关于开展商品房登记备案系统培训的通知

第一篇：关于开展商品房登记备案系统培训的通知

关于举办商品房预（销）售合同

网上备案系统培训班的通知

各房地产开发企业：

根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第95号）、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）和《河南省住房和城乡建设厅关于印发河南省房地产市场信息监管平台及个人住房信息系统建设方案的通知》（豫建房〔2010〕25号）的要求，我单位于2013年1月完成了个人住房信息系统的升级改造。从2013年3月以后，商品房预（销）售合同备案将实行网上签约备案。商品房预（销）售合同网上备案系统通过计算机网络技术建立的网上签约、自动备案功能，不但能增强市场供求信息的透明度，而且能为房地产企业和个人提供方便、快捷、高效的服务，使房地产企业商品房预（销）售合同备案足不出户就能办理。

为了使房地产企业从事商品房合同备案工作人员熟悉并掌握商品房预（销）售合同网上备案系统的使用与操作，我单位拟于2013年3月份举办商品房预（销）售合同网上备案系统培训班，对房地产企业从事商品房合同备案工作的人员进行统一培训。考略到人员流动性，要求每个房地产开发企业必须派出2人或2人以上参加培训，不参加培训的企业将无法进行商品房合同

备案，也无法办理房产交易过户手续以及房屋所有权证。望各房地产开发企业接到通知后，于2013年3月8日上午12:00以前到许昌市榆柳街市房产交易租赁管理处报名，及时组织人员参加培训，以免影响正常工作。培训时间、地点和费用将另行通知。

特此通知。

附件：商品房预（销）售合同网上备案培训回执

许昌市房产交易租赁管理处

2013年3月1日

（联系人：杜松峰电话：***）

第二篇：商品房预售登记备案制度初探

商品房预售登记备案制度初探

商品房预售登记备案制度初探

本文系作者原创文章,授权我站刊登发表,其它网站或报刊杂志需要使用,请向作者联系或本站联系,否则

视为侵权.当前，很多地方房地产市场主管部门统一制作的《房地产预售合同》中明确约定“卖方应于本房地产预售合同生效之日起七日内将该合同向房地产产权登记机关作登记备案”，相当多的购房人也都认为只要其与开发商签订的《房地产预售合同》经过了国土产权部门的备案登记，就被赋予了合同的法律效力，因此可以躺在权利的温床上高枕无忧，根本不用担心被不良的开发商“一房多卖”而落得“钱房两空”。笔者针对相当多的购房者将自己房产权利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房预售登记备案制度上的心理，就商品房预售登记备案制度的法律基础、法律性质与法律效力等相关问题发表以下浅见，求教于诸方家。

一、商品房预售登记备案制度的法律基础

1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。

3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。

上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律

性质？经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力，未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果，此类法律规定并未予以明确。那么，地方性法规对此是否加以补充，对该法律制度进行完善呢？我们通过对上海和广东两地的相关规定进行分析，发现目前对该制度的认识与做法也存在不同的观点与分歧：

1、《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利的文件，当事人应当备案登记：（1）商品房预售及变更合同；„„当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件，不否认未经登记备案的预售合同的法律效力，但没有对抗第三人的效力。

2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成商品房预售合同无效„„”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件，没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。

3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定：“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的 买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定：“房地产开发商预售房地产，未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的，由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款；转让人持有房地产 开发资质证的，可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”，可见，其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力，但开发商应承担相应的行政处罚责任。

二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析

由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定，各地对此的做法也极不统一，那么，如何对该制度进行正确地认识与对待，就成为方家进行分析与探讨的一个热点。

笔者认为，商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起，显然是不符合民法理论及相关法律规定的。

一直以来，我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩，从行政立法与民事立法的分工来看，同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系，其行政处罚方式多种多样，不但可以进行行政处罚，还可以进行经济制裁，甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系，但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时，尚不存在争议；当行政责任与民事责任发生竞合时，同样应由这两种法律规范各司其责任，分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效，就相当于是用行政法规调整民事法律关系，从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲，行政法律规范的效力和适用范围，仅能限于行政法律关系本身，而不能越权涉及至民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法规明确规定，违反了这种强制性规范的后果为无效时，才能依法认定这种行为无效。否则，只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。

商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。

故此，可以认为，商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的广东省乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。

三、商品房预售登记备案的制度缺陷与补救

正是由于相关法律法规和司法解释都只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，无法真正起到保护购房人之权益，维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效

力问题并不产生任何影响，最多只承担一些行政处罚责任的时候，它就显得没有那么重要了，这样，承购人的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免了。

也正因为如此，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来，不久前在深圳发生的“香珠花园”事件，开发商一房多卖涉及房屋247套，涉案金额2亿多元；在上海发生的“天天花园”事件，279套房产被开发商卖了600多次，一套房产竟重复卖了7家；还有被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘” 的“广地花园”事件，开发商涉嫌骗贷，重复售楼资金过亿元„„

此类恶意侵害买受人合法权益、严重影响到整个房地产行业的健康发展的不良事件在当前我国房地产法律体系业初步建立和完善，政府主管部门对房地产行业的管理、指导和监督职能不断加强的今天，为什么还是会屡见不鲜、层出不穷？笔者认为除了我国商品房市场仍处于发育阶段，市场主体的一些经营行为尚需规范、相关的法律仍需完善、行政管理无法到位、未能对整个市场给予严格地法律监督等诸多大环境的因素之外，还有一个重要的原因就是商品房预售登记备案制度的强制力度不够，未能够赋于品房预售登记备案制度的准物权效力，从而真正保护购房人最关心最需要的物权。

如果能将商品房预售登记备案制度上升到实质意义上法律强制的高度，则必然要求将登记作为预售合同的生效要件，从而使得经过商品房预售登记备案这一公示程序，使该合同约定的债权取得对抗第三人的法律效力。这样，才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记，在思想上和行动上予以足够的重视，通过登记使合同产生公示和公信的法律效力，对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行径，减少商品房预售的纠纷，通过行政部门的登记监管行为，彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金、企图达到一本万利的美梦，从制度上杜绝房地产登记与管理上的漏洞，从而达到维护消费者的合法权益，维护正常的房地产开发秩序，促进整个国民经济快速、有序、健康的发展之根本目的。

第三篇：商品房买卖合同登记备案2009-5-18

中 山 市 国 土 资 源 局（房 地 产 管 理 局）办 事 指 引

商品房买卖合同登记备案

受理部门：市房地产交易登记管理所合同登记备案股（即房地产开发企业服务厅）

咨询电话：88833130、88232319、88384830

一、办理程序：

申请人提交申请资料

登记部门办理备案 申请人领取登记备案表

二、所需资料（以下1-8项资料由发展商一次性提交）：

1、发展商营业执照正本及复印件；

2、《中山市商品房预售许可证》及预售证项目平面图等或《商品房产权权属证明书》正

本及复印件，楼盘用地示意图；

3、国有土地使用证正本及复印件；

4、签约公章样本；

5、法定代表人身份证明复印件及签章（签字）样本；

6、签约委托书；

7、受托人身份证明复印件及签章（签字）样本；

8、经办委托书；（样本由服务厅提供）

9、《中山市商品房买卖合同》正本一份；（打印网上签定的合同）

10、买受人身份证明：

（1）属个人的，提供身份证明复印件；

（2）属企业的，提供工商营业执照复印件、法定代表人或负责人身份证明书、工商企

业查询资料；

（3）属国家机关、事业单位或社团组织的，提供机构代码证或政府批准成立的文件复

印件、法定代表人或负责人身份证明书；

（4）买受人为未成年人的，需由其监护人代签名，提供监护人的身份证明复印件、户

口簿或关系证明等相关资料；

（5）个人授权他人代理的，须提供经公证或认证的授权委托书原件、委托代理人个人

身份证明复印件；

（6）非个人授权他人代理的，须提供法定代表人或负责人签发并加盖公章的授权委托

书原件、委托代理人身份证明复印件；

（7）境外个人、企业或组织（包括港澳台地区）提交的身份证明按规定均须经过公证

中 山 市 国 土 资 源 局（房 地 产 管 理 局）办 事 指 引

或认证，并提供中文译本；

11、《商品房购销合同销售、抵押登记备案送呈回执表》。（交易所提供，请联系315室

综合股）

三、办理期限：

自收件次日起5个工作日内。

四、温馨提示：

港、澳、台及外国办理公证或认证途径如下：

1、香港：先经国家司法部认可的香港律师公证，提供中文译本，并经中国法律服务（香

港）有限公司驻深圳办事处办理转递手续。

2、澳门：经新华社澳门分社外事部或澳门中旅（集团）有限公司中国法律服务部或中国

法律服务（澳门）公司办理公证，并提供中文译本。

3、台湾：须经公司注册地或个人住所地的台湾公证机关公证，并经台湾财团法人海峡基

金会（海基会）转递至广东省公证协会办理有关认证手续后方可采证。

4、外国：经我国驻（地区）使馆或领事馆（代办处）公证，并提供中文译本。

五、查询网址：

中山市国土资源局在线网站：http://

中山市房地产交易登记管理所网站：http://

注：

1、复印件需加盖发展商公章并核实与原件相符。

2、每份买卖合同只能就一套（一单元）商品房的销售事项作出约定，且每份买卖合同对

应一份登记备案表。

中山市房地产交易登记管理所印制2009年5月

第四篇：商品房买卖合同的登记备案探究

商品房买卖合同的登记备案探究

赵晋辉

迀安市住房和城乡规划建设局，河北 迁安 064400 摘要:中国的商品住房销售合同登记制度成立于1994年。但有关法律法规没有明确注册记录的性质和法律效力，也没有权利申请注册购买权，留下严重的法律缺陷。为此，有必要对第三方的有效性提供准实权，并加强备案登记条件，缩短开发商申请注册的时间，给予买方申请的权利注册。关键词:商品房；登记备案；效力补救

1.商品房买卖合同登记备案的性质和效力

“最高人民法院关于审理商事住房合同纠纷案件适用于若干问题解释的第6条”第6条：“商业房屋的各方在出售商品之前预先销售商品什么样的财产和效力？合同不符合法律和行政法规的注册和归档程序，理由是确认合同的请求无效，不支持当事人同意申请注册程序对于商品房预售合同条件，从协议，但各方已履行了主要义务，另一方接受例外“。因此，从司法解释可以判断，记录的性质是状态的房地产预售执行行政功能，而不是确认商业房屋合同的有效性必要条件，商业销售合同的有效性之间没有关系。换句话说，商业房屋合同的出售并没有登记备案，不影响其有效性。最高人民法院关于适用“中华人民共和国合同法”（1）“第九条”也充分说明了司法解释的规定......法律，行政法规规定的合同，注册，但没有注册生效后，当事人没有申请注册不影响合同的有效性...“比赛的规定。但是，”双方同意申请注册程序对于商品房预售合同条件，从其协议“，即只有当双方在合同登记备案时同意，才是合同生效的条件，但必须排除”该方已履行主要义务，对方接受例外“的情况。但是，对登记注册的司法解释不反对第三方的效力，作出明确规定。

2.商品房买卖合同登记备案与建设工程价款法定优先权

根据“合同法”第286条规定：“如果雇主未能按照合同规定支付价款，承包商可以提醒雇主在合理的时间内支付价款，如果雇主没有支付逾期付款，承包商可以同意承包商对项目进行折扣或向人民法院申请依法拍卖项目，并按照项目价格或拍卖价格提前支付建设价格。因此，建筑工程价格优先有法律特点是：首先，这是一个法律优先。所谓法律优先权是指法律直接规定的特别权利要求的债权人的优先权。第二，这种法律优先权不要求登记，这是不同于抵押的法律优先权的一个重要特征。抵押只由公共角色登记，只对第三人产生效力。第三，承包商行使法定优先权必须符合以下条件：（1）具有合法有效的建筑合同;（2）项目已经完成，有验收完成证明;（3）项目金额已确定;（5）行使此优先权有时间限制。施工承包商的期限应为自建筑工程完工日期或施工合同完成日期起计6个月。已经完成，从完成实际计算的日期;对未完成的作品，通常称为“未完成”项目，从在合同完成之日同意的施工合同。2002年6月27日从执行“最高人民法院关于建设权利支付权利解决优先权问题”（法[200216]第2条规定：“消费者支付购买商业房屋或大部分货款，承包商对商业房屋享有项目价格优先权不得对买方承担。最高人民法院副院长李国光编辑“最高人民法院司法解释释义”民事卷解释如何正确理解所作陈述：房屋所有权尚未转移给买方，承包商的优先赔偿存在和买方的房地产交付索赔之间的冲突。只有在预售登记备案后，购买房地产索赔的买方有一定程度的排斥，这是因为预售合同注册是使用真实权利使用债务偿还手段，使购买人有权要求有权根据第三方的有效性预购商品住房，这必须保护买方要求房地产交付的预售作为房地产的作用。

3.商品房预售合同登记备案与土地使用权或在建工程抵押权

3.1无论买方是否支付购买全部货款，只要出售商业房屋合同没有登记备案，它就没有权利打击土地使用或建设抵押贷款的有效性。由于买家只有在土地使用权或建设项目按照法律购买商品住房之前，而商业房屋销售合同是合法有效的，而是因为开发商未能在房地产管理的合法商业房屋销售合同，土地管理部门登记备案，对所有后续权利没有法律效力。而抵押权人的土地使用权抵押制度是一个完整的财产，其有效性具有真正权利的专有效力。享有财产的财产权的注册权利，享有该权利的专属权利和优先权，其优先于所有既定财产权和所有索赔。当注册权与非注册权利冲突时，法律优先保护注册的权利。因此，购买土地使用权范围内的商品住房的购买者不能依照法律规定享有优先权而与抵押权人对抗。该纪录被视为具有注册通知书的效力，即对抗第三者的效力。在完成了商品房销售合同的出售后，虽然房地产开发商支付房地产开发商的价格，但由于房地产开发合同的性质，为了保护买家的利益期待权利不受侵犯，所以法律规定，开发商应当将商品住房合同房地产管理部门和土地管理部门作为产权登记备案登记，具有后续效力产生的所有权利，以最大限度地保护买方和卖方的利益的主题。因此，商业房屋销售合同登记备案，由于其后所产生的所有权利的法律效力，当然必须打击以后使用土地使用权抵押和建设抵押贷款的整体效果。

3.2如果土地使用权或项目建设前的抵押，以及商业房屋销售合同登记后登记抵押和购买权利冲突，是否应保护抵押权或购买权？如果注册权下，当然应该保护抵押;如果优先级的优先级根据消费者的优先级原则，当然应该保护购买权。那么谁应该优先保护谁，这个法律没有明确规定。结束语

因此，这种冲突在买家通过银行抵押贷款支付购买案件，一般不会发生。由于提供抵押贷款的银行通常与提供土地使用权或建设中抵押贷款的银行在同一家银行，银行可以控制开发商用于结算其在建土地使用权或抵押贷款的金额。此外，即使银行向买家提供按揭贷款不是同一家银行，也必须履行审慎责任，土地使用权或建筑项目的抵押权，在结算之前不会冲抵买家。因此，这种冲突经常发生在购房者使用自有的资金去直接支付购买的案件中。

第五篇：商品房买卖合同网上备案登记程序

商品房买卖合同网上备案登记程序

1.开发公司提交

开发公司凭密码登录岳阳市房屋管理局产权市场处“网上办公平台”，将已经签字生效的商品房买卖在网上提交。

提交工作不受时间地点限制，随时可以提交。2.产权市场处确认

产权市场处对开发公司在网上提交的商品房买卖合同进行核对，无误后进行确认，生成合同备案登记号。

备案工作时间为工作日的上班时间。3.开发公司填写备案登记号。

开发公司将合同备案登记号填写在商品房买卖合同封面相应位臵，合同备案登记完成。开发公司应将合同正本一本交给买受人。如果买受人贷款购房，开发公司应在办理完抵押登记等手续后，将合同正本一本交给买受人。4.打印并报送合同备案登记表

开发公司根据已经登记备案的商品房买卖合同，填写“岳阳市商品房买卖合同登记表”，打印，加盖公司公章，一式两份报送至产权市场处。

登记表报送的时间为星期一、三、五上午。

买卖合同登记表的格式与目前使用的登记表相同。登记表可以到产权市场处领取，也可以在产权市场处网页首页“处室职能”内下载。

5.产权市场处盖章

产权市场处对开发公司报送的登记表进行核对，无误的，在登记表上加盖“岳阳市房屋管理局商品房买卖合同登记专用章”，一份存档，一份交还开发公司。

开发公司可凭盖章后的登记表及已经登记的商品房买卖合同到岳阳市房地产交易管理中心办理抵押登记等手续。

商品房买卖合同注销登记程序

由于买受人退房、合同终止、合同内容变更等原因需注销合同的，请持下列资料到我处办理合同注销手续：

1.合同注销登记表（加盖公章）；

2.全套商品房买卖合同。

关于商品房买卖合同网上签约备案等普遍存在问题的回复

一、入住几年来到现在房产证还是遥遥无期，该怎么办

按照商品房买卖合同中所签订的违约责任来进行处理。

二、已办理大证的楼盘是否需要建立楼盘表，如不需建立，预售证延期、合同签定等应该如何办理

办过大证的楼盘不需要在办理商品房预售许可证，所以也就不用在创建楼盘表，用老合同来签订合同。

三、合同内容有误，变更申请交到市场处后，是自己改还是市场处改，我们下一步该怎样做

由市场处工作人员来进行商品房买卖合同的修改；修改好以后开发商须把之前打印出并出现错误的那页取出，然后把修改好的那页从网上打印下来并装订进去即可。

四、有的楼盘没办预售证房子都卖出很多

没有办理商品房预售许可证对外出售房屋是属于非法销售，所签订的合同属无效合同，但有的公民明知道这种房手续不全还是要买，属个人自愿，建议没有取得商品房预售许可证的房屋不要购买。

五、由于不小心把合同封皮当做合同纸给打印出来了，该如何处理

1、此合同封皮的合同编号如没有用过，可自行作废，另外，作废的这张合同封皮上打印出来的合同内容，用正式合同纸再打印出一页即可；

2、如此合同编号已填在网上的合同摘要里，那么要写变更申请表，把合同编号换成另外一个未用过的，到市场处做合同变更，把变更好的合同再用合同纸打印出一页即可。

六、现在买房都是网上签订合同并从网上打印下来，但有的开发商为什么还用老合同来签

首先问清楚要买的这个房是预售商品房还是已经办过大证的房，如果已办过大证就不用在办理预售许可证，也就说不用在上网进行商品房买卖合同备案了，直接用老合同即可。

七、想在某个地方买房，但不知道开发商手续全不全，敢不敢买。

无论在哪个地方买房，首先要弄明白两个问题：

1、开发商是否有商品房预售许可证；

2、开发商是否有大证或房产证。两个有其中一个就说明这个房手续没问题，可以购买。

八、在网上签订合同时系统提示买售人年龄无效应如何处理。

这是由于为了便于统计的需要在合同正文的基础上增加了合同摘要内容，因此在合同正文录入完毕检查无误后应再次填写合同摘要内容，根据合同摘要的提示录入买售人年龄即可。

九、网上签订商品房买卖合同流程

1、合同网上签订经检查无误并保存后即可进行草拟合同的打印，买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认，如存在异议仍可进行网上修改，经确认无误后买卖双方签字盖章。

2、签字盖章后的合同须网上提交进行合同备案登记，一旦提交将视为合法有效的合同且不得修改。合同备案登记通过后系统即生成备案登记号，合同须再次打印，合同内页右上角将随机打印生成备案登记号。

十、房间内的房屋用途填写错误导致合同无法签订

在创建楼盘表时要求各开发商填写各房间的详细信息，其中包括房屋用途一项，该房屋用途是指该套房的用途，而不是该幢楼的用途。有大量的开发商在输入房屋用途时录入综合、商住等含糊不清的房屋用途标识，导致了合同无法签订。遇到此类情况应及时同产权市场处联系，更正房屋用途后再行签订合同。

十一、房产证在房屋交付使用日起365日内给付业主是否合理

按照国家规定是房屋在交付使用日起90日房产证交付给业主。但现实是按照商品房买卖合同上买卖双方协商所签订的交付日期，如开发商违约按照合同上的违约责任来处理。

十二、开发商因手续不齐全，他们手里就没有正式合同，只有协议合同，协议合同是否有效

该合同无效，不受法律保护。

十三、开发商收取的认购、订购、预购定金该怎样认定

根据最高人民法院的解释和合同法的规定：出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收取的定金，并签订定金合同，才能确认为购房定金。若只开收据注明定金，而未签订定金合同（认购、订购、预购合同），则不认为是购房定金。

十四、开发商在交房时有关质量保证书、使用说明书、及开正式发票问题

开发商在给购房人交房时应该给购房人提供质量保证书、使用说明书及开据正式发票，否则，购房人可以拒绝收房，如不开据正式发票可向当地税务部门举报。

十五、房屋面积如何鉴定

房产面积测量目前是依据国家标准《房产测量规范》，其中对公摊面积有明确规定。岳阳市房产面积测量部门是“岳阳市房产测量事务所”，办房产证时买受人可向开发商查阅测量成果表。面积差异处理办法一般在合同中都有约定，但未约定公摊面积差异处理办法，应由双方自行约定。

十六、房屋容积率

房屋容积率是指地上建筑物的建筑面积与土地面积的比值。

容积率大，说明地上建的房子多；容积率小，说明地上建的房子少，容积率过大会直接影响到小区环境和房屋采光。

十七、维修基金收费标准和交纳时限，是否所有房屋都要交维修基金

所有的房屋都要交维修基金。费用为：多层是按总房款的2%收取、高层是按总房款的3%收取；时间为：买房时交纳也可，入住时交纳也可，没有具体规定。

十八、有了商品房预售许可证是不是房产证就一定能办下来

取得商品房预售许可证说明该项目手续齐全，已具备了卖房条件，但并不等于符合办理房产证的所有条件；在取得商品房预售许可证和办理房产证这段时间内，开发公司如不违章建筑或超出工程规划，房屋质量验收若经市质检部门备案并发给工程质量验收备案表，办理房产证就应该没问题。