农村土地所有权问题

第一篇：农村土地所有权问题

连续6个聚焦三农的中央一号文件和党的十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，无可置疑地表明了三农问题对于中国的重要性。然而，近些年来出台的一系列围绕三农问题的重要政策，如“反哺”、林权制改革、土地流转等，都没有触及到问题的关键，即农村土地所有制。

集体所有制：被虚拟化的行为主体

三农问题的核心是土地，土地问题的核心是所有制。要深化农村改革，从根本上解决三农问题，完成本世纪中叶实现初步现代化的目标，就不能也无法回避农地的所有制问题。

马克思和恩格斯曾经指出，无产阶级夺取政权后，不能去剥夺农民，只能通过示范和提供社会帮助，把农民的私人生产和私人占有变为合作生产和占有。根据这一思想，俄国十月革命胜利后，联共（布）中央决定推行农业集体化。1918年，前苏联颁布了《土地社会主义化》法令；1923年，列宁发表《论合作制》，具体规定了改造小农经济的途径。到1934年，全国参加农业合作组织的农户已达71.4％，苏联宣布基本实现农业集体化。在缺乏历史经验借鉴的情况下，苏联的农业集体化走了很多弯路，导致农业总产值下降了23％，其中牲畜存栏数减少了50％。

参照前苏联的做法，中国从1953年开始农业合作化运动，从此，我国农村土地被确定为集体所有制，并相继被写入了历届宪法和后来制定的《民法通则》、《土地管理法》、《物权法》，一直沿用至今。

不难理解，确定农地的集体所有制，是党的领导者在前苏联的影响下，满怀对社会主义公有制美好前景的憧憬，对马克思主义所有权观点的教条式运用。这一特定历史时期的特殊产物，在理论上存在严重缺陷。

首先，导致农地所有权主体不明确，产权虚化。“农民集体”不是法律上的“组织”，而是一个抽象的、没有法律人格意义的集合，它是传统公有制理论的政治表述，不是法律意义上的行为主体。这种没有具体组织形态和法律人格化的“农民集体”，根本无法享受和维护土地所有者的权利。

其次，造成了农业劳动力与主要生产资料的分离。如果生产力不能和生产资料紧密结合，必然导致生产效率低下。这一弊端在中国农业合作化后期，尤其是在人民公社阶段，已经充分显现，给中国农业造成的后果是灾难性的。改革开放以后建立在集体所有制基础之上的家庭联产承包，虽然解决了中国人的吃饭和中

国农民的温饱问题，但这种生产方式可以发挥的空间已到极限，以土地经营权流转为标志的农村深化改革，将因为农地所有制问题增加更多的不确定因素。

集体所有制：农村问题的制度根源

改革开放以来，农村贫困状况有很大改变，但是，农村突发性群体事件却逐年上升。中国社科院于建嵘教授的研究表明，近5年来，每年发生的农地冲突约占农村群体性突发事件的65％左右，许多政府官员也公开承认土地问题是诱发农村群体性事件的主要因素。集体所有制使农地问题成为了农民担心、政府揪心、法院闹心的老大难，是发生在农村的几乎所有重大问题的制度根源。

集体所有制为地方政府和官员的权力寻租大开方便之门。因为所有权主体不明确，长期以来，名义上的集体所有制成为实际上的地方政府所有制。致使农村土地被各级政府不断以各种名目低价征用，土地财政成为政府提升政绩的捷径和官员腐败的沃土。面对横征暴敛，农民既没有主张土地所有者权利的法律身份，也没有维护这种虚拟权利的动力。在强势的公权力面前，个别奋起抗争的农民很难得到受到同样剥夺的其他人的有效支持，但是一旦形成集体抗争，极易发生危及社会稳定的群体事件。2007年年末，黑龙江富锦市72个村的4万农民和陕西省大荔县、华阴市、潼关县76个村的约7万农民，曾在互联网发表公告，宣布收回土地所有权，摒弃集体所有制。

集体所有制进一步加剧了城乡差别。据国土资源部公布的数据，从2003年至2007年4年间，我国耕地减少1.24亿亩。用极低的价格从农民手中征得土地，再转手以十几倍、几十倍甚至上百倍的价格卖出，其结果一是造就了数千万务农无地、上班无岗、低保无份的“三无”失地农民大军；二是造就了极少数一夜暴富的地产大亨和贪官污吏。调查表明，超过一半的失地农民生活十分困难。如果说上个世纪50年代的农业合作化是国家对农民的第一次剥夺，那么改革开放以来的大规模征用农地，是对农民的第二次剥夺。而剥夺所以能顺利实施，根源就是“集体所有制”。

集体所有制成为制约现代化大农业的瓶颈。中国农业的根本出路是发展以规模化、专业化为特征的现代化大农业，大规模的农田基本建设、战略性的科技投入、专业化的生产组织，都需要有与之相适应的、产权明确的土地所有制作为支撑。2002年3月1日起实行的《农村土地承包法》，赋予了农民30年不变、可以流转、继承的土地承包经营权，并由县以上政府发给“土地经营承包权证书”。这些规定，已经朝着重建农地个人所有制迈出了重要一步。但经营权和使用权毕竟不是所有权，法律也不可能规定发包方绝对不得收回或调整承包方案，从而留下了一个行政运作空间。何况政府不是农地所有者，不具备发包人资格，由政府向土地所有权者发放“经营承包权证书”，本身就构成了法律层面的悖论。一网友在天涯社区发表文章，介绍他返乡承包土地规模经营致富的经验，令很多网友

羡慕。但这位网友告诫大家：千万别租农民的地，有风险。他租的是当地劳改农场的地，是国有土地。

深化农村改革必须越过农地所有制的鸿沟。如果说推行家庭联产承包的第一轮农村改革是一项过渡性措施，那么以建立土地经营权流转市场为标志的第二轮农村改革，无疑是一项重要的制度创新，其重要意义在于农村改革已经逼近了问题的核心。我们距此似乎只有一步之遥，但所有权流转和经营权流转却有着本质的区别。应该清醒认识到，只有使包括土地在内的农业生产资料进入市场，实现农业投资主体和所有制多元化，才是真正意义上的农业市场经济。

重建农村土地私有制，推动农村经济长久繁荣

2005年，温家宝总理在“两会”结束后答记者问时说了这样一句话：“农民对土地的经营、生产自主权长期不变，也就是永远不变。”

其实，农民对土地的承包经营权长期不变，永远不变，已经包含了农地私有的成分。当建立在土地集体所有基础之上的承包制无法容纳日益发展的农业生产力时，变革现有生产关系也就成为了深化农村改革的唯一选择。重建农村土地的个人所有制，使土地经营者成为土地所有者，在此基础上实现农村土地所有制的多元化，建立归属明确的现代产权制度，推动中国农业经济长期繁荣，应该成为我们必须坚持的发展道路。

数十年来，农地所有制问题始终与姓“社”还是姓“资”联系在一起。让所有制必须去对应某一种意识形态和政治概念，不符合马克思主义关于生产关系要适应生产力、上层建筑要适应经济基础的经典理论，更违背了与时俱进的科学发展观。早在1992年，邓小平针对“姓资姓社”的争论，就明确提出了“三个有利于”标准。抛开“主义”之争，讲“以人为本”，讲发展才是硬道理，才是真正的解放思想。

有学者多次讲到，“中国的土地所有制制度，不是由政府或者党的部门制定政策的问题，而是中国宪法所规定的。中国的土地制度不存在私有制的问题”。事实上，改革开放30年来，我国宪法作了多次重大修订，每次修订都是执政党带领全国人民探索中国发展方向和发展道路的经验总结。如果现行宪法和法律制约了农村改革和发展，那么，需要修改的只能是宪法和法律，而绝不能放弃改革。

农村土地是最大宗的生产资料，农村土地所有制的变革对于中国的经济和政治会产生牵一发而动全身的巨大震动，需要在建立和完善土地经营权流转市场的同时，积极探索和稳步推进这项事业。但是，中国农村土地的所有制，是由生产

力决定生产关系的经济规律决定的。中国共产党要代表先进的生产力和先进的生产关系，中国特色社会主义要解放和促进生产力的发展，这才是问题的基本面。

最困难的事情往往是最重要的事情。只要坚持实践是检验真理的唯一标准，坚持解放和发展生产力的根本方向，中国农村土地所有制问题一定能在理论和实践上取得本质性突破。

第二篇：农村土地所有权转让协议书

农村土地所有权转让协议书10篇

农村土地所有权转让协议书1

甲方：__________________身份证号码：_______________

乙方：__________________身份证号码：_______________

丙方：__________________身份证号码：_______________

经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：

一、地块概况

1.该地块位于__________，土地面积为__________平方米(折__________亩)。宗地四至及界址点座标详见附件国有土地使用证。

2.现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。

二、转让方式

1.甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，并确保该地块的容积率大于等于__________，绿化率不少于__________%，土地用途为商业、住宅用地。

2.土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的安置费、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币__________万元。

3.乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款：第一期定金，地价款的__________%，计人民币__________万元，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后__________天内支付;第二期，付清余款，计人民币__________万元，付款时间及条件：在乙方签订国有土地使用权出让协议，取得该土地的国有土地使用证后______个工作日内支付。

4.为保证前款第一期地价款的及时支付，丙方同意提供两宗土地的国有土地使用权作为抵押担保，抵押的土地使用权面积为__________平方米(详见成国用字第_____号和成国用()字第__________号)，抵押担保的范围与甲方承担的责任的范围相同。双方同意在本协议签订后______天内到当地土管部门办理抵押登记手续，抵押期限至乙方取得机投镇________亩土地的国有土地使用证之日止。

5.该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调。项目开发结束并经审计后，项目净利润率超过_______%的，超过部分净利润乙方同意与甲方五五分成。

三、违约责任

1.甲方诚邀乙方参与其_______亩土地的公开挂牌处理事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计_______万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________个工作日内支付此款。

2.乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之______点作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过_____个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。

3.甲方应对乙方承担连带责任。

四、其他

1.在挂牌出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由甲方承担。

2.乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

3.本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

4.本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。

5.本协议经各方代表签字盖章后生效。

6.本协议一式六份，三方各执两份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

农村土地所有权转让协议书2

甲方名称：________

（承包方）

地址：________

乙方名称：________

（受让方）

地址：________

为了规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方

当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同：

一、土地承包经营权流转方式：甲方采用________方式将其承包的土地流转给乙方经营。

二、流转土地用途：乙方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产，合同双方约定：________________

三、流转的期限和起止日期：合同双方约定，土地承包经营权流转期限为____年，从____年____月____日起，至____年____月____日止。

四、流转土地的种类、位臵、面积、等级：甲方将承包的耕地（荒地、林地及其他土地）____亩流转给乙方，该土地具臵（名称、四至)。（可具体列表说明，并附土地现状平面图）。

五、流转价款及支付方式、时间：合同双方约定，土地流转费用以现金（实物）支付。乙方每年（时间，或一次性）

支付甲方____元／亩，（或实物____公斤／亩），合计____元（或实物____公斤）。

六、甲方的权利和义务：

（一）权利：按照合同规定收取土地流转费，按照合同约定到期收回流转的土地。

（二）义务：协助乙方按合同行使土地经营权，帮助调解乙方和其它承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。

七、乙方的权利和义务：

（一）权利：在受让的土地上，具有生产经营权。

（二）义务：在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地（荒地、林地等）进行有效保护。

八、合同的变更和解除：有下情况之一者，本合同可以变更或解除：

（一）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；

（二）订立合同所依据的政策发生重大调整和变化的；

（三）一方违约，使合同无法履行的；

（四）乙方丧失经营能力使合同不能履行的；

（五）因不可抗力使合同无法履行的。

九、违约责任：

（一）甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。

（二）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。

（三）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权：不按合同规定用途使用土地的；荒芜土地、破坏地上附着物的；不按时交纳土地流转费的。

十、合同纠纷的解决方式：甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决，协商不成的由村民委员会或乡（镇）、街道办事处等调解解决。不同意调解或调解无效的，双方协商向县级农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向起诉。不服仲裁决定的，可在收到裁决书之日起30日内向起诉。

十一、其他约定事项：

（一）本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，乡镇农村土地承包合同管理机构一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。如果是耕地转让合同或专业生产经营项目流转合同，应以原发包方同意之日起生效。

（二）合同甲、乙双方约定的其他事项

（三）本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方签字：（受让方）乙方签字：（承包方）___年___月___日___年___月___日

村集体经济组织或村委会批准或备案意见（盖章）：________

____年____月____日

农村土地所有权转让协议书3

出让方姓名(以下称甲方)：________

身份证号码：________

户口所在地：________

接受方姓名(以下称乙方)：________

身份证号码：________

户口所在地：________

甲、乙双方本着诚实信用、公平、合法原则，依据《农村土地承包法》规定，自愿就甲方从承包的土地向乙方转让事宜，达成如下协议，共同遵守：

一、甲方将自己位于承包土地一块，四至界线分别为：东邻：、西邻：、南邻：、北邻：，共计亩土地转让给乙方经营(包括甲方在居民点的房屋和自留地)。

二、转让费为每亩元，合计元(大写)。乙方从______年起分期付清转让费，每年应付转让费额如下：

______年-______年每年____元;

______年-______年每年____元;

______年____元。

乙方必须于每年12月31日前付清当年转让费，否则每月应承担当年应付转让费的1%作为利息。甲方收款后，应向乙方出具收条作为收款凭据。

三、在乙方付清转让费前，土地承包所有权归甲方所有，所有围绕土地承包权发生的变更均使用甲方姓名，乙方隐瞒甲方擅自使用自己姓名作变更均视为违约，但甲方不得再将此宗土地质押或转卖于他人;当乙方付清全部转让款后，甲方应积极配合乙方将承包合同过户给乙方，过户产生的手续费由乙方承担。

四、自本合同签署之日起，土地生产经营由乙方进行，所有围绕此宗土地发生的费用均由乙方承担，经营所得也有乙方所有，因国家的惠农政策，发放的补贴(包括粮食直补款)及其它优惠归乙方所有。本合同签署之日之前围绕土地产生的费用由甲方付清。

五、乙方对转让土地拥有完全的经营权，但不得违反国家政策以及甲方与承包合同之条款。

六、乙方转让土地后如遇征收、征用土地，征地补偿款归乙方所有，因征地产生的优惠优政策及待遇也由乙方享有，乙方有权按转让土地面积领取集体的其它补偿、补贴。

七、乙方必须依法保护和合理利用土地，不得掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设、不得抛荒。

八、在乙方付清转让费进行过户手续时，乙方应向甲方付清甲方垫付的上缴预收款_____元(大写)。

九、其他：

十、违约责任

1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人无正当理由单方解除合同的，应向另一方当事人支付违约金。违约金的数额为。

2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况，由甲、乙双方协商。

十一、解决争议途径

甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成的由村、管理区调解部门调解解决，调解不成的可依法向提起诉讼。

十二、生效条件

本合同自双方签字或盖章之日起生效。

十三、其他约定

1、本合同未尽事宜，可经双方协商一致签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

2、本合同一式二份，由甲乙双方各执一份。

甲方签名盖章：________

____年____月____日

乙方签名盖章：________

____年____月____日

农村土地所有权转让协议书4

甲方：_____

乙方：_____

经甲乙双方协商，本着平等、自愿、有偿、诚实、信用的原则，就甲方土地转让事宜达成如下协议：

一、甲方转让给乙方的土地位于，转让面积270亩，用第号，地号该宗地界地址点坐标详见国土资源局出具的国有土地使用证为准。

二、该土地转让价值为：亩_元=__________元，乙方同意分四次支付土地价款，第一次支付壹拾万元整（￥100000。00元），第二次是乙方在取得土地证后，于20______年4月份支付贰拾万元整（￥20______00。00元），第三次是20______年8月份支付贰拾万元整（￥20______00。00元），第四次是20______年10月份一次性支付剩余款项伍拾捌万元整（￥580000。00元）。

三、甲方负责办理转让国有土地使用证手续、办理土地证、契税、交易费用及其它有关费用由乙方支付。如有一方违约，违约方应赔偿对方总价款的__ %违约金。

四、本协议在执行中如有发生矛盾、争议，经双方协商无效时，转交当地法院裁决。

五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章后生效。

甲方（公章）：_________乙方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

农村土地所有权转让协议书5

转让方(以下简称甲方)：_______________

受让方(以下简称乙方)：_______________

甲乙双方按照《农村土地承包法》《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就土地转让事宜，订立本合同。

一、基本信息

1、甲方将其承包经营的位于______县______镇______村______组小地名叫______的土地承包经营权永久转让给乙方。

2、地块四至：

东齐：_______________ 西齐：_______________

南齐：_______________ 北齐：_______________

3、面积：_______________

二、转让期限：永久。

三、计人民币大写：______元整(______元)。 ______年______月______日付清。以甲方收据为证。

五、双方约定

1、本协议自双方签字(印)之日甲方收款后即生效。

2、自协议生效之日起，该地块的管理权及使用权完全归乙方所有，甲、乙方及其家属、亲属人等不得以任何借口反悔，否则，视为违约。违约者，按该地块转让费的______倍价付给对方。

3、乙方在使用该地块的过程中，如出现与该地块的争端问题或受到外人干涉阻碍等事端，甲方应立即出面排解，直至平息纠纷，排除障碍为止，为乙方顺利使用该地创造有利条件。若因甲方化解无效导致乙方不能顺利使用该地或因贻误时间所造成的损失，应由甲方负责。

六、争议条款

因本合同的订立、效力、覆行、变更及终止发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第 ______种方式解决：

1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农业承包合同管理机关调解;

2、向有关管辖权的人民法院提起诉讼。

七、其他条款

本合同未尽事宜，可经双方协商一致签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

本合同一式三份，由甲乙双方和村委会各执一份。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年______月___日 _________年______月___日

农村土地所有权转让协议书6

转让方(以下简称甲方)：________

受让方(以下简称乙方)：________

甲乙双方按照《农村土地承包法》《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就土地转让事宜，订立本合同。

一、转让标的

1.甲方将其承包经营的位于巫溪县镇村组小地名叫的土地承包经营权永久转让给乙方。

2.地块四至：

东齐：________西齐：________

南齐：________北齐：________

3.面积：________

二、转让期限：永久。

三、转让费：共计____币大写：____(￥：____)

四、支付方式和时间：___年___月___日前一次性付清。以甲方收据为证。

五、双方约定

1.本协议自双方签字(印)之日甲方收款后即生效。

2.自协议生效之日起，该地块的管理权及使用权完全归乙方所有，甲、乙方及其家属、亲属人等不得以任何借口反悔，否则，视为违约。违约者，按该地块转让费的三倍价付给对方。

3.乙方在使用该地块的过程中，如出现与该地块的争端问题或受到外人干涉阻碍等事端，甲方应立即出面排解，直至平息纠纷，排除障碍为止，为乙方顺利使用该地创造有利条件。若因甲方化解无效导致乙方不能顺利使用该地或因贻误时间所造成的损失，应由甲方负责。

六、争议条款

因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第种方式解决：

1、提请村民委员会、乡(镇)、农业承包合同管理机关调解;

2、向有管辖权的提起诉讼。

七、其他条款

本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。本合同一式三份，由甲乙双方和村委会各执一份。

甲方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________

________年____月____日

乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日

农村土地所有权转让协议书7

出卖人（甲方）：_____

买受人（乙方）：_____

根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本转让协议书，以资共同遵守。

第一条甲方将自有的国有工业建设用地使用权（以下简称土地）转让给乙方。土地具体状况如下：

（一）甲方依法所有的国有工业建设用地使用权，座落于市辛章办事处辛五街、胜芳协作区，用途为工业用地，面积为4804。51平方米（以交易时不动产权证书记载为准）。

（二）该土地现在正在依据已经生效的市人民法院做出的冀1081民初5853号民事调解书办理产权分割，分割前的土地不动产证号为（）市不动产权第0006609号，面积为6044。1平方米，（）冀1081民初5853号民事调解书已经约定将其中1239。59平方米转让给有限公司，剩余4804。51平方米待甲方取得新的不动产权证书后将其转让给乙方。

（三）甲方保证已如实陈述土地权属状况和相关关系，乙方对甲方上述转让的土地具体状况充分了解，自愿买受该房地产。

第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为人民币4500000元，大写：肆佰伍拾万元整。

经甲、乙双方协商同意，乙方于_______年____月____日给付甲方定金500000元，大写：伍拾万元整，该款通过乙方公司高管邢积林账户转账至甲方账户（已给付），待甲方取得将要交易的4804。51平方米土地（以证书记载为准）的不动产权证书后三日内，乙方给付甲方2500000元，大写：贰佰伍拾万元整，甲方收到此款后应协助乙方办理转让过户手续，待转让过户手续办理完毕后三日内，乙方给付甲方剩余尾款1500000元，大写：壹佰伍拾万元整，至此交易完成。

第三条转让过户的所有税费均有乙方承担。

第四条甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，造成乙方损失的，甲方负责赔偿。

第五条上述土地风险责任自该土地权利转移之日起转移给乙方。

第六条乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意依照相关法律规定，由甲方将乙方给付的定金予以没收。

第七条甲方未按本合同约定将上述土地交付给乙方或拒不协助乙方办理过户手续，甲、乙双方同意照相关法律规定，乙方有权要求甲方双倍返还定金。

第八条本合同自甲、乙双方签订之日起生效。

第九条本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，由____市人民法院管辖受理。

第十条本合同一式两份，甲、乙双方各持一份。

甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________

法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：_________

委托代理人（签字）：_________委托代理人（签字）：_________

签订地点：_________签订地点：_________

_________年____月____日_________年____月____日

农村土地所有权转让协议书8

转让人：_________(以下简称甲方)

受让人：_________(以下简称乙方)

鉴于本协议甲方为本协议所指地块土地使用权之合法拥有者，并同意转让该地块的土地使用权;本协议乙方同意受让本协议所指地块土地使用权。现甲乙双方就甲方向乙方转让本协议所指地块土地使用权事宜，经友好协商，特订立本协议。

1.总则

1.1 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《_________》及其它有关规定，参照国内和_________市各开发区的通行惯例，由甲方向乙方转让_________号地块内的部分土地使用权，用于乙方兴办_________。

1.2 甲乙双方必须遵守国家和地方的有关土地使用权转让及与土地使用权转让相关的所有法律、法规、规章及_________与土地管理部门签订的“土地使用权出让协议”(以下简称“出让协议”)。

2.双方法律地位及有关文件

2.1 甲方系经国家批准成立，负责_________土地开发和经营管理的经济实体，具有中国法人资格。

2.2 乙方系经_________国政府批准成立，从事生产经营_________的经济实体，具有_________国法人资格。

2.3 甲方应向乙方提供下列文件：

工商行政管理部门核发的甲方营业执照(出示原件或提供复印件)。

乙方应向甲方提供下列文件：

(1)投资审批部门签发的项目批准证书(复印件);

(2)工商行政管理部门核发的乙方营业执照(出示原件或提供复印件)。

3.甲方的确认与保证

3.1 甲方确认并保证，甲方有权转让本协议所定地块，并具有与乙方签署本协议的完全能力。

3.2 甲方确认并保证，在乙方实际获得本协议所定地块的土地使用权之前未设置任何抵押、债权或债务，不被任何第三方追索任何权益。

4.场地位置和面积 甲方向乙方转让_________号地块内的部分土地使用权，作为乙方的工业建设用地。该场地面积共计约_________平方米(以土地管理部门勘测定界的面积为准)，其地理位置详见《场地位置示意图》。

5.土地使用权转让期限

5.1 本协议第4.1条所定场地的土地使用权转让期限为自乙方申领的该场地国有土地使用权证载明的起始日起至_________年_________月_________日止。

自乙方领取该场地国有土地使用权证日起，前款所述场地的土地使用权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。

5.2 在转让期限内，除本协议另有规定外，甲方不得收回土地使用权。

6.土地使用权转让金和付款方式

6.1 土地使用权转让金为每平方米_________美元，_________平方米合计为_________美元(usd_________)。

前款所述土地使用权转让金总额最终以土地管理部门勘测定界的面积和前款所述的土地单价的乘积为准，并实行多退少补。

6.2 本协议双方签字后，乙方须按下述时间要求付清前条规定的土地使用权转让金： 本协议双方签字日后_________天内，即_________年_________月_________日前支付_________%，计_________美元(usd_________);

本协议签字日后_________日内，即_________年_________月_________日前付清余额_________%，计_________美元(usd_________)。

乙方应将土地使用权转让金支付到甲方指定的银行帐号：_________

7.场地交接

7.1 甲方应于乙方按本协议第6.2条规定付清全部土地使用权转让金后_________日内，将本协议第4.1条所定场地交付乙方使用。场地交接时，甲、乙双方的法定代表人或委托代理人应在场地交接单上签字，以示场地交接完毕。

7.2 甲方应于场地交付日期前_________天以书面形式通知乙方进行场地交接。若乙方不按甲方书面通知所载日期进行场地交接，逾期超过_________天的，视作乙方认可本协议第4.1条所定场地已交接。

7.3 在乙方支付全部土地使用权转让金，甲方交付用地，乙方具备申办土地使用权证的全部条件后，由乙方向有关土地主管部门申办土地使用权证，甲方将积极协助乙方领取土地使用权证，并向_________市房地产登记处办理登记手续。

8.场地基础设施、条件

8.1 除另有说明外，本协议所称基础设施包括以下部分：

(1)供电、供水、电讯、煤气设施管道;

(2)雨水、污水管道及接口;

(3)道路。

本协议所称基础设施管线的接口的含义如下：

(1)雨水、污水管道的接入点;

(2)经专业管线单位确认的本协议第4.1条所定埸地周边的其他基础设施管线的接入点。

8.2 本协议第4.1条所定场地为将按该地块的平均自然标高经过平整、拆除地面建筑物和/或构筑物、无地下公用设施的_________用地。

8.3 乙方项目建成投产时，甲方应向乙方提供雨水、污水管道的接口、以及其他基础设施管线和道路。

乙方在受让地块内建设施工时，场地应具备供水、供电、进出道路及场地平整之条件，同时甲方应协助乙方办理好有关临时用电、用水、电话接入使用的申请和批准手续，从接口引进红线内的工程费用和容量费用由乙方承担。

基础设施管线接口以上(包括接口)的公用设施部分由甲方建造，并承担全部费用;需要向有关部门办理各类手续的，由甲方负责。

8.4 基础设施管线接口以下(包括与接口的衔接部分)的乙方自用设施部分由乙方建造，并承担全部费用。

乙方使用供电、供水、电讯、煤气、雨污水排放等配套设施，应向有关公用事业单位申请办理，甲方应提供必要协助，贴费(增容费、初装费)、接装费及所需器材和费用均由乙方负责。

8.5 乙方在本协议第4.1条所定场地内进行建设时，不得损坏该场地周边道路及其地上、地下各类公用基础设施。乙方建设造成该类设施损坏的，应负责恢复原样，并承担全部费用及赔偿由此而造成的损失。

8.6 未经权利人许可，乙方不得以任何理由擅自开挖、占用本协议第4.1条所定场地以外的任何土地，如需临时占用本协议第4.1条所定场地以外的土地和道路，须得到政府主管部门或有关土地使用者的同意。

8.7 在转让期限内，乙方同意甲方在本协议第4.1条所定埸地内的边缘地带敷设热网管线，并向甲方提供施工方便，但具体实施方案甲方应与乙方协商。

9.其它权利和义务

9.1 乙方必须在_________年_________月_________日前，完成不少于总建安工程量的_________%，并须在_________年_________月_________日前竣工。

9.2 在转让期限内，乙方对依据本协议所取得使用权的土地，有权连同建筑物依法自行处置，包括转让、出租和抵押。上述事实的发生，应按中华人民共和国及上海市的有关法律法规和规章办理，并不得与土地使用权出让协议和本协议的有关规定相抵触。上述事实发生时，乙方须将有关法律文件送交甲方备案。因上述事实的发生而产生的土地使用权后继者、受让者，都是本协议所规定的乙方权利和义务的承受人。

9.3 乙方在本协议第4.1条所定场地内兴建的.一切建筑和设施，包括改建、扩建等涉及交通、通讯、消防、环保、环卫、绿化等方面的，由乙方报请政府有关主管部门批准后实施。乙方的上述活动应符合经政府主管部门批准的_________区的有关规划、_________建设单位规划、建筑管理公约及各类管理要求。

9.4 乙方依据本协议9.1条所定内容转让、出租本协议第4.1条所定场地时，再受让人投资兴办的项目须符合_________区产业导向和整体规划等要求。

9.5 本协议第4.1条所定场地边界以外的公共卫生、绿化养护、市政养护等事项由园区管理机构承担，乙方应按_________区市政市容管理机构公布的有关规定向甲方交纳管理费。该管理费应为合理之费用。

9.6 凡涉及土地使用权转让、再转让、继承、出租和抵押及有关建筑物、附着物的产权变更等的所有经济协议、契约、凭证等必须进行登记的文件，均应按有关法规的规定办理登记。

9.7 转让期限内，乙方应按规定向政府土地管理部门缴纳土地使用金。

10.续期与协议终止

10.1 本协议第4.1条所定场地的土地使用权转让期满后，乙方欲继续使用协议所定场地而甲方仍拥有该场地的土地使用权的，乙方可以申请续期。

乙方申请续期的，应符合下列各项条件：

(1)续期的书面申请至迟于土地使用权转让期满前_________年送达甲方;

(2)投资审批部门同意乙方延长经营期限的批准文件于土地使用权转让期满前_________个月送达甲方。

10.2 乙方提出续期申请后，甲方在转让期限届满前不得就本协议第4.1条所定场地的租用或使用权转让事宜对任何第三方作出有法律约束力的承诺。

10.3 土地使用权转让期满后不续期的，乙方应将本协议第4.1条所定场地完整地交还给甲方。因乙方原因使得甲方不能支配该场地的，乙方应按当时的价格继续向甲方支付场地使用费用。

10.4 本协议第4.1条所定场地的土地使用权转让期满后，乙方欲继续使用协议所定场地而甲方届时不拥有该场地的土地使用权的，乙方可以直接向政府土地管理部门申请续期。转让期满后，乙方不续期的，地面建筑物及附着物的处置按国家有关规定办理。

11.违约责任

11.1 除本协议另有规定外，甲乙双方有下列情况之一的，构成违约：

(1)在乙方支付完全部土地使用权转让金后，甲方未按本协议第7.1条规定的时间提供场地的;

(2)乙方对本协议第4.1条所定场地的使用和处置与“出让协议”、_________区建设单位规划、建筑管理公约及本协议的有关规定相抵触的;

(3)乙方未按本协议第10.3条规定将本协议第4.1条所定场地交还甲方的;

(4)双方违反本协议其它条款的(逾期付款不适用本条款，按照11.4、11.5条处理)。 甲、乙双方任何一方发生上述违约事项的，违约方应向另一方支付违约金。违约金按日计算，方法如下：

(1)日违约金为_________美元;

(2)违约天数=自违约事实发生之日起至纠正之日止日历天数;

(3)违约金金额=日违约金×违约天数。

11.2 违约造成的另一方经济损失超过违约金的，违约方还应支付超过违约金部分的赔偿金。赔偿金由双方根据经济损失的程度据实计算，共同核定，也可以由双方共同委托具有专业权威的第三方核定。

11.3 违约金、赔偿金至迟应于明确违约责任之日起_________天内偿付;违约事实于偿付当日及其之后仍在延续的，违约方应继续支付违约金、赔偿金直至违约行为终止。

11.4 符合下列情况之一的，应视为逾期付款，每逾期一日按未付金额千分之五的比例支付滞纳金。

(1)乙方逾期支付土地使用权转让金的;

(2)任何一方逾期支付违约金、赔偿金。

11.5 乙方逾期付款，除依本协议第11.4条规定每逾期一日按未付金额的千分之五向甲方支付滞纳金外，若出现下述情况，同时应以下列方式承担责任：

(1)乙方任何一期付款逾期超过_________天的，甲方有权单方面终止本协议，并将乙方已支付的土地使用权转让金予以扣除(扣除方式详见本条第(3)款);但本款前述情况发生时，经乙方书面要求，甲方书面同意可给予乙方宽限期，宽限期自乙方付款逾期第一日起计_________个月，宽限期内，乙方仍应根据本协议第11.4条之规定向甲方支付前述逾期付款而产生的滞纳金。

(2)宽限期内，乙方任何一期付款逾期的，自逾期之日起，甲方就有权单方面终止本协议，并将乙方已支付的土地使用权转让金予以扣除(扣除方式详见本条第(3)款)。

(3)本条第(1)、(2)款所述甲方扣除乙方土地使用权转让金具体办法为：甲方将乙方已支付的土地使用权转让金扣除协议总额的30%及本协议规定的滞纳金、违约金后余额退还;同时，甲方有权向乙方追究违约赔偿。

11.6 如果乙方不能按本协议第9.1条之规定的期限完成建设工程量的，乙方可至迟在建设期限届满之日前_________个月，向甲方提出延建书面申请，且延期不得超过_________年。

除经甲方书面同意或不可抗力事由引起的迟建外(不可抗力的解释以中华人民共和国颁布的法律为准)，自9.1条规定的建设期限届满之日起，超出_________个月以内的，罚以本协议转让金总额的_________%，超出_________个月不到_________年的，罚以本协议转让金总额的_________%，超出一年不到二年的，罚以本协议转让金总额的_________%，超出_________年未完成的，由甲方无偿收回该地块的土地使用权以及地块上全部建筑物或其它附着物。

11.7 违约事实发生后，守约方有权选择终止或继续履行本协议。守约方要求继续履行本协议的，无论违约方是否已实际支付了违约金或/和赔偿金，违约方均应继续履行本协议。

12.不可抗力

本协议的任何一方，由于战争、自然灾害等不可抗力的事故，致使不能按约定的条件履行本协议时，遇有不可抗力的一方，应立即通知另一方，并应在_________天内，提供不可抗力详情及协议不能履行，或者需要延期履行的理由的有效证明文件，此项证明文件应由不可抗力事故发生地的公证机构出具。双方可按不可抗力对履行协议影响的程度，协商决定是否解除协议，或者部分免除履行协议的责任，或者延期履行协议。

前款所称自然灾害仅指严重水灾、火灾、台风以及地震等自然现象引起的灾害。

13.适用法律及争议的解决

13.1 本协议的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律。 13.2 凡因履行本协议所产生的或与本协议有关的一切争议，甲乙双方应友好协商解决;协商不能解决的，本协议任何一方可将争议提交_________仲裁委员会并按其仲裁规则仲裁(或向有管辖权的人民法院提起诉讼)。

14.保密 事先未经本协议对方的书面同意，本协议任何一方不得向第三方披露本协议的全部或部分条款，一经查实，披露方应承担相应的赔偿责任。

15.以往协议 本协议的效力超过甲乙双方以往就本协议第4.1条所定场地的土地使用权转让事宜或与其相关的事宜所达成的协议，上述协议从本协议生效之日起失效。

16.其它

16.1 本协议如有未尽事宜，经双方协商一致，可另行达成书面协议作为本协议的组成部分，与本协议具有同等效力。经双方协商一致，可对本协议进行修改。在修改文件生效前，双方仍应按本协议规定的内容履行。补充协议经双方法定代表人或委托代理人签字并办理公证手续后生效。

16.2 本协议(包括协议正本、附件及补充协议)经双方法定代表人或委托代理人签字并办理公证手续后生效，公证费用由双方各自承担。

16.3 本协议生效后，国家或_________市修改本协议所依据的法律法规或颁布新的法律法规对本协议有追溯力的，双方应及时修订本协议，以确保双方的合法权益不受损害。

16.4 下列文件为本协议不可分割的组成部分，与协议正文具有同等效力：

(1)_________区建设单位规划、建筑管理公约;

(2)场地位置示意图;

(3)雨水、污水管道接口图;

(4)_________区市政基础设施使用和保护管理办法。

(5)“出让协议”(复印件)。

16.5 乙方可以自由决定以美元或人民币支付本协议6.1条所定土地使用权转让金，该支付的土地使用权转让金由乙方汇入甲方指定的银行。人民币兑美元的汇率，按付款当日中国人民银行公布的人民币兑美元的卖出与买入价的中间价计算。若付款当日无交易，则以付款前上一个交易日的中间价计算。

本协议履行过程中若发生其它费用的，与前款同。

16.6 本协议用中文和_________文书写，两种文本具有同等效力。上述两种文本如有不同的解释、理解或不符时，以中文本为准。

16.7 本协议双方用电报、电传和传真发送通知时，凡涉及各方权利、义务的，应自用上述方式发送通知之日起_________天内，随之以书面信件通知。本协议中所列甲、乙双方的通讯地址即为甲、乙双方的收件地址(本协议一方或双方改变其通讯地址的，应于改变之日起_________天内通知协议的另一方)。

16.7 本协议正本一式_________份，甲乙双方各执_________份。

农村土地所有权转让协议书9

甲方：________________身份证号：________________________

住址：___________________________________________________

乙方：________________身份证号：________________________

住址：___________________________________________________

经甲乙双方根据合同法等相关规定。公平合理，相互自愿的前提下，双方签订以下协议。

一、地块概况

该地块位于________区，集体土地证号为：________________，土地使用权人：____________，使用权面积为________平方米，地类（用途）：________________________，该宗地四至：____________________________________。（注：该宗土地是由____________转让给____________所有，现将该宗土地转让给____________所有。）

二、转让方式

1、甲方把该地块转让给乙方，土地转让总价为人民币________元整（￥：________________元整），乙方将房屋转让款________次性付给甲方（以银行打款凭条为证）。

2、甲方确保该宗土地转让前无任何纠纷，无任何建筑物。

3、甲方负责提供相关依据并配合乙方办理相关建房手续和证件。

4、如乙方要求过户，甲方应提供所有相关手续，过户费用由乙方支付。如因甲方原因不能办理过户手续，甲方应退还所有购买土地的转让款，并且赔偿乙方按转让款的总额________/每日计算。

5、甲方需把原政府规划的安置协议，规划许可证，集体使用证，身份证复印件等证件交给乙方，以便办理相关手续。

6、甲方积极帮助乙方解决有关土地手续办理事宜，该宗土地转让后产权由乙方所有。

三、其他事宜

1、本协议未尽事宜，须经双方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

2、执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。

3、本协议经双方签字盖章后生效。本协议一式________份，甲乙各执________份。

甲方（公章）：_______________乙方（公章）：________________

联系电话：___________________联系电话：_____________________

_________年________月________日________年________月________日

农村土地所有权转让协议书10

转让方(以下简称甲方)：________

住址：________

份证号码：________

受让方(以下简称乙方)：________

住址：________

身份证号码：________

甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。

一、转让标的

甲方将其承包经营的位于乡(镇)村组亩土地的承包经营权转让给乙方从事(主营项目)生产经营。

地块名称：________

地块数(块)________

坐落(四至)东：________南：________西：________北：________

面积(亩)________

质量等级(肥力水平)

备注

二、转让期限

转让的土地承包经营权年限为年，即自___年___月___日起至___年___月___日止(转让期限不得超过承包期的剩余年限)。

三、转让费

转让土地承包经营权的转让金为____元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为____元(没有补偿金时可填写为零元)。

四、支付方式和时间。乙方采取下列方式和时间支付转让金和补偿金：

乙方采用现金方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间和方式为(为___年___月___日前一次或多次付清)。

五、承包经营权转让土地的交付时间和方式

甲方应于____年____月____日前将转让土地交付乙方。交付方式为。双方须提请所在地乡(镇)农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据。

六、承包经营权转让和使用的特别约定

1、甲方转让土地承包经营权须经发包方同意，在合同生效后终止与发包方的承包关系。

2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。

3、乙方依据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系，重新办理承包手续。

4、乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。

5、乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。

6、乙方必须管好用好承包土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。

7、乙方不得改变土地的农业用途。

8、其他约定：____。

七、违约责任

甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为。

甲方签名盖章：________

____年____月____日

乙方签名盖章：________

____年____月____日

第三篇：农村土地所有权数据库建设计划

农村集体土地所有权数据库建设计划

1、完成时间

2012年底前全面完成农村集体土地所有权确权登记工作。

2、工作量

（一）集体土地所有权调查

1、集体土地所有权归属调查工作：主要查清全县718个行政村集体所有情况。

（1300元/行政村×718行政村=93.34万元）

2、集体土地所有权实地调查及内业工作：主要对全县718个行政村1193.29km2的土地面积进行所有权现场指界、界线实地测量并埋设界桩，进行权属审核并将结果公示等工作。（1700元/km2×1193.29km2=202.86万元）

3、数据库建设工作：图形数据采集、拓扑关系构建、属性数据采集、数据库接边、数据检核与入库等。（300元/km2×1193.29km2=35.8万元）

（二）宗地统一编码和数据转换工作

数据准备及整理、宗地编码转换、成果整理及检查等（4308宗地数×1.6元/宗地数=0.69万元）

（三）数据库软件购置

数据库软件购置费（15.98万元）

以上共计：348.67万元

3、投标资质

1、农村集体土地所有权数据库建设标段的投标机构，提供国家测绘主管部门认定的乙级以上（含乙级）测绘资质证书；农村集体土地所有权登记发证标段的投标机构，提供土地行政主管部门认定颁发的土地登记代理机构资格证（加盖公章）；

2、提供企业法人营业执照或事业单位法人证书；

3、单位住所证明；

4、土地勘测、测绘资质等资质复印件；

5、专业技术人员的任职资格证书、任命或聘用文件、合同、毕业证书、身份证（复印件）；其中土地管理、测绘及相关专业技术人员不得少于8人（中级3人）；

6、土地登记代理人证书（不得少于2人）；

7、符合规定的仪器设备的证明材料（其中全站仪不少于2台，A1幅面以上绘图仪不少于1台）；

8、技术、质量保证体系和成果资料档案管理制度的证明文件；

9、可以反映本单位业绩和技术水平的相关成果证明材料，包括项目协议书、验收文件、获奖证书等；

10、本项目采用资格候审方式，提交投标书时，同时提交以上证件的原件，以备审查。

第四篇：农村土地问题

摘要：文章分析了新形势下农村土地使用的重要意义，指出了当前农村土地使用中存在的问题，并提出了进一步规范农村土地管理使用的对策和建议。

关键词：农村土地使用;合理使用

土地是农民的生存之源、发展之本，农民获得稳定的土地权利是实现其他权利的重要基础。妥善解决好农村土地问题直接关系到构建和谐农村以及农村的改革发展稳定。

为此，认真研究新形势下农村土地使用中的问题就有了重要的意义。

1充分认识农村土地合理使用的必要性1.1保护耕地是发展农业的重要基础社会的稳定在于经济的稳定,而经济的稳定，有赖于农业的持续发展，保护耕地则是发展农业的重要前提。为此，党中央、国务院一再强调农业作为国民经济基础的重要性，并把加强农业基础地位作为我们经济工作的出发点。胡锦涛同志在党的十七大报告中指出：“要加强农业基础地位，走中国特色农业现代化道路，建立以工促农、以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局。坚持把发展现代化农业，繁荣农村经济作为首要任务，加强农村基础设施建设,健全农村市场和农业服务体系。加大支农、惠农政策力度，严格保护耕地，增加农业投入，促进农业科技进步，增强农业综合生产能力，确保国家粮食安全。”可以说，农业对任何国家都是不可忽视的重大问题。在我国目前农业科技水平和粮食单产没有重大突破的情况下，稳定粮食产量，稳定农业，首先必须稳定耕地面积，只有这样，才能较好的解决我国人口的吃饭问题。

1.2合理使用农村土地是经济持续发展的保证国家管理土地的目的是使全社会合理利用土地，保证社会经济的持续发展。农村土地能否得到合理使用，直接关系到经济社会能否持续协调发展。农业一直是工业特别是轻工业原料的重要来源，而且未来尖端技术工业也离不开农业。这就要求在为经济建设项目分配农村土地时，既要考虑土地资源分配方案给有关农业生产单位和农民带来的经济损失，又要考虑占用耕地对整个国民经济造成的影响；寻求既能满足农业发展要求，又能促进经济建设，同时有利于保护生态环境，满足人们各种效用的土地资源分配方案。

1.3农村土地使用问题事关社会稳定有限的农村土地资源，不但要承载城镇居民的吃饭问题及全国工业化所需的原料，还必须负荷栖息在它上面的农民的生活来源，这就是我国的基本国情。对60％的农村劳动力来讲，经营土地是一种福利和社会保障。

在我国整个国民经济没有发生根本变化，城市待业人员逐年增加，乡镇企业尚未充分发展之时，农村劳动力不可能大量转移。国家建设年年征用和批租土地，乡镇企业也要占用耕地，部分农业劳动力的转移就必然要以离土退田为代价，特别是国家建设占用城乡结合部的大量耕地，把大量农民从土地上排斥出来，而有限的征地补偿总归有用完之日，他们由此而失去了生活的根基。为此，党和政府必须不断提高劳动生产率和土地产出率，同时要重视和扶持农村经济的发展，吸纳因耕地减少而出现的剩余劳动力。如果这些问题不列入国民经济计划，不受到应有的重视和合理的解决，其后潜伏的将是不安定的因素。

2农村土地使用中存在的问题

2.1保护耕地意识弱化近年来，一些地方政府错误地认为种粮食不如种工厂，打着招商引资的旗号，肆意圈占、破坏耕地。

2.2土地流转不够规范

土地流转存在无序性和无偿性，操作程序不规范、流转中介不健全、流转中政府定位不当等问题较为突出，没有有效地建立起适应市场发展要求的流转机制。

2.3违规征占矛盾突出，闲置土地问题严重土地征占存在强迫命令和不当行政干预问题，土地征占补偿价格偏低，有的甚至无偿占用集体土地，失地农民的生活和就业问题难以保障。个别单位受利益驱使，多征少用、早征迟用或征而不用，造成了大量的土地闲置浪费。

2.4宅基地的流转无章可循

存在未批先建、少批多建、非法圈地、私搭乱建、协议出让、私自买卖、破坏耕地等问题。

3几点建议

针对上述问题，经过调查分析，认为当前要确实把农村土地管理工作提高到一个新的水平，必须做到以下几点。

3.1要健全最严格的耕地保护制度坚决守住1.2×108hm2耕地红线，应进一步强化用途管制，进一步落实最严格的耕地保护制度。一是层层落实责任，增强保护耕地的法定性和强制性。地方各级政府主要负责人应对本行政区域内的耕地和基本农田保护面积负总责；二是完善占补平衡等制度。

耕地实行先补后占，坚决杜绝只占不补、先占后补、占多补少、占优补劣的现象发生；三是要划定永久基本农田。要在基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高的前提下，对承担耕地保护任务重、基本农田保护数量多的粮食主产区，由国家探索建立补偿机制，注重采用经济手段调动地方政府特别是广大农民保护耕地的积极性。

3.2要强化农民土地承包经营权

要认真做好延长土地承包期工作，着重抓好落实土地承包期不变政策的完善工作，确保承包期限、地块、合同、经营权证书“四到户”。积极推行“增人不增地，减人不减地”政策，严格土地小调整程序，除依法进行必要的调整外，任何单位和个人不得擅自调整农户承包地。同时，切实加强农村土地承包经营监督管理。

3.3要创新土地流转机制

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营，支持、服务土地流转。同时，要逐步创新土地流转机制。

一是坚持原则，引导流转。在长期稳定家庭承包经营制度的基础上，坚持依法、自愿、有偿的原则，逐步实现“三个转变”。在流转的方向上从自发、零星、无序、无偿流转向连片、集中、有序、有偿流转转变。在流转推进上从行政手段配置土地资源到行政引导、市场机制配置土地资源为主转变。在流转目的上，从主要解决人地矛盾，用于粮、棉、油生产，向发展适度规模经营、集约经营，增加农民收入为主转变；二是制定优惠政策，鼓励流转。进一步完善农村土地流转政策措施，为农村土地流转提供信息、技术、资金等服务，全力搞好土地流转指导、合同签订及跟踪服务工作；三是完善机制，规范流转。

要健全农村土地流转服务中介机构，建立农村信息储备库和土地流转市场，推进土地流转市场化。依法规范流转合同，严禁强迫农户流转土地或截留、挪用农户流转收益。

3.4要改革征地制度，切实保障失地农民权益要严格区分公益性用地和经营性用地，明确界定政府土地征用权和征用范围，只有公益性用地才能采用征用的办法。

3.5要完善农村宅基地制度，建立统一的农民不动产登记制度要严格执行农村一户一宅政策，控制超标准建房。应在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，合理引导农民住宅相对集中建设，加强对“空心村”用地的改造，盘活用好农村现有宅基地。农村宅基地和村庄整理所节约的土地首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入建设用地计划，并优先安排满足集体建设用地需要。

3.6要进一步加大土地开发整理力度农村土地开发整理是一项反哺农业、反哺农村、反哺农民的“民心工程”,是加快新农村建设的“催化剂”。多年的实践已经证明,通过对农田特别是基本农田整理,加强农田基础设施建设,可以有效改善农业生产条件,提高农田生产能力,降低农业生产成本;可以有效改变传统的农用地利用格局,扩大经营规模,促进农业增效和农民增收;通过改造旧村庄,归并农村居民点,可以有效改变农村面貌,提高农民居住水平和生活质量。

3.7要进一步加大土地执法监察力度，严肃查处违法占地行为要认真贯彻对违法用地以预防为主、预防和查处相结合的方针，制订国土资源动态巡查实施方案，建立县、乡、村三级动态巡查机制，形成三级国土资源监察网络，将违法行为消灭在萌芽状态。对那种经审批获得土地使用权的，要搞好跟踪管理工作，对不按出让合同约定开发利用土地的，要依法收回其土地使用权，避免土地被闲置。就现阶段的土地违法形势而言，必须要求充分调动农村基层组织和广大群众的积极性，设立农村土地执法监督员，使农村基层组织的负责人成为土地执法的“第一”责任人，构建起法制宣传、举报监督、调查处理的协调联动执法体系。

参考文献：

［1］马克伟.土地大辞典[M].吉林:长春出版社，1991.

第五篇：农村土地问题

我希望和大家交流的第一个问题是“农地转为建设用地的增值利益分配”。我先说说自己的看法：

1、问题怎么出现的。

这两年稍微关心一点时事的朋友都会看到与“失地农民”“上访”“拆迁”等有关的新闻，我们知道有大量的农民（根据人民日报的数字，是4000万）在城市化的进程中失去了赖以维持生计的土地，也知道了农民的土地被征用以后或者变成工商业用地或者房地产业用地（一般统称为建设用地），其升值空间巨大，而中间的利益大部分被“政府”和投资商瓜分，农民所得甚微。失地农民的命运，见诸报章的多是悲惨。

2、问题的核心。

研究中国农村土地制度的学者很多，很多人都看出了问题的症结所在，就是产权问题。周其仁先生的文章分析的最为清晰透彻，主要是农民没有“完整的转让权”（这是我自己的归纳），农民虽然可以依法实施“土地使用权的流转”，但是政府严格限制土地用途的转变，而且农民承包的土地如果要变成建设用地，合法的途径主要只有一条：就是经过国家征用。（虽然也有一些例外情况下，农地可以不经过国家征用程序转为建设用地，比如：一是农民自用于办企业、住宅、公共设施和公益事业的土地，虽然也是农地转为建设用地，但可以保留集体土地所有权。二是农村集体经济组织“与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的”，可以在符合土地利用规划、通过行政审批的条件下，合法将农地转为非农建设用地。三是“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的”，可以例外于“农民集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。但是这些例外条件，一般的农民恐怕也很难用的上。）

3、增值利益的分配问题。

直观或者经验可以告诉我们，由于现有的制度条件和各方所处的形势，在农地转为建设用地的增值利益分配过程中，一般情况是：各级政府和房地产商、工商企业拿到大头（这两者之间究竟谁占大头，我不是很清楚），在剩下的小部分中，村集体要切下绝大部分，真正到农民手上的，很少。

但是这中间各方的行动策略是什么？各方到底可以拿到多少？什么因素影响最终的分配格局？从这当中，我们可以看到什么问题？可以总结出一些什么东西？

我冷静的思考这一系列的问题，试图从中理出一个头绪和线索。我想可用的线索有一个，那就是产权的界定和各方对于产权租金的争夺。从这个线索出发，我发现：其实农民也不是一点办法没有，他们也在想办法参与这一块利益的争夺。不过相比较而言，他们的力量很弱小，他们只能通过自建房屋自用、出租，或者在征地以后持续不断的与房地产开发商、基层政府纠缠、死磕，到高层政府部门上访等方式争得这个蛋糕中小小的一块。而那些不会喊叫、不愿纠缠、害怕官府的农民，几乎什么也拿不到。同时，我们发现，土地征用制度表面上看似减少了城市扩张的成本，使得政府财政收入有方，开发商赚的盆满钵满，城市建设日新月异，但是潜在的巨大成本却在透支这个政府的信用和社会、经济的安全稳定。

4、我们需要实证的研究。

是的，我们不需要任何多余的证据就可以判断其中的不公，但是，这样说出来，是没有多少力量的。我们需要实证的研究。到底实际情况如何？

我们知道，无论是农民也好，村集体也好，各级政府和开发商也好，利益各相关方都会在局限条件下争取利益的最大化。我希望和大家讨论的是：各方的局限条件是什么？他们怎样去争取利益的最大化？