x浅析影响商业地产开发的十大要素

第一篇：x浅析影响商业地产开发的十大要素

浅析影响商业地产开发的十大要素

经过与商业地产一段时间的接触，以及阅读了部分相关的报刊杂志报道以后，发现今天的商业地产开发或多或少都存在着这样或那样的问题，制约着这片市场的发展成熟。针对于此，在这里提几点简单粗浅的认识，相信各商业项目在实际开发运作中，会发现更多更关键的要素，这里的十点，仅供抛砖引玉罢。

一、地块素质要过硬

相比较住宅地产，商业地产的开发对地块条件的要求无疑是更高的，这几乎成为商业地产开发成败的前提性因素，所以在选择地块的时候有必要引起充分的重视。

比如土地：位置一定要好，最好是在传统商业区域或靠近交通要道。因为在人们长期的消费习惯沉淀下，已经形成了一定的消费思维定式，某块地方就是做什么的或不是做什么的，在人们心里有时候已经有了根深蒂固的认识，与其改变这种认识，另外开辟一块处女地重新引导人们接受，当然不如就近在传统商业区域开发，能够收到立竿见影的效果。再比如区域消费能力：周边地区要有足够的消费群体以及购买能力。对此，国外的商业开发已经形成了一套相应的体系，区域内人口达到多少、人均可支配收入超过多少才能开一个多大规模、什么档次的商业消费中心都有明确的参比规律，当这些基础的条件都不能满足时，项目的开发无疑是有很大风险的。又比如交通：要求一定要流畅、方便，要有尽可能多的交通工具存在。对于中国农村有句话说：要想富，先修路；对于商业项目，同样可以说：要想旺，道路畅；这是不言自明的道理。

此外，我们知道，一般大型连锁店在选址时都有严格的要求，比如店址与市中心的距离、市场需求趋势、周边人口密度、客流车流、停车设施、交通条件、建筑状况、使用年限、规划限制、周边店铺数量、规模等等，只有这些基本条件符合了他们的要求，他们才会考虑是否进驻的问题，可见，项目地块的质素高低彻彻底底影响着以后的招商及存活问题。

二、确定项目财务分析与目标

商业项目在开发伊始，就应该根据开发商自身的实力确立相应的财务目标。包括根据开发商能承受资金压力的大小确立商铺租售的比例、租售的时机以及资金回笼的速度等，以保证开发商获取利润的最大化。对于大型商业项目，商铺租售的比例和租售的时机把握不当都将会在很大程度上影响商业整体的运营能力，实际的赢利能力，甚至导致整个项目的运营失败，所以说，一个合理的财务目标是持久运营大型商业项目的基础性因素。

三、重视特色开发

商业地产开发发展到今天，正在进入一个追求特色的时代，是否具有特色已成为项目生存与发展的关键所在。就像人的灵魂，一定要有。特色，具体就体现在产品的差异化和核心

竞争能力上，这是两个完全不同的概念。现在市场上都在一窝蜂的搞“SHOPING

MALL”，概括起来都是“集吃喝玩为一体的一站式消费中心”概念，显然缺乏特征与差异，开发雷同造成市场明显的同质化现象严重，竞争也就由此加剧。而若想避开激烈的市场竞争并从中脱颖而出，就只有努力发掘、提升项目的核心的竞争能力，走差异化道路；市场证明只有有特色的产品和项目才能在市场竞争中立于不败之地。

四、设置集客设施

对于商业项目，现在有“体验为王”的说法，即创造出让消费者感到新奇愉悦的消费体验，这将是大型商业地产成功的基因所在。在商业形态形成初期，人们在室外消费逛街，随着商业的发展，人们由室外转到了室内，环境优雅了，空调有了，但人们逛街游玩的乐趣却没有了。如果开发的商业设施能让消费者体验到文化、设计与美，并参与到各种游乐活动中去，那么，逛街就不仅是消费这么简单，而会成为充满趣味的活动，这时，消费场内的建筑物也都会赋有个性与生命，充满魅力。

比如无锡广益海外风情街项目，我们可利用项目自身的“水”资源，在娱乐区前方5、6米宽的河道上开辟一块水上娱乐区：架上独木桥、吊索，水上设置漂浮物等，让游人挑战自我，参与这种富有刺激性的娱乐活动，既汇聚了人气，又营造了欢快愉悦的消费氛围，一举两得。

五、聘请专业顾问公司

商业项目开发基本要完成5个方面的工作：市场分析与业态定位，功能流程规划与提供设计技术依据，投资与财务评估，项目管理与实施，销售与招商运作。在社会分工日益细化的今天，却还有发展商凭借一己之力独立完成上述工作，这显然是非常之不明智的。比如说市场分析与业态定位，应该说，商业项目的前期市场调研工作是一个相当庞大与复杂的过程，包括商圈的确定、问卷的设计、竞争性商业的考察分析等等，都有其自成体系的专业性与科学性，市场调查信息采撷的是否准确到位，直接关系到定位的恰当与否，直至最后的商业运营成功与否，这是一连串的因果关系，如果前面的因因为专业技术不够产生偏差，那么，后面的果就有可能成几何倍增的出现巨大偏离！这里就出现了明显的需求——对专业顾问公司的需求。

再比如招商，如果说调研定位是运用了专业公司的技术优势的话，那么，招商就要充分运用上专业公司的资源优势，专业公司在多年的经营过程中，与各商业经营机构建立了多层面的合作关系，能够为招商提供多方面渠道和有力的保证；相反如果由于缺乏专业顾问公司的介入而导致招商不能顺利完成的话，就会使项目面临巨大的风险，现在众多大型商业店面空置毕竟并不全是物业自身素质不佳导致的。

六、重视与商业经营机构的合作

对于有志于长期进行商业地产开发的发展商，应重视与商业经营机构的合作。这种合作

当然有别于住宅开发中的买与卖，也有别于与普通小商户间短期的出售或租赁关系，这是一种长期协作，互利平等的战略合作伙伴关系。这并不仅仅只是一个政治名词，现在已广泛运用于各商业团体，并发挥着着实有效的作用。

对于地产开发公司和商业经营机构，一个旨在租售出去自己的物业；一个为加速发展壮大又多方考察素质好的商用物业，而且地产商在开发物业前，可以多方征询经营商的规矩与需求，做到有的放矢；而经营商也可以根据自己的战略发展目标规划，示意地产商寻找合适的土地有目的的开发，促进其顺利扩张；二者结合，良性互动，同时对项目品牌和价值的提升也相当有裨益，因此达到真正的互利双赢境界。

七、招商与规划设计相互配合商业项目的招商与规划设计应该是相互配合，彼此互动的。发展商首先提出一个总的相对概括的规划设计，用其进行招商，而在确定了一定商家后，再反过来对原先的规划设计进行修改、完善，然后再继续招商这样一个循环往复的过程。而现实中总有不少开发商在规划设计完全完成后再去找主力店洽谈招商，这种待价而沽的招商方式明显只适合散户小户，而对于大型连锁主力店，则会显得过于被动。

一般来说，大型商业的买家或租客都是为数不多的商业集团，只有度身定做才能真正迎合他们的需求。并且不同的大型主力店有不同的功能要求，比如每家店的规模上下限，扶梯、楼梯的个数、位置，停车位的方式、数量以及空间布局、外力面处理等等。这些使用要求就是设计的依据，必须由店家提出，而不是发展商自己指定，等到建成后再要求店家削足适履。所以说，不与招商工作配合的盲目的规划设计只能增加前期不必要的成本和后期招商的难度。

八、招商资料要体现专业水准

招商资料缺乏专业水准是招商困难的另一个原因。一般大型连锁商家对项目的评估有自己的方式和侧重，也很看重专业机构所做的分析报告，国外这样的专业研究成本可达数百万美元，但对投资者很有说服力。而如果招商资料完全由发展商自己编制，由于过分乐观的论证与缺乏专业水准的表现，一方面难以取信于人，另一方面，也会让投资者怀疑开发商的专业能力。毕竟一本招商手册是展现在投资者面前的唯一的、最直接的体现项目水准的东西，而是否能打动投资者对项目产生兴趣，又不仅仅是几行文字，几张画面的问题，而是透过这些硬件体现出来的软件层面上的涵义的问题，其开发水平与开发理念才是一纸招商手册实质反映的问题。

九、推广招商锁定购买人群

与住宅一样，商业项目的推广也一定要锁定目标客户对症下药。首先确定商铺的投资客户究竟是谁？他们在哪里？通过什么途径才能让他们知道这个项目？其次也是更关键的是确定他们的投资行为最关注哪些因素？他们的投资价值取向是什么等等。只有弄清楚这些问题进行具有针对性的推广工作，才能抓住投资客户的心理，吸引其关注这个项目，对项目感

兴趣，从而使招商工作取得明显效果。

十、重视经营管理对接能力

由于出售方式的存在，使得发展商把目光从长远拉回了短期，盯到短期利益上，这与大型商业项目依靠持久经营而获取动态收益是相违背的。大型商业项目的成功开发通常需要具备三个方面的能力：资金运作能力、定位决策能力以及经营管理对接能力，只有把握好这三个方面的问题，项目才能真正成功。但事实是多数发展商都忽视了经营对接能力而使得这方面的问题和矛盾日益突出，使项目面临巨大的挑战。

现在市场上普遍采用的是把商业物业出售给中小投资者、出租给大型零售商的方法，这样其实商业管理的作用依然很重要。管理的价值就在于通过营造商圈的号召力、提供多样性的消费服务以及不间断的主题行销推广来汇聚商业客流，帮助商户创造收入，从而发展商自己才能有所收益。这其实更像一个生物链，只有经营者从消费者身上获得了利润，投资者才能从经营者身上获取投资回报，而开发商也才能从投资者身上获取利润和资金循环。同时也只有保证此良性循环，商业项目的价值才能不断增值，为发展商实现长期的最大利润。有人把商场比作一个没有硝烟的战场，那么掌握了作战的要点，也就把握住了作战的主动权。在这场方兴未艾的战火中，市场时刻瞬息万变，竞争与压力随时会如潮水般涌来，寻找新的突破口，就成了生死存亡的重要法则。随着市场的发展，在充分发挥了人的主观能动性之后，相信一定会碰撞出新的十大要点或二十大要点，这片市场会朝着更理性、更专业、更合理、也更繁荣的方向发展，我们有理由相信中国商业地产的开发会早日冲出自身发展局限的桎梏，迎来新世纪火红的艳阳天！

第二篇：商业地产成功运营的十大要素

商业地产成功运营的十大要素

第一，理念决定成败

目前，国内商业地产开发商大部分都是由房地产商转化而来，很多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商，但轻布局和开业。套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业却很冷清，往往赚了楼市(或写字楼)却亏了商场。

第二，要规划更要策划

从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。

俗话说“三军未动，粮草先行”，商业地产同样要项目未动，策划先行。整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。

第三，整体布局事关开发成败

商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同，布局时理应先商业后地产，而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划、搞布局。

商业地产必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。重选址招商，轻规划布局已成为商业地产的误区之一。由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，房产专家设计出来的商场往往好看不中用，最终变成“死”场一个，无法后续经营。目前国内约有70%的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的，“整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听!”

第四，招商成功不等于万事成功

不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带“病”招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。

商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。

有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。

第五，商业地产开业需要好策略

开发商普遍认为，招商成功后，只要通知客户按时开业就是了，却从根本上忽视商业地产开业需要好策略，缺乏营造一个热闹兴旺的商业氛围的能力。有的甚至不惜孤注一掷，缺乏开业运作资金，负债也开业，如此一来，往往造成开业“开坏头”，场面冷清，难以为继，失败也是迟早的事。

开业必须讲究策略和时机，急于求成的结果往往是欲速则不达。好的开业策略需要审时度势，做到知彼知己，因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。第六，商业地产需要复合型团队

商业地产是十分复杂的复合地产，“住宅地产是小学生;商务地产、写字楼、度假村是中学生;商业地产是大学生。”商业地产迫切呼唤高素质专业人才。

商业地产与房地产是两个既有联系又运作完全不同的概念，房地产以销售论回报，商业地产以经营论成败。既懂地产又精通商业经营的复合型商业地产人才，必须是经过实战磨练，有亲自策划开发成功经验的人。开发商业地产可谓得人才者得“天下”，妒人才者失“天下”。

商业地产选址可以多做选择，资金亦可多方筹集，而具备商业地产开发运营成功丰富经验及专业技能的复合型人才却是良将难求。从目前商业地产的现状看，高素质专业人才的缺乏在很大程度上制约了商业地产的健康发展。

第七，以市场为导向重视培育商场

商业地产在开发运营当中，不论是将商场分割销售，还是只租不售，开发商都要承担社会责任，不但要建场，还要以市场为导向，以经营为中心，与商户同心协力培育好商场。

不断优化整合各类商业资源，做到人无我有，人有我优，创造更好的营商环境以利早日促旺商场，吸引更多客户到来，落地生根开花结果，实现开发商、投资者、经营者、消费者共赢目的。

第八，订单商业地产并非“灵丹妙药”

近年来国内流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商场的订单商业地产开发模式。表面看来，这似乎降低了开发风险，但实际上却仍是沿用住宅模式搞开发，高价炒作产权式返租商铺套现。这种产权分散存在影响后续经营的隐患，应该说从开发商打着订单商业地产概念，销售产权式商铺那天起就已埋下，最终将势必与小业主纠纷不断。

对此，订单商业地产的倡导者也认为，“如果利用跨国零售巨头的知名度来卖铺就是'毒药'，利用跨国企业救项目就是'毒方'”。开发商为此付出的巨大学费和教训已经有不少。

第九，商业地产策划不可纸上谈兵

综观国内不少商业地产策划机构或专家，原来都是主要从事房地产策划的，对商业地产可说是半路出家。往往只是套用房地产开发模式，迎合开发商的主观欲望来策划商业地产。

如果片面相信这种故弄玄虚，有理论而无成功开发实战经验的策划机构或专家，那么商业地产开发将成纸上谈兵的“实验室”。这种打着“策划大师”幌子鱼目混珠、败坏商业地产策划界声誉的案例并不少见，他们严重影响了商业地产全程策划的健康发展。

第十，增强事前风险防范意识

古人云“上工治未病”，针对当前商业地产开发陷阱和误区无处不在的现象，高回报诱惑之下潜在的高风险。不仅要考虑政策、资金有风险，更要认真调查论证，融会贯通，以整体观念开发商业地产，做到前瞻后顾。

第三篇：商业地产招商要素

四、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈

项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联 系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。

五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定

确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。

同时将此研究作为招商销售的重要参考。在此阶段要依据自身的开发实力、现金流量考虑和目标客户群所在，确定是否需要进行项目融资或邀请合作伙伴进行协作。邀请合作伙伴需要制定详细的商业计划书和合作协议。类似商业管理公司和融资伙伴要及时参与到项目设计中去。

六、项目规划进行设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重。方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

七、设计方案的多方讨论

地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。

无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导和需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。

建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。

如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。

八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

九、项目方案的政府许可

项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。

完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交相关的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。

在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。

十、依据商业定位确定政府支持政策和项目操作管理单位

政府在讨论听证后都会依据城市整体情况对方案反馈意见，在此阶段我们可以依据项目本身提出部分需要的政府支持，类似政府税收、工商管理、工建要求等。地产开发公司一般都不是商业操作公司，为让项目获得可持续发展可以聘请专业的商业管理公司进行合作。聘请商业管理公司需要在项目开展初期就要介入。优秀的商业管理公司可以在方案设计、招商销售和长期的商业管理中发挥非常大的作用。

十一、项目招商的工作一般步骤

1、提前招租项目内的大型主力户

主力店市场定位和业态定位等设计前进行商业调查定位，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下：商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→ 规划设计→ 实施建设（主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造）

2、品牌商家的引进和规划

按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目标名单，并依据品牌号召力将其设立成高级、中级、普通级目标群，便于后期的规划安排。

3、充分掌握客户需求

召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。

4、多渠道进行招商沟通

从总量来看，项目的商铺数量是巨大的，有可能依靠当地的现有商家去填补是很困难的，这要求我们必须引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、ROADSHOW、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。

5、商户确定

视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔2~3天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对

第四篇：商业地产策划报告要素

主旨——最大化地提升项目经济效益

第一部分 商业市场调研

影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。

调研种类所需资料/研究范围

商圈研究对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购买力。

消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。

投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。

竞争对手研究包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。

一、市场调研概况

调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论

二、宏观背景分析

1、周边主要城市商业物业发展水平的比较

2、国民经济主要技术经济指标、3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等

三、区域商业市场研究

（一）、区域商圈研究

1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。

2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。

3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。

4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。

（二）、终端消费者研究

1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。

2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。

3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。

4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。

（三）、投资客户研究

1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。

2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。

（四）、竞争对手研究

1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。

2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。

四、消费者消费习性探讨

1、基本结论：

消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等

2、专题研究

专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）

专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯

五、项目经营方式论证

1、项目与同类型物业的比较论证

2、项目业态探讨与可持续发展论证

3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证

4、项目的商业价值及租金价值风险性论证

5、项目设计标准及经营管理水平的论证

第二部分、项目可行性研究

一、前言

项目总体情况进行说明、分析、总结

二、项目概况

1、项目所处的具体位置、规模

2、项目规划经济技术指标

三、整体市场分析

1、区域商业市场状况

2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的市场发展趋势。

3、主要竞争对手分析

对区域内竞争者进行调查及分析比较

4、项目SWOT分析

通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目的定位提供依据

5、项目市场定位

通过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设计方案提供依据

6、项目初步开发设计方案

通过前述分析比较，确定项目最佳的开发、设计方案

钱湖天地有意向或已入住商家：食养、美日健身、伯豪、快客、来必堡、养生会所、依诺咖啡、日本火锅料理、KFC、星巴克、K8酒吧、音乐房子

钱湖天地平均租金6-7元，临钱湖路12元，靠内部3-4元

第五篇：商业模式十大要素

商业模式十大必备元素

如果没有一套能够以合理的价格为消费者提供价值、并且潜在的成本又让你能够获得一些利润的运营模式的话，你很难在商业界获得成功。实际上，没有什么东西比商业模式更重要：人们并不会因为你的产品使用了最新的技术、渴望“绿色环保”或是你宣称的目标是减少世界范围内的饥饿而更青睐你。

我本来以为这个道理对于所有的创业者来说应当是显而易见的，不过我所认识的每一个投资者都曾遇到一大把连商业模式都有着明显缺陷却仍希望从他们那儿得到资金支持的创业公司。这些公司的商业模式中最常见的缺陷包括揣着答案找问题、潜在市场定义不清以及产品推广计划不足。

有很多方法能够帮助你构建你的商业模式，比如一个很好的例子就是风险投资家伊丽莎白·爱德华兹最近写的一本就叫做《创业公司》的书。这本书就是一本指导大家如何以更少的成本创立自己的公司的指导手册。书里面有一个观点，认为一个好的商业模式至少包括了以下十个基本元素，我个人认为至少前七个毫无疑问是必需的。

1.价值主张。

你的业务填补了消费者的什么需求？解决了消费者的什么问题？价值主张要求创业者们清晰地定义谁是业务的目标消费者、这些消费者正在被怎样的问题所困扰，你提供了怎样独特的解决方案，以及从消费者的角度而言，你的解决方案能带来什么样的好处。

2.目标市场。

你希望将你的产品卖给谁？目标市场是指创业公司希望通过一系列营销手段充分吸引并最终将自己的产品或业务卖给他们的这一部分消费者群体。在你的商业模式里，这一部分内容包括对于目标消费者人口结构的精确定义，以及对他们如何购买你的产品的细致分析。

3.营销手段。

你怎么样才能捕获你的消费者群体？尽管口口相传、病毒式营销这些方式如今的确非常流行，但它们都不足以使得一个全新的公司在业界立足。采用什么样的销售渠道、举办什么样的营销活动，这些都是在商业模式中需要明确的。

4.生产方式。

你怎么样生产你们的产品，或者是提供你们的服务？常见的方式包括自行生产、外包、使用现货等。这里面的关键在于营销的时机和生产的成本。

5.配送方式。

你怎么配送你的产品或者服务？有的产品和服务的配送仅仅通过网络就能实现，而有的则需要多层次的物流商、合作者或是增值经销商。你需要考虑你的产品是面向本地的还是面向全球的。

6.收入模型。

你打算怎么赚钱？这里的关键是要给你自己以及你的投资者解释清楚你的现金和收入流怎么能负担包括管理和辅助支持费用在内的所有成本，并仍然能保证较高的回报率。

7.成本结构。

你的成本是什么？起步阶段的创业者往往只关注产品生产本身的成本，而忽略了宣传和销售、管理和支持等成本。对照同类公司公开的财务报告再仔细地考量一下你们的预测吧。

8.竞争对手。

你有多少可能的竞争对手？如果你没有对手，很可能你做的事情就没有市场。如果你有超过十个的竞争对手，那么你也许就选择了一个已经饱和的市场。你也许要在思考这个问题时试着打开一些思路，比如说试着认为飞机和火车也可以是竞争关系。消费者总是有其它选择的。

9.独具一格的销售思路。

你怎么让你的产品和服务从众多竞争者中脱颖而出呢？投资者们寻觅的是一个可持续的竞争优势，所以短期的优惠或促销活动大概算不上独具一格的销售思路。

10.市场规模、增长与份额。

以美元计，你所在的市场规模有多大？它是正在蓬勃发展还是逐渐缩水？你又能占到这个市场的多少？风险投资家总是在找到一个增长在两位数、规模超过十亿美元而且占有率能达到两位数的市场。

投资者希望能够尽早地、尽可能充分地了解你的商业模式。他们不想听到你向消费者推销时的说辞，因为这会让你自然而然地回避考虑诸如你打算赚多少钱、你打算吸引多少消费者这样的问题。如果你试图用这样的方式说服投资者，最后的结果恐怕只会让双方都很挫败。

一个可行且可投资的商业模式绝对是你的商业计划中需要特别关注的头一件事儿。其实，离了商业模式，创业也许就仅仅只是一个梦想。