购房者商品房质量维权常见误区及解决方案

第一篇：购房者商品房质量维权常见误区及解决方案

购房者商品房质量维权常见误区及解决方案

（本文作者：北京（盈科）上海律师事务所资深合伙人、房产律师李仁正律师，电话：***，邮箱：renzhenglee@126.com）近日，笔者在办理房屋纠纷按键式，发现不少购房者因为对于相关法律法规不了解，在发现房屋存在质量问题后认识上存在误区，且不聘请专业律师，最终导致维权方法不对路，结果搭了精力又输了官司。为此，北京盈科（上海）律师事务所李仁正律师提醒，业主遇到房屋质量问题后，应当选择正确的维权方式，聘请专业的房产律师，避免维权误区。

误区一：交房时不接收有质量问题房屋开发商就构成逾期交房

业主李先生花了600万元在松江区佘山镇购买了一套别墅，根据商品房预售合同的约定，房屋应于2009年4月6日交付。但在交房当天，楼先生发现房屋地板、墙壁存在多处的洇湿、积水等问题，于是李先生便拒绝在房屋交接书上签字并要求开发商进行整改。直到2010年1月，房屋才整改完毕，李先生也接收了房屋。

李先生认为开发商逾期交房长达200多天，应承担违约责任，因此起诉到法院，要求开发商赔偿违约金40余万元。法院审理后认为李先生的主张不能成立，驳回了他的诉讼请求。

李仁正律师点评：一般情况下，商品房取得《新建住宅交付使用许可证》是该房屋经验收合格、符合交付条件的形式要件。业主验收时发现房屋存在大面积渗漏或出现结构性问题可能严重影响到业主正常使用房屋的，业主有权拒接收房屋，并要求开发商维修，因房屋维修造成迟延交付的，业主有权要求开发商承担逾期交房违约责任。但如果业主验收时发现房屋存在小的质量问题，则属于房屋保修范围内，并不影响房屋的交付使用。业主可以先行收房，然后根据合同约定要求开发商承担保修义务。

误区二：维修房屋是物业公司的责任

业主赵先生在九亭镇购买了一套房屋，入住一年后，汪先生先后发现房屋的屋顶出现裂纹，卫生间瓷砖开裂，南面卧室发生渗水。物业公司也多次上门维修，但维修后卧室渗水的问题始终没有得到解决。物业公司告知他应与开发商协商处理。直到2009年汪先生才向开发商提起诉讼，要求开发商对房屋进行维修。法院审理后认为赵先生主张维修的部位已经过了保修期，驳回了了他的诉讼请求。

李仁正律师点评：不少业主认为对房屋进行维修是物业公司的问题，却忽视了房屋质量问题实际应当由开发商承担维修责任。《上海市新建住宅质量保证书》中就房屋的各类质量问题规定了保修期限，如房屋外墙面防渗漏的保修期限为5年。保修期限届满后，开发商便不再负有免费维修的责任。

误区三：房屋问题自行维修再向开发商索赔

业主牛先生给儿子购置一套婚房随即进行装修，但在装修过程中，牛先生发现房屋主卧的墙面大面积漏水，西面房间大面积渗水。物业公司人员告知原告不要急于维修，但为了不耽误儿子的婚期，牛先生在对房屋进行拍照后，便自行聘请了维修人员对房屋进行了维修，而后进行装修。随后,牛先生向法院起诉，要求开发商赔偿其房屋的维修费用10万余元。法院审理后认为，牛先生房屋已经装修，且对漏水部位已自行修复完毕，对漏水的原因没有提供足够的证据证明是因房屋质量问题引起，故驳回了牛先生的全部诉讼请求。

李仁正律师点评：发现房屋质量问题，同时又急于对房屋进行装修的，业主应及时联系建筑管理机构，由该机构及开发商对房屋进行现场勘查并将房屋质量问题记录后，协商确定维修方案。若开发商拒绝维修或在合理期限内拖延维修的，业主才可以自行进行维修，并要求被告承担相应的费用。

误区四：房屋存在质量问题就可主张贬值损失

林先生在收房装修过程中，发现房屋客厅屋顶严重不平，林先生与开发商取得联系，开发商表示屋顶不平是钢筋变形导致。后双方就维修方案无法达成一致，林先生将开发商起诉到法院，要求开发商对房屋进行维修并赔偿房屋贬值损失16万元。

在审理过程中，法院委托房屋质量检测机构对房屋进行检测并出具了维修方案，经法院询问，林先生表示不同意就房屋贬值进行鉴定。最终，法院判决开发商按照房屋质量检测机构出具的维修方案进行维修，同时驳回了林先生要求房屋贬值损失的请求。

李仁正律师点评：一般情况下，只有存在严重质量问题的房屋才可能存在贬值损失。然而，在实践中，不少业主只是因为房屋存在小的质量问题便主张高额的房屋贬值损失，这显然不合理，同时也可能造成业主自身的损失。因为高额的房屋贬值非可能提高案件的标的，直接导致案件的诉讼费用增多，在无法得到法院支持的情况下，该笔诉讼费用将由业主自己承担。此外，由于贬值损失往往需要聘请专业机构鉴定，如果最终鉴定出房屋并不存在贬值损失的，则高额的鉴定费也将由业主承担。

第二篇：商品房理性维权实施细则

xx广场理性维权实施细则

Xx广场各业主：

为进一步推动xx广场维权进展，理性表达合理诉求，顺利达成维权目标，根据前期维权组织实施状态、开发商诉求回应情况以及业主利益分散的客观事实，现制定xx广场理性维权实施细则，以指导本次维权活动，切实提高维权科学化、制度化、常态化。

一、指导思想

本次维权，坚持依法维权、理性表达合理诉求为原则，坚持以法律为准绳，以签订的商品房买卖合同为事实依据，合理合规表达诉求，不给开发商钻空子的机会。

二、建立临时机构

鉴于广大业主分散的客观情况，为避免陷入群龙无首的局面，本次维权宜建立临时机构，以汇聚力量，凝聚共识，集思广益，统一指导，分级实施，助力维权活动制度化机制化。临时机构需要3-5名热心业主，负责收集业主良言建议、维权宣传号召、与开发商谈判对接等事务。

三、经费保障

本次维权乃为全体业主争取胜利之果实，所做亦为公，凡慷慨之士欢迎鼓励充实活动经费，皆以自愿为基石，对经费不做摊派，以免造成邻里之误会。因前期群主小廖为全体业主广为奔走呼号乃是事实，因此建议委托群主小廖行使经费管理之重则。建议群主在群公告公布其本人支付宝账号，广大业主自愿捐赠活动经费。同时，也请群主定期公开涉及本次维权活动的支付宝收支明细以及附截图为证据，从而公开透明，全员可察。

四、活动进程规划

（一）通过微信维权群以及qq总群讨论对接，建立临时机构，组建xx广场理性维权委员会，临时选举3-5名业主代表，行使维权管理职能；

（二）维权委员会获得正式法律授权。鉴于开发商提出人少不能代表业主之说法，因此需要维权委员会获得大部分业主的维权授权。维权代表可打印格式化的授权委托书，张榜公布于群，如无异议，维权代表可告知各业主维权代表的所在地，请广大业主下载授权委托书，签名确认授权，然后积极主动交维权代表处，以使维权代表合理合法代表广大业主维权。签名时最好一并写上自己的真实姓名、身份证号、电话号码、所购房号等信息，以堵住开发商闪烁质疑拖延之言辞。外地业主可传真授权委托。

（三）与开发商交涉

（四）交涉未果情况下的维权安排

为避免维权时期过短，未对开发商造成实质影响，建议维权选在周末，且两天常在。周末鼓励凡是有空的业主前往楼盘现场，拉起横幅，自带小板凳，静坐（可玩手机与打游戏不耽误避免纯维权之短期且尴尬），保护好维权横幅就好，坚持长效化，必然会对xx商铺的销售构成影响，因此才会引起开发商的重视。最好中午也不离场，盒饭从活动经费予以保障，如此持久化机制，才能从一而终，理性、长远表达诉求，给华宇开发商造成压力。6月可静坐日期： 6月11日（星期日）

6月17日、18日（周六周日）6月24日、25日（周六周日）

留给我们的维权窗口期越来越少了，请各位勇于参加！

以上建议，请各位业主审议！

2017年6月10日

一位关心xx广场维权的热心业主

第三篇：商品房预售合同补充条款(倾向于购房者)

商品房预售合同补充条款（倾向于购房者）(2009-3-23 13:51:45)

分类：合同范本标签：商品房预售 预售合同补充条款 补充条款范本 倾向于购房者 倾向于买房人 合同范本 |

商品房预售合同补充条款

甲、乙双方经协商一致，根据本合同第二十九条，在不违背法律和本合同原则的前提下，就未尽事宜，订立下列补充条款：

第一条送达地址和身份证件

双方在本合同中所填写的住所为双方文件的实际送达地址，任何一方可随时按本条款约定书面通知对方后改变其通讯地址，否则若送达至原地址仍视为送达。乙方保证向甲方提交的身份证件为合法、有效证件。

第二条对本合同第二条补充

本条所称“层高”是指从地面楼板中心到顶楼板中心的高度。

第三条对本合同第四条补充

乙方与其他业主对公用部位、公用设施及装修等享有共同所有权及使用权。

第四条对本合同第五条补充

乙方所购房屋约定的套内建筑面积为×××平方米，在房屋交付时如果经过实际测量后，面积在×××至×××平方米之间的，双方据实结算，多退少补。

乙方所购房屋套内建筑面积经过实际测量后，大于×××平方米的，甲方无权要求乙方支付多余价款，并且应当据实测面积办理产权登记。

乙方所购房屋套内建筑面积经过实际测量后，小于×××平方米的，甲方应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向乙方支付多收价款，并且应当据实测面积办理产权登记。

本合同第五条中暂测面积与实测面积的误差，是指房屋套内建筑面积的暂测面积与实测面积的误差。

如因公摊面积增加而导致乙方所购房屋的建筑面积增加的，则甲方无权要求乙方支付多余价款，并且应当据实测面积办理产权登记。

如因公摊面积减少而导致乙方所购房屋的建筑面积减少的，则甲方应当按该房屋每平方米建筑面积单价向乙方退还多收价款，并且应当据实测面积办理产权登记。

当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），乙方行使单方解除合同时，必须在双方签署《房屋交接书》之前提出，否则视为放弃该项权利；若乙方愿意继续履行时，甲方同意按该房屋每平方米建筑面积单价双倍向乙方退还相应房款，本合同继续履行。

第五条对本合同第十条补充

该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方承诺在××××年××月×日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证）且逾期超过60天的，乙方有权单方面解除合同。

第六条对本合同正文第十一条补充

对本合同第十一条中“不可抗力”概念作以下限定：

1、地震、海啸、雹灾、台风、飓风、暴风雨、洪水、地面下陷下沉、雷电等自然灾害；

2、法律规定的其他情形。

第七条对本合同正文第十五条补充

因甲方原因或房屋质量问题导致乙方无法办理办理该房屋的验收交接手续的，该房屋的风险责任仍在甲方。

第八条对本合同正文第十六条补充

甲方保证在与乙方签订本合同时及签订后该房屋没有任何设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如不能达到此要求，则乙方有权退房；暂不退房的，则甲方按日向乙方支付总房价千分之一的违约金。

第九条对本合同正文第十七条补充

考虑到房屋质量将在未来相当的时间内对乙方的安全与收益要求有巨大影响，而提供完全的质量文件是甲方的责任与义务，为充分保证乙方的知情权，甲方除提交竣工验收报告等文件以外，还应当向乙方交付如下文件作为乙方签署房屋交接书的必备文件：

（1）施工单位的竣工报告；

（2）监理单位工程质量评价报告；

（3）勘察单位质量检查报告；

（4）规划部门出具的认可文件；

（5）卫生部门出具的水质检验合格文件；

（6）环保部门出具的认可文件；

（7）消防部门出具的消防验收合格文件；

（8）电梯工程监督报告；

（9）施工单位签署的质量保修书；

（10）抗震评估机构出具的地震安全性能评价报告。

第十条对本合同正文第十八条补充

该房屋交付时，房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于0.1度，计算方法为：高度差/直线距离；不平直情况不得超过上海市规定的标准；如无法达到此标准，则乙方有权退房；暂不退房的，则甲方应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向乙方支付总房价千分之一的违约金。

该房屋交付时，甲方承诺房屋内部无任何裂缝，并保证房屋的沉降情况优于上海市颁布的最高要求，并对于可能发生的加速沉降或不均匀沉降情况对质量产生的影响向乙方提供检测及评估报告。如无法达到此上海市规定的标准的，则乙方有权退房；暂不退房的，则甲方应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向乙方支付总房价千分之一的违约金。

第十一条对本合同第二十二条补充

该房屋的保修期自××××年××月×日至××××年××月×日，不低于相关法律法规规定的最短期限，按最益于乙方的时间进行计算。

入驻后发生漏水、裂缝等质量瑕疵，应当由甲方承担责任，并立即进行修复，甲方不得以任何理由将此责任转移至第三方。

有关房屋的其他工程质量问题，乙方在保修期内有权要求免费修复，如甲方能证明确因乙方的责任、使用不当、曾经改动后发生的变化及质量问题，则由乙方承担有关责任。

甲方对由乙方的责任所引起的损失及修复费用不承担任何责任，但甲方应为乙方安排修复，并收取相关费用。第十二条对本合同正文第二十四条补充

首期物业管理公司的服务期限不超过1年，自××××年××月×日至××××年××月×日，期限届满后，由业主选举产生。

物业公司的服务范围应当包括但不限于下列：

1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等；

2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯等；

3、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场等；

4、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集（至少每小时清理一次），公共绿地的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；

5、交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

第十三条对本合同正文第二十六条补充

本合同权益转让时，本合同及补充条款载明的权利、义务亦随之转移。政策法规有特别规定的，按该规定。第十四条停车位

甲方的停车位不包含在本合同标的物范围内，乙方如欲买停车位的，双方应协商后另行签订协议。甲方不得将其他的车位以明显优于乙方的价格出售给其他买受人（差额应在合理范围内），否则将认为是对乙方的歧视或价格欺诈，甲方承诺并承认乙方有要求同等优待的权利。

乙方至少拥有购买/租赁×个车位的权利，且每个车位的售价/租赁价格不得高于人民币××万元。该车位拥有独立的产权证书，使用期限自××××年××月×日至××××年××月×日。

第十五条交房标准和条件

该房屋的交房标准和条件以本合同之规定为准，本合同未作规定的以该房屋现状为准，有关该房屋的样板房、宣传材料、模型、展示板及广告如甲方未做明确的相反的表示亦应作为该房屋的交付标准和条件。

第十六条优先条款

上述补充条款与合同正文有冲突的，以上述补充条款为准。

第四篇：商品房质量保证书

一、质量等级

核定单位：陕西省质量监督检测站

二、地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修

三、抗震设防烈度：八度

四、正常使用情况下各部位、部件保修内容及保修期

1、屋面防水：三年。

2、厨房和卫生间地面及管道渗漏：一年。

3、墙面、顶棚摸灰层脱落：一年。

4、地面空鼓开裂、大面积起砂：一年。

5、门窗翘裂、五金件损坏：一年。

6、管道堵塞：两个月。

7、供热系统和设备：一个采暖期。

8、电器线路：一年。

五、开发商对所售房地产担保的质量保证可委托物业管理部门负责实施

六、用户根据合同规定的交付状态，对有关房地产质量等级、设备设施的正常运行履行验收。用户验收后自行添置、改动的设备、设施，由用户自行承担维修责任

七、保修期从竣工验收的房产交付用户使用之日计算（国家另有规定的按国家规定执行）

西安市xxx房地产开发公司（签章）

[代表人]/[代理人]（签章）

___年___月___日于___以

第五篇：商品房质量保证书

商品房质量保证书

为维护住房消费者的权益，加强商品房质量管理，确保商品房售后服务质量和水平，唐山市丰南区银丰市场，对我公司开发建设的商业网点工程，承诺如下：

一、工程质量等级合格。

二、工程质量保修范围、保修期限。

在正常使用条件夏，房屋建筑工程的保修期限为：

（一）、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

（二）、屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏，为5年。

（三）、供热系统，为2个采暖期。

（四）、电气管线、给排水管道、设备安装为2年。

（五）、装修工程为2年。

（六）、门窗为1年。

（七）、地面、楼面空鼓开裂、大面积起砂2年。

（八）、卫生洁具、配件、给水阀门、水嘴1年。

（九）、灯具、开关、插座1年。

三、质量保修责任。

（一）、本公司承诺保修的项目和内容，在接到用户保修通知后，七日内进行保修。

（二）、发生须紧急抢修事故（如上水跑水，暖气漏气漏水、电器、设备故障造成停电等），本公司接到通知后，立即到达事故现场组织承包方或物业管理部门进行抢修。非施工质量引起的事故，抢修费用由造成事故者承担。

（三）、在国家规定的工程合理使用期限内或保修期内，应确保地基基础和主体结构的质量，因质量问题造成人身和财产损害的，本公司承担损害赔偿责任。

（四）、因保修不及时，造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方负责赔偿。

（五）、《商品房质量保证书》未尽事项，执行国家有关的法律、法规规定。

（六）、下列情况不属于质量保证范围；

1、因使用不当或者第三方造成的质量缺陷。

2、不可抗力造成的质量缺陷。

3、用户自行添置、改动的结构、设施、管道、线路设

备及其他装饰装修项目。

商品房质量保证书每户（套）一份。

公司或物业维修负责人，维修电话：

建设（开发）单位（章）：年月日