第一篇：房地产经济学-答案
复习思考题：
1.何为房地产？其整体概念包含哪些内容？
答：房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等。地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。
2.房地产的经济特性是什么？
答：内涵的统一性
价值的双源性
空间的固定性
效用的长期性
需求的普遍性
3.土地的自然特性表现在哪里？
答：土地总量的有限性
土地区位的差异性
土地位置的固定性
土地使用的耐久性
3.土地的经济特性是什么？
答：土地的稀缺性
土地的区位可变性
土地的报酬递减性
土地经营的垄断性
4.土地在房地产业中有哪些作用？
答：促进土地资源合理配置，提高企业效益
土地区位选择决策是房地产企业成功的关键
土地政策是房地产宏观调控的重要手段
5.土地资源应如何合理配置？为什么要合理配置？
答：（1）提高土地资源的配置效率，关键是要依靠有效的土地资源配置方式
土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置
所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者
市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。
（2）
1、土地资源的合理配置是集约高效利用土地的需要
2、土地资源合理配置有利于节省社会成本
3、土地资源配置是城市功能布局合理化的基础性条件
4、土地资源合理配置是城市集聚效应发挥所必需
5、土地资源配置合理化是城市生态环境建设的要求
6.土地资源合理配置应贯彻的原则是什么？
答：城市土地利用规划的稳定性原则。城市土地资源利用的综合性原则。城市土地资源合理配置中贯彻以人为本原则。城市土地资源合理配置的生态原则
7.决定城市土地区位的主要因素有哪些？为什么？
答：1自然条件和环境
大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况(主要指矿产资源和旅游资源等)
2交通和通讯
城市内部的交通和通讯
城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯
3基础设施
指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等
4人口和经济集聚
人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口
经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度
居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况
5社会文化
居民消费水平、结构和习惯
居民文化道德水平、劳动力素质
文化教育和科学研究机构发展状况
8.城市土地利用的基本原则是什么？
答：在市场经济条件下，土地资源在各种竞争性用途及竞争者中进行分配。竞争性用途分配的结果形成了特定的城市功能分区和结构
现实生活中竞争不可能是充分且完全的，土地利用可能难以达到最优状态，必须予以适当的干预，而干预的基本原则就是“ 最高最佳利用原则
9.城市土地利用规划的基本原则是什么？
答：
1、整体性原则
? 2、区位原则
? 3、超前性原则
? 4、立体性原则
? 5、区域性原则
? 6、经济利用的原则
10.选择商业房地产区位的标准是什么？
答：房地产企业一般投资于商业、居住房地产。选择商业房地产微观区位的标准主要有：除房屋本身外，还要考虑到要处于商业区，以获得大量的外部经济；一面或二面要面临街道或道路；要交通及通讯方便；人口流量要大；增值潜力大，周围邻地预期有大的发展规划。
而居民户选择居住房地产微观区位的标准一般包括：除房屋本身的结构外，要考虑周围自然环境是否优雅、清静，面向广场、绿地、海滩更好；交通、通讯和人间交往是否方便；社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善，治安良好；购物出行买卖是否方便；增值潜力是否大
11.影响房地产供给与需求的主要因素分别是什么？
答：在供过于求的买方市场情况下，供求机制能引导企业调整产品结构，注意对新产品的开发经营等，以促使企业的生产、经营和服务能适应和激发市场需求。在供不应求的卖方市场情况下，供求机制会使价格上涨、生产规模扩大以及吸引更多的企业进入市场等。因此，供求机制是实现供需均衡目标的最基本的市场机制。
由于供求关系的变化，会直接导致价格的涨落，而价格的涨落又刺激或抑制供给与需求。因此，供求机制与价格机制有着相辅相成的密切关系。
12.影响房地产价格的因素主要有哪些？为什么?
答：
（一）经济因素
国家、地区或城市的经济发展水平
经济增长状况
产业结构
居民收入水平
投资水平
财政收支
金融状况
（二）社会因素
人口、家庭
城市形成历史
城市化状况
社会治安
文化与时尚
（三）行政与政治因素
行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施
（四）房地产内在因素和周边环境因素
指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等
13.房地产市场体系包括哪些市场？
答：土地市场、房产市场、房地产中介服务市场、房地产金融市场、物业管理市场、14.房地产价格的表现形式有哪些？
答：房地产价格也有不同的表现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等等。
15.简述房地产价格的主要功能和作用
答：作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平
住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用
价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用
16.简析房地产升值的原因
答：由其特定的供求关系所决定的土地效率提高型升值
劳动积累型升值
土地用途转换型升值
17.为什么说维持一定的房地产升值是各国中央政府和城市政策的一致愿望？
答：房地产升值可以给房地产投资者带来额外的收益，房地产升值可以刺激对房地产的投资，而房地产投资可以带动建材、建筑、家电等一系列相关行业的发展，从而有利于经济增长
由于均衡原理的作用，房地产升值可以促使人们对土地进行集约化使用，有利于使日益稀缺的土地资源得以充分利用
18.中国城市房地产价格的主要构成要素是什么？
答：（1）土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。
（2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。
（3）配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。
（4）建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。
（5）管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。
（6）销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售代理费、办公费等。
（7）利息通常是指房地产开发项目贷款利息。
（8）税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。
（9）利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本（包括土地取得成本）以后的余额。
19.房地产企业的类型主要包括哪些？
答：房地产企业的类型可以从两个角度进行划分。
第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分，房地产企业主要可以划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等。
第二个角度是从经营范围的广度划分，房地产企业可以划分为房地产综合企业、房地产专营企业和房地产项目企
业。
20.房地产企业常用的贷款方法的主要有哪些？
答：信用贷款。信用贷款是银行根据借款人的信誉、财务状况、预期收益和信用记录表现的良好程度而发放的一种无抵押、无担保的贷款。目前情况下，由于复杂的经济环境使用很少。
保证贷款。保证贷款是指按规定的保证方法，以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任者连带责任为前提而发放的贷款。一旦借款不能履约，担保人将承担偿还责任。由此可见担保有风险，签字盖章要慎重。
抵押贷款。抵押贷款是指按规定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。这种贷款是目前普遍采用的一种。
21.简析城市规划的作用与任务
答：城市规划的作用主要体现在，一是促进城市经济的发展，发挥城市的规模经济性效应。二是促进城市社会的进步，建立良好的城市生产和生活环境。三是强化可持续发展的科学发展观，优化城市生态环境。
城市规划的任务是，根据国家一定时期内城市发展和经济建设的方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划，以及城市所在地区的地理位置、气候条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系；合理确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局；统一规划，合理利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战略等各项建设，保证城市有序协调地发展。
22.简析建设监理
答： 所谓建设监理，就是监理的执行者，依据建设行政法规和技术标准，综合运用法律、经济、行政和技术手段，对工程建设参与者的行为及其责、权、利，进行必要的协调和约束，保障工程建设有序进行，达到工程建设的好、快、省和取得最大投资效益的目的。
23.简析房地产投资的基本涵义
答：房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。
24.房地产投资的特征主要有哪些？
答：
1、房地产投资对象的固定性和不可移动性。房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。
2、房地产投资的高投入和高成本性。房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。
3、房地产投资的回收期长和长周期性。整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。
4、房地产投资的高风险性。由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。
5、房地产投资的强环境约束性。建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。
6、房地产投资的低流动性。房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。
25.房地产投资的市场风险主要有哪些？
答：市场风险是由于房地产市场变化状况的不确定性给房地产投资者带来的风险。其中主要有：
（1）购买力风险。（2）流动性和变现性风险。（3）利率风险。
26.有哪些途径可以提高房地产投资效益?
答：提高房地产投资效益是房地产业稳定发展的核心。其主要途径是：
1、房地产投资规模和速度的合理控制
2、房地产投资结构的优化配置
3、房地产投资空间分布的合理配置
4、房地产投资决策过程的科学化
27.房地产金融的职能和作用分别是什么？
答：房地产金融主要承担三大职能：一是筹资的职能，即金融机构通过动员、吸引储蓄，筹集社会资金，以满足房地产业发展所需的资金支持。二是融资，即金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设（生产）、流通、消费各领域、各类房地产和各房地产企业以及个人中去，支持房地产开发和
消费；三是运用货币政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷，引导和促进房地产业的健康发展。
作用：
1、为房地产业发展积极筹集资金。
2、合理有效地分配和引导资金，促进房地产业发展。
3、有力支持住房制度改革。
4、实现对房地产经济的宏观调控。
28.简析住房公积金的运行机制
答：
1、缴存
住房公积金的缴存包括缴存对象，缴存基数，缴存比例等。
2、归集
在职职工和单位按月缴存的住房公积金额度，都必须归集到职工个人公积金账户，为职工个人所有。
3、管理
缴存的职工住房公积金由各地方政府设立的住房公积金管理机构根据责权利一致的原则进行统一管理。
4、使用
住房公积金职工只能用于建、购、大修住房，不能挪作他用。
5、偿还
住房公积金只有到职工离退休时，职工个人账户上的公积金还有余额，其积累的公积金本、息余额，一次结清，退还职工本人。
29.住房政策的基本目标是什么？
答：住房政策的基本目标是保障居住权，提高居住水平和居住质量。
第二篇：房地产经济学考试题目答案
一、名词解释：
1、房地产：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；还包括以上组成部分所衍生的各种权利。
2、不动产：不动产是指土地和与土地不能分离或者不可移动或者移动后不能保持财产原有形态性能的财产，可以说是广义的房地产，它比房地产范围广。包括各种建筑物、道路、农用地及生长在土地上的各类植物等。
3、住房要求弹性：
1.MA住房需求收入弹性
住房需求量变动相对于收入变动的灵敏程度，收入上升（下降）1%，导致需求量上升（下降）的百分比。
2.MA住房需求价格弹性
住房需求量变动相对于价格变动的灵敏程度，价格上升（下降）1%，导致需求量下降（上升）的百分比。
4、物业税：所谓物业税又称财产税或地产税，“主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。
5、房地产泡沫：一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。
二、简答：
1、房地产价格构成是什么？
房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。对新建房屋，它是建造成本加土地价格；对已使用的房地产，它是土地价格同建筑物折旧后余额的和。对同一宗房地产来讲，房地产价格等于建筑物价格加土地价格，这里的前提条件是该建筑物和它所占用土地的组合是相称的。如果建筑物和土地的组合不相称，房地产价格中的土地价格必然降低，甚至于可能会出现房地产价格低于建筑物成本的情况。
2、简述房地产预警系统的框架？
为具体落实 “建立全国房地产市场预警、预报体系，及时对市场进行宏观调控”的工作，建设部制定了房地产市场预警预报信息系统建设总体框架。
房地产市场预警预报信息系统划分为“国家-城市-企业”三级，整个系统分五个部分：
1)企业信息采集系统
2)房地产交易数据采集系统
3)相关部门采集系统
4)城市房地产市场预警预报信息系统
5)国家级房地产市场预警预报信息系统
房地产预警预报系统的建立是为了及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据，通过科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，对存在的问题及时处理和解决，使市场供求基本平衡，结构基本合理，避免市场的大起大落。
3、房地产市场的特点以及政府的作用？
1)地区性：
房地产交易实质上是产权交易，其产权的承载物即房地产实体则是不可移动的。这就决定了各地区的房地产市场在出现供过于求或供不应求时，不可能通过其他地域或从其他地区进行调剂，来达到供求平衡。因而房地产市场具有很强的地区性。不同地区之间的房地产价格水平、供求状况、交易数量等，相对于一般商品而言有极大的差异，这是房地产市场的地区性所决定的。
2)供给调节滞后性：
由于房地产开发周期比较长，从申请到建成出售需要至少一年长则数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才
可能被市场消化。因而在需求变动后，供给需要相当一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡；
3)垄断竞争性：
房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方难了解到真实的市场行情。市场上交易的房地产存在区位、质量、新旧、面积价格等方面的较大差异，使得房地产市场具有较强的垄断竞争性；
4)投机性：
房地产市场的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产投资具有很强的投机性，房地产是一种很好的投机对象。
此外，房地产市场还具有交易形式多样性、交易复杂性、对金融业有很强的依赖性等特点。
(课件)
政府作用：政府在全社会资源配置中占40% 以上；
转轨经济中，政府的作用更加重要，当前的中国，社会问题和社会矛盾的激化，对公共物品需求的增长，而相应的有效供给缺乏。
a)配置作用：不完全竞争；外部性；公共物品；不完全信息；
当前中国，社会问题和社会矛盾的激化，对公共物品需求的增长，而相应的有效供给缺乏
b)分配作用：
c)稳定作用：
4、应用经济学原理简评“物业税”？
税收的经济学解释：将稀缺的资源由私人物品转向公共物品。
物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要征税对象是土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。
物业税是对财产存量征收的一种税，由于课税对象一般是土地、房产等不动产，其位置固定，标志明显，所以具有收入的稳定性，税收不易逃漏的特点。
物业税可以调节财富的分配，抑制财产过于集中于少数人的趋势，体现社会分配的公正性。
纳税人的财产大多分散于全国各地，当地政府易于了解，便于因地制宜地实施征收管理。因此，许多国家都将财产税作为税制中的辅助税，划入地方税。
在我国，如果开征物业税，要考虑到开征前已购房产的购买价款中所包含的各种税费，从而避免重复征税。
5、地租产生的经济学解释？
根据西方经济学原理，地租产生的根本原因在于土地资源的稀缺性，供给不能增加，如果给定不变的土地供给，则地租产生的直接原因就是对土地的需求曲线的右移。土地需求曲线右移是因为土地的边际生产力提高或土地产品(如粮食)的需求增加从而粮价提高，如果假定生产技术不变，则地租就由土地产品价格的上升而产生，且随着产品价格的上涨而不断上涨。因此，即使是劣等土地也会产生地租。
三、论述题：
1、论述科斯定理及其在房地产上的应用。
1）科斯定理及对其的理解：
科斯定理Ⅰ：在交易成本为零的条件下，产权的最初配置不会影响资源的配置，即：“在零交易费用条件下，产
值将最大化”。
–只要交易费用为0，则产权的初始界定从效率角度看是无关紧要的。
–交易费用为0的涵义：是指在完全竞争市场的前提下。
科斯定理Ⅱ（科斯定理的实质）：在交易费用为正的条件下，不同的产权配置将产生不同的资源配置效率，即：
“当交易费用为正时，制度是重要的”。
–当交易费用＞0时，则权利的初始界定很重要（对经济效率而言），并可以通过合法权利的明确界定和自由交换提高资源配置效率，实现外部效应内部化，而无需抛弃市场机制引入政府干预。
对科斯定理的理解：
明晰的产权是市场交易的前提
私有产权是市场的必要条件
市场失灵：正是产权界定不清的结果
2）在房地产研究的应用：
“科斯定理”在实践上是有一定的意义的。为了促进交易，应当降低交易成本。由于现实中交易的费用往往并不为零，因此改进制度显然是必要的。
在房地产研究中，科斯定理起到重要作用。它从理论上表明了在现实状态（交易成本大于零）下，产权的明晰尤其是私有产权的确定至关重要。
研究和掌握科斯定理对房地产研究中，主要应用与产权确认相关的问题，可以根据科斯定理的表述，对我国土地、住房制度加以评论和探讨。避免“公地的悲剧”中公地租金耗尽的出现，即：私有产权有效率，而公有产权无效率的局面。
①对我国有史以来的土地制度、住房制度中产权政策的合理性和实际效果进行讨论分析；
②对我国现行的土地制度、住房制度执行中可能出现的效果进行预测。
借鉴国外土地制度、住房制度中关于产权确定的成功经验，对我国土地、住房制度的改革中“明晰产权”措施，起到指导作用。例如：在土地制度中，应深化改革现有农地制度，进一步明晰农地产权，保证农民的权利；在确定政府在职能时，要明确政府的功能是制定规则而不是进行微观干预。在城镇住房制度改革中，借鉴国外的先进经验，走出市场取向的房改阶段，快步迈进产权明晰的房改阶段
2、结合当前中国实际，论述宏观调控与土地市场、房地产市场的关系？
为防止地产过热 国务院出台八点意见稳定房价
这八条意见为：
一、高度重视稳定住房价格；
二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；
三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；
四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；
五、正确引导居民合理消费需求；
六、全面监测房地产市场运行；
七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；
八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
一年多前，央行出台“121”号文件，对房贷严加控制，结果引发地产商极度反弹。当时，多位重量级开发商直接闹到建设部。建设部有关方面站出来为开发商打掩护，并直接向国务院递交了有关“将房地产业务定位为国民经济支柱产业的报告”。其他部门对央行的降温举措没有丝毫认同。
此次则不然，财政部副部长肖捷在“中国发展高层论坛”上已明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。
面对各个主管部门的轮番表态，市场信心已开始出现动摇，有投资者开始寻求变现，但也有部分资金实力强大的投资者开始从短炒转做中长期投资。
央行调高房贷利率后，对利用信贷资金做短炒的投资者影响最大。这部分投资者，用少部分首付，套取银行二三十年的贷款，然后借助短期转手买卖，赚取“差价”。利率调高后，此类炒房人有的由租转为售，有的准备提前还贷。
一个已经达成的市场共识是，只有加大中低档商品房的有效供应量，才能最有效的抑制房价继续上扬。国务院总理温家宝5月17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。
会议认为，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制，但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。
会议强调，进一步搞好房地产市场引导和调控，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。
会议指出，要进一步采取有针对性的措施：(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监
管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
会议要求，各地区、各部门要齐心协力做好房地产市场的引导和调控工作。各地区、特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产市场健康发展。
调控不能完全靠市场
近几年来，我国房地产市场出现了投资过热的倾向，许多城市的房价畸高。这种局面已经损害了人民群众的住房消费利益，不利于经济的平稳较快增长，不利于和谐社会的建设。
党中央、国务院对房地产市场不平衡问题一直很重视，不断采取积极措施调控房地产市场。但是，从实际的效果来看，市场调控的效果并不是很理想。今年以来，部分城市的房价又出现了非正常的上涨，导致城镇居民对房地产消费的信心再一次出现滑坡，空置土地、空置房不断增多，社会各界要求对房地产市场进一步加强调控的呼声也越来越高。
我们认为，出现这种情况，房地产开发商的造市可能是一个方面，但并不是最主要的原因。必须认识到，一些地方政府官员担心调控房地产市场会导致本地的GDP水平下降，从而影响到个人的政绩，因此，落实中央决策不积极、不彻底，有的甚至变相抵触。在这种错误的政绩观、利益观的主导下，一些地方热衷于建造大套型、豪华型住宅，而对普通居民迫切需要的中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房不感兴趣；一些地方政府的土地管理松懈，出现了囤积土地的行为；一些城市的房屋拆迁规模和进度处于无序状态，使被动性住房需求过快增长；一些地方擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价的行为也屡见不鲜；一些地方热衷于引进国际游资来炒作本地的房地产，使市场远离于当地的普通百姓。
所有这些，都严重干扰了中央对房地产市场的调控，使政策调控的力度大打折扣，对全国经济的稳步发展起到了阻碍甚至破坏作用。
从一般意义上来说，房地产市场既然是要素市场中的一个重要部分，对它的调节主要应由市场来进行。但是，几年来的实践证明，对于我国这样一个人口众多、财富分配还存在一定不平衡的社会来说，对于房地产市场的调控不能完全靠市场。
建设社会主义和谐社会是全党全国努力奋斗的目标。在这个过程中，住房作为城乡居民生活权益的重要组成部分，要由政府给予切实的保障。因此，政府必须负起责任来，扮演好市场监管者的角色。各级政府必须切实按照国务院的要求，采取果断措施抑制房地产开发投资和投资性购房需求，构建合理、稳定的房价形成机制，使房地产市场回归到理性、健康的轨道上来。
3、结合中国实际，论述政府是否能沟通过土地政策来调控宏观经济？
答案一（单燕飞）
土地政策可以泛指为达到一定的政策目标,相关政府部门制定和实施的与土地有关的政策措施和手段。参与宏观调控的土地政策,大致包括土地规划、土地计划、土地税收政策、土地价格政策和土地区域政策等。
城市土地国家所有以及政府对农村集体土地的实际控制,使得中国政府控制着土地市场的供给面,决定了全国的土地供给(总量)以及各、各地区、分用途的土地供给(结构),从而对土地市场及其与宏观经济的关系产生重大影响。一方面,我们具有采用土地政策参与宏观调控的可能性,并扩大了宏观调控政策的可选择性;另一方面,对土地市场的过度干预有可能造成微观市场主体和政府行为的扭曲,造成经济效率和社会福利的损失,并导致宏观经济的不稳定。
中国的土地市场与宏观经济互为因果,地价的上涨能够带动GDP增长,因此,可以将土地政策作为宏观调控政策体系的一环,并应从法律和制度上明确赋予土地管理部门相应职能。
宏观调控中土地供给政策也许比地价政策更为有效。
土地政策参与宏观调控应坚持以下几个原则: 一:“定位”应准确,是“参与”而非“主导”。二:把握“参与”力度,切忌“猛打方向盘”。三:“主次分明,重点突出”。四:明确政策目标,注意政策之间的相互协调。
答案二（刘更起）
一、控制土地供应加强宏观调控的机理分析
(一)生产函数中的土地要素
在自由市场经济条件下，包括土地在内的一切生产要素其产权都归个人所有，它们直接受到市场价格的调节而出现所需的供给。当市场上土地价格上涨时，相应地土地供给增加；相反，则土地供给减少。作为正在向市场化转轨的社会主义市场经济国家，中国土地归国家所有或者集体所有。土地作为生产要素这一自然属性与西方国家是一致的，但在产权上具有与传统西方市场经济所不同的特征。
(二)土地生产要素在中国的特殊性
西方宏观调控政策主要是货币政策和财政政策，土地供应政策地位并不显著，而我国土地所有制的公有性质决定了运用土地政策参与宏观调控的独特优势。我国土地公有制表现为两种形式，即城市土地国家所有制和农村土地集体所有制。实施土地用途管制、农地严格非农化、建设用地统一供应，使政府可以通过调节土地供应总量、土地用途管制等途径，达到抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资总量和结构，实现调控经济运行的目标。中国正处于工业化中期和城镇化快速发展时期，土地需求增长迅速，经济发展面临土地资源短缺的约束，土地有效供给对经济发展作用明显。
在宏观调控中，土地政策工具主要有土地供应计划、土地利用规划、土地用途管制、土地价格、土地税收等。其中，土地供应计划是土地政策中最基本的宏观调控政策工具。它根据宏观调控政策的要求，适度调整土地供应，导向既定的宏观经济目标。从性质上看，土地供应政策包括经济手段、法律手段和必要的行政手段等不同组合。本文在论述土地政策调控宏观经济问题时多以土地供给政策进行表述。
(三)以土地供应实现宏观调控的机理
第一，通过土地供应可以调控经济增长。宏观调控是利用各种政策手段调节总供给和总需求，以降低经济波动幅度，保持经济持续快速、协调健康发展。调节投资规模是实现宏观调控目标的主要手段。通过控制土地供应来调节投资规模，可以有效地调控经济增长。近年来，一些地方片面追求经济增长速度，大肆圈占土地，有的甚至以零地价进行招商引资，土地过量供给，造成投资过度，导致宏观经济过热。
第二，通过土地供应可以优化经济结构。作为经济结构重要组成部分的产业结构，可以通过调节土地供给总量和结构，引导产业结构调整，促进产业结构优化。对于高新技术产业，可以在土地供应上给予优惠以支持和鼓励其发展；对于过度投资或限制发展的产业，可以进行控制土地供应以限制其发展。实施农地非农化用途管制，可以为粮食生产提供土地保障，从而有效保证农业的可持续发展和国家粮食安全。
第三，通过土地供应可以调整经济布局。根据国家经济社会发展战略，按照资源禀赋、区位比较优势和充分发挥市场配置资源作用的基础上，实施土地利用总体规划，制定相应的土地利用和供应政策，调控土地区域供给，可以有效地整合资源，优化经济布局，促进区域经济的分工协作和协调发展。
4、论述当前我国房地产金融现状和特点
答案一
我国住房融资制度：
（1）住房融资制度发展机制与模式：由于长期实行住房供给制，我国住房融资制度主要是近20年逐
渐发展起来的。我国的住房融资业务主要有政策性和经营性两种。
（2）住房抵押贷款：住房抵押贷款是房地产金融业务中最基本的、也是最普通和最常见的一种业务
形式。一般情况下，住房抵押贷款是以土地使用权和房屋所有权作抵押以取得贷款的形式。这种抵押的特点是风险小、安全性高，是进行房地产投融资的一种主要方式。
（3）住房公积金：住房公积金贷款限于已参加交纳住房公积金的居民，该类贷款具有政策补贴性质，贷款利率低。
答案二
住房金融业的市场的特点：从垄断到竞争
1)各地发展态势不平衡。个人住房贷款业务发展与各地区经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信
度等紧密相关。发展较快的地区多集中于东南沿海地区，中西部地区发展虽有起色但仍较落后。
2)住房信贷结构发生很大变化,重点向住房消费贷款倾斜。
3)住房开发贷款以支持普通住房和经济适用住房为主,特别是积极扶持科教文卫单位利用自用土地建设经济适
用住房。
4)住房金融市场竞争激烈,经营开始规范,内部结构开始走向协调。
第三篇：《房地产经济学》课程标准.
《房地产经济学》课程标准
一、概述(一课程性质
《房地产经济》是房地产经营与估价专业的职业基础课程。内容包括房地产行业、房地产业的产品、房地产产权制度的基本理论及房地产开发、投资与金融、流通与价格、消费等房地产运行原理和房地产的宏观调控与管理等,既有理论知识又有实践教学,是一门理论与实践密切结合的课程。本课程的任务是使学生掌握房地产行业、产品、产权制度的基本理论,从房地产投资、开发、流通到消费的运行过程的基本知识,具有房地产经营各环节的基本操作能力,为从事房地产经营工作打下一定基础。
(二课程基本理念
以就业为导向,以本专业人才培养目标要求为核心,以服务于主干职业技能课程为宗旨,按照“知识+能力+素质”的教学模式,设计课程教学计划(理论计划+实训计划和综合素质培养方案,以师生互动、课内外互动、校企互动为原则,实现课上教师引导与学生共同参与、校内课堂教学与课外活动、校内实训与社会实践的有效对接。
(三课程设计思路
课程设置的目标首先是让学生掌握基本的知识,要能够为初学者提供一套比较科学、合理的房地产经济学概念和比较成熟的基本理论;其次是结构安排科学合理,能够得到教学双方的认同;第三,课程内容要与时俱进,及时反映学术界的研究成果,反映时代发展的要求;第四,要从房地产经济专业整个课程体系把握房地产经济学的教学内容,兼顾相关课程的知识结构要求,避免课程之间的重复、脱节、冲突等等;最后,要形成房地产经济学课程自己的特色。
二、课程目标(一总体目标
通过房地产宏观及微观市场调研与分析任务分解、多个项目实践,掌握房地产市场分析及预测的技能和相关理论知识,在完成本专业相关岗位的工作任务中,培养诚信、刻苦、善于沟通和合作的品质,树立全面、协作和团结意识,为
发展职业能力奠定良好的基础。(二具体目标 理论要求: 1.房地产行业、产品及制度的基本理论;2.房地产市场供求原理和价格原理;3.房地产经济运行过程各环节的基本概念特征;4.房地产宏观管理的基本内容;技能要求: 1.了解房地产经济活动内容,认知房地产企业类型;2.全面了解新住宅文化、我国土地利用状况;3.清晰判定房地产权属关系;4.掌握土地和房产产权出让和转让方式;5.掌握房地产营销基本要素和流程;6.认知房地产产权产籍管理机构及基本流程。
三、内容标准
教学模块教学要求教学建议
房地产经济学导论(1了解房地产经济学的研究对象和 研究内容
(2掌握房地产经济学的课程目标和 课程体系
(3重点掌握房地产经济学的学习方 法
本部分采用课堂讲授的授课方法,运 用多媒体教学手段,结合房地产经济 活动和企业认知活动、表达方式训 练,使学生对房地产经济活动内容有 一定感性认识,初步掌握房地产经济 学的学习方法和表达方式。要求学生 完成课后思考题和实训一。
房地产业和国民经济(1重点掌握房地产业释义和定位(与建筑业相区别
(2重点掌握房地产业的行业特点(3了解房地产业在国民经济中的地 位和作用
本部分采用课堂讲授的授课方法,运
用多媒体教学手段,结合案例教学, 让学生了解我国房地产行业的现状 和特点。
房地产业产品(1了解建筑地块分类。(2掌握土地概念,了解地产概念及 其权利、实物、价值形态。重点掌握 土地的自然特征及经济特征,掌握我 本部分采用课堂讲授的授课方法,运 用多媒体教学手段,结合我国或某地 区土地利用现状调查和“理想中的居 所”的课堂讨论,让学生了解我国土 国土地用途管制制度要点。
(3掌握并区分构筑产、构地产,房建产、房地产的概念,了解房产概念及其权利、实物、价值形态,重点掌握房产商品属性。
(4了解房产与地产关系。地的利用现状,开拓对新住宅文化的认知。要求学生完成课后思考题和实训二、三。
房地产产权和制度(1掌握房地产产权概念和内涵,区 分土地产权、土地所有权、土地使用 权的概念,掌握完整土地产权内容
(2掌握我国现行土地制度和城镇住 房制度,重点掌握房改目标和内容 本部分采用课堂讲授的授课方法,运 用多媒体教学手段完成教学任务。结 合实践指导书案例进行土地制度案 例讨论分析,要求学生完成课后思考 题和实训四。
房地产开发(1了解房地产开发过程(2掌握土地进入房地产市场领域的 途径,包括了解农地征用程序、土地 行政划拨、土地使用权出让和转让。重点掌握三种土地使用权出让方式的 概念及其价格形成机制。
(3了解房地产综合开发内容本部分采用课堂讲授的授课方法,运用多媒体教学手段,采用模拟操作的方式,使学生了解协议、招标、拍卖等方式的程序特点,要求学生完成课后思考题和实训五。
房地产供求与价格原理(1了解房地产供求相互作用原理。(2了解房地产需求影响因素,重点 掌握房地产需求价格规律和需求弹
性。
(3了解房地产供给影响因素,重点 掌握房地产供给价格弹性、均衡价格。(4理解房地产价值与价格形成原 理。重点掌握房地产出售价格与出租 价格,市场价格与理论价格、总价与 单价等概念区别
(5了解房地产泡沫现象和形成原因 本部分采用课堂讲授的授课方法,运 用多媒体教学手段,使学生了解房地 产经济运营中基本的供求关系原理, 理解几种应用价格的含义。要求学生 完成课后思考题。
房地产市场流通与营销(1掌握房地产市场类型、结构,了 解房地产市场的总体特征。明确我国 房产市场和地产市场的目标模式。(2初步了解房地产市场营销基本内 容(简略。
本部分采用课堂讲授的授课方法,运
用多媒体教学手段,采用案例分析, 使学生了解房地产营销策划流程。完 成课后思考题和实训六。
房地产投资和金融(1掌握房地产投资的基本类型和要 素,掌握房地产企业资金循环过程, 了解房地产投资资金的筹集渠道。(2重点掌握房地产金融体系构成, 了解其主要金融业务类型,掌握我国 三级住房基金体系构成。
本部分采用课堂讲授的授课方法,运 用多媒体教学手段,要求学生完成课 后思考题。
房地产消费(1了解房地产消费的特征(2掌握房地产消费的制约因素,并 能据此分析我国或某区域房地产消费
趋势。本部分采用课堂讲授的授课方法,运用多媒体教学手段,要求学生完成课后思考题。
房地产税收(1了解税收制度基本要素(2了解房地产税费概况
(3掌握我国现行房地产税收制度的 主要内容,重点掌握与商品房交易相 关的主体税种的纳税人、征税对象和 计税依据。
(4了解国外房地产税收概况本部分采用课堂讲授的授课方法,运用多媒体教学手段,要求学生完成课后思考题。
房地产业宏观调控与管理(1了解房地产经济宏观调控的目标 和手段。
(2掌握房地产行政管理内容,重点 掌握房地产产权产籍管理的内容、程 序。
本部分采用课堂讲授的授课方法,运 用多媒体教学手段,采用参观房产市 场(房产交易大厅的方式,了解沈 阳市产权产籍管理程序和内容。要求 学生完成课后思考题和实训七。
四、实施建议(一教学建议
1.在教学过程中,应立足于加强学生实际操作能力的培养,采用项目教学,提高学生学习兴趣,激发学生的成就感。
2.本课程教学的关键是以具体的房地产开发项目为载体。在教学过程中,教师案例分析和学生分组讨论领会相合,通过指导学生撰写房地产经济发展建议书,让学生在项目实践过程中,学会房地产市场形势分析书。
3.在教学过程中,要创设工作情境,要紧密结合职业技能证书的考核要求,加强实际操作训练。在房地产市场分析训练中,提高学生的岗位适应能力。
4.在教学过程中,要结合房地产相关机构和学生的典型分析文案进行讲解, 帮助学生理解。
5.在教学过程中,要关注本专业领域最新市场分析报告,贴近房地产市场实际。为学生提供职业生涯发展的空间,努力培养学生的创新精神和职业能力。
6.教学过程中教师应积极引导学生提升职业素养,提高职业道德。(二教学考核评价建议 1.考核方式:闭卷
2.成绩评定:各教学环节占总分的比例:作业、实训、课堂表现、期中测验:40%;期末考试:60%。
(三教材选用和编写建议
1.教材:张洪力主编的《房地产经济学》,机械工业出版社,2005年出版。2.教学参考书:(1王克忠主编的《房地产经济学》教材,复旦大学出版社;(2王春生、王淞编著《房地产经济学》,大连理工大学大学出版社;2002年出版;
(3郭松海主编《房地产基础知识》,中国环境科学出版社,2005年出版;(4《房地产职业导论》(美国
(5《中国房地产导报》中国房地产产业报;《中国房地信息》建设部主办;《人居生活》新华通讯社主办;《中国建设信息》建设部主办;《城市规划》中国城市规划协会主办,及相关报刊杂志。
(四课程资源的开发与利用
根据课程目标、学生实际以及本课程的专业技能特性,本课程的教学资源应该由文字教材、多媒体课件、销售案例等配套教材组成。以文字教材为核心,提供内涵不同,形式多样的学习支持服务,共同完成教学任务,达成教学目标。
(五其它说明
1.注重情景化房地产经济环境的营造,包括当地城市实地宏观经济环境和相关房地产虚拟经济环境的运用。
2.注重课程资源和现代化教学资源的开发和利用,积极开发和利用网络课程资源,激发学生的学习兴趣,使学生的学习不再局限于课堂,促进学生对知识的理解和掌握。
3.产学合作开发实训课程资源,充分利用本行业典型的企业资源,加强产学 合作，建立实习实训基地，实践工学交替，满足学生的实习实训需求，同时为学 生的就业创造机会。
第四篇：房地产经济学习题
复习资料
二、选择题
1.下列属于房地产市场外生变量的有（ABD）
2.住房公积金的特点（BCD）
3.下列哪些房地产物品属于自然垄断物品(CD)
4.房地产的自然特性（B）
5.住房的区位特征包括（BC）
6.根据不同的市场结构，市场可划分为（ACD）
7.房地产投机与房地产泡沫形成的微观机理(ABC)
8.根据资金投向，REITs分为（BD）。
9.房地产金融市场的客体（AD）
10.住房需求的特点（BCD）
11.影响住房供给的因素有（AD）
12.与房地产业主要表现为环向关联的产业包括（A）
13.房地产金融市场的主体（BC）
14.房地产泡沫形成的金融因素（AC）
15.房地产外部性的市场管制方法包括（AC）
16.下列哪些住房特征变量是定性变量（C）
17.房地产业的后向关联产业包括（AD）
18.下列哪些房地产物品属于私人物品(AD)
19.影响住房价格的一般因数有（CD）
20.金融投资包括（AB）
21.下列哪些住房特征变量是离散变量（B）
22.房地产周期波动的内生因素（ABC）
23.外部性的私人解决办法包括(AB)
24.房地产金融市场的主体（AB）
25.下列哪些房地产物品属于公有资源(AC)
26.影响住房需求的因素有（BC）
27.房地产投机与房地产投资区别（BCD）
28.四象限模型中, 反映房租与房价关系的是(B).29.下列哪些房地产物品属于自然垄断物品(CD)
30.住房的区位特征包括（BC）
31.房地产投机与房地产泡沫形成的微观机理(ABC)
32.影响住房供给的因素有（AD）
33.房地产外部性的市场管制方法包括（AC）
三．判断题
1.房地产市场是完全竞争的市场。
错，房地产市场具有竞争的不充分性，所以不是完全竞争的市场。
2.房地产市场交易复杂。对
3.预期既影响住房需求，也影响住房供给。对
4.四象限模式是一个动态模型。
错，动态模型是指含时间参数的模型，四象限模型不含时间参数，所以不是动态模型。
5.房地产具有异质性。对
6.房地产企业的债权融资属于间接融资。
错，房地产企业的债权融资是指房地产企业为筹措资金直接发行具有固定收益的有价证券，是一种直接融资方式。
7.边际收益与边际成本相等时，房地产开发的净收益最大。对
8.房地产市场效率高。
错，房地产市场中，每宗土地是唯一的，且位置固定，彼此不易代替，即使某些土地具有替代性，但是因其位置的固定性，使其市场无高效率。
9.四象限模型属于实证经济学研究范畴。对
10.房地产企业的信贷融资属于直接融资。
错，房地产企业的信贷融资是指房地产开发、经营企业通过房地产金融机构获得资金的方式，是间接融资方式。
11.过度信贷是房地产泡沫产生的微观机理。
错，过度信贷是房地产泡沫形成的金融因素。
四．概念解释题
1.房地产投机
答：房地产投机可以定义为从房地产市场价格的波动中获利的活动。
2.房地产周期
答：房地产周期是指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动。
3.房地产市场
答：狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，广义的房地产市场则是指房地产交易或房地产交换关系的总和。总的来说，房地产市场是众多的买者和卖者相互作用并共同决定房地产商品或劳务的均衡价格和均衡交易量的机制。
4.租金
答：租金指承租人为租用住宅而愿意每期支付的费用，也可以定义为获得占有或使用该物业权利而支付的年金，是固定供给资源的服务价格。
5.房地产业的前向关联产业
答：房地产业的前向关联产业是指房地产业为其提供产品和服务并推动其发展的关联产业，入旅游业家电业等。
6.住房吸纳率
答：住房吸纳率是指报告期商品房出租、销售数量占报告期可供销售、出租商品房数量的比重，反应当年可供销售和出租的商品房数量中已经出租和销售的商品房的数量，即当年房地产市场吸纳了多少新建商品房。
7.房地产业
答：房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属第三产业。
8.纯公共物品
答：纯公共物品是指多为一个人提供公共物品的边际成本为零，且人人都可享受该物品，具有非竞争性和非排他性，如国防。
9.房地产金融
答：房地产金融是指在房地产经济活动中，通过各种金融方式、方法及工具，为房地产及相关部门融通资金的行为。
10.住房特征价格
答：住房特征价格是指单位住房特征(或属性)消费者愿意支付的费用。
11.REITs
答：房地产投资信托基金是一种证券化的产业基金，它通过发行收益凭证来汇集投资者的资金，用以购买房地产项目，委托专门从事房地产经营活动的投资信托公司进行经营管理，并且将投资收入通过派息的方式分配给投资者，投资者可以长期持有收益凭证，也可以再证劵市场上转让收益凭证。
12.住房需求
答：住房需求是指其他条件不变，消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的住房的数量。
13.房地产开发企业的变动成本
答：房地产开发企业的变动成本是指房地产开发企业在短期内可以调整的生产要素的费用。
14.房地产外部性
答：房地产外部性是指一宗房地产对其他房地产及其业主产生外部收益或外部成本，而其他房地产和产业主却无需对这种外部收益或外部成本支付成本或获取报酬。
五．简述题
1.政府干预房地产经济的原因
答:（1）。房地产与过年生产总值，在经济发达的国家和地区，房地产在国内生产总值中占有很大比例。
（2）房地产资产与社会财富，房地产资产 占国家财富的比例对一国整体社会经济的协调与稳定发展起着非常重要的作用。
（3）房地产与就业，房地产及相关的建筑业是吸收社会劳动力的主要产业。
（4）房地产与财政收入，房地产税及其相关税费是政府财政收入的重要来源，是城市基础设施和公共设施建设的重要资金支持。
（5）房地产与信贷，房地产业是资金密集型产业，对信贷的依赖性很强，带动了银行业的发展。
（6）房地产与经济波动，在房地产与经济的千丝万缕的联系中，房地产价格是关键因素。
综上可知，房地产经济与我们的生活关联密切，在市场机制不能发挥其作用的时候，就会实施政府干预，加强宏观调控。
2.住房市场是一个权益交易的市场
答：因为房屋的流通和土地使用权的有偿转让，共交易过程只有货币的单方面“商流”而没有物质实体的“物流”住房市场是不动产市场，在交易中转移的只是房地产的权益，从这个意义上看，住房市场是权益的交易市场，是权益的让渡。
3.房地产泡沫与房地产周期的区别
答：(1)房地产泡沫是一种价格现象，房地产周期是一个价格变换过程；(2)房地产周期是房地产产业内生价格的变化过程；(3)房地产泡沫对经济负面影响较大。
4.中国房地产业的制度背景
答：
1、要素市场（1）土地---国家垄断，人均耕地面积低（2）资金---银行业的国家主导（3）劳动力---城乡二元结构。
2、房地产市场的城乡二元结构。
3、快速城镇化
5.房地产市场的区域性
答：房地产市场的区域性主要由房地产的位置固定性和性能差异性所决定的,一方面由于房地产位置固定,房地产交易实质是指权益交易,其产权的承载物既房地产实体则是不可移动的,这就决定了房地产市场在供求方面不能通过其他地区的调剂来达到均衡,宁一方面,房地产又具有性能差异性即单件性,就是我们通常说的没有两个完全相同的房地产,这样使得房地产之间的替代性较差.由此导致房地产市场具有强烈的区域性特点.不同区域的房地产价格水平,供求状况,教育数量,就一般商品而言具有极大的差异性.而且,不同区域之间的房地产价格影响也较小,6.房地产开发收益
答：开发收益分为货币收益和非货币收益，货币收益包括：（1）销售收入或租赁收入；（2）物业的长期权益，在这种情况下开发商。非货币收益包括：（1）由于提出了一个新概念或改善了城市环境；（2）提高了开发商的社会声誉。
7.房地产空间市场与资产市场的联系
答：第一，是在房地产空间市场（物业市场）上形成的租金水平是决定住宅资产需求的关键因素，影响房价，从而影响资产市场，从而房租与房价之间关系密切。第二，新建住宅量与住宅存量之间关系密切。
8.公共物品与私人物品需求曲线加总的区别
答：公共物品的集体需求曲线关于个人需求曲线的纵向加总.而私人物品的集体需求曲线关于个人需求曲线的横向加总.9.住房特征定价模型的假设条件
答；线性特征价格方程的假设条件是属性的边际效益不变
双对数模型假设住宅属性的价值评估符合边际收益递减规律
连续变量可以考虑其百分比的变化，离散变量系数则表示增加一单位的属性说引起的价格的增加，定型变量不考虑百分比的变化，而采取亚元变量
10.经济增长与房地产市场的关系
答：房地产业是国民经济中重要的经济部门，居民消费尤其是住房消费对居民的消费结构有很大影响，增加住房消费对经济增长具有直接的拉动作用。房地
产业与其他行业具有高度的产业关联性，房地产投资和消费的增加对国民经济的增长具有重要作用。对中国房地产市场与经济增长关系的实证分析表明，二者存在紧密的互动关系，房地产投资和消费的增长拉动了中国GDP的增长。
11.住房需求的层次性
答：住房需求的层次性包含两层含义：一是从消费者偏好角度讲，不同的消费者由于经济实力和其他条件的不同，对住房的需求层次也不同。二是从住房社会需求总量即宏观需求的角度看，一般分为住房现实需求和潜在需求两个层次。
六．论述题
1.房地产周期波动的政策因素
答：影响房地产周期波动的政策因素包括货币政策、财政政策、土地政策、经济体制和经济体制改革政策以及区域发展政策等。
(1)政府可以通过利率、货币供应量、贴现率等货币政策工具对房地产供给和需求进行调节，从而影响房地产周期波动。
(2)政府可以通过财政税收和政府支出等财政政策对房地产供给和需求进行调节从而影响房地产业的周期波动。
(3)政府可以通过调节土地市场的供应总量、结构和节奏对房地产业开发和需求进行调节，进而影响房地产业的周期波动。
最后，不同的经济体制下，经济主体的生产效率和资源的配置效率是不同的。
2.用四象限模型解释经济萧条对房地产市场的影响
答：在经济萧条时，居民收入降低，对住宅的需求减少，则在住宅存量供给一定的情况下，房租下降(第一象限)，又会导致房价下降(第二象限)，进而引起住宅新开发建设量减少(第三象限)，最终会导致第四象限的住宅存量减少。住宅存量的减少会导致初始假定住宅存量一定的情况下下降的房租上涨，如此运动直至达到新的均衡。
3.公共设施对房地产的外部影响
答：居住在公共设施完善的地区生活很方便，区域内的房地产价格比那些公共设施相对较差的地区价格要贵。比如居住小区附近有一所国家级高等中学，那么这个中学附近的住宅价格比其他地区同样建筑质量的住宅要高，因此学校对周边的住宅就产生了外部影响。公共设施对房地产价格的影响是双面性的。
4.金融业与房地产市场高度关联
答：(1)房地产开发、消费需要大量资金；
(2)房地产业的风险影响金融市场稳定；
(3)金融市场的投资回报率是房地产投资的参照系。
5.用四象限模型解释长期利率上升对房地产市场的影响
答：长期利率上升，会增加投资者对房地产投资的收益要求，从而使得房地产的资金需求减少，则在租金不变的情况下导致房价下降，即价格----租金曲线顺时针旋转(第二象限)。这时开发商会减少新的住宅建设量(第三象限)，导致住宅存量减少(第四象限)和房租上涨(第一象限)。
6.不确定性对房地产泡沫的影响
答：经济主体的投资行为在不确定性下要涉及到风险选择，当经济主体宁愿冒很大的风险去追求高额预期收益时，他就是风险偏好者。房地产市场是一个收益较高风险也较大的市场。在市场景气时期，投机者往往预期房地产价格会不断上涨，在房价上涨的预期下，投机者相信房价下跌的风险不会落到自己的头上，就会希望通过购买房地产来获得再销售的超额利润。投机需求的增加造成了市场需求旺盛的现象，房价也继续攀升。在这种正反馈机制的作用下，房地产市场泡沫不断膨胀。而当外界一个随机的利空消息出现后，房地产投机需求就会减少，价格迅速下跌。
7.用三部门模型解释房价上涨对地区经济的影响
答：根据四象限模型，房价上涨，新开发住房建设量增加，导致住宅存量增加。在三部门模型中，根据住宅存量的增加，从而供给增加，导致住宅供给曲线向右移动，租金下降。在产出市场中，产出增加，在劳动力供需不变的情况下，租金的下降将导致成本曲线向下移动，产出增加，这又进一步增加了对要素市场的需求，劳动力市场和房地产市场的需求曲线向平移，要素市场价格上升，造成产出市场的生产成本略有回升，但仍低于初始生产成本，最终达到新的平衡时，产量增加，租金下降，劳动力投入增加以及有效工资上涨，即房价上涨推动了地区经济的增长。
第五篇：房地产经济学教学大纲
集美大学房地产经济学课程教学大纲
一、课程基本情况
1.课程编号：4012201
2.课程中文名称：房地产经济学课程英文名称：Real Estate Economics
3.课程总学时：32，其中：讲课：32实验：上机：实习：课外：
4.课程学分：2
5.课程类型：专业选修课
6.开课单位：财经学院投资学教研室
7.适用专业：投资学专业
8.先修课程：宏观经济学、微观经济学
9.课程负责人：张美荣
二、教学目的和要求
1.课程说明：本课程是投资学专业选修课程。
2.教学目的：通过该课程的学习,了解房地产经济学的基本理论，掌握有关基本概念和常用术语,掌握房地产市场微观经济分析和宏观经济分析的基本方法，提高对房地产市场的分析、预测能力。
3.教学要求：①掌握与房地产有关的基本经济理论，如地租理论、区位理论和产权理论等；②掌握房地产市场的运行机制和分析的内容、方法；③掌握房地产经济波动与宏观经济的关系，理解经济周期、房地产周期、房地产泡沫等相关概念；④了解政府在房地产经济中的作用，掌握有关房地产调控政策和房地产制度。
三、教学内容及要求
第一章 绪论
1.1经济学
1.2房地产
1.3房地产业与国民经济
1.4房地产经济学的研究对象和内容
1.教学方法与学时分配：课堂讲授，4学时
2.主要内容及基本要求：了解经济学的主要内容及其研究方法，理解房地产业在国民经济中的地位和作用，掌握房地产的概念、类型与特性，房地产经济学的研究对象和内容。
第二章 地租理论
2.1古典经济学的地租理论
2.2马克思的地租理论
2.3新古典经济学的地租理论
2.4城市地租理论
1.教学方法与学时分配：课堂讲授，2学时
2.主要内容及基本要求：了解古典经济学的地租理论和新古典经济学的地租理论，理解地租对地价和房价的影响，掌握马克思的地租理论和城市地租理论。
第三章 区位理论
3.1区位理论的产生和发展
3.2主要区位理论
3.3研究区位（理论）的实际意义
1.教学方法与学时分配：课堂讲授，2学时
2.主要内容及基本要求：了解区位理论的产生和发展，理解区位理论与房地产经济活动的关系，掌握几种主要区位理论。
第四章 房地产价格
4.1土地价格
4.2建筑物价格
4.3房地产价格
4.4影响房地产价格的因素
1.教学方法与学时分配：课堂讲授和课堂讨论，4学时
2.主要内容及基本要求：了解土地价格、建筑物价格、房地产价格的构成，理解土地价格与国民经济的关系，掌握影响房地产价格的因素。
第五章 房地产市场
5.1房地产市场的类型和特点
5.2房地产市场的运行
5.3房地产市场分析
1.教学方法与学时分配：课堂讲授、案例分析和课堂讨论，4学时
2.主要内容及基本要求：了解房地产市场的类型和特点，理解房地产市场运行的一般原理，掌握房地产市场分析的主要方法。
第六章 房地产经济波动
6.1房地产经济波动的基本概念
6.2房地产经济波动的影响因素
6.3房地产经济波动的运行机理
6.4房地产经济波动指标
6.5房地产经济波动与宏观经济波动的关系
6.6房地产周期
6.7房地产泡沫
1.教学方法与学时分配：课堂讲授和课堂讨论，6学时
2.主要内容及基本要求：了解房地产经济波动、房地产周期、房地产泡沫的概念，理解房地产经济波动与宏观经济波动的关系，掌握房地产经济波动的影响因素和分析房地产经济波动的指标，掌握判断房地产泡沫的指标。
第七章 房地产产权
7.1产权理论
7.2土地产权
7.3房屋产权
7.4国外房地产产权
1.教学方法与学时分配：课堂讲授，2学时
2.主要内容及基本要求：了解土地所有权、土地使用权、他项权利、房屋所有权和产权属性的形式及变化，了解国外房地产产权的相关规定，理解产权的相关理论，掌握我国土地所有权的类型和特点。
第八章 房地产制度
第一节 土地制度
第二节 住房制度
第三节 国外房地产制度
1.教学方法与学时分配：课堂讲授，2学时
2.主要内容及基本要求：了解国外房地产制度的相关规定，掌握土地所有制的概念和主要类型，掌握土地使用制的概念和我国土地使用制的主要内容。
第九章 房地产税收制度
第一节 税收基本知识
第二节 我国的房地产税收
第三节 海外房地产税收
1.教学方法与学时分配：课堂讲授，2学时
2.主要内容及基本要求：了解税收的基本知识，了解我国房地产税收的演变和未来发展趋势，了解海外房地产税收的现状和发展趋势，掌握我国目前税收体系的特点。
第十章 房地产市场调控政策
第一节 房地产市场调控政策概述
第二节 土地政策和住房政策
第三节 货币政策和税收政策
1.教学方法与学时分配：课堂讲授，4学时
2.主要内容及基本要求：了解房地产市场调控政策内涵、特点、目标和分类，理解房地产市场政策调控的理论依据，掌握房地产宏观调控的主要政策手段。
四、有关说明
1.教材：
[1]谢经荣．房地产经济学（第二版）[M]．北京：中国人民大学出版社，2008．
[2]丰雷．房地产经济学（第三版）[M]．北京：中国建筑工业出版社，2008．
2.主要参考书：
[1]董藩等．房地产经济学[M]．北京：清华大学出版社，2012．
[2]王莹等．房地产经济学[M]．西安：西安交通大学出版社，2010．
[3]况伟大．房地产与中国宏观经济[M]．北京：中国经济出版社，2010．
[4]高波．现代房地产经济学导论[M]．南京：南京大学出版社，2010．
[5]刘亚臣．房地产经济学[M]．大连：大连理工大学出版社，2009．
[6]张跃庆．房地产经济学（第二版）[M]．北京：中国建材工业出版社，2009．
[7]美肯泽．不动产经济学（第五版）[M]．北京：中国人民大学出版社，2009．
[8]丁芸．房地产经济学[M]．北京：首都经济贸易大学出版社，2008．
[9]朱江．房地产经济学[M]．大连：东北财经大学出版社，2007．
3.其他说明
[1]教学组织形式：多媒体教学+案例分析+作业与讨论
[2]考核方式：期末考试70%+平时30%（考勤+讨论+作业）
[3]习题要求：以教材每章课后的复习思考题和课外阅读材料为基础进行练习
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