影响销售人员成长的十大要素5篇范文

第一篇：影响销售人员成长的十大要素

影响销售人员成长的十大要素

销售历来就是一个最能煅练人最具有挑战性的行业，许多的成功人士都有过推销的经验，并认为做销售的经历是一生最大的财富。随着我国市场经济的空前繁荣，销售成了一个热门的职业，优秀的销售也成了最抢手的人才之一，许多人通过做销售获得了事业上的成功，这激励了亿万的热血青年涌入销售大军。

销售行业也有自己的特点---工作稳定性差、工作压力大、出差应酬多，相应的收入也同付出成正比。随着竞争的加剧，市场的残酷无情的粉碎了无数进入销售职场的青年的成功梦。这时很多人才开始认识到“销售”并不像想像的那么简单和美好，不是只凭热情和努力就可以成功的。

有的人带着失望离开了销售行业；有的人则“认了命”，在销售岗位上当一天和尚撞一天钟；还有的在无数的教授销售技巧的“泡沫学术”中迷失方向，但仍有许多不甘寂寞的销售人在一线拼搏的同时仍不停的求索和追问---为什么那极少数的一部分销售人能取得骄人的业绩和获得事业的成功？

下面我将个人多年的销售经历和与许多销售朋友的交流心得总结如下，希望能给刚进入销售行业的新手及在销售一线撕杀多年仍无所成的朋友一点启发。

1、自知。人贵自知。在进入职场之前一定要认真的分析一下自已---性格、爱好、专长、交际能力、口才、人脉关系、从业经验等，只有认清了自身的优势及不足才会选对行业找到施展自身才华的岗位。

2、选择。选择比努力更重要，就像一个人走路，如果向选错了，只会越走越远，永远也不会到达目的地。

（1、）结合自身特长选择适合自己发展的职业。现在的社会分工越来越细，专业性也越来越强。销售又细分为：店面销售、电话销售、大客户销售、业务代表、电子商务及以安利为代表的无店面直销等。

（2、）选择自己喜欢的行业，喜欢自己选择的行业。

（3、）全力以付争取加入同行业最优秀的企业和团队。因为很多优秀的企业都会对新人进行系统全面的培训，能使你少走弯路。

3、规划。凡事预则立，不预则废。成功源自清晰的目标。

（1、）要想清楚为什么选择销售行业：A、喜欢挑战性的工作，煅练自己。B、获得名誉、财富和事业的成功。C、没有更好的就业机会，谋生的手段，只是一份工作。D、其它。

（2、）确定职业发展的方向：A、成为一名营销专家。B、做一名销售白领，职业经理人。C、不想当将军的士兵不是好兵，我要自己当老板。D、不是每个兵都能成为将军，只

要能养家糊口就行了。E、先干干试试，不行再转行。F、其它

（3、）根据职业发展方向结合自身的工作岗位及自身情况做出短、中、长期工作目标

4、态度。态度决定一切。

（1、）积极乐观的心态，主动的去把应该做的事情做好。

（2、）自信---销售就是信心的传递。

（3、）服务的心态，从顾客的需求出发，让客户买到满意的产品和服务。很多销售为了图一时的利润，往往把客户当成待宰的鸡，先攻心，再洗脑，然后使劲的忽悠，把“卖拐”的精神发挥的淋漓尽致，抓着一个客户往死里黑，这样的销售当然是走不长的。真正的销售要做到双赢！

（4、）付出的心态。欲取先予。

（5、）融入的心态。靠单兵作战的销售时代早已成为过去，现在的销售工作都讲究团队协作，做为销售团队的一员必须丢掉一些个性的东西，具备团结的精神，才能真正融入到团队，才能在市场竞争中生存。

（6、）空杯的心态。只有时刻保持空杯的心态才能发现自身的不足和看到别人身上的优点，学习到优秀的思想和先进经验，才能在激烈的竞争中不断提升自己。

5、学习。市场是随时随地都在变化的，做为销售员每天面对的都是新的挑战，客户的需求在转变、产品在升级换代、竞争对手在不断的提升、公司的营销策略在调整，以致于我们经常感到力不从心，这说明了我们已经无法满足新形势下的销售需求。

怎么办---要么被市场无情的淘汰，要么就去学习。

学习产品知识、融入企业文化、了解行业发展、掌握消费者需求、发展人脉、具备销售技巧、学习营销策划、学习管理、学习财务知识。学无止境，只要我们想要在销售行业出人头地，要学的东西太多太多了！三人行必有吾师啊！

6、榜样。榜样的力量是无穷的。很多时候做为一名销售新手都很茫然，不知道怎么样才能快速入门，尤其是到了市场上书本上学到的东西好像一点都用不上，很多的问题不知道怎么解决，而且想努力也找不到方向。就像一个练武的人只学会了一套武术套路，却不知道如何拆解应用，这时的新人最需要的是找一个身边优秀的销售做为自己的榜样，学习对方的经验和处理不同问题的方法，从而不断的摸索实现从理论到实践的跨越。

7、总结。吾日三省吾身。要想成为一名优秀的必须学习总结自己的经验。

如果说普通的销售靠努力，那优秀的销售就要靠“悟”了。

经常总结工作，回顾取得的成绩，找出存在的问题并分析问题产生的原因及改进的方案，制定出下步的工作计划。经常总结的好处——工作思路清晰，提升工作效率；将从别人学来的方法技巧和书本上的理论转化成个人的经验，快速提升工作能力。

8、竞争。市场就是战场，是与竞品之间一场你死我话的较量。现在的市场是群狼环伺，要想与狼共舞，首先要自己变成狼。

面临一片“红海”的销售环境，怎么在激烈的市场竞争中减轻压力、凸显出自身产品的卖点和优势、怎么借助团队协作的力量和利用销售工具，充分调动各种资源打败竞争对手，这些是在书本上学不会的。

所谓的“七天成为销售高手”只不过是理论家的想当然和“纸上谈兵”而已，被忽悠的年青往往成为市场战争中的那些炮灰。

不经历风雨怎么见彩虹，温室里种不出参天大树，只有经历了市场竞争的洗礼才会成为一名真正优秀的销售。

9、跳槽。我们为什么要跳槽？

当自身能力高出现有的岗位要求，而又得不到晋升机会；当现有的待遇无法满足自身需求，而凭自身的能力完全可以获取更高待遇；当对老板、对公司失去信任；当面临更好的发展机会；当自信极度澎涨等等，可以有很多的理由。但真正的原因只有一个---现代社会是一个开放的社会，每一个销售都希望能最大的实现自己的价值，每个人都渴望成功。

跳槽是一种职业道德的缺失吗？首先要说的是在中国的国情下，劳动力极其丰富，劳动法和劳动保障制度的不健全、很多企业对员工不讲诚信，承诺的东西不兑现，很多大企业连员工的社会保险都不给交，对待员工比解放前的地主还黑。

国内某著名饮料公司一个负责年销售1.5亿以上市场的大区经理月薪只有1200元，无提成无奖金，出差补助只有60元，大区经理到了华东住不起招待所住火车站，这样资历的人才很多同行业都在挖，想不跳槽都难啊！

传统的观念使老板对于能力超强、对公司有突出贡献的销售始终心怀戒心，只能共患难，一但市场做好了，功臣便没用了，于是乎---飞鸟尽，良弓藏；狡兔死，走狗烹。这也是很多中国营销人共同的悲哀。

10、自立。销售人相信自己---我命由我不由天，命运把握在自己手中。我们选择了这个充满激情和挑战的行业，就要证明自己是最优秀的。

市场不相信眼泪只相信实力，让我们一起用行动来证明自己吧！

机遇只会青赖有准备的头脑，选择懂得去追求她的人！

第二篇：销售人员十大恶习

毫无疑问，销售人员的综合素质是企业营销工作成败的关键之一。而综合素质的高低与否，一看其品德思想，二看其行为习惯。品德思想是内在的东西，一时难以评价和量化（内藏于心）。而行为习惯却是有目共睹、直接关乎工作的成败得失（形诸于外）。一个具体的人，总是优点与缺点并存的。世间本无完美的人。但对于工作与生活，在品行习惯上却必须扬长避短。这样才能于工作于自己有利。我在自己的营销生涯上见过不少值得尊敬甚至敬仰的营销人。也见过不少品行低劣、投机取巧的营销人，这些营销人的坏习惯直接影响了企业品牌与个人品牌形象。于人于己都造成了不小的损失。前面说过，人的坏习惯当然不止十种，但有十种坏习惯，是对销售产生负面影响的。也是企业所不耻的。

1.言行消极

所谓言行消极，是指每天心态萎靡不振，怨天尤人。言语之间，仅显负面思维，有意或无意的喜欢传播负面消息。据心理学家说，人每天产生成千上万个想法。但每天固定的想法就几个。其中有许许多多的人大部分时间都集中在消极的、负面的想法上。一个拥有负面想法的人，不仅无法胜任工作，也无法面对生活，他的言谈举止必然也是消极的。消极的习惯是一种病毒，很容易的就传染给别人。

销售是一种持续面对挑战的工作，无论是销售人员还是销售团队，都必须要求良好的“士气”。否则必然军心不稳，天下大乱。言语消极其实是一种病，经常有言语消极的人都是因为染上了消极思维的习惯。

销售工作是一种对心态与激情要求很高的工作，否则无法面对各种各样的压力。那么如何做到积极的心态呢？

笔者不是心灵导师，也没有这个能力开药方。有消极习惯的销售人员不防好好的看几本如何调整心态的书。实际上正常人都有心理“疾病”的时候。关键是如何正确应对，及时调整好自己的心态。象所有的普通人一样，笔者也经常碰到不如意之事。我的应对之道主要在三个方面。第一看书，俗语说得好“书中自有黄金屋、书中自有颜如玉”，中国读书人讲究“格物致知正心诚意修身齐家治国平天下”，实际上就是内圣外王之道。要想治理天下，还得提高自身的修养，从修炼自己开始。其中，读书确是完善自己的一条正路。至于读什么书。大可因人而异。笔者喜欢读的书比较杂。举凡经史子集、人文社科都爱看。第二是与心态积极的人交朋友。子曰：无友不如己者。说的也是这个道理。第三是经常锻练身体。运动有助于缓解压力、消除负面情绪。伟大领袖毛主席也说过“欲文明其精神，必先野蛮其体魄”。说明了良好的身体素质对精神的支持作用。具体采取何种锻练方式，大可因人而异。没有固定的方法。

2.飞短流长

第二大恶习是“飞短流长”，所谓飞短流长，是工作不放在正事上，成日打听和传播未经证实的小道消息。举凡工作（正事）以外的“婚丧嫁娶、人事升降、机构改革、新来旧走”，无不是这些人关注的对象。一有风吹草动，便乐此不彼的四下窜连，相互讨论。

飞短流长消磨了时间，降低了士气、耽误了正事。于人于己都是一大恶习。有道是好事不出门，坏事传千里。小道消息也是如此。有进取心的营销人应当严格要求自己。将精力放在学习与工作上。对于小道消息大可采取听之任之、一笑了之的态度。所谓谣言止于智者也是这个道理。

3.钻营小利

所谓钻营小利，指投机取巧，骗取正常收入以外的小利。例如虚报差旅行费、公关费、虚报导购员工资或奖金等。例如，在差旅费用的使用上，企业与销售人员之间常有一些制衡与反制的手段。有这样一些业务人员，每月出差只住澡堂，不在于他们有洁疵，而大于住澡堂便宜，一般过夜费用不过30-50元。而稍微好点的企业住宿标准都在200元左右。于是一月下来，光虚报住宿费用都在四五千元以上。对于差旅费用，有些企业采取实报实销但制定上限的方式，有些企业采取包干的方式。不管何种方式，企业都是出于降低成本的角度考虑，希望业务人员如实填报差旅费用。而有些业务人员往往出于图小利的心理，虚报差旅费用。于是，双方之间的博弈过程中，发展出了许多制衡与反制衡的手段。

有道是“水至清则无鱼，人至察则无智”，企业有时也睁只眼闭只眼，双方之间只要不是过分，大可由之。毕竟，业务人员的主要成绩还在于销售业绩。业绩好，往往可以掩盖一些瑕疵。对于业绩不好的区域，很多问题，即使是小问题也容易被公司放大。

4.渎职腐败

如果说“钻营小利”还是属于道德层面的问题，那么“渎职腐败”有可能涉及法律层面的问题了。渎职腐败在营销界不是一个孤立的现象。只是他的问题还没有大规模浮出水面而己。有道是人无横财不富，马无夜草不肥。某些营销人进企业的目的不是放在正道上，而是一门歪心思。尽想着挣得盆满钵满之后蹓之大吉，再寻找下家可以下手的单位。

所谓渎职腐败，无非借工作之便与手中的权力，谋取个人的私利。并且这一私利已经触及了法律所规定的内容。销售人员渎职问题常见的方法包括但不限于携款逃跑（小公司多见，大公司越来越少）、非法转移货款、向客户收取红包或返利、注册皮包公司放政策挣取差额利润、虚报场地费、私自炒单、倒卖公司促销赠品、与客户联合套取公司政策等。

腐败的主观原因是道德层面的问题。客观原因是公司管理漏洞多，销售人员权力不受监督

5.不务正业

不务正业，顾名思义，乃是工作的时间做工作以外的事情。比如吃喝嫖赌、游山玩水、灯红酒绿等。业务人员不务正业，即有主观原因，也有客观原因。当然任何事情还是人的因素第一。不务正业的销售人员本身就没有严格自律的精神与高度的责任感。大多抱着“做一天和尚撞一天钟”，能混则混的态度行事。不求有功，但求无过是他们的心理状态。

不务正业，首先是要有“正业”可做，正业没有，销售人员自然是“不务正业”啦。某些厂家管理松懈、粗放、制度混乱是造成业务人员不务正业的客观原因。比如，某些建材厂家的某些业务人员。除了新开网点，每月跟进销售与回笼，完成总部与经销商间的衔接后，大多无事可做。既然工作上“无事可做”，没有上进心的业务人员也只有“不务正业”。

6.虚假承诺

相信从业很久的销售人员都会意识到一个特别头痛问题（家电行业特别明显），即经销商的遗留问题。遗留问题是怎么造成的？可以说60%以上都是销售人员不负责责任的承诺造成的。造成虚假承诺的原因很多。比如酒后胡言乱语，受人小恩小惠，骗取客户回笼等。有些“虚假承诺”也并非完全虚假，只是业务员与经销商长期关系良好，业务员对经销商的口头承诺，客户基于对业务人员的信任。也就相信了，实际上。业务人员也并没有欺骗的恶意。

但人算不如天算，公司的政策往往一日三变，造成业务人员的承诺变成无法兑现的空头支票。

7.拉帮结派

所谓拉帮结派，指表面上讲究江湖意气、哥俩好。实则刻意营造自己小圈子。对于圈子以外的人，要么老死不相往来，要么严防死守，要么打击报复。纯以个人的私利结成朋友圈，而不是从公司的整体利益出发团结所有公司成员。

拉帮结派其实就是山大王主义。在一些大企业表现的特别明显。如科龙、美的、海尔等。所以我们常看到这些企业团队往往一损俱损、一荣俱荣的现象。某领导一上台，对原来的人员马上清洗。慢慢将自己的旧部扶持上来。某领导从某个岗位一撤退，于是“树倒猢孙散”，跟着一窝人也跑了。

拉帮结派的直接恶果是导致企业的内耗，于是销售帮派与市场帮派之争、本土帮与空降部队之争便成为这些企业的常事。

8.欺上瞒下

欺上瞒下不须要特别的解释。无非是基于个人私利考虑后的有选择的传达信息的方式。他的直接恶果是企业的执行力大打折扣。假设我们认为企业信息每个环节的传达率与执行率是90%，经过四个环节后，最终也只有65%的有效到达率。这还是相对客观数据。不扣除主观私利的恶意歪曲信息。

欺上瞒下的背后是利益驱动。比如欺上方面，销售人员在不务正业，在吃喝嫖财，在游山玩水时，公司打来电话查询，必然要找理由应对。填写出差行程单时必然要杜撰虚假行程。又比如瞒下方面，有些分公司改变公司的导购员或销售人员激励政策，私自奖罚，以便截留公司的费用为己所用。

9.声色犬马

销售行业的特色之一是诱惑特别多，比如“声色犬马”，有限的“声色犬马”是生活的调剂。作为商业上应酬，也是无可厚非。只是销售人员要把握好自己的分寸。不能乱了性子，以至沉迷于声色。笔者见过太多的销售人员四处留情，处处是“遗留问题”，最终害人害己。

10.言高于行

顾名思义，指销售人员说得多，做得少。企业形象的将这种人称为“三拍”人员。即事前拍脑袋（随便决策、轻易许诺），事中拍胸脯（盲目乐观），事后拍屁股（走人）。销售人员中，还有一类“福星高照”的草包销售人员。光看业绩还以为其精明强干。实则草包一个。脑满肠肥、肥头大耳、巧言令色、油嘴滑舌是这种人的典型形象。死的能说成活的，没做过的事经他们嘴巴一“忽悠”，大都有“置身其中”之感。

对付这种人的一个有效办法就是听其言，观其行。一定要亲自到他所在的区域去看看。将业务人员的工作职责逐一分解，逐项检查。如此方能获得事实的真相。

第三篇：销售人员十大心得

销售人员十大心态心得

今天学习了关于销售人员十大心态，感觉不管是在业务销售工作中以及在生活中都会有很大帮助 在课程中有提到的十大心态：

 积极的心态

确实，做任何事情都要有一个积极的心态，当你拥有了积极的心态，那么一切事情做起来都富有激情，那么它就是一个人做事的原动力，人都会有迷茫，彷徨的时候，也会有失落，绝望的时候，但这个时候调整自己的心态由为重要，其实有一句话说的好“不想当将军的士兵不是一个好士兵”，这句话并不是说不想当将军不好，而是体现出一个人对一件事情的决心，到底是想要还是一定要，是否有一个积极的心态。当你想做事情的时候，认真只能把一件事情做对，用心才能把一件事情做好，在这里就取决于你是否有一个积极的心态，当你用心去做一件你认为对的事情的时候，你会忘记一切的困难重重，从而达到一个忘我的境界，古人说过一日之计在于春，说的就是一个人有了积极的心态，在一天有了好的开始，那么对于一整的心情有很大的帮助，当然，也许很多事情并不是都象我们想的那样，一切都按照我们想的那样去发展，很多事情并不是我们能左右的，但如果你有一个积极的心态，你就会坦然的去面对一切，在别人看来很多事情都是有原因的不错，但当你拥有一个积极的心态的时候，你就会知道，失败的人找借口，成功的人找方法，一个积极的人是不会常把借口放在嘴边，比方说上班迟到是因为堵车，工作没做好是因为别人没有配合好，要么就是时间来不及今天不想去拜访客户，在外面打打混等等，那么一个人要成功理由只有一个，因为你一定要。

 主动的心态

做任何事情，要想把他做好自己就是要主动去做，很多人在说我今天拜访了几家客户，成交了几单等等，其实这是一个业务员该做的分内的事情，记住客户的喜好，他喜欢的话题，怎么去拿下一个客户，这方面才是我们应该加强的，而不是说公司安排我们去做的事情我们把他完成就好了，一个人，要想取得成功，必须做任何事情都能走在别人的前面，李嘉诚做到了所以他成了香港首富，王永庆做到了，他成了销售之神，一个人一生中会有很多机会，但往往成功的人都是能主动抓住机会的人，会自己主动创造机会的人，它不会坐在那里说我是机会快来抓住我，就象一个男孩子追女朋友一样，如果你喜欢她，但你不告诉他，不让她感觉到，你永远都不会有机会，但当你象他表白了，至少还有一半的机会，曾经听到这样一个故事，在东莞的一家公司，有一个女孩子长的很漂亮，而且还是一个高级行政人员，很多人都想去追他，但都会想想自己有没有那个实力而一一退缩，但一个男孩，自己相貌平平，只是一个普通的打工仔，在自己将要离职的那一天，他站在公司门口等着那个女孩，一看到她的时候，就冲过去一把跪在那个女孩的面前，拉住那个女孩的手向他表白了，当时很多来往的人都看着，最后女孩勉强答应了男孩子找机会再谈，讲到这里其他的我们不谈，至少他敢于站出来表白，他还有机会，如果他也是象其他人一样，那么他永远都是一个看客，别说抱得美人归了，其实这和我们销售是同样的道理，你明知道该公司会用到我们的产品，但你不敢于向这家公司“表白”那么你只能看着这家公司的单子被别人拿走，做任何事情，主动些，才会有机会，成功永远属于主动有准备的人。

 空杯的心态

谈到空杯，想起一个故事，古时候，一个非常有名的大画家，他的书画，远近文明，被别人捧多了，难免会有些恃才放旷，有那么一天他听说附近有家寺庙有位得到高深，他非常不服气，要找他比划，当他怒气冲冲的过去之后，高僧只要他照着厅堂画了一下，当他划完之后围观的很多人都赞口不绝，当他给高僧评价的时候，高僧说了一句话，茶杯比茶壶高，那么那个水怎么倒进去呢？一语惊醒梦中人，大画家非常羞愧，从此拜高僧为师。这 个故事说明一个问题，山外有山，人外有人，当我们把自己的位子放的很高的时候，怎么样才能去接受别人呢，这跟我们工作的时候也一样，不管是面对同事还是面对客户，我们都应该有一个空杯的心态，学习的心态，来公司早并不一定就比别人懂的多，当别人问你，问题的时候，如果你抱着别人都是新来的这种想法，也许你永远都不会发现他们身上的优点，也许某个人以前的经历是你没有，也许别人在沟通表达上比你强，或许人家的行业知识是你所不具备的。每个人都有自己的长处，取长补短，那样才会进步，在客户那边并不是说你大侃特侃别人才会觉得你专业，也许你这样反而会引起客户的反感，当你作为一个倾听着的时候，也许会有意想不到的效果，比如说更加了解你的客户，知道他想要的是什么，学到你以前学不到的更多的专业知识等等，这就是别人说的虚心使人进步，大海之所能纳百川，那是因为他的位臵永远比其他的河流低。

 双赢的心态

有很多人认为做生意嘛，不就是赚钱和赔钱这么简单吗？其实不然，很多时候，有些人会认为，只要我把客户拿下来，赚到钱了，那么我们就成功了，于是有很多时候我们对一些客户，想着能赚不多少是多少，也许下一次就没有这么好的机会了，这样做无异于杀鸡取卵，因为我们做的不是一锤子买卖，不是今天做了明天就改行了，做任何事情要想的长远以，你也许赢了今天，但你却会为将来买单。很多时候，有很多单子我们做的都不赚钱，但为什么我们还会去做呢？大家可以想想，当我们通过一个小单子赢得了客户的信任，后续客户会有缘缘不断的生意可做的时候，还会不会为当初苦苦的付出，做不赚钱的生意而不理解呢？人家买我们的东西是为了赚更多的钱，我们卖东西给客户，我们也是为了赚钱，但当我们和客户都能得到我们想要的东西的时候，是不是皆大欢喜呢？很多时候你为客户着想，客户才会信任你，为公司着想，公司才会重用你，当我们面对每一单都能做到双赢的局面的时候，相信你一定会为自己所做的事情得到你想要的东西。

 包容的心态

有句话说这过，人非圣贤，孰能无过，每个人都有做错事情的时候，你对很多人都有不理解的时候，也会有发牢骚的时候，但记住，要学会去包容，一个做母亲的永远都不会为自己比孩子吃的差而抱怨，为了让孩子能过的好而放弃很多东西，这是一种无私的包容，面对下属犯错，有的只是循循教导，这是一种大度的包容，学会理解别人，站在别人的角度去想想他们的处境，也许你就会明白他们会那样做，也许某一天，你做错了一件事情被上司骂，这时候，心里很不爽，想着的只是抱怨，但当哪一天你也做到这个位子的时候，你的下属也犯错，那么你也会对他大骂一通，然后他对你也是嘀嘀咕咕，你又做何感想呢？试这学会退一步海阔天空，想想也许我确实做的不对，也许主管今天心情不好，也许他被老板骂了，也许他为着大家没能赚到钱，恨铁不成钢，这样想想是不是就会释怀呢？作为一个主管，当你的下属犯错的时候，你想想，当初

你作为一个新进员工什么都不懂的时候你面对的是一个什么情形，也许是我没引导好呢？也学事情还没有弄清楚呢？站在不同的角度去看待一件事情。我们在面对客户的时候其实也可以这样想，当客户抱怨我们的品质不过关，抱怨我们价格太高，抱怨我们配合度不够的时候，我们有没有检讨过自己是不是真的没做好，是不是应该再做的好一些呢，客户抱怨肯定是有他的理由的，就算在客户那边受了再大的气，学会包容，对他笑笑，告诉他我们会尽快帮你解决，那样客户的抱怨声肯定会越来越少，反之，我们和他大吵一架，向客户那边推卸责任，结果很有可能就是这个客户的流失，要知道开发一家新客户可是废了好大的力气，从拒绝到拜访到成交到维护客户关系到收款，仅仅就是因为逞一时之气，值得吗？不管是在工作上，还是在生活中，学会包容，学会理解，很多事情就会解决！当然包容不等于纵容，学会适可而止，别人不说你并不是代表别人的无能，面对别人的包容学会思考，学会改正。

 自信的心态

自信等于成功了一半，确实做任何都要有一个自信的心态，你没有了自信，在别人面前不会取得别人的信任，比方说我们去客户那边，你感觉今天这个客户很难缠，别人都搞不定的我行吗？当你这样想的时候我相信你肯定不会成功，因为你已经投降了，对一个已经缴械的敌人，别人会怎么看，肯定不会得到别人的尊重，但当我们面对困难仔细分析客户之前的失败案例，了解透彻，仔细分析，做好准备，相信自己一定行的时候，那么任何问题都不是问题，都能解决，要的就是一个必胜的自信，我能行，那么成功的把握就大的多，当然不是说自己行就是行的，首先还要巩固自己的专业知识，而不是别人的一问三不知，所谓艺高人胆大，说的就是这个道理。自信不等于自负，要分清两者的却别，因为成功永远属于有准备的人！

 行动的心态

也许前面讲到的都是些字面上的东西，真正实施起来确实有一定的难度，那么这个时候我们就要有一个行动的心态，因为学而不用，等于不学，要学以致用，那么我们才能更好的去分析问题从而解决问题，规矩定下来了是要人去遵守的，计划出来了是要人去执行的，想法有了是要人去实现的，如果一切都停留在空想上，那么一切都是白搭，今天你准备拜访几家客户，结果想想那家客户太远了还是改天再去把，我这个月准备做多少多少业绩，但不知道从那里下手，还是看看再说吧，客户抱怨我们的东西没有以前好用，先拖着，会有解决的办法的，那么我相信你自己对待生活的态度也是一样，家里脏了没人整理，公司一大堆的报表没做，那么到头来家里会变成垃圾堆，公司的事情会越来越多。有计划赶紧去行动，想要业绩，赶紧去拜访，天上不会掉馅饼，就算有也不会砸到你的头上，就算砸到你的头上了，还是要弯个腰去捡吧？  给予的心态

很多人都说过吃亏是福，往往被别人说是傻子的人，反而得到更多人的尊重，有这样的说法舍得舍得有舍才会有得，当你处处为自己着想，处处想着自己，当别人是傻子的时候，我们就没想过别人的感受呢，前面也有说过的你赢的是今天，输的是明天，一切以自我为中心，还有多少人会围着你转，只想着自己多赚客户的钱，难道别人的头脑比你差吗？别忘了人家也是生意人？所以我们要学会给予，学会去帮助别人，那样才能赢得别人。

 学习的心态

所谓学习就是学不会的东西加以联系，当我们认为自己已经懂的够多的时

候，当我们觉得自己学会了，什么都懂了，那么就自满起来，对别人的话不屑一顾，抱着原有的思想去面对，那么别人有一天会说，你落伍了！到那时后悔莫及的时候才知道就晚了，古人都说过活到老学到老，学海无涯！所以我们要时刻保持一种学习的心态，面对新的知识，学习我们的专业技能，学习前辈的销售技巧，武装自己，投入战斗！

 老板的心态

当有人说：反正我又不是老板，出了事管我什么事，一种不负责人的态度去面对销售工作的时候，那么我们也许永远都是一个打工仔，永远都跳不出为别人打工的圈子，是的，现在老板赚的确实比我们多，但我们也要想想，他们是不是会承担更多的东西，要想着厂房办公室租金负担，人员的招聘与培训，原材料的采购，生产的难题，客户的开发，签单收款维护。生意有赚有赔的风险，客户货款的拖欠，工人工资，财政赤字，处理人际关系，怎么样让公司都能和谐运转下去，做大做强等等。记住，我们出去的时候代表的就是公司，代表的就是老板，在我们职能范围内做好自己分内的事情，抱着责任心去开发潜在客户，处理客户的抱怨，订单的签订，货款的回收，因为我们也许在不久的那里天我们也会是一个老板，我们不会打一辈工，这也是很多人选择业务的原因，学会去做老板，尝试着以老板的心态去面对每一单生意，每一个客户，每一个员工。因为我们就是一个老板，要有一个老板应该有的积极的心态主动去做好每一件事情保持一种空杯的心态，学习的心态，面对客户，面对同事，我们要自信，学会给予，对计划马上行动，认真完成公司任务，面对客户与上下级的抱怨学会包容，能与别人达到一个双赢局面，那么我们就离做老板不远了。

其实更多的感受还是要我们慢慢去体会，用心去做好每一件事，从这次的课程中每天都能体会一点点，那么对于我们后续的帮助绝对不是几个字就说的完的。感谢曾经帮助过我们的人，学会去帮助别人，学会感恩！

王 泽

2011-3-28

第四篇：销售人员的四大要素

销售人员的四大要素

销售就是介绍商品所提供的利益，以满足客户特定需求的过程。销售是一项很具挑战性的工作，成为销售人员比较容易，成为优秀的销售人员却没有那么简单。身处竞争激烈、颇具挑战性的销售行业，销售人员应该具备什么的素质能才能摆脱平庸呢？进一步说，销售人员究竟应该具备什么样的素质才能使自己从同行中脱颖而出呢？针对上述问题，世界著名的市场研究公司——盖洛普管理咨询公司曾经对近50万名销售员进行了广泛的调查和研究，研究表明，优秀的销售人员一般在以下四个方面具有良好的素质：内在动力；干练的作风；推销能力；与客户建立良好关系的能力。这四者相辅相成，缺一不可。

1、内在动力不同的人有不同的内在动力，如自尊心、幸福、金钱等，但所有优秀的销售人员都有一个共同点：有成为杰出人士的无尽动力，这种强烈的内在动力可以通过锤炼和磨练形成，但却无法教会。人的内在动力的源泉各不相同，如受金钱的驱使、渴望得到承认、喜欢广泛的交际等，根据内在动力源泉的不同，可以将销售人员大体分为四种类型：成就型；竞争型；自我实现型；关系型。具体的说，“成就型”销售人员特别渴望成功并且会为此付出巨大的努力；“竞争型”销售人员不仅想获得成功，而且渴望战胜对手（其他公司或其他销售人员）以获得满足感，他们通常会站出来对其同行说，“我承认你是本的最佳销售人员，但是我会与你一比高低的”；“自我实现”型销售人员往往喜欢体验一下获胜的荣耀，他们总会把自己的目标定得高一些；“关系型”销售人员的长处在于他们能与客户建立、维持良好的客情关系，他们往往为人慷慨、细致且做事尽力，“这样的销售人员非常难得，”美能达公司的一位培训经理如是说，“我们需要那种

能够耐心回答顾客可能提出的第十个问题的销售人员、那种愿意和客户呆在一起的销售人员。”没有单纯的竞争型、成就型、自我实现型或关系型销售人员，优秀的销售人员或多或少都会带有其它3种类型销售人员的一些特征。而且，属于某种类型特征的销售人员要是能有意识地多培养一些其它类型性格的人所具有的特征，他就会变得更成功。例如，“竞争型”销售人员如果多一些关系意识，他便会在客情关系方面也做得不错，并且能因此获得更多的订单。

2、严谨的工作作风不管销售人员的内在动力如何，如果他们组织松散，凝聚力不强，工作不努力，他们就会难以满足客户越来越多的要求。优秀的销售人员总是善于制定详细、周密的工作计划，并且能在随后的工作中不折不扣地予以执行。其实，销售工作并不存在什么特别神奇的地方，有的只是严密地组织和勤奋地工作。一位成功的总裁如是说：“我们优秀的销售人员从不散漫和拖拉，如果他们说将在2天后与客户会面，那么你可以相信，2天后他们肯定会在客户那边的。”销售人员最需要的优秀品格之一是“努力工作”，而不依靠“运气”或技巧（虽然运气和技巧有时也很重要）；或者说，优秀的销售人员有时候之所以能碰到好运气是因为他们总是早出晚归，他们有时会为一项计划工作到深夜，或者在别人下班的时候还在与客户洽谈。

3、完成销售的能力如果销售人员不能从客户那里获得订单，即使他的技巧再多、再好，那也是枉然。无法成交就谈不上完成销售，一般而言，优秀的销售人员总会想法设法来与客户达成共识，从而顺利签单。如何才能成为一名优秀的销售人员呢？研究表明，有一点很重要，即销售人员应该具备一种百折不挠、坚持到底的精神，销售人员应该像运动员一样不怕失败，甚至到最后一刻也不放弃努力。优秀的销售人员往往对自己和所销售的产品深信不疑，他们通常都十分自信并坚信自己的决策是正确的；他们十分渴望成交，通常会在法律和道德允许的范围内采用各种方法来使设法交易获得成功。

4、建立关系的能力在当今的关系型营销环境中，优秀的销售人员最需要注意的一点是：成为解决客户问题的能手和与客户发展关系的行家（未来的销售人员将不再是销售人员，而是客户的顾问），力求敏锐地把握客户的真实需求。优秀的销售人员通常是这样的：他们全神贯注，很有耐心，细致周到，反应迅速，善于倾听，十分真诚；他们能站在顾客的立场上，用客户的眼光来看问题。今天，客户更希望销售人员成为其“业务伙伴”而不是“玩友”，销

售人员应该很清楚这一点。优秀的销售人员所做的不是去讨客户的欢喜，而是应该真正去关心客户的利益，关心客户的业务发展方向，关心怎样才能帮上客户的忙。

第五篇：x浅析影响商业地产开发的十大要素

浅析影响商业地产开发的十大要素

经过与商业地产一段时间的接触，以及阅读了部分相关的报刊杂志报道以后，发现今天的商业地产开发或多或少都存在着这样或那样的问题，制约着这片市场的发展成熟。针对于此，在这里提几点简单粗浅的认识，相信各商业项目在实际开发运作中，会发现更多更关键的要素，这里的十点，仅供抛砖引玉罢。

一、地块素质要过硬

相比较住宅地产，商业地产的开发对地块条件的要求无疑是更高的，这几乎成为商业地产开发成败的前提性因素，所以在选择地块的时候有必要引起充分的重视。

比如土地：位置一定要好，最好是在传统商业区域或靠近交通要道。因为在人们长期的消费习惯沉淀下，已经形成了一定的消费思维定式，某块地方就是做什么的或不是做什么的，在人们心里有时候已经有了根深蒂固的认识，与其改变这种认识，另外开辟一块处女地重新引导人们接受，当然不如就近在传统商业区域开发，能够收到立竿见影的效果。再比如区域消费能力：周边地区要有足够的消费群体以及购买能力。对此，国外的商业开发已经形成了一套相应的体系，区域内人口达到多少、人均可支配收入超过多少才能开一个多大规模、什么档次的商业消费中心都有明确的参比规律，当这些基础的条件都不能满足时，项目的开发无疑是有很大风险的。又比如交通：要求一定要流畅、方便，要有尽可能多的交通工具存在。对于中国农村有句话说：要想富，先修路；对于商业项目，同样可以说：要想旺，道路畅；这是不言自明的道理。

此外，我们知道，一般大型连锁店在选址时都有严格的要求，比如店址与市中心的距离、市场需求趋势、周边人口密度、客流车流、停车设施、交通条件、建筑状况、使用年限、规划限制、周边店铺数量、规模等等，只有这些基本条件符合了他们的要求，他们才会考虑是否进驻的问题，可见，项目地块的质素高低彻彻底底影响着以后的招商及存活问题。

二、确定项目财务分析与目标

商业项目在开发伊始，就应该根据开发商自身的实力确立相应的财务目标。包括根据开发商能承受资金压力的大小确立商铺租售的比例、租售的时机以及资金回笼的速度等，以保证开发商获取利润的最大化。对于大型商业项目，商铺租售的比例和租售的时机把握不当都将会在很大程度上影响商业整体的运营能力，实际的赢利能力，甚至导致整个项目的运营失败，所以说，一个合理的财务目标是持久运营大型商业项目的基础性因素。

三、重视特色开发

商业地产开发发展到今天，正在进入一个追求特色的时代，是否具有特色已成为项目生存与发展的关键所在。就像人的灵魂，一定要有。特色，具体就体现在产品的差异化和核心

竞争能力上，这是两个完全不同的概念。现在市场上都在一窝蜂的搞“SHOPING

MALL”，概括起来都是“集吃喝玩为一体的一站式消费中心”概念，显然缺乏特征与差异，开发雷同造成市场明显的同质化现象严重，竞争也就由此加剧。而若想避开激烈的市场竞争并从中脱颖而出，就只有努力发掘、提升项目的核心的竞争能力，走差异化道路；市场证明只有有特色的产品和项目才能在市场竞争中立于不败之地。

四、设置集客设施

对于商业项目，现在有“体验为王”的说法，即创造出让消费者感到新奇愉悦的消费体验，这将是大型商业地产成功的基因所在。在商业形态形成初期，人们在室外消费逛街，随着商业的发展，人们由室外转到了室内，环境优雅了，空调有了，但人们逛街游玩的乐趣却没有了。如果开发的商业设施能让消费者体验到文化、设计与美，并参与到各种游乐活动中去，那么，逛街就不仅是消费这么简单，而会成为充满趣味的活动，这时，消费场内的建筑物也都会赋有个性与生命，充满魅力。

比如无锡广益海外风情街项目，我们可利用项目自身的“水”资源，在娱乐区前方5、6米宽的河道上开辟一块水上娱乐区：架上独木桥、吊索，水上设置漂浮物等，让游人挑战自我，参与这种富有刺激性的娱乐活动，既汇聚了人气，又营造了欢快愉悦的消费氛围，一举两得。

五、聘请专业顾问公司

商业项目开发基本要完成5个方面的工作：市场分析与业态定位，功能流程规划与提供设计技术依据，投资与财务评估，项目管理与实施，销售与招商运作。在社会分工日益细化的今天，却还有发展商凭借一己之力独立完成上述工作，这显然是非常之不明智的。比如说市场分析与业态定位，应该说，商业项目的前期市场调研工作是一个相当庞大与复杂的过程，包括商圈的确定、问卷的设计、竞争性商业的考察分析等等，都有其自成体系的专业性与科学性，市场调查信息采撷的是否准确到位，直接关系到定位的恰当与否，直至最后的商业运营成功与否，这是一连串的因果关系，如果前面的因因为专业技术不够产生偏差，那么，后面的果就有可能成几何倍增的出现巨大偏离！这里就出现了明显的需求——对专业顾问公司的需求。

再比如招商，如果说调研定位是运用了专业公司的技术优势的话，那么，招商就要充分运用上专业公司的资源优势，专业公司在多年的经营过程中，与各商业经营机构建立了多层面的合作关系，能够为招商提供多方面渠道和有力的保证；相反如果由于缺乏专业顾问公司的介入而导致招商不能顺利完成的话，就会使项目面临巨大的风险，现在众多大型商业店面空置毕竟并不全是物业自身素质不佳导致的。

六、重视与商业经营机构的合作

对于有志于长期进行商业地产开发的发展商，应重视与商业经营机构的合作。这种合作

当然有别于住宅开发中的买与卖，也有别于与普通小商户间短期的出售或租赁关系，这是一种长期协作，互利平等的战略合作伙伴关系。这并不仅仅只是一个政治名词，现在已广泛运用于各商业团体，并发挥着着实有效的作用。

对于地产开发公司和商业经营机构，一个旨在租售出去自己的物业；一个为加速发展壮大又多方考察素质好的商用物业，而且地产商在开发物业前，可以多方征询经营商的规矩与需求，做到有的放矢；而经营商也可以根据自己的战略发展目标规划，示意地产商寻找合适的土地有目的的开发，促进其顺利扩张；二者结合，良性互动，同时对项目品牌和价值的提升也相当有裨益，因此达到真正的互利双赢境界。

七、招商与规划设计相互配合商业项目的招商与规划设计应该是相互配合，彼此互动的。发展商首先提出一个总的相对概括的规划设计，用其进行招商，而在确定了一定商家后，再反过来对原先的规划设计进行修改、完善，然后再继续招商这样一个循环往复的过程。而现实中总有不少开发商在规划设计完全完成后再去找主力店洽谈招商，这种待价而沽的招商方式明显只适合散户小户，而对于大型连锁主力店，则会显得过于被动。

一般来说，大型商业的买家或租客都是为数不多的商业集团，只有度身定做才能真正迎合他们的需求。并且不同的大型主力店有不同的功能要求，比如每家店的规模上下限，扶梯、楼梯的个数、位置，停车位的方式、数量以及空间布局、外力面处理等等。这些使用要求就是设计的依据，必须由店家提出，而不是发展商自己指定，等到建成后再要求店家削足适履。所以说，不与招商工作配合的盲目的规划设计只能增加前期不必要的成本和后期招商的难度。

八、招商资料要体现专业水准

招商资料缺乏专业水准是招商困难的另一个原因。一般大型连锁商家对项目的评估有自己的方式和侧重，也很看重专业机构所做的分析报告，国外这样的专业研究成本可达数百万美元，但对投资者很有说服力。而如果招商资料完全由发展商自己编制，由于过分乐观的论证与缺乏专业水准的表现，一方面难以取信于人，另一方面，也会让投资者怀疑开发商的专业能力。毕竟一本招商手册是展现在投资者面前的唯一的、最直接的体现项目水准的东西，而是否能打动投资者对项目产生兴趣，又不仅仅是几行文字，几张画面的问题，而是透过这些硬件体现出来的软件层面上的涵义的问题，其开发水平与开发理念才是一纸招商手册实质反映的问题。

九、推广招商锁定购买人群

与住宅一样，商业项目的推广也一定要锁定目标客户对症下药。首先确定商铺的投资客户究竟是谁？他们在哪里？通过什么途径才能让他们知道这个项目？其次也是更关键的是确定他们的投资行为最关注哪些因素？他们的投资价值取向是什么等等。只有弄清楚这些问题进行具有针对性的推广工作，才能抓住投资客户的心理，吸引其关注这个项目，对项目感

兴趣，从而使招商工作取得明显效果。

十、重视经营管理对接能力

由于出售方式的存在，使得发展商把目光从长远拉回了短期，盯到短期利益上，这与大型商业项目依靠持久经营而获取动态收益是相违背的。大型商业项目的成功开发通常需要具备三个方面的能力：资金运作能力、定位决策能力以及经营管理对接能力，只有把握好这三个方面的问题，项目才能真正成功。但事实是多数发展商都忽视了经营对接能力而使得这方面的问题和矛盾日益突出，使项目面临巨大的挑战。

现在市场上普遍采用的是把商业物业出售给中小投资者、出租给大型零售商的方法，这样其实商业管理的作用依然很重要。管理的价值就在于通过营造商圈的号召力、提供多样性的消费服务以及不间断的主题行销推广来汇聚商业客流，帮助商户创造收入，从而发展商自己才能有所收益。这其实更像一个生物链，只有经营者从消费者身上获得了利润，投资者才能从经营者身上获取投资回报，而开发商也才能从投资者身上获取利润和资金循环。同时也只有保证此良性循环，商业项目的价值才能不断增值，为发展商实现长期的最大利润。有人把商场比作一个没有硝烟的战场，那么掌握了作战的要点，也就把握住了作战的主动权。在这场方兴未艾的战火中，市场时刻瞬息万变，竞争与压力随时会如潮水般涌来，寻找新的突破口，就成了生死存亡的重要法则。随着市场的发展，在充分发挥了人的主观能动性之后，相信一定会碰撞出新的十大要点或二十大要点，这片市场会朝着更理性、更专业、更合理、也更繁荣的方向发展，我们有理由相信中国商业地产的开发会早日冲出自身发展局限的桎梏，迎来新世纪火红的艳阳天！