商圈分析的内容和步骤

第一篇：商圈分析的内容和步骤

商圈分析的内容和步骤.txt让人想念而死，是谋杀的至高境界，就连法医也鉴定不出死因。。。卖场设计

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物业管理

顾客管理

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商圈分析的内容和步骤

2002-9-27 16:13:12评0我要评论

一.商圈形态

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：

——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

二.商圈的确定

对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。

但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。

三．商圈分析的内容与步骤

商圈分析的内容主要由以下部分组成：

(1)人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。

(2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。

(3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。

(4)促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。

(5)经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。

(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。

(7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。

(8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制o

(9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等下面对上述内容作一具体分析。

先看人口特征分析。关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。

再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：

现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。

IRS＝C×RE／RF

式中 IRS——商业圈的零售饱和指数；

C——商业圈内的潜在顾客数目；

RE——商圈内消费者人均零售支出；

RF——商圈内商店的营业面积。

假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为…IRS＝100000×25／144000＝￥17．36

这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。

第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。

商圈分析的步骤一般可分为以下几步：

第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。

第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。

第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。

第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。最后要确定商店的区域、地点和业态等。

第二篇：商圈分析的步骤

商圈分析的步骤

我们都知道一个调查项目都是需要根据步骤一步一步完成的，商圈分析的步骤是什么样的呢？只有了解和掌握商圈调查的步骤才能更好的提高消费者满意度，我要调查网对此问题做了次调研，希望对大家和各大企业能够有所帮助。

商圈分析的步骤有哪些呢？

第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。

第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均数量、顾客集中程度。

第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。

第四步是确定商业圈内居民人口特征的资料来源。

第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。

最后是要确定商店的区域、地点和业态等。

商圈的确定

对于现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。

但是对于一家尚未设定的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本来从事商圈的设定。

尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈仍然属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：

商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流动、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

第三篇：天津商圈分析

天津商圈分析

商圈地区分析：

每当天津人一提起商圈，大家第一个就会想到滨江道。确实滨江道是天津的第一商圈，其在商业界的地位至今无人撼动。滨江道何以长盛不衰？未来 3－5年，滨江道是否还能保持这种霸主地位？谁又将取代滨江道？

天津地区的主要商圈就是以滨江道、和平路为主的商圈。

滨江道在一公里的长度内聚集了数个大百货商店－劝业场、乐宾、津汇、伊势丹、国际商场、友谊新天地、财神道和滨江商厦等等。其中劝业场和百货店已有近70年的历史了，滨江商厦也有10年以上的历史了，而且上百间品牌店挤满了滨江道。而在其他地方确找不到这样的百货店和品牌店高度汇集的情况。

和平路商圈：和平路商业街位于海河西侧，南起渤海大楼，北至东南角，全长2138 米，与滨江道商业街相交叉，构成天津最繁荣的商业区。和平路商业街始建于1902 年。20 年代末，随着天祥、劝业、泰康三大商场，国民、惠中、交通三大旅馆以及渤海大楼、浙江兴业银行等高大建筑的落成，街道日趋繁荣。在这条街上，不仅有全国闻名的劝业场、百货大楼等大型百货商场，还有中华百货售品所、天津鞋店、冠生园食品店、桂顺斋糕点店、正兴德茶庄、盛锡福帽店、南京理发店等许多老字号。2000 年，和平路商业街经过大规模的改造，已经成为了一条现代化的商业步行街，被命名为金街。

但是由于和平路及与其交叉的滨江道均为半封闭的步行街，而和平路的商业气氛长期以来都不及滨江道，在顾客首选滨江道的前提下，和平路往往因为顾客的体力原因被选择放弃，百货大楼更因远在和平路的另一端而可望不可及。因此在过去的几十年里，百货大楼自成孤岛，顾客不愿在此购物，主要是因为交通成本，信息成本和不能买到如意商品的风险都较高。所以，长期以来和平路商业街不过是滨江道商圈的一个附属品，并没有形成独立的具有竞争力的商圈。

小白楼商圈：小白楼位于和平、河西、河东三区的交汇处，自1902 年后，日渐繁华。由于这一带周围银行、洋行众多，临近洋商、买办、官僚居住区，促进了这个商业区的发展。20 世纪20 年代后，这个商业区达到鼎盛时期，经营的多是高档商品或舶来品。商业区内，各类商店林立，其中著名的有大新呢绒服装店、起士林餐厅、重庆理发馆、音乐厅、北京影院等等。

东南角商圈：东南角商圈坐落于南开区古文化街附近，拥有鼓楼街、食品街、服装街和旅馆街等多条特色街步行街，是南开区的经济文化中心。商圈附近的东马路为交通主干线之一，拥有多条公交线，可便捷的通往市内六区且商圈内拥有足够停车位，方便了消费者的通达。由于经营模式的单一及定位的失误，东南角商圈中的特色街均未有很好的“作为”，其中古文化街已被改建，服装街更是面临淘汰的局面；而滨江金耀广场也难形成气候。目前，东南角商圈仅靠新世界百货和家乐福超市苦苦支撑。东南角商圈急需新的业态注入，丰富商圈内容，改建中的古文化街和新建中的铜锣湾广场正顺应了这一需求。

理论上讲，商圈格局的交替更换是个必然规律，但之后却有很多令人思索的问题，值得深究，过往的商圈老大劝业场摆出竞争姿态，效仿新的超市销售，也投入在远离商圈中心的地方开办大型超市，叫劝业超市，表面上看和所有大型超市没有什么区别，但没多久，便难以为继续。据供应商和员工私下讲，总丢东西。

天津的和平路，从早先的商业黄金地段变成了眼镜一条街，在一些民营企业经营者的呼吁下，终于投入巨资进行改造，将其修缮一新，重新划分商业格局，重新起名为“金街”，为天津的百货零售业带来新的生机。由于“金街”的改造成功，令她的尽头也成为投资的目标，大连万达盖起了一座庞大的万达商业广场，销售和招商。形成一个新的商业零售区域，直接和小白楼商业区、滨江道商业区抗衡。

“金街”的成功让商业管理决策者看到了希望，于是天津服装街也进行了大规模的投资改造，服装街的一侧是南市食品街，另一侧是天津商场和东方商厦，决策者希望这条老服装街的重新兴起将这一商业领域带动起来。

天津商业格局中，不得不提的是南市食品街、旅馆街，这个雄伟的中式建筑

是住宿和吃饭的地方，在多年的经营中，自然而然地就成了天津一个重要的旅游景点，由于是旅游资源，因此天津本地人是不大去那里吃饭的。而多是外地来的游客，想集中体会天津风情，尤其是北京人，这里也是旅游大客车的一个终点站。

凡是外地游客就餐的地方，本地人是不会轻易去的，如果去多半也是陪外地客人去，这一市场规律使得食品街每到六日或别的节假日就满是北京口音，走的时候带走很多天津的大麻花或者果仁张的大小花花绿绿的旅游食品。

经营范围和常去人群分析：

天津滨江道的商场档次分布应该是伊势丹、国际商场、乐宾、友谊新天地、劝业场等商家为同一档次，内部销售的品牌大多一致，适合高中低各个阶层的消费群体去购物，经营范围主要以服装、化妆品、百货等大型的综合类百货为主。

海信广场为天津主要的高端品牌商场，内部主要各种国际奢华类服装品与其他各类高端商品。消费人群以有钱人、社会地位高、官员等消费群体前去购物，经营范围主要以服装、化妆品、百货等大型的综合类百货为主。

但是现如今时尚品牌扎堆南京路

南京路集中了各色各样的时尚百货店，也是很多白领和年轻消费者热衷的购物场所。特别是快时尚品牌纷纷扎堆这一带，也让南京路更添时尚气息。

津乐汇和乐宾百货都是年轻人喜欢的商场，其经营的品牌均以时尚著称。

时尚品牌ZARA、MANGO、无印良品以及大嘴猴等国际连锁品牌不约而同地选择了米莱欧百货吉利大厦店，也让这家商场由原来的成熟型转变成现在的时尚年轻型。而这些品牌给米莱欧吉利大厦店带来的人气是毋庸置疑的。特别是每到打折季，总会有大批的“粉丝”前往淘货。

国际商场被海航收购后，商场品牌也进行了大规模调整。其中的日本MIMO、韩舍等时尚品牌也成为亮点，与其他几个快时尚品牌形成了一个独特的商圈。据说，ZARA、H&M等快时尚品牌进天津前，都非常看好南京路这个黄金地理位置，而店面开业以来的经营状况也令这些大牌企业相当满意。

南京路上另一端的伊势丹百货则以经营高端时尚商品为主，加上配套的餐饮楼层，把许多白领锁定为目标客户。

事实上，南京路上还在增加新的面孔。有消息称，和记黄埔旗下天津世纪都会也计划于明年开业。届时，南京路一带就会更加热闹。

据说四五月份，就有一家叫做858城市广场的新店要开业，这家店的定位以经营淑女装为主，这个定位与其对面的麦购形成了一定的竞争态势。麦购已经是年轻消费者和学生族购物的首选商场之一。

促销渠道：

滨江道上的老百货店也是竞争最激烈的，每每到了打折季，打得最热闹的也是这条街。你“满100减50”，我“满99减51”，虽说看上去就差那么一两块钱，但遇上细心的消费者，就非要货比三家再下手。而这一两块钱，就成了消费者选择的理由。

友谊新天地、中原百货和滨江商厦组成了滨江道的中心区，这三家商场几乎门对门，比拼得也最为激烈。友谊新天地融合了众多时尚品牌，还有餐饮、娱乐、休闲等多种配套业态，主打的就是年轻、前卫、时尚的特性；毗邻的中原百货品牌也在不断调整，同时还主打“无忧消费”的特色服务；天津老牌商场之一的滨江商厦除了引进成熟的品牌外，还把文化营销作为商场的特色之一，经常举办化妆讲座、服饰搭配技巧等活动，以吸引更多的固定会员。

劝业场作为津城的百年老店，其中华老字号品牌的信誉度非一般商场可比，也给劝业场带来了一定的客流量和消费群。特别是商场特有的天华景戏院，让很多老天津市民重享了上世纪老天津卫戏院的风采。

滨江道和金街组成的十字街商圈已经成为天津市的金字招牌,大多数外地游客来天津后首先要到金街来,踩一踩大铜钱,逛一逛大商场。这里，也形成了天津市商业的主脉。这条主脉始建于1902年，是天津近代最繁华的商业街，其所在区域亦是当年城市繁华核心区。

2000年，和平路、滨江道大规模翻新，翻新后成为全国最长、辐射东南角及小白楼、南京路商圈的商业步行街，取新名为“金街”。近两年，“金街”再次升级改造，提升后的金街业态将由中低档向高档转变，为该区域重现繁华奠定了基础，成为天津现代国际化都市核心区的主脉。

眼下，这条主脉连接着滨江道、南京路、东马路，形成一条不间断的购物街，成了天津市一道独特的风景。

现如今南京路滨江道还是目前绝对的“老大”

大多数市民逛街购物，最希望的还是能有更多的选择，更多的比较，而南京路滨江道和金街恰恰满足了这种需求。所以，很多人每当想到买东西，还是第一时间到这个区域。在业内专家看来，这里也是目前当仁不让的“老大”。

尽管眼下新商场不断在其他区域出现，但南京路、滨江道商圈几乎集合了所有大众品牌和精品品牌，可以满足大多数消费者的需求。市百货商业协会秘书长王炳东认为，目前，这个区域仍然是天津商业区的代表，特别是外地游客来津，都会选择到这里逛逛。

不过，这一区域的软肋也在逐渐显现，那就是交通问题。到南京路滨江道一带，是公认的停车难，每到节假日，私家车就更是寸步难行。

营销建议：

在现如今商场竞争的激烈情况下，各个品牌进驻什么样的商场是至关重要的事情，合适的品牌进驻合适的商场才会到达最高的利润。

比如古驰、迪奥、阿玛尼等奢华品牌必须进驻高端商场，比如海信等。像阿迪哦、耐克、杰克琼斯等进驻中端商场，比如津汇、国际商场等。像zara、hm、ca等国际流行品牌，应进驻流行商圈的核心地带，人流大的地方。比如滨江道的黄金地段。

天津服装销售市场调研报告

第四篇：商圈顾客购买力分析

商圈顾客购买力分析

——市场观察法

客单价的形成除与店铺本身经营的商品、服务和经营定位高度相关外，还与顾客的购买能力高度相关。同样把店铺开设在顾客购买能力高的地方，其客单价相应会较高；反之，则较低。精确的做法是查看GDP等各种指标，但是太累，所以此处给出大家两种相对简单的办法以供参考。通常对它的预测方法有两种，第一种是对竞争店及备选店址周边的店铺的整体观察。第二种是将市场调查的实测数据通过统计方法进行测算。本文先只叙述第一种——市场观察法。

竞争状态下，通过长期的运营，商业高度发达的城市中会形成不同整体消费水平的商业地带。定位过高的店铺会因为曲高和寡、缺乏大量稳定的消费者而逐步退出某个地域范围，而定位过低的店铺则会因为没有足够的收入消费成本压力也会逐步退出，最后在同一个地域范围内，经营较好的店铺其顾客消费实力也大体相当，这就是市场观察法能够用同一商业区域内消费者购买实力进行评估的重要原因。

选址人员只要通过对主要的竞争店或类似店铺进行观测，就能大体上把握消费者的购买实力。在具体的测评操作上，选址人员既可以从停车场的车的档次以及顾客的实际购买过程中分析他们的平均客单价，推测这些消费者未来可能在本店铺中的消费能力，也可以通过样本店在商品种类、档次、价格带和促销方式上推测顾客的消费能力。完成此项工作后，选址人员从对多个商业区域进行对比中，即可直接发现哪一个商业区域顾客的消费能力更高。

另外此处给大家一个比较简单的判断城市商圈购买力的外在指标，虽然不太精确，但是考虑到它的成本非常低，几个指标结合起来还是有一些借鉴意义的。

（1）指标一：你到这个城市的时候是坐飞机还是火车或者大巴，第一次去不建议公司直接配车过去，因

为只有通过大众通用的交通方式才能更好地了解市场。如果你是坐飞机过去的，那么这个城市比较发达，因为不是每一个城市都有飞机场，尤其是对于地级市和县级市尤其如此，能够有飞机场的绝对是发达地区的城市，购买力不菲。往下一个层次，那就是坐火车过去的，还好，这个城市还有火车站，还不错，再差的就是只有长途汽车了，最差的就是连长途汽车都不通，总体来说交通工具的级别能够反映这个城市的购买力水平。

（2）指标二：出了车站之后，你问车站的工作人员一个问题——“我现在想去这个城市的繁华商业区逛

逛，请问怎么走啊”，一般来说回答有三种，第一种“出了车站就是，非常近”，第二种“出了车站向前走500米左右或者坐几路公交„„”，第三种“你到底想去哪个商业区，这里有好几个商业区，都比较繁华„„”。第一种回答说明比较穷，因为当地的固定人口不足以支撑起一个繁华的商业区，不得不依靠车站带来的流动人口。第二种回答说明城市发展了，当地的固定人口不喜欢车站附近脏乱差的购物环境，要求有自己的商业区，也就是商业区域车站开始分离。第三种回答意味着这个城市的商业中心已经由单核向多核发展，这意味着城市发展程度已经比较高了，如南京除了新街口还有湖南路、中央门、夫子庙等多个服装时尚类的商业聚集区，这个是需要强大的购买力和足够的人口来支撑。

（3）指标三：到了繁华商业区之后到当地最有代表性的大卖场看一看，看什么？看生鲜区所占的比重，5%以下表示很穷，老百姓离不开农贸市场，5%-15%表示相对发达，15%-30%甚至更高，表示购买力高，越来越喜欢在大卖场购买生鲜了。

（4）指标四：到当地有代表性的百货公司看看，看什么？看男女装的比重，男女装比重1:1，表示很穷，男人穿衣服，女人也需要穿衣服，那么只好一人一件，外在表象1:1.如果男女装比例达到1:2，则表示比较发达，购买力开始上升，因为一般来说有钱之后，在服装商的体现是把钱花在女人身上，故此女装比重上升。如果男女装比例达到1:3，则说明购买力特别大，女人消费迅速上升，南京的大洋百货女装4个楼面，这和商场定位有关，当然更有一个原因是购买力足够大，才会让女人有钱购物。

第五篇：北京商圈规划分析

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北京商圈规划分析

中广信：北京商圈规划分析 2008-3-3 17:14:39 来源：中广信

商圈的概念

什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态：

一、商圈的定义

商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。

二、商圈的要素

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商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。

北京市老商圈分析

王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。西单商圈：气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈；? 西单商圈的消费者主要是35岁以下的北京居民，西单商业区是北京市居民众所周知的购物消费场所，人流量大。燕莎商圈：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎商场为核心，东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三环，精心收集

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东三环以内即为使馆区。公主坟商圈： 特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。? 手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一部分的客流是机关单位和部队，因为这里部队大院非常多。部队比白领的消费相对要低一点，消费的观念也不太一样。双安商圈：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；百货和超市两大业态为主。阜成门商圈：特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。对北京西部的辐射能力比较强，消费人群以三里河附近的国家各大部委及西三环外的部队人员比较多。崇文门商圈：南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，多种业态的国瑞城正式开盘。区域突围的步伐开始明显加快。中关村商圈： 特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。中关村商圈特点：一是电子产品集散地，二是中关村高科技商务中心（中关村西区），三是高校集中地（北大/清华/人大等）。CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。

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望京商圈 ：望京区域消费是北京市平均水平的７倍。望京区域规划总居住人口为３５万人，现常住人口近２０万人，外籍人士占常住人口的１/３。是韩国人居住集中的地方。方庄商圈 ：方庄规划的初衷是服务社区的社区商业，方庄是北京的一个高档富人区，从整体上提升区域的吸引力，这也是方庄餐饮街目前的主流。餐饮竞争比较大。亚运村商圈：亚运村地区目前的商业主要是一些生活配套：超市、便利店、百货店、餐馆等，其最大的特点是社区商业。区域内已形成一定规模的商业街，其中以餐饮业为主，居住人群较为固定、消费能力较强。五道口商圈：消费群体高品位、高收入，周边有高校师生、外教及留学生；甲级写字楼，有1000多家科研机构、高档住宅区；韩国留学生比较多的地方。

北京新老商圈规模与变化分析

北京市由于其长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴，形成了众多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京传统的商圈格局，其总体发展状况主要可以体现在区位分布、商业发展状况业态分布等方面。

由上图可见，北京的老商圈主要分布在商业比较繁华和地理位比较优越的地段，而且形成了固定的辐射范围。北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级，现阶段已基本形成竞争性商业格局，商业网点分布逐步由从城市中心区向边缘区域发展，精心收集

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超市、便利店业态取得较大发展，商业市场开始逐渐走向成熟和完善，呈现出市场化、现代化、多元化的发展趋势。随着商业规划的不断发展，在新的商业项目带动下，北京市新的商圈逐渐形成。

新商圈位置示意图 木樨园商圈

交通：南中轴路纵贯木樨园南北；位于小区东侧的地铁5号线(宋家庄—太平庄北站)工程2007年全线贯通；规划中的4号线(北宫门—马家堡)、贯穿南北中轴路的地铁8号线(辛店—南苑)在木樨园也设有地铁站。

环境：凉水河治理后已建成一条旅游观光河道，开通游船，在珠江骏景的南侧将设有码头。

商业：永定门粮库地区位于木樨园桥西北侧，已规划建设亚洲最大的现代化商品交易中心，吸引了包括家乐福、沃尔玛、麦德龙、欧培德及上海联华等连锁业巨头和来自义乌、温州的众多海内外商家。

马连道商圈

交通：菜市口至南二环成为连接市中心和城市快速环线的交通要道，与广外大街交叉形成一横一纵的交通枢纽；南二、三、四环、丽泽路与正在建设的马家堡西路、地铁5、4、9号线缩短了与城区的距离。

环境：城南完成了广安门内外大街危房改造，随着两广大街通车，新商圈已初具规模。

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商业：马连道采购中心区启动建设一年多已现出雏形，到2008年，这个都市采购中心将成为一批国内外著名企业中国采购总部的云集之地。特色：北京全力规划打造的国内外著名品牌商品的流通总部——宣武区马连道采购中心区将成为以专业采购为支柱，以批量交易为主导，具备专业化、批量化、国际化明显特征的现代商业区域。?

石景山沃尔玛商圈

交通：石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加上五环路，交通优势不逊于其他区域。

环境：拥有优越的运动休闲环境，石景山游乐园、雕塑公园、八大处公园、香山公园汇集于此。

商业：传统项目有普尔斯马特、华联商厦、小白羊超市„„现沃尔玛建在西五环一侧，五环取消收费，将进一步促进沃尔玛的销售。

特色：玉泉公园二期工程建成，凸显苏州园林式风格，保留了11棵百年以上的古柏。两园共占地43.1公顷，成为长安街延长线最大的公园。

马甸亚奥商圈 交通：地铁4、10号线一期(含奥运支线)将与现有的地铁1号线、环线、城铁13号线以及正在建设的5号线在多个地点交叉并形成换乘站，2007年底建成通车后将打通城区大部分最繁华的地带。环境：紧邻1215公顷奥林匹克公园，包括1300亩国家森林公园及200公顷人工湖在内、方圆12平方公里的2008年奥运会的核心会区。

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商业：亚运村周边已形成成熟的商业圈，奥运村周边也已有普尔斯马特、百安居、东方家园等一批知名企业进驻。社区周边医院、银行、邮局、超市、药房、餐饮、娱乐、健身场所等应有尽有。

特色：亚运村是京城首屈一指的配套服务设施完善的成熟大社区。2008年奥运会落户北京，亚运商圈基础上形成的奥运商圈，将成为北京新的城市中心，它对周边区域带来的巨大商机必将赶超当年的亚运会。

高碑店商圈

交通：地铁一号线、八通线、朝阳路、朝阳北路、东四环路、东五环路等多条交通要道贯通全区。

环境：绿化率达到43％。占地1100多亩的兴隆公园、80多亩的四惠花园、40多亩的街心公园、近50亩的高尔夫球场，还有800多亩的高碑店湖。商业：作为东长安街延长线上的第一乡，高碑店商圈紧邻CBD，而相对于寸土寸金的CBD，高碑店进入成本却更低更经济。

特色：拥有兴隆公园—中国紫檀博物馆—高碑店湖—高碑店古家具一条街—高碑店污水处理厂等特色鲜明的旅游景区和环保教育基地。

现代商圈及其动态发展

商圈又称商势圈(Trade Area)，通常是指一个零售店或商业中心的营运能力所覆盖的空间范围，或者说可能来店购物的顾客所分布的地理区域。一般可归纳为三点:第一、商圈是一个具体的区域空间，是

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一个大致可以界定的地理区域;第二、商圈是一个具体的销售空间，同时又是一个具体的购买空间，而且，这个地理区域空间很容易在地图上标示出。第三、商圈内各种销售辐射力和购买向心力构成一个类似物理学中跳“场”的“商业场”，商业活动就是在这个商业场中进行。一个具体的商圈的构造应由“点、线、面、流”四个方面构成: 所谓“点”，是指商圈的辐射源，是市场区域的中心点。一家商店，或一个具体的集中交易的活动的场所就是商圈构造中的“点”，它决定商圈所在的具体地理位置。因此，科学选址是市场建设中十分重要的环节，选址正确，成功一半;选址错误，则从一开始就埋下失败的祸根。其原因就在于良好的店址能够使商店获得较为持久的、不能为竞争对手所轻易模仿的竞争优势。因此，零售店或大型购物中心已进行选址首先要考虑其业态特征。那些单位规模小、满足顾客便利需要，以经营选择性较低的日常生活用品为主的零售业态，如超市、便利店原则上应在距离顾客较近的地方，而那些商品种类齐全、单体规模大，以经营选择性强的商品为主的零售业态，如百货店(商场)、购物中心能够从运处吸引顾客，原则上应选址于商业中心或四通八达的地方。而且，在考虑具体店址时，应充分考虑使商圈缩小的障碍因素和使商圈扩大吸引力的吸引力因素，综合评估选址的可能性。所谓“线”，是指市场区域内的各种买卖集存关系。显然，依存关系越多，程度越高，这种线也就越强，商圈也就越强大。当然，由于交易成本的存在及其差异，随着空间范围的扩展，这种依存度一般总是递减的，所以一个具体的商圈会有它自己的边界。一个具体的现实

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市场只是这种“线”的集合的外在形式。“空壳市场”所空缺的就是这种“线”。因此，重要的是培育当地市场经济的发育，构建生成更多的“线”。地方政府应该调查研究分析比较当地各种相对优势，制定政策措施充分发掘和开发这种优势，地方优势既是地方经济发展的生长点，又是区域市场的生成点。因为正是这种优势能够生成商品交换的“线”。所谓“面”，是指中心点的辐射所达到的范围，是市场影响力的空间广度。由于商圈构造中的“线”辐射随空间范围的扩展呈现衰退，因此，商圈构造中的“面”呈现层次性，可以依据理论成交数量或市场占有率等指标将商圈区分为:零售店(商业中心的)60%一65%的顾客来自核心商圈，20%左右的顾客来自第二层商圈—次级商圈，15%一20%的顾客来自于边缘商圈，俗话说“核心商圈保基本:(生活必需品)，次级商圈靠服务，边缘商圈靠特色”。所以合理规划市场布局，消除市场建设中的盲目的重复建设是减少“空壳”市场的一项重要措施。在经济活动中，不同的市场的商圈会呈现重叠、交叉等现象。对于这种情况要作具体分析。首先是在规划市场布局时要分析市场商圈的大致辐射范围，以及所在范围内是否具有替代功能的同类市场。一般而言，商圈交叉会出现在“边际商圈”，有时也可能是“次级商圈”或“边缘商圈”，这里既有市场的互补关系，也有市场的替代与共存关系。商圈的相交或相叠如果功能定位相同会构成直接的竞争，从而分割交易量，使市场经营效益下降。但也有相当多的实例表明，竞争会形成一种共生关系，使市场具有更强的渗透力和影响力，共同构造出

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一个大商圈。根据以上三种情况，合理规划市场布局有利于市场的健康发展，形成科学、合理的市场商业网络，整合统一市场，减少市场建设中的盲目性。只有这样才能使商圈势力得到进一步的增加和拓展。所谓“流”，是指商圈的动态性，是指市场区域职能的变化、动向。这种变化既受外部因素影响，也受市场内部因素变化的影响，前者如产业结构变化、竞争格局变化、以及诸如自然环境、产业环境、全球环境等变化因素。后者如市场管理方法、市场经营方针的调整，市场服务功能的变化等。

商圈的类型

商圈的类型包括微观商圈、中观商圈、宏观商圈。微观商圈，指不同的业态店或业种店的商圈范围;中观商圈，又叫区域商圈，指区域内的不同的商业业态聚集形成的商圈范围;宏观商圈是指一个城市的商圈范围及其大小，它是由区域商圈所形成的。

西方国家的商圈计算的三种方法: l、雷利法则—零售引力法则，是计算商业中心商圈大小的公式，只要知道两个商业城市之间的距离，两个城市的人口数量就能够计算出每一个城市吸引顾客的距离，同时通过这一公式的延伸又可计算出某一个城市的商圈大小。当一个商业中心充分采用计算机和网络技术后，形成某一商业中心，两个商业中心之间信息交流的距离将会缩小，顾客将由网民来代替，两个城市中心之间的商圈大小将由网络力量及其辐射力量、网民及上网购物数量的多少来修订。

2、市场饱和理论(RSI，Retail Saturation Index)—是计算每一平方米

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营业面积的某类商品所能实现的销售额，当RSI呈现高值时，表明该市场尚未饱和，因此仍具有发展零售业的潜力;当RSI呈现低值时，表明该市场已经饱和，新的零售发展商不宜再进入此市场发展零售业。

3、购买力指数(BPI，Buying Power Index)—是估计经济区域内可支配收人的大小，如果用购买力指数除以本区人口占全国人口的比重，就能得出市场质量指标(QI，Quality Index)。

商圈与商业区的区别和联系

(一)传统的商业区。传统商学理论将城市商业布局称之为商业区，它包括中央商业区、区域性商业区、社区商业区等。

1、中央商业区，应叫中心商业区。

2、区域性商业区。

3、社区商业区。

(二)现代商圈概念≠传统商业区概念

商业区具有浓厚的计划经济痕迹，如“中央”商业区的“中央”具有计划经济的痕迹，正因为如此，就出现了“中央”或者“地方”之间的差异。现代商圈的意义有两个方面的创新意义:

1、商圈的辐射范围可以透过传统的行政区域壁;

2、两个商圈也可以叠交形成“交集”，相互渗透行政区划。

南城商圈定位及其特点

如北京商圈:(1)3000多年前北京最早的南城商圈在宣武门、崇文门地区，具体来说后来形成前门一大栅栏中心商圈;?(2)20世纪改革开放初期形成王府井、西单、前门一大栅栏的“品字形”的中央商业

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区;(3)90年代以来随着不同环线路开通形成多层次、分散化的商圈形成，由过去中心商圈集中于三环以内，变为分散于三环沿线至四环沿线甚至到五环外;(4)至今“大北京”商圈的形成，形成80多个市级商业中心、70多个区域商业中心，众多的社区商业区，两网三区、十城十街等，商品辐射力增强，形成京津塘环渤海经济圈的核心，(5)但必须引起注意的是，2008年奥运会后北京商圈内部会出现某些“空洞化”的端倪，具体表现为:由于交通的改善，城市空洞化规律会逐渐发挥出来，多条新轻轨车的开通，城郊地铁口会出现新的业态和新商圈。“大北京商圈”内部商圈的动态变化，外部商圈也在动态变化，这也是客观的，不以人们意志为转移的。

商圈是动态发展的

一、北京南城及其范围

北京南城是指长安街以南主要包括崇文区、宣武区、丰台区在内的区域，它是由几个区组成的商圈范围。北京南城从外延来看是由北京的几个行政区组成，不像王府井商圈，也不像西单商圈，不像东城CBD，也不像中关村，各属于不同的行政区管辖，狭义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区，广义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区、大兴区等。

二、由于历史原因，形成北京商圈形成传统的“北重南轻”、业态布局“北密南疏”现象北京南城具有独特的特点，历史上有“东富西贵”、“南穷北贱”、“下风下水”„„等描述，老百姓也有“东城富、西城贵，崇文穷、宣武破”的说法，在北京商圈建设中，长期以来形

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成“重北轻南”、业态“北密南疏”的格局。近几年来，特别是2001年北京市委、市政府提出了实行政策倾斜、加快南城发展战略决策，并实施了以基础设施建设、危房改造和经济适用房建设为主要内容的南城发展计划，交通在变化，市政设施在变化，居民正在“置换”，大商贸产业已经形成为南城的先导产业，形成了北京南城特有的商圈。

三、北京区域商圈呈现“商圈南移”现象，北京南城商圈内部又具有自身的特点近几年来，北京区域商圈呈现“商圈南移”现象，原因很多，归纳起来主要因素是交通变化和消费者居民的“置换”。

1、交通条件的变化起了大的作用。如菜市口大街开通，丰北路、丽泽路打通并拓宽，南四环近日与四环路全部连通，京开高速业已通车，广安大街、南中轴路三四环间、亦庄开发区连接南四环路的道路也通车在即，地铁五号线启动„„城南的交通正在变得更加通畅等等，交通的改善带来地价的上升，引致市场人气上升，名气上升，商气上升，财气也开始上升。

2、“居民的置换”也起到重要的作用。如危房居民的“货币搬迁”，宣武区、崇文区十年来先后搬迁出9万多户，新建小区搬进一批新富裕的居民户，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，带来了市场人气。

四、作为南城危房改造，北京南城新建商圈应体现“政府引导、企业自主投资、市场化运作”的原则，一般而言，商圈的投资主体是房地产商，商圈的经营主体是商品经营商，商圈的消费主体是消费者，在现代市场经济条件下消费者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其特点:

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五、形成北京南城与其他商圈不同的特有商圈

新世纪初，北京南城建设成为“国际性商贸港”，其内涵为:(一)北京南城成为连接中国与世界的商贸枢纽和“窗口”，把北京南城建成“外商区域性采购市场”—把中国的商品和服务卖到全世界，把世界的商品和服务卖到中国来的“窗口”;(二)奥运会的首都商贸支撑工程;(三)首都国际商贸城的重要载体;(四)把南城建设成为营销中国的“大柜台”、大商场、大批发市场;(五)把南城建成与北京其他区县协调发展的经济区域，成为“大北京”区域经济向南渗透的“过渡商贸地带”。具体来说:

1、外向型的民营为主体的商贸企业群体系，以区别于其他区的商业中心或区域商业中心，并形成互补的商业格局;

2、多层次、专业化的市场体系，现有的各种类型的专业批发市场体系已经形成，需要进一步提档升级，既有物流批发市场，又有商流批发市场，既有有形批发市场，又有无形批发市场，近几年批发市场应大力推行网上交易和拍卖、商业品牌代理、国际采购等多种现代商业经营形式;

3、现代物流和配送的支撑体系，北京市商业规划中已经将三大现代物流基地之一规划在南城的丰台区?(即房山闰村—丰台王佐)，其中规划中的17个配送区之一以及有些配套服务体系也在南区，如大兴大庄、丰台王泉营、大红门、丰台五里店等;

4、用特色步行商业街提升南城区域形象。如磁器口至珠市口之间南、北两侧将建设北京大家庭商业街，商业街全长1.8公里，总建筑规模30万平方米，将建设成具有北京南城特色的Shopping/Mall且，规划中的专业化主题市场主要有奥林匹

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克精品走廊、时尚部落、数码空间、珠宝一条街、国际汽车名品展示中心、现代医药城等;

5、信息支撑体系，今年以来，南城已经引进外商投资于这一领域;

6、形成统一的商贸规划和发展战略，打破行政分割，形成统一的经济区域，按照经济区域精细打造出北京特色的“南城国际大商贸区”。就南城大商贸发展模式而言，南城可借鉴义乌模式、汉正街小商品市场模式、香港模式、中关村模式、以及中国(含台湾、香港)现有的73个Shopping/Mall的模式，概括起来为:

1、民营经济为主导型的商贸经济;

2、商贸旅游一体化，使南城形成商贸旅游一体化的经济区域;

3、以商兴工，以商贸为龙头，促进南城工业(如医药、建材、信息产业等)的发展;

4、进行南城城市市场营销，改变多年来形成的南城形象，改变南城经济落后面貌;

5、政府与企业互动，促进南城经济发展，即“政府引导、市场化运作、企业化经营”。

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