商业中心成功的先决条件-合理的商业规划

第一篇：商业中心成功的先决条件-合理的商业规划

商业中心成功的先决条件——合理的商业规划

随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展，推动中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，传统的商业模式在新的市场经济下自然除“莠 ”存优，新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。无论是中心城市还是中小城市，各式各样的商业中心项目以极富想象力的包装方式相继涌出。在看似商业地产市场蓬勃发展的背后，我们似乎有一种似曾相识的感觉：那就是在当年中国住宅房地产高速发展的某一个阶段，绝大多数地产商都在遵循一个原则：概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。

事实上，商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给商铺，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。

对于开发商，如何合理开发商业项目特别是商业中心项目，使其在最优化的投资环境下，成功建设并能够长期良好运营；对于小型商铺投资商来讲，如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性，都是业内人士及热衷于商业地产人士所必须关心的问题。

在蓬勃发展的商业地产市场里，具备商业地产开发的专业经验及技能，特别是熟悉中国国情的专业技能，对一个项目的成功开发至关重要。随着商业竞争越来越激烈，不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。由于缺乏对商业地产的深刻了解，不少商业地产开发商尚未认识到失败的风险。而欧美四十余年的发展经历值得我们借鉴，欧洲已有的大型商业中心除了几家以基金、银行为背景的大型专业开发公司外，绝大部分商业地产项目是通过聘请专业的商业规划、招商及管理公司来完成的。即使重大的政府商业项目也是请专业公司来规划执行的。可见商业规划的重要性是由商业及商业地产行业本身的特点决定的。

一、遵循商业“量”化原则

商业是一个“量”化的行业，是需要有“量”化的购买能力，所以商业地产的开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个“量”化的过程，而“量”化是通过商业规划来完成的。

-首先要进行深入细致的市场调查与研究分析，以数据确定消费区域及消费能力；-研究分析现在及未来竞争环境，以确定消费区域内的消费需求。消费需求在数量上及业态上一旦确定，应依照客观的需求量，“量体裁衣”地规划设计商业设施。国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求作为规划基础，这样将增大投资风险，对入住商铺而言，其运营风险也是显而易见的。

二、满足需求而非创造需求

商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者，但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分

依靠概念的炒作创造需求，追求轰动效益，这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度，因而此类风险将会加大。

三、体现实施的可行性

合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求，另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标，具有丰富经验的优秀商业规划专家公司应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究，规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成，首先，他们应该非常了解市场，了解消费者，了解商业，特别是作为主力店的优秀品牌店铺，尤其要非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织，并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作，最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营，以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。

四、奠定高质量招商的基础

合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外，还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。为了提高下一步招商工作的准确性及回避投资方重建、改建所造成的浪费，商业规划团队应充分利用其对商业客户的了解，并通过预招商工作，力争相对准确确定主要商业店铺的具体位置、面积及相关建筑要求。

合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境，最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享，只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。无序的规划将加大招商的难度，特别是对主要商业的招商难度，由此而产生商业中心吸引力不足，难以正常运营。

五、确保持续稳定经营的实现

综合商业项目开发后需要运营管理，好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。

六、保证投资回报的安全性

只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础，也只有这样才能保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。同时只有考虑到商业的“量”化性，才可以正确加以开发及管理，最大可能地回避风险，保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。

七、加大融资的可能性

有了合理的商业规划才能准确的实施后续的招商、管理工作，才能保证入驻商业及商业中心的长期良好运营及增长，才能对专业投资人及机构产生吸引力。目前国外大量的商业地产投资机构及基金都在准备或开始进入中国市场，由于他们有长期投资商业地产的经验，对于商业规划水平、店铺甄别水平及商业中心管理水平非常敏感，这是保证投资回报安全性、稳定性及增长的基础。虽然外资投资在项目前期、开发期及运营期三个阶段都存在可能性，但是商业中心可长期良好并持续增长运营的状态及趋势将在融资可行性及价格上起着决定性作用。由此可见，商业规划的水平在其中起着至关重要的作用。

虽然中国商业地产刚刚起步，但其发展速度非常之快，具备了在3至5年内完成欧美国家40余年所走过历程的可能性。这里面有捷径吗？有，也没有。说有，是因为欧美等发达国家的商业中心及相关的城市规划政策已为我们提供了大量成功经验与失败教训。我们可以充分利用大型国际会议等交流活动走出去，学习经验并了解国际业界最新动态。例如，每年11月在法国南部美丽的海滨城市戛纳举行的国际商业地产展览会（MAPIC）云集了几万家商业地产开发商、投资机构、著名商业品牌、专业策划咨询公司及建筑师行，为国际业内人士提供了一个专业的交流平台。说没有，是因为商业设施的成功是基于本地市场需求的支持，借助国际商业经验及技能而开展的本地化商业规划才是成功的关键。即使国际知名主力店的引进也必须满足合理商业规划的要求，才能为整体商业设施带来长期稳定的增值效益。我们期盼着中国商业地产的开发早日与国际接轨，进入专业化发展阶段

第二篇：商业中心规划及建筑方案

西子商业中心规划及建筑方案

设计说明

一、项目概况

本项目位于长沙市火星大道，芙蓉区政府西南侧。项目用地属城市商业建筑用地。

本项目总用地面积24431，其中建设用地面积20189.02，其余为代征城市道路及绿化用地。

二、项目定位

本项目的定位为大型城市综合体建筑。当我们面对城市大型建筑时，往往会发现其产生和发展引发了一系列的问题和思考：

首先，现实意义上肆意膨胀的大型综合体建筑往往造成对传统城市格局的颠覆：巨大的尺度难以提供人性化的空间体验，步行交通成为一种磨难；阳光照射和空气流通成为无法企及的奢求，高容量的开发强度带来难以解决的交通和环境问题。这成为我们在本项目开发中所必须面对的首要问题。

其次，随着社会公众对于大型商业地产项目的质疑之声日渐，大型商业项目唯我独尊、缺失明确目的的开发方式已难以为继。面对大型集中式购物中心开发热度的有所降温，寻求更为理性的大型商业项目开发模式，成为我们在本项目开发中面临的又一问题。

第三，在城市发展进程中，土地——这一至关重要的稀缺性资源，其利用方式和开发效率的重要性已被广泛认可和日渐重视。对有限土地资源的合理和配置，达成经济和社会效益的统一，是我们必须正视的第三个问题。

由上述三个问题出发，我们期望通过本项目的开发，达成三个明确定位，进行积极有效的探索：

1.对城市空间的积极有效参与：

在城市发展版图中，以积极的姿态参与城市空间的构成，为日趋庞大的城市空间提供尺度宜人的空间，完善城市功能意义

2.对市场定位的灵活机动应对：

合理控制项目规模和分期形态，以更为灵活的策略、符合商业地产发展规律和特征的运营理念应对更为成熟的市场挑战。

3.对土地资源的充分合理开发：

通过大型集中式项目的开发，使有限的城市土地资源物尽其用，同时有效避免带来使城市不堪重负的过大压力。

三、项目设计 1.基本概念

从项目实际定位出发，在设计中贯彻以下思路：

1)

设计体系标准化：

? ? 采用标准跨度柱网设计，在充分考虑平面户型分隔可能性的前提下，为项目的灵活运作提户型的高度标准化设计，大幅度降低开发成本，大大降低配套结构和设备方面设计及施工供充分的空间； 的难度，同时为装修房提供标准化运作的充足空间；

2)

空间配置集中化：

? ? 完全放开共享空间的尺度，包括大尺度的公共绿地、入口门厅及大堂、主楼多层面共享空集约的套内空间设计，在保证套内生活基本要求的基础上，利于控制销售总价，降低产品间等，深刻切入项目开发特性定位，提升空间使用效率，提高项目附加值；

销售和市场推广的难度；

3)

细部设计集成化：

? ? ? 延续标准化设计体系，在建筑构件细部设计中强调标准化集成式设计，强化建筑物公共性相关设备用房集中式设置，简化管线配置，提高管线配置效率，缩减工程成本；

主楼分户空调机位标准化暗藏设置，为保证主楼立面的完整性和建成效果提供全面的考虑。外观的同时，实现细部设计和施工的标准化；

2.项目组成及功能概况

1)

A栋（办公式公寓主楼）：

? ? ? ? ? ?

由商业裙房及一幢办公式公寓主楼组成。地上建筑面积约 27594 ；

主楼高 28 层，最大建筑高度 88.35 米；主楼标准层每层分隔为 8～9 户套型式办主楼为核心筒框架结构，柱网采用 8000X8400，层高 3 米； 主楼每层共配置 4 台电梯，其中包含 1 台消防电梯；

商业裙房高 5 层，建筑高度 25.2 米，拟作为小规模集中性服务型商务功能使用； 商业裙房为框架结构，便于商业布置，柱网采用 8400X8400，层高 公公寓；

5.1~5.1~4.5~4.5~4.5 米；

?

商业裙房配置 3 台专用电梯，以保障商业客运及货运需要。电梯载重量为1150kg，载客15人，货梯载重量为2000kg。

2)

B、C栋：

?

由商业裙房及两幢单身公寓主楼组成。地上建筑面积约 54264 ；

?

两幢主楼均高 22 层，最大建筑高度 72.45 米，主楼标准层每层分隔为 17 户单身公寓，套型建筑面积 52~86 ；每层共配置 4 台电梯；

?

主楼为核心筒框架结构，柱网采用 8000X8400，层高 3 米； ?

商业裙房

局部4层，建筑高度 21.3 米；

?

商业裙房为框架结构，便于商业布置，柱网采用 8400X8400，层高

5.1~5.1~5.1~4.5 米；

?

商业裙房电梯配置 4 台客梯、4 组（8）台扶梯及 1 台货梯，以保障商业客运及货运需要。电梯载重量为1150kg，载客15人货梯载重量为2000kg。

3)

场地设计：

? 前置景观广场： 沿火星大道西侧北部区域设置集中型城市公共景观广场，总面积达 3500，通过硬质铺地和绿化景观的结合，在商业裙房的围合中形成适宜人群停留集散的开敞公共空间，同时与沿城市道路景观带及A栋、B栋之间的绿化广场呼应，形成完好延续。

? 地面交通：

地面总停车数 79 辆；消防车道宽 4 米，转弯半径 6 米；

4)

地下空间：

? ? ? 地下整体设置二层地下室，总地下建筑面积约 28554。主要为项目提供停车、设备用房及人防功能配套；

地下车库设置 3 处出入口，分别位于北部东侧、中部西侧、南部东侧，尽量避免出入口其中 坡道对于商业空间出入口的不利影响；

北部及南部出入口坡道宽度为净宽4米，为单向出入口，中部出入口坡道宽度为净宽7米，为双向出入口 ；

?

地下停车库总停车数 595 辆，其中地下一层停车数 296 辆，地下二层停车数 299

辆；

3.设计风格

整体设计思路以空间和造型的高效性为出发点，依据形态简洁完整的平面构图，形成层次丰富、色彩鲜明的建筑造型。

1)

商业裙房：

? 在商业裙房的造型上，着重突出商业裙房沿南北向展开的整体体量感。运用大尺度折板型构架在空间立面之间形成连续的造型元素，突出表现商业建筑的个性化特征，与屋面绿化也形成良好呼应； ? ? 折板型构架同时成为与主要城市景观面相匹配的，具有标志性特色的特色巨幅广告位，从在有限的外立面展开上，对于数量众多的商家广告位进行规范统一设置，完好的保证立面而表现出本商业项目的强烈个性特征； 的实际完成效果。

2)

主楼建筑：

?

A、B、C三幢主楼外观均为大面积实体墙面和局部连续玻璃幕墙构成；

? 实体墙面部分由黑白灰三色有机穿插，强调具有体量感的构成关系：

白色：考虑为略带温暖色调的外墙涂料，用以表达主楼方形体量的四角部位及南北立面的顶部线角处理，以强调主楼整体体现的简洁明确、肯定大气的风格定位；

灰色：运用于主楼方形体量中部并在顶端部分形成较强的横向联系感，可采用灰色涂料，与窗口细部形成较强的整体性效果，表达对城市的谦逊和尊重；

黑色：同样略带温暖色调，但因为用于主要外凸框架线条部位，成为白/灰色块的分隔线条，拟采用深色釉面方形外墙面砖，在小面积尺度上形成丰富的光影变化和对于环境的积极反映，加强立面层次感的丰富性。? ? ? 局部连续的玻璃幕墙与黑色框架线条构成严谨的对位呼应关系，鲜明且层次丰富的立面对黑白灰三色外墙饰面及局部连续的玻璃幕墙的穿插构成，与西侧西子花园的外观形成协调建筑细部：注重建筑细部对于建筑整体构成的影响，对于项目细部的控制和把握，成为强比由此而生，期望能够籍此对于城市界面产生积极且有成效的呼应；

和呼应，为项目的提供了完好的整体性保证。

化建筑效果的重要环节，

第三篇：衢州市各商业中心布局规划

商业中心布局规划

根据《衢州市城市总体规划》确定的“一城四片”的中心城市空间布局和衢州市商贸流通业的发展趋势，衢州商业网点分为市级商业中心和市级商务中心、片区商业中心及社区商业（包括重点乡镇商业网点）三个层次；在规划期内，在中心城市建设市级商业中心和市级商务中心、三个片区商业中心、两个物流基地（含重点专业市场群）和八条商业特色街，以及符合社区服务半径的集中商业网点布局。

市级商业中心

由老城区商业中心和西区商务中心两部分组成。

1、老城区商业中心

到2020年，基本商业面积14万平方米。主要由环十字街商圈、环南湖、环坊门街三个商圈组成。

环十字街商圈。主要包括上下街、南街——新桥街和中河沿——蛟池街。上下街将继续保持老城区的商业中心街的地位，调整优化网点布局，提高档次。综合商业街进一步发展专卖店、连锁店和超市等新型业态，扶持现有的东方商厦、中百商厦、家电城、中银百货等重点商贸企业做大做强。南街——新桥街继续培育发展旅游休闲业和文化产业，实现文化与商业的融合。

环南湖商圈。主要包括环南湖区域和现火车站广场区域。环南湖区域重点改善现有“东方”、“南洋假日”、“友好”等宾馆饭店的档次和服务水平；在劳动路、仁德路和狮桥街发展特色餐饮店；环南湖合理分布酒吧、茶楼、足浴、歌厅等休闲场所。火车站南迁后，火车站广场和铁路客运大楼将改造为城市休闲娱乐广场。环坊门街商圈。该商圈包括中河沿、蛟池街、五圣巷、衢江大道等。经营商品以服饰、床上用品、鞋类为主。业态上以专营店为特色。

2、西区商务中心

西区总规划面积约30平方公里，分三期进行建设。

西区一期：未来衢州市的城市中心区，由“一核、二轴、三带、四片”组成。“一核”指由石梁溪溪口和两岸生态景观岸构成的生态绿核；“二轴”指沿花园路的东西向景观轴线和沿白云路的南北向景观轴线；“三带”指衢江和石梁溪构成的两条生态景观轴线和高速公路沿线绿带；“四片”指中心区、文教区、北居住区和南居住区。

西区二期：将依托良好的自然环境和地貌特色，主要由“一网络、一心、四片、一区”组成。“一网络”指一个由点、线、面组成的绿地系统；“一心”指一个区块中心，以市级体育、会展、旅游休闲设施为主，结合区级行政办公、商业金融、文化娱乐设施共同构成的新区中心；“四片”即通过道路和绿地系统形成四片居住用地，每片居住用地由2至3个居住区或居住小区构成；“一区”即一个高科技产业区。

西区三期：主要以物流和居住功能为主。沿常山江和江山江的滨水环水环境主要布置以居住为主，营造宜人的居住环境，交通干线沿线主要以布置物流集散为主，成为衢州市的市级物流中心。

西区中央商务区规划在白云路东侧、花园路南侧、衢江西侧，用地面积约1平方公里。主要考虑行政办公、金融中心、商业步行街区、购物中心（广场）、写字办公中心等设施。

片区商业中心

由衢江区商业中心、南区商业中心和衢化商业中心组成。

衢江区商业中心。主要包括行政服务区，文教综合区，规划建设1家大型超市，2家百货商厦，3家三星级以上大酒店，规划建设培育3条商业街，即振兴街——建筑材料特色街；东迹大道——汽配经营街；樟潭路及衢江花苑——美食街区，完善社区商业网点。

南区商业中心。以天润发三衢路为重点，形成超市、专业市场、宾馆区域。市开发区商业区和白沙功能区，以世纪广场为中心，综合考虑世纪花园小区、彩虹嘉苑小区和乐业小区居民区，规划建设三星级宾馆1个，二星级宾馆5个，大型超市（1400平方米）1个，农贸市场2个。以上洋专业市场园区为中心，积极培育专业市场群，以汽车长途客运站和新火车站为中心，配套建设以餐饮业、便利店、超市为主的商贸业服务区。结合南区市政府等行政服务设施搬迁后，规划建设南区商业、金融、文化中心，并在荷花中路南段建设特色餐饮一条街。

东港工业功能区商业，以服务工业为主，为工业生产和产业工人的生活提供商贸服务。具体待东港功能区产业布局规划编制完成后，根据功能定位及人口集聚情况，再行补充完善商业网点布局。

衢化商业中心。主要包括衢化生活区和高新技术园区，人口集聚将达到6万左右，商业网点面积5.4万平方米。衢化生活区以百货大楼为中心，东至中央大道和衢化宾馆，西至中央大道衢化电影院，南至文昌南路九号桥菜场，北至文昌路花神宾馆，有完整的金融文化、体育、医疗和商业设施，发展主要以整合资源，提升商业网点设施的档次和品位。

高新园区以园区中心为重点，以服务高新技术产业发展为原则，设置1个大型超市百货店和1个星级宾馆，园区中部、东南部、东北部居住片区设置便利店、食杂店等其他商业设施服务于居住居民。

社区商业中心

由两个层次构成：一个是居住区商业，以1～2家超市（1000～2000平方米）和1～2家农贸市场（3000～5000平方米）为骨干，同时设置餐饮、美发、修理、回收、代办等各类小型生活服务及金融、邮政等配套网点，社区居民步行10分钟可到达；另一个层次是街坊商业，处于居民区内部，鼓励设置便利店、生活服务设施。两个层次的社区商业比重控制在80％：20％。

规划中的衢州市区的社区商业主要有：

西区

亭川路商业街。主要考虑为北片居住区和教育园区服务。

新湖商业街（南海路商业街）。位于石梁溪南侧核心区的中部，西起锦西大道绿化带，东至核心区文化公园。主要服务于石梁溪南部居住区及文化中心，并为严家圩岛、云头山等公园旅游休闲配套。

桥头南商业街区。位于花园岗路南侧、九华路西侧，占地面积约105亩。定位为服务衢州老城区北片，同时也为市民公园、文化公园、市政公园和桥南公园提供休闲娱乐场所，增加核心区公园的人气和活力。另外，在新湖景城小区、盈川小区附近、白云小区等处规划建设社区商业中心。

老城区

斗潭社区商业中心。主要分布在斗潭菜场附近，主要为斗潭小区、紫荆小区、北门附近的居民服务。

环城东路社区商业中心。主要为银河小区和府东人家的居民服务。

礼贤街和双港路社区商业中心。规划期内将完成拆迁改造，此处将建设新的住宅区，礼贤街-双港路社区商业中心的形成需要若干年的时间。

南区

荷花东区商业已经相对成熟，主要为荷花东区的居民服务。

荷花西区商业正在逐渐形成，主要为荷花西区、安居小区、梅花小区和双港小区的居民服务。

百汇路社区商业中心位于市经济开发区内，百汇路社区商业中心主要为金桂小区、银桂小区、春天花苑、金都花园和丹桂小区的居民服务。

乐业社区商业主要为乐业小区、世纪花园和彩虹嘉苑的居民服务。衢江区

沈家社区商业中心；

卢家社区商业中心，主要为衢江商业区中心区域服务；

排门社区商业中心，位于衢江排门专业市场园区内；

衢化区

滨江社区商业和高新工业园区商业。主要为滨一村、滨二村、滨三村、望柯村和孔家村及高新园区的居民服务。

特色专业街

本着“少而精、少而特、少而旺”的建街原则，着力培育现已初步成形的8条商业街，并根据西区和衢江区的规划发展，抓好两区特色商业街的建设和培育。新桥街：文化旅游街

该街自上下街十字街口至环城东路，全长约800米。可建成为以旅游文化休闲为特色的街区，重点是开展旅游休闲活动和文化娱乐活动。

三衢路东段北侧：机动车经营街

三衢路东段西起石头坪，东至下张立交桥。主要功能为汽车、汽配销售与汽车修理。

坊门街：精品服饰休闲街

坊门街北接道前街，南至大南门城门，以服装为主题，集商贸、休闲娱乐为一体的步行街。今后要引进1—3家具有一定规模的超市，以儿童服饰、化装品、珠宝首饰为主集聚人气。

荷花三路东段：电脑及软件产品经营街

荷花三路东段东连衢化路，西接荷花中路，主要提供电脑及配件销售、软件设计和硬件维修维护等经营内容。

荷花中路北段：家居装饰品特色街

荷花中路北段北起中立交桥，南至荷花三路，以家居装饰为主。水亭门至钟楼：文化商业街

该街西起水亭门，东至古钟楼。以衢州影戏院为中心，发展图书、音像、文体等集休闭娱乐功能的街区；以古城门和古钟楼为主，挖潜古城文化内涵，培育和发展音乐酒廊、咖啡吧、酒吧、文化休闭茶楼等；以香溢广场和人民医院为依托，培育一批我市及周边城市特色农产品经营店、小型超市、鲜花店及少量的餐饮店。

蝴蝶路：机电产品特色街

蝴蝶路南接劳动路，北连环城东路，该地段有101家机电产品商店，规划期内，该街将延续现在的特色，吸引同类商家入驻。

荷花中路南段：旅游（特色）风味餐饮一条街

该路段北起荷花三路，南至环城南路，为旅游特色风味餐饮一条街。

专业市场

优先培育发展两大重点市场群。近期建设上洋专业市场园区和百家塘专业市场区，发挥市场群的集聚辐射作用。2010年前，着重做好地处上洋的衢州专业市场群，以建材、装饰材料为中心。积极发展三衢路（沈家与双港）、环城南路沿线的机动车市场。

专业市场建设重点和布局。重点发展适应农业产业化要求的农副产品批发市场；鼓励发展适应本地工农业生产需要的生产资料市场；控制发展家居装饰材料市场。专业市场布局，规划期内、市区范围内不再建新的市场，新建专业市场主要向百家塘专业市场区集中或向城郊发展。

大力发展生产要素市场。中心城市重点发展劳务市场、信息市场、产权市场、技术市场等，扶持发展为商品市场配套的信息、代理、电子商务等无形市场。推进专业市场与体制创新。着重解决重复建设和“低、小、散”问题，向规模化、特色化、外向型发展。

提升农贸市场。规划期内中心城市设25个农贸市场，现有农贸市场16个，规划9个。具体规划是：西区3个、南区3个（双港、上洋铁路新村和下张各1个）、衢江区2个、巨化1个。

第四篇：城市商业中心 区域中心、社区商业

（a）城市商业中心、区域商业中、心社区商业的总规模、商业街、农产品批发市场总规模、结构与布局方面的目标；

（c）生产资料批发市场建设、调整与改造的目标；

（d）其他商品交易市场建设、调整与改造的目标；

（e）物流基地布局、特色与产业服务功能的目标；

（f）城郊商业发展的目标；

（g）商业网点建设管理制度建设的目标。

多个商业房地产楼盘的实操经验和对我国地级市大规模调研亲历，作者认为，以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2~3万平方米，层数控制在3~4层。在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层。但总建一般应控制在4万㎡之内。开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。另据研究,人们对单体商场面积的心理最大承受能力为 1.7万㎡，生理最大承受能力为 2.3万㎡，超过这个“疲劳度”就适得其反了。从国外百货店的一般规模来看，单店营业面积多为 7000~8000㎡，在日本，超过 6000㎡就要受到“大店法”的规制。需要警惕的是，目前，国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”，一些开发商在地级市动辄开发5~6万㎡，甚至在只有40万城市人口的城市也盖起多个10万㎡的商业巨盘！人们有理由担心，我国上世纪90年代初期曾掀起“大商场热”至90年代后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。

第五篇：7.6商业中心和商业网点教学设计

76商业中心和商业网点教学设计

【教学目标】 知识目标

1了解商业中心的形成、兴起、职能、作用及其影响因素。2了解商业网点的形成、密度、效益和组织形式；影响商业网点的密度的因素。能力目标

1读图分析：能够读图说明商业中心形成和分布的特点。2读图分析：能够读图说明商业网点的形成和分布特点。情感目标

通过本教学，培养学生深入生活、勤于思考的习惯，并提高学生爱祖国、爱生活的社会责任感。【教学重点】

1商业中心形成时应具备的基本条。

2商业网点形成、密度、效益和组织形式的影响因素。【教学难点】

1商业中心的区位选择的方法。2商业网点分布的制约因素分析。【教学过程】 【复习旧】 提问：

1信息时代的电信通信指的是什么？ 2电子通信带来的社会变革是什么？ 【引入新】

电子通信带来了社会变革，也给商业带来巨大的变革。商业活动影响着我们的日常生活，而从地理学科的角度来看，我们更加侧重商业活动的分布与联系，而商业中心是怎样形成的，其主要的影响因素有哪些？这是我们这节重点学习的内容。

一、商业中心 1商业中心的概念

广义：主要行使商业职能的城市。

狭义：城市中商业比较集中的地区。

2商业中心的作用：商业中心是物资集聚中心和服务中心。3商业中心的形成：人们从事商业活动，都要在一定的地点、一定的场合进行。某个地点进行商业活动的人多了，商品交换的数量、品种多了，就逐渐发展为市场，成为商业中心。在许多国家，商业中心往往是以寺庙、教堂、行政中心、广场或居民密集点为中心自发形成的，而商业是城市发展的重要标志。

4商业中心的分类：根据商店的数目、规模、商品的种类及服务范围等方面，可把商业中心分为商业街和商业小区。商业中心的区位：学生读“西安市主要商业街”和“沈大高速公路边上的服装市场”图，回答：“西安市主要商业街”和“西柳服装市场”的布局符合什么原则？（布局原则：商业街布局在城区中心位置──市场最优；商业小区布局在城区外围──交通最优）

学生回答：“西安市主要商业街”布局在人口密集和市场广阔的城市中心地带，符合市场最优原则；“沈大高速公路边上的服装市场”布局在交通便利、地价便宜的城市外围地区，符合交通最优原则。商业小区多建在居民小区中，如粮店、小型综合商店、副食杂货店。

二、商业网点

1商业中心的形成：与自然环境的差异以及商品的地区差异有关。

2商业中心的密度：在一定生产力水平下，自然、社会、经济共同影响和制约商业网点的分布。

学生思考：商业网点是不是越密越好？（合理分布）。3商业网点的效益：近的效益好，远的效益降低。4组织形式：读“山区的商业网点示意图”和“平原地区的商业网点示意图”回答组织形式的差异和原因？（人口稀少地区：流动服务的灵活组织形式，如货郎担和大蓬车。人口稠密地区：交通方便，形式固定，如商业街、商业小区）

提问：电子计算机给组织形式带来什么变化？（电子计算机带来的变化：电视、网上购物、电子商务）

提问：读“山区的商业网点示意图”和“平原地区的商业网点示意图”，分析商业网点的影响因素有哪些？学生讨论，教师点拨。

（1）地势崎岖的崇山峻岭地区，高寒的高原地区，往往人烟稀少，交通极其闭塞，商品流通网络难以伸展到那里。平原地区一般人口密集、交通方便，商业网点设置可采用相应规模的固定布局。（2）幅员辽阔、人口众多，可为商业提供庞大的市场，商业网点布局的地区范围广、密度大。由于商品（如农产品）存在地区或季节差异，要求组织合理而又便捷的商品流通。（3）由于自然和历史的原因，我国经济东部发达，西部较落后，且人口东密西疏，因此我国商业经济活动呈现东强西弱的特征。（4）商业网点的布局，多集中于城市，广大农村的商业网点分布比较稀疏且规模也小。【巩固新】 [典题分析] 读图回答

（1）将图中字母所代表的地理事物的名称填入相应的空格。城市：A

；B ；

；D

。湖泊：E

。（2）从地理位置的角度，分析芝加哥成为商业中心的原因。[答案]（1）A纽约；B费城；匹兹堡；D底特律；E密歇根湖。（2）芝加哥地处密歇根湖南端，中央大平原以北，地势平坦，水陆交通极为方便，商品集散的优良的地理位置；芝加哥为美国中部最大城市和机械冶金、肉类加工等工业中心，拥有很强的商品生产能力，中部平原及五大湖的经济腹地广阔。

学生思考讨论。

教师引导总结解题的关键：

1熟悉地理分布，有很强的空间概念；2熟悉商业中心的形成条；3能够熟练掌握美国的工农业的分布。[堂训练] 1下列关于商业网点的组织形式的叙述，正确的是 A在大城市中，往往形成几个较大规模的商业网点

B人口稀少的地区，不便设置商业网点

商业网点都应该设置在经济发达地区

D商业网点的组织形式只受人口分布和交通条的影响 [答案]A。

2沃尔玛购物广场和部分超市分布在城市的边缘地区，其考虑的主要区位因素是 A高等院校云集

B劳动力廉价且丰富

交通方便

D附近居民购买力强 [答案]。

3读我国重要商业中心图，回答：

（1）我国的商业中心多分布在经济发达、人口稠密、的东部地区，在地形上以

为主，属于我国地势第

级阶梯。（2）大型商场大多分布在、或

沿线。其中南方商业中心多分布在 沿线，北方商业中心多靠

分布。（3）与东部相比，西部地区商业

中心城市较少，分析其原因。

[答案]（1）交通便利；平原和盆地；三。（2）沿海；沿江；铁路；河流；铁路。（3）西部地区自然条恶劣，交通不便，商品生产能力弱，人口少，消费量少。【板书设计】

一、商业中心 1商业中心的概念

2商业中心的作用

3商业中心的形成

4商业中心的分类

商业中心的区位

二、商业网点影响因素 1商业中心的形成 2商业中心的密度

3商业网点的效益

4组织形式