商业地产发展趋势[推荐五篇]

第一篇：商业地产发展趋势

中国商业地产发展趋势

第一部分 概述

商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

随着房地产宏观调控对住宅的限购、限贷，众多地产商把目光转向了商业地产。仅2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。2013年2月22日，国家统计局发布2012年国民经济和社会发展统计公报。公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。

商业地产扎堆儿过量，已成不争的事实。眼下商业地产则可谓花开遍地，未来激烈的商业竞争态势暂且不表。商业地产却出现了一个怪象：开发商们感叹“招商难”，品牌商家却在抱怨“选址难”。这个怪象折射的，正是商业地产的“同质化”。目前，国内商业地产开发的产品形态一般均由“四菜一汤”构成：即写字楼+公寓+购物中心+商业街，而作为其核心的集中性商业购物中心的运作模式无非是主力店+次主力店+中小型店中店模式。

第二部分 未来主要发展趋势一、五年会面临行业洗牌

近日，中国商业地产行业发展论坛2013年会在武汉落幕。论坛由中国商业地产联盟发起，700多名来自全国各地的商业地产发展商、连锁商家等全产业链专业人士参加了论坛。

娃哈哈董事长兼总经理宗庆后认为，商业住宅的市场连续调控，以及实体经济运行压力的不断加大，使得众多的资本纷纷涌入商业地产领域，同质化现象日趋严重。他认为，小城市同样有商业地产开发的需求，大中小城市齐头并进。

中国商业地产联盟秘书长王永平认为，商业地产的发展判断可归纳为“行外乐观、行内悲观”八个字。一些餐饮、制造业觉得现在是商业地产的发展良机，但这个领域的从业者都会觉得目前的发展速度过快，存在一些问题，没涉足的企业需谨慎判断。

与会专家认为，从宏观市场来说，商业物业的供应增长速度远高于购买力的增速，市场没出现足够的扩容，五年内可能会面临行业洗牌。王永平指出，商业地产发展还有很多阻碍，1城市规划、发展不合理、不科学的商业规划，人才瓶颈，融资渠道缺失等都制约了商业地产的发展。

二、在低级城市落户

2012年的“十八大”对商业地产的影响主要有三点：提出工业化，信息化，城镇化，农村现代化。城镇化推动着商业地产物业，比如城市综合体，商业，文化的发展。市场发展的情况，城镇化对商业地产的意义，这也是“十八大”提出的重要政府方案方向，我们可以看到城镇化解决现有近4亿城镇定居型人口的城市生活需求、2.8亿城镇流动人口的市民化需求及 1.2亿潜在农村转移人口新增需求；城镇化过程中也让农民逐渐会向中产阶级过渡消费潜力的售房会将成为零售企业未来得主要增长点。根据国家发改委规划预算，城镇化在未来十年可拉动40万亿人民币的投资，对一个县域经济繁荣，我们可以发现在城镇化政策领导下应推动县域商业地产的发展。

城镇化将为商业地产发展带来更多的机遇；总部在一线城市的开发商，他们很多项目也落在省会周边及一些3、4线城市。如万达进驻宜昌、襄樊；铜锣湾、家乐福进驻孝感；银泰集团在仙桃投资35亿元；雅阁集团度假酒店品牌挺进黄冈；中百集团几乎扩展到大部分县级城市等等。

案例：

1、湖北蕲春县棕盛商业广场暨李时珍商业步行街举行了隆重的奠基仪式。棕盛商业广场暨李时珍商业步行街用地面积40858平方米，总建筑面积183918平方米，建成后将成为蕲春县最大的集购物、休闲、文化、旅游、高端住宅为一体的城市综合体项目，届时将引进华润苏果、大地数字影院、香港维港汇百货等大型商家。

2、团风县商业步行街2011年10月底开盘，总共3万方体量的商铺，均价1.1万/平米，去化率高达80%。

3、安徽无为县的建材城项目

三、发展势头将由“大跃进式”逐步转向稳中求进。

2012年，中央调低了宏观经济发展速度的目标，同时将继续执行从严的房地产调控政策，今年全国商业地产投资增速将会有所放缓。支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变化，商业地产发展总体仍会保持一定增长。

四、行业自身发展方式由数量型转向质量型。

早期商业地产的行业竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，企业不惜代价引入一些大品牌作秀，而今已开始转向运营管理的竞争，企业更须重视内功。

五、开发商在整体招商中的议价能力下降。

各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、同质性高、集中入市，导致开发商招商中与商家的博弈能力下降，补贴商家装修费用、延长免租期、只采取销售扣点提成等状况可能更为普遍。

六、局部地区“商住倒挂”情况开始扭转。

在国外，同地段商业地产项目的租售价格通常高过住宅，而国内城市大多数是“商住倒挂”。在北京、上海等城市这种情况已经开始改变。2011年北京甲级写字楼租售价格暴涨，接近或超过同地段住宅。2012年“商住倒挂”现象将进一步转变，一方面住宅价格开始回归，另一方面商业项目品质开始提升，价值得以体现。

七、产品模式

商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。

（1）高端商业地产开发的主流模式——商业综合体

随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略，引领行业的发展。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来的城市建设，招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标，这被认为是拉开了中国城市化进程的序幕，开启了中国城市综合体的发展。

做城市综合体，开发商需具备相当强的资金实力。“城市综合体”虽然具有很多优势，但并不是所有开发商都能开发此种产品，也不是所有城市都适合开发“城市综合体”，它对开发商和城市有着极高的要求。对城市来说，必须具备足够的终端消费能力；“城市综合体”要求有优越的地段、交通、商圈配套，因为几乎所有的“城市综合体”建筑都是建在一个城市的中心区域、核心位置，交通便利、商圈繁荣。

（2）中等规模的购物中心

虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥

无几，就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。

由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。中型购物中心一般为6--12万㎡。

（3）社区商业

社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。

（4）旅游地产

目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。

目前，中弘在吉林长白山、北京、湖北宜昌、山东微山湖、云南西双版纳、海南海口都进行了项目布局。每个项目都是一个大型的旅游综合体(休闲、商业、生态、娱乐、颐居等功能)，每个项目对周边辐射力达到100-150公里。

（5）具休闲功能的商业地产

据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有6 5％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，在客流量充足的一级城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。

（6）其他

从世界其他国家的成功项目来看，建筑形式及风格特色在很大程度上决定了商业地产对消费者吸引力的大小。但在目前的中国，发展商对商业地产项目的开发仅仅局限在招商上面，殊不知“主题特色”才是商业地产项目成功运营的基础。未来中国商业地产要朝两个方向发展。

1）挖掘地方文脉

目前中国大多数商业地产项目还是现代国际式或欧美风格，明显可以看到对本土特色的挖掘还远远不够。从发展的眼光来看，越是民族的才越是国际的。本土风俗文化传统的发扬光大是世界各国建筑文化的共同发展目标。历史文脉在商业地产项目中的传承也当仁不让，况且这也是其长久生命力的保证。上海新天地的成功，实际上就是对本土文化特色充分挖掘的成功。

2）重视商业地产的城市景观职能

商业地产产品的外在表现形式是各种建筑物、构筑物及广场和街道空间，其外观形式色彩的丰富性和多样性远胜其它单一的建筑类型，如写字楼、酒店、住宅等。因此，商业地产开发除了满足商业利用价值外，其对城市景观的影响是至关重要的，体现了经济价值和社会价值的统一。

八、产品特点-高端化、品牌化、现代化、精品化

外观时尚、品类齐全的商业中心受到消费者追捧。也体现商业地产的发展趋势：高端化、品牌化、现代化、精品化

首创置业董事长刘晓光表示，首创置业要打造的奥特莱斯产业综合体模式，不是单纯的奥特莱斯，更不是住宅，它将实现吃、喝、玩、乐、购等多种功能的融合。万达逐渐摸索出一套独特的商业模式，在国内外树立了良好的品牌形象，赢得了行业内外的高度认可，成为我国城市综合体投资与运营管理的先行者与领导者。

第二篇：商业地产发展趋势分析

商业地产发展趋势分析

从2007年到2009年上半年，宏观调控的严峻形势令住宅开发面临相当的困境，而商业地产则被认为是房地产开发商的避风港湾。2009年大的动荡以及种种不可知因素依然可能存在，商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，但从更远来看危机会带来更多的机遇，谁把握了机遇就会掌握未来。

一、商业地产新的机遇和挑战

1、住宅市场遇冷商业地产预热

在楼市住宅开发陷入低迷期时，商业地产迎来了发展转机。受经济大环境的不利影响导致目前单纯投资住宅开发利润下滑和风险增加，是开发商们转投商业地产的一大原因，是为通过持有商业物业和商业运营实现商业地产本身之外更大的商业价值，从而降低风险和增加利润。开发商成功持有的这种示范效应，同时带动了民间资本对商业地产的投资热。本土的开发商也正逐步调整住宅与商业物业的开发比例，以期平衡收入分配。然而，大部分本土开发商都是商业方面的新手，他们期待与基金、与有相关经验和工作轨迹的职业经理人合作成立合资企业。

投资商们寻求的是商业物业上稳定的投资回报，而持有型物业有着三个重要的特点，一是收益相对稳定并且长期化，二是能够在一定程度上抵御和化解经济波动所带来的金融风险，三是更加容易成为投资机构旗下众多资产中的优质资产。商业地产，在一些开发商未来几年发展战略书上已经标记为重点。如2008年12月份，世茂股份重组正式完成。这样一来，世茂商业项目开发将由原来的“分家而治”变成为“拧成一股合力”。值得注意的是，外资对中国内地商业地产现在也流露出兴趣。曾在上海收购翠湖天地等高档住宅的英国地产开发及投资公司高富诺，又新成立了6亿美元基金，下一个重点投资目标转为了大陆的购物中心；不久前，黑石集团在上海浦东成立商业管理公司，意图大力进军商业地产。

2、“救市”政策或利好商业地产

2008年，国际投资机构和银行受经济危机的影响，对中国投资的承诺无法得以实现；住宅市场也急剧萎缩。尽管目前商业地产存在不少困难，但中国城市化进程的大趋势没有变，中国经济长期增长的预期仍然没有改变。全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会发布的《2008 中国商业地产专家报告》强调：国家业已出台的救市措施力度非常，其中建设保障性安居工程、廉租房建设、棚户区改造、农村危房改革试点等等，对商业地产是利好消息。最近三年之内，建设部要动用中央财政9000亿进行保障性住房建设，很大一块就是新区建设，也会给商业地产提供巨大的投资机会。在此种情况下，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会预测：2009 年上半年商业地产发展可能还会有困难，下半年就会有回暖。尤其是中低端商业地产；区域型、社区型商业地产，更会有较大的利好消息。消费依然强劲。

3、收益高吸引新行业涉足

在楼市普遍不景气情况下，开发商拿地都十分谨慎，再加上开发商资金短缺，于是丧失了拿地的热情和能力。不过这样一来，却给其他行业的企业进军房地产提供了时机和空间。这些外来企业资金相对比较充裕，并且以商业用地为主，建成后可自用，并且目前股市也处于低迷，投资类产品相对不足的情况下，通过拿地也可以显现为保值增资的一种投资行为。一些外来新行业已经迫不及待涉足房产开发与经营。近日，七喜控股引起房产界关注，虽然竞拍土地失败，但七喜控股意图拍得土地用于开发商品住宅，进入房地产市场实现公司多元化策略的举措已经暴露无遗。值得注意的是，一些其他行业的企业还以购买自用办公楼方式，实现曲线进入房地产领域。2008年11月份，上海北外滩上海港国际客运中心两幢写字楼被中化集团等大型央企收购，投资总额达到了70亿元。保险资本也成为房地产行业重要“进门人”。虽然有保险资金不能直接投资国内地产项目的规定，但国内各大保险公司依然另觅途

径，据悉，民生保险、太平人寿、生命人寿、中意人寿都分别在北京的金融街和CBD商业区及中关村的商圈内购买了几万平方米不等的物业。外来新行业一直对于房地产行业觊觎已久。

二、集团化开发，连锁经营将成主流

2009年住宅开发仍然备受宏观调控的冲击，相对于商业地产而言受到的政策性的影响依然较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型，但对一些资金实力较弱和融资渠道狭窄的企业，也面临着严峻的考验甚至被迫和主动退出。一些资本型的品牌企业，由于受到短期变现和年报的压力，特别是持有物业长期经营的综合检验，会调整对商业地产特别是持有物业的投资战略和组合策略。

随着大型房企的战略性转型，进入商业地产已成必然，其标志是大公司都会明确或者调高各自持有资产，组建自己的商业地产专门的投资与运营管理机构，商业地产的集团化开发和连锁经营将会成为开发的主流。《2008 中国商业地产专家报告》指出：城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费市场每年大概增加900亿元，增长非常可观，直接刺激商业地产的发展。随着国内中产阶级的兴起，2009年会带来商业地产质的提升，并且会打破传统的商业模式，随着消费升级，商业地产的供应也要升级。受金融危机以及国家信贷政策的影响，必定会对持有物业造成新的压力，中小商业地产开发企业在商铺散售逐步疲软的情形下，还有可能进一步继续被边缘化。

三、商业地产有望受益REITs1、期待REUITs破冰

2008年中国房地产金融上半年和下半年出现了冰火两重天的形势。商业地产虽然是传导最慢和最抗跌的但也无力规避和幸免。商业地产融资的信贷总量和品种本来就单一，原来就系统缺失，金融创新的步伐放缓或前景更加不明朗，限外的加剧和外资大本营起火的自救和抽紧，再加上投资市场的消极和悲观，商业地产的融资无疑是雪上加霜。

2009年，最值得期待的就是以REITs(房地产信托基金)的正式推出。以商务部等部委力促的开放REITs通道和银行对商业地产项目贷款区别对待的呼吁得到了国务院和金融监管部门的响应。2008年12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》。房地产信托投资基金（即REITs）是一种以租金收益为标的的融资产品，普通住宅项目是不能以房地产投资信托基金形式上市的。从这个角度讲，以持有物业为开发模式的商业或工业地产企业将从中受益。2009年1月6日的国务院新闻办新闻发布会上，中国人民银行金融市场司副司长霍颖励透露，央行已经形成房地产投资信托基金（REITs）初步试点总体构架，并将在上报国务院后进行试点。

2、REITs为商业地产最好“退出通道”

REITs推出的重要意义在于，它为商业地产开发商提供了最好的“退出通道”。到目前为止，很多开发商都认为商业地产很难做，最大的问题在于“出口”(Exit)。商业地产项目一般分为开发(Development)、孵化(Incubation)、稳定(Stabilized)等几个环节，其中稳定环节的风险低、相应收益也低，但开发商自有资金成本往往较高，开发完成后或稳定后一般更愿意退出而形成资金的有效周转。

而最佳的退出通道之一就是REITs(房地产信托基金)市场，即把成熟物业(稳定现金流)打包资产证券化，使追求较低风险、较稳定收益的低成本资金持有者(如公众、机构投资者等)可以接手长期持有。而REITs能够推出的最好时机就是熊市。因为，熊市物业资产价格回落，租售比(租金/价格)较高，资本市场的资金成本也较低、投资风格趋于防守型。例如美国REIT 的真正繁荣是在大熊市之后的90年代；日本的J-REIT也是在房地产泡沫破灭后长期熊市的2001年推出。本轮经济危机为中国REITs产品的出现奠定了最好的机会。我们有理由相信，以REITs为象征的金融创新将会在2009年破冰。

2009年商业地产的形势并不尽然全是那么悲观。比如，从目前的情况看，经济危机还未对北京的消费市场形成太大影响，2008年北京的社会零售总额依然会强劲增长20%以上，远远超过北京10% 的GDP增速。只不过新商业开业的总体量远远超过这个比例，以至于平均下来市场转淡，而根据20/80规律，少数抢眼的项目更是赚得本满钵满。2009年是一个乌云笼罩、充满变数的一年。商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，但从更远来看危机会带来更多的机遇。

第三篇：必读2014中国商业地产发展趋势分析

2014中国商业地产十三个发展趋势

2013年以来，传统零售企业围绕B2C转型创新不断，许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式;家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。2014年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。

一、互联网改变了消费者购物行为方式，商业地产的市场机会也受之影响

互联网时代，消费者购物行为随之发生了4个方面的显著变化：购物空间立体化(全渠道购物)、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。

二、商业地产供应洪峰已至，但高水平商业地产发展商寥寥可数

目前，中国市场上，有三大力量在驱动着商业地产的开发热。一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求，政府往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。

二是市场榜样的力量。一些优质商业项目，特别是购物中心的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立良好的品牌效应，都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。

三是商业地产开发主体的扩容。其中零售商这块，是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求;住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商业地产开发行列。商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年，还会有7000家建成开业，届时购物中心将超10000家。因此在当前商业地产领域，特别是在城市综合体是有非常明确的泡沫趋势。

不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能做好商业地产。当前有5万多家登记注册的房地产开发企业，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商业的，对人的购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业，才可能真正把商业地产做好。

三、商业地产市场，从租售并举变成自持为主

对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自

持商铺并重的阶段;第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。

从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品，这种能够产品一般的持有比率达到50%左右。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。相信随着市场的不断成熟，将有越来越多的项目进入自持阶段，政府对商业项目散售的审批和监管也会越来越严格。

四、科技化、大数据成为商业地产的基本配置

进入2013年，无论是购物体验，还是经营管理，固有模式都渐显疲态，零售业已经进入了一个全面的技术商业时代。大数据，Wi-Fi，电子标签，智能货架，自动收银，自动打包，移动互联，线上App，所有的新技术都在推动传统商业的革新。

虽然我们当前只看到大悦城、银泰、王府井等一批龙头企业正在使用科技化和大数据技术，相信在2014年，这批科技化浪潮将会以惊人的速度大规模进入市场，很快将成为行业标准配置。

五、艺术、生态、体验式商业成为发展共识

发展到2014年的中国商业地产行业，体验性已经从营销口号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经无需细说，各家都有自己的独到想法。从硬件的设计到招商，到运营管理，体验感将会无处不在。但无论是艺术、还是生态、还是高科技，各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业的基本功能。如果商业地产开发商一味讲求体验，标新立异，忽略了研究市场需求和城市功能规划的本质需求，那这样的项目将会是一场灾难。

体验式商业，只会是锦上添花，不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。

六、社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏

随着城市商业副中心规划的逐步推行，区域性购物中心也就是社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏。

经过跑马圈地的粗放型发展之后，未来中国商业地产市场将进入精细化发展时代。这个时代的商业发展模式应更多向香港、日本等成熟市场学习。

今后，社区商业不仅仅是某个便利店，某个洗衣店这么简单，而更应该有规划和商家的合力协作，体现集群效应，餐馆、超市、娱乐、休闲等业态能够相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服务更加标准。

2013年以来，传统零售企业围绕B2C 转型创新不断，许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出App 软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式;家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。2014年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。

七、物流商贸城类项目进入精细化、集约化发展时代

物流商贸城这类业态经过10多年的发展，这类业态已经遍地开花。应该说这个对于外行来说，看似蓝海的商业模式，只有走近之后，才知道其中的险恶。总体来看，当前要想再涉足这个行业领域，不得不面对下面四个重大挑战。

1、资金壁垒。小规模的集贸市场时代已经过去，发展到当前产业更为集中的物流商贸城时代，开发商必须具备充沛的资金。

2、土地供应壁垒。除却雄厚的资金壁垒之外，政府供地模式的变革也成为这类业态发展的关键困难。进入城镇化发展的2.0时代，各地城市建设进入精细化管理进程。上千亩以上的批量供地模式已成为过去，政府供地更是在前期大刀阔斧的拉开城市发展框架后，在原先的新城、开发区等各类新区已有的土地上进行精雕细琢，在切碎的小地块进行精准的定位。目标是提高土地集约化利用效率，提高土地产出率，减少公共市政基础资源的浪费。因此，在这样的大背景下，若想通过兴建物流商贸城的方式大规模圈地，再分期开发，做好一个再做一个，这样的模式已越来越困难。

3、行业商户资源瓶颈。物流商贸的根本还是商贸业资源，对于普通城市而言，各个行业的商贸资源有限。除非在传统的大交通、大物流等枢纽型城市，这类商贸资源会相对集中。如若一个城市已有稳定的商贸经营场所，若这是大规模兴建商贸城，而不能有效形成周边城市群的集聚，只能依靠本地存量商户资源消化，这样的新增供给在未来数年内都会给城市带来恶性竞争。除非传统商贸市场的搬迁消亡，否则新的商贸市场很难短期成市，经营上会举步维艰。

4、如何应对电子商务购物交易模式的冲击?物流商贸是传统的商品贸易的重要汇聚地。但随着互联网行业的冲击，传统商品贸易正在经历翻天覆地的变革。特别是直接面向终端的O2O式生产和消费，如若这类互联网效应在某一地区对某一品类形成了成规模的影响和渗透，那么这种冲击将是巨大而颠覆性的。

八、奥特莱斯成为热点，但已泡沫化

2002年底，燕莎集团在北京东四环开始经营中国第一家奥特莱斯，从那时开始到现在，中国已经有四五百家各种各样的“奥特莱斯”，中国的奥特莱斯乱象丛生。

从整体来看，运营奥特莱斯是一个竞争壁垒相对较高的行业。这个行业最需要的是声望、信誉和管理经验。因此，对于一个行业新进入者来说，要想短期内掌握到如此多的资源的难度非常大。关键指标在于：

1、拥有成规模数量的品牌供应商渠道;

2、快速周转速度;

3、基

础客源数量;

4、进货谈判的溢价能力;

5、基础物业条件。上述五大核心资源和竞争力，是确保在奥特莱斯行业制胜的法宝。

九、百货业转型，从零售商转型为零售制造商，迎接大数据革命

在中国零售业，自有品牌的发展尚处在起步阶段。根据一项针对国内65家主要超市、超大型商场(涵盖内外资，占总市场份额的25%)的专题调研，有60%的企业提供自有品牌产品，但一般自有品牌产品在总销售额中的占比不会超过5%。

在美国超市零售业，自有品牌的销售占比平均在25%左右，在欧洲，这一比例更高达40%甚至是50%。在严酷的市场竞争中，零售商不能仅仅依靠品牌商品来存活，销售品牌商品很难取得价格优势。

因此，发展自有品牌，从“零售商”转型“零售制造商”，这个才是百货业转型的根本方向。由联营转变为自营，对企业的经营能力提出了更高的要求。在联营模式下，百货企业的管理重点是商场运营，而在自营模式下，百货企业要对消费者需求有精准的定位，并担负起采购、商品管理、市场推广、品牌建设的重任。

2013年，银泰、王府井、大悦城等著名商业零售品牌吹起了商业变革的号角。

许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP 软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式;家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。2014 年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。

十、超市业外延式扩张放缓，迎来关店潮、并购潮和触网热潮

总体来看，超市业在一、二线城市出现饱和，三、四线城市逐步成为主战场。

虽然超市行业经营成本越来越高，但由于终端消费者对价格敏感度较高，超市难以通过提价来转嫁成本，要想提升毛利率，只能重视精细化管理。这种精细化管理能力包括对超市购物环境、品类管理、营销策略的提升。除此之外，企业还需要在信息化、供应链方面进一步改善。通过减少采购环节、有效利用资金、建立高效节能的物流配送网络、搭建先进的信息系统、鼓励员工和管理层的有效沟通，达到提升人流、物流、资金效率的目的。

十一、餐饮成购物中心新宠，但受到国家政策调控，正经历痛苦的结构性调整

2013年，很多商业地产项目将餐饮作为救命的最后一根稻草。餐饮行业在国八条出台以前，餐饮行业都是25%的增长，而受这一政策影响，上半年增速在13%到15%左右。另外，人力资源成本上涨百分之百，行业压力还是比较大的。

餐饮行业哑铃形的消费结构将调整，未来将呈现纺锤形的结构，人均价格在20~80元的大众化餐饮将有很好的发展空间。”

相比传统餐饮行业的调整转型，新兴的、具备互联网精神的快时尚餐饮成为很多购物中心的新宠。

十二、线上线下争夺生鲜

生鲜本是实体零售业在与电商抗衡中最有效的武器之一。由于零售行业在2006年开始兴起的生鲜自营，中国的实体零售企业大多在生鲜经营上有自己的一套，在后端供应链和前端陈列、鲜度、包装、分级等上面有了较为丰富的经验。而且确实提高了市场竞争力，提升了业绩，成为一块强有力的吸客磁石。

但随着顺丰优选、本来生活网等生鲜类电商的强势出击，再加上1号店、京东等也开始朝生鲜领域进军，生鲜开始成为电商争夺的热点，很多农业基地和公司也开始纷纷推出有机蔬菜或定制果蔬的一对一配送服务，并且在市场上有一定的“粉丝”。

更有意思的是，被实体零售一直认为最受限制的供应链问题，生鲜电商们似乎也找到了“互联网模式”在尝试解决。

尽管目前生鲜电商还没有盈利的代表，也没有成功的模式可言，所针对的目标客户也是中高端消费者，但不难预料，很快就会普及到中低端消费者。况且，就算是将中高端消费者截流掉一部分，也够实体零售企业难受的。重要的是，生鲜电商尤其是大电商切入生鲜经营，在短期内并没有盈利压力。

因此，虽然仍是最具差异化的品类之一，很多电商的生鲜配送实际也是与实体卖场合作解决，但从2014年开始，实体卖场里纯粹的生鲜品类和价格上的优势可能将不再是王牌。主食厨房、精细加工„„如何在生鲜产品上做足深度加工文章，或许才是再度树立竞争利器的法宝。

十三、儿童类业态蓬勃兴起，正成为购物中心的主流业态

2013年开始，全国已有近百家购物中心先后扩大儿童品牌招商，并对儿童区进行改装升级。随着中国购物中心的调整，日渐兴起的儿童业态正成为购物中心重要组成部分，有的甚至成为核心部分。

儿童业态带来高利润的同时，也成为购物中心拉动家庭型消费及关联商品销售的重要因素。目前儿童零售约占整个儿童业态的20%，儿童体验和教育市场规模占80%。儿童类业态的兴起，正成为购物中心吸引人流、带来差异化的重要手段。

第四篇：从大连万达集团模式看中国商业地产发展趋势

从大连万达集团模式看中国商业地产发展趋势

中国商业地产的领军企业——大连万达集团为其布局全国即将开业的8个最新城市综合体项目日前在北京钓鱼台国宾馆举行隆重的招商大会。会上，万达集团在北京长安街上倾力打造的石景山万达广场已入驻的8大主力店签约仪式及万达广场近30家全国战略合作伙伴签约仪式一并举行。这意味着万达集团在全国打造的全新第三代商业地产产品已进入全面成熟阶段及快速发展的轨道。北京市政府领导、全国连锁行业协会有关负责人出席招商大会。万达集团以多种形式展现了其商业地产发展8年来的可喜成果，并推介了即将在北京石景山、上海南汇、南京建邺、青岛、苏州、太原、无锡、重庆开业的8个重量级“万达广场”项目。与会者高度赞扬了万达商业地产模式和整合优化资源的能力。此次招商大会的主角——近300位大型室内步行街的意向商家也纷纷表示，此次活动让他们对于万达广场和万达集团有了更为清晰直观的了解，更加坚定了他们借力万达、走向全国、投资开店、把区域品牌做大做强的信心。

据悉，商业地产已成为万达集团第一支柱产业。该集团在全国首创了“订单地产”的全新商业模式，已经从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代的城市综合体HOPSCA。（H指 Hotel，酒店；O指Office，写字楼，P指Public Space，公共空间，S指 Shopping mall，购物中心；C指Culture&Recreation，文化娱乐休闲设施；A指 Apartment，公寓楼），成为中国商业地产的领军企业。此次招商的重点区域是万达广场全新设计的大型室内商业步行街。商业步行街采用国际时尚的空中走廊设计，全长通常为300米左右，分为上中下三层，总建筑面积3万平方米以上。大型中庭气度恢宏，视野通透。步行街交通组织流畅，顾客在步行街任何一个点都能一眼望到楼上楼下的20多个商家，并迅速到达。步行街内业态组合丰富，各种特色美食、中外知名餐饮、运动、休闲、时尚名品旗舰店、银行、医药、冲印等配套服务设施齐全。以步行街为主轴线，将百货、超市、数码电器、国际影院、餐饮、健身娱乐等多种业态各大主力店紧密相连，形成了商家资源和有效客流的高度共享，为商家带来了旺盛的人气、商气和财气。大连万达集团经过20年发展，已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300亿元，年销售额200亿元，年纳税超过10亿元。目前，该集团已在全国近30个大城市开发建设“万达广场”项目，其中已开业21个，计划到2010年建成60个以上的“万达广场”，总面积超过1000万平方米。其快速发展得利于该集团拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、连锁商业管理公司，形成了商业地产的完整产业链以及独特的核心竞争优势。

万达商业地产实现了经济效益和社会效益的统一。一是创造大量就业岗位。每个万达广场都能创造一万个左右稳定的就业岗位，未来几年内每年都会有近十个万达广场开业，相当于每年为社会新增10万个左右的就业岗位。二是创造巨额税收。在北京、上海、成都等大城市，每个万达广场都能创造上亿甚至数亿元税收。三是受到消费者欢迎。万达广场的组合形式在全球是一个创新，一个万达广场拥有十几个主力店，将零售、休闲、娱乐、健身、商务、旅游等功能综合在一起，每到一地都将当地的商业设施升级到一流的水准，实现真正的一站式消费。四是创造城市新中心。万达城市综合体项目规模巨大，功能丰富、设施先进，将成为所在城市的新中心、新地标。商业地产开发程序复杂，对于企业的融资、产品定位、开发和运营管理能力都是严峻考验，一招不慎，可能满盘皆输。而且商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，不能靠卖商铺来平衡现金流，所以万达广场都采取只租不售的经营方式，开发难度不是住宅可以比拟的。万达商业地产发展的战略实施战略目标 2001~2003年实现销售收入60亿元。收租物业达到100万平方米，到2005年实现年销售50亿元，建设25个以上的商业广场，形成收租物业200万平方米，完成商业公司在海外的上市。到2010年争取实现万达集团总资产达到600亿元，销售额达到500亿，企业入亚洲十强。远大目标：打造百年企业，创造世界级企业。超常规：规避了同行的竞争政府的政策变化。快节奏：减少财务成本，极大获取市场份额。跳跃式：以市场为导向，不断寻求新的发展机会。万达为什么进军商业地产

1、住宅房地产开发市场竞争的白热化。

进入2000年，国内房地产市场进入了高速发展阶段，受北京申奥和上海申博成功，西部大开发和泛珠三角经济圈形成的各种利好消息影响，大量的资金涌入房地产市场，特别是住宅地产市场，据资料统计，北京市在2001年房地产开发投资增幅达到50.1%，在2002年1~6月份房地产投资增幅就达36.2%。对于倍受关注的广州番禺区南村一带的房地产开发，由于参与当地八大楼盘相期推出引发了广东地产的新住宅运动。其开发量持续二年占广州房地产开发量的1/3，大连市2002年房地产开发投资为142亿元，同比增长20%，其中商品住宅100亿元，但住宅空置面积就达到305万平方米，同比增长30%，大大超过国际公认的警戒线，北京金源集团董事长黄如论曾说：“现在大家都在做房地产，肯定有泡沫，现在就有很多空置房。我不想往下做往下做可能有危险，住宅开发太累了。”自98年底起，万达住宅开发已开始跨区域发展，陆续进入北京、昆明、成都、长春、南京、南昌等城市。在2000年以前，每年开发的住宅面积只有几十万平方米。经营水平只能算得上国内中等规模的房地产开发公司。万达所开发的产期住宅产品主要是沿袭广东和沿海一带城市的产品模式，总体规划和户型设计传统及单调，主要是针对北方地区消费群体，随着北京、上海、广东等地住宅品质的快速提高，万达住宅开发的水准与其他优秀的地产公司相比存在一定的差距。万达集团在前十年的企业经营中，虽然是以地产为主，但也涉足了其他领域如酒业，药业，酒店业等行业，特别是从事的万达足球俱乐部，尽管提高了企业的知名度，但也耗费了公司大量的人力和财力。企业的经营目标一直不够明确，导致部分地产项目出现经营问题。

面对严酷的市场竞争和内部管理上存在的问题，王健林董事长提出用跨越思维冲破传统住开发的观念。自2000年开始逐步实施集团的产业调整。

2、WTO之后商业开发的机会。

1998年是商用房市场的转折点，而从2000年开始，商用房开始呈现强劲的增长态势。据统计1994~2000年房地产新开工面积中，商用房所占的比例为10%，住宅为78%，写字楼7%，其他为5%，住宅和商用房的比例为18：2，至2001年商用房销售增幅为10.6。而2002年商用房增幅达到30%。入世之后，地方政府在区域竞争压力下，对外资零售业进入国内市场采取的是提前开放的态度，并且提高了很大幅度的优惠条件，外资零售业，连锁业的进入，在短期内为购物中心，社区商铺提供了需求支撑。1992年当中国国务院做出：“关于在商业零售领域利用外资问题的批复后”沃尔玛首席执行官格拉斯兴奋的说：“12亿人是什么样的概念？美国的5倍，您能想像12亿人的市场有多大吗？我发誓将在中国地图上布满我们的园点”。中国加入世贸组织后，加大了对服务领域的开放力度，零售业占了其主要的一项，这对于一直在中国周边徘徊的外国投资者而言，就是一个重大的契机，进军中国市场不在是战略机会而是战略必需。就沃尔玛而言，自1996年正式登陆中国后，在2000年在中国开了15家店，未来的三年里将建立三个辐射圈，即以北京为中心的华北辐射圈，以上海为中心的华东辐射圈，以长沙或武汉为主的华中辐射圈，将在10年里在中国建立200家分店，按2万平方米/店，总商用面积将达到400万平方米。沃尔玛在6个万达商业广场开业后，沃尔玛的总监曾对王健林董事长说了一句十分震惊的话：“按照你们这个速度发展下去，将来万达就是世界的级企业”，健林董事长回问道：“那您们沃尔玛的目标呢？您们准备跟我们干多少个？20年，准备干多少个？”沃尔玛发展总监平静的说“我们准备干1000个店”。

3、商业地产开发中丰厚利润的吸引力。

1996年2月正式开业的天河城广场，营业面积为10万平方米，总投资达12亿元，是广州第一个，也是迄今为止经营获得最大成功的现代大型综合性购物中心，据了解。自2001年起，商场出租每年回收的租金就稳定在2~3亿元左右。上海连续8年呈两位数高速发展的经济势头决定了商铺市场的扩容，据统计截至2002年底，上海市的商铺面积为1609万平方米，如果以平均每平方米1万元计，较保守的估算，其市场的总价值也已超过了1600万亿人民币。大型零售物业首层租金平均在1.2~3.5美元/平方米/天。最高可达到6美元/平方米/天，租金每年持续上升率为8%。目前在北京地区，一般的情况下，投资住宅回报率为10%左右。而投资住宅底商高达15%~17%，投资购买商铺大约6~10年即可收回成本有近七成的投资者认为商业地产的年回报率该在15%左右。自今年起万达集团计划每年开8个shopping mall，这8个mall意味着120~130万平方米的收租物业，按每平方米1万计算的话，总资产也是成百亿的增加。

4、三年中持续的人才储备工作

企业经营最根本的一条是经营理念，正确的经营理念是立足于对人的看法上。人根据生成和发展的自然规律，自己给予自己生机，而又活用万物，有这种天赋本质就是从事崇高而伟大的存在，但单凭个人智慧和才干是不能充分发挥人的伟大力量的。劳动、知识、企业家和资本共同创造公司的全部价值。企业先造人才，再造品牌、品牌的推出，带动人才的升级，正是在这种变化中，企业才得与发展。霍尼维尔CEO（Dazzy Bossidy）曾说：“一个企业运营的核心就在于人员、战略和运营这三个环节之间的相互配合。”1999年万达集团实行跨区域发展，面临的最大障碍是人才匮乏。开始全部从企业内部提拔，实践证明行不通，所以下决心引进人才，万达要大发展必须用外人。至2002年已引进了300人，其中商业公司90%均是外聘人员，各种专业人才的组合，构成了万达集团坚固的基石，正如健林董事长多次指明的“如果没有99年底从深圳启动的人才招聘计划，没有大规模人才引进，不可能有万达集团今天的局面。”2003年元旦开门纳客的南京大洋百货店，开业当天，人流就达到50万，销售额超过2099万，创造中国商业的记录，创造这个记录者就是原太平洋百货上海店CEO王德明，大洋百货一年就开了五个店，而且店店成功。健林董事长指出“如果没有这个团队，万达集团也不敢进入零售百货业的。”适当的项目，合适的人才，必备的资金是企业经营成功的先决条件，时势造英雄，谁能把握时机，谁就能占据市场先机，根据市场的准确判断和对企业自身条件的客观分析，万达模索出了一条订单商业模式。即将商业经营交给了世界级专业公司来做，确保了公司固定租金回收和减少自身经营所带来的风险。针对主力店资金回笼期长，商业开发投资巨大的问题，在每一个购物广场开发一部分商铺出售，回收资金达到项目总投资的50%~70%，事实上这种模式为万达带来滚滚财源，由于沃尔玛的入驻，仅长春购物广场临街商铺最高就卖到了每平方米6.68万元的天价。万达商业发展的进程

1、单店+精品店的开发模式

单店+精品店的开发模式是万达集团进入商业地产开发的早期开发模式其主要代表作是长春万达商业广场，随后开发了长沙、青岛、济南、南京、南昌六个商业广场，这种开发模式有以下特点： a、项目规模： 5万平方米左右

b、建筑型式： 大卖场布局、首层精品店二~三层精品店 c、开发周期： 一年 d、主力店： 沃尔玛

e、主力店特点： 销售增长高，运营标准佳，最佳商场，费用控制低 f、精品店销售额： 占总投资的50%~60% g、精品店售价： 2~6万元/平方。

2、组合店+精品店的开发模式

组合店+精品店的开发模式是目前万达集团商业地产开发中较成熟的开发模式，其代表作是天津万达商业广场，目前正在开发的项目有：上海，沈阳、南宁、武汉、哈尔滨六个商业广场，这种开发模式有以下特点：

a、项目规模：大于10万平方米

b、建筑型式：按主力店业态不同分散式布局，首层精品店或另有商业街，二~三层为主世界上目前流行两种Shopping mall模式，即欧式和美式。欧式Shopping mall 模式：以大型超市作为主力店，在交通方面充分考虑各种可能的交通工具。美式Shoppihg mall 模式：以大型百货作为主力店，整体规划是以私家汽车作为主要交通工具。通常，一个mall 里面有三样东西是不可少的，百货店、超市、电影城，每个mall里面的百货店，都处在最好的位置，当万达购物广场在扩张时，大洋百货也跟进，每个店投资在2仟万元左右就可开业，基于战略布局的要求，2002年4月27日，万达集团投资2亿元与港资合股成立大洋百货集团。

3、出租物业与企业上市准备

香港一家著名的地产代理行曾对香港和深圳两地商铺开发的经营模式作过比较：

香港模式：建成的 商铺保留商业面积，自行招商和经营管理，获得的收益长远而稳定，企业资金的稳健度也高。

深圳模式：二级市场多以销售为主，招商及经营为辅。

万达商业地产中采用的订单式开发模式，接近香港的开发模式，同时也兼顾了深圳的一些做法，每个项目中所开发的商铺销售面积小于总建筑面积的15%，商业公司组织专业的招商部负责全国各购物中心的招商和经营，至今各开业的购物中心商铺基本上运作良好。商业公司将在2004年初完成股东重组，准备引入四~五家战略投资者，比如澳大利亚有一个专门搞Shopping mall 的西部集团，万达集团近期将加大公司上市的工作。

万达商业地产发展的成果

1、建立了大连万达商业广场的品牌

大连万达集团通过实施商业地产的品牌战略，明确了公司未来的发展目标，制定了符合实际的企业制度。形成了稳定的管理人员队伍，并按照如下执行要素展开工作： a、准确的市场定位 b、优质的售后服务

c、很好的知名度 d、很大的市场份额

e、很好的知名度 f、很好的信誉度 g、较高的经济效益 h、稳定的产品质量

尽管万达集团对于商业地产的开发宣传一直是低调行事，但万达商业开发现象也越来越引起业界的关注，麦当劳的成功一在于自身的品牌效应，二在于“朝两个截然不同的方向赚钱”的经营方法。万达最有价值的东西是在短期内树立了商业广场品牌。

2、丰厚的投资回报

占地18.2公顷，总建筑面积为68万平方米的北京金源Shopping mall 是全球单体建筑面积最大的购物中心，其所拥有的大规模、先进设施、低成本和低租金的独特运作方式，通过量来赚钱，通自身实力来赚钱。万达集团所提出的公益社会的强大政治效应，即一个mall能为上万人提供稳定的就业机会，能为政府带来上亿元的税收，所建设的地标性建筑有助于提升城市商业平台，树立城市良好形象，以致于万达目前所开发的购物广场均位于城市的商业黄金地段，其升值空间巨大。万达所采取的快速运作方式，重要的一点是坚持了“销售为首，现金为王”的八字方针，认识到搞商业地产不完全是为了形成收租物业，更重要的是追求长期稳定的现金流，仅天津项目就创造过一个月销售回款，上亿元的记录，巨大的现金流通过资本运作，从而充分体现了其时间价值，即周转和投入所带来新的利润，降低了财务费用支出。长期稳定的出租物业和租金回报，为万达集团进一步发展提供了坚实的基础。形成了自身独特的商业开发模式和管理体系，为品牌输出提供了广泛的商机。建立了稳定的客户群和合作伙伴，使企业始终处于市场竞争的有利的地位。

3、推动了企业核心产业的快速发展

万达商业地产开发中所走过的历程，万达集团已经从一个区域性的房地产开发公司进入了全国性的房地产公司，已经从单一住宅开发为主的房地产公司进入了多种形式房地产开发的综合性地产集团，借助于产业调整，公司核心产业日益突出，资金链愈加合理和可靠，所在全国市场的商业布局，为下一步与世界企业和经济发展接轨提供了坚实的平台，庞大的企业政治、人脉，资本、管理和人才资源聚合成一个强大的经济实体，正如健林董事长所言：建立现代企业制度对万达目前而言，比创收利润还要重要，这是解决万达“百年企业”的问题，是万达的长筹远略，它可使万达长治久安.万达成功的秘诀：

在这么困难的情况下，万达广场能做到又好又快的发展，奥秘就在于其首创的“订单商业地产”模式，设计之初它就确定了大部分主力店，最大限度保证租金收益的实现。“订单商业地产”有五个秘诀：

一是联合发展。万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，约定好双方的权利和义务。与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店，确保了万达广场大部分可租赁商业面积的效益。二是技术对接。在万达广场的设计阶段，集团和各主力店商家就有专人负责进行技术层面的对接，保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费。

三是平均租金。万达和各主力店商家约定，全国城市分为两档，北京上海一档、其余城市一档，分别给出一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行谈判，保证发展速度和租金收益。

四是先租后建。由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，购物中心只要开业，马上就能收到租金，而且绝大部分商业面积都是能产生租金的有效租赁面积。

五是满场开业。每个万达广场都能做到建成即开业，开业即满铺，大大缩短培育期甚至没有培育期。一般大的商业中心都是逐家逐户开业，很难凑到一块，因为万达商业地产有着强大的品牌影响力和招商能力，才使得众多商家愿意被统一安排，实现步调一致 中国未来商业地产发展的趋势

1、规模化经营 a、强大的集客设施

开发商业项目，首要的经营性问题是如何吸引更多的人流，人气旺，财气才旺，例如一个型的mall中有四种集客设施：

（a）、综合影城：一个银幕通常一年有6万以上的客人来观看，如果开发设置15个银幕粗略统计一年就有90万人流

（b）、餐饮主题公园：饮食店和主题公园如结合，营造实惠，轻松的食感体验。有成功案例，2000平方米的规模一年有200万人消费

（c）、综合游乐设施：广州天河城六楼游乐城高峰时一天有1万人在此消费（d）、Spa设施：促进消费者的时间消费 b、形成市场垄断

近年来，同行业的不同企业以及大型零售业之间的竞争急剧增加，为了加与区别，逐渐倾向大型化，复合化的发展，万达商业正是沿着这个方向发展 c、城市中心的回归和新城市中心的形成。

城市中心区设施完备，人流集中，有稳定的消费群体，易形成新的商业中心，如北京的新东安商场，上海的梅龙镇广场等。

三角区经济的形成，大量的消费者向郊外超大型商业中心转移。如东莞华南mall。

2、专业化经营

a、主题性市场：针对特定消费群而开发的市场，如广州富力儿童城、南京女人街等 b、跨年代市场：针对消费的差异性而设置的市场

c、创造Onlyone商街：以强烈的文化色彩来打动消费者，在那里人们对于自然和环境、历史，生活怀着很强的感情和自豪，如上海新天地

3、合作化经营 一个Shopping mall的投资额巨大，成功的mall基本上都是只租不售，按住宅的开发模式是行不通的，巨大的资金需求是商业开发最难的事情，一个mall中有成千上万的各类商家，前期招商工作的好坏直接影响到整个项目的运作，因此未来商业开发会逐步向合作化经营发展

第五篇：商业地产公司简介

遵义思达置业投资有限公司

公司简介 & 企业理念

公 司 简 介

遵义市思达置业投资有限公司是义乌市思达投资有限公司的落地公司。公司致力于商业地产的开发、招商运营、营销推广、全面经营管理，并在北京、西安、成都等各大城市有成功运营的实战经验。遵义市思达置业投资有限公司由资深企业家、义乌中国小商品市场建设和运营管理的专家以及长期从事市场管理专业人员构成，拥有丰富的招商资源、精锐的运营团队、庞大的战略联盟，是一家为客户提供商业地产全程式服务的资深商业地产投资公司，现致力于遵义国际商贸城的开发与运营。

遵义国际商贸城项目规划面积1000余亩，建筑面积149万方，专业市场面积90万方，项目配套设施（物流、公寓、酒店等）60万方，总投资61亿元。

公司始终坚持以市场为导向，以实现项目成功销售与持续经营为目的，以专业、务实、严谨、高效的经营理念不断追求项目的卓越品质，我们愿客户携手共赢，共创美好明天。

企 业 理 念

一、核心价值观：专业、务实、严谨、高效

释义： 专业：专业意味着对所从事的领域有着深刻的理解与把握，可以为客户提供最优质的服务。思达人的理解，专业就是集中精力，坚持不懈地朝着既定的方向努力，并且以追求卓越的精神在商业地产领域做强做大，塑造核心竞争力。

务实：务实就是讲究实际、实事求是。思达人认为，对待客户，一切从实际出发，一切从客户的实际需求出发，才能最大化的服务好客户。在公司内部管理上，我们思达人也本着求真务实的管理方法，从而打造一支高素质的运营团队。

严谨：严谨，就是要求企业管理要高标准，严要求，既要健全严格和严密的约束制度，又要建立有效的监督检查机制。思达公司在制定各项制度时本着科学严谨，切实可行的原则，让制度在企业管理中发挥了应有的作用，从而锻炼出了一支严谨的运营团队。

高效：无论是在经济学领域，还是管理学领域，对“效率”的研究是一项持续恒久的课题。思达人以高效为核心价值观，是公司不断发展壮大的一个重要推动力。高效的团队打造了高效的企业，高效的团队和高效的企业创造了高效的服务。

二、愿景：成为最受信赖和尊敬的资深商业地产运营机构。

释义：

最受信赖和尊敬：以丰富的实战经验和精锐的运营团队赢得客户和同行的尊

敬，以诚信与共赢的精神赢得所有合作者的尊敬。

三、服务宗旨：尊重客户，为客户创造利益最大化。

释义：

利益最大化：所谓利益最大化，就是指用最少的投入得到最大的收益。思达公司本着专业、务实、严谨、高效的核心价值观，以成功运营的实战经验，丰富的招商资源、精锐的运营团队、庞大的战略联盟为基础，不断努力的为客户追求利益最大化。