房屋权属登记名词

第一篇：房屋权属登记名词

房屋权属登记名词

房屋权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

总登记：是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。初始登记：指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。转移登记：是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。

变更登记：是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。——房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的； ——房屋面积增加或者减少的； ——房屋翻建的； ——法律、法规规定的其他情形。

他项权利登记：是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。

注销登记：是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。

房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

房屋权利人：是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

房屋权利申请人：是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

房屋权属证书：是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

所有权证：指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书

共有权证：指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。是《房屋所有权证》的附件，用以证明共有房屋的归属。

宅基地证：农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。

房屋部分产权：职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产（部分产权）”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：××元，售房单位：××××，产权比例为：××（个人），××（单位）。”

第二篇：房屋权属登记准备材料

各类房屋权属登记准备材料

一、房屋所有权登记：

(一)房屋初始登记：

1、产权人及共有人身份证（复印件）；

2、产权人的婚姻证明（复印件）

3、办证申请书（要求打印）；

4、规划证或规划证明原件、土地证（验原件收复印件）；

5、测绘报告；

6、房屋质量承诺书（要求打印）；

7、地税局出具的完税证明书（含税票）。

8、居委会门牌号证明。

（二）房改房转移登记

1、双方身份证（复印件）、双方婚姻证明（验原件收复印件）；

2、双方签定的公证协议书；

3、房产证原件及复印件；

4、地税局出具的完税证明书（含税票）；

5、卖方夫妻双方工龄证明、单位同意售房证明；

6、办证申请书（要求打印）；

7、房屋质量承诺书，8、居委会门牌号证明。

注：所有复印件均为A4纸张。

（三）自建房及存量房转移登记

1、双方身份证（复印件）、双方婚姻证明（验原件收复印件）；

2、双方签定的公证协议书；

3、房产证原件及复印件、土地证（复印件）；

4、完税证明书（含税票），5、办证申请书（要求打印），6、居委会门牌号证明；

7、双方签订的合同公证协议书。

（四）变更登记：（拆、改、扩建）

1、办证申请（要求打印）；

2、房产证原件；

3、房屋产权人及共有人身份证，结婚证复印件；

4、土地证复印件；

5、规划证或规划证明原件，6、房屋质量承诺书，7、完税证明书，8、测绘报告，9、居委会门牌号证明。

注：所有复印件均为A4纸张。

房屋他项权登记：

1、抵押合同、借款合同；

2、房屋所有权证复印件、土地证（验原件收复印件）；

3、申请书、承诺书（要求打印）；

4、借款人和抵押人的身份证（复印件）；

5、债权人（银行）出具的委托书；

6、房屋权利价值体现。

房屋所有权预告登记：

1、登记申请书（要求打印）

2、所有权人及共有人身份证复印件

3、婚姻证明复印件（结婚证、未婚证、离婚证）

4、备案合同（商品房）或买卖合同（二手房交易）

5、房屋所有权预告登记约定书

房屋抵押权预告登记（按揭）：

1、申请书，承诺书（要求打印）

2、房屋抵押权预告登记约定书

3、夫妻双方身份证复印件，结婚证复印件

4、银行借款合同、抵押合同

5、银行委托书

6、房屋预告登记证明。

注：所有复印件均为A4纸张。

其他房屋所有权的转移登记

一、房屋所有权的转移登记（继承、赠与）：

1、办证申请书（要求打印）

2、继承人或受赠人的身份证复印件以及公证书涉及的相关人员的身份证复印件。

3、继承或赠与的公证书

4、完税证明书

5、房产证原件及复印件

6、居委会门牌号证明。

7、土地证复印件（涉及有土地证的房屋）

二、房屋所有权的转移登记（离婚析产）：

1、办证申请书

2、法院裁决书或离婚协议书(均为原件)

3、完税证明书

4、申请人身份证复印件

5、房产证原件及复印件

6、居委会门牌号证明。

7、土地证复印件（涉及有土地证的房屋）

注：所有复印件均为A4纸张。

第三篇：城市房屋权属登记管理办法

《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条规定了登记机关有权注销房屋权属证书的几种情形，其中包括了申请人申报不实。

对于申请人所作的不实的申报，《房屋登记办法)没有规定登记机关可以自行作出决定，注销其申领的房屋权属证书。

虽然《房屋登记办法》规定了“申请人应当对中请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。但是在实际工作中，不实的申报时有出现，其中有一些登记机构在审查中难以发现(如公证书是当事人向公证机构作虚假的申报获得的)。以往，登记机构发现这类情况后，可以以申请人申报不实为由注销其房屋权属证书。《房屋登记办法》没有沿袭《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条的规定，因此，在短时间内，估计登记机构不是很容易适应这一状况。在《房屋登记办法》制定过程中，对登记机关是否有权直接注销房屋权属证书，并不是被忽视，而是有争议的一个问题。当时主要考虑了几个方面的变化：一是登记簿已是房屋权利归属和内容的根据，权属证书的作用相对降低，单是注销房屋权属证书不能解决问题；二是已经建立了异议登记和更正登记制度；三是登记的程序不宜由登记机构自行启动。因此，《房屋登记办法》没有作出登记机构有权注销房屋权属证书的规定。

如果发现申请人申报不实，可以采用以下的方法来处理：

一、通过更正登记对错误的登记进行更正。

不实的申报会导致登记的错误，其中不涉及房屋权利归属和内容的较少(如面积和层次)，大部分涉及房屋权利归属和内容。

对不涉及房屋权利归属和内容的，可以书面通知有关权利人在规定的期限内办理更正登记；如果当事人无正当理由逾期不办理的，房屋登记机构可以依据相关的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。

对更正事项涉及房屋权利归属和内容的，也是书面通知有关权利人在规定的期限内办理更正登记，在这一期间，如权利人因处分其房屋权利申请登记的，暂时不予办理。

二、凭司法、行政机关或仲裁委员会的文书撤销原登记。

不实的申报又涉及房屋权利归属和内容的，绝大部分都侵犯了他人的权益。如果登记簿记载的权利人不愿意更正登记，一般来说通过利害关系人提出异议登记还难以彻底解决问题，合适的方式是向人民法院提起诉讼(当事人之间有仲裁约定的，可申请仲裁)。

司法机关、仲裁委员会或者行政机关发生法律效力的文件证明当事

人是以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段取得房屋登记的，房屋登记机构可以依据该文件撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告权属证书、登记证明作废。

《城市房屋权属登记管理办法》规定对以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，登记机关除了有权注销房屋权属证书外，还可以对当事人处以罚款。《房屋登记办法》没有给登记机构这一权力，因为对采用非法手段获得房屋权属证书的，仅仅是罚款和注销房屋权属证书并不能遏制这类违法行为。《房屋登记办法》为此规定了“提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任”。

回答者：YiChuan-一级2010-4-7 11:27:00

第四篇：房屋权属登记宣传资料

房屋权属登记宣传资料

一、房屋权属登记的申请材料 依据《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规规定，对国有土地及集体土地上的房屋登记原因及要件进行公示。

（一）国有土地上房屋新建登记

1、登记申请书；

2、申请人有效身份证明（原件和经比对的复印件）；

3、国有土地使用证（原件和经比对的复印件）；

4、建设工程规划许可证及盖有骑缝章的规划总平图；

5、建设工程规划验收合格证；

6、建设工程竣工验收备案表（或质监站质量等级通知单及消防验收（备案）文书）；

7、经审核归档的面积测绘成果报告；

8、公安机关出具的地址证明；

9、白蚁防治所出具的白蚁防治证明；

10、维修资金缴存证明（除不存在建筑物区分所有权外的，应提交）；

11、建筑工程施工许可证（除工程投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的，应提交）；

12、联建协议（联建项目应提交）；

13、公共设施配套建设是否移交的证明（有公共设施配套建设的项目应提交）；

14、有关部门批准建设政策性建设的批复（政策性住房应提交）；

15、消防验收（备案）文书（高层建筑应提交）；

16、国家安全事项安全意见书（涉外项目应提交）；

（二）集体土地上房屋新建登记

2010年10月，我市农村产权制度改革确权颁证工作已经结束。为切实做好农村产权制度改革确权颁证后续工作，按照崇州市统筹委的要求，我局建立了常态化的确权颁证工作机制，从2010年11月1日起，对前期已颁证需进行变更、更正登记的房屋，以及农村房屋未确权颁证的，分以下几种登记类型提交申请材料：

1、农村散居房屋、新型社区（统规自建）房屋申请材料：

（1）登记申请书（乡镇政府、村、组签署意见并加盖公章）；

（2）居民身份证、户口簿（原件和经比对的复印件）；（3）集体土地使用证（原件和经比对的复印件）；（4）申请登记房屋符合规划证明；（乡村建设规划许可证或按照规划部门的相关要求，提供符合规划的证明材料）；

（5）房屋测绘报告或村民住房平面图；

（6）房屋质量合格证明（房屋面积在300㎡以下提供乡镇政府出具的房屋质量检查记录表，房屋面积在300㎡以上提供房屋质量鉴定报告，鉴定报告上建设局需加注意见并加盖公章）；

（7）地址证明（房屋所在地派出所出具）；（8）拆迁安置协议（统规自建房屋需提交）；（9）会审表及花名册（乡镇政府统一集中办理需提供）。

2、统规统建的新居工程申请材料

（1）各安置小区，项目业主（建设单位）持所有报建手续（包括集体土地使用证、乡村建设规划许可证及总平面图、规划验收合格证、施工许可证、竣工验收备案表、消防验收（备案）文书、测绘报告、地址证明、维修资金缴存证明、白蚁防治证明）申请房屋初始登记，办理了总证后，才能申请办理小区业主的分户产权。

（2）分户确权登记的申请资料包括：

▲登记申请书（乡镇政府、村、组签署意见并加盖公章）▲居民身份证、户口簿（原件和经比对的复印件）； ▲拆迁安置协议；

▲统规统建户花名册（乡镇政府出具）； ▲房屋分户平面图。

（三）房屋变更登记申请材料：

1、登记申请书（集体土地上房屋需乡镇政府、村、组签署意见并加盖公章）；

2、居民身份证（原件和经比对的复印件）；

3、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证或集体土地使用证》（原件和经比对的复印件）；

4、证明发生变更的事实材料：（1）地址变更（房屋所在地派出所出具的地址证明）；（2）名称、面积变更（证明发生变更事实的材料）；（3）同一所有权人分割、合并房屋（房屋所在地派出所出具的地址证明）；（4）房屋用途变更（规划部门出具的用途变更证明）。

（四）房屋转移登记申请材料

（一）房屋转移登记原因包括：存量房买卖、购买商品房、赠与、继承、离婚分得、房屋分割出售、拆迁交换（拆迁购买）、共有份额变化、法院判决、调解、裁定、仲裁等。

（二）提交申请材料：

1、登记申请书；

2、居民身份证（原件和经比对的复印件）；

3、房屋所有权证；

4、契税完税证明或免税证明；

5、维修资金缴存证明(按规定应建但未建维修资金账户的应提交)；

6、集体土地使用证（集体土地上房屋转移登记应提交已变更后的集体土地使用证和集体经济组织同意转移证明材料；

7、证明发生转移的事实材料：（1）房屋买卖的应提供房屋买卖合同；（2）房屋赠与的应提供赠与合同；（3）继承房屋的应提供继承公证书；（4）离婚分得房屋的提供离婚协议；（5）房屋分割出售的提供房屋分割协议（含房屋平面图）；（6）拆迁交换（拆迁购买）的提供拆迁协议；（7）共有份额变化的应提供共有份额约定书；（8）法院判决、调解、裁定、仲裁的应提供生效法律文书。

（五）房屋抵押登记申请材料

1、登记申请书；

2、居民身份证（原件和经比对的复印件）；

3、房屋所有权证（原件和经比对的复印件）；

4、抵押合同；

5、主债权合同；

6、集体土地使用证（集体土地上的房屋应提交）；

7、承诺函、退还拨用宅基地及批准拨用集体建设用地申请、回复（集体土地上的房屋应提交）。

▲按照市统领办《关于深化全市农村房屋产权抵押融资工作有关问题的会议纪要》（2013年第一期），“在成都市确定的桤泉、隆兴、集贤三个生产要素自由流动试点区域和燎原、三江、白头、道明、公议、元通、怀远、街子等乡镇办理农村房屋产权融资抵押时，可以采取用农村房屋产权直接抵押融资的方式办理；在其他非试点区域，办理农村房屋产权抵押融资时，原则上由国有担保公司提供担保”。

（六）房屋注销登记申请材料

（1）登记申请书（集体土地上的房屋申请注销，乡镇政府、村、组应签署意见并加盖公章）（2）居民身份证；（3）房屋所有权证；（4）证明房屋所有权消灭的材料；

（七）房屋遗失补证

房管局办证大厅查询并打印房屋信息摘要→公开发行报纸刊登遗失声明（写清权利人、房屋地址、房屋权证号和监证号）→房管局凭遗失声明进行公告（公告期30天）→公告期满，公告无异议或异议不成立，社区加注证明意见→申请补证。

申请提交的资料：登记申请书、身份证、公告无异议证明、公开发行报纸刊登遗失声明。

二、房屋登记的流程

房屋登记按申请、受理、审核、载入登记簿、发证的程序进行。

其中，当有下列情况之一时，登记机构就申请的有关事项需进行公告。

1、集体土地上的房屋所有权初始登记；

2、房屋权属证书或登记证明遗失；

3、因遗失、灭失等原因，应补发集体土地上的房屋权属证书的；

4、以及按相关法规要求，登记机构认为应公告的其他情形；

房屋登记受理后，有下列情形之一时，登记机构会派工作人员进行实地查看： 一是申请房屋所有权初始登记；二是申请在建工程抵押权登记；三是因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记。

三、关于双方申请和单方申请、共有房屋申请、以及代理人代为申请的说明

1、可单方申请的情形只是下列12种类型，其他房屋登记应共同申请。

1、因合法建造房屋取得房屋权利；

2、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房地产权利；

3、因继承、受遗赠取得房地产权利；

4、因房屋所有权人的姓名或名称变更，申请变更登记；

5、因房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更，申请变更登记；

6、因房屋面积增加或减少，申请变更登记；

7、因同一所有权人分割、合并房屋，申请变更登记；

8、房屋灭失；

9、权利人放弃房地产权利；

10、权利人申请不涉及房地产权利归属和内容的更正登记；

11、申请异议登记；

12、预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按约定与预购人申请预告登记，预购人申请预告登记。

2、共有包括共同共有、按份共有。对共有的房屋，应由共有人共同申请登记。对按份共有的房屋，申请人还应提交各自房屋份额的约定书。

3、申请人委托他人代为申请登记时，应采取书面委托方式。未成年人的房屋应由其监护人代为申请登记。当监护人代为申请时，应提交监护关系证明。除父母和法院指定监护人外，其他监护人的监护权证明应经公证。

四、农村产权纠纷调处与仲裁

一是调解。按照崇统领办【2012】5号文件精神《关于切实做好全市农村产权制度改革信访及纠纷调处的通知》，采取“一单式”服务流程，按照“申请—受理—调查—座谈—回复—归档”程序进行调解。申请人向我局农村产权纠纷调处办公室申请，在房管职能范围内受理，向乡镇和当事人了解情况，在政策法规允许范围内进行协商和调解，然后根据调解情况作出回复。

二是仲裁。根据《关于推进农村产权仲裁工作有关事项的通知》（崇统领办【2012】6号）文件精神，崇州在2011年被列为仲裁工作试点区（市）县，在农村产权交易服务中心设立了“成都农村产权仲裁院崇州咨询联络处”，矛盾纠纷双方当时人首先达成仲裁协议，提交仲裁申请书申请仲裁，当事人凭裁决书以及相关资料申请房屋登记。

三是诉讼。当事人牵涉到婚姻、继承等民事纠纷的，如协商不成，可以通过法院诉讼解决。凭生效的法律文书（调解书、裁决书、判决书）及相关资料申请房屋登记。

第五篇：土地房屋权属登记200题

土地房屋权属登记 业务知识题库

土地房屋权属登记业务知识题库

一、单项选择题（50题）

1.《中华人民共和国物权法》的施行时间是（A）。A．2007年10月1日 B.2008年10月1日 C．2008年7月1日 D．2007年7月1日

2.下列关于公民的民事权利能力的说法，正确的是（A）A 公民的权利能力从出生时起到死亡时止 B.10周岁以下的公民不具有民事权利能力 C.18周岁以上的公民才具有完全民事权利能力

D.16周岁以上的公民以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事权利能力人

3.国家规定的契税税率是：（B）

A.2-4% B.1-3% C.5-3% D.3-5％ 4.下列建设用地使用权期限，从长到短正确的是（）A.居住用地、旅游用地、工业用地； B.商业用地、居住用地、综合用地； C.居住用地、娱乐用地、工业用地； D.居住用地、教育用地、娱乐用地

5．商品房预售合同应由（）向登记部门登记备案。A.购房人 B.房地产开发企业 C.购房人和房地产开发企业 D.购房人或房地产开发企业

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》的适用范围是()A、城市规划区范围内 B、城市范围内

C、国有土地范围内 D、城市规划区国有土地范围内 7.下列财产，可以抵押的为：()A、宅基地上的房屋 B、私立学校的食堂 C、民办医院的住院楼 D、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权 8.首次以法律形式提出登记簿的概念的是（）A.物权法 B.房屋登记办法 C.房屋登记簿管理办法 D.房产权属档案管理办法 9.以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为()。A.40年 B.50年 C.70年 D.没有使用期限的限制

10.甲建造了一栋三层小楼，到登记机关办理所有权登记手续。登记机关的下列行为中符合法律规定的是（）。

A．对房屋进行实地查看 B．要求对房屋的价值进行评估 C．按照房屋的面积收取登记费 D．按照房屋的价值收取登记费 11.未成年的房屋应当由其（）代为申请登记 A.祖父母 B.监护人 C.成年亲属 D.社区

12.下列关于宣告失踪和宣告死亡的表述，不正确的是（）A.宣告失踪不是宣告死亡的必经程序。

B.公民下落不明，符合申请宣告死亡的条件，利害关系人可以不经申请宣告失踪而直接申请宣告死亡。

C.利害关系人只申请宣告失踪的，应当宣告失踪；

D.同一顺序的利害关系人，有的申请宣告死亡，有的申请宣告失踪的，应当宣告失踪

13.我国国家赔偿法对于行政赔偿采取的是（）原则 A.过错责任 B.无过错归责 C.违法归责 D.错误归责

14.房屋登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起()日内不起诉，异议登记失效。

A.15 B.30 C.60 D.90 15.房屋的改建致使部分拆除的，所有权人应申请房屋所有权()。A.更正登记 B.注销登记 C.变更登记 D.撤销登记

16、按国家规定，每套经济适用住房登记收费标准每件为()元。A.10元 B.40元 C.80元 D.550元

17.某有限责任公司实施股份制股份制改造后变更为某股份有限公司，若欲将登记在原公司名下的房屋登记至新公司名下，需要办理哪种类型的房屋登记（）。

A.变更登记 B.更正登记 C.转移登记 D.初始登记

18、将合伙企业房屋转让给合伙人应当办理（）登记 A.初始登记 B.变更登记 C.更正登记 D.转移登记 19.预查封的期限是：（）

A、1年 B、2年 C、3年 D、4年

20.《中华人民共和国物业管理条例》属于（）。A、行政法规 B、政府规章 C、部门规章 D、国家强制标准 21.合法建造房屋的物权自（）发生效力。A.申请房屋所有权登记时 B.事实行为成就时 C.颁发房屋权属证书时 D.记载于不动产登记簿时

22.王某在重庆江北区生活，在开县有房屋一套，王某去世后，该房屋归属应经（）公证机关确定由谁继承。

A.开县 B.江北区 C.以上皆可

23.王某在重庆市江北区生活，在开县有房屋一套，王某欲将该房屋出售，但无法前回开县办理过户手续，可出具经（）公证机关公证的授权委托书由他人代为办理。

A、开县 B、江北区 C.以上皆可

24.在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记的前提条件是，已抵押登记的在建工程竣工并经()后。

A、房屋所有权初始登记 B、在建工程抵押权注销登记 C、在建工程预告登记 D、房屋预告登记

25.异议登记不当并给权利人造成损害的，应由()承担赔偿责任。A、登记机构 B、异议登记申请人

C、登记机构的经办人 D、登记机构和申请人共同 26.下列登记业务中，发放登记证明的是()。A.房屋初始登记 B.预告登记房屋 C.变更登记 D.房屋所有权登记

27.根据土地利用总体规划规定，土地用途主要会为农用地、未利用地和（）。

A.营业用地 B.住宅用地 C.建设用地 D.办公用地

28.农民利用宅基地建造的住房登记，应缴纳房屋登记费()元。A．不收费 B．40 C．80 D．550 29.甲将自己房产赠与给乙，后因甲乙关系不和，甲不愿将房产赠给乙，向房屋登记机构申请撤回登记，下列那种情况可以受理：（）A.房屋赠与事项尚未记载于房屋登记簿且甲单方申请撤回登记 B.房屋赠与事项已记载于房屋登记簿且甲、乙双方申请撤回登记 C.房屋赠与事项尚未记载于房屋登记簿且甲、乙双方申请撤回登记 D.房屋赠与事项已记载于房屋登记簿且甲单方申请撤回登记 30.甲通过人民法院判决取得一套房屋，现想出售给乙，但甲没有房产证，房屋登记机构应当如何登记：（）

A.凭法院文书作为甲取得产权的依据，可以直接办理转移登记 B.凭甲与乙的房屋买卖合同等登记材料，直接办理转移登记 C.凭甲乙买卖合同公证书、判决书等登记材料直接办理转移登记 D.应先将房屋登记到甲名下，再办理甲与乙的房屋出售转移登记

31.1996年甲将登记在自己名下的三间私房作价10万元转让给乙，乙略加修缮，居住一年后以15万元的价格转让给丙，丙居住一年后以20万元的价格转让给丁。以上几次转让均未办理房屋过户手续。在丁居住期间，房屋所在地被该城市规划为对外经济开发区，该房屋价格涨至40万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于：（）A、丙 B、甲 C、乙 D、丁

32、房屋登记，应由当事人双方申请登记的是：（）A、合法建造房屋 B、继承房屋

C、房屋所有权人姓名变更 D、共有房产份额变化

33、按照房屋登记办法，下列不可以申请预告登记的情形是：（）A、张某预订某开发商的预购商品房并签订意向书 B、张某将其所有的二手房因向李某借款而抵押 C、张某购买王某的房屋 D、张某以预购的商品房设定抵押

34、下列不属于用益物权的是：（）

A、国有土地使用权 B、宅基地使用权 C、留置权 D、地役权

35、关于房屋预告登记的说法，错误的是()。

A、预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力

B、预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C、预告登记仅适用于预售商品房的登记

D、预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记

36.沈某购买某处二手房办理过户登记，审查中工作人员发现沈某的身份证于结婚证上的姓名不符,房屋登记机构首先应当()A、要求申请人补充资料，并说明需要补充的事项；

B、告知申请人撤回登记，并告知申请人需要撤回的原因； C、暂缓登记，并告知申请人暂缓登记的期限； D、告知申请人不予登记，并出具不予登记的决定书

37.房地产开发企业申请房屋所有权出始登记时，对于建筑区划内依 法属于全体业主所有的配套用房等房屋应当（）A、一并申请登记 B、单独申请登记

C、分别申请登记 D、不申请登记

38、黄某从肖某处购得一房屋并办理了产权登记，一年后，肖某向房屋登记机构提出，当初是其双胞胎弟弟在其不知情的情况下伙同黄某办理的产权转移，并出具了人民法院确认黄某与肖某房屋买卖合同无效的生效判决书。房屋登记机构可以如何处理：（）

A、依职权自行注销黄某的房屋权属证书，并恢复肖某的产权 B、依据人民法院的判决书撤销黄某的房屋登记，并收回黄某的房屋权属证书或公告作废

C、限制黄某处分房屋的登记 D、办理变更登记

39、根据《物权法》的规定，耕地的承包期为（）年。A.10 B.20 C.30 D.50 40、住宅建设用地使用权期间届满的（）。

A、自动终止 B、重新办理

C、自动续期

D、申请续期 41.依《物权法》规定，建设用地使用权自（）时设立。A 批准 B 合同生效

C 合同订立 D登记

42.商品房登记后，因房屋坐落的街道门牌号码或权利人名称变更而申请登记的，登记费按（）收取。

A、全额

B、减半

C、三分之二 D、三分之一 43.房地产抵押合同，属于()。

A．主合同 B．从合同 C．债权合同 D．担保合同

44.土地使用权出让最高年限由（）规定。A、县政府

B、省政府 C、国土资源部 D、国务院 45.乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？（）A.合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任 B.合同无效，甲应返还所受领的价款 C.合同有效，甲应继续履行合同

D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失

46、中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？（）

A.中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权 B.中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权 C.中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权 D.中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权

47、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，其生效时间始于（）时。A 合同成立

B 不动产交付

C 物权登记

D 占有不动产

48.除法律法规另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经（），发生效力。

A、不动产交付

B、合同成立

C、合同生效

D、依法登记

49.某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为()。

A、47年 B、67年 C、70年 D、无限年

50.甲将房产先后抵押给了乙、丙、丁，其中，2010年3月1日将房产证和土地证一并交付给了乙，5月10日，与丙办理了抵押权登记，5月 20日与丁办理了抵押权登记，后因与戊的债务纠纷，该套房产于6月28日被法院查封。债务的清偿顺序应为：（）

A、乙→丙→丁→戊

B、丙→丁→戊→乙 C、丙→丁→乙，戊

D、戊→丙→丁→乙

参考答案

1.6.11.16.21.26.31.36.41.46.A D B B B B B A D A 2.7.12.17.22.27.32.37.42.47.A D D A A C D A B A

3.8.13.18.23.28.33.38.43.48.B A C D C A B B B D

4.9.14.19.24.29.34.39.44.49.D D A B A A C C D B

5.10.15.20.25.30.35.40.45.50.B A C A B D C C D C

二、判断题（50题）

1.业主委员会可以作为房地产登记申请主体？（）

（业主委员会是代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主大会日常事务的执行机构。只有诉讼主体资格，但没有以自已名义取得财产或对其管理财产行使处分的权利。本题应选择×）

2.房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，以房屋权属证书、登记证明为准（）

（除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。本题应选择×）

3.办理房地产初始登记、转移登记的法定工作时限为自受理登记申请之日起十五个工作日。（）

（《重庆市土地房屋权属登记条例》第25条明确，应是自受理登记 中请次日起。本题应选择×）

4.因继承、受遗赠、赠与及因人民法院、仲裁委员会生效法律文书取得土地房屋权利的登记均可由当事人单方申请。（×）

（赠与属双方申请情形）

5、办理在建工程抵押权登记、因土地房屋灭失导致的注销登记、集体土地所有权、土地使用权、房屋所有权初始登记和集体土地所有权变更登记，登记机构均应实地查看。（√）

6.房屋面积测算要求以平方米为单位，保留二位小数。（√）7．无顶盖的室外楼梯不计算建筑面积。（×）（应按水平投影面积的一半计算）

8.非住房登记的基本单元是幢为基本单元。（×）

（应以幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元，《登记条例》还明确了经规划许可修建的房屋，以规划审批确定的最小单元进行登记。）

9.房屋登记机构将申请登记事项记载于房地产权证前，申请人可撤回登记申请。（×）

（应是在记载于房屋登记簿之前）

10.申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的属不予登记的情形。（√）

11、任何个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中房屋的基本情况及查封、抵押等权利限制状况。（√）

（《登记簿试行办法》第十四条有明确规定）

12.房屋继承人、受赠人和受遗赠人不可以查询与该房屋有关的原始凭证，只有房屋权利人才可查询与该房屋权利有关的原始凭证。（×）

（《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定以下人员可查询房屋权记的原始凭证：权利人或其委托人；房屋继承人、受赠人和受遗赠人；国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门等）13抵押权可与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。（×）14.以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。（√）

15.建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，对于新增建筑物所得的价款，抵押权人应当优先受偿。(×)16．以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。（√）

17.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。（√）

18、共有房屋所有权因共有性质或共有人份额变更申请房屋变更登记的，应当由共有人共同申请。（√）

19、如果房屋在事实上存在共有人，但因当事人没有据实申请登记，而导致登记名义人与实际权利人有差异时，登记机构不应对此承担责任。（√）

20.房产抵押后，抵押人不可以将其出租。（×）

21、查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效。（√）

22、申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。（√）

23.层高2.2M以下（含2.2M）的房屋不计算建筑面积。（×）24.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（√）（《物权法》第9条）

25.土地房屋登记应当由权利人或者利害关系人提出申请。（×）（法律、行政法规规定不需要申请的，登记机构可以依职权办理登记）26.境外申请人提交的房屋登记申请，委托他人代为申请登记的授权 委托书是外文的，应提供中文译本，并按照法律、法规规定办理公证或者认证。（√）

27.《中华人民共和国土地管理法》于1987年1月1日实施。（√）28.法人或者其他组织因合并、分立、破产、关闭等原因致使土地房屋权属发生转移属变更登记。（×）

29.申请房屋用途变更登记的，应当提交规划部门同意用途变更的批准文件。（×）

（提交规划、土地、消防管理部门同意的批准文件）

30.预告登记后，债权消灭或者能够进行土地房屋登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（√）

31、商品房预售的，预售人应当自预售商品房交付使用之日起六十日内，为预购人办理申请房地产权属登记的手续，并取得房地产主管部门出具的登记受理通知书。（√）

32、商品房现售的，房地产开发企业应当自商品房买卖合同签订之日起三十日内，为购房人办理申请房地产权属登记的手续，并取得房地产主管部门出具的登记受理通知书。（√）

33、拟售商品房占用范围内的土地使用权或者在建工程已设立抵押权的，可以任意销售。（×）（经抵押权人书面同意并向购房人明示该房地产已抵押的情况，或者解除抵押后方可销售。）

34.抵押权的优先受偿权优于工程款。（×）（善意的购房者优于工程款，工程款优于抵押权）

35.预售商品房已销售部分不能作为在建工程抵押。（√）

36.学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位的房地产不得抵押。（×）（教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押）

37.订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系可以对抗已登记的抵押权。（×）38.债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。（×）（但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。）

39、抵押权登记的，优先受偿权按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。（√）

40、抵押人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。（√）

41、第一顺序法定继承人是配偶，第二顺序法定继承人是子女。（×）（第一顺序：配偶、子女、父母；第一顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）

42、《继承法》所指的父母，是生父母。（×）（应包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。）

43、抵押权顺序、抵押权担保债权额度、最高额抵押权债权确定的期间发生变化的应申请抵押权变更登记。（√）

44、商品房预购人可以单方申请预告登记。（√）

45、登记机构不得要求对不动产进行评估（√）

46、符合当地政府分户建房规定，尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。（√）

（《确定土地所有权和使用权的若干规定》第47条）

47.按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买权。（√）

48.地役权自地役权合同生效时设立。（√）

49.地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。（√）

50.张某在外地打工，老里的房屋在2010年时坍塌，2013年回老家申请已塌房屋的老宅基地颁发土地使用证，土地行政主管部门应该受理。（×）（不应该受理。空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第52条。）

三、简答题（40题）

1.某楼盘的土地使用权已经抵押，开发商是否可以卖房屋？ 答：可以，但前提是，经抵押权人书面同意并向购房人明示该房地产已抵押的情况。《重庆市城镇房地产交易条例》第31条规定，“拟售商品房占用范围内的土地使用权或者在建工程已设立抵押权的，经抵押权人书面同意并向购房人明示该房地产已抵押的情况，或者解除抵押后方可销售。

2.房地产开发企业未按规定办理商品房预售合同登记备案的，房地产行政主管部门应该如何处理？

答：房地产行政主管部门责令其补办登记备案手续；拒不补办的，处以转让价款百分之五以上百分之十以下的罚款。这是《重庆市城镇房地产交易条例》第59条规定。

3.某商场出让合同约定商业面积8000平方米，建成后测量显示实际商业面积8100平方米，问：是否需要补签或修正土地出让合同。

答：不需要。《重庆市国有建设用地使用权供应地价评估和价款测算细则（试行）》(渝国土房管发〔2014〕6号)明确，建设工程项目竣工验收（复核）时 的房测建筑面积不超过土地出让合同约定的建筑面积2%的为正常误差范围。申请人可持非税收入一般缴款书收据和国土部门出具的补缴地价款测算说明直接到产权登记部门办理产权登记，不再修订土地出让合同。

4.取得预售许可的房地产开发项目，预售许可范围内已建成房屋是否可以申请在建工程抵押权登记？

答：可以。市国土房管局（2013）394号文件明确：取得预售许可的 房地产开发项目，预售许可范围内已建成房屋可以申请在建工程抵押权登记。办理这类业务时，要将已经进行在建工程抵押的房屋选定，设定为抵押状态。非房地产开发项目在建工程设立抵押担保的，按照建设用地使用权设立抵押权方式办理登记。

5.房屋已经设置一般抵押后，是否还能设置最高额抵押贷款登记？ 答：可以。在担保物权中，同一物之上可以设立两个或 两个以上的抵押权，但效力先后次序不同。房屋上设立一般抵押后，可以再设定抵押权，包括最高额抵押权。

6.开县土地储备公司拟以储备的土地使用权，为某农业企业提供担保，问是否可以受理？并简述政策依据。

答：不可以。《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号）明确：为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。

7.《房屋登记办法》规定“房屋应当按照基本单元进行登记”，什么是房屋基本单元？

答：按照《房屋登记办法》第十条规定：房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（如幢号、室号、房号等）的房屋或者特定空间。基本单元的确定兼顾的房屋的自然状态和权利状态。

8.未成年人的房产如何办理产权转移？

答：未成年人的父母是未成年人的法定代理人，但无权随意处分被监护人的房屋，但除为被监护人的利益外。因此，《房屋登记办法》规定，除了应当提交证明监护人身份的材料以外，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

9.原以个体工商户字号登记的房产，是否可以改登记为个人所有？ 答：可以，根据《民法通则》、《城乡个体工商户管理暂行条例》等相关规定：个体工商户可以起字号，但并不改变其性质。因此，个体工商户的法律地位等同于自然人，在将字号改为自然人名称时，所有权并未转移，应当是变更登记。10.共有人与承租人的优先购买权并存时，为什么共有人更优先？ 答：租赁权本质是一种债权，共有人的优先购买权是基于共有权，共有权是一种物权。按照民法规定，当物权与债权同时并存时，物权的效力优于债权。

11.土地房屋权属登记中的实名登记指的是什么？

答：两个方面的含义。1.以真实姓名或名称，书面申请土地权属登记；2.申请人为两个以上的，取得土地房屋权利时，应共同向土地房屋行政主管部门申请登记。《房地产权证》记载的权利人可以对设定的土地房屋权利依法申请变更或注销登记。

12.遗嘱继承登记为什么需公证？

答：根据建设部和司法部1991年8月31日联合发布的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第二条规定，遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。继承遗嘱未经公证，登记机构无法确定遗嘱的真实性和合法性。公证机构不予公证的，当事人可请求法院确认权利。

13.一房多卖，房屋所有权属于谁？

答：存在一房多卖的情形时，已办理房屋转移登记的买受人取得了房屋的物权，而未办理房屋登记的买受人享有的只是债权，因此已登记的买受人可以主张物权优于其他债权人的债权。未取得房屋物权的债权人可以主张债权上违约责任，并要求赔偿。

14.小区内属于全体业主共有的房屋由谁申请登记的？

答：小区内属于全体业主共有的房屋如由全体业主申请登记，一是业主众多，二是业主经常变化，因而由全体业主共同提出申请在现实生活中是难以做到的。《房屋登记办法》确定这类房屋由房地产开发企业在申请房屋所有权证初始登记时一并申请。对这类房屋只登记、不颁发房屋权属证书。是因为《物权法》已规定了“自记载于不动产登记簿时发生效力”。只要记载于登记簿，就已发生效力，是否发权属证书，不影响其效力。15.当事人的亲属是否可以证明成年的房地产权利人无民事行为能力？

答：按我国《民事诉讼法》规定，认定成年人为无事行为能力人，必须由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。申请书应当写明该公民无民事行为能力或限制民事行为能力的事实和根据。人民法院受理申请后，必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定。申请人已提供鉴定结论的，法院应当对鉴定结论进行审查。人民法院经审理认定申请有事实根据的，判决该公民无民事行为能力或者限制民事行为能力人。因此，某一当事人有无民事行为能力应由人民法院认定。

16.登记机关承担的赔偿责任是属于国家赔偿责任还是民事赔偿责任？

答：房屋登记机构错误登记造成的损害赔偿责任是国家赔偿责任还是民事赔偿责任首先取决于房屋登记性质的定位。依据现行法律规定，房屋登记仍然是国家行为，因此所承担的责任也是国家赔偿责任。

17.父母在集体土地上所建的房屋能否过户到非集体经济组织成员的子女名下？

答：集体土地上村民住房申请转移登记除了双方同意外，还必须提交“农村集体经济组织同意转移的证明材料”，同时规定受让人应属于房屋所在地农村集体经济成员（房屋继承或法院的法律文书所确定的转移登记的除外）。因此，集体土地上房屋不得买卖给非集体经济组织成员当然也包括子女。

18.用假所有权证办理抵押登记造成的损失登记机构是否承担赔偿责任？

答：登记机构在应对其颁发的权属证书真伪及内容进行严格审查。由于权属证书是登记机构自己制作并颁发的，因此对于该份物权变动证明材料的审查责任要高于其他证明材料，对于用虚假所有权证办理抵押登记 的，登记机构应承担相应的赔偿责任。

19.所有权人死亡后是否可以直接以产权人名义申请交易过户的转移登记？

答：《物权法》第29条规定，因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。《物权法》第30条、《房屋登记办法》第35条规定，因法定原因取得不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。权利人死亡后其民事行为能力终止，登记机构在办理登记时应先办理继承再由继承人办理房屋买卖。

20.遗失补证是不是重新进行登记？

答：补发权属证书并不是重新登记。登记机构在核准某一登记事项并记载于登记簿时，该项登记即告成立，并不会因当事人遗失权属证书而使登记无效，登记机构补发的仅是权属证书。

21.夫妻关系恶化，房产登记在其中一方名下，一方怀疑另一方可能要转移房产的，到登记机构要不予办理另一方产权转移登记，登记机构如何办理？

答：如果夫妻关系已经恶化，则登记簿上记载的权利人一方不会主动配合另一方申请将房屋更正为夫妻共有，此时另一方可出具婚姻关系证明、房屋的来源证明等有效证件向登记机构申请异议登记。登记机构予以异议登记后，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。所以申请人在申请异议登记后，应当及时向房屋所在地人民法院起诉。

22.协议离婚的，根据离婚协议书取得产权的一方可否单方申请转移登记？如果另一方不予配合怎么办？

答：夫妻协议离婚，双方签订的协议是物权变动的原因行为，仅具备债权效力，必须办理相应的房屋登记后才发生物权变动的效力。如果双方不共同申请，登记机构无法完整了解当事人的真实意思，登记结果的正确性也就无法保证，从而影响登记的公信力。因此，应当由夫妻双方持离婚 证件及协议书共同提出申请。如果另一方不配合取得房屋权利的一方，则需由依据离婚协议取得房屋权利的一方向房屋所在地人民法院起诉，要求另一方履行协助办理房屋转移登记的义务。

23.《开县人民政府办公室关于切实加快三峡工程开县库区移民安置房产权证办理工作的通知》（开县府办发〔2010〕133号）明确：“办证权利人为《销号合同》的户主”，如果《销号合同》的户主提出办给其他家庭成员的怎么处理？

答：如果属于《销号合同》中的家庭成员，须提供《公证书》或产权共有人签字盖章的书面《承诺书》原件或户主承诺，作为办证依据。如果《销号合同》上只签了家庭成员户主，没有将家庭其他成员列入合同随迁人口的，须提供街道办事处，或公安部门，或搬迁责任单位的证明申请登记人是家庭材料。

24.房屋改建后，申请产权登记，应按哪种业务类型受理？ 答：若房屋全部拆除重新建造的，则应办理注销登记后再办理初始登记；如权利人对房屋进行翻、改、添或部分拆除引起房屋面积的调整应按变更登记办理。

25.国家对经济适用房交易有哪些规定？

答：《经济适用住房管理办法》第30条规定：购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款后取得完全产权，政府可优先回购。

26.经济适用房的住房年限从什么时间算起？

答：购卖经济适用房年限从合同备案之日算起。《重庆市国土房管局关于经济适用房权属有关问题的通知》（渝国土房管发[2008]147号）

27.申请产权登记人提供的工商营业执照，没有按期年检，已经过期，问：我们应该要求服务对象提供哪些补充材料？

答：服务对象提供下列三个材料之一均可：（1）工商部门同意缓期年检证明；（2）工商部门责令限期年检的，但申请人材料能证明没有超过规定的期限的；（3）不能提供上述两个材料的，须提交清算组织的证明材料或工商部门证明没有被注销的证明。

28.集体土地上的房地产权属登记，需要发布公告的，须要注意哪些事项？

答：（1）集体土地上房屋的公告宜在房屋所在地农村集体经济组织或村民委员会办公场所或房屋所在地张贴。（2）该农村集体经济组织或村民委员会出具已公告的证明，或现场拍取的公告场景照片，可作为已公告依据。（3）公告时间不得少于5个工作日。

29.宅基地上的房屋所有权转移与集体建设用地上的房产转移，在提交农村集体经济组织同意的材料上，有什么不同？

答：宅基地上的房屋所有权转移，需要提供农村集体经济组织同意转移房屋所有权的证明；集体建设用地上的房产转移，村民会议同意或由村民会议授权经村民代表会议同意的证明。（《房屋登记办法》第86条明确：“农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。”）

30.《房屋登记办法》农村宅基地登记的基本单元是怎么规定的？ 答：村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记。在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

32.《重庆市土地房屋权属登记条例》对不能提交权属证明文件的房屋申请初始登记如何规定的？

答：国有土地上建成的房屋：1990年4月1日《城市规划法》实施前在国有土地上建成的房屋申请初始登记，申请人不能提交土地房屋权属来源证明文件的，经规划行政主管部门确认符合城市规划，可以向登记机构 提出公告申请。经登报公告满三十日无异议或者异议不成立，登记机构应当核准登记。

集体土地上建成的房屋：1987年1月1日《土地管理法》实施以前修建的住宅申请初始登记，申请人不能提交权属来源证明文件的，经房屋所在地村民小组证明、村民委员会签署意见，并在房屋所在地农村集体经济组织范围内公告30日，经公告无异议或者异议不成立的，由登记机构核准登记。

33.夫妻之间在《房地产权证》上，加名字或减名字，归哪一种登记类型？是否需要缴税？

答：属于变更登记，不需要缴税。财政部、国家税务总局共同发布通知明确：“婚姻关系存在期间，房屋、土地、权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

34.简述已办理商品房买卖合同登记备案，申请合同登记备案注销如何收取要件？

答：该类业务的收取要件（渝国土房管发〔2007〕122号规定）：

（一）重庆市房地产交易合同登记申请表；

（二）买卖双方签订的因解除合同或其他原因申请撤消合同登记备案的书面协议；

（三）买卖双方应亲自到场并提供双方经办人身份证明及法人授权委托书；购房人系自然人如不能亲自到场的，可以委托代理，其出具的授权委托书应先行办理公证（身份证明校对原件收复印件，授权委托书、公证书收取原件）。因人民法院、仲裁机构已经生效的判决、裁定、调解、裁决等法律文书，证明商品房买卖合同已被撤消、解除或认定无效的，买卖合同的一方当事人凭人民法院、仲裁机构的法律文件和生效的证明，可以单方申请商品房买卖合同登记备案注销登记。

35.《销号合同》中的家庭成员已经去世,其继承人申请办证，需要哪些手续？

答：申请人除提供《土地房屋权属登记申请审批表》、身份证、销号 合同外，还需提供《继承公证书》，或者经全体继承人（由《销号合同》上的搬迁单位证明）到指点收件机关当面完善同意办给现申请人的承诺文书。

36.服务对象申请出本人的“无房证明”，需要提供哪些材料？ 答：申请人的身份证；证明申请人家庭成员的户口本；申请人达到法定婚龄的，还需要提供的婚姻证明。申请人不能到现场的，需要提供经公证的委托书。

38.《物权法》规定，登记机构应履行哪些职责？

答：（1）A查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（2）就有关登记事项询问申请人；（3）如实、及时登记有关事项；（4）法律、行政法规规定的其他职责。

39.“期房”交易预告登记与存量房预告登记有什么不同？ 答：“期房”预告登记，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。现房预告登记，必须交易双方申请，且提供交易房屋的《房地产权证》。

40.《房屋登记办法》规定的注销登记和撤销登记有什么区别? 答：（1）注销登记是作为登记的种类，应当由当事人提出注销登记申请。（除登记机构依职权直接办理注销登记外，如：人民法院已将房屋判归他人，如原权利人不申请注销登记，就不能为现时的权利人进行登记，否则申请登记事项与登记簿记载的事项就会发生冲突），撤销登记并不是登记的种类，也不要当事人提出登记申请。（2）撤销登记以当事人违法为前提，被撤销登记的权利在实体上并不成立，这一登记事项自始无效。

四、多选题（30题）

1.关于分公司与子公司，下列说法正确的是（）A、分公司不属于独立的民事主体，没有法人资格 B、分公司不能取得营业执照 C、子公司具有独立的法人资格 D、分公司的民事责任由设立它的公司承担 E、子公司的民事责任由母公司承担 2.下列不可以抵押的财产有（）

A、渔业协会利用各会员单位上交的会费购买的办公大楼； B、盈利为目的，私立民办学校的食堂； C、某为盈利为目的的福利院的住院大楼；

D、某房屋产权人所有的，但土地权利已超过规定期限且未获批准续期的商业用房

3.下列情形中，可以申请办理抵押权变更登记的有（）A、被担保债权的数额变化； B、抵押物价值的变更； C、抵押权的顺位变化； D、抵押当事人的姓名发生变化

4.下列属于业主共有的是（）A、建筑区划内的道路，但属于城镇公共道路的除外 B、建筑区划内的绿地，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外 C、建筑区划内的其他公共场所、公用设施 D、建筑区划内规划用于停车的车位、车库 E、建筑区划内的物业服务用房

5.下列哪些物权自登记之日起生效：（）A、继承权 B、地役权 C、抵押权 D、国有自然资源 E、购买二手房之所有权 6.房屋基本单元是指（）的房屋或特定空间。A、成套 B、有固定界限 C、可以独立使用 D、有明确、唯一编号 E、单幢

7.下列情形，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有()A、合法建造取得的房屋所有权 B、最高额抵押权的设定

C、主债权转让申请抵押权转移 D、遗赠取得的房屋所有权 E、拍卖取得的房屋所有权

8.抵押期间，抵押人不得转让抵押财产，除非（）A、转让后所得的价款可以清偿债务 B、经抵押权人同意 C、重新设定抵押 D、受让人代为清偿债务消灭抵押权（《物权法》第191条，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外）

9.查验申请人身份证明，下列说法正确的是（）A.境内企业法人，提供组织机构代码证和营业执照

B.境内机关法人、事业单位法人和社会团体法人,提供组织机构代码证、事业单位法人证书和社会团体法人登记证书；

C.境内经营性其他组织提供营业执照

D.境内非经营性其他组织：组织机构代码证；业法人：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；

E.境内机关法人、事业单位法人和社会团体法人,提供组织机构代码证

（境内企业法人，只需要提供营业执照，不需要提供组织机构代码证。境内机关法人、事业单位法人和社会团体法人,提供组织机构代码证、事业单位法人证书和社会团体法人登记证书）

10.下列说法正确的是（）

A、经营者个人与其个人经营的个体工商户之间的房产所有权转化，应按变更登记办理 B、以家庭经营或个人合伙经营形式的个体工商户与其投资人之间的房屋所有权转化，应按转移登记办理。

C、个人独资企业与投资人之间的房屋所有权转化，应按变更登记办理。

D、自然人的房屋与其投资公司的房屋所有权的转化，应按转移登记办理。

E、法人或其他组织因合并、分立而致房屋所有权转移的应按变更登记办理。

11.甲企业向银行借款100万元，乙担保公司向银行提供甲企业的借款，甲企业以房产作为乙担保公司提供反担保，以下材料，哪些应作办件材料收取（）

A.甲企业与银行的借款合同 B.乙担保公司与银行保证合同 C.甲企业与乙担保公司的委托保证合同 D.甲企业与乙担保公司的反担保抵押合同 12.“期房”转让，必须符合以下情形()A.继承 B.遗赠 C.法院判决 D.开发商同意，且转让双方同意；E.婚姻关系变化

《国务院办公厅关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）明确“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”但鉴于基于继承、遗赠、法院判决、婚姻关系变化属于民事法律中的“事件”（与人的意志无关，且不直接含有人的意志性的事实），发生转移又不扰乱房地产市场交易秩序，《房地产登记技术规程》列举了四类“期房”，可以转移登记。13.关于商品房合同备案，下列说法正确的的有（）A.房地产交易管理机构应当自受理次日起五个工作日内办结。B.已登记备案的合同需要变更或者解除的，交易双方应当向房地产交易管理机构提交书面申请。

C.将已经办理合同登记备案的商品房再出售给他人，处转让价款一倍以下的罚款。

D.未经登记备案的商品房买卖合同，不得对抗第三人；由此造成的损失，由房地产开发商和购房者共同承担。

《重庆市城市房地产交易条例》第19条：商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案。未经登记备案的商品房买卖合同，不得对抗第三人；由此造成的损失，由预售人承担。房地产交易管理机构应当自受理之日起五个工作日内向买卖双方出具预购商品房买卖合同登记备案证明。

14.通过（）等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

A 变卖 B 公开协商 C 拍卖 D 招标 15.土地房屋登记机构需要实地查看的登记有（）。A 在建工程抵押权登记； B 房屋所有权转移登记 C 因房屋灭失的房屋所有权注销登记 D 房屋所有权初始登记 E 房屋抵押权设立登记 F土地使用抵押登记 16.关于分公司与子公司，下列说法正确的是（）A、分公司不属于独立的民事主体，没有法人资格 B、分公司不能取得营业执照 C、子公司具有独立的法人资格

D、分公司的民事责任由设立它的母公司承担 E、子公司的民事责任由母公司承担 17.关于物权与债权，下列表述正确的是（）。A、物权为支配权、对世权；债权为请求权、对人权 B、物权具有排他性，债权具有平等性 C、物权和债权都具有平等性 D、物权优先于债权

E、先设立的物权优先于后设立的物权

18.甲死亡后留有一套房屋，未立遗嘱。甲有二子乙、丙和一女丁。丁先于甲死亡多年，丁之配偶戊多年来一直负责赡养照顾甲，丁、戊还育有一子己。现乙明确放弃继承甲之房产，丙未置可否。根据继承法的相关规定，哪些人享有对甲房产的继承权：（）

A、乙

B、丙

C、丁

D、戊

E、己

19.下列关于集体土地范围内房屋登记说法正确的有（）A、申请村民住房所有权初始登记的，应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济成员的证明。

B、办理村民住房所有权初始登记，申请后应当将登记事项在房屋所在地经济组织内进行公告。

C、申请村民住房所有权转移登记的，应当提交农村集体经济组织同意转移的证明。

D、申请村民住房所有权转移登记的，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。

20.甲要出售自己拥有的一栋商品房。乙得知此消息后，与甲联系，双方谈妥了条件后以100 万成交，并进行了过户登记。就在登记后第二天，丙也联系了甲，希望以120 万的价格买下此楼。出于价格的诱惑，甲又将楼卖与丙。则下列说法中正确的是：（）

A．若丙是善意的，则甲有权选择将房屋卖给乙或丙，因为债权具有平等性

B．不管丙是善意还是恶意，丙都不能取得该房屋的所有权 C．若丙是善意的，则丙不能取得该房屋的所有权的情况下，其可以追究甲的违约责任

D．若丙是恶意的，则丙不能取得该房屋的所有权的情况下，也不能追究甲的违约责任。

21.关于法院查封房屋，下列说法正确的是（）

Ａ．人民法院对房屋实施查封前，应当向房地产登记机构查询该房屋的权属情况；

Ｂ．人民法院对房屋的查封期限不得超过三年；

Ｃ．查封期限届满可以续封一年，续封时不必重新制作查封裁定书和协助执行通知书；

Ｄ．人民法院的工作人员到房屋登记机构办理房屋查封手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封裁定书和协助执行通知书；

Ｅ．查封期限届满，法院未办理续封手续的，查封效力消灭。22.下列表述中，属于房屋所有权变更登记的情形有（）A法人或者其他组织分立、合并导致房屋权属发生变化； B同一所有权人分割、合并房屋 C以房屋出资入股；

D房屋分割、合并导致房屋所有权发生变化； E因企业股权转让企业名称发生变化。

23.任何单位和个人可以公开查询的房屋权属登记信息有()A．房屋面积 B．房屋坐落 C．房屋用途 D．他项权利的设定时间

E．房屋原始登记凭证

24.下列哪些物权自登记之日起设立：（）A.国有自然资源 B.抵押权 C.继承权 D.地役权 E.购买二手房之所有权 25.王某向李某借款50万元，以自己所有的房屋作为抵押，李某与王某签订了书面形式的抵押合同，但是未办理抵押权登记。王某受张某欺诈，将房屋低价卖给张某，并办理了房屋过户手续。张某很快将房屋又卖给了陈某，也办理了房屋过户手续。下列说法正确的是（）

A．李某不享有抵押权 B．李某有权根据抵押合同要求王某承担违约责任 C．王某无权要求陈某返还房屋

D．王某有权要求陈某返还房屋

26.可以由当事人单方申请的房屋登记的情形有（）A.因合法建造房屋取得房屋权利

B.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利 C.因赠与取得房屋权利 D.因离婚协议取得房屋权利 E.因继承、受遗赠取得房屋权利

27.张三有房屋一套，孰料李三通过向登记机构提供虚假证明材料于6月5日将房屋登记到自己名下。8月5日李三以自己的名义与李四签署了房屋买卖合同。请问下列哪些情况下不构成善意取得（）

A．李四明知该房屋为张三所有 B．房屋价格过分低于市场价格 C．房屋价款尚未支付 D．房屋尚未过户登记到李四名下

28.根据《土地管理法》规定，符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地使用权的乡办企业转让土地使用权的条件是()A.改变经营方向 B.连年亏损 C.被其他企业兼并 D.被宣告破产 E.资不抵债

29.以下关于房屋登记费说法正确的是()。A.因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费 B.经济适用房，因权利人名称变更而申请登记，不收取登记费 C.住房登记以每件80元标准收费

D.农民宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记 E.非住房登记以每件550元标准收费;30.无处分权人将不动产转让给受让人，除法律另有规定外，符合下列（）情形的，受让人取得该不动产的所有权。

A、受让人实际占有使用 B、受让人受让不动产时是善意的

C、以合理价格转让

D、交易双方已经办理所有权转让预告登记

E、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记

参考答案

1.A、C、D 4.A、B、C、E 7.A、C 10.A、B、D 13.B、C 16.A、C、D 19.A、B、C、D 22.B、E 25.A、B、C 28.C、D

2.B、C、D 5.C、E 8.A、B、D 11.A、B、C、D 14.B、C、D 17.A、B、D、E 20.B、C、D 23.A、B、C、D 26.A、B、E 29.A、C、D、D

五、案例分析（12题）

1.1963年，A公司与B农业社商定，以招收该村15位农民为公司职工作为条件，占用该社所有的土地30亩用于建设停车场和货场。1981年，A公司划出6亩土地，由C石油公司在该停车场内建设一座加油站。现A

3.A、C、D

6.B、C、D 9.B、C、D 12.A、B、C、E 15.A、C、D 18.B、D、E 21.A、D、E 24.B、E 27.A、B、D 30.B、C、E 公司在重组改制，向C公司索要加油站占用的土地，同时，B农民集体以土地未经征收为由，要求A公司归还停车场和加油站所占用的土地。问：应如何确认这30亩土地的权属？

答：该30亩土地为国家所有，其中24亩由A公路公司享受国有土地使用权，6亩由C石油公司享受国有土地使用权。依据《确权规定》第16条”《六十条》公布时至1982年5月《国家建设征用土地条例》公布时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的原农民集体所有的土地，其中进行过一定补偿或安置劳动力的，土地属于国家所有”，所以这30亩土地为国家所有。1981年，A公司将其中6亩土地划给C石油公司，根据《确权规定》第35条规定”原铁路、公路、水利、电力、军队及其他单位和个人使用的土地，1982年5月《国家建设征用土地条例》公布之前，已经转由其他单位和个人使用的，除按照国家法律和政策应当退还的外，其国有土地使用权可确定给实际土地使用者”，故应给C石油公司的6亩土地确认国有土地使用权。

2.某市属医院1964年先后征用了甲村20亩，并持有征地批文和支付凭证，但实际使用其中的15亩，其余5亩由甲村一直继续耕种，2000年，医院因扩建需要，要求甲村归还其5亩土地，甲村认为5亩地属于集体所有。问：应如何确权？

答：20亩属国家所有，其中15亩应给医院确认为国有土地使用权，剩余5亩甲村农民集体享受使用权。

根据《确权规定》第5条“国家建设征用的土地，属于国家所有”，所以这20亩被征用的土地归国家所有。

根据《土地管理法》第37条之规定“连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”，该地原属农民集体所有，甲医院1964年至2000年未用的5亩土地应交原农民集体经济组织恢复耕种。4.2007年5月，谢某之子尤某携房屋所有权证、土地使用权证到某房产代理公司委托出售其母亲房屋，挂牌价58万。5月29日晚上，房产代理公司员工带高某实地查看，谢某接待。当晚，高某打电话给房产代理公司表示愿意购买此房，希望与房东进一步协商房价，房产公司通知尤某到房产公司协商此事，双方确定总房款为57.5万元。房产公司打电话联系谢某本人到公司签订《房屋转让意向协议》，谢某称已经是晚上10时，年纪大，不便出门，由儿子代签协议。

房产公司、高某、尤某共同签了《房屋意向协议》；高某支付订金2万元，并约定谢某方未能依约签订《房屋转让合同》，则谢某应向高某赔偿等同于双倍定金数额的损失；双方同意6月30日到房产公司签订《房屋转让合同》。该协议签定后，高某分别于2007年5月29日、30日支付了20000元意向金。协议签定后谢某多次要求与高某签订正式的《房屋转让合同》，但均被谢某拒绝。之后，高某得知谢某已将该房屋以61.8万元的价格出售给第三人。高某向法院提起诉讼要求谢某返还20000元定金，并按协议支付40000元违约金。

问题：儿子签的合同，母亲没有书面授权委托，有不有效？ 答案：有效。理由

（1）尤某与被告的特殊关系，使原告有理由相信其有代理权。表见代理是一种事实上虽然无代理权，而表面上是以使他人信其有代理权的一种行为。代理人与本人是否具有一定的联系，是认定构成表见代理的重要依据。如果无权代理人与本人间具有一定特殊利益关系时，将构成表见代理。本案中，尤某与被告谢某系母子关系，而且我们在这里也不能忽视中国千百年来的传统，即父母的家财由儿子来继承，尤某在与原告签订协议过程中也说一切由我作主。也正是基于尤某与被告的这种特殊关系，原告才会与尤某签订协议。

（2）被告未对其儿子出售其房屋的行为表示反对，并且还让原告与其儿子讲，使原告有理由相信尤某有代理权。

（3）尤良海在与原告签订《房屋居间转让意向协议》过程中，还回其母亲家取来三证，使原告有理由相信尤良海有代理权。

（4）原告是通过房屋中介公司购买房屋。经过实地查看，确认当事人身份，确认三证等规范操作程序后，双方才签订协议。原告没有理由去怀疑尤良海的代理权。

另外，代理人需要指出的是，被告的行为是一种极不诚信的行为，两个协议：一个是57.5万元，一个是61.8万元。被告以及儿子尤某夫妇为了追求更高的经济利益，在与原告签订协议后，又将房屋出售给他人，现在又反过来主张尤某没有代理权，系私自出售其房屋，违背最起码诚实信用原则。

7.某公司建电梯公寓，以12.5万平方米在建工程抵押贷款5000万元，并办理了在建工程抵押登记。建设中，该公司要求承建商垫资修建，并办预售许可证，开始卖房。债权到期后，开发商无力偿还，银行向法院起诉，要求偿还。此时，建筑商提出：工程款要优先受偿。上100户购房者集访：自己属于善意取得。问题：银行、承建商、购房者谁先受偿？

答案：购房者先于承建商、银行受偿。根据《最高人民法院关于在建价款优先受偿问题的批复》明确：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

8.赵某、孙某夫妻俩有共有产权住房一套，2004年，两人委托房屋中介出售该房。几天后，购房人王某以8万元价格与孙某谈妥购买该房，并签订合同，尔后，孙某带上本人和丈夫赵某的身份证明、房屋产权证等资料和王某到房产管理部门办理了过户手续。办完手续后，买方将8万元购房款交给了孙某，孙某也如约将房屋交付给了王某。半月后，赵某从外地出差回来，得知其妻仅以8万元就将房屋出售，认为房价卖得太低，遂

找王某，要求再增加2万元，王某不同意，赵某以未经共有人同意其妻擅自处分夫妻共有财产为由向法院提起诉讼。问：王某的购房是否有效？

答案：王某购房是有效的。孙某和王某是在自愿、平等的基础上协商，达成购房协议，且按规定办理了过户手续，并无违反相关法律的情形，王某属有偿，善意取得该房。因此，该房屋买卖应当有效。买方在购买房屋时尽到了买方的义务，因此，在取得该房产时是善意有偿的。依照善意保护和善意取得制度，应认定该买卖合同有效，房屋应归买方所有，法院应驳回赵某的诉讼请求。

9.2009年，王甲发现其父母的房产已于1988年登记在其兄王乙的名下，于是向登记机构提出申请，要求继承房产。登记机构查阅原始档案后发现，在其兄王乙申请登记时，提交的继承人材料中没有王甲的名字，也没有王甲放弃继承权的材料。王乙认为自己继承房产已经二十年了，过了诉讼时效，不同意王甲继承父母的房产。于是王甲向登记机构申请办理该房产的异议登记，异议登记以后，王甲就一直未出现，其是否已起诉，人民法院是否受理或驳回其诉讼请求，登记机构无从知晓。两个月后，王乙决定转让该房屋，发现有异议登记的存在无法办理转移登记，于是以《物权法》中规定的十五日为由，要求注销异议登记，但未提供法院是否受理或驳回王乙诉讼请求的证明材料。问:登记机构能不能依职权注销异议登记? 答: 登记机构不能依职权注销异议登记。其异议登记己自动失效。异议登记的注销只能依申请进行，因为依申请原则是《房屋登记办法》确立的房屋登记基本原则。《物权法》第十九条虽然规定不及时起诉异议登记失效，但并未授予登记机构主动依职权撤销异议登记的权力。房屋登记机构应保持中立或者被动的地位，登记机构没有义务向人民法院调查了解受理或驳回异议登记申请人诉讼请求的情况，这应该是异议登记申请人或者房屋登记薄记载的权利人的义务。并且《物权法》规定的十五日是一个法定期限，如果申请人没有在法定期限内起诉或是未及时向登记机构提交已经起诉的证明材料，即便异议登记尚未从登记簿上注销，也应当自动失效，33 不能发生阻却登记公信力的效力。

10．2000年5月，向某购买A公司商铺一套，双方签订了《商品房买卖合同》。向某按合同约定交付了房款，但A公司却未按合同约定交房”2001年6月A公司又将该商铺卖给郭某。2003年向某将A公司告上法庭，法院作出民事判决，判令A公司于10日内将商铺交付给向某。判决生效后，法院受理了向某的执行申请，于2004年2月查封了该商铺，并送达了民事裁定给A公司及郭某。2004年8月，法院在该商铺门口张贴公告，限商铺占有者郭某10内自行迁出，逾期强制执行。2005年3月，郭某提出异议并出示了于2004年12月办理的该商铺的产权证。问：该房屋所有权应属于谁？

答：应属郭某所有。存在一房多卖的情形时，已办理房屋转移登记的买受人取得了房屋的物权，而未办理房屋登记的买受人享有的只是债权，因此已登记的买受人可以主张债权优于其他债权人的债权。未取得房屋物权的债权人可以主张债权上的违约责任，并要求赔偿。同时法院未送达查封协助执行通知书，限制性措施未经公示，不能对抗善意第三人．登记机构已经尽了审慎、合理的审查责任，其办理登记合法有效。

11．2000年9月，某外国语学校与某信用社约定，以学校的教学楼和教师办公楼两栋房屋及其所占有的土地使用权作抵押，贷款500万元。合同签订后，双方到当地房屋登记机构办理抵押登记。抵押登记经办人蒋某、审核人谢某在审查、核对过程中违反法律规定，明知学校教学设施属于不能抵押的范围但仍予以办理抵押登记。2000年11月，外国语学校又与某银行约定，以教学综合办公楼作抵押，贷款210万元。蒋某再次违反法律规定，给予办理了抵押登记。此后不久，外国语学校宣告破产，学校法定代表人不知去向。信用社、银行因抵押贷款合同无效，丧失优先受偿权，导致信用社的240多万贷款本金、银行的50多万贷款本金无法追回。信用社因此将房屋登记机构告上法庭。法院经审查查明，蒋某行使行政管理职权过程中违反法律规定，明知学校教学设施不得贷款抵押而予以登记，34 造成290多万元的重大经济损失，因此法院撤销了房屋登记机构对该教学楼的抵押登记。蒋某的行为已构成滥用职权罪，依法判处有期徒刑两年，缓刑两年，谢某另案处理。问：请对该案判决所涉法律、法规作简要评析？

答案：

1、学校的房产是不能设置抵押。椐《担保法》第三十七条规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得设定抵押。《物权法》第一百八十四条也规定，学校、幼儿园、等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。这三个规定的目的都是为了保障医院、学校等以公益为目的的事业单位财产的安全、稳定，从而保障公众的利益。

2、本案中蒋某的行为已构成滥用职权罪。所谓滥用职权罪，是指国家机关工作人员故意逾越职权或者不履行职责，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的行为。房屋机构工作人员蒋某、谢某在办理该宗抵押登记时，明知教学楼不得抵押却为其办理抵押登记，导致登记被法院撤销，给银行和信用社造成重大经济损失，应按照该条规定处理。

3、房屋登记机构有过错。从而导致本不能设立抵押的房产设立了抵押，应该承担相应的责任。因《城市房屋权属登记管理办法》第三十七条规定：“因登记机构工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机构对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”

12．刘某和谢某1996年开始同居。1998年，谢某与甲公司签订《商品房买卖合同》，并交纳约定的购房款，但未办理产权证。2005年2月，刘某起诉谢某，要求解除同居关系并分割财产。同月，刘某与谢某对共同生活期间的财产分割达成协议，并由法院确认形成调解书。该协议约定谢某所购买的房屋归刘某所有。调解书签收后，谢某向甲公司出具书面声明，认为其所购房屋属于其所有，任何人不能处分。2005年7月，刘某要求甲公司履行办理产权证的协助义务。甲公司认为刘某不是合同的当事人，予

以拒绝。刘某遂起诉至法院。

问：甲公司是否能拒绝刘某协助办理产权证的义务？

答案：不能。法院的调解书具有确定当事人之间民事法律关系、结束诉讼和强制执行的效力，民事调解书生效后，即对该案当事人和相关人员产生法律的拘束力，具有必须服从和遵守的属性。生效的调解书与判决书具有同等法律效力，也是登记的依据。人民法院的判决书、调解书以及仲裁委员会的裁决书、调解书等法律文书的生效时间，就是当事人的物权设立、变动的时间。