县级房地产业税收征管现状的几点思考

第一篇：县级房地产业税收征管现状的几点思考

县级（尤其是我们中西部不发达地区的县）房地产业具有规模小销价低购买力不能持久的“短平快”特点：一般都是是挂靠在大开发商下的小规模企业，运作模式是购买一块地兴建一个小区或几栋商住楼，销售得差不多了也就撤走了另找商机，开发期一般是一二年至三五年间短期行为，开发商多是前几年富起来的追逐丰厚行业利润一拥而上的暴富者，素质参差不齐。财务人员多是临时骋请一些有背景或身分的当地富余人员，税务财务不精通、不熟悉，核算不能达到规范要求。给税收征管工作增大难度：

税收征管现状：工作被动，征管质量不高

一、地区观念短期效益驱动形成干扰：近年来经济欠发达地区加大对招商引资力度，招商引资工作作为政绩的一个主要方面，房地产业作为一个见效快、政绩显现行业得到各级政府的青睐，各地各级产生重发展重引资轻管理思想，为了引进“凤凰”纷纷出台一些五花八门地方土政策，因人因地因情况具体一个单位一个政策，在税收上开一些口子，给依法征税人为设置了障碍，对税务部门日常征管工作也时有干扰。

二、行业要求不高资金密集财务核算质量低增加税收征管难度：县级房地产开发技术要求低门槛不高：找个挂靠单位，租个办公场所，几个相关行业人员拼凑一起手中有地就可以开张。笔者所在的武宁县城是一个人口不足十万的小县城，投资数千万元的房地产企业有十几家，形为企业实为个体的开发商近百，良莠不一。房地产业相对又是资金密集运作行业，密集资金运作、生产周期较一般行业长、成本费用项目多、会计核算复杂的特点要求房地产企业建立规范财务核算，目前稍具规模的开发商也只是几个股东、三两个财务人员，几个工程人员组成，个体开发商更是股东打包来，事事自己动手心里一盘账根本谈不上财务核算。成本、费用不实、隐瞒收入现象不同程度普遍存在，给税收征管工作带来被动。

三、税收征管手段简单化，所得税、土地增值税偷漏严重：由于成本费用核算不实，建筑业目前执行的2000年工程预算指标体系与实际出入较大，税务部门一般以房地产销售收入为基础，对所得税实行定率征收，对土地增值税按预征率征收，收入比例与现状不相符，以武宁县为例今年上半年实际征收入库房地产业营业税509万元、所得税170万元、土地增值税68万元。房地产成为一个暴利行业已是一个不争的事实，所得税、土地增值税少缴由此可风一斑。

解决方法探讨

一、思想上客观分析房地产业的现状，研究其发展形势改变收入倚重思想：

1、从宏观、微观上向地方党政领导客观分析房地产业对地方经济长远影响，房地产业对经济发展来讲是一把双刃剑，它的产品是不动产属于消费行业，它创造的是短期繁荣和短期财政收入，不能像工商业那样给地方带来长期的持续经济发展，过度繁荣吸引过多资金挤占了其它方面的投资，土地是有限的逐步增值的资源，过快开发是得不失，对房地产业不应有倚重和依赖心理，国际惯例也都不会予以行业优惠。

2、教育地税干部克服畏难思想，采取紧盯战术，多调查研究、多实地观察、及时掌握工程进度和销售情况，实行动态跟踪管理，不给偷漏税者可行之机。

二、加大宣传力度，强制规范行业财务核算，提高纳税人自行申报率和申报准确率：税收管理单位有针对性地逐户进行纳税辅导，明确税收政策并将政策出台的背景、宗旨、目的和违反政策的后果讲清楚，敦促纳税人重视财务核算工作自觉及时进行准确的纳税申报。为稽查部门的处理处罚设置一个强有力的前提条件。

三、加强培训、提高技能、加强检查、强化税务稽查工作职能：税务稽查作为打击偷漏税的职能部门，认真钻研房地产业生产、核算业务，提高自身人员政治、业务素质，检查时注意与相关部门联系协作，积极搜集资料，夯实证据链，重点检查所得税、土地增值税，处理时依法办事，用足用好法律赋予的职能，严厉打击偷漏税不法行为，加大偷逃税成本，让心存侥幸者不敢也不能偷逃国家税收

第二篇：关于我县房地产业税收征管现状和对策的调查与思考

关于房地产业税收征管现状和对策的调查与思考

近年来，随着我县房地产业的快速发展，已经成为拉动经济增长的重要引擎，其在县域经济中支柱地位日益彰显，房地产行业的税收已经成为我县地方税收收入的一项重要来源。笔者通过对我县多家房地产企业进行调研，结合征管实践，对目前房地产税收的征管现状、存在问题进行了深入思考，从规范管理、开展巡查、完善监督、加大检查、加强协作等方面对房地产业税收征管提出了对策和方法。

一、基本情况

自2007年我县实行房地产税收一体化管理以来，在我县注册登记的房地产开发项目40个，目前在建的项目18个。几年来，房地产税收逐年快速增长，2007年入库1828.06万元，占税收总量的24.07%，比上年同期增长118.35%；2008年入库2664.11万元，占税收总量的27.22%，比上年同期增长45.73%；2009年入库4936.62万元，占税收总量的41.41%，比上年同期增长69.23；2010年入库5703.97万元，占税收总量的39.28%，比上年同期增长15.54；2011年入库8598.52万元，占税收总量的41.57%，比上年同期增长50.75%。我县目前对房地产企业主要是按属地管理，行业化管理，专业化操作，以企业自行申报和税务机关日常检查相结合，按房地产一体化管理的要求，税收管理员归集基础资料，建立相关台帐对房地产企业监控和管理。

二、存在问题。

房地产业的发展，增加了税收收入，其缴纳的税收总额呈现出强劲的增长势头，在税收收入起到了支柱税源的作用。但由于房地产开发、销售周期长，多个项目滚动开发，成本核算复杂，且纳税方大多为私营业主，财务核算不健全，加之政府相关的管理部门对其开发经营和税收

缴纳也未形成有效的操作性强的管理规范加以控管，房地产业的发展与税收的发展不均衡，在房地产税收征管中仍然存在一定问题：

（一）纳税意识不强

财务核算不规范

一是建账不规范，多数房地产业纳税人未按国家制定的财务制度规定建立健全财务核算体系，会计科目设置不全，会计核算简化；二是隐瞒收入，财务核算不及时，未按会计制度规定的收入确认时间及时确认收入，及时申报纳税。三是不开正规发票，以自制或购买的收款收据收取售房款，不向购房户提供销售不动产专用发票，混淆隐匿收入。由于房地产开发工程施工周期长，结算方式多样，征管一时难以细化到位，造成房地产企业在预付施工企业工程款时未按规定取得发票，而是收据。既影响了工程成本的及时结转，又给施工企业偷漏税款提供了机会。.房地产企业因为收取售房预售款所使用的统一收款收据与企业内部的往来款项没有规范使用，导致企业实际收取的一些预售商品房款项挂在内部往来帐上，等到款项全部收取后，才开具房地产售房专用发票，造成预售款不申报或者滞后申报，占压税款。

（二）现行税收政策不够完善

一是没有明确结转销售收入的时限。房地产开发企业从前期到整体完工的销售行为，统一按预收款的形式进行；在给购房者的产权证未办理完结以前，整体销售行为并未终结。《营业税暂行条例实施细则》中只规定了纳税义务发生时间，但未明确预收帐款何时结转销售收入。

二是没有明确的成本结转办法。按照《企业所得税前扣除办法》的规定，企业的成本计价方法可以采用个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法、计划成本法、毛利率法等，基本上都是针对制造业或商品流通企业而言的，而对房地产开发企业却没有较为明确的成本计价方法；加之，销售收入的结转时间没有明确规定，企业在房产预售阶

段的销售收入均以“预收帐款”的形式出现，帐面记载无收入，只反映了前期的开发费以及开发过程中的其他费用，不符合收入与费用配比的原则。

三是跨工程的成本更加难以确认。房地产开发企业的建设周期较长，大部分的成本费用发生在前期，对这部分费用是按“开办费”对待，还是按“工程成本”对待，无法确认。特别对跨的工程成本费用的结转问题，为后期的税收检查带来了更大的难度。

四是费用无法计提。由于销售收入不能确认，各种费用的计提没有法定的标准。如业务招待费、广告费、宣传费等，各个房地产开发企业的计提标准不一，随意性很大。

（三）税收征管不到位

一是没有严格遵循统一规范的房地产税收管理工作规程操作。二是未对房地产工程分项目进行税收管理。目前房地产业税收管理方式不切实际，只对房地产开发企业进行税收征管，而未对房地产工程分项目进行税收管理；企业缺少对房地产项目税收的直接核算，不能真实反映每个房地产项目应税情况；税收征管人员局限于房地产开发企业报送的纳税申报表和财务报表上反映的情况，没有更多地下企业核实情况，摸清企业的实际经营状况，地税部门掌握的税源信息不够全面，未能有效督促企业建立健全财务核算体系。三是执行政策不够有力。土地增值税的征管，对预售房的企业所得税预征，没有按严格按照总局“关于房地产开发有关企业所得税问题的通知”即国税发（2003）83号文件中“预售收入的利润率不得低于15%”的规定执行。

四、对策和建议

（一）细化房地产税收征收管理办法

该办法的内容包括：房地产业的税收法律依据；房地产业税收的过程管理和环节监控；房地产业税收的管理规范，明确征管对象的范围、管理机构职责及措施要求，与相关部门协调，以及房地产税收管理员的岗位职责和责任等。

（二）规范日常管理，把房地产税收一体化管理落到实处

一是建立房地产开发企业税源监控制度。地税机关要对所辖房地产开发企业从土地取得、项目立项、工程招投标、工程预（概）算、商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料建立税源管理台帐，对其开发项目的投资金额、建设工期、工程造价、预收账款、已售面积和未售面积、竣工清算等情况实施有效监督，随时掌握房地产开发企业的动态。

二是实行项目管理。地税机关要对房地产开发项目实行分项目税收管理，建立房地产开发项目纳税台帐、预征税款管理台账。对房地产开发企业当年取得的预收款计算出预计利润并入当年应纳税所得额，征收所得税，并按项目进行税收跟踪管理，待该项目完工办理竣工决算后，确认该项目实现的销售收入，再按销售面积结转成本，确认收益，对以往预征利润部分进行纳税调整，多退少补。

三是建立按月巡查制度。主动管理，加大监管力度，实行源泉控管，并及时做好纳税辅导，解释办税的具体流程及所需手续，采取书面、电话、上门催缴等多种形式，使房地产开发项目的税源得到有效控管。将涉税资料的日常审核与纳税评估有机结合起来，建立本辖区行业利润率、行业税负率、营业税负担率、企业所得税负担率等预警值指标体系，通过票表比对、票额比对、逻辑相关分析等将低于警戒值的纳税人作为评估及税收跟踪重点对象，及时发现漏洞，实施税务约谈、函告等手段及时排查和纠正，督促纳税人主动自查纳税。

（三）加强日常检查，对房地产企业的财务状况进行监控

一是检查项目有关情况。以房地产企业的开发项目为重点进行检查，从项目的立项——土地征用——规划设计——前期工程费——建筑工程施工——配套设施支出——房屋销售产权转移进行顺序检查，主要

检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积、占地面积、建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二是检查财务会计资料。对房地产业的检查采用逆查法，从审查报表入手，进而审查总帐、明细帐，最后有针对性地抽查有关凭证资料。在检查中应着重对主营业务收入、开发成本、期间费用、销售成本、其他应税项目及代扣代缴税金情况进行监控，加强对有关重点科目和发票、合同的检查，如“预收账款”、“应付帐款”、“营业外收入”、“开发产品”、“销售成本”、“管理费用”、“开发期间费用”、“待摊费用”、“预提费用”往来科目、收入、成本科目等。

三是实地检查与询问调查相结合。在掌握项目开发总体情况和检查帐本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点调查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况，了解房屋销售方式，有没有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊销情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

（四）督促房地产开发企业纳税人建立健全财务核算体系，加强发票使用管理，及时核算收入，依法足额申报纳税

一要将房地产开发企业使用的预收款收据纳入发票管理，禁止使用自制收款收据预收房款的行为。

二要严查入帐票据的真实性及合法性。

三要加大对房地产开发企业违反发票管理行为的处罚力度，从源头上遏制房地产开发企业的涉税违法活动。

（五）加强对房地产企业的税收稽查

要适时开展房地产税收专项检查，配合征管开展有针对性的重点检查，对典型偷税案件要通过新闻媒体公开曝光，充分发挥税务稽查的震慑作用，达到以查促管的目的。

（六）加强依法诚信纳税宣传，提高企业的税法遵从度

在广泛宣传各种税法和税收政策的同时，有侧重地开展与房地产行业有关的税法宣传，并采取多种形式，开展纳税咨询服务，既要使纳税人进一步明确依法纳税是应尽的义务，又要使纳税人充分了解和掌握如何正确履行纳税义务，让纳税人充分了解税收在为社会管理、公共服务等提供财力保障和调节分配、调节经济等方面发挥的重要作用，从而进一步增强依法纳税的荣誉感和积极性。

完善内部管理，严格房地产税收管理员执法责任追究制度。按照区划配置税收管理人员，以房地产项目和房地产开发企业进行跟踪管理，充分发挥管理员对企业生产经营情况比较了解以及税源管理职责明确的优势，以管户为基础管好房地产企业开发项目，通过计算机信息管理、书面资料案头审核和下企业实地评估，全面掌控房地产税源情况。

（七）建立部门协作机制

通过对房地产业涉及的各职能管理部门的管理职责划分，在各环节有针对性地寻求各相关管理部门的支持与配合，发挥职能部门的最大管理优势，堵塞各环节的税收管理漏洞。

一是取得国土资源部门的支持配合。根据国土资源部门及时传递的存量地和非存量地的用地信息，地税机关对相关用地人的有关税收及时进行跟踪介入，实现土地税收的监控管理。

二是加强与房产管理部门的配合协作。房屋交易和发证环节是房屋契税征收和房地产业各税控管的核心环节。通过与房产管理部门联系，广泛收集、有效利用涉税信息，以契税接管为把手，全面实行一体化征收，诸税种统管，把房地产税收管理水平提高到一个新台阶。

第三篇：税收征管人性化思考

税收征管“人性化”问题思考

孝感市国家税务局

随着时代的发展和人们生活节奏的加快，人性化已渗透到社会生活的方方面面，商品设计、商业营销、工商管理等日趋人性化，人们对“人性化”的要求也越来越高。如何把“人性化”纳入税收征管活动中，以提高服务质量，提高征管水平，缓和征纳矛盾，实现税收征收管理的顺利开展，保障税款及时足额地缴入国库，本文试图对此作点粗浅的探讨。

一、税收征管“人性化”的理论基础

1、心理学基础。20世纪50-60年代在美国兴起人本主义心理学，以马斯洛、罗杰斯等人为代表的人本主义心理学派，形成心理学的第三思潮。马斯洛提出“需要层次理论”，认为人类价值体系存在五个层次的需要：即自我实现的需要、尊重的需要、社交的需要、安全的需要、生理的需要。并认为人的需要是对人的行动产生激励的主要原因和动力。我们根据需要的对象，可以把需要分为物质需要和精神需要。纳税人（特指涉税自然人，下同）作为生物有机体，同时又是社会的成员，履行纳税义务的同时，也有种种需要，既有物质的，如享受税收优惠，减少纳税费用等，也有精神的，如需要被尊重、理解、关怀，希望自己的纳税行为为社会所承认等，而且纳税人的这些需要同样对其纳税行动产生激励。

2、管理学基础。以人为本是现代管理学的趋势。当代西方管理理论与管理学派的形成经过三个阶段：一是把人看成机器一样的工具，看成“经济人”，过分强调物质刺激。这是上世纪初所形成的以泰罗等人为代表的古典管理理论。二是注意到人是“社会人”，侧重研究人的需求、行为的动机、人际关系和对人的激励等，主张通过多种方式激励人的积极性。这是上世纪二十年代形成的行为科学理论。三是战后出现的以广泛运用数学方法和计算机为特征的管理科学理论，人们曾经预想，新技术和现代管理方法的大量应用，人在经济活动中的作用将会下将。恰恰相反，新的阶段，管理思想对人的认识有了升华。提出了以人为本的管理观念，并积极推行以人为中心的管理，提出了个性需求和1

精神健康的理论，提出了更多依靠人的自我指导、自我控制以及顺应人性的管理等一系列新观念、新思想。在税收征收管理活动中，纳税人既是征管对象，也是纳税主体，我们不能把他们视为纳税的“机器”，也不能仅仅把他们当作单纯的被管理者，而是要充分重视其纳税主体地位，在税收征管中发挥其主观能动性，依靠其自我指导、自我控制，把税收征管推向一个顺应人性管理的新阶段。

3、传统“人本”文化基础。以对人的生命存在和人的尊严、价值、意义的理解和把握，以及对价值理想或终极理想的执着追求为内涵的人文精神是中国传统文化的精华。我国古代的人本精神主张以人为根本，肯定人在自然社会中的地位、作用和价值，并以此为中心，解释一切问题；在解释一切问题中体现的人在世界中的地位、作用和价值。（1）管子较早提出“人本”概念，他主张把人当作人看，尊重人格，尊重人的自我意志，满足人的需要，可称为人本位主义。（2）孔子不仅在把人当作人看，尊重人格，而且注重如何做人，怎样做人，关怀人的内在道德修养。其仁学即是人本精神的充分体现。（3）墨子人本思想的体现即是著名的“兼相爱”的主张。（4）孟子发扬了孔子的仁，从仁中发掘了人及人的本质，从仁学中建立了人学，超越了自然人、本能人，是人的哲学升华，是人本精神显现，也是人的本质的体现。（5）荀子继承孔子的“仁者爱人”、孟子的“亲亲仁也”、墨子的“兼受”思想，把爱分为爱人和爱民两个层次，爱人是非道德价值的选择，爱民是政治价值的选择。传统文化中的人本思想为我们在税收工作中推行人性化的征管提供了很宝贵的启发。这些传统文化的精华，我们在税收征管这个特定领域也有必要继承和发扬。

二、税收征管“人性化”的必要性

1、实践“三个代表”思想的要求。江泽民总书记提出了“三个代表”的思想，其中“代表最广大人民的根本利益”是其重要内容之一。坚持全心全意为人民服务的宗旨是“三个代表”重要思想的出发点和落脚点。税务工作坚持全心全意为人民服务的宗旨，就是要为纳税人服务，保护好纳税人的合法权益，把纳税人的利益实现好，时刻关心纳税人的冷暖，了解纳税人痛痒，为纳税人办实事，为纳税人排忧解难，既讲执法，也讲服务。

2、缓解当前税收征管中存在诸多矛盾的要求。随着改革的深化、开放的扩大、社会主义市场经济体制的逐步建立与发展，我国的经济与社会各方面都发生了极大的变化。税收处于利益分配的焦点，不可避免地面临着各种各样的新情况、新问题，许多深层次矛盾日益显露，各种税收违法行为日益猖獗，偷逃骗税与反偷骗逃税斗争日益激烈，尤其是暴力抗税等恶性事件时有发生。从根本上遏制这些问题，解决这些矛盾，必须坚持依法治税。同时，可以通过优化税收服务，推行人性化的税收征管，来缓解征纳矛盾。

3、社会主义税收征管本质的要求。社会主义税收取之于民，用之于民。国家通过税收集中的资金，主要用于各类公共支出，满足公共利益的需要。而且作为一个公民，每个人都要享受国家提供的公共服务，因而，依法纳税就是每个公民义不容辞的责任。纳税越多，说明对社会的贡献越大。所以从本质层面上讲，我国税收征管中“征收”与“缴纳”双方之间的根本利益是一致的，即为国、为民之间，利国、利民之间，并不冲突。我国税收征管的这种人民性，要求我们在税收执法的同时，必须注重纳税人的需要，保护纳税人的利益，实行“人性化”的管理。

4、贯彻新《税收征管法》的要求。新颁布实施的《税收征收管理法》强调了规范征纳双方的行为，明确了征纳双方的权利义务，更加注重了保护纳税人的合法权利，体现了法律面前人人平等的依法治税思想。比较而言，新征管法较多地体现了税收征纳双方的权利和义务，加强了纳税人的权利，增加了对税务机关执法行为的约束，完善了依法治税的内涵。这些都要求我们在税收征管中，严格按法律规范办事，切实保护纳税人权益。从某种意义上，可以说把“人性化”征管要求写入了法律。

三、税收征管“人性化”应遵循的原则

1、法治原则。按照税收法定原则，一切税收以及与其有关的活动都必须有法律明确规定，没有法律明确规定的，人们不负有纳税义务，任何机关和个人也都无权向人们征税。这个原则也是对税收征管的基本要求。有五个方面的具体化含义：即征管权法定、征管程序法定、征管权处分法定、纳税人义务法定、纳税人权利法定。税收征管人性化必须遵循这些法治原则，依法办事。

2、公平原则。这有两个方面，一是税负公平。即是对于具有同等纳税能力的人应当规定相同的税收负担。体现在税收征收管理中，就要求我们对纳税人不得因种族、性别、文化程度、宗教信仰、经济性质等实行差别对待。二是纳税费用公平。就是税务部门要求纳税人自行承担的各项纳税费用，对所有纳税人要同等对待。三是服务公平。这就是说，在税收征管中，提供税收服务要对实行非歧视性的原则，对抽有纳税人实行无差别待遇，一视同仁，不厚此薄彼。

3、效率原则。税收行政效率是税收成本与税收收入的关系问题，为使税收变得有意义，税收成本应尽可能小于税收收入。这个成本包括征税成本和纳税成本。针对纳税人而言，就是要求纳税成本，即税收执行费用最小化。就是纳税人在按税法纳税时所支付的费用为最少，包括填写各种报表、雇佣人员、所花的时间，等。这就要求尽量给纳税人以方便，不使他们在这方面花去更多的人力、物力、时间和精力。

4、便利原则。便利原则是英国资产阶级古典经济学体系的建立者亚当斯密赋税四原则之一。该原则指出，赋税完纳应尽一切可能使纳税人得到最大便利，一切均以纳税人的便利为归宿。我们在税收征管中也要遵循便利的原则，就时间而言，应当在纳税人收入丰裕的时候征收，国家既可以及时取得税收，纳税人又不感到纳税困难；就办法而言，应求简便易行，不使纳税人感到手续繁杂；就地点而点，税务机关应设在交通便利的场所，使纳税人纳税方便；就形式而言，就尽量采用货币形式，以避免纳税人因运输实物而增加额外负担。

5、激励原则。按照管理心理学原理，激励是指激发人的动机的心理过程，通过激励，可以使外部的积极因素，经常地在人们的内心世界发挥作用，不断地保持积极的精神状态。我们可以通过精神激励、物质奖惩激励、宣传教育激励、典型激励等方式，来激发纳税人自觉依法纳税的积极性。

四、实现税收征管“人性化”的思路

1、征管理念的人性化。实现税收征管人性化，树立人性化的征管理念是基础。一是树立征纳平等的观念。征纳双方在法律面前是平等的，这种理念首先要体现在税收立法中，其次是要落实在具体征管实践中。二是树立征管服务的观念。税务人员在征

管活动中要牢记“全心全意为人民服务”的宗旨，把服务贯穿于税收征管的全过程之中，既要严格执法，又要优化服务。三是树立纳税需要的观念。纳税人的各种需要只要符合前述诸项原则，就应当视同税收征管活动的第一需要予以满足。孝感市国税部门经常开展走访纳税人、调查问卷、征纳座谈等各种形式的活动，与纳税人平等对话，平等交流，听取其意见，了解其需要，深受纳税人好评。

2、征管机制的人性化。实现税收征管人性化，建立一个人性化的征管机制是前提，就是要建立一个科学、严密的征管模式。从实践来看，以“申报纳税、优质服务、集中征收、重点稽查、微机监控”为具体内容的新的征管模式，基本体现了人性化的特点。“申报纳税”，纳税人依照法律规定自觉履行纳税义务，按照规定的申报纳税程序和方式自行办理申报纳税事宜，发挥了纳税人作为纳税主体的主观能动性；“优质服务”，建立一个税务机关与社会中介组织相结合的服务体系，为纳税人提供有关纳税方面的综合服务；“集中征收”，合理设置受理纳税人申报纳税的场所，让纳税人在规定时间申报纳税或办理各项纳税事宜；“重点稽查”，税务机关把工作重点放在稽查上，维护纳税秩序，保护国家利益；“微机监控”，税务机关把先进技术手段运用到征管上来，利用微机对征管全过程进行监督，用“机器管人”，用“机器管税”，减少税收征管的随意性。孝感市国税部门根据实际征管流程的客观要求，制定严密科学的岗位职责体系，根据不同的岗位设置了相应的权限，明确各个岗位该干什么、怎样干、什么时候干、干到什么程度，有效的避免了“暗箱操作”，进一步规范了操作程序。

3、征管手段的人性化。实现税收征管人性化，征管手段人性化是载体。我们要在税收征管活动中尽可能运用现代化的信息技术、网络技术，为纳税人办税提供便利、快捷、优质、全方位的服务。当前，主要是要利用这些技术为纳税人提供多元化的申报纳税方式供纳税人选择，如邮寄申报纳税、电话申报纳税、电子远程申报纳税等。孝感市国税部门在税收征管中，充分运用现代技术的同时，特别注重社会资源优势，与金融、邮政等部门实现联网，利用这些部门网点覆盖面广的特点，为纳税人提供优质服务，得到社会广泛赞誉。

4、征管行为的人性化。尽可能满足纳税人在税收征管活动中的需要，是税收征管行为人性化的落脚点。纳税人的要求由低到高分别是：一是安全需要。具体表现在：经济上，要求明白纳税，有什么权利，等；心理上，要求免受不公正待遇，如刁难、敲诈等；其他方面的安全，如商业秘密、个人稳私得到保护；二是社交需要。也称归属与爱的需要，指纳税人渴望在征管活动中得到征收对象的关怀、爱护、理解，是对友情、信任、温暖的需要，这种需要是难以察悟，无法度量的。三是尊重的需要。指纳税人渴望得到名誉和声望，渴望自己的纳税行为为人们，为社会认同、称赞。孝感市国税部门制定并推行税收服务承诺制、税收执法公开制度、税务特邀监察员制度等；在涉税举报中，制定并推行举报税务违法案件奖励办法、举报税务违法案件保密规定等；经常开展各种形式的纳税表彰，例如，今年全市国税部门大张旗鼓地表彰奖励了近百名“诚信纳税”先进单位和个人，极大地鼓励了广大纳税人的纳税积极性。

总之，我们在税收征管中，可以针对纳税人以上需要，把税收征管行为逐步人性化。一是抽象征管行为人性化。就是制定税收征管的规范性制度时，要体现人性化特点；二是具体征管行为人性化。就是在具体税收征收管理活动中，要体现人性化特点，如推行承诺服务、微笑服务等。（执笔：唐继先等）

主要参考资料：

1、《税务行政管理》胡道新主编中国税务出版社出版

2、《新征管法实务》胡道新、刘勇主编 湖北人民出版社出版

3、《税收的复兴》魏贵和著中国税务出版社出版

4、《管理心理学》向延光、杨再述主编武汉工业大学出版社出版

5、今日心理网站http:// 郭卜乐

第四篇：浅析当前房地产业税收征管难点及治理对策

浅析当前房地产业税收征管难点及治理对策

发布时间：2014-3-5

随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，房地产业出现发展过热问题，主要表现在房价上升过快，群众改善居住条件难度加大。房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出。房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和税源增长点。但由于种种原因房地产开发企业偷逃税情况比较严重，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。本文对当前房地产业偷逃税现象进行初步分析，并提出相应对策，仅供参考。

一、房地产业偷逃税的主要手段

通过近年来对阿克苏地区房地产企业税收专项检查和涉税案件的审理，我们发现目前房地产开发企业偷逃税手段繁多，形式多种多样，常见的大致可归纳为以下几种偷逃税手段。

（一）将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款

一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式，以房换地，不记收入偷逃税款。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要，抑或是拥有土地一方的利益需要，房地产企业与外单位签订联合建房协议后，用所建房屋换取土地，而所换价值不按规定确认销售收入，不按规定申报纳税。

二是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入偷逃税款。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，开发前期资金投入大、资金短缺严重，而建筑安装工程在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。房子建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款，以此抵免营业额，偷逃营业税。

三是房地产企业以收据收取车库、杂物房等售房款不记收入偷逃税款。国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋不予办理产权登记。房地产开发企业开发商品房时一楼的杂物屋和顶屋的坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，在销售此类房屋时与购房者一般以合同形式约定使用年限。房地产开发商以不能办产权证为由，在售房时自制收款收据，将收取的金额挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用，造成税款流失。

四是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入偷逃税款。按现行房地产开发企业运作方式来看，房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付或代垫款顶：如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定，营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由未进行纳税申报。

（二）通过土地评估增值虚增开发成本偷逃税款

按照建设部门的有关规定，房地产开发企业的资质规定了注册资本越多、开发规模越大，则资质等级越高。目前房地产企业有相当一部分是民营企业性质的有限责任公司，这些企业在初建时其注册资本不大。为了提高资质，这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步“三通一平”开发后，进行虚假土地评估，虚增土地成本，一方面增大注册资本，提高资质，另一方面虚增土地成本直接记入开发成本，减少企业所得税税基。还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本，多计成本偷逃税款。现行建筑安装企业的建安发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道，这就为房地产开发企业偷逃企业所得税有了可乘之机。

（三）采取“假借款、真按揭”偷逃税款

随着银行经营方式多元化的发展，金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目，成为房地产销售业务中的主要方式。有的房地产企业为缓解资金压力，采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口簿搞假销售，或窜通购房者，虚抬房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口，在账目处理上不记销售收入，而是作为长期借款记账，偷逃国家税款。

（四）利用建安公司、销售公司等关联企业进行偷逃税款

随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化方向发展，即房地产开发企业发展到一定程度后，利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等；物业公司则代收房产开发公司一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税收款的目的。

（五）人为造成账务核算混乱进行偷逃税款

其手段主要有以下几种：一种是不结转收入，不核算成本。房地产开发资金使用成本较高，应缴纳税款金额较大，部分房地产企业为节省财务费用，主观上存在拖延缴纳税款的故意。从阿克苏地区地税局稽查局2012年对19户房地产开发企业的检查情况看，普遍存在预收款不结转收入申报纳税的情况，涉及到的金额达9000多万元。另一种是不按财务制度和税法规定确认收入的实现和开发成本的结转，而是根据企业的经营、融资的需要随意确认收入和结转成本。还有一种是利用行业特点，故意调整成本。房地产开发公司往往利用房地产项目开发时间长的特点，将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个“共同费用”账户，不按照权责发生制原则和配比原则结转经营成本，根据收入情况利用“共同费用”账户随意调整成本，制造 “明亏暗盈”的假象，达到其调减利润偷逃税款的目的。

（六）通过“预提费用”虚增成本偷逃税款

按照税法有关规定，根据预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则，对开发建设周期比较长的房地产开发的预提费用，应区别不同情况进行处理。但是许多房地产公司“预提费用”账户中提取的费用年终存在大量结余。此类房地产开发公司主要采取两种方式虚增成本：一方面，通过争取地方政府及有关部门的优惠政策来少付或者不付各项费用，同时仍提取按照规定应支付的各项费用，而不是按照实际支付金额计列相关费用；另一方面，继续提取国家已取消的收费，形成应付而付不出的各项费用长期挂账，通过“预提费用”等往来账户记入开发成本。房地产公司通过上述方法造成账面上经营亏损，从而达到不缴或者少缴企业所得税的目的。

二、房地产企业税收管理的难点分析

房地产业是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及税（费）种类多达十几个，其中偷逃税比例较高的税种都集中在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税等税种上。究其根源有以下几方面原因：

（一）我国现行房地产税收政策繁杂，给纳税人自行申报纳税带来难度，同时也为房地产开发企业偷逃税提供了可能。首先，房地产市场的税制结构不合理。在房地产业目前的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种非常多。由于涉及的税种多，各税种的征收环节和计税依据各不相同，这些繁杂的税种和计算过程有点让内行记不住，外行看不懂，造成征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。加上房地产开发阶段税少、税负轻，而流通环节税重，这种税制结构更进一步鼓励了房地产企业投机，致使逃税现象严重。其次，房地产市场的税费多，负担重，使企业税负重，增加了建房成本，使部分房地产企业偷起税来“理直气壮”。再次，土地使用税计税依据不合理。我国土地使用税的征收，不是按价值征收，而是按面积征收，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。这在某种程度上纵容了房产商去投机和偷漏税款。

（二）房地产开发企业具有较复杂的社会背景，为房地产开发企业偷逃税提供了可能。目前房地产开发企业大致可分为两类，一类是职能部门下设的“三产”或“集体”企业，利用部门优势从事房地产业开发；另一类是一部分下海经商的能人和部分具有一定社会背景和社会活动能力的人，组建了有限责任公司（有的实际就是一个人的股份，实为个体老板），他们与政府及相关职能部门有着千丝万缕的联系，或具有很强的活动能力，才能在项目立项、融资、开发、销售等多环节中闯关成功。因此，为了追求高额利润，抓住行业经营的特殊性，他们利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管，抓住税收监管的空档和漏洞以及对偷逃税的处罚不力等因素，采取各种复杂隐秘的手段千方百计偷逃国家税收。同时，由于房地产企业不仅能给地方政府带来滚滚的财源，而且能为地方政府树立良好的社会形象，在短期利益驱动下，地方政府或多或少地对房地产企业进行干预，无形中为房地产企业偷逃税款充当了“保护伞”。如有的地方政府为加快城市建设，减轻财政支出压力，在招标的房地产开发项目中附加配套开发建设项目，并越权做出税收减免承诺，要求税务部门提供税收优惠，或擅自扩大税收优惠政策享受的范围，严重损害了税法的权威性和严肃性。

（三）房地产开发的环节过多、时间过长，为房地产开发企业偷逃税提供了可能。从房地产开发企业业务流程看，一个合法的房地产开发企业，要经历土地使用许可证的申请、房地产开发项目立项和投资计划审批、规划和施工许可申请，而在办理这些申请和许可期间，已经发生了部分开发成本及费用，但这些成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的。税务部门是在房地产开发企业开发产品事后才能介入管理，因而不能有效监控、准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。加上现行税收政策规定土地增值税的计税依据是土地增值额，企业所得税的计税依据为应纳税所得额，而房地产开发企业利用其产品开发周期较长或先后滚动开发的行业特性，不按财务制度和税法规定进行正确的财务核算和纳税申报，使得房地产行业成了偷逃税的重灾区。

（四）税务机关对打击房地产业涉税违法行为力度不够，客观上为房地产业偷逃税款提供了机会。首先，税务机关与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流较少，自身也不具备收集相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控，客观上给了房地产业纳税人偷逃税款的机会。其次，税务部门检查税收一般是以为单位，但房地产企业大部分都是跨、跨地域滚动开发，流动性比较大，很容易造成亏损的假象。不少开发商往往是一个楼盘还没有卖完，没有等到结算，就用卖房款去开发另一个楼盘，尽管一个一个楼盘销售了，但是账面上却一直是亏损的。还有的开发商拿到一个项目成立一个公司，等这个项目完成后立即注销旧公司成立新公司，利用新办企业偷逃税款。再次，税务人员在查处涉税案件过程中受到各种因素干扰，以补代罚、以罚代刑，导致行政处罚力度低。偷逃税成本不高是造成该行业纳税人屡查屡犯，屡教不改的重要原因。

三、防范和治理房地产业偷逃税的对策

为加大对房地产开发企业的税收征管和检查力度，国家税务总局近年来连续出台相关政策，地税稽查部门也加紧了对房地产企业的专项检查，但要根本上解决房地产行业偷逃税问题，除加强税收征管，加大查处力度外，关键是要加快改革税制，建立比较公正、合理、科学的房地产业税制。

（一）加强房地产开发整个过程的监控，从征管环节防止房地产业税收流失

从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看，纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此，要遏制房地业偷逃税行为，需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪，强化对房地产业的全程监控。一是加强部门配合，建立信息传递制度，实现税收的源泉控管。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，建立信息传递制度，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况，才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面要加强对房地产企业纳税人的登记、申报管理，并实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为。另一方面加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核管理力度，增加建安企业的工程成本真实性和准确性，尽量防止房地产利用假合同、假信息虚增成本，以达到偷逃税款的目的。同时，税务部门还要加强对房地产企业销售环节的监控。房地产业的税收主要体现在销售环节，税务机关在销售环节加强对房地产的票据领用、管理、结算的管理，就能最大限度地掌握房地产开发企业的收入情况，据此审核企业申报纳税的真实性和准确性。

（二）强化对房地产行业的稽查，加大对房地产业偷逃税的惩处力度

建立起房地产行业良好的纳税秩序，地税部门除了加强对房地产开发各环节的监控外，还应该有针对性地采取措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度，以对偷逃税的纳税人起到一种威慑作用。一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。稽查部门通过对征管部门和房地产审核小组提供资料的分析，有选择性的对房地产企业进行重点稽查。二是努力提高税务稽查人员的素质，加强对税务人员职业道德教育和业务培训，增强道德修养，提高查账能力，并建立有效的监督机制，对稽查案件的质量实行定期检查，严格落实执法目标责任制，规范办案人员依法检查、依法处理。三是加大对房地产涉税案件的处罚力度。要敢于破除“人情税”、“关系税”，坚持依法纳税，坚持依照《征管法》有关规定，对查处的偷税款及罚款久拖不交的房地产企业，采取强制措施，依法坚决催缴入库；对大案要案，按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚，对法人代表和财务人员追究法律责任，让其再不敢有半点偷税逃税之心。

（三）全面实施房地产税收一体化征管，建立房地产业各税种的税源控管

由于涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同，通过加强房产过户管理，可以强化房地产税收诸税种的税源控管，从而减少税收流失，使房地产税收管理的科学化、精细化提高到有效的水平。强化房地产税收一体化管理，重点应采取以下五个方面的措施：一是税务部门要与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息；二是统一执行房地产交易企业所得税和土地增值税的预缴制度，对所有的房地产交易收入在缴纳营业税时，一律先预征企业所得税和土地增值税，直至项目销售完毕进行结算后再对其进行清算，多退少补；三是对各房地产开发小区的房地产销售实行定向式税收管理，即每个住宅小区的商品房在收到预收款申报纳税时，税票、发票必须注明是哪个小区、哪一幢、哪一套房，同时设立台帐，进行跟踪管理；四是在对房地产交易过户税收审核时，对房地产开发商土地使用税缴纳情况和取得建筑业发票情况，原房地产产权人缴纳房产税和土地使用税情况，以及房地产转让方的欠税情况进行审核，对纳税人未清缴税款的不予办理纳税申报，促进了税收的清缴；五是加快开发使用房地产交易管理信息系统，把房地产交易过户税收的受理、审核、审批、查询以及纳税通知书、完税证明书的打印等工作内容纳入信息化管理范围，实现全程网上办公和实时监控、查询，提高房地产交易税收审核的工作效率。

（四）改革和完善房地产税制，从源头上堵住房地产企业的偷逃税漏洞

随着市场经济体制的深入进行，现在房地产行业已成为国家的支柱产业之一，对国民经济和社会发展的影响日益深远。在现行的税制下，仅仅加大对逃税企业的处罚力度，对遏制全行业偷逃税款有一定作用，但非治本之策。要比较彻底地解决偷逃税问题，就必须进行税制改革，消除房地产行业信息不对称的问题，从源头上堵住房地产企业的逃税漏洞。改革的重点是从房地产开发环节着手，结合土地流转制度改革及房产保有阶段的税制结构调整，减少房地产行业的私人信息拥有量，增加房地产开发建设的信息透明度，理顺房地产价格机制，实现房地产税收与房地产经济增长的良性循环及消费者对商品房正常的消费预期。来源:阿克苏地区地税局

第五篇：关于完善房地产业税收征管问题的建议

关于完善房地产业税收征管问题的建议

一、目前房地产企业税收管理中存在的主要问题

就纳税人而言，房地产企业之间大小规模不均衡，纳税诚信意识差距悬殊，偷税漏税问题难以避免。就税务机关来说，管理队伍与管理机制仍有很多需要加强改善之处。

(一)、房地产开发企业方面

当前房地产企业申报方面普遍存在少申报收入，多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象，有些是企业管理财务中的疏忽误解，有些则是主观的偷漏税行为。

1、房地产企业财务核算存在诸多不规范之处。企业财务核算的工作质量直接影响企业的纳税行为，由于房地产业是近年来迅猛发展起来的一个新兴行业，企业财务人员多为转行从业，专业财务人员缺乏，因此财务核算不规范的现象普遍存在。会计科目设置和运用的较为随意，尤其是开发成本科目笼统入帐，不按会计制度规定将费用明细分类归集，影响企业和税务机关的管理分析。多数房地产企业都未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。预收房款时缴纳的地方税金直接记入“主营业务税金及附加”等。

2、甲供材料单向核算埋下重复列支成本的隐患。房地产企业对所开发项目一般都供应钢材、水泥、砖、沙等材料，称为甲供材料。大多数房开企业购入甲供材料时直接记入开发成本，省略了财务管理中施工企业参与核算甲供材料的环节。甲供材料这种单向核算管理的状况为不法企业重复列支成本，逃避纳税义务埋下了隐患。一方面，由于建筑施工企业根据工程总价计算缴纳税款，注明与不注明甲供材料价款对其本身履行纳税义务不产生影响。而房开企业却可能凭借未注明金额的甲供材料发票全额记入开发成本，形成重复列支。另一方面，建筑施工企业也常常利用甲供材料管理衔接中缺乏制约的现状，逃避甲供材料的纳税义务。

3、虚列成本。日常工作中我们发现有的房开企业的开发成本明显失真，建筑安装工程费明显偏高甚至畸高。这一现象的根源在于房开企业通过虚列建筑安装工程费、虚开回填土方发票金额、利用国税部门“农副产品免税发票”虚开“花木苗木”发票虚列成本，如一个几万平方米的小区仅花木发票金额就达上千万元之多，以此来调减利润，形成税款征收的黑洞，造成国家税收大量流失，且目前又无建安成本的标准可作参考，很难有标准建安成本作比较，助长了不法企业虚开建筑安装工程费，偷逃税款的气焰。

4、计税价格确认办法需进一步完善。有些企业出于某种目的，故意压低房价销售，但难以参照核定价格标准。根据税法规定，对销售价格明显偏低的情况，税务机关有权核定其计税价格，并明确了三种核定方法及顺序。在实际操作中，由于房开企业项目之间与项目内开发产品之间的个性差异明显，现房开企业多采用一房一价的销售模式，致使税务机关按当月或近期销售同类不动产的平均价格核定计税价格没有标准可依。税务机关为避免执法中的风险，往往无奈地选用组成计税价格。而适用于房开企业组成计税价格中的成本利润率仍沿用多年前制定的10%的标准，且目前商品房价格已全部放开，由企业自主定价，成本利润率远远高于10％的标准，从而使超过成本利润率部分的税款因缺乏刚性标准而流失。

5、成本分摊与售价之间缺失配比的明确要求。根据现行政策，房开企业当期准予扣除的开发产品经营成本是按成本对象总成本除以总可售面积乘以已销售面积取得。对可售面积单位成本的对象没有明确规定。企业在实际操作中随意性较大。如在商住楼建设中，当企业将商业用房自用或出租时，为使建造成本在所得税前尽早扣除，企业将整个项目作为成本对象分摊成本，这样一来，住宅房与商业用房的单位成本一致，但商业用房的实际售价一般是住宅房的3到4倍甚至更多倍，造成利润在住宅房与商业用房之间分布不均，为房开企业延迟纳税提供了可乘之机。

6、少计销售收入。有的企业将商品房中的防盗门、车库门、对讲系统、太阳能热水器等拆开单独销售，开收据不开发票，作往来处理。有的甚至将生产厂家的销售发票直接给购房户，未计销售收入、造成偷逃税。

7、有的压低主房价格，提高车棚、阁楼价格，以达到少缴契税的目的。

8、有的故意低价销售，然后通过关联企业物业公司售后回租，返租的租金弥补低价销售的损失，达到偷逃税目的。

（二）地税部门管理服务方面

1、部门配合不力、信息交换机制还不畅通。房地产开发是个复杂的系统工程，房地产项目开发需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这些行政部门都掌握一定的房地产开发信息，但是根据我国现行体制，各个职能部门相互独立，缺乏相互间的信息交换和沟通制度，如需要交换信息、获得信息，税务部门需要支付相应的费用。地税部门还是经常不能及时、完整、全盘的掌握房地产开发企业纳税人的涉税信息。因此，仅仅依靠房地产税收征管部门，对房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业偷逃税提供了机会。

2、税务干部的业务素质有待进一步提高。房地产业是一个个性突出的行业，其具有较为特殊的行业经营特点。要适应精细化管理，管住、管好该行业需要税务干部具备很高的专业技能要求。目前有的税务干部尚不能满足对房地产业实行精细化管理的业务要求，具体表现为：一是对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律较为陌生；二是对房地产业相关税收政策及关联知识的了解和掌握相对不足；三是对企业财务核算尤其是成本核算知识的掌握不够熟练；四是一线力量不足与繁重的工作任务和不断提高的要求不相适应的矛盾进一步加剧。

3、配套机制有待完善。目前，我国税务部门的企业所得税申报和税收检查一般是以为时间单位，由于房地产企业大部分都是跨、跨地域、连续性的滚动开发，很容易造成亏损的假象。一个完整楼盘从开发到结算收尾常常需要跨越好几个，流动性比较大，如果一个楼盘还没有卖完，但是开发商看钱赚得差不多了，用卖房款去开发第二个楼盘，尽管一个一个楼盘销售了，但是账面上却一直是亏损的。因此要建立健全与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税制度。应当看到，以市场价值为计税依据是房地产税制改革的必然趋势。

二、对下一步加强房地产税收管理的建议

要在今后对房地产企业的管理服务中，坚持走专项服务管理的模式，集中分局精干力量，实现对房地产重点行业重点税源的集中、专项化管理，克服当前管理中存在的种种弊病。

1、加强部门信息共享。税收，来源于企业，服务于地方，在工作中，要加强与与财政、国土、建设、规划、房管、国税等部门建立房产开发信息交流制度。通过坚实有效的联席制度，达到职能部门信息共享，及时沟通，获取地方政府更多支持。这样既规范了房地产企业的经营行为，又有利于职能部门的管理行为，确保为地税部门及时掌握了房地产企业的开发信息、开发进展，强化动态监控提供保障，保证房开企业税款应收尽收。

2、大力提高税务干部的业务素质。房地产业税收征管的质量与税务干部的业务素质有着密不可分的关系。因此，在深化房地产业税收征管工作中，培养和打造具有复合型知识结构的税务干部以适应房地产业精细化管理的需要已成为现实要求。复合型知识结构首先要求税务干部专业业务水平要精，要能熟练掌握房地产业相关税收政策法规；熟悉房地产业的会计核算方式；其次要求具有宽广的行业知识面，了解整个房地产开发交易的全过程；了解贷款购房资金流程等关联知识；了解房地产业分类项目开发成本的行业平均水平；等等。宽广的知识面有助于增强征管的敏锐性，改变以帐户看帐户,以报表看报表的浅表管理,明察税收征管中隐含的问题，提高对复杂问题的应对和处置能力。

3、规范财务核算的基础工作。基础工作的规范与否直接影响到税收征管工作能否顺利开展。因此，对房地产业精细化管理我们首先要从规范房开企业财务核算基础工作做起。一是规范房开企业的科目设置及核算，尤其是开发成本的科目设置与核算，要求企业必须按行业会计制度的规定，分别按土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用六大类进行归集和核算，与所得税预汇缴工作相结合定期进行开发成本、经营成本的追踪管理，使税收征管提前渗透到企业的日常基础核算工作中去。二是要求企业必须按建筑施工项目分项目进行财务核算，切断利用多项目滚动开发混淆不同工程项目成本的通道。三是加强房地产业税收政策的宣传辅导工作，帮助企业正确履行其纳税义务。

4、提升纳税评估效能。纳税评估是推进房地产业精细化管理的有力武器。充分采用现有的建筑工程项目管理模式加强对房开企业工程核算的监管，利用项目管理中的数据比对信息，找出疑点及差异，为纳税评估提供案源。在纳税评估工作中，我们可以借鉴内审工作的方法，事先归集税收征管中的难点及典型问题，确定纳税评估工作的阶段重点，集中骨干力量，选择1—2户企业进行剖析式评估，找准突破点，理清评估思路，拟出评估指导性提纲，运用于纳税评估实际工作中。同时，为避免征管中的惯性思维，应大力推行交叉评估，激活征管。对纳税评估中发现的税收征管问题，应定期归集，结合日常税法宣传渠道，如税法公告会等，及时进行宣传辅导，防患于未然，帮助纳税人正确履行纳税义务，减少其税收遵从的成本，实现税收征管的科学性、统一性、时效性，提升税收征管的效能。

5、加大稽查力度，打击偷逃税行为。进一步推行税务稽查审计型工作底稿，如商住楼，要求企业对底楼营业用房和住宅房按售价折算成系数进行成本归集，尽可能使销售价格与成本结转互相配比，使利润在住宅房和营业用房的分布基本均衡。

6、构建依法治税的统一体。目前，税收收入已成为各级政府关注的焦点。然而，我们在追求税收收入增长的同时，不能以损害税收执法的公平为代价。一些地区为吸引和留住税源而采取的地方保护主义，不仅本身是一种不作为行为，而且在很大程度上为不法行为提供了保护伞，从而支解了税收法制的统一性，伤害了依法征税的税务机关及依法缴税的纳税人的利益，极大地破坏了税法的公平性和严肃性，严重干扰了税收征管的秩序。因此，精细化管理迫切要求构建一个公正、公平的税收执法环境。我们必须加强对地方保护主义的严重后果的认识，加大对税收执法的监管力度，严肃处理有法不依，执法不严的现象，才能创造一个整体健康发展的税收软环境，进而实现房地产业的精细化管理。