知的考核责任人50元。

3.4对不具备维修条件，暂时不影响使用的。必须记录，并安排计划在条件许可的情况下维修。无记录、无计划的考核责任人50元。

3.5每月对设备设施专项检查，并记录。无记录的考核责任人50元。