山东文登温泉大世界建设项目策划

第一篇：山东文登温泉大世界建设项目策划

山东文登温泉大世界建设项目策划 项目名称：山东文登温泉大世界建设项目策划

项目区开发环境

本项目区位于文登市南郊的张家产镇汤村店子。张家产镇南临黄海，东距威海机场15公里，西距文登火车站10公里，青石公路横穿镇域全境，距文登市中心仅6公里。张家产镇区经济比较发达，水、电、通讯、有线电视一应俱全，使项目区具有了良好的区位环境和设施配套基础。

目前以汤村热水井为中心的约300亩项目区内生态环境保持良好，总体地势呈东北高西南低之势，属山间河谷地貌，基本上处于原始的开发状态。区内地表水系较为发达，主要河流为昌阳河，自东北经温泉南侧流过注入大海。

文登温泉的发展方向及定位

（一）文登温泉项目的发展方向

要把文登温泉打造成富有文登地方的特色、代表国际温泉旅游发展最新时尚、洋溢韩国特色文化的、集旅游娱乐、饮食、商贸、休闲、度假为一体的综合旅游区。

同时要使这个项目成为威海市的旅游精品项目，成为以文登为中心的三小时车程圈的周边居民度假旅游热线，成为山东省的旅游示范项目，成为真正意义上600公里半径内（在此半径内有辽中南城市群、京津唐城市群、宁沪杭城市群以及广大海外城市群）大旅游圈的引力轴心。

（二）文登温泉项目的开发定位

一个以塑造和展示“温泉文化”为主要特色，集休闲度假、观光旅游、商务会展、运动康疗、餐饮娱乐等为一体的全方位、多功能、多层次的大型温泉主题旅游度假胜地。文登温泉的命名——中国友谊泉

将文登温泉命名为中国友谊泉（简称友谊泉），是综合了各个方面的因素，经过深思熟虑而获得的。理念诠释如下：

1、“友谊”两个字特色鲜明的突出了文登市与韩国间的友好关系，与文登温泉项目的总体的海外市场定位相吻合。

2、“友谊”具有强烈的中国外交词令的特点，使人一见便明了文登温泉的涉外内涵，具有通俗易懂、广被人知的优势。

3、在国内以友谊命名的商店、宾馆历来都是国内高消费的场所，无形中提高了温泉产品的档次。

4、友谊命名之大俗与时尚温泉理念之大雅形成了鲜明的反差，具有易于传播、易记易颂的特点。

5、是中国境内唯一以“友谊”命名的温泉，与国内目前已经开发的所有温泉项目相比，具有自己独特性的卖点。

市场定位

文登市的旅游目前尚未形成确定的目标市场和成熟的市场规模。在旅游的推进式发展中，文登市的旅游面临着市场细分的问题，以求寻找有效的突破。而温泉度假旅游项目同样面临着市场细分的问题。

通过对文登市的独特旅游资源、旅游接待现状与潜力以及主要目标市场的需求趋势分析，可针对文登温泉旅游的战略发展对各级市场进行初步定位。

但是，温泉旅游在威、青、烟沿海三市的旅游圈中还是一个比较新的旅游形式，对其未来的发展缺少必要可比性，甚至整个山东都在关注着文登温泉的开发。市场的变化是有规律可循的，但不可预测的因素往往能够造成重大的影响，比如2003年4月开始的“非典”战役，给中国的旅游业带来了沉重的打击。所以文登温泉旅游的市场定位将在市场的推动下不断变化、发展，这里只对近期市场目标制定出较为合理的策略。

项目策划内容

从国内温泉旅游的开发情况来看，整个山东省都处于比较落后的状态。文登温泉项目的开发将是一个崭新的开始，起到整个山东省温泉旅游开发的领头雁、排头兵的作用。

如何最大限度的发挥后发优势，一方面汲取国内外温泉旅游发展的有益经验，一方面又要根据文登市的具体情况，推出它独有的温泉卖点，是项目策划中亟需解决的问题。

文登温泉的总体建筑设计风格以及有关活动的安排，都是以市场为导向，以经济效益为最终目标。在符合时代发展的要求和经济发展规律的前提下，进行理念创新，并注入地域文化的内涵。

轻松、舒适、健康、自由应该是整个温泉度假区的主旋律。

本项目主要分为五个功能性区域：

● 温泉主题乐园

● 康体健身社区

● 韩流大世界

● 四星级度假酒店

● 特区－友谊花园

形象策划与营销

形象策划

文登温泉的形象策划需要从温泉在较大的区域内的整体特征出发，赋予其厚重的文化内涵和时代特征，起到提升旅游品牌、瞄准客源市场、细分消费群体的综合作用。

（一）整体形象定位

旅游地形象定位是旅游地在旅游者心目中的综合认知印象。作为“全国优秀旅游城市”的文登，旅游地的总体形象尚未定形。现在要做的就是赋与文登温泉以新的生命和活力，突出展示文登市的旅游特色，并区别于国内众多的温泉旅游景区，以独特的魅力和绝代的风情开创一个中国温泉旅游的新纪元。确定出文登旅游的总体形象定位是：

中韩友谊第一泉

定位诠释：重点突出文登温泉的韩国文化背景。直接点出了文登温泉的核心吸引力，通俗、简单、易记。同时具有对中韩游客较为强烈、直观的吸引力。

（二）宣传口号

1、主打宣传口号：

仙山之畔海上仙泉

走进文登 沐浴逍遥

2、系列宣传口号

设计一套与客源市场相关的宣传促销口号，完善和强化旅游的形象，可适时适地推出。●仙山、仙泉、仙境——中国文登

●登圣山、冲海浪、泡温泉——逍遥在文登

●旅游在威海，休闲在文登温泉城

●没有做不到，只有“享”不到的生活——文登温泉城

●韩国人的温暖家园——韩国游客

●韩流温泉大世界

●美丽、健康、苗条——最时尚的温泉spa——女性

●沐浴健康的秘诀——老年人

●把健康带回家把长寿送给你——老年

●山东第一温泉

●最前卫的工作、休闲、生活方式在文登温泉—商务客

●尽情享受欢乐天堂——年轻的度假客

●流淌在田野中的梦想——野溪温泉

●周易、道德经、中医和现代时尚的完美结合——文登五行spa

●流光异彩的梦幻之夜——夜泡温泉

文登市温泉旅游的营销目标为

●文登市的旅游人次和旅游总收入在项目建成后将有一个较为明显的增加。

●全面改善文登的城市旅游形象，突出展示文登作为全国优秀旅游城市的崭新面貌。●形成以温泉为特色的文登旅游新品牌。

●带动文登市经济的全面发展。

第二篇：文登温泉旅游策划项目的营销战略

此次旅游策划的营销目标是成功启动文登市的旅游市场是本策划的关键。文登市的国内游客以本地及周边的游客为主，海外旅游接待的规模与本地的经济实力不符，其中占绝大多数的韩国游客多数属于商务旅行，专程来文登旅游的很少，通过启动文登温泉项目，将有效地弥补青、烟、威三角区内缺少温泉型度假旅游品牌的空白，形成独特的旅游吸引力，提高文登市作为优秀旅游城市的知名度，为文登市的经济发展聚人气、集资金，推动整个文登及威海地区的城市旅游品牌的重新打造，把温泉、温情与沿海城市的风情、海情结合起来，从而以其旅游综合优势拉动较大区域内的旅游市场的提升，文登市温泉旅游的营销策划目标为文登市的旅游人次和旅游总收入在项目建成后将有一个较为明显的增加，全面改善文登的城市旅游形象，突出展示文登作为全国优秀旅游城市的崭新面貌，形成以温泉为特色的文登旅游新品牌，带动文登市经济的全面发展。

旅游策划项目的开发商把重点将放在温泉度假区的整体开发上面，实行一体化的环境打造、品牌推广和完整的商业运作，通过引入战略合作伙伴，获得建设资金，并吸引项目投资者投资酒店、会馆、商铺、餐饮等项目。同时，区域开发商也可有选择地自行经营功能性项目，以此实现赢利，作为一个系统化的复合功能区域，温泉度假区将吸引大量消费，因此具有良好的投资前景，项目投资者投资后，可自行进行经营管理，或转租、转包，以获得显著的经济收益。

第三篇：山东文登护校招生简章

文登护校简介

学校概况

文登护校又名文登卫校全名称为威海卫生学校创建于1958年，是国家教育部命名的国家级重点中专学校。校园占地面积6.4万平方米，建筑面积4.6万平方米，有各类实验室35个，电化教学中心1个，拥有多媒体教学系统，卫星电视接收播放系统等先进的现代化教学手段，图书馆藏书16.5万册。学校现有教职工135人，高级职称45人，中级职称29人。学校面向全国招生，现有各类在校生3200多人，自建校至今已为国家培养各类卫生专业人才16000多人，仅威海三市三区就有近100人走上了副院级以上的领导岗位，有近20人获硕士学位，一人获医学博士学位，在山东大学从事临床教学。办学特色

专业性强：开设临床护理、针灸推拿、助产等专业。就业率高：连续几年毕业生当年就业率保持在98％以上。

联合办学：2009年学校与威海国际经济技术合作股份有限公司联合办学，成立“威海国际护士班”学制五年，在该班读书的60%的学生每学期享受500元、300元、200元不等的奖学金，该班学生除了享受国家助学金外10%的学生每年还享受1000元的助学金。

成人教育：自1994年开始，我校先后同青岛大学医学院、山东大学网络教育学院签订联合办学协议，学生足不出校，就可以考取以上院校的函授、远程教育、对口高职，并取得专科及本科学历。

多证教育：学校高度重视学生的技能培训，引导鼓励学生继续深造，在校期间每个专业的学生经过努力学习培训，可获得英语等级证书、计算机等级证书、普通话证书、毕业证书，护理专业的学生可以在毕业前就参加全国组织的护士执业资格证考试，取得护士执业资格证书。

专业介绍

临床护理（三、二连读大专、普通中专）

培养目标：该专业主要培养能参与实施整体护理的基本能力，对常见疾病病情变化和常用药物疗效及药物、心理反应的观察能力。

主干课程：基础护理、护士技术、内科护理、外科护理、妇科护理、儿科护理。

针灸推拿（三、二连读大专）

培养目标：该专业主要培养具有较强实践技能，从事针灸推拿、社区医疗等工作的专业人才。

主干课程： 正常人体学、经络腧穴学、刺灸学、推拿手法学、针灸推拿治疗学、中药学、方剂学、中医内科。

助产专业：(普通中专)

培养目标：该专业主要培养具有规范的进行产前检查、正常接生，产后处理、新生儿处理的操作能力。

主干课程：妇科学、产科学、内科学、儿科学、外科学

就业途径

公开招聘：组织学生参加各地市、县区卫生系统及乡镇卫生院公开招聘考试，就业于各地各级医院。

留学就业：威海国际护士班的学生英语达到要求的标准可派往英国、美国、澳大利亚、新加坡、沙特等国家留学或工作。

实习就业：我校全部学生都由学校统一安排在省二级甲等以上医院实习，对于综合素质较好的学生学校将推荐到北京、上海等大城市医疗机构实习，并负责推荐就业。

继续深造：组织辅导学生参加对口高职和专科生本科考试，升入高等医学院继续深造，拿到专科和本科文凭

校园招聘会：学校每年由招生就业办公室负责组织毕业生供需洽谈会，使相当多的学生在洽谈会上找到自己理想的岗位。

招生对象：应、往届初中毕业生；应、往届高中毕业生(不招走读生)。报名方式：符合条件的毕业生均可直接和我校孙老师联系，报名电话***。

报名时间：每年3月开始。

学生待遇：所有录取的学生均属国家计划内统招生，具有国家干部身份。学习期满，颁发由教育行政部验印的专科毕业证、中专毕业证，省人事厅签发的就业报到证，国家教育部给予电子学历注册，毕业时享受国家大中专毕业生就业待遇。

助学金：学校有完善的助学金制度，所有农村户籍的学生和城镇家庭困难的学生均可享受国家助学金，每生每年1500元，连续资助2年。

新生入学补充通知(大专)

1、携带团组织关系信。

2、威海地区的考生携带准考证和户口本的复印件；省内其他地

区的考生还要携带成绩单。有在威海地区参加考试但是户口是外省的考生一律不予录取！（报到时必须携带户口本）

3、收费：根据山东省物价局、财政厅、教育厅联合下发的鲁政办发[2000]68号文规定：

（1）

三、二连读大专生前三年每年学杂费2500元，（其中：英语护理前三年每年学费2800元，威海国际护士班第一年学费2500元，第二、三年每年4800元）。后两年按高职收费标准收取。

（2）住宿费500元/年。

（3）书籍费：五年制大专600元，一律实行多退少补。

新生入学补充通知（中专）

1、携带团组织关系信。

2、中专生携带准考证、毕业证、户口本或身份证的复印件，参加中考的考生还要携带成绩单。

3、收费：根据山东省物价局、财政厅、教育厅联合下发的鲁政办发[2000]68号文规定：

（1）护理、助产专业每生每年学杂费2500元;英语护理专业每生每年学杂费2800元。

（2）各专业住宿费500元/年。

（3）书籍费：三年制中专600元，一律实行多退少补。威海卫生学校招生就业办公室

孙老师

招生电话***

QQ：715614533

第四篇：温泉圣诞节策划方案

温泉圣诞节策划方案

活动时间：12月21日（星期一）—12月25日（星期五）

活动内容：

一、圣诞氛围营造

A、温泉大堂可设置这样一个场景造型：在雪地上矗立着一座别墅式的房子，房子周围是浓郁的圣诞树，并有着一个美丽的花园，整个房屋透着黄色的温暖的灯光，透过窗户可看到一家人的身影，正在欢快忙碌着准备圣诞晚会，精心布置圣诞树，圣诞老人正悄悄爬上烟囱，悠扬的音乐从圣诞屋飘出来。整个场景静谧而欢快，有动有静，栩栩如生、充满情趣。注：音乐必不可缺少的，给整个场景增加动感，可以播放一些经典的曲子。

B、接待和收银员全部戴一顶红色圣诞小帽子，衬托节日气氛，刺激顾客消费。

C、划出圣诞活动区域，同时在各个吧台陈列各种圣诞礼品，圣诞树排成一排，配以各种彩灯、装饰品等，加上海报、音乐等来渲染圣诞氛围，将酒店变成圣诞晚会的天堂

二、促销活动

活动

一、客房特价优惠抽奖酬宾活动

为庆祝圣诞节的到来，温泉山庄特别推出特惠房价，并有诸多优惠让利给消费者.时间:2009年12月21日-2009年12月25日

抽奖资格:所有来入住温泉山庄的自来散客凭房卡抽奖

奖品:

1)获奖者只需付人民币999元即可入住花园别墅套房(一厅四房每天只限1套);

2)获奖者只需付人民币333元即可入住私家小筑豪华套房(每天只限1间);

3)价值68元的 温泉门票1张(每天限10张)。

抽奖方法:办理完入住手续后, 凭房卡到后总台现场摸奖。

抽奖器具：扑克牌

*一张房卡只能抽一次。

*当天奖项（共12位）全部得出后即当天抽奖结束，若从早8.00到晚8.00时止,还有奖项未出，余下奖项自动作废。

*抽出A的获奖者奖品为：只需付人民币999元即可入住花园别墅套房一套；抽出K的获奖者奖品为：只需付人民币333元即可入住私家小筑豪华套房一间;抽出Q的获奖者奖品为:价值100元的代金券1张。

*所有已抽出获奖牌（A、K、Q）不再放入抽奖箱。

活动

二、圣诞祝福大放送活动

凡在2009年12月21日-2009年12月25日入住本温泉山庄的客人均可获赠5张精美的圣诞卡,只需提供5位朋友的地址,我们将免费将你的祝福送到你朋友的 手中.活动

三、圣诞礼物大派送活动

凡在2009年 12月25日入住本温泉山庄的客人均可获赠

精美圣诞礼物一份.赠品还可为一些时尚台历、圣诞礼品、平安符（平安夜赠送平安符）等。

三、主要庆祝活动：

1.圣诞大蛋糕活动

定制一个圣诞大蛋糕，直径越大越好，上面写“圣诞快乐”几个字，并插满蜡烛，在晚上八点，大家一起许愿，然后一起吹灭蜡烛，整个场景周围用圣诞树、彩灯等装饰，并配以音乐营造氛围，凡25日当入住温泉山庄的顾客，可凭房卡即可分得一块蛋糕，分完为止。

操作说明：可在桃园结义厅划出专区摆放蛋糕，注意维持现场秩序，以免阻塞客流；蛋糕可以做得尽量大，也可以分为几个大蛋糕，准备切蛋糕之用具。在圣诞夜晚八点，顾客凭规定时间内的房卡领取一份蛋糕。同时准备好盛放蛋糕之用品，如塑料盘和塑料叉，同时放置垃圾桶，以免顾客乱扔垃圾破坏环境。

2.公益活动

每年的圣诞之夜，你是否会想起那个卖火柴的小女孩，是否会想起那个慈祥的老奶奶，其实在我们城市中，也还存着需要我们去关心的孩子，伸出您热情的双手，献出您的爱心，让我们共同给他们点亮“希望的火柴”。

活动期间您只要来本温泉山庄消费，我们就会将顾客消费总金额的1%作为爱心公益捐献给这些孩子们，并中征集十名公益热心者，在圣诞节当天，扮成圣诞老人去看望阳西县福利院儿童，给孩子们送去礼物，并与孩子一同嬉戏游乐。

礼物设置：冬衣、帽子袜子等保暖用品、玩具、食品等。

操作说明：邀请相关媒体对此活动进行报道，并邀请公证单位对此活动进行公证，此公关活动有助于引导市民来关心和爱护这些弱势群体，提倡公益爱心，也有助于提升温泉山庄的美誉度和知名度.

第五篇：温泉度假村建设项目可行性报告 (8000字)

度假村建设项目

可

行

性

报

告

工程咨询有限公司

二００八年五月

－1－目 录

一 总论

1、项目提要

2、可行性研究报告编制依据

3、综合评价和论证结论

二 项目背景及必要性

1、项目背景

2、项目区发展现状

3、项目建设的必要性

三 项目实施的有利条件

1、政策环境

2、政府支持

3、市场优势

四 项目区建设条件

1、地理位置与区域范围

2、自然资源状况 3.社会经济状况

五 建设单位基本情况

1、建设单位基本情况

2、主要投资人基本情况

六 市场分析与推广方案

1、市场定位

2、目标客户市场分析

3、市场推广方案和推广措施

七 项目建设方案

1、建设任务和规模

2、设计基本原则

3、项目布局

4、具体建设内容

－2－

5、项目建设标准

6、给排水

7、电力电讯

8、环境影响评估

八 项目实施进度安排

1、一期工程项目实施进度表

九 投资估算与资金筹措

1、说明

2、投资估算依据

3、项目建设投资估算

4、资金来源与筹措

5、借款资金偿还测算

十 经济分析

1、财务评估说明

2、财务评价依据

3、营业收入和营业税金及附加估算

3、总成本及经营成本估算

4、财务效益分析

5、不确定性分析

十一 项目组织与管理，劳动定员和人员培训

1、项目组织与管理

2、管理机构设置与职能划分

3、劳动定员

4、项目经营管理措施

5、人员培训

6、劳动保护与安全

十二 可行性研究的结论与建议

1、可行性研究结论

2、问题与建议

－3－附 录

一 附表：

1、固定资产投资估算表 1－

1、土建工程投资明细表 1－

2、设备投资明细表

2、流动资金估算表

3、投资计划与资金筹措表

4、固定资产折旧估算表

5、总成本费用估算表

6、利润及利润分配表

6－

1、产品销售收入和销售税金及附加估算表

7、资金来源与运用表

8、借款还本付息计算表

9、资产负债表

10、财务现金流量表(增量全部投资)二 附图

1、一期工程项目规划图

2、度假村入口景门效果图

3、广场设计效果图

4、山庄外观效果图

5、温泉游泳馆外观效果图

6、设计意向图

7、外观效果图

三 其他附送资料：

1、项目建设单位营业执照复印件

2、建设项目选址意见书复印件

3、可行性报告编制单位营业执照复印件

4、可行性报告编制单位资质证书复印件

－4－第一章 总 论 1.1 项目提要

1.1.1 项目名称：度假村建设项目 1.1.2 建设性质：新建

1.1.3 项目承办单位、法人代表及所有制形式

项目承办单位：度假村开发有限公司

法人代表：

所有制形式：民营企业

1.1.4 建设地点、规模、期限及建设内容

建设地点：

建设规模：度假村区域规划总用地面积357017平方米，总建筑面积

55054平方米，道路面积58441.7平方米，项目分为两期，总投资20477万

元(含不可预计费919万元)。

建设期限：一期投资2008年7月至2010年12月，二期投资2011年1 月至2015年12月

建设内容：

1、一期工程：

(1)、土地征用，投资额540万元；

(2)、基础设施建设，包括土地整理，到景区入口的非支线公路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，龟力设施，供

排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山

游步道(含山体局部加固)、生态公厕所、管理用房等，投资额4690万元；(3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额3900万元；(4)开办费200万元，用于前期资金和广告宣传费用；(5)、建设期固定资产投资利息448万元：

(6)、不可预计费，按固定资产投资总额5％计算，计430万元。

2、二期工程：

(1)、土地征用，投资额720万元；

－5－

(2)、度假村绿化保护工程建设，投资额300万元；

(3)、游赏接待设施建设：包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、农居山庄等，投资额8760万元；

(4)、不可预计费489万元。1.1.5 申报单位及法人代表

申报单位：度假村开发有限公司 法人代表： 1.1.6 投资规模及资金构成投资规模：20477万元，资金构成：固定资产投资19358万元，前期资金和广告费用投资200万元，不可预计费919万元。1.1.7 资金筹措 本项目总投资20477万元，其中：一期投资10208万元，企业自筹资金7208万元，金融机构贷款3000万元；二期投资10269万元。1.1.8 主要技术经济指标

－6－1.2 可行性研究报告编制的依据

1.2.1 《省旅游产业发展和布局总体规划》

－7－

1.2.2 《县国民经济和社会发展“十五”规划》 1.2.3 《县生态旅游业发展总体规划》 1.2.4 《度假村详细规划》 1.2.5 《县建设项目选址意见书》 1.3 综合评价和论证结论

(1)为了加快县旅游产业的发展，县委、县政府出台了一系列的招商引资措施，在尽可能的前提下给开发给予政策支持，保证了本次建设项目的顺利实施。

(2)度假村开发有限公司是一家实力雄厚的民营企业，公司负责人不但有多年的房地产开发经验，而且一直以来兼营酒店宾馆行业。积累了丰富的宾馆经营管理经验。同时根据项目建设需要，充分发挥县旅游、交通、建设、农业、林业各部门的协作作用，强强联合。(3)本项目环保措施得当，对环境无不良影响。

(4)通过详细的经济和财务分析，得出本项目一期总投资10208万元，其中固定资产投资10008万元。项目建成后，预计年营业收入7458.09万元，年利润总额3659.88万元(计算期平均数)，投资利润率35.85％；全部投资财务内部收益率19.51％(所得税后)；静态投资回收期5.9年(含建设期1.5年)，动态(i=8％)投资回收期7.3年(含建设期1.5年)；累计净现金流量折现8943万元。以上各项数据表明，本项目经济效益和财务状况较好，抗风险能力较强，安全可靠，项目是可行的。

－8－第二章 项目背景及必要性 2.1 项目背景

当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、维护世界和平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的作用。旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经济新的增长点，在拉动内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展，增进了中国与世界的友好交流。

旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力十分巨大。由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而是关联度高、带动力强的综合性产业。它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用。旅游业的关联带动作用，不仅体现在直接为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带来客源和市场，而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发展，进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发展。据测算，旅游产业每增加一万元的产出，可直接或间接带动全社会总产出3.02万元，对国民经济的拉动作用十分明显。因此发展旅游产业对于促进国民经济发展，特别是促进居民消费具有十分重要的作用。

虽然从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段，但我们也应该看到，旅游产业已经慢慢走向细分市场、满足不同游客旅游需求的阶段，文化游、休闲游和度假游正在慢慢兴起，特别是生活在大都市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人士，也有都市白领、职场精英。现代社会生活节奏越来越快，人们在不断积累个人财富的同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫，这也是近年来各种类型的“农家乐”“田园乐”“土菜馆”方兴未艾的原因之一。这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引·力 －9－已经逐渐下降。旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖的旅游景色，而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。因此，如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢。是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。2.2 项目区发展现状

项目区所在的景区山奇水秀林青，是一个风景十分优美的地方，更是全国独一无二的冷热阴阳泉，与的天师道观遗址相辅相成，渊远流长的道教文化可谓是景区的一张闪亮名片，可惜的是，由于开发较晚，至今仍是养在深闺无人识，在外来游客中的知名度较低。当地的旅游部门也意识到了这个问题，在2005—2020的旅游发展规划中，将整个景区开发列入了下一步的建设重点。2.3 项目建设的必要性

2.3.1 从县旅游环境的现状看必须不断开发新的旅游景点自县正式提出“生态立县，使旅游业发展成为国民经济的主导产业”的目标以来，县旅游产业得到了长足发展，每年前来旅游的人数也不断增多，但县旅游业的发展比较晚，特别是相比于经济发达地区，旅游建设资金投入严重不足，除了几个知名景点外，新景区新景点的开发建设工作迟迟不能开展，这对当地丰富的旅游资源造成了极大的浪费，也阻碍了县旅游产业的进一步发展壮大，因此必须筹集大量的资金用于新景区新景点的建设工作，而旅游产业是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，仅靠政府投资是远远不够的，必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。2.3.2 介入景区开发是企业发展壮大的一次良好契机旅游产业是新时代的黄金产业，虽然投资大、回收期长，但收益稳定，收益期长，项目建成运营后，可以源源不断的为企业带来现金流，又可以为企业的其他项目提供支持资金，特别是在房地产市场竞争越来越激烈的情况下，适时介入旅游业是一个良好的决策。

2.3.3 度假村开发预计能为企业带来丰厚的经济利益根据测算，项目建设

－10－完成后，在计算期内平均每年可以为企业带来3711.54万元的净利润，整

个项目期的经济利益十分可观。

2.3.4 民营企业介入景区开发能带来良好的社会效益旅游产业是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，政府投资力度有限，必须吸

引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。本项目建成运行后，良好的经济效益可以带动县内其他民营资本进入旅游产业开发投资，为县旅游招

商引资工作打开新的局面。同时，项目建成后，度假村预计每年要上交税

收1341.81万元，还要聘请大量的员工，社会效益十分显著。

－11－第三章 项目实施的有利条件 3.1 政策环境

县委、县政府高度重视以良好生态环境为依托的旅游业发展，制定了

“生态立县”战略，提出“要以生态旅游为突破口，举全县之力，用全县

之能，集全县之智，聚全县之财，尽快把建成生态旅游胜地，使旅游业成为国民经济的主导产业的目标。”在2003年的县第十四届人民代表大会第一次会议上通过了《关于全面实施“生态立县”战略，加快小康建设步伐的决定》，明确提出要保护生态环境，重点发展生态旅游。这不仅为发展旅

游指明了方向，也为县旅游业发展提供了良好的公众意识支持和良好的政

治环境支持。3.2 政府支持

近几年来，县委、县政府高度重视旅游资源开发，取得了较为喜人的成绩。目前已初步开发出生态观光、温泉沐浴、健康养生、竹海漂流、奇

景观赏、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探险等诸多生态旅游项目。根据县2005 －2020年生态旅游业发展总体规划，旅游区项目建设与大觉山旅游区、新

月畲族民俗文化旅游区、华南虎放养基地、方家山野外训练基地一起，列

入了重点发展项目。

县旅游资源较为丰富，但旅游资源开发起步相对较晚。因此，本项目的建设得到了县委、县政府的大力支持，县旅游局、审计局、发展局、建

设局和农业、林业等部门为项目建设提出了许多良好的建议，并在政策允

许的情况下，得到了各部门在项目协调、立项、审批等环节的支持和帮助。3.3 市场优势

3.3.1 冷热泉水相伴相生，全国唯一，品味独特

不但拥有品质优异的温泉资源，是旅游开发的重要载体，而且拥有品

质一流的冷泉资源，冷热泉水相生相伴，两者相距仅在数米之内，在国内

具有唯一性，具有独特的文化品味，是不可多得的高品质旅游资源。3.3.2 森林覆盖率高，生态环境优越

所在的区域森林覆盖率在85％，以常绿阔叶林为主，并拥有香樟、枫

树、鹅掌楸等多种色叶树以及大片竹林，林相组合理想。四周青山翡翠，－12－古木参天，竹海扶摇，生态环境十分优越，为温泉旅游开发营造了极其有

利的自然环境。

3.3.3 冬有温泉、夏可避暑，气候宜人，旅游无淡季

县气候属亚热带湿润季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为

充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉爽宜人，俗云“五岭皆炎热，惟独宜”，乃避暑胜地。冬天又有得天独厚的冷热温泉，不管是哪个季节，到旅游，都有着别样的享受。

3.3.4 道教文化，渊远流长，具有深厚的文化内涵

道教作为一种文化现象及一个社会实体，不仅具有事实的人文和生活

内涵，而且还有深厚的社会民众基础。它是适应特定的民族文化心理需要

而产生的流传与演变乃至历史文化生态运动的必然结果。道教蕴藏的丰富

思想不仅在本质上不与现代文化生活相对立，相反是我们由今天迈向未来的难能可贵的文化基因宝库。

在个人的人生价值观上，道教文化认为人生的价值不在于物质利益或

个人名利，而在于尊道贵德，唯道是求，始终保持一种“知足常乐”的高

尚情操。在对待人际关系上，道教文化主张济世渡人，强调在人与人之间

要实行互助互爱，要“悯人之凶，乐人之善，济人之急，救人之危”。如果

人人都按照道教文化这些思想办事，就可以处理好人与人之间的各种社会

关系，使整个社会和谐有序；也可以处理好国与国之间的相互关系，使大

国和小国、强国和弱国、富国和穷国都能和平共处，整个世界也自然就会

得到安宁。在对待人与自然的关系上，道教文化从“天人合一”的思想出

发，认为人是自然的一部分，强调“道法自然”，“自然之道不可违”，因而

主张人应当爱护自然，与大自然协调相处，顺应大自然的客观规律办事，才能使人类社会得以持续发展。道教文化这种“道法自然”、顺应自然的思

想，乃是从对自然界与人类社会的深刻认识中总结出来的，是符合自然界

与人类社会的发展规律的，是一个古今中外都概莫能外的普遍真理，应当

是人类行为的共同准则。

据考证，第四代天师张盛迁徙至后，的天师道观就是当初道教的一个

重要发祥地之一，现今村的罗汉松即为当年张天师的首植罗汉松，年代比 －13－龙虎山天师府的罗汉松还要早，天师文化的弘扬将为温泉旅游开发注入深

厚的文化内涵，成为度假村的一张闪亮名片。3.3.5 区位优势好，利于与知名景区的联动

介于中外闻名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间，与三清山也相距不远，区位条件十分理想，便于景区与知名旅游区之间互动发展，这对景区在较

短时间内打响品牌，提升知名度具有重要的现实意义。

－14－第四章 项目区建设条件 4.1 地理位置与区域范围

县地处省东部，有“东大门”之称。地理坐标为东经116度46分—117 度17分，北纬27度28分—27度55分。北邻福建光泽县，南交黎川县，西毗南城县，西北接金溪县，东北界贵溪。县城距省城南昌铁路里程215 公里，公路里程224公里。沪瑞高速公路通车后，距上海仅约6小时车程。

位于县嵩市镇村，紧临316国道，离县城约15公里。介于中外闻名的

旅游胜地龙虎山与武夷山之间，距离龙虎山80公里，距离武夷山170公里。4.2 自然资源状况 4.2.1 气候条件

县气候属亚热带湿润季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为

充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉爽宜人，俗云“五岭皆炎热，惟独宜”，乃避暑胜地。

4.2.2 植被物产

县森林生长茂密，有林地165万亩，占总面积的87％，森林覆盖率

87.1％，是重点林业县、全国生态示范区。盛产毛竹、杉、松、栲、楮等

多种优质木材，并有南方红豆杉、银杏、江南油杉等珍稀树种57科150种。森林中有华南虎、金钱豹、梅花鹿、穿山甲等数十种珍稀野生动物。矿产

资源有钨、钼、花岗岩等，其中已探明的花岗岩总蕴藏量约5亿立方米。4.2.3 河流情况

境内无大江大河，县中部有一条隆起的地带把全县分成东、西两部分，故河流亦分成两部分。东部河流均流入信江，属信江水系，以泸溪为主；

西部河流均流水抚河，属抚河水系，以欧溪为主，山区溪流落差大、水量

丰富，全县水能资源理论蕴藏量61149干瓦，可开发的蕴藏量34618干瓦。4.2.4 温泉资源

县城嵩市镇村内的，是全国唯一的伴生冷热泉，冷热泉水相伴相生，相距仅在数米之内，具有独特的文化品味。温泉出水口位于芙蓉山的半山

腰，出水温度约43.5摄氏度，日流量约1600余吨，富含对人体有益的多

－15－种微量矿物质元素，对有各种慢性病、富贵病以及肥胖症都有一定的疗效。4.3 社会经济状况 4.3.1 面积及人口

全县共有7个乡镇689个自然村，土地面积1251平方公里，其中山地

面积160万多亩，耕地面积10万亩。到2002年底全县总人口为10.67万

人，其中非农业人口2.72万，农业人口占全县总人口的75.1％。4.3.2 经济状况

2002年，县国内生产总值4.262亿元，第一产业1.333亿元，第二产

业1.638亿元，第三产业1.291亿元，三类产业结构为30∶39∶31。2002 年全县财政总收入为4078万元，农民人均纯收入2388.69元；在岗职工年 平均工资8088元；城乡居民储蓄存款余额62593万元；全社会固定资产投

资总额14526万元。

－16－第五章 建设单位基本情况 5.1 项目建设单位基本情况

项目建设单位度假村开发有限公司成立于2008年3月，由、三人共同

投资组建，公司注册资本2000万元，其中公司法人代表占90％的股份。公

司经营范围：旅游项目的基础设备建设。是专为度假村开发而设立的公司。5.2 投资人基本情况

公司法人代表是度假村开发有限公司的控股股东，也是本次度假村项

目建设的负责人，是浙江省丽水市缙云县人，曾经从事建筑、图书、餐饮、房地产和制造业等多个不同行业，而且在每个行业都有很好的经营业绩，因此成为当地颇有知名度的企业家，到目前为至，个人独资或控股的企业

有：

1、衢州市天欣房地产开发有限公司，为个人独资公司，公司注册资本

1000万元，至2007年12月，公司资产总额13564.68万元，净资产6542.73 万元，公司成立至今，已在衢州及周边县市成功开发多个商住小区。

2、缙云县华朝美食林(大酒店)，为个人独资酒店，至2007年12月，公司资产总额1358.49万元，净资产852.64万元，是缙云县最豪华，消费

最高的酒店之一，一直经营状况良好。

3、缙云县胡源石材有限公司，注册资本100万元，个人控股95％，至 2007年12月，公司资产总额1562.53万元，净资产968.45万元，年销售

收入3000多万元。

4、浙江东华图书发行有限公司，注册资本300万元，个人控股95％，至2007年12月，公司资产总额657.42万元，净资产476.58万元。除企

业外，个人还在杭州、丽水、缙云、衢州等地拥有不少商业和住宅类房地

产，市场价值超过3000万元。

公司的另外两名投资人，也一直在从事酒店管理工作，积累了丰富的管理经验。

－17－第六章 市场分析与推广方案 6.1 市场定位

温泉旅游项目，要受到很多自然条件的限制，而且相对与普通旅游景

区，温泉旅游的投资更大，能接待的游客人数却比较少，因此，温泉旅游

区从先天上来说就不是低档旅游区，面向的游客也是以高收入的富裕人群

为主，少量的公商务人士为辅。同时，从的水质、自然环境、文化内涵等

方面看，完全有条件建设成温泉中的精品。因此，的市场定位应该是“温

泉精品，高尚度假，精英休闲、健康之旅”。6.2 目标市场分析

县县城居民只有3万，而且当地居民的收入水平并不高，有能力到温

泉度假村消费的人群就更少，所以本地的旅游市场发展空间十分有限，因

此度假村的目标市场应该放在外地。

6.2.1 县是最重要的客源市场，其中鹰潭最为重要，这些地区的人口多，收入水平也高，关键是距离度假村比较近，双休日也可以来，不象远地方的游客，要凑到比较长时间的假日才能出来游玩。

6.2.2 作为省的省会和最大的城市，市民的消费能力强，而且随着国家法 定节假日的变动，很多居民已将一年至两次的长途旅游转为一年多次的短

途旅游，在这种情况下，省内或本省的周边地区就成了最好的出游对象，为度假村这样的省内新兴旅游区开发提供了良好的机遇。

6.2.3 以长三角地区、珠三角地区和京津地区为主的全国旅游市场。长三

角地区、珠三角地区和京津地区是全国经济最发达的地区，也是居民出游

率最高，旅游消费最高的地区，特别是上海、深圳、珠海等城市。随着城

市规模的日益扩大，生活在钢筋水泥丛林中的人们，更渴望亲近自然，喜

欢到山多、水多、森林多的地方去放松心情。而且以温泉度假村这样的消

费水平，虽然对省内大部分地区来说是比较高的，但在经济发达地区的游

客看来，还是比较适宜，适合这些地区的大部分游客。

6.2.4 海外旅游市场。韵放境游客以港澳台人数最多，其次是日韩游客，这些游客的消费水平远高于国内水平，平均行程也长于国内游客，单个游

－18－客产生的效益也远高于国内游客。虽然人数相对较少，却也是一个不可忽

视的群体。

6.3 市场推广方案和推广措施

6.3.1 将度假村与县的整体旅游资源推广紧密结合，依托与政府的强大宣

传网络，争取将度假村打造成县的一张名片，让游客到必到，或者说游在，住在。6.3.2 充分利用媒体和网络的包装和宣传作用，将度假村包装成“生态之

村、健康之泉、文化之地、休闲之都”，在电视、交通电台、网络上进行造

势，争取尽快将度假村的知名度提高。

6.3.3 充分利用周边武夷山、龙虎山、龟峰、流坑村、麻姑山等知名景区的资源，加强与周边旅游区的合作，争取一部分客源，达到合作互赢的效

果。

6.3.4 充分利用村的天师道观遗址和太极阴阳泉，打好道教文化这张牌，结合当今社会的“和谐”主题，作一篇“亲近自然、爱护自然，与自然和

谐共处”的大文章，宏扬道教文化，打造一个新的道教圣地，吸引全国各

地的游客前来观光。

6.3.5 与政府部门、大企业集团、大教育机构进行合作，成为他们的联系

单位，争取将度假村列入他们举行会议、培训、集团活动的举办地，并通

过这些精英人士的宣传，在各行业的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潜在的客户群。

－19－第七章 项目建设方案 7.1 建设任务与规模

建设规模：度假村区域规划总用地面积357017平方米，总建筑面积

55054平方米，道路面积58441.7平方米，项目分为两期，总投资20477万元(含不可预计费919万元)。

在2008年7月至2010年12月实施一期项目建设，建设内容如下：(1)、土地征用，投资额540万元；

(2)、基础设施建设，包括土地整理，316国道到景区入口的非支线公

路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，电力设施，供排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山游步道(含山体局部加固)、生态公厕所、管理用房等，投资额4690万元；

(3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额3900万元；(4)开办费200万元，用于前期资金和广告宣传费用；(5)、建设期固定资产投资利息448万元；

(6)、不可预计费，按固定资产投资总额5％计算，计430万元。

在2011年1月至2015年12月实施二期项目建设，建设内容如下：(1)、土地征用，投资额720万元；

(2)、度假村绿化保护工程建设，投资额300万元；

(3)、游赏接待设施建设：包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、农居山庄等，投资额8760万元；

(4)、其它投资还包括不可预计费489万元。7.2 设计基本原则

(1)严格执行国家和省现行的有关设计规范、规程，以及有关消防、环

保和职业卫生方面的方针政策。

(2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在满足使用功能的情况下兼顾美观，做到经济合理、安全适用，以节省投资、具有地方特－20－色为原则；(3)景点配套设施布置力求人流、物流合理安排，整体布局符合当地规

划的要求。

(4)考虑各公用系统的配套。7.3 项目布局

根据资源环境条件，以及旅游活动的组织需要，将整个分为五个功能

区，即温泉健身休闲区、温泉度假别墅区、森林生态游览区、乡村风情体

验区和外围控制区。规划区域与316国道之间有长4.4公里，宽9米的公

路相连。

7.3.1 温泉健身休闲区

该区块为整个项目的核心区块，面积约148000平方米，呈狭长形，两

侧山体植被茂密，生态环境优良。利用基资源环境条件和地形地貌，以及

充分挖掘当地民间传说等文化遗存，建设一个供人们休闲度假、健身养身

娱乐的场所，主要项目包括度假区入口大门、停车场、广场、温泉山庄、古庙遗址、太极荷花池、温泉贡鱼区、贵宾楼、温泉游泳馆、逍遥池、温

泉冲浪等。

7.3.2 温泉度假别墅区

该区块位于村的东侧，温泉休闲健身区的西南侧，面积约152000平方

米，地形狭长，两侧溪水潺潺流过，中间多为农田，地势平坦，空气清新、生态环境优良。规划将此区块建成低容积率的高尚别墅居住区，包括与其

相配套的休闲会所、大型室内健身中心、网球场、幼儿园等。7.3.3 森林生态游览区

该区块位于温泉健身休闲区的东北侧，山体植被繁茂，主要为阔叶林、针叶林和毛竹林，具有较优越的生态环境。空气中负氧离子含量极为丰富，是一处不可多得的天然氧吧。规范将依山就势布置各种休闲、健身旅游活

动项目，形成以康体和生态养生为主题的特色功能区块，是整个项目生态

文化链的重要组成部分。7.3.4 乡村风情体验区

该区块面积约30000平方米左右，规划以体现乡村农家风情、康体娱

－21－乐、农耕参与、游憩休闲为主要功能，恰当展现生态文化与乡土所息，让

游客充分感受乡村生态旅游的精粹。7.3.5 外围控制区

外围控制区包括核心建设区以外的山林、水面与村庄，规划在外围控

制区严禁建造一切影响本区域生态环境的设施，山林采取封山育林措施，以达到涵养水源，防止水土流失的目的；区内居民点应严格控制其人口与

建设规模、建筑风格等，使其与度假村的环境相协调。7.4 具体建设内容

由于本项目二期工程预计要在2011年开始动工建设，距今还有三年时

间，有关投资额和预期收益都难以测算，所以本次可行性报告只对项目的一期工程进行测算，一期工程预计2008年动工，2009年12月完成主要建

设工程，到2010年12月份完成全部建设，总投资10208万元(含不可预计

费430万元)。7.4.1 土地征用

项目一期工程拟征用土地面积148000平方米 7.4.2 基础设施建设

1、土地整理面积148000平方米，包括对山体作降低山势处理6000平

方米； 2、316国道至景区入口9米宽非支线公路4.4公里；

3、围墙、绿化及地下管渠道建设总面积106680平方米；

4、区内场馆之间的道路，其中|.5－2.5米宽的石板路和卵石路规划长

度7.3公里，5.5米宽可通车辆的水泥道路1.3公里。

5、在广场的南侧和露天温泉泡澡区各设1个停车场，其中广场的南侧

停车场设置大型车辆停车位25个，中小型车辆停车位160个，占地总面积 4000平方米。露天温泉泡澡区停车场设置中小型车辆停车位15个，占地总

面积500平方米，地面采用植草砖铺面；

6、电力、供排水、消防和电信宽带等设施；

7、景区内8.56公里长的河道环境治，包括堤岸加固等；

8、在森林生态游区建设宽1.2－1.5米石板盘山路，规划长度8000米，－22－对盘山路两侧山体进行局部加固；

9、建设生态公厕10幢，规划建筑面积700平方米；

10、在景区入口、森林生态游区、芙蓉山、水上娱乐中心等处设管理

用房12幢，规划建筑面积640平方米。7.4.3 主要游赏设施土建

1、入口处的塑石工艺景门1座，高约9米，宽7米，周围设置假山、水池和草坪；

2、建造约10000平方米的广场，广场中内设置大型喷泉水池，引入温

泉水，水中放养热带观赏鱼类，水体中央设大型抽象式雕塑；

3、山庄，占地16000平方米，建筑面积11000平方米，按照四星级酒

店标准建设，建设层高2－4层，除客房外，还包括游人接待中心、餐厅、会议室、游泳池、美容健身房以及300平方米的独立停车场；

4、温泉贡鱼，包括贡鱼养殖、垂钧池，竹木敞廊，面积约1200平方

米。

5、温泉贵宾楼，共4幢，每幢面积350－450平方米，按五星级宾馆

标准设计，日式风格，计划日接待人次50人。

6、温泉水上娱乐中心，设在游泳馆东北侧，有温泉滑道、温泉冲浪、水上跷跷板、水上游嬉船等娱乐项目，建设面积2500平方米，分浅水池和

深水池；

7、露天温泉泡澡池，由五十多个不同面积和形状的小型浴池组成，包

括温泉鱼疗池、高温池、spa水疗池等，总建筑面积6000平方米，浴池采

用假山石、卵石和原木等建成，利用地势差采用植被、假山或竹篱笆相隔。温泉水用人工瀑布形式冲落至池中。泡澡池边配有统一的管理房，建筑面

积约300平方米。

8、天师观，建于鸳鸯泉源的东侧，单层砖木结构，占地面积5000平

方米，建筑面积1200平方米，檐高4.5米，四面建3.2米高围墙，观内建

中式古典木质天师亭。

9、在鸳鸯泉源的旁边设双泉亭，六角木质，中式古典风格，重檐尖顶。

10、在芙蓉山顶设龙珠阁，六角石质，毛石地面，粗木栏杆；

－23－

11、利用芙蓉山山势，建设1000米长的健身步道，路面采用青石和条

木铺就。

12、在天师观南侧沿溪流设置香火一条街，开设养生保健馆、道教用

品馆、特色小吃馆等30间，建筑统一采用砖木结构，青石地面，唐宋时期建筑风格，街长200米，总建筑面积1500平方米。7.4.4 设备投资

1、配电设备，包括变压器、高低压配电柜、线路；

2、温泉山庄和贵宾楼使用设备，包括大功率中央空调、计算机管理系

统、电信宽带、服务器、电脑、卫星接收设备、会议室投影、扩音设备、ktv点歌设备、客房内部设备、厨房设备、安全监控设备、美容健身房设备等；

3、温泉游泳馆设备，包括各种水泵、风泵、热泵、冷热水机组、水质

检测设备等游泳池专用设备及电子储物柜、桑拿设备等；

4、水上娱乐中心设备，包括人工海浪池设备、滑梯等水上娱乐设备。

5、露天温泉泡澡池设备，包括spa水疗设备等。

6、后勤管理设备，包括电脑、打印机、复印机等；

7、其他配套设备，包括服务处设备、管理用房设备等；

由于度假村使用的各种设备品种多和数量很多，无法一一列举，因此

只能进行简单的分类列举，其投资额估算值由可行性报告编写人员实地考察武义清水湾温泉度假村、武义唐风温泉度假村、丽水缙云仙都度假村的设备投入情况后计算所得，其中游泳馆、水上娱乐中心和逍遥池的设备部分数据来源于广州大浪水上乐园设备有限公司。7.4.5 车辆

1、高层管理人员公务用中高档四门小轿车1辆；

2、后勤人员公务用中型商务客车1辆；

3、垃圾回收用车辆1辆。7.4.6 材料

包括电线配件、水管配件、木材、钢材、塑料型材等。7.5 项目建设标准

－24－构、建筑物按《房屋建筑工程建设标准》规定建设。7.6 给排水

7.7.1 给水工程规划

7.7.1.1 用水量估算参照《水质技术工作手册》与《室外给水设计规范》等标准，根据规划区游客规模及各个功能区的实际情况进行计算。

7.7.1.2 输配水管网布置

度假村饮用水水源需要从嵩市镇提取，管道采用pvc管，dn≥=200，沿道路一侧铺设至用水单位。

温泉洗浴用水水源采用管道与温泉蓄水池相连，在满足水量、水压要

求的前提下，尽可能缩短给水管线的长度，并尽可能依据地形埋地铺设，最大限度地保存水温。

7.7.2 排水规划 7.7.2.1 污水量估算

污水量按给水量的80％计算，其中道路广场用水和绿化用水所产生的废水不计算在内，则日最高污水排放量为410t.7.7.2.2 排水体制

采用雨污分流的排水体制，雨水地面径流就近排入区内河流。所有建

筑物下设污水管道，采用生化池处理方式，由管道收集就近排入生化池，进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流。7.7 电力电讯规划 7.8.1 用电量估算

－25－7.8.2 设施规划

依托嵩山镇的输电系统，向度假村内输电。根据道路系统规划安排供电线路，采用地下电缆形式。7.8.3 电讯规划

依托嵩市镇现有电讯系统，由度假村一级电话线引出二级电话线至各个景点、服务点，并入全国电信自动网，实现国内直播通讯。按照每个景点3—4门的数量计算，电话终端量为20门。7.8 环境影响评估

本项目严格执行有关环保要求，对环境进行综合整治，具有良好的环境友好性，不会对现有环境构成新的污染。7.9.1 项目主要污染物及治理措施

本项目主要污染物为生活垃圾和生活污水。治理措施为：(1)对于生活垃圾，集中收储，由环卫垃圾车运出；

(2)所有建筑物下设污水管道，采用生化池处理方式，由管道收集就近排入生化池，进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流。7.9.2 设计采用的环保标准

(1)大气环境质量，达到gb3095—1996《环境空气质量标准》二级以上；(2)水环境质量要求，达到ghzbl-1999《地表水环境质量标准》相应功能区标准；

(3)声环境质量要求gb3096—93《城市区域环境噪声标准》相应功能区标准；

－26－

第八章项目实施进度安排

－27－第九章 投资估算与资金筹措 9.1 说明

本次可行性报告只测算度假村的一期工程投资和收益，按照项目实施进度安排，在2009年12月份将完成度假村一期工程的主要项目，并开始营业，2010年期间边营业边建设，至2010年12月底完成一期工程的全部建设。9.2 投资估算依据 9.2.1 编制依据

本投资算参照《省市政工程预算定额》、《省建筑工程预算定额》进行编制。本项目总投资9778万元。其中：固定资产投资10008万元(含建设期利息和不可预计费)，前期资金和宣传费用200万元。9.2.2 基础单价(1)人工预算单价：45元／工日(2)施工用电、用水单价： 电价：0.8元／度

水价：根据《细则》计算公式得0.74元／m2。(3)材料预期单价：

水泥与砂石料：抚州价格信息：325#水泥300元／t，砂子100元／m3，碎石65元／m3。(4)设备材料价格：

参考国内市场报价及同类设备的价格，材料设备主要是宾馆设备、游泳池设备、水上娱乐设备、后勤管理设备、车辆等。9.3 项目建设投资估算

项目总投资：10208万元，其中：固定投资10008万元(详见下列表)，前期经费和宣传费用200万元。

－28－

9.3.2基础设施建设投资估算表

表9—2 基础设施建设投资估算表 －29－

－30－

－31－

－32－

－33－ －34－

－35－

－36－

－37－

－38－

－39－

－40－

9.3.4 流动资金估算：

根据经营实际情况，本项目各项流动资产和流动负债的周转天数和年周转次数分别为：

应收帐款 存 货

其中：低值易耗品

原 材 料

现 金 应付帐款 30天 10天 30天 15天 12次 36次 12次 24次 30天 12次

根据上述周转天数和周转达次数，并对应年成本费用，可以分别计算出流动资产额和流动负债额，从而可以估算出每年所需的流动资金(详见附表2)。9.4 资金来源与筹措

本项目一期总投资10208万元。其中：企业自筹资金7208万元，申请金融机构贷款3000万元。9.5 资金偿还期测算

还款资金来源如下：

(1)还款期内利润总额除部分用于新增流动资金占用外，其余全部用于还贷。(2)还款期内提取的折旧全部用于还贷。

根据上述还贷资金来源，本项目银行贷款资金最短偿还期为4年(含建设期1.5年)，本项目资金偿还期测算详见附表

7、附表8。

－41－

第十章 经济分析 10.1 财务评价说明

本次可行性报告只对度假村一期工程投资和收益进行经济分析，按照项目实施进度安排，在2009年12月份将完成度假村一期工程的主要项目，包括主要基础设施建设、温泉山庄、温泉游泳馆、露天泡澡池、水上娱乐中心等，并开始营业，2010年期间边营业边建设，至2010年12月底完成一期工程的全部建设。10.2 财务评价依据

(1)本项目评价期10年，其中建设期2.5年，经营期9年，参照周边地区现有成熟景区的旅游招待统计资料，结合度假村的总体建设目标，度假村正常经营后，年招待人数将在20万人左右，并能实现每年6％的平均增长幅度，由于项目存在边经营边建设的过程，经营期第一年为预计收入水平的50％，第二年为预计收入水平的70％，第三年为预计收入水平的90％，第四年开始正常经营，同时考虑到度假村的建设规模和接待能力，度假村的年最高接待人数定为50万。

(2)本项目在产品成本和费用估算中，对原材料、辅料等单位价格变化不进行估算，门票收入成本按照收入的10％计算，餐饮成本根据经验数据确定为45％，住宿成本按照收入的35％计算，娱乐和购物成本按照25％计算。(3)工资按劳动定员中不同岗位进行估算，普通员工平均工资定为1000元／月，中级管理人员和技术人员平均工资定为1600元／月，高级管理人员平均工资定为2500元／月，附加费按工资额的17.5％计取，主要用于社会保险费、医药费、职工困难补助和其他福利性开支。三项合计，本项目平均年工资和附加费总额为211.06万元。在计算工资及福利支出时，已经考虑了每年的工资增长因素。

(4)折旧按平均年限折旧法计算，构筑物、公路折旧年限为25年，残值率取5％，年折旧率为3.80％；建筑物折旧年限为40年，残值率取5％，年折旧率为2.375％。机器设备和环境小品等平均折旧年限为10年，残值

－42－率取5％，年折旧率为9.5％；

(5)修理费用：设备按2％预计(修理费用中包含了修理用的配件)，其它按1％预计。(6)财务费用按项目所申请的贷款额，根据商业银行一年期贷款年利率7.47％计算。企业自筹资金不计利息。

(7)销售费用前三年按销售收入的1％计算，三年后按0.5％计算。(8)其他费用含管理费用及其他不可见费用，按销售收入的5％计算。(9)财务折现率按8%计算。10.3 营业收入和营业税金及附加估算 10.3.1 预期营业收入明细表见下表(8－1)： 表10.1预期营业收入明细表

－43－明细情况情参见表10－2：度假村预期收入计算表 10.3.2 销售税金及附加

营业税5％，各项附加税费为营业税的10％。10.3.3 所得税、公积金和公益金

按年利润总额(扣除以前亏损后数)的25％计算所得税。盈余公积金按税后利润的10％提取。10.4 总成本及经营成本估算

本项目产品各年总成本费用估算见附表5。

由项目附表5可见，本项目计算期平均计算，固定成本占总成本费用17.22％，可变成本费用为占总成本费用82.78％。10.5 财务效益分析 10.5.1 盈利能力分析

经测算，本项目的投资利润率为：35.85％，计算公式：投资利润率=年平均利润总额÷项目总投资100％。(年平均利润总额指标详见附表6)；静态投资回收期为5.9年(含项目建设期1.5年)，财务内部收益率19.51％(税后)，财务净现值5248万元(税后)。10.5.2 清偿能力分析

经测算，建设项目计算期内资产负债率较低，贷款资金最短还款期为4年，还款能力较强。(上述指标详见附表

8、附表9)10.6 不确定性分析

敏感性分析：如图所示，最敏感因素是预期获取的收入。如项目投资后能获得预期收入7458.09万元，项目计算期可得净现金流量8943万元；如预期收入增加10％，达到8203.90万元，则可得净现金流量13425万元；

如预期收入减少10％，只有6712.28元，则只可得净现金流量4460万元。

如本项目投资后所获取的收入低于5970万元，将会出现净现金流量负数。

－44－

－45－

－46－

度假村预期营业收入计算表

表10－2  金额单位：人民币万元

－47－第十一章 项目组织与管理、劳动定员和人员培训

11.1 项目组织和管理

为确保项目建设的顺利实施，切实提高工程建设质量和效益，项目建 设必须按照有关房屋、公路建设技术规程开展，并按基本建设程序对项目实施管理。

项目的建设由度假村开发有限公司负责，为了项目的顺利实施，开发公司拟聘请县旅游、交通、建设、农业、林业等部门的有关技术人员作为项目顾问，共同领导本项目的实施。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司法人代表将由担任。11.2 管理机构设置和职能划分

度假村有限公司内设办公室、财务部、工程部、客户部、餐饮部、住宿部、保安部，定员100人。项目建成后，按企业组织统一管理。落实管护人员，开展上岗培训，提高管理人员的业务素质；同时建立健全各项运行管护规章制度，认真贯彻实施。(参见组织机构设置图)11.3 劳动定员

参见表11.1：岗位定员表

组织机构设置图：

－48－

11.4 项目经营管理措施

(1)为了保证经营的顺利进行，公司将聘请专业的酒店管理咨询公司，对企业内控制度进行优化，制定财务管理、资金管理、费用管理、生产管理、物资管理、人事管理等各个方面的管理制度，并建立相应的奖罚措施，争取用制度规范员工的行为。

(2)度假村的日常经营管理将由聘请的酒店专业管理人员进行。(3)与地方旅游管理部门加强协作，明示投诉电话，建立健全监督机制，加强度假村工作人员的职业培训教育，增加工作人员的综合素质，维护游客的正当权益。(4)落实实全管理措施，加强游客安全管理，完善安全工作预案，杜绝重大安全责任事故。(5)落实旅游市场管理措施，加强管理，杜绝商业欺诈行为。(6)落实环境卫生管理措施，加大卫生管理投入，保证游客饮食卫生。－49－11.5 人员培训

项目完成后，公司会招聘一批旅游和酒店管理专业毕业的大中专毕业生，在基层锻炼一段时间后充实到中、低层管理岗位，普通的服务人员从本地招聘，上岗前拟采取的主要技术培训措施有：

(1)参加政府劳动部门组织的上岗资格学习；(2)聘请礼仪公司对酒店服务人员进行酒店礼仪培训；(3)鼓励员工进行相关专业的学习和考试，并给予相应奖励；(4)选派文化程度高、工作责任心强的员工到有关大专院校进行短期培训。11.6 劳动保护与安全

1、景区内室外、室内消火栓及消防水管路应配备齐全。同时还必须配备足量的干粉灭火器，对员工进行林区用火安全培训，确保安全。

2、对项目可能产生的污染源按前述治理措施进行治理。

3、电气线路及电气设备按电气设计规范要求均有可靠接零、接地保护。

4、电器外露部件都设有防护罩，以防发生意外损伤事故。

5、对操作人员均需进行技术培训和安全教育，经考核合格后方可上岗操作。

－50－第十二章、可行性研究的结论及建议 12.1 可行性研究结论

本项目一期工程主要经济评价指标如下：(1)总投资10208万元(2)年平均收入7458.09万元(3)年平均利润总额3659.88万元(4)投资利润率35.85％(5)销售利润率49.07％(计算期平均)(6)销售利税率54.62％(计算期平均)(7)静态投资回收期5.9年(含建设期1.5年)(8)动态(i=8％)投资回收期7.3年(含建设期1.5年)(9)财务内部收益率(税后)9.51％

从以上各项经济评价指标来看，本项目有较高的投资利润率和投资利税率，财务内部收益率也较高，贷款偿还期和投资回收期都较短，资产负债率、流动比、速动比适中，在项目全部计算期内经济运行和财务状况良好，产品市场潜力大。由此可见，本项目的安全系数较大，抗风险能力强，并有较好的社会效益，能促进县旅游产业的发展。从财务角度看本项目的建设是十分必要的，也是切实可行的。12.2 问题与建议

该项目符合国家产业政策，具有良好的经济效益和社会效益，建议加快项目实施，以保证整个项目的健康发展和达到预期目标。

－51－固定资产投资估算表

附表1金额单位：万元

－52－土建工程及无形资产投资明细表

－53－设备投资明细表

－54－流动资金估算表

－55－**当年所需流动资金－前一年所需流动资金

在计算应收帐款时，我们考虑到其他收入都为现金交易，只计算了餐饮收入和客房住宿收入部分，预计现金交易占80％，欠款占20％。根据酒店业经验数据，原材料成本预计占餐饮成本的70％，占娱乐与购物成本的50％；低值易耗品成本占住宿成本的30％，占洗浴成本的20％

投资计划与资金筹措表 －56－固定资产折旧估算表

－57－

2010年1月份开始计提已完工部分工程和设备的折旧，2011年开始计提一期项目全部折旧。2010年运营时尚未建好工程和设备包括：

1、天师观的全部；

2、基础设的部分，预计为10%。这部分设和设备将在2011年开始投入使用，并计提折旧。

利润及利润分配表

附表6

－58－营业收入和销售税金及附加估算表

附表6－1单位：万元

－59－

资金来源与运用表

－60－

借款还本付息计算表

附表8 单位：万元

－61－

建改期利息已记入固定资产成本，先用自有资金偿还。2010年的收入要用于滚动投资，还本资金只能从2011年开始产生的效益归还。在计算项目最大还款能力时，不考虑二期项目的新增投入。

资产负债表

附表9

－62－

2.流动比率： 3.速动比率： 0.19 0.18 0.57 0.55 94.93 159.93 224.09 93.35 158.00 222.98 295.16 294.07 360.34 359.28 421.03 420.00 478.10 477.10 529.33 528.35 575.12 574.17 财务现金流量表（增量全部投资）

－63－

－64－