房地产开发企业固定资产核算的内容

第一篇：房地产开发企业固定资产核算的内容

房地产开发企业固定资产核算的内容

2007-3-20 16:8

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固定资产核算是固定资产管理的重要环节。认真做好固定资产的核算工作，可以保护固定资产的完整并促使固定资产的充分利用。这对发展房地产开发事业有着重要的意义。房地产开发企业固定资产的核算，主要包括以下几个方面：

1.正确及时地反映固定资产存在的情况和增减变动，考核固定资产的保管和利用情况；

2.正确计算固定资产的损耗价值，将它计入有关成本、费用，保证固定资产简单再生产所需的资金，并实现收入与费用的正确配比；

3.正确及时地反映固定资产的修理费用，将它合理地计入有关成本、费用，考核固定资产修理计划和修理费用预算的执行情况；

4.定期对固定资产的现有数量和使用情况进行清查盘点，查明盘点盈亏的原因，并按照规定作出处理，防止损坏或盗窃，确保固定资产完整无缺，做到账、卡、物相符。

第二篇：房地产开发企业核算原则

房地产开发企业核算原则

一、编制目的基于目前地产板块三个项目公司财务会计人员多数没有地产行业从业经验，对该行业核算特征不甚熟悉等原因。为达到公司的运作规范和各项财税法规的要求，加强会计核算，规范各项财务操作流程，特编制此核算原则。指导、规范、统一日常核算工作，以达到为决策者提供准确、及时的财务信息。

二、适用范围

地产事业中心管理范围内的法人。

三、核算内容

土地成本、前期成本、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。

目前现有项目都处于开发初期，涉及的成本项基本在土地成本、前期成本及开发间接费用三项。由于时间原因，现就上述三项进行细则解释，日后随着项目进度尽快完善。项目开发成本核算细则

一房地产企业开发成本的核算内容

房地产开发成本包括八大块：土地成本、前期成本、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。

(一)土地成本：

土地费是指房产商取得土地的花费，主要包括土地出让金、土地转让费、拆迁补偿费、土地征用费、耕地占用费、安置费、拆迁补偿费、旧城改造费（个别区域有）、和其他与土地有关的费用（如取得土地使用证的契税、印花税、拍卖佣金、公证费、评估费和交易费）。这是房地产开发成本的最重要组成部分，地段越好、售价越高的楼盘，土地费占总成本的比重越高。

土地费用的核算内容根据土地的取得方式不同而有所区别，土地的取得方式主要有四种：划拨、转让、出让和收购股权。

1.土地使用权的划拨是指县以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。一般只有国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源交通水利等项目用地和法律行政法规规定的其他用地方可以划拨方式取得土地。

2.土地使用权的出让是指国家以土地所有权者的身份，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，即从一级市场取得土地。出让的最高年限为；居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、体育、卫生用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。其出让方式有三种，一是拍卖，二是招标，三是双方协议。从2003年8月1日起，上海市所有土地的出让均采用招标方式进行。

3.土地使用权的转让是指土地使用者或土地经营单位（包括房地产开发公司）有偿地将土地使用权横向转让他方的行为，即从二级市场取得土地。原以划拨方式取得的土地应按规定签订土地使用全权出让合同，并向市、县级人民政府补交土地使用权出让金方可转让，以出让方式取得的土地在转让时，由于更改政府原出让土地时规定的用途，或增加容积率，需向政府补交一笔地价。

在不能用转让方式取得土地，通过招投标取得土地也比较困难的情况下，我们也可通过收购项目公司股权的形式取得土地。在这种情况下，土地费用仍然是原开发商取得土地时发生的成本，土地的溢价只能通过溢价收购的形式完成（而这部分溢价只能记入收购方投资收益的借方由以后项目公司分回的利润来弥补），很难记入开

第三篇：房地产开发企业固定资产减值准备提取的核算

房地产开发企业固定资产减值准备提取的核算

2007-3-20 16:15

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为了较真实地反映企业固定资产的可收回金额即可变现价值，避免虚增资产价值，如实反映企业财务状况，按照现行企业会计制度的规定，企业应定期或在年终，对各项固定资产进行逐项检查，如发现有由于市场价格持续下跌、技术陈旧、长期闲置等原因导致其可收回金额低于账面净值时，应将可收回金额低于其账面净值的部分，计提减值准备，并设置“固定资产减值准备”科目进行核算。固定资产减值准备应按单项资产计提，提取时，记入“营业外支出——计提的固定资产减值准备”科目的借方和“固定资产减值准备”科目的贷方。

如某开发企业有一台挖土机，账面原值200 000元，已提累计折旧120 000元，经检查该台挖土机的性能已经陈旧，预计可收回金额仅为30 000元。则对可收回金额低于其净值80 000元（200 000元-120 000元）的50 000元（80 000元-30 000元）提取减值准备时，应作如下分录入账：

借：营业外支出——计提的固定资产减值准备50 000

贷：固定资产减值准备50 000

企业在对固定资产检查时，如发现某项固定资产有：（1）长期闲置不用、在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值；（2）由于技术进步等原因，已不可使用；（3）虽尚可使用，但使用后会严重影响工程、产品的质量，以及其他实质上已经不能再给企业带来经济效益的情况。应按该项固定资产的净值全额提取减值准备，然后等待清理，或立即加以报废清理。已按净值全额提取减值准备的固定资产，不再计提折旧。

如已提减值准备固定资产发生减值的迹象全部或部分消失，使其价值又得以恢复时，应在已提减值准备的范围内转回，作如上相反分录入账。

“固定资产减值准备”科目的贷方余额，反映企业已提取的固定资产减值准备。在编制资产负债表时，作为固定资产净值的减项列示。各项固定资产提取的减值准备，应在固定资产明细账卡中注明。

第四篇：房地产开发企业固定资产的特征

房地产开发企业固定资产的特征

2007-3-20 16:6

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房地产开发企业的固定资产是从事房地产开发经营的重要物质条件，它包括房地产开发企业的主要劳动资料和非开发经营用房屋设备等。

作为房地产开发企业主要劳动资料的固定资产，应具有如下三个特征：一是使用期限较长，都超过一年；二是能够多次参加开发经营过程，不改变其实物形态；三是用于开发经营活动，而不是为了出售。正由于固定资产具有以上特征，因此，它在计价、核算等方面都有别于流动资产。固定资产的第一特征表明，企业为了获得该项资产而发生的支出，属于资本性支出，而不是收益性支出，从而将它与低值易耗品等区分开来。固定资产的第二特征表明，它在开发经营过程中长久地维持着自己的物质形态，并不把其本身的物质加到工程的物质里去，因而必须随着使用时间和工作强度，在其使用年限内计提折旧，逐渐将其损耗价值转作成本、费用。这不仅是为使企业将来有重置资产的财力，保证房地产的再开发，而且可以把购置固定资产的支出分配于各个受益期，实现收入与费用的正确配比。固定资产的第三特征是区别固定资产与商品房、出租房、周转房等开发产品的重要标志。房地产开发企业开发的商品房、出租房和周转房，虽然也都具有使用期限较长、在使用过程中不改变其实物形态的特征，但是它们都是为了出售。因为房地产开发经营的特点，决定了对外销售开发产品可以采用出售和出租两种方式，也决定了出租房、周转房和商品房三者之间用途的不稳定性。房地产开发企业可以根据自身开发经营情况、资金情况以及房产市场销售等情况，决定这些开发产品的用途。如在房产市场销售看好的情况下，就可设法将出租房变为商品房对外进行出售，如房产市场销售疲软、但租房风盛行时，就可将商品房变为出租房对外进行出租。对周转房也是如此，当商品房暂时未出售之前，可临时用于安置动迁户，待动迁户回迁或安置完毕之后，再将空出的周转房作为出租房和商品房用于对外出租或出售。因此，商品房、出租房和周转房都只宜作为开发产品管理和核算。

房地产开发企业的固定资产，除了使用期限在一年以上的主要劳动资料外，还包括不属于劳动资料范围的一些非开发经营用房屋及单位价值在2 000元以上、使用期限在两年以上的设备，它们和劳动资料相似，具有在长期使用过程中仍保持其原有物质形态并不是用于出售的特征，所以也将它们列作固定资产。

第五篇：房地产开发企业固定资产的分类

房地产开发企业固定资产的分类

2007-3-20 16:8

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企业的固定资产种类繁多，型号不一，为了加强管理，便于组织核算，必须对其进行科学合理的分类。

固定资产按其经济用途，分为开发经营用固定资产和非开发经营用固定资产。所谓开发经营用固定资产，就是指直接服务于企业开发经营过程的各种固定资产，如开发经营用房屋、建筑物、机械设备、运输设备、试验设备及仪器以及办公管理设备用具等。所谓非开发经营用固定资产，就是指不直接服务于开发经营过程的各种固定资产，如职工宿舍、食堂、浴室、理发室、托儿所等使用的房屋、设备和其他固定资产。这种分类方法，可以反映出企业开发经营用和非开发经营用的固定资产的组成和变化情况，借以考核和分析企业固定资产的利用情况，促使企业合理地配置固定资产，充分发挥其效用。

固定资产按其使用情况，分为使用中固定资产、租出固定资产、未使用固定资产和不需用固定资产。所谓使用中固定资产，就是指正在使用中的开发经营和非开发经营用固定资产。由于大修理等原因、暂时停止使用的固定资产，仍应将它作为使用中的固定资产。所谓租出固定资产，就是指出租给外单位使用的固定资产。所谓未使用固定资产，就是指已建造完工或已购置的尚未交付使用的新增固定资产，以及因进行改建扩建等原因暂停使用的固定资产。所谓不需用固定资产，就是指本企业多余或不适用、需要处理的固定资产。这种分类方法能及时反映固定资产的使用情况，促使未使用的固定资产尽快加以利用，不需用的固定资产及时加以处理，有利于挖掘固定资产的潜力，做到物尽其用。同时，也便于企业合理地计提固定资产的折旧。因为按照现行财务制度规定，只有使用和租出的固定资产才计提折旧，未使用和不需用的固定资产，是不计提折旧的。