房地产策划思路

第一篇：房地产策划思路

房地产策划思路

第一章房地产项目市场调查分析

第一节房地产项目投资环境分析

一、城市条件分析

二、经济环境分析

三、房地产市场分析

第二节房地产项目自身情况分析

一、房地产项目基本情况分析

二、房地产项目周边环境景观分析

三、房地产项目周边配套分析

第三节房地产项目客户群分析

第四节房地产项目竞争对手分析

一、房地产项目竞争对手分析的内容

二、房地产项目竞争对手分析的思路

第五节房地产项目SWOT分析

第二篇：房地产项目开发的策划思路

房地产项目开发的策划思路

市场调查——谁说了算？

在房地产买方市场前提下，发展商对消费者的重视首先体现在项目开发前对周边同类物业及热销、滞销物业的调查上。此类调查通常由公司内部的有关部门组织进行。当对收集到的市场信息进行简单的分析、整理后，报告摆在决策者的面前——重点阐述了对当前产品形态和消费者消费行为的描述，分析市场上热销与滞销物业的原因，得出自己的结论并建议决策者考虑开发哪种产品。

 细致的可行性研究

——项目开发先决条件

决策层根据一份报告决定开发某种产品，并认为这个产品一定符合消费者欲望存在太多的主

观因素。一份可靠的、信息量大、准确反映市场特点及消费者需求的调查报告的产生绝不会如此简单。客观公正的调查者来自于公司外部，而决不是在决策层授意下按照个别人的喜好进行工作的公司职工。

一般的经济活动都要求出具可行性报告，房地产开发也不能例外。可行性研究主要完成两个方面的任务：经济可行性与技术可行性。为满足数千万乃至数亿资金的项目运作，可行性研究至少应该包括以下内容：宏观政治经济环境分析、本地经济发展与政治环境分析、本地房地产市场供需分析及发展预测、项目所在区域市场环境分析、目标消费市场研究、项目评价与总体开发策略、项目品牌塑造及形象树立方案、项目投资分析报告（经济效益与风险分析）。最终为发展商解决以下问题：在这个地段开发哪类住宅、该类住宅应该在市场上处于哪个位置、谁会来购买、经济效益如何、为什么？尽管数年来成功与失败的个案使发展商的决策层相对谨慎了一些，但由于不自觉的自信，更可能产生“就这样做”、“这样做没错”的固执，其结果往往十分可怕。 深圳某著名销售代理公司老总，作为深圳最早的地产经纪，对本市地产及消费者的了解可说少有匹敌。１９９７年开发一个高层住宅前，为慎重起见，特意找三家其他代理商交流对产品定位、市场形势的看法。结果大家认为，按照他的做法存在一定风险。当时市场环境是大户型住宅比较紧俏，他坚持认为这个即将开发的高层住宅可以全部做成复式结构，其他配套设施也按照豪宅的套路走。这个项目如今仍然处于停工状态，销售率不足１０％。

 项目失败原因是市场定位偏了：此类消费者不喜欢高层住宅中的复式；周边环境制约了住宅的档次；同时上市的竞争产品在某些方面要好一些；资金准备不足；市场环境在１９９７年底发生了巨大的变化——亚洲金融风暴；同类产品供应量超过消费需求……

事实上，大量的房屋供应市场，消费者的可选择余地越来越大，他们的购买行为已经从冲动型向理性、货比三家的模式转化，此时竞争出现在开发的全过程，而不仅仅是营销阶段。或许发展商对市场环境及消费者的消费行为有较深了解，但市场风云变幻，细微的差别就可能造成无可挽回的失败。

在房地产项目开发的全过程中，应始终牢记一条：开发商只是产品制造者，产品不属于开发者，而属于消费者，属于在市场上反复比较后拿钱购买的那些人。因此，开发哪类产品、具有何种功能、应该安排哪些配套设施、采用什么样的环境景观、户型面积及其使用功能、交楼标准等还是要让消费者说了算。发展商的作用是组织实施，按要求交楼，赚取应得利润与知名度。

要了解消费者、把握市场脉搏，应该委托专业市场调查公司进行，这里不存在成本控制问题，即便最后得出的结论与发展商的初衷不谋而合，只能说发展商有先见之明。对产品最有发言权的是消费者而不是发展商。

全程策划

——越早介入越好  一般发展商聘请专业公司往往在项目已经进入实质阶段，即规划设计要点已经审批，设计单位已经委托，甚至部分项目形象进度已做好地下室（基础），此时专业公司接受业务，能够做的工作是对项目进行诊断并提出新的包装、推广计划，这对项目内在素质的提升极其有限。

事实上，前期策划花多少工夫都是值得的，这是项目的纲领性文件，是开发原则。全程策划是把前期策划的内容予以实施并在实际操作过程中加以完善。前期策划更重视对市场、产品、功能、环境、配套、开发策略等的研究，全程策划则在包容前期策划的基础上，注重对市场变化、环境变化及营销过程的把握。任何所谓的全程策划，如果没能很好地实施前期策划，都具有致命的欠缺，这样的全程策划事实上只是营销、推广策划。

因此，我们强调的全程服务，是从取得土地（甚至包括取得土地）开始的。传统服务模式中，销售代理机构或广告公司往往也提出全程策划或整合营销的概念，甚至在其所提供的策划报告中也包括了一些前期策划的内容，但因为其不具有前期策划的能力，因此所谓的全程策划实际上只停留在营销策划、品牌包装及推广这样的层面。在前期策划过程中，建立在消费者满意基础上的核心是产品及其形态，全程策划则以营销为主轴。

把握好房地产开发

 三个关键环节

住宅作为一种商品，和其他商品一样具有生命周期。作为该商品的生产者，对发展商而言，商品的生命周期只有三五年时间（部分项目因其占地规模，可能长或短些），且不论交楼后发展商的社会责任问题。此后，产品是消费者的，他们将使用７０年——按国家规定。

重要的是发展商占用巨额资金生产出的商品，当然不高兴积压或造成库存，任何生产者都希望减少积压，发展商更追求零库存。为此必须在开发过程中掌握好三个环节： 第一个环节：调研策划并行

稳妥地做好前期策划工作，做到知己知彼，包括安排专业市场调研公司进行针对性的市场调研，真正了解市场环境并对消费者进行准确描述——此种描述应该具有预见性，与正式销售时间吻合。

 第二个环节：资源整合

在成本控制的前提下，与专业公司和业内知名企业合作，完成设计、施工、营销、包装，与著名的材料、设备供应商合作，完成整体成套设备、部品、材料的采购，聘请著名的物业管理公司接手服务。

第三个环节：全程策划

重视项目工程进度与销售进度控制，将全程策划渗透到项目开发的各个环节。特别要重视项目第一次公开亮相和正式接受内部认购的时机。在营销过程中，永远注意把项目最好的一面展示出来，如果感觉没有到位，宁可放弃露面的机会。

提炼卖点

——销售前的必修功课

 提出任何营销概念，无论其具有多大的诱惑力与煽动性，都必须为其找到强有力的、可靠的支撑，否则这个概念对项目不是支持而是潜在的威胁。从项目的优势中提炼一个独特的销售主张（ＵＳＰ），在这一中心概念下，根据销售阶段不同，用不同的主题概念进行阐释，但都可以用ＵＳＰ来概括，如此则项目形象自然和谐统一，品牌得到整合。

在营销推广过程中，我们着力推向市场的多个概念，无论就卖点平铺直叙，还是采用某种委婉的说辞，在市场追问的情况下，均应有有效、合理的理由。在市场调研过程中，我们关注消费者（潜在客户）对哪类住宅的品性及特色更注重，但不是完全依照消费者的喜好营造项目特色，毕竟消费者不是专家，他们对物业的意见不具有专业性，他们可能非常喜欢某类产品，但必须由专家生产。专家或专业的操作将在尊重消费者意见的基础上，使消费者的需求得到升华，为他们提供意料之外的产品，满足他们更高的需求——这是产品保持生命力的关键。

许多项目的卖点，都是在项目已实施后由负责营销的部门或公司挖空心思总结出的。在项目全程策划过程中，整体策划及营销策划报告，都要对项目的卖点进行梳理，在推广执行计划中，项目的卖点才能最后敲定并落实到媒体及宣传资料上。而事实上，卖点也可以预先设定。在项目规划及前期策划中，我们可以预先有目的地安排项目的主要卖点——例如户型功能与布局、建筑风格、环境景观、会所功能、建筑小品，并且使之细化到局部，例如门窗、功能厅、衣帽间等。这对项目营销具有更好的作用。

第三篇：廊坊房地产房展会策划思路壹

廊坊房地产房展会策划思路

一、展会目的1、为楼盘销售前期预热，为廊坊房地产的开盘奠定良好的市场基础。廊坊多家房地产，包括商品房和写字楼都将于2009年开盘销售。为保证其开盘预期的“热销”效果，必须经过预热期进行各种形式的宣传，使得项目具有相当的知名度与美誉度，从而使本项目得到广泛的市场认知、认同，使项目迅速实现成功销售。

2、廊坊房地产集体公开亮相，要以独树一帜的展出方式给购房者和潜在客户留下深刻的感性印象。

本次房展会将吸引众多的楼盘参展。突出各楼盘特色，使参展商能够通过本次房展会，迅速有效地建立其项目的良好形象，为之后的开盘热销奠定基础。

二、展会背景

鉴于当今经济的大环境和两会对复苏和发展当前经济所制定的政策，以及廊坊市建市二十周年的活动庆典，春雨文化传媒公司经有关单位特批，携手市委宣传部、房管局、廊坊广播电视局、燕赵都市报廊坊工作站等多家单位，共同举办2009年首届廊坊房地产春季展销会。展会计划邀请十余家有实力的在廊房产公司，对其即将开盘或计划开盘的商品房和写字楼进行宣传造势，有效促进各楼盘的销售，拉动房地产市场及相关产业内需，带动廊坊经济发展，在我市建市二十周年之际再创城市发展新高潮。

三、展会时间

2009年6月底

四、展会具体实施方案1、2、3、4、场地租赁5天（后台布置3天，会展2天）每家房地产场位面积：≤30m2。参展商包括京津廊地区商业住宅类、写字楼、海景房以及户口落户房等。参加本次汇展媒体有：燕赵都市报、廊坊电视台、廊坊日报，根据各自

协议对本次楼盘会展进行相关报道。

五、其他

1、准备工作：

政府公关：获取更多广告权，比如地面广告，灯箱广告等；

志愿者招募：主要负责场内卫生和会场次序，必要时可作为新闻视点为 展会造势；

宣传：宣传资料制定、发放方式、发放地点、受众、以及赠品发放方式等。

2、前期造势

提前十天悬挂促销海报，确定各展位配置、设备及工作人员；

气球、海报、宣传条幅等；

宣传单发放，加投等。

六、展会费用预算

参展商回报：

一、参展金额：三万元/展位；

二、展位面积：≤30m2/个；

三、媒体宣传：1、2、3、4、廊坊电视台：自活动筹备起，每天两次预热宣传滚动播出； 廊坊日报：对本次活动进行不少于两次的新闻报道； 燕赵都市报：省报在活动当天对活动进行报道； 燕赵都市报廊坊资讯版从活动批文下发当日起直至活动结束，每期预热

广告不少于半版；

5、燕赵都市报廊坊资讯版在活动当天印发铜版宣传资讯，每位参展商可获

得刊内整版宣传广告，如有需上刊物封面或封底，加收广告费用每版5000元。

6、燕赵都市报廊坊资讯活动期间发放份数不少于15000份，入户发放不少

于10000份，门店发放不少于2000份，会场发放不少于3000份；

第四篇：策划思路

8090城市酒店策划思路说明

1、通过对厦门旅游市场、展览与展会的市场调查研究提出项目目标客户群体的定位，并分析中长远的战略规划，以使投资人能以最短的时间回收投资成本；

2、通过对厦门酒店市场，包含被评级的酒店、连锁酒店和与酒店项目可能存在竞争关系的单体酒店进行说明，使投资人能较为充分客观的了解酒店行业市场，注意投资风险；

3、阐述市场上已近存在或可能存在的竞争对手，以便在实际操作执行过程中，充分关注竞争对手的动态，达到“知己知彼百战不殆”的战略思路；

4、根据市场的动态和市场的预期，对项目做出总体规划，并对客房价格、会议场所的价格进行定位，并说明了影响酒店餐饮业及存在的关系；

5、从市场营销的角度对酒店的产品与服务、价格、渠道与宣传手段进行说明，是投资人能充分认识后期的市场营销手段；

6、对人力资源初步规划，主要让投资人能了解酒店人员的配备情况和工作职责，对于晋升培养计划、激励方案将在酒店筹备执行的过程中，根据人员的不同需求提出相应的措施；

7、从财务角度，简单分析收益比情况，让投资人能简单了解酒店的收入、利润、费用支出等情况，对财务状况有初步的了解；

8、从项目的实施和风险管理上简单说明项目实施的步骤与可能存在的风险；

第五篇：策划思路

大邑刘氏木瓜双蛇酒 策划书

前言：

大邑刘氏木瓜双蛇酒的品牌释名：大邑刘氏木瓜双蛇酒是原老刘家药酒更名而来。产生于清末民初，发展于建国前后，沉淀于文革中叶，重生于改革开放，壮大于21世纪。

市场分析：目前大邑刘氏木瓜双蛇酒出现了淡季，原因是因为天气变热，腰腿疼的患者得到改善，造成销量不好。可从以下两方面找要点改变消费者观念（改变传统观念这一点尤其要突出，做好改变观念可惜迅速提高销量，更为三个月后进入旺季打下基础）。

一、可以遵循冬病夏治的概念，以这一概念进行推广。

二、夏季潮湿多雨，人们容易受到湿邪的影响，如果不加以治疗冬季可能会有突发疾病，所以预防为主

产品分析：药酒是中国中药的八大药剂之首，治病药理是药借酒势，酒助药力。而大邑刘氏木瓜双蛇酒是中药药酒中的佼佼者。所持理念是药食同源，绿色安全。它是药，因为大邑刘氏木瓜双蛇酒内含乌梢蛇、蝮蛇、木瓜等26种名贵中药材。也是酒，大邑刘氏木瓜双蛇酒是高品质30度的高粱白酒萃取炮制而成。

产品历程：经过两次包装转变，三次技术提升。现在的大邑刘氏木瓜双蛇酒已经一改之前苦涩、药味重等特点，伴随而来的是突出药品的药香和高粱酒本身所具有的酱香，更易让患者接受。药酒颜色因萃取技术的提高也更加纯粹。

治疗方式：外涂内服兼治效果最佳，这是之前其他药酒不能具有的双重功效。

对比其他产品中的优势有三个：

1、百年老酒，老字号，历史悠久，知名度高，品牌保证，疗效持久。

2、名贵中药材加工而成，纯度优质白酒炮制而成，药用价值高，疗效快，药效久。

3、知名正规厂商（久源堂药业有限公司）合作生产，引进国外高科技技术，生

产过程中层层严格把关经过12道程序，萃取了。

秉承的理念：药食同源，绿色安全，做老百姓用的放心，喝的安心的产品。