2014年房地产经纪人《经纪概论》辅导培训其二

第一篇：2014年房地产经纪人《经纪概论》辅导培训其二

2014年房地产经纪人《经纪概论》辅导培训其二

1、房地产市场周期

从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性交替变化。当然，这种所谓的“周期”，不是数学上的严格意义上的周期，不像春、夏、秋、冬季节变化那样有规律，而是大体上每隔一段时间出现市场行情的上涨或下跌，即经过一段时间的上涨之后，预示着可能会下跌;下跌到一定程度之后，预示着可能会上涨。

房地产市场周期大体有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四个阶段。

2、判断房地产是否有泡沫的方法

判断房地产是否有泡沫的方法，是看房地产市场价格是否持续、越来越高地背离其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比(又称“毛租金乘数”、“租售比价”)、入住率。从房价与房租之比来看，在房租由市场决定及一个地区经济正常发展的情况下，房价与月房租有一个合理的倍数。如果房价与月房租之比大大高于这个合理的倍数，则说明房价有泡沫。因为房租比房价更能反映真实的房地产供求状况。从入住率来看，之所以出现房地产泡沫，是因为许多人买房而不入住，培训搜px.wangxiao.so培训网提示您:等待时机再卖掉。因此，不论房屋卖出以后是房主自己使用还是出租，只要有人使用，泡沫的危险就不大;相反，虽然房屋卖掉了，但如果没有人使用，泡沫的危险就存在。所谓泡沫破灭，是虚假的高需求之后，突然发现是供给过剩。因此，泡沫表面看起来是供不应求，实际上是供大于求。

3、购买房地产的需求

按购买目的或动机，可以将购买房地产的需求归纳为下列几类：①消费需求。也称为自用需求，是购买房地产后自己使用的需求。②投资需求。它是购买房地产后以出租来获得回报的需求。③投机需求。它是为卖而买的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购、囤积居奇。

4、房地产市场的作用和特点房地产市场具有传递房地产供求信息、优化房地产资源配置、提供房地产使用效益等作用。反映房地产市场状况的基本信息是成交价和成交量。当供不应求时，价格上涨;当供过于求时，价格下跌。当成交量放大时，反映市场趋热;当成交量萎缩时，反映市场趋冷。由于房地产具有不可移动、独一无

二、价值较大等特性，留学搜liuxue.wangxiao.so留学网提示您:房地产市场有许多特点，其中主要的是：(1)交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权利(如房屋所有权、建设用地使用权)的转移。(2)交易的对象非标准化，是一个产品差异化(异质性)的市场。(3)供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同、各具特色，是一个地区性市场。通常以一个城市为一个市场。

(4)容易出现垄断和投机。房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。

(5)较多地受法律、法规、政策等措施的影响和限制。

(6)交易金额较大，通常需要抵押贷款，依赖于金融机构的支持与配合。

(7)交易程序较复杂，交易通常需要签订书面合同，需要办理产权过户手续等。

实际上，正是房地产所具有的如上特征促使房地产的交易往往采用“经纪”的方式进行，而不是采用“经销”的方式进行。

5、房地产市场的基本要素

房地产市场的形成必须具备以下三个基本要素：

①存在着可供交换的房地产商品，包括有形的房地产实物和无形的房地产权利或服务;②存在着具有购买欲望的买方;

③交换价格符合买卖双方的利益要求。

从西方发达国家的经验来看，房地产租赁市场的规模会随着房地产市场的日趋成熟而不断扩大。

6、成本法适用的对象和条件

只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。

在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌;对于发生全部损毁的，有时也需要用重置或重建的办法来解决。

在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能影响价格。价格等于“成本加平均利润”是在长期内平均来看的，而且还需

要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。

房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就该高，开发建设成本低也不一定说明房地产的价格就不该高。

要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。

成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的专业知识。

7、成本法的理论依据

成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发建设)

由上可见，一个是不低于开发建设已经花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)因此，估价人员便可以根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算其价格。

8、销售税费

销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：

(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称“两税一费”)等。

(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。

销售税费通常是售价的一定比率，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。

9、开发成本

开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：

(1)勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。

(2)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。

(3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。

(4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。

(5)开发建设过程中的税费。

10、交易日期调整的方法

在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：①平稳;②上涨;③下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。

采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：

可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。

其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，以经过前面修正后的可比实例价格为基准(下同)，可比实例价格涨跌的百分率为±t%(从成交日期到估价时点，当可比实例的价格上涨的，为+t%;下跌的，为-t%)，则：可比实例在成交日期时的价格x(1±t%)=在估价时点时的价格或者可比实例在成交日期时的价格x(100±t)/100=在估价时点时的价格

上式中，(1±t%)或(100±t)/100是交易日期调整系数。

价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数：如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。定基价格指数和环比价格指数的编制原理见表

采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：

可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格

第二篇：2014年房地产经纪人《经纪概论》辅导培训其一

2014年房地产经纪人《经纪概论》辅导培训其一

1、交易日期调整的含义

可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同(往往是不同的，而且通常成交日期早于估价时点)，房地产市场状况可能发生了变化，如政府出台新的政策措施、利率发生变化、出现通货膨胀或通货紧缩等等，从而房地产价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

2、交易情况修正的方法

交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格x交易情况修正系数=正常价格。采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格+交易情况修正数额=正常价格

3、造成成交价格偏差的因素成交价格偏差的因素有：

1、有利害关系人之间的交易。

2、急于出售或急于购买的交易。

3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。

4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。

5、特殊交易方式的交易。

6、交易税费非正常负担的交易。

7、相邻房地产的合并交易。

8、受债权债务关系影响的交易。

4、交易情况修正的含义。可比实例的成交价格可能是正常的，留学搜liuxue.wangxiao.so留学网提示您:也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能是不正常的价格变成了正常价格。

5、城市规划的基本概念按照城市规划的实质内容，可分为制定规则和执行规则两个层面。

1、制定规则主要包括两个方面：①通过立法程序形成与城市规划相关的法律、法规、规章、规范性文件和技术规范;②按照一定程序编制完成的规划，包括城镇体系规划—总体规划(分区规划)—详细规划(包括控制性详细规划和修建性详细规划)。总体规划：是对城市作出的宏观规划安排，培训搜px.wangxiao.so培训网提示您:主要包括确定城市的性质、规模和发展目标，城市的布局结构(如主城、外围城镇及其之间的生态隔离带)，城市的土地利用和分配(如划分为居住、工业、商业金融等)，城市的主要道路网架(如外围的“两环十二射”、主城内的“经五纬九”)，等等。

控制性详细规划：是对每一块土地作出的具体规划安排，主要包括土地的使用性质，土地的使用强度指标(容积率、覆盖率、建筑高度等)，道路和工程管线的位置，空间环境的规划要求，等等。

2、执行规则

就是根据相关的法律、法规以及经过审批的规划对各项建设实施规划管理的行为。根据城市规划法，城市规划实施管理的基本制度是规划许可制度，即我们通常说的“一书两证”。《建设项目选址意见书》 建设项目的规划选址管理的法定文件。规划部门根据城市规划及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，并核发《建设项目选址意见书》。《建设用地规划许可证》 建设用地的规划管理的法定文件。规划部门根据城市规划法律规范及依法制定的城市规划，确定建设用地位置和范围，审核建设工程总平面图，提供土地使用规划设计条件，并核发《建设用地规划许可证》。

《建设工程规划许可证》 建设工程的规划管理的法定文件。规划部门根据依法制定的城市规划及城市规划有关法律、法规和技术规范，对各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，并核发《建设工程规划许可证》。

6、房地产抵押权实现的方式

一般的抵押权，其实现的方式有折价、变卖和拍卖三种。在中国，实现房地产抵押权只能采取拍卖方式。债务人不履行债务时，房地产抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。拍卖方式透明度高，公平合理，更利于担保目的的实现及房地产市场的良性发展。

7、房地产抵押权实现的条件

房地产抵押权是为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，只有符合一定的条件，抵押权人才能行使之。房地产抵押权实现的条件有三：

1、房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在，则不能实现抵押权。

2、债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期，应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿，若债权仅获部分清偿，抵押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。

3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。中国立法对于抵押权与主债权的关系，严格遵循抵押权的附从性，故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行，系房地产抵押权人的原因所致，则抵押权人不能以债权已经到期为由，实行房地产抵押权。

8、房地产的特性

房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。在我国，房地产所称的房屋，一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物，它包括城市、县城、城镇和独立工矿区范围内的全部房屋建筑物。在国外，房地产被称为“物业”和“不动产”。房地产是一种价值巨大，使用周期长而又不能移动的特殊商品。它在生产、流通、消费等环节都不同于一般商品，具有特殊性。房地产的使用周期长，作为不动产的房地产，具有固定性，耐久性和增值性。

房地产是人类社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和承载物，它不仅是人们最基本的生活资料，如住宅;也是最基本的生产要素，如厂房、办公楼等。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的主要对象。房地产构成社会经济生活中的巨大财富，也是关系到国计民生的重要财产和资源，在一国的总财富中，房地产往往占有较大比重，一般在60%~70%左右;在家庭财产中房地产也是最主要的部分。所以，房地产是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式，房地产业是一个国家最重要的产业之一。

房地产是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。房地产具有其它财产和商品所不具有的特性：

1.不可移动性。房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变的，不能移动和搬运。

2.房产、地产不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素，土地具有在空间位置上的不可移动性，房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。

3.品质的差异性。房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品质。

4.价值的高大性。房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房;房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。

5.使用的耐久性。土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但是已经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好利用土地而进行拆除。

6.供给的有限性。土地具有不可再生性，其总量有限，尤其是城市土地，随着经济的发展和人们生活水平的提高，对土地、房屋的需求不断上涨，房地产供给的有限性更加突出。

7.用途的多样性。土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。

8.价值变化的相互影响性。房地产的价值不仅取决于自身的质地，还取决于周围环境的状况。

9、低谷期

需求继续减少，新的供给不再产生或者很少产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，买卖交易量很小;房地产开发项目开工率低;租金降到谷底，基本维持稳定。

10、衰退期

由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而在高峰期大量开工的房地产开发项目陆续完成并投放市场，因而房地产供给大于需求，价格出现下降。这一时期的主要特征有：新房销售困难;投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大;售价以比租金快的多的速度下降;房屋空置率上升。

11、高峰期

这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。由于实质性的消费需求在上升期基本上得到满足，所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。高峰期的主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨;新房换手快，交易量大;大批房地产开发项目开工;房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。

12、上升期

在这一时期，需求不断增加，房屋(房地产)供不应求。需求的增加主要是实质性的消费需求突然增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收入增加等时期。由于消费需求的突然增加，市场上的房屋(房地产)供给不足，租金和售价不断上升;随着租金和售价的上升，对房地产的投资需求也开始增加。因此，这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。上升期的主要特征有：租金和售价几乎同步上涨;二手房屋的价格上涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段的后期，房屋空置率下降到正常水平。

第三篇：2014年房地产经纪人《经纪概论》辅导培训其四

2014年房地产经纪人《经纪概论》辅导培训其四 房地产中介服务的概念和特点

1.房地产中介服务的概念：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易各个环节中，为当事人提供服务的经营活动，包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

2.房地产中介服务的主要特点：

(1)人员特定;

(2)委托服务;

房地产抵押的实现条件、方式、程序

实现条件

(一)房地产抵押权实现的条件

房地产抵押权是为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，只有符合一定的条件，抵押权人才能行使之。房地产抵押权实现的条件有三：

1、房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在，则不能实现抵押权。

2、债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期，应以登记的日期为准。留学搜liuxue.wangxiao.so留学网提示您:清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿，若债权仅获部分清偿，抵押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。

3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。中国立法对于抵押权与主债权的关系，严格遵循抵押权的附从性，培训搜px.wangxiao.so培训网提示您:故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行，系房地产抵押权人的原因所致，则抵押权人不能以债权已经到期为由，实行房地产抵押权。实现方式

(二)房地产抵押权实现的方式

一般的抵押权，其实现的方式有折价、变卖和拍卖三种。在中国，实现房地产抵押权只能采取拍卖方式。债务人不履行债务时，房地产抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。拍卖方式透明度高，公平合理，更利于担保目的的实现及房地产市场的良性发展。

实现程序

(三)房地产抵押权实现的程序

债务履行期届满债权未获清偿的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产拍卖所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉，在人民法院的主持下，实现抵押权。

在划拨的国有土地使用权上设定抵押，实现抵押权时，必须经过两个特殊程序：一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批;二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。

城市规划的基本概念

按照城市规划的实质内容，可分为制定规则和执行规则两个层面。

1、制定规则。主要包括两个方面：

①通过立法程序形成与城市规划相关的法律、法规、规章、规范性文件和技术规范;②按照一定程序编制完成的规划，包括城镇体系规划—总体规划(分区规划)—详细规划(包括控制性详细规划和修建性详细规划)。

总体规划：是对城市作出的宏观规划安排，主要包括确定城市的性质、规模和发展目标，城市的布局结构(如主城、外围城镇及其之间的生态隔离带)，城市的土地利用和分配(如划分为居住、工业、商业金融等)，城市的主要道路网架(如外围的“两环十二射”、主城内的“经五纬九”)，等等。

控制性详细规划：是对每一块土地作出的具体规划安排，主要包括土地的使用性质，土地的使用强度指标(容积率、覆盖率、建筑高度等)，道路和工程管线的位置，空间环境的规划要求，等等。

2、执行规则。就是根据相关的法律、法规以及经过审批的规划对各项建设实施规划管理的行为。根据城市规划法，城市规划实施管理的基本制度是规划许可制度，即我们通常说的“一书两证”。建设项目选址意见书》 建设项目的规划选址管理的法定文件。规划部门根据城市规划及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，并核发《建设项目选址意见书》。

《建设用地规划许可证》 建设用地的规划管理的法定文件。规划部门根据城市规划法律规范及依法制定的城市规划，确定建设用地位置和范围，审核建设工程总平面图，提供土地使用规划设计条件，并核发《建设用地规划许可证》。

《建设工程规划许可证》 建设工程的规划管理的法定文件。规划部门根据依法制定的城市规划及城市规划有关法律、法规和技术规范，对各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，并核发《建设工程规划许可证》。

第四篇：经纪人考试--房地产经纪概论

房地产经纪概论

一、P1页经纪与房地产经纪：

1、经纪的内涵：经纪作为一种经济活动，即经纪活动，是经济活动中的一种中介服务行为，具体是指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、代理、行纪等经纪业务的经济活动。包括下列两层基本涵义：其一，经纪活动是一种中介服务活动，主要是通过提供信息和专业服务来促成他人交易。其二，经纪机构提供中介服务是以营利为目的，通过收取佣金的方式取得其服务的报酬。

2、经纪的特点：活动范围的广泛性、活动内容的服务性、活动主体的专业性、活动地位的居间性、活动目的的有偿性、活动责任的确定性

3、经纪收入：佣金是经纪收入的基本来源，收受回扣属于违法违规行为，此外信息费也是一种易与佣金混淆的概念。

4、房地产经纪的内涵：房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。

5、房地产经纪的作用：传播经济信息、加速商品流通、优化资源配置、推动市场规范完善、促进社会经济发展。

6、经纪活动的方式有居间、代理、行纪。居间是指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并从委托人取得报酬的商业行为。代理是指经纪机构在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。行纪是指经纪机构受委托人的委托，以自己的的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。行纪与代理的区别有两点：一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪机构可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此而增加报酬；二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪机构自己可以作为买受人或出卖人。

7、房地产代理是指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。

二、P19页房地产经纪业：

1、房地产经纪业的行业性质：（1）中介性是房地产经纪服务的市场立场（2）信用信是房地产经纪服务的事业本质（3）专业性是房地产经纪服务的功能基础

2、房地产经纪业：目前中国的房地产服务业有广义和狭义之分。狭义的是《城市房地产管理法》中所称的房地产中介，它包括房地产经纪、估价、咨询。广义的包括为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务代理服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、研究、培训、软件和网络等。

三、P27页房地产经纪人员的职业资格：

1、可以申请参加房地产经纪人执业资格考试的条件：A取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。B、取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。

C、取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。D、取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年。E、取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。

2、申请房地产经纪人员职业资格注册的人员应具备的条件：A、取得房地产经纪人执业资格证书。B、无犯罪记录。C、身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作。D、经所在经纪机构考核合格。有下列情形之一的，不予注册：A、不具有完全民事行为能力的。B、因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满五年的。C、在房地产经纪或者相关业务中犯有严重错误受行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分决定之日起至申请注册之日止不满五年的。D、不在房地产经纪机构执业或者同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执业的。E、依照本办法被注销注册的，自被注销注册之日起至申请注册之日止不满三年的。F、法律、法规规定不予注册的其他情形。

四、P30页房地产经纪人员的权利与义务：

1、权利：A、依法发起设立房地产经纪机构。B、加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位。C、指导房产经纪人协理进行各种经纪业务。D、经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件。E、要求委托人提供与交易有关的资料。F、有权拒绝执行委托人发出的违法指令。G、执行房地产经纪业务并获得合理报酬。

2、义务：A、遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德。B、不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务。C、向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务。D、为委托人保守商业秘密。E、接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查。F、接受职业继续教育，不断提高业务水平。

五、P32页房地产经纪人员的职业道德：

1、房地产经纪职业道德的内涵：是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪业从业人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。

2、房地产经纪人员职业道德的基本要求：A、守法经营B、以诚为本（“诚”的第一要义是真诚，即真心以客户的利益为己任；第二要义是坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知。）C、恪守信用（一方面，要言必行，行必果；另一方面，应注意不随意许诺，避免失信。）

D、尽职守责E、公平竞争，注重合作。

六、P42页房地产经纪人员的职业技能：

1、房地产经纪人员职业技能的构成：A、收集信息的技能。B、市场分析的技能。

C、人际沟通的技能。D、供求搭配的技能。E、把握成交时机的技能。

1、房地产经纪人员职业技能的培养的方法：A、认真学习有关操作方法。B、反复练习，不断实践。C、形成日常工作习惯。D、勤于思考，善于总结。

七、P47页房地产经纪机构有权利与义务：

1、权利：（1）享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展

各项经营活动并按规定标准收取佣金（2）按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业经纪人员的执业行为（3）委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务的，房地产经纪机构有权中止经纪业务（4）由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人员的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求（5）可向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议（6）法律、法规和规章规定的其他权利。

2、义务：

（1）依照法律、法规和政策开展经营活动（2）认真履行房地产经纪合同，督促房地产经纪人员认真开展经纪业务（3）维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密（4）严格按照规定标准收费（5）接受房地产管理部门的监督和检查（6）依法缴纳各项税金和行政管理费（7）法律、法规和规章规定的其他义务。

八、P49页房地产经纪机构的基本类型：

1、不同企业性质的房地产经纪机构：（1）房地产经纪公司（2）合伙制房地产经纪

机构（3）个人独资房地产经纪机构（4）房地产经纪机构设立的分支机构

2、不同业务类型的房地产经纪机构：（1）以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪机构（2）以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问型房地产经纪机构（3）管理型房地产经纪机构（5）全面发展的综合性房地产经纪机构。

九、P67页房地产交易的内容：房地产交易是一种特定的法律行为，是指房地产的所有权、使用权及其他项权利的有偿取得

或转让，其内容主要包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

十、P69页房地产转让流程与合同：

1、二手房买卖的一般流程：第一步：购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易

对象；第二步：交易双方签订房屋买卖合同；第三步，交易过户登记。

2、房地产赠与可分为生前赠与和遗赠两种。

3、二手房的房屋买卖合同的主要条款：（1）买卖房地产当事人的姓名或者名称、依据；（2）买卖房地产的座落、地点、面积；（3）房屋的平面图、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施，配套设施等情况；（4）房地产买卖的价格、支付方式和期限；（5）房地产交付日期；（6）违约责任；（7）争议解决处理办法；（8）买卖双方当事人约定的其他事项。

4、签订二手房买卖合同的注意事项：（1）共有人的权利（2）权益转移（3）房屋质量（4）承租人优先购买权（5）集体所有土地上房屋的买卖对象（6）住房户口迁移（7）维修基金交割（8）物业管理费。

十一、P81页房屋租赁合同的内容：

1、当事人姓名或者名称及住所

2、房屋的坐落、面积、结构、附属设施及设备状况

3、租赁用途

4、房屋交付日期

5、租赁期限

6、租金及支付方式和期限

7、房屋的使用要求和修缮责任

8、房屋返还时的状态

9、违约责任

10、当事人约定的其他条款。

十二、P83页房地产抵押流程与合同：

1、房地产抵押的分类：按房地产的现状主要可分为：土地使用权抵押、建设工程抵

押、预购商品房期权抵押、现房抵押。

2、抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。

十三、P90页房地产代理：房地产代理业务可以分为卖方代理和买方代理。卖方代理是最主要的代理业务，有以下3种主要

类型：

1、商品房销售代理

2、房屋出租代理

3、二手房出售代理。

十四、P93页二手房居间业务流程：

1、业务开拓

2、房地产居间业务洽谈

3、房地产查验

4、签订房地产居间合同

5、信息的悼念与传播

6、买方或承租方看房

7、交易配对与撮合成交

8、协助房地产权属登记（备案）

9、房地产交验

10、佣金结算

11、售后服务。

十五、P96页二手房居间合同：

1、居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托

人支付报酬的合同。

2、二手房居间合同包括的主要条款：（1）委托人甲（出售、出租方）、居间方、委托人乙（买人、承租方）三者的姓名或名称、住所（2）居间房地产的坐落与情况（3）委托事项（4）佣金标准、数额、收取方式、退赔等条款（5）合同在履行中的变更及处理（6）违约责任（7）争议解决的处理方法（8）其他补充条款。

十六、P104页二手房代理业务：

（一）二手房代理业务流程：

1、房地产代理业务开拓

2、房地产代理业务洽谈

3、房地产查

验

4、签订房地产代理合同

5、信息收集与传播

6、买方或承租方看房

7、房地产交易谈判及合同签订

8、房地产交易价款收取与管理

9、房地产权属登记（备案）

10、房地产交验

11、佣金结算

12、售后服务。

（二）二手房代理合同的主要条款：

1、当事人的名称（或者姓名）和住所

2、代理房地产标的物的基本状况

3、服务事项与服务标准

4、劳务报酬或酬金

5、合同的履行期限、地点和方式

6、违约责任

7、解决争议的方式。

十七、P124页房地产行纪和房地产拍卖：

（一）房地产行纪的概念及行纪与居间、代理的区别：

1、概念：行纪又称信托，就是指行纪人受他人委托，以自己的名义代他人购物、从事贸易活动或寄售物品，并取得报酬的法律行为。

2、与居间、代理有本质区别，主要表现在以两点：（1）房地产经纪机构的角色不同（2）房地产经纪机构的经济风险不同

（二）房地产拍卖：

1、拍卖的概念：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定的物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖的一个最基本原则就是“价高者得”，买受人要以最高应价购得标的物。拍卖必须符合三个条件：一是有两个以上的买主，二是要有竞争，三是价高者得。

2、房地产拍卖的概念：房地产拍卖是一种通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高出价者的交易行为。房地产拍卖也要遵循“价高者得”的基本原则，买受人以最高价购得拍卖的房地产标的物。

十八、P128页房地产权属登记的类型：

1、房地产初始登记

2、房地产转移登记

3、房地产变更登记

4、房地产他项权利登

记

5、房地产注销登记

6、房地产文件登记备案。

十九P146页房地产经纪信息：

1、房地产经纪信息通常包括四方面的信息：房源信息、客户信息、房地产市场信息和房地

产经纪行业信息。

2、房地产经纪信息的特征包括5个方面：共享性、多维性、积累性、时效性、增值性。

3、房地产经纪信息管理的原则：（1）重视房地产经纪信息的系统性（2）加强房地产经纪信息的目的性（3）提高房地产经纪信息的时效性（4）促进房地产经纪信息的网络化

二十、P158页房地产经纪职业规范：

1、房地产经纪基本职业规范：告示责任、告知责任、房地产经纪合同、重要文书署名、佣金、经纪业务的承接、经纪人员的职业范围、回避制度。

2、处理房地产经纪合同履行争议的方法：（1）双方当事人本着平等自愿的原则协商解决（2）如双方协商不成，可以向有关政府管理部门投诉，由其从中进行调解（3）如经调解不能达成协议，双方可以按照合同中的有效仲裁条款进行处理（4）合同中无仲裁条款的，可以向房地产所在地人民法院提起诉讼。

3、行政处罚的种类：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证（房地产经纪人执业资格证书、房地产经纪人协理从业资格证书、房地产经纪人注册证书）、暂扣或者吊销营业执照、行政拘留和法律、行政法规规定的其他行政处罚。

二十一、P222页房地产经纪行业管理与发展：

1、房地产经纪行业管理是由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对房地

产经纪活动的主体、动作方式等实施的管理，其目的的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中涉及的各类当事人（如房地产经纪机构、房地产经纪人员、房地产经纪活动服务对象）之间的关系。

2、房地产经纪行业管理的基本模式：行政主管模式、行业自治模式、行政与行业自律并行管理模式。

二十二、P233页房地产经纪纠纷规避及投诉受理：

（一）房地产经纪活动中常见的纠纷类型：

1、缔约过失造成的纠纷

2、合同不规范造成的纠纷

3、服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷。

（二）规避房地产经纪纠纷的手段：

1、制订示范合同文本

2、制订服务标准，明确服务要求和内容

3、加强对房地产经纪合同的监督管理。

第五篇：2008房地产经纪人房地产经纪概论模拟试题

2008房地产经纪人房地产经纪概论模拟试题71、房地产权属登记主要包括（）几个类型。

A.房地产初始登记

B.房地产他项权利登记

C.房地产注销登记

D.房地产买卖登记

E.房地产变更登记

[答案]A，B，C，E72、房地产抵押贷款种类一般包括（）。

A.房地产开发贷款

B.房地产经营贷款

C.个人住房贷款

D.公积金贷款

E.商业贷款

[答案]A，C73、以划拨方式取得土地使用权的，土地使用权初始登记要提交的文件有（）。

A.已付清土地使用权出让金的证明

B.身份证明

C.初始登记申请书

D.土地使用权出让合同

E.地籍图

[答案]B，C，E74、管理模式是由（）所组成的动态系统。

A.管理主体

B.管理机制

C.管理流程

D.管理资金

E.管理手段

[答案]A，B，E75、在房地产中介行业中，特许经营的应用相当广泛。特许经营的特点为（）。

A.(法人)对商标、服务标志、独特概念等拥有所有权

B.权利所有人授权其他人使用商标、服务标志、独特概念等权利

C.特许人需要支付权利使用费和其他费用

D.受许人需要支付权利使用费和其他费用

E.授权合同中包含一些调整条款

[答案]A，B，D，E76、房地产经纪机构的组织形式主要包括（）。

A.事业部制

B.直线一职能制

C.分部制

D.网络制

E.矩阵制

[答案]B，C，D，E77、房地产经纪机构岗位设置中的研发序列包括（）。

A.信息管理岗位

B.咨询顾问岗位

C.市场调研岗位

D.市场研究岗位

E.专案研究岗位

[答案]A，C，D，E78、房地产经纪机构人员管理的训练方式主要为（）。

A.报酬激励

B.服务评估

C.讲授知识

D.案例讨论

E.实战模拟

[答案]C，D，E79、房地产经纪人员职业道德的基本要求主要体现在（）几个方面。

A.职业良心

B.职业纪律

C.职业责任感

D.职业理念

E.执业理念

[答案]A，C，E80、房地产经纪人员必须有完善的知识结构，这一知识结构包含（几个层次的内容。

A.法律及经济知识

B.文化修养

C.相关专业基础知识

D.计算机知识

E.房地产经纪专业知识

[答案]B，C，E）