【商 业 销 售 人 员 培 训 计 划】（五篇模版）

第一篇：【商 业 销 售 人 员 培 训 计 划】

商 业 销 售 人 员 培 训 计 划

目录：

一、项目市调介绍和项目理解；

二、商用物业地产专业知识；

三、销售人员人际沟通、销售心理、基本技能培训；

四、按揭方面知识；

五、合同的说明。

一、项目市调介绍。

1、项目位置

2、项目方向

3、现时售楼部位置

4、项目的周边环境和配套

5、交通情况

6、项目技术参数、总占地、总建地、总户数、容积率等

7、建筑风格和特色

8、推货组合和数量

9、实用率、户型面积。

10、售价

11、销售情况

12、推广手段和推广手法等相关资料。

二、商用物业和住宅的房地产专业知识。

1．商业物业种类（讲解）

2．建筑结构简介（讲解）

3．商业物业的用途主要分为（讲解）

4.土地使用制度。另附

5.七通一平：一个平整土地，通水，通电，通煤气，通电信，通邮，通路，通排污。

6.三证一书: 土地使用证，建设规划许可证，施工许可证，建设

用地批准书。

7.五证二书:是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

三、销售人员人际沟通、基本技能培训。（补充）

四、按揭方面知识，采用当地银行政策规定/按揭方面的专业知识由银行方面主讲

五、合同说明（补充）

商用地产投资培训内容

一.商用地产概念：

商铺由“市”演变而来，《说文》释“市”曰：集中交易之场所，也就是今日之商铺。

在资本市场中，房地产称为不动产。投资不动产通常是要求稳定回报的投资客户首选。

商用地产常规包括有：写字楼、酒店、商铺、仓库、工厂等，现时主流为写字楼酒店和商铺，而现在我们侧重于商铺的讨论。

二.比较商铺与住宅的区别

作为纯商铺买卖，与住宅最大不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，将住宅作为投资渠道始终未能成为市场主导。商铺则反之，由于目前市内乃至全国经济开始转好，但各行业才刚有走出萧条的迹象，加上银行减息及利息税的征收，大量游资正寻求出路，故投资客会比以往有所增加。即使不在此等经济状况下，商铺使用者——商户或个体经营者，在购买时心态本质就是以生意经营及成本节约等角度去购买，也以利润为目标的心理，本身就是一种投资性质，更不用说纯投资者的心态，故购买商铺可视为一种完全投资行为，这是商铺与住宅最大的不同之处。

由上述可得，商铺强调投资性，无论商铺经营者还是纯投资人士均以争取最大利润为目标，故销售人员引导客户购买时则应以突出高回报、低风险、利润率高为销售思路，吸引客户购买，激发其购买的欲望，以介绍一种生意或一个投资计划的方式去引导客房购买。

三.如何理解“投资回报”？

——“投资回报”方式中最常见的是“返租回报”

“返租回报”方式示意图：

业主发展商租客

（充当中介、代理人的角色）

四.购买商铺的客户心理分析

A、投资者

①中、小散户投资者及白领人士；（收租）

②经商人士及高层管理人员；（炒作）

③大型公司；（做资产）

B、经营者

①零售业个体户、中小型商户及中小饮食经营者；

②大型商户（包括百货、连锁超市、专卖店、名店等商户）；

③大型娱乐、饮食集团及中小饮食经营者（以合作形式或租铺为主）。

五.如何利用商铺投资回报去引导客户

①从无风险角度去引导,用第一大点的内容说明土地是永恒的；

②从高回报角去引导（销售当中应以银行利率、国债等保守的投资方式作对比，从而带出商铺投资的低风险、高利润的感觉，切忌以股票作比较）。

六.运用卖点去引导客户购买

促销卖点与信心卖点的运用：

1.促销卖点主要包括：

——地理位置：

2.信心卖点：

——发展商实力；承建商实力；

——设计公司实力；

——代理公司实力；

——物业管理实力；

——政府立项支持或政策倾斜；

促销卖点先行→兴趣→信心卖点加强信心→产生购买欲

七.顾问型的销售方式在一手中的运用

1.一手与二手销售的不同之处

成交

一手楼盘销售 二手销售以客户

以促销为主 需求为出发点

一手商铺销售综合两者的特点，偏重以客户的需求为出发点。

2.物业顾问的引导式销售

销售商铺是一种投资计划又或是一门生意的推广，更不能再以住宅售楼员的方式去销售商铺，应以物业投资顾问的方式去推介给买家，因为买家是从做生意的角度去考虑所有问题，离不开成本、利润、风险等问题，故此销售人员与客户推介商铺时，应给予买家有一种站在其利益出发的感觉，并且能与买家沟通做生意方面的问题。如买家是经营者就站在针对其行业的独特性去推介对应的商铺，并站在经营成本方面给予考虑，以最大限度地争取纯利的思路去推介，并强调有投资性的退路，给予买家的信心。强调“进可经营、退可投资”的保障。若买家是投资者时，则站在“为投入资金争取最大利润”的角度去分析，强调高回报、无风险的特点，以货币最大的时间价值去吸引买家，以无风险的保底性投资计划去消除买家的顾虑。整个销售过程步骤大致可分为介绍项目情况，对比其他楼盘去分析本项目卖点的独特性、吸引力和人流竞争力，让客户产生兴趣，再以顾问推价方式介绍商铺，最后介绍“有关投资计划”，令客户认同无风险、高回报。因此，客户由于了解项目情况而形成在心中的价值，再对照接着介绍的价格和促销措施优势，分析投资本项目具备无风险、高回报、低支出的优点，最终令客户深信该商铺超值及回报高、低风险，则可达到成功销售，让客户认同超值作为销售思路的方向。

3.商铺的替换弹性

A、面积上的弹性；

——总预算较少幅度变化时，单价与面积成反比，与实际情况需要进行面积上的替换弹性。

B、同一楼层位置的弹性：

总预算+15%～30%内皆属投资者的选择幅度；经营资金+商铺资金+成本+货款=预算；压

缩其它方面的支出，增加营业场所支出。

八.商铺的分类

现代商用高度发达，社会分工越来越细，且由于商品的品种繁多，各种具体用途的商铺日益增多，归纳起来主要有如下六种类型：

一、按用途分类：零售业餐饮业旅游业体育、娱乐业服务业金融业

二、按面积规格分类

小型商铺：店铺面积在100平方米以下

中型商铺：店铺面积在100—1000平方米

大型商铺：店铺面积在1000平方米以上

三、按占有形式分类

自用商铺：指商铺产权人自行使用自己名下的商铺

租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。

转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。

四、按权利主体（或按所有制形式）分类国有商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于国家，即国家拥有的商铺。

集体所有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于集体，即集体拥有的商铺。

私人所有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于私人，即私人拥有的商铺。

经济成分复合体所拥有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于各种不同经济成分组成的经济实体，即多种经济成分混合体所拥有的商铺。

第二篇：销售人员培训计划

销售人员培训计划

培训总则：

为提高新进员工素质和技能，特制定本计划。

1、培训时间：暂为期三天（视时间可延长为一周），每天上午8：30－11：30，下午12：30－17：30。

2、培训形式：集中培训。

3、各部门应配合对新进员工的培训工作。凡涉及介绍本部门职责、功能的，均应认真准备。

4、新进员工培训毕，将其培训成绩记录在案。各位员工职前培训表及各级主管评价留存人事部。

5、招聘业务员6名，销售主管3名，培训结束优胜劣汰；预留4名业务员，销售主管2名。培训内容：

一、前言：

1、公司简介及相关制度、案场规章制度及行为管理规范。

注：以上内容培训时间安排为*天。

二、房地产行业基础知识：

1.房地产发展简史、大环境、宏观政策等行业认知。

2.市场营销、行销企划。

3.房地产开发流程简要、建筑学基础。

4.房地产相关法律法规条例（房地产管理法、城市商品房预售管理办法、土地管理法、城乡规划法、建筑法、物权法等）。

5.物业管理相关内容介绍。

注：以上内容培训时间安排为*天。

三、市场调研：

1．对区域所有楼盘进行市场调查，人员分组执行，调查表填写及分析，对市调结果进行讨论。

2．目前**区域经济产业、房地产基础条件、市场需求、房地产产品分析、客群分析、推广渠道分析、价格走势分析。

注：以上内容培训时间安排为*天，要求每人写一份市调小结，阐述自己的市调感想心得和对房产市场的认识。

四、本案销售说辞演练：

客户接待及沙盘、看板建材区、样板房介绍说辞背诵，并进行客户接待的模拟演练。

五、销售流程、技巧及综合演练：

1、客户接待及项目介绍流程、电话接听规范及技巧、小订和签约流程

2、客户购买行为及心理分析，沟通、逼定、议价、成交技巧

3、客户拒绝理由分析及应对办法

4、综合培训内容实际演练

注：以上内容培训时间安排为*天。

六、专业知识：

1、商品房预售合同各条款讲解

2、购房流程、贷款流程手续及相关银行政策

3、买卖合同登记及产权证办理流程

注：以上内容培训时间安排为*天。

七、其他：

每节内容结束将安排自由讨论，若培训内容更改及讲课人员调整以课程前一天通知为准。经过考核淘汰未位业务员2－3名，销售主管降级或淘汰1名。

*置业有限公司

第三篇：销售人员培训计划

销售人员培训计划

一、公司部门规章制度；

二、销售现场管理制度；

三、针对本案强化训练；

四、房地产专业知识培训（建筑基础，针对本案楼盘举例说

明）；

五、销售技巧培训（针对不同客户的不同应对方式、接听电

话方式及技巧）；

六、销售技巧培训（说服技巧、逼定技巧、回访技巧）；

七、房地产基础知识培训（法律法规、相关费用、相关政策）；

八、合同、认购书的填写及讲解；

九、本案周边楼盘的分析对比；

十、结合上述所讲对员工进行整体模拟培训。

精典四季花园销售部2003年5月6日

第四篇：商业楼盘销售人员培训内容

商业地产销售人员前期培训内容

一、售房部规章制度

包含内容：日常行为规范、工作制度、行为准则、卫生制度、现场物品使用制度、考勤制度、奖罚制度、值班人员规范、协议管理制度，撞单处理等

二、本地商业环境介绍

对本地商业介绍分析，并做各项目市调详表，后期并进行优缺点分析，分析各项目对我项目威胁及应对方式

三、房地产专业知识；

四、商业地产专业知识

商业地产概述、商业地产名词解释、专业术语

五、本项目基本情况：

包含：开发商、周边环境配套、地理位置、交通、占地面积、建筑面积、几期开发、每期面积、建筑形式，项目何时开盘、何时交工、何时经营、使用年限、建筑结构、进深、开间、层高、停车位、定位，业态、返租

六、销售人员销售前具备技能

包含：售房业务流程、熟悉现场、熟悉销售资料、销售资料准备、商铺面积学习、计算、接待谈判流程、沙盘及区位图讲解、宣传片讲解、贷款知识及流程、认购书填写、售价、活动内容、七、销售人员人际沟通、礼仪、销售心理、基本技能培训

包含：

1、个人素养和能力培养，2、迎客、站姿、引客；

3、如何塑造成功的销售员；

4、礼仪和形象

八、按揭方面知识；

九、合同的知识

十、专项培训

包含：

1、面积的测算；

2、建筑工程专业培训；

3、建筑基础知识；

4、面积的计算与技术指标；

5、不同年龄职业客户的应对；

6、销售几种模式；

7、分析周边各项目优劣势

8、商业地产销售方式方法

十一、销售手册内容培训

项目价值、项目卖点、项目销售内容、项目招商内容、售楼员接待技巧等

第五篇：市场部销售人员培训计划

市场部销售人员培训计划

销售人员管理分为几大类：

1、销售人员的仪容仪表和着装管理：例如是否按照市场部规定穿工服和佩戴工牌上岗，女

销售人员上岗前应化淡妆，禁止浓妆艳抹和素颜，男销售人员上岗前应工服整洁胡须刮净!

2、销售人员的日常行为规范管理：在对顾客销售服务中是否使用文明用语，服务态度是否

良好，有无强买强卖，坐地起价、言语傲慢、对看后不买的顾客侮辱谩骂，等恶略行为男销售人员是否有在商场内吸烟，和酒后上岗得违反市场部规定的行为。商户在营业期间是否按照市场部的规定，进行良性公平竞争。市场部坚决打击恶性诋毁别人商品，掐货、叫喊揽客等恶性竞争行为。

3、物业管理方面：对于需要二次装修改造的商户，应按找市场部规定首先通知楼层管理人

员，向市场部提出申请，待得到市场部允许后，到物业缴纳装修安全保障金，方可进行装修或改造过程中，不得影响商场的正常营业应在夜间或非营业状态下进行。对于商户自己找的装修工人，应按照市场部的相关规定进行审核，装修工人要求证件齐全，包括身份证，要在市场管理人员验明真伪复印后方可进场。如需要电焊，那么电焊工必须要有焊工证，并在到物业办理动火证，得到允许后在保安人员的监护下方可进行。

4、客服管理方面：在正常的营业期间，商户如果与顾客产生纠纷，应听从市场办公室的解

决方案，如是初期的摩擦纠纷，应听取楼层管理人员的合理化建议，与和解意见。

5、营业期间的安全管理：在日常的营业期间要积极配合管理人员的日常巡视工作，如发现

可能会给商场和商户，造成安全或经济损失的可疑人员，例如偷盗、酒后寻衅滋事等行为，应该及时找到管理人员并通知市场办公室及时排除安全隐患，争取做到全员防盗、防火、防爆力、共同营造一个和谐安全的经营环境。

6、市场部的营业时间管理：在市场营业中所有商户需市场规定准时营业，不许出现晚开早

关的事情，一经发现则按照市场部奖罚条例给予处罚。

7、市场库房使用管理：对需要使用库房的商户，需先向市场部提出申请，服从市场部的合理化安排，在缴纳库房租金后，方可使用，使用期间不许乱码乱放，过高摆放等安全行为。

8、市场节假日促销管理：商户在节假日的促销活动力度以及规模方式都应听从市场部的安

排，在日常经营中商户悬挂的商品广告单，POP、爆炸签等宣传单，应符合市场部的规定，不符合的应听从市场管理人员的安排，一律撤换掉。