上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》

第一篇：上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》

上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》

一、因宏观政策调控引起税费调整，当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的，如何处理；当事人可否以此为由解除房屋买卖合同。

根据“约定优先、法定补充”原则，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定；当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。

当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。

二、当事人能否以银行不再办理转按揭贷款、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同。

2005年3月28日上海市银行同业公会规定，通过贷款购买房屋，一年内再转让的，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。同年4月5日，上海市房地局进一步明确，出售方必须还清贷款后，方能办理产权转移。因此，买卖合同签订后，确因银行停办转按揭而导致合同约定的付款方式无法实现的，该合同义务无法履行的原因可认定为不可归责于任何一方当事人，当事人以此为由要求解除合同，可予支持。但是，房屋出售方愿意先行还清贷款，或双方在合同中有其它特别约定（如贷款不足或不成，房屋买受人自行补足贷款等）的，当事人以贷款政策发生变化为由要求解除房屋买卖合同的，不予支持。

三、房屋买受人能否以银行贷款成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同。

房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。

四、由于房屋中介公司不当行为，致使房屋出卖人因政策调整而多支付营业税等税款，房屋出卖人要求房屋中介公司承担该部分税款损失的，如何处理。

为确保房地产市场的健康发展，国家有关部门规定个人将购买不足一定年限的住房对外销售的，应全额征收营业税，同时规定以房屋产权证的取得时间或房屋交接书上的记载时间等来综合确定

房屋购买时间。不少业主将所购期房出售时，将产权过户等手续委托房屋中介公司办理。对此，房屋中介公司接受委托后，应秉持为委托人服务的原则，全面、及时地处理委托事务。如因房屋中介公司未及时履行受托义务，导致房屋出卖人因政策调整而遭受多支付营业税等损失的，应根据房屋中介公司的过错程度判令其承担相应的赔偿责任。

五、当事人可否以对方当事人违反房屋预订协议为由，主张房屋差价损失。

《购房意向书》、《房屋预订单》等预订协议属于预约，具有合同性质。预定协议约定有定金条款及其它违约条款的，当事人不履约的，应适用定金罚则和其它违约条款。若协议中没有定金条款（违约金条款），或定金数额（违约金数额）低于实际损失，相对方主张其它损失的，应予支持。根据《合同法》相关规定的精神，缔约过失造成的损失包括直接损失（如缔约费用等），也包括间接损失（即丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等），但损失不应超过当事人在订立合同时所应当预见到的因合同不成立、无效或者被撤销可能造成的损失；也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。因此，守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的，一般可予准许，具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定。

六、房屋中介公司为赚取差价分别与房屋出卖人、买受人签订房屋买卖合同，或不让房屋买卖双方见面，直接代理双方签订房屋买卖合同的，如何认定该行为的效力。

房屋中介公司与房屋出卖人或买受人，尤其是与房屋出卖人之间的法律关系复杂多样，往往并不是单纯提供订约机会、媒介服务的居间法律关系，而应当根据当事人的实际意思表示区别对待。

房屋出卖人明确表示将房屋卖予房屋中介公司的，其与房屋中介公司间形成房屋买卖合同关系。房屋中介公司再行出售房屋的行为与原房屋出卖人无关，由此产生的差价应归房屋中介公司，但房屋中介公司应举证证明其与原房屋出卖人间已形成房屋买卖合同关系。

房屋出卖人明确表示委托房屋中介公司以不低于一定价格出卖房屋的，其与房屋中介公司间形成销售房屋的委托代理关系。若房屋中介公司以自己名义与房屋买受人签订高于委托最低价的房屋买卖合同，而房屋出卖人与房屋中介公司对溢价部分归属无约定或约定不明，且无法依据《合同法》第六十一条确定的，则该溢价部分应归属委托人（即房屋出卖人）；若有证据证明，房屋中介公司以委托人名义与本公司或其职员、职员近亲属，以委托最低价签订房屋买卖合同后，再将房屋加价卖出的，属于违背其对委托人应尽忠实义务的违约行为。因此，房屋中介公司通过对房屋进行转卖而产生的溢价部分，可以作为委托人的实际损失，由房屋中介公司赔付。

七、房屋开发商逾期办出房地产权属证书（以下简称“大产证”），房屋买受人（以下简称“小业主”）可否比照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，要求开发商承担违约责任。

最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，主要针对由于开发商的原因致使小业主未能按期取得小产证的情形，而不适用于开发商逾期办出大产证的情况。同时，开发商逾期办出大产证与购房人一般无直接利害关系，与购房人存在直接利害关系的是能否按照合同约定如期取得小产证。若合同约定了开发商办出大产证的期限而开发商逾期办出的，购房人据此要求赔偿损失，应当举证证明其因此而遭受了损失，不能直接参照最高法院司法解释的规定判令开发商承担违约责任，但购房合同对此有特别约定的除外。

八、在二手房买卖中，房屋出卖人在与买受人签订房屋买卖合同前已将房屋抵押给银行，或在与买受人签订房屋买卖合同后将房屋抵押给银行，买受人要求出卖人交付房屋并办理过户手续的，如何处理。

根据《合同法》第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物负有权利瑕疵担保义务，即必须保证所出售的标的物上不存在任何权利负担包括抵押权等担保物权，但买受人明知的除外。同时，根据最高法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物的，转让合同认定有效，但抵押权人仍可行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭；受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。因此，出卖人将已抵押的房屋再行出售的，买受人可以请求解除房屋买卖合同，也可以请求依据前述司法解释的规定继续履行房屋买卖合同。

房屋出卖人在签订房屋买卖合同后再将房屋抵押给银行，而银行如系善意取得合法的抵押权，则可以认定出卖人的行为已构成违约，房屋买受人可以要求出卖人承担相应的违约责任，也可以要求出卖人按照前款意见承担责任。

第二篇：上海高级人民法院侵权纠纷办案要件指南

上海高级人民法院侵权纠纷办案要件指南

第一条（本指南的适用范围）本部分所称侵权纠纷，是指请求方因人身或财产受到侵害，而请求加害方承担侵权责任的纠纷。

[说明] 目前，作为确定侵权行为基准的法律，主要是1986年制定的《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）,“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)”、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国产品质量法》、《交通安全法》、《医疗事故处理条例》、“最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释”以及最高人民法院关于人身损害赔偿的司法解释等。这些法律、司法解释等共同构成了中国现行的侵权法体系。

第二条（侵权纠纷的主要争议焦点）一般侵权纠纷的当事人围绕下列要件事实举证：

（一）当事人主张的受侵权行为损害的权益是否存在；

（二）当事人主张的侵权行为；

（三）抗辩事由是否存在；

（四）侵权责任的承担方式是否符合法律规定。

[说明] 在实践中，当事人对侵权纠纷的争议主要围绕侵权行为构成要件来进行。因此，在审理案件中，主要关注点应当集中在构成要件上。根据我国现行法律规定，侵权请求权的存在一般须具备以下要件：

1、请求方享有受侵权行为法调整之权利或法益。此为侵权请求权之基础所在。权利主要指请求方的人身或财产权利，法益主要指保护他人之法律所生之法律上之利益。

2、相对方是否成立侵权行为。

3、相对方是否具各侵权法上之抗辩事由。主要包括：违法阻却事由（主要包括：无因果关系、正当防卫、紧急避险、不可抗力、第三人过错、受害人同意与自愿承受危险等）及法定免责事由等。

4、侵权责任的承担方式符合法律的规定。

其一，责任的承担方式必须是侵权法规定的形式，除此之外的民事责任形式不得请求适用；

其二，侵权的民事责任有多种形式，当事人可择一或并用，但适用不同形式的民事责任，除需证明前述各要件事实外，还需同时证明各民事责任适用所要求的要件。

第三条（请求方的举证责任）请求方请求人民法院判令相对方承担侵权的民事责任的，一般应举证证明：

（一）合法权益受侵害；

（二）相对方存在侵权行为；

（三）侵权行为与损害结果存在因果关系；

（四）请求方主张的责任承担方式所应具备的事由。

[说明]

请求方系基于侵权请求权主张相对方承担侵权的民事责任。故侵权请求权之成立与否，应由请求方负担举证责任。

鉴于侵权法所调整的侵权行为形式、内容的多样性。应当注意，侵权法没有也不可能穷尽侵权行为的全部形式，要件规范则更是抽象侵权纠纷之一般情况。法官在具体侵权个案的审理过程中，应在法律原则与民事司法政策的指导下，从个案具体情况出发，能动适用法律。

第四条（否认请求权成立一方的举证责任）相对方否认请求方侵权请求权的，应根据法律规定的抗辩事由，举证证明该请求权受限制、受阻碍或已消灭的要件事实。

[说明]

相对方可通过主张请求权受限制、受阻碍或已消灭的要件事实，否认请求方侵权请求权之成立。这些抗辩事由除包括指南第2条涉及的侵权行为构成要件上的免责抗辩事由外，还包括：（1）请求方主张的受损害权益不存在或不属侵权法调整；（2）请求方请求人民法院判令相对方承担的民事责任方式不符合侵权法之规定。

此外，实务中还要注意请求权竞合或责任竞合的情况下，当事人就一种请求权得到满足，就不能再主张其他请求权。当然，请求权得到满足不等于其权利的现实实现。因为有些情况下当事人的主张即使得到法院裁判的支持，但也会因为对方的实际清偿能力不足等原因而不能实现。另外，在现行法严格划分民法、刑法、行政法的法律体制下，还可能出现同一行为的法律责任重合问题。由于民法、行政法和刑法保护的利益重点不同，所以在同一行为构成多种不同性质的法律责任时责任间不能相互代替。故在民事责任与其它法律责任并存的场合，相对方不得以存在其它法律责任，作为权利阻碍或消灭的抗辩事由。

第五条（主张的权益受现行侵权法保护）请求方只能就现行法律保护的权益受到侵害行使侵权赔偿等请求权。

[说明]

现行侵权法调整之权益，包含权利与法益二方面内容。民法系采列举的方式设定权利，而法律设定的诸多利益均未固化为权利，但因法律专门设有保护之规定，成为法律所保护之利益。故侵权法体系所规范的对象，以权利为原则，以法益为例外。区分权利与法益之关系，对于进行侵权法的法律解释活动意义重大：侵害权利之行为，无论行为人存在故意或过失，均有救济途径；但对于财产利益的损失，侵权行为法并不是一概保护的，原则上仅在行为人故意之场合方予以保护。如对于合同债权的侵害，只有在合同外的第三人明知债权存在而故意侵害的情况下，才要求其承担赔偿相当于合同履行利益的损失。再比如，因他人发生交通事故，造成交通堵塞，而致某人无法及时与预定的签约方签约，导致本来可以得到的利益不能得到的，他仍然不能依据侵权行为法的规定，就这些损失向交通事故的肇事者主张赔偿。这主要是因为，侵权行为法的最重要目的，就是让人在能够预测后果的情况下，对自己的行为承担责任，进而规范自己的行为（当然，在一些特殊情况下，当事人即使无过错的，基于损害分担的考虑，也让他承担责任，但这种责任已经进入社会保障的考虑范围，而不再是传统意义上的侵权责任了）。这也就是自己责任的具体体现。但是，这里的前提是行为人能够预见自己的行为后果，这就是侵权行为法保护的对象一般都只能是所有权、人身权等绝对权，而不一定包含合同债权的原因所在。换句话说，就是所有权、人身权往往是以有形形式存在的，具有较明显的可公示性，行为人在对此类权利实施加害行为时，是可以被当然的推定为是知道自己的行为是在侵害他人权利的。而债权等不具备这个特点。债权是否存在、其内容、范围大小如何等，都不具有公示性，不易被人认识到。因此，无论哪个国家的侵权行为法，对于债权以及权利以外的利益，都不是无条件保护的。倘若不然，人们就很难预测自己的行动会产生什么样的后果。比如，当一个人在打碎了别人一个花瓶的时候，他可以预见到自己侵害了花瓶所有人的权利，但他可能无法预测到这个花瓶的主人已经把这个花瓶卖给了别人，他更无法预见这个花瓶的买主甚至还把花瓶卖给了第三个买主，甚至还可能有更多个后来的买主。从法律上看，就是说，在一个花瓶背后，竟然还潜藏着数个他不知道的债权！而自己的行为既侵害了别人所有权，又侵害了他人的债权，他都要对此承担赔偿责任！如果这样的话，我们每个人无论做什么事，就都要千思万虑，要把所有的情况都考虑好才能行动，否则任何一个看似微小的过失，就可能让你倾家荡产。但是，人的能力都是有限的，即使考虑的再周全，也难免会有意料之外的事情发生，即使再谨慎，也还是无法预测什么时候会有什么样的责任会从天而降的。所以，权利和利益的区分，就有其必要性。

目前我国侵权行为法调整之权利主要为财产所有权、财产权有关的知识产权、人身权中生命权、健康权、身体权、姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权、人格尊严权、人身自由权等。常见的受侵权行为损害的法益主要为隐私等人格利益。

第六条（主张合法权益存在的举证责任）请求方应举证证明受侵权行为损害的合法权益存在的要件事实。可由人民法院直接依法确认的除外。

[说明]

合法权益的存在，是请求方享有侵权请求权的前提。一般情况下，须请求方举证证明其享有的合法权益于侵权行为发生时，已经存在的要件事实。对于财产所有权、与财产权有关的知识产权等财产权益、荣誉权等非财产权益，实务中可以奖状、证书等权利凭证、权利载体予以证明。但是，在有些情况下，权利受到侵害的直接后果就是权利所依附的物等权利依附物本身的灭失。如在动产被烧毁而不复存在的情况下，受害人要证明其权利存在时，就无法再以占有等公示的情况来直接证明，而只能以他人口头证明等形式来举证。因此，对这里的举证程度不能一概而论，仍然要根据具体案件情况判断。

对于生命权、健康权、身体权、姓名权、肖像权、名誉权、人格尊严权、人身自由权和隐私等其它人格利益，这些被视为“当然权利、绝对权利”的非财产权益，只要是人，就享有这些权利，因此，请求方就此类合法权益的存在，一般不必提供证据证明。

第七条（提出妨碍性抗辩的举证责任）相对方以存在权利阻碍性事由为由，认为请求方的主张不能成立的，应举证证明存在符合法律规定的权利阻碍性事由的要件事实。可由人民法院直接依法确认的除外。[说明]

权利阻碍性事由系指阻止权利形成的事实。权利阻碍性事实是同权利形成性事实相对应的概念。权利形成规范规定，在满足法律规定的前提条件下一个权利一般应当产生；权利阻碍规范却规定，如果添上一个或数个特定的要素，此权利例外的不产生。

因此，在请求方已举证证明了权利形成规范规定的前提条件的场合下，法官应适用权利形成规范，确认请求方权利之存在。相对方主张在符合权利形成规范要求的场合，该权利形成规范的效果例外的不发生的，必须依权利阻碍规范的要求，证明法律规定的妨碍性要件事实的存在。对除荣誉权以外的非财产权利，法律规定了可为司法认知的特定的权利阻碍性事由。故一般情况下，相对方就此类非财产权利的权利阻碍性事由，不必提供证据。

第八条（主张权利已消灭的举证责任）相对方以存在权利消灭性事由为由，主张请求方既往享有的合法权利已消灭的，应举证证明存在符合法律规定的权利消灭性事由的要件事实。

[说明]

权利的消灭应以一个已经产生的权利为前提的，因为只能是一个现存的权利才能被消灭。所以，相对方主张权利消灭性事由可视为其对请求方既往享有的权利的形成事由的认可。主张合法权利已消灭的相对方，应依权利消灭规范的要求，证明法律规定的要件事实的存在。对除荣誉权外的非财产权利，法律规定了可为司法认知的特定的权利消灭事由。故一般情况下，相对方就此类非财产权利的权利消灭性事由，免于提供证据，法官应依法予以直接确认。

第九条（主张相对方本人对侵权行为承担民事责任的举证责任）请求赔偿义务人本人对侵权行为承担民事责任的，请求方应举证证明：

（一）赔偿义务人存在违法性的加害行为，但该加害行为系消极行为的除外；

（二）请求方的合法权益受损害的范围与程度，但法律另有规定的除外；

（三）加害行为同损害间有因果关系，但法律另有规定的除外。

[说明]

请求方侵权请求权成立的基础是侵权行为成立的事实。本人侵权行为是侵权行为中最主要、最典型的类型。典型的一般侵权行为的构成要件包括：（1）、责任能力；（2）、加害行为；（3）、加害行为违法；（4）、受有损害；

（5）、行为与损害间存在因果关系；（6）、具可归责意识状态（过错）。

鉴于本人侵权行为的归责原则是过错责任，故原则上，就上述六部分要件事实之举证责任，均应由请求方负担。在具体适用构成要件时，法官应当首先查明将对其他要件产生实质影响的构成要件。合理的构成要件查明顺序为：责任能力、违法性的加害行为、损害、因果关系、意识状态。

第十条（主张相对方对他人加害行为承担民事责任的举证责任）请求方主张赔偿义务人对他人加害行为承担民事责任的，应举证证明：

（一）赔偿义务人与他人之间存在法律规定的特定关系；

（二）他人存在违法的加害行为，但该加害行为系消极行为的除外；

（三）请求方的合法权益受损害的范围与程度，但法律另有规定的除外；

（四）加害行为同损害间有因果关系。

[说明]

对他人损害行为责任又称代负责任、替代责任等。就我国现行侵权法规范而言，主要是无民事行为能力或限制民事行为能力的监护人对被监护人加害行为的责任（《民法通则》第133条）。国家机关对其工作人员在执行职务中造成他人损害的责任以及雇主对雇员在执行雇佣事务中造成他人损害的责任，实际上是一种自己责任，不属于为他人承担责任的情况。即雇员从事的工作行为，直接即被视为雇主的行为。比如，公司作为虚拟的“人”，其行为只能通过其员工的行为体现出来。因此，其“行为”也必然只能通过个人行为来体现。

按照民法过错责任和自己责任的原理，一般情况下民事主体只对自己实施的加害行为承担责任。但是为了保护受害人的利益，现行侵权法确认特定民事主体在一定情况下对他人造成的损害承担责任。

第十一条（因物造成的损害而主张承担民事责任的举证责任）请求方主张赔偿义务人对物造成的损害承担民事责任的，应举证证明：

（一）赔偿义务人与物之间存在法律规定的特定关系；

（二）损害是因前项所指之物造成；

（三）请求方的合法权益受损害的范围与程度，但法律另有规定的除外；

（四）损害同物的危险或缺陷的实现间有因果关系。

[说明]

侵权法除了调整他人造成的损害之赔偿关系外，还调整物造成损害时赔偿义务人与受害人之间的关系。有关的规则在罗马法中就已经出现。规定所有者、占有者、管束者、保养者等对若干物造成的损害承担民事责任，是近现代民法的通例。做出这样的规定，目的在于保护受害人的利益。

就我国现行侵权法规范而言，对物造成的损害责任的范围目前包括：

1、产品质量（民法通则第122条）；

2、高度危险作业（民法通则第123条）；

3、环境污染（民法通则第124条）；

4、施工场所（民法通则第125条）；

5、建筑物及建筑物上的搁置物、悬挂物、其它设施（民法通则第126条）；

6、饲养动物（民法通则第127条）等。

第十二条（加害行为违法性的推定）人民法院经审查当事人提供的证据，能够确认请求方主张的损害其合法权益的加害行为已成立的，可先推定该加害行为具有违法性。

[说明]

法律对民事权利的界定，就侵权法而言，同时起着两种不同的作用。积极而言，权利是法律对权利的内容及其效力进行界定；消极而言，界定权利之法律实质包含了禁止一般人之侵害内涵。至于法益，本系保护他人之法律，即包括禁止侵害之内涵。故侵害权益，即系违反权益的不可侵之义务，而构成违反法律禁止规定的违法。因此，加害行为侵害他人合法权利的，除有阻却违法事由存在外，人民法院可直接推定加害行为具有违法性。

实践中应当注意以下两点：（1）违法性，是指加害行为而非加害结果。

（2）加害行为侵害合法权益可以直接被推定为不法，这是一般原则；在存在违法阻却事由的场合，例外地不为违法。故从行为意义上的举证责任分配来分析，请求方应首先证明存在加害权益行为之事实（表见证明），进而由法官推定违法；被告则应就违法阻却事由负举证责任。

第十三条（主张存在违法阻却事由的举证责任）赔偿义务人主张存在阻却违法性的事由，否认加害行为违法性的，应举证证明存在阻却违法事由的要件事实。

[说明]

侵害他人权益的行为原则上可推定其违法性，但法律规定某些可阻却其违法性的事由，其法律效果在于抗辩加害行为之违法性。违法阻却事由一般包括正当防卫、紧急避险、不可抗力、第三人过错、受害人同意与自愿承受危险等。但是，违法性阻却事由并等于免责事由，阻却了违法性也不当然意味着不需要承担责任。如根据民法通则关于公平责任的规定，即使当事人都没有过错的，也要各自承担部分责任。

依现行侵权法规定，正当防卫、紧急避险和不可抗力在民法通则中已经有明确规定。司法实务中，将受害人同意与自愿承受危险作为抗辩事由一般没有争议，如：医疗行为。需要注意的是受害人同意的内容不得违反法律、社会公共利益和社会公德，否则不发生免除加害人民事责任的效果。

第十四条（损害存在的举证责任）请求方主张存在财产损害的，应举证证明存在财产损害的要件事实。请求方主张存在非财产损害的，应举证证明存在非财产损害的要件事实。可由人民法院直接推定的除外。请求方主张存在现实威胁的，应提供证据证明其合法权益受到现实威胁的要件事实。

[说明]

损害是指因他人的加害行为或者物的内在危险或缺陷之实现而遭受的人身或财产方面的不利后果。损害亦是区别侵权责任与无因管理和不当得利责任的重要标志。

一般而言，请求方应当对财产损害的范围、程度进行举证。但是在请求方主张一些特别的非财产损害存在的场合，法官应直接确认所谓的“行为诉因”，主要是侵害人格权尤其是侵害名誉权、姓名权、肖像权、人身自由权和隐私等人格利益的案件中，法律当然认定“名义上的损害”存在，无须举证。

还应注意，从更广泛的意义上看，损害也可以包括现实威胁。所谓现实威胁，是指权利人的人身或财产直接面临的遭受损失的威胁。在此情况下，损失虽然尚未发生，但已具有现实可能性，随时可能发生。因此，受到现实威胁的人可以请求停止侵害、消除危险、排除妨害。

第十五条（推定存在的因果关系）法律规定的应由赔偿义务人证明因果关系不存在的，赔偿义务人如不能举证以否认因果关系的存在，人民法院可推定因果关系存在。

[说明]

本人实施一定行为造成他人损害的，本人的加害行为应当是损害发生的原因；即使是对他人的行为或者物造成的损害承担民事责任，请求方也应当证明他人的行为是损害发生的原因或者物的内在危险（缺陷）的实现是损害发生的原因。因果关系通常应当由受害人进行举证和证明，但是法律规定要求行为人就其行为（如共同危险行为，医疗行为，环境污染等）与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任，如果被告不能证明因果关系不存在，法官则应推定因果关系存在。对于不作为行为与损害之间的因果关系证明，受害人只要证明盖然性即可。

第十六条（符合法律规定的责任方式）请求方主张赔偿义务人按照特定方式承担侵权责任的，该责任方式应当符合法律规定。

[说明]

民法通则规定了赔偿损失等民事责任方式。侵权法作为责任法，一般被视为处理已经发生的损害的消极规范，在损害为现实威胁的场合还具有积极预防功能。随着侵权法理论的发展，进一步认为侵权行为法除了具有补充功能外，还有分散损失与平衡社会利益的功能，教育、惩戒以及预防损害发生、防治损害扩大的功能。法律规定的侵权民事责任即是追求上述法律价值的结果。民法通则已对侵权的民事责任作出了具体规定，请求方只能请求人民法院适用有明确规定的方式，不得在规定的方式之外主张其它的责任形式。比如，在名誉权受到侵害的情况下，受害人也不能要求加害人用张贴“大字报”的形式，向其赔礼道歉等。即使加害人是采用张贴大字报的形式侵害其名誉的，也同样如此。

第十七条（判断侵权责任范围的因果关系与适用具体责任方式的一般方法）人民法院应运用法规意旨理论，在民事法律的基本原则和司法政策指导下，考虑案件的侵权行为构成、抗辩事由，并依据责任适用方式所要求的要件事实，对侵权责任范围之因果关系的成立与否进行判断，综合确定具体责任方式的适用。人民法院对侵权责任范围的因果关系加以判断和适用具体责任方式的过程和理由应当公开。

[说明]

明确区分责任成立的因果关系和责任范围的因果关系的进一步的意义在于：在这两个因果关系领域内需要讨论的事项是不一样的。在责任成立的因果关系领域，讨论之目的在于是否侵权行为之构成与否。故因果关系之成立并非终局因素，其理由为：侵权法以过错责任为原则，有关违法以及意识状态之可归责与否的判断亦需在责任成立的领域内加以讨论；而在责任范围的因果关系领域，重点则是落在法律因果关系的讨论上，即：在侵权法意义上的侵权责任已成立之前提下，相对方应承担何种程度与范围的赔偿责任问题。（此亦为要件之所以将此项内容定位于此，而非紧接责任成立的因果关系之后的原因）

损害应否赔偿，认定有无责任成立之因果关系只是第一步，法官必须再探究请求方求偿之损害是否在相对方责任范围之内。司法实践中，除法律明确规定了责任范围的场合，合乎法律规定的责任范围的确定经常是法官自行判断之结果。因此，应考虑案件的侵权行为构成、抗辩事由、并依据责任适用方式所要求的要件事实，对侵权责任范围之因果关系是否成立进行判断，综合确定适用的具体责任方式。

第十八条（请求适用损害赔偿救济方式的举证责任）请求方请求人民法院判令相对方承担损害赔偿责任的，应举证证明侵权行为造成请求方财产损害或非财产损害的要件事实。

[说明]

损害赔偿的民事责任方式是指：判令责任主体通过支付一定数额的金钱的方式承担对受害人的损害予以救济的义务。

损害赔偿是主要的承担侵权的民事责任的方式，但不是唯一的方式，也不是必然的方式。比如，在仅仅构成侵害的危险而尚未实际发生损害的，就应当适用排除妨害、消除危险的责任方式。也就是说，适用损害赔偿责任的前提是请求方存在财产或非财产损害的事实。按照“谁主张谁举证”的原则，一般情况下受害人应当对损害包括损害的范围、程度以及具体的数额进行举证。但是在一些特别案件中，法律当然认定“名义上损害”存在，无须举证。在这样的案件中，即使受害人不对特别损害进行举证也可以得到“名义上的赔偿”即安抚性质的象征性赔偿。此外，特别法对某些案件中的人身损害或财产损失的赔偿数额做出了具体规定的，相对方也无须举证。

法律规定无须举证的通常包括两种情况：（1）对名誉权、隐私权、人身自由权、姓名权、肖像权和其它人格权、人格尊严进行侵害造成的一般的精神损害。对于这种精神损害无须举证，受害人就可以得到适当的赔偿。但是对重大精神损害和财产损失则需要举证。（2）特别法对某些类别的侵权损害赔偿（如空难事故）有具体规定的，受害人或其近亲属也无须对特定的损害进行举证。

第十九条（财产损害赔偿的范围）请求方可就下列财产损害，请求人民法院适用全部赔偿的原则，判令相对方承担全额赔偿责任：

（一）直接财产损失；

（二）符合法律规定的间接财产损失。

[说明]

全部赔偿原则，是确定侵权损害赔偿的基本准则，该原则的内容是赔偿范围的大小取决于损失的大小，即赔偿范围依据损失范围确定，损失多少就赔偿多少。可诉求赔偿的财产损失包括实际损失（直接损失）和间接损失（可得利益损失）。赔偿的范围原以直接损失为限。

不过，在特定条件下，对合理间接损失也应予以赔偿。应注意的是间接损失的赔偿有两条限制：其一，必须是合理的间接损失，而不是无限扩大的间接损失；其二，对间接损失的赔偿以法律法规有规定者为限。

第二十条（确定精神损害赔偿数额的一般方法）请求方请求人民法院判令相对方对法律未明确数额的精神损害承担赔偿责任的，人民法院应根据以下因素确定请求方遭受的精神损害的赔偿数额：

（一）相对方意识状态的可归责程度，法律另有规定的除外；

（二）侵害的手段、场合、行为方式等具体情节；

（三）侵权行为所造成的后果；

（四）相对方的获利情况；

（五）相对方承担责任的经济能力；

（六）受诉法院所在地平均生活水平。

[说明]

最高人民法院颁布的相关司法解释已经明确认可了精神损害赔偿的合理性。但精神损害是一种不可计量的无形损害，金钱赔偿也并不是给精神损害“明码标价”，两者之间不存在等价交换的对应关系。实践中，法官主要是从国家的经济文化发展水平和社会的一般价值观念出发，对精神损害的程度、后果和加害行为的可归责性及其道德上的可谴责性作出主观评价，即由法官行使裁量权确定具体案件的赔偿数额。要注意非财产损害赔偿与财产损害赔偿的不同作用，体现非财产损害赔偿的抚慰功能、惩罚功能和调整功能。

此外，还应注意非财产损害赔偿是相对于财产损害赔偿而言的，主要是精神损害赔偿，但也不限于此。赔礼道歉、消除影响等，也属于此类补偿性救济方式。并且这些责任方式在轻度的非财产损害中应优先适用。

第二十一条

（主张过失相抵的举证责任）相对方以请求方对损害事实的发生和后果有过错为由，请求减轻或免除赔偿责任的，应举证证明损害的发生或损害后果的扩大系由请求方过错行为导致的要件事实，但请求方的行为系消极行为的除外。

[说明]

我国民法通则第131条对过失相抵做出了规定：受害人对损害发生有过错的，应当依据其过错的大小减轻直至免除加害人或对损害负有赔偿义务的人的责任。现行侵权法规定过失相抵的规则，实际上贯彻了自己责任原则，即加害人对自己有过错的行为导致的损害承担责任，受害人也对自己的过错导致的损害或者损害之扩大承担责任。

在请求方对自己的损失有过错的行为是消极行为的场合，相对方虽无需为证明消极行为之存在举证，但仍需就请求方负有某种作为义务承担举证责任。

实务中要注意过失相抵规则的适用范围与说理措词。过失相抵规则不仅适用于过错侵权的案件，它也被侵权法实践扩展运用到无过错责任领域。因此，本条规定不仅适用于过错侵权案件也适用于无过错侵权案件。但是法律法规对受害人的过错要求做出特别规定（如要求受害人有故意或者重大过失）的应当优先适用特别规定。另外，判决书说理措词中不要使用“混合过错，共同过错”等提法，因为这种提法容易产生请求方同相对方对损害结果都有过错的认识，且不能够包含无过错责任情况下的与有过失的情形，没有表示出过失相抵制度的核心目的是：对自己的损失有过错的请求方不能当然地从相对方那里获得完全的损害赔偿。

第二十二条（为他人利益或共同利益遭受损害的责任分担）主张自己的损害是为了对方的利益或者共同的利益而发生的，并请求人民法院判令相对方分担损失的，请求方应举证证明该损害系为对方的利益或者共同利益进行的活动所致的要件事实。

[说明]

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第157条规定：“当事人对造成损害均无过错，但一方是在为对方的利益或者共同利益进行的活动的过程中受到损害的，可以责令对方或者受益人予以经济补偿。” 对于本条规定的情况，一方要求对方分担责任的，一般应举证证明该损害系为对方的利益或者共同利益进行的活动所致的要件事实。实务中要注意：

1、分担损害的规则只适用于过错责任归责的场合而不适用于无过错责任归责的场合。在无过错责任归责中，如果符合其它构成要件的要求，相对方是否有过错根本无需进行法律评价，其即应承担相应的责任。

2、分担责任可以是等额分担，也可以是非等额的分担。如何进行分担，可以参照请求方受有损害的原因，损害的程度，双方获利的情况，相对方承担责任的经济能力，受诉法院所在地平均生活水平等因素。

第二十三条（请求适用停止侵害责任的举证责任）请求方请求人民法院判令相对方承担停止侵害责任的，应举证证明侵权行为仍在进行的要件事实。

[说明]

民法通则规定了停止侵害的民事责任方式。停止侵害适用于各种正在进行的侵权行为，对于已经终止和尚未实施的侵权行为不适用停止侵害的民事责任方式。停止侵害的民事责任方式与物上请求权存在部分竞合。如果针对的是对物权性质的权利之加害行为，停止侵害既可以认为是一种侵权民事责任的适用方式，也可以认为是物上请求权的行使。但是这种竞合的意义更多地体现在理论上，对于司法实践的影响不大，法官在判决说理时给予注意即可。

请求方主张适用停止侵害的，一般应举证证明当事人的侵权行为仍在进行中（是行为的持续而非行为结果的持续）的要件事实。

第二十四条（请求适用排除妨碍、消除危险责任的举证责任）请求方请求人民法院判令相对方承担排除妨碍、消除危险责任的，应举证证明侵权行为对请求方之合法权益构成妨碍或现实威胁的要件事实。[说明]

侵权行为法在损害为现实威胁的场合还具有积极预防功能。近晚的侵权行为法理论认为侵权行为法应体现预防损害发生、防治损害扩大的功能。消除危险和排除妨害也是民法通则已经规定的民事责任方式。同停止侵害的民事责任方式一样，当其适用于对物权性质的权利之侵害的案件时，会产生与物上请求权相竞合的问题，法官在判决说理时应予以注意。

请求方主张适用消除危险的，一般应举证证明相对方的行为对其人身和财产安全造成威胁，或存在侵害其人身或财产现实可能性的要件事实。请求方主张适用排除妨害的，一般应举证证明相对方的行为妨害其合法权益之正常行使的要件事实。

第二十五条（请求适用返还财产、恢复原状责任的举证责任）请求方请求人民法院判令相对方承担返还财产、恢复原状责任的，应举证证明符合法律规定的请求方合法权益不能正常行使的要件事实。[说明]

返还财产、恢复原状均为民法通则已经规定的民事责任方式。在侵权行为法中，返还财产是指判令非法侵占他人财产的加害人等将侵占的财产返还给权利人的一种民事责任方式。恢复原状是指判令毁损他人财产的加害人等通过修理等手段使受到损坏的他人财产恢复到受损坏前状况的一种民事责任方式。

请求适用返还财产责任的实务中应注意：(1)、标的物能够返还的，就应适用返还财产责任。因为具体的财产对于所有权人而言，还不仅仅是一个财产价值的问题，还具有财产本身的价值和意义问题。侵占财产，只有返还财产即返还原物，才能够保障受害人收受到损害的权利的全部恢复。(2)、修理属于恢复原状的一种方式。如果修理无法达到受损坏前的价值，除了尽力修复和恢复原状外，相对方还应当对减损的价值予以赔偿。如果通过修理的方式恢复原状使得财产的价值显著超过受损坏前的价值，则可以判决受害人予以适当补偿（损益相抵规则的适用）。如果侵占的财产已经不存在或者进行修复已经没有经济上的合理性，则不应适用返还财产、恢复原状的民事责任方式。

第二十六条（请求适用消除影响、恢复名誉、赔礼道歉责任的举证责任）请求方请求人民法院判令相对方承担消除影响、恢复名誉、赔礼道歉责任的，应举证证明侵权行为造成请求方非财产损害的要件事实。消除影响、恢复名誉、赔礼道歉的方式及内容由人民法院决定。

[说明]

赔礼道歉、消除影响、恢复名誉责任的适用，贯彻了民事责任方式与侵权行为（或损害）的性质相对应的司法政策。人民法院对于姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权、人格尊严权、人身自由权以和受公共利益及社会公德保护的隐私及其它人格利益等受到侵害的，应强调赔礼道歉、消除影响、恢复名誉为不可或缺的民事责任方式。

主张适用上述责任的当事人一般仅须证明存在符合法律规定的侵权行为的要件事实，至于其因此所致之非财产损害的范围和程度等，可由人民法院依法推知。

赔礼道歉适用于姓名权、肖像权、人格尊严权、人身自由权等受到侵害的情况。赔礼道歉可以公开进行，也可以不公开进行，上述责任具体如何适用由法官依据个案的具体情况确定。消除影响、恢复名誉的民事责任方式主要适用于侵害名誉权、荣誉权的情况，一般不适用于侵害隐私的情况。因为消除影响、恢复名誉应当是公开进行的，而这种公开消除影响和恢复名誉又可能进一步披露受害人的隐私，造成进一步的损害。

第三篇：上海房屋买卖合同范本

上海房屋买卖合同范本

篇一:上海房屋买卖合同范本

特 别 告 知

一、本合同是上海市房屋土地资源管理局根据《中华人民共和国合同法》和《上海市房地产转让办法》制定的示范文本。

二、合同当事人委托监管机构对房地产交割进行监管的存量房地产买卖适用本合同。

三、合同内的空格由买卖双方当事人商定后确定;【 】内容为并列的选择项，可根据实际选择。

四、房地产买卖是一项民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，双方当事人订立房地产买卖合同时，应注意以下问题：

(一)买卖房地产签订合同时，房地产权证书记载的共有人应在合同上签字盖章。

房地产权证书记载的共有人在出售房地产前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由该共有人承担法律责任。

(二)房屋交接是出卖人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和接受的过程。双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。

(三)质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保持正常使用功能。出售超过合理使用年限的房屋，产权人应委托具有资质的房屋检测机构对房屋安全进行鉴定。

(四)房地产买卖合同签订前，出卖人应向买受人提交买卖房地产的有关登记资料查阅证明，买受人应当查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。

(五)买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

(六)房地产买卖后的土地使用权

房屋出售，其占用范围内的国有土地使用权随之转移。其中未补交土地出让金的花园住宅和划拨土地上非居住房地产买卖的，买受人应向市或区(县)房地产管理部门办理国有土地使用权出让手续，补交出让金。

房地产权证书注明土地使用年限的，当事人应在合同第三条第(一)项如实填写;按规定缴纳土地使用权出让金，当事人应选择第三条第(二)项。

(七)集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。

(八)已投入使用的居住房屋买卖，除房屋交接和权利转移外，住房内的原有户口是否及时迁出会影响买受人权益。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。

(九)根据上海市居住物业管理的有关规定，房地产转让后，当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房屋维修基金户名的变更手续，帐户内结余维修基金的交割，当事人可在补充条款中约定。

五、当事人在签定买卖合同前应当查阅房地产交割监管合同。

六、《中华人民共和国仲裁法》规定了或裁或审制度，合同当事人一旦选择了仲裁，就意味着不能再向法院起诉。

七、本合同示范文本可在网上房地产网站和房地产交易服务受理处查阅。

上海市房地产买卖合同

(合同编号：)

立房地产买卖合同人

出卖人(甲方)：

买受人(乙方)：

根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。

第一条 乙方受让甲方拥有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产具体状况如下：

(一)房地产座落在上海市 【区】【县】 【路】 【弄】【新村】 【支弄】 号 室(部位：);房地产权证号为：;房屋类型：;结构：。

(二)房屋建筑面积平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】平方米。

(三)房屋平面图和房地产四至范围见附件一。

(四)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】;国有土地使用权以【出让】【划拨】【 】方式获得。

(五)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况见附件二。

(六)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。

甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。

第二条 甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为人民币计元，(大写)：仟佰拾万仟佰拾元。

乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。

第三条 甲方转让房地产时，土地使用权按下列第款办理。

(一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从 年 月 日起至 年 月 日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。

(二)按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。

(三)第四条 甲、乙双方同意，甲方于年月日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的 日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后【签订房屋交接书】【甲方将房屋钥匙交付给乙方】【 】为房屋转移占有的标志。

第五条 甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值倍】【价值元】向乙方支付违约金。

第六条 甲、乙双方确认，本合同签订之日，甲、乙双方共同向房地产登记机构申请房地产转移登记手续。

第七条 上述房地产风险责任自该房地产【权利转移】【转移占有】之日起转移给乙方。

第八条 本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。

在上述房地产转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付。

第九条 乙方未在本合同规定期限内将转让价款解交监管帐户的，甲、乙双方同意按下列第款内容处理。

一、每逾期一日，乙方支付本合同第二条约定转让价款 %的违约金，合同继续履行。

二、乙方逾期 日未将转让价款解交监管帐户的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付本合同第二条约定转让价款 %的违约金。若乙方违约给甲方造成经济损失且甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。

第十条 甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第款内容处理。

一、每逾期一日，甲方支付本合同第二条约定转让价款 %的违约金，合同继续履行。

二、甲方逾期未交接房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的 日内，甲方仍未交接房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的 日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方应向乙方支付本合同第二条约定转让价款 %的违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失且乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。

第十一条 经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。

第十二条 甲、乙双方同意委托上海网上房地产投资管理有限公司对本合同约定的房地产交割进行监管，委托监管事项、内容、权限由甲、乙双方另行与监管方上海网上房地产投资管理有限公司约定。

第十三条 本合同自【甲、乙双方签订】【公证处公证】【甲、乙双方与上海网上房地产投资管理有限公司签订房地产交割监管合同】之日起生效。

第十四条 本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，提交上海仲裁委员会仲裁(不愿意仲裁，愿意向人民法院起诉的，请将此条款划去)。

第十五条 本合同一式份，甲、乙双方各执份，、、和上海网上房地产投资管理有限公司和房地产登记机构各执一份。

补 充 条 款

(粘贴线)(骑缝章加盖处)

附 件 一

房屋平面图及房地产四至范围

(粘贴线)(骑缝章加盖处)

附 件 二

随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理

(粘贴线)(骑缝章加盖处)

设备： 装饰： 关于设备及装饰费用按以下第 款办理：

(一)以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。

(二)以上所列设备和装修费用未包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方需另外支付费用人民币 元，在本合同第四条约定的房屋验收交接时，由乙方向甲方支付，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。

附 件 三

付款协议

(粘贴线)(骑缝章加盖处)

一、关于监管的房地产转让价款

乙方同意在以下规定期限内将监管的转让价款解交上海网上房地产投资管理有限公司设立的监管帐户：

一、年 月 日前将人民币(大写)元解交监管帐户。

二、年 月 日前将人民币(大写)元解交监管帐户。

三、甲方同意乙方向 银行申请个人住房抵押贷款，总额为人民币(大写)万元，用于支付转让价款的余款，其中，商业性贷款人民币(大写)万元，个人住房公积金贷款人民币(大写)万元。乙方同意于 年 月 日前与贷款银行签订借款合同，递交相关文件并支付相关费用。乙方同意授权

银行将其全部贷款划入下列监管帐户：

开户人名称：上海网上房地产投资管理有限公司

帐户：

开户银行： 银行

若乙方不能按计划贷足或者 银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分乙方应当在 年 月 日前以现金解交监管帐户。乙方无法以现金方式补足的，双方同意解除本合同并撤销该房屋买卖的转移登记申请，同时约定按以下第 款办理：

一、乙方不承担违约责任。

二、乙方承担违约金人民币(大写)万元。

二、关于未监管的房地产转让价款

甲、乙双方确认未监管的房地产转让价款计(大写)万元处理如下：

一、乙方于 年 月 日向甲方支付了房地产转让价款计(大写)万元。

二、乙方于 年 月 日交房时向甲方支付未监管的房地产转让价款计(大写)万元。

三、。

附 件 四

物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付

(粘贴线)(骑缝章加盖处)

物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担;转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。

甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费按以下第 款办理：

(一)由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。

(二)由乙方另行向甲方支付，具体金额由甲、乙双方办理过户手续时以各相关部门规定为准。

附 件 五

相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)和户口迁移

(粘贴线)(骑缝章加盖处)

租赁情况：甲方签定本合同当日，该房屋已经租赁，甲方承诺已经于出售前三个月书面通知了承租人，承租人放弃了优先购买权。乙方同意在购房后继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

抵押情况：甲方购买该房屋时向上海 银行申请了总额为人民币(大写)的个人住房抵押贷款，本合同签定时，贷款余额为人民币(大写)元。甲方同意不可撤消地授权上海网上房地产投资管理有限公司向上海 银行申请提前还贷并提交规定的材料，甲方违约的，甲方同意向乙方支付违约金 万元。

户口迁移：甲方承诺自该房地产权利转移之日起 日内，向该房屋所在地的公安、派出所机构办理原有户口迁出手续。甲方延期迁出户口的，甲方同意向乙方支付赔偿金 元/日。

甲方(一)：

【身份】【 】

证号： 【居住】【注册】地址：

邮政编码：

代理人：

联系电话：

【本人】【法定代表人】

(签章)

甲方(二)：

【身份】【 】

证号：

【居住】【注册】地址：

邮政编码：

代理人：

联系电话：

【本人】【法定代表人】

(签章)年 月 日签于：

乙方(一)：

【身份】【 】

证号： 【居住】【注册】地址：

邮政编码：

代理人：

联系电话：

【本人】【法定代表人】

(签章)

乙方(二)：

【身份】【 】

证号：

【居住】【注册】地址：

邮政编码：

代理人：

联系电话：

【本人】【法定代表人】

(签章)年 月 日签于：

篇二:上海房屋买卖合同范本 卖方：＿＿姓名：＿

国籍：＿＿：＿＿＿地址：＿＿＿邮政编码：＿＿＿联系电话：＿＿＿委托代理人：＿＿＿国籍：＿＿电话：＿＿地址：＿＿邮政编码：＿＿＿

买方：＿＿姓名：＿国籍：＿＿：＿＿＿地址：＿＿＿邮政编码：＿＿＿联系电话：＿＿＿委托代理人：＿＿＿国籍：＿＿电话：＿＿地址：＿＿邮政编码：＿＿＿

第一条 房屋的基本情况

甲方房屋坐落于＿＿；位于第＿＿＿层，共＿＿＿，房屋结构为＿＿，建筑面积＿＿＿＿＿平方米，房屋用途为＿＿＿；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；为＿＿。

第二条 房屋面积的特殊约定

本合同第一条所约定的面积为面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。

该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±＿＿％时，房价款保持不变。

实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±＿＿％时，甲乙双方同意按下述第＿＿＿种方式处理：

1.乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按＿＿利率付给利息。

2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三条 土地使用权性质

该房屋相应的土地使用权取得方式为＿＿＿＿＿；土地使用权年限自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为＿＿＿＿＿；该房屋买卖后，按照有关规定，乙方补办土地使用权出让手续。

第四条 价格

按计算，该房屋售价为每平方米＿＿＿＿＿元，总金额为＿＿＿亿＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿万＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿元整。

第五条 付款方式

乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金＿＿＿亿＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿万＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿元整，并应于本合同生效之日起＿＿＿＿＿日内将该房屋全部价款付给甲方。具体付款方式可由双方另行约定。

第六条 交付期限

甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起＿＿＿＿＿日内，将该房屋付给乙方。

第七条 乙方逾期付款的违约责任

乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按＿＿＿＿＿计算。逾期超过＿＿＿＿天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第＿＿＿＿种约定，追究乙方的违约责任。

1.终止合同，乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

2.乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金，合同继续履行。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第八条 甲方逾期交付房屋的违约责任

除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在＿＿＿＿＿个月内按＿＿＿＿＿利率计算；自第＿＿＿＿＿个月起，月利息则按＿＿＿＿＿利率计算。逾期超过＿＿＿＿＿个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第＿＿＿＿＿种约定，追究甲方的违约责任。

1.终止合同，甲方按乙方累计已付款的＿＿＿＿＿％向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

2.甲方按乙方累计已付款的＿＿＿＿＿％向乙方支付违约金，合同继续履行。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第九条 关于产权登记的约定

在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起＿＿＿＿＿天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的＿＿＿＿＿％赔偿乙方损失。

第十条 甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。

第十一条 因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。

第十二条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

第十三条 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第十四条 甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。

第十五条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁。第十六条 本合同）之日起生效。

第十七条 本合同连同附表共＿＿＿＿＿页，一式＿＿＿＿＿份，甲、乙双方各执一份，＿＿＿＿＿各执一份，均具有同等效力。

甲方： 乙方：

甲方代理人： 乙方代理人：

＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日 ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日签于＿＿＿＿＿ 签于＿＿＿＿＿

第四篇：房屋买卖纠纷起诉书

房屋买卖纠纷起诉书

房屋买卖纠纷起诉书如何写?•以下是小编收集的关于《房屋买卖纠纷起诉书》的范文，仅供参考!

原告：李xx，男，汉族，xx年xx月xx日出生，住xxxxx，电话：xxxx.被告：张xx，男，汉族，xx年xx月xx日出生，住xxxxx，电话：xxxx.诉讼请求：

1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证;

2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金;

3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。

事实与理由：

原、被告双方于xx年xx月xx日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应当于xx年xx月xx日之前为原告办理房屋所有权证。然而直到xx年xx月xx日过后六个月，被告仍然未为原告办理房屋所有权证。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任，被告的行为严重损害的了原告的利益。

为此，原告为维护自身合法利益，特向人民法院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。

此致

xx人民法院

具状人：

年 月 日

原告：薛某，女，汉族，1977年*月*5日出生，住北京市丰台区马家堡嘉园三里乙*号楼*室。

联系电话：、1370116**75

被告：薛乙，女，汉族，1974年*月*日出生，住北京市丰台区马家堡*号院*室。

被告：北京某房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区宠各庄镇工业西区**号，法定代表人刘某。

联系电话：010-6722**91

案由：房屋买卖合同纠纷

诉讼请求

1、请求法院判令第一被告向原告支付首付及还贷购房款共计 元人民币;

2、请求法院判令第一被告向原告支付上述购房款利息共计 元人民币;

3、请求法院判令第一被告承担本案诉讼费用;

4、请求法院判令第二被告对上述费用承担连带责任。

事实与理由

原告薛某与被告薛乙系姐妹关系，一直以来，双方经济往来频繁，而且，基于姐妹真情及日常行为习惯，没有刻意对每一笔财务交割书写凭证，更没有专门签订书面合同。XX年5月30日，原告与北京某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》(编号：0819899)，购买位于北京市丰台区石榴园庄西街商品房一套，房屋单价1623000元人民币，原告首付1282700元人民币，余款在银行按揭贷款支付。XX年9月14日，原告办理入住手续，但尚未取得产权证。200 年 月 日，被告薛乙声称自己非常喜欢原告所购买的该房屋，并要求原告将房屋转让给自己。原告基于亲情考虑，随即同意但表示需要开发商北京某房地产开发有限公司认可，200 年 月 日，三方在 签字，变更房屋购买方为被告薛乙。200 年 月 日，被告薛乙办理了产权登记手续。但是，被告薛乙至今未向原告支付首付及还贷购房款，原告多次要求其支付均未收到效果，无奈之至，惟诉诸贵院，请求依法保护当事人的合法权益。

此致

北京市丰台区人民法院

具状人：

(薛某)

200 年 月 日

第五篇：民事起诉状(房屋买卖纠纷)

民事起诉状

原告：，男，汉族，年月日出生，住所地：被告：，男，汉族，成年，住所地：海口市侨中里20号。诉讼请求：

一、判令被告将海口市侨中里20号房产（证号海口市房权证海房字第HK016641号）办理产权过户登记至原告；

二、判令被告按3000元/月向原告支付违约金（支付至房产变更登记到原告名下之日止，截止2010年10月26日为3000元）；

三、判令被告承担本案的诉讼费用。

事实与理由：

2009年9月26日，原告与孔岩签订《债权转让协议书》，约定孔岩将其对被告享有的50000元债权以50000元转让给原告，被告邢海川在债权转让协议书中签字确认，并承诺向原告偿还债务，该债权附属的海口市房权证海房字第HK016641号房产作为抵押物的抵押权（他项证号：海口市房海房他字第57032号）依法归原告享有。同日，原、被告签订《房地产买卖协议》，约定被告将海口市侨中里20号房产（证号海口市房权证海房字第HK016641号）转让给原告，转让价款150000元；双方签订协 1

议后原告向被告支付82000元，双方办理房产过户后原告向被告支付剩余房款68000元；被告应于协议签订后一年内将房产过户并交付给原告；协议规定被告未按规定将房产过户交付给原告的，则按3000元/月向原告支付违约金；协议还规定双方的其他权利义务。2010年9月27日，原告依约向被告支付购房款82000元。但时至今日，虽经原告多次强烈要求被告将房屋办理过户并交付给原告，但被告一直强行占用居住至今，拒不将房屋过户并交付给原告。因此，被告的行为已经构成严重违约，严重侵害了原告的合法权益。

综上所述，为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院判如所请。

此致

海口市龙华区人民法院

具状人：

2010年10月26日