第一篇：房地产行业核心业务账务处理技巧与纳税筹划
2012年09月18-20日海口·鑫源温泉大酒店杨老师 主讲
企业合理分摊成本节约税款3000万；一笔错误会计分录遭到税务稽查，这些都是我们顾问单位的真实案例。会计核算不当稽查风险巨大，会计核算不科学直接影响纳税的多少，会计核算精细带来项目清盘时税收价值的最大化。
优秀的管理者一定会让企业财务人员掌握会计核算的技巧，因为他们知道财务的不可逆性账务处理决定着最后土地增值税及所得税清算的最终结果。
【主讲专家】杨老师，我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，曾先后在税政、稽查部门任职。2008年9月应邀参与国家税务总局组织的房地产企业评税培训教材的编写，多年来一直参加国家税务总局的大案和要案稽查，有较丰富的稽查实战经验。对地方税务局主管税种有比较系统的研究，特别是对房地产业、建筑安装业税收政策研究更为深入。国税局房地产企业所得税专项检查期间，巡回在各地市税务稽查系统做查前培训，稽查中督导，精通税务机关稽查模式与方法，有较丰富的教学经验。
【主办单位】北京中经阳光税收筹划事务所、北京中参天势信息咨询中心
【课程大纲】第一章 房地产行业资产与投资业务的涉税问题及处理方法
一、存货核算(库存材料、库存物资等)的涉税问题及处理方法
1、涉及甲供材业务如何进行会计核算及税务处理
2、如何区分甲供材与甲供设备
3、房地产开发企业在接受建筑业劳务时涉及混合销售业务时应如何处理
二、固定资产和无形资产核算的涉税问题及处理方法
三、长期股权投资核算的涉税问题及处理方法
1、成本法下长期股权投资的会计核算与纳税调整
2、权益法下长期股权投资的会计核算与纳税调整
第二章房地产行业收入与成本费用业务的涉税问题及处理方法
一、开发产品成本核算的涉税问题及处理方法
（一）土地增值税： 成本扣除的基本内容、成本扣除的特殊规定、计算扣除项目应遵循的原则
（二）企业所得税
1、房地产企业确定成本对象应遵循那些原则
2、开发产品计税成本支出包括哪些内容
3、房地产企业不同项目之间发生的共同成本应采取哪些方法分摊（含特殊业务成本）？
4、采取“以房换地”交易方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？
5、企业建造的地下停车场库的成本如何处理？
6、已销开发产品的计税成本如何计算？
7、开发产品成本中的哪些费用可以预提？具体预提标准如何掌握？
8、企业在结算计税成本时其实际发生的支出应取得但未取得合法凭据的如何处理？
二、房地产企业费用核算的涉税问题及处理方法
（一）借款费用的处理
1、企业向个人借款利息涉及的利率、票据、个人所得税问题如何处理
2、个人贷款企业使用，支付的利息在企业应如何处理
3、统借统还利息如何进行会计与税务处理
4、企业相关联防借款利息应如何进行特别纳税调整
（二）广告费用的处理
1、广告费、业务宣传费的计算依据应该如何掌握
2、广宣费在何种情况下应取得广告业发票，取得的其他票据是否可以扣除
3、计算扣除广告费、业务宣传费后应如何填写《广告费业务宣传费跨年度调整表》
三、收入核算的涉税问题及处理方法
（一）主营业务收入
1、营业税收入：营业税收入（营业额）的组成；营业税销售折扣、折让的处理
2、土地增值税收入：土地增值税收入的组成；土地增值税收入确认
3、企业所得税
（1）完工开发产品销售收入由哪些内容组成（2）不同销售方式下开发产品销售收入应该如何确认
（3）销售折扣、折让与销货退回的处理（4）买一赠一销售的处理（依据：国税函[2008]875号）
（5）合作开发房地产，分配给对方的房屋如何确认收入
（二）视同销售收入如何进行账务与税收处理：营业税、土地增值税、企业所得税视同销售收入的规定
（三）其他业务收入：房屋租金收入如何入账（含预租收入）；收取的违约金收入应分别哪些情况处理
四、项目完工决算操作实务的涉税问题及处理方法
1、竣工验收、竣工结算、竣工决算
2、工程竣工对土地增值税、企业所得税、土地使用税、建筑业营业税的影响
五、投资性房地产的核算的涉税问题及处理方法
1、以成本模式进行后续计量的纳税调整
2、以公允价值模式进行后续计量的纳税调整
第三章房地产行业特殊业务的涉税问题及处理方法
一、债务重组会计核算中的涉税问题及处理方法
1、一般重组与特殊重组确认的条件
2、以“修改其他债务条件”方式债务重组对税收的影响及纳税调整
3、以“资产清偿债务”方式债务重组对税收的影响及纳税调整
4、以“债务股”方式债务重组对税收的影响及纳税调整
二、非货币性资产交换核算中的涉税问题及处理方法
1、非货币交换业务中换入资产的入账价值计量
2、非货币性资产交换业务的会计处理与纳税调整
第四章现场答疑
阳光财税
王晶老师
2166 0635
第二篇：各类情况下的业务招待费的账务处理技巧汇总
各类情况下的业务招待费的账务处理技巧汇总
2014-05-04 来源： 作者：小南
第一条：所有的餐费都是业务招待费。
第二条：如果你认为有些餐费不是业务招待费，请参照第一条。
营业执照成立日期前，发生的业务招待费，是由股东负责的费用。
条例43条：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。(没有超过部分准予在以后纳税结转扣除的规定)
《企业会计准则――应用指南》附录(管理费用)明确开办费的核算范围：包括筹办人员职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等，开办费的核算范围并没有包括业务招待费。但开办费不是正列举，1、业务招待费的关键词：
业务、60%、5‰
孰小原则，60%和5%取其小。
生产经营有关：招待政府工商税务不能扣除。
怎么吃最科学? 营业收入的8.33‰
2、招待费的核算范围：不仅仅是吃饭。
(1)餐费
(2)接待用的食品、茶叶、香烟、饮料等。
(3)赠送的礼品
(4)正常的娱乐活动
(5)旅游门票、土特产品等
(6)高尔夫会员卡：
(7)与企业生产经营有关的企业外部人员的交通费用能否据实在所得税前扣除?
3、关于在建工程发生的业务招待费处理问题
答：企业在开(筹)办期间在建工程发生的业务招待费计入开办费，生产经营期间在建工程发生的业务招待费计入管理费用，按《企业所得税法》及实施条例规定的标准扣除。4、2011年发生招待费办公费发票不能在2012年税前扣除
条例第九条企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。因此，你公司2011年发生的招待费、办公费，应属于2011的费用，不能在2012年税前扣除。
申辩理由：签字程序。
5、公司经常与客户一起出差考察业务?客户的一些机票等费用是否允许税前扣除?
企业所得税法第八条：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。税法所称与取得收入有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。”
据此，在税前扣除时，为客户报销的一些机票等费用属于业务招待费性质，应在税法规定的比例内在税前扣除。即《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条：“企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。”
与企业生产经营有关的企业外部人员的交通费用能否据实在所得税前扣除?
根据《企业所得税法》规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。有关的支出是指与取得收入直接相关的支出。合理的支出是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。
因此，企业负担与本企业生产经营有关的客户的交通、食宿等费用，如果符合业务招待费范畴的，相关支出可以在业务招待费中列支。
6、企业年会;加班工作餐;出差发生的餐费是福利费还是业务招待费?
稽查认定是业务招待费。
理由：
一是企业分不清是否招待，还是自用，一律作招待费处理。
二是企业分得清，税务稽查不分清，也一律作招待费处理。规避执法风险。
三是60%扣除，考虑了在招待的同时，企业员工情况。
7、员工到外地发生的费用是差旅费还是交际应酬费?
项目部的差旅费应计入开发间接费。
业务人员出差报销的大量票据：车船机票、餐票、景点门票、大额的购物发票。
账务处理：
车船机票：管理费用(销售费用等)—差旅费
餐票：管理费用(销售费用等)--业务招待费
景点门票：自费。
为客户购买礼品的发票：销售费用。
税务处理： 增值税：应将无偿赠送给客户的礼品视同销售处理。
《增值税暂行条例实施细则》第四条，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：第八款规定将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
房地产企业买房赠送行为不征收增值税
企业所得税：
计入差旅费的支出，属于正常的经营支出，可以在税前全额扣除。但如果税务机关需要提供证明材料的，需提供证明材料。差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。
计入业务招待费的部分，需要按照《企业所得税法》的规定做相应的纳税调整处理。
8、企业召开会议的住宿费、餐费、会议费等应如何处理?
项目部的会议费和住宿费应计入开发间接费。
1)有的企业租用综合性酒店，即住宿、就餐、会议均在一个酒店，会议结束由酒店统一开具会议费发票;
会计处理：管理费用——会议费”或“销售费用——会议费”核算。
税务处理：一般可以全额扣除。
2)有的企业有自己的会议厅，开会在本企业进行，与会人员的住宿与餐费由宾馆承担，会议结束，宾馆开具住宿费发票，饭店开具餐费发票;会计处理：
住宿费：管理费用——差旅费”或“销售费用——差旅费”核算。
餐费：管理费用—业务招待费
税务处理：分别按差旅费和业务招待费规定扣除。
3)有的企业的会议室、职工住宿、职工就餐分不同地点，分别取得会议费、住宿费、餐费发票。
会计处理：
会议费：管理费用——会议费”或“销售费用——会议费”核算
住宿费：管理费用——差旅费”或“销售费用——差旅费”核算。
餐费：管理费用—业务招待费
税务处理：分别按会议费、差旅费和业务招待费规定扣除。
9、赠送的礼品是业务宣传费还是业务招待费?
为了宣传本企业的产品，订制如广告衫、印制宣传语的小礼品等。在订货会或商品展销会结束后作为礼物无偿赠送给客户。发生的这样的费用是作为业务宣传费核算还是业务招待费核算呢?
业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等;账务处理：
有标识的，是业务宣传费，无标识的，可以认定为业务招待费，额度较大的礼品，可以认定为行贿支出。行贿支出必须由司法部门认定，税务机关无权认定。
上述是：业务招待与业务宣传、行贿区别
10、员工的午餐费职工福利费还是业务招待费?
公司没有自己的食堂，为解决职工的午餐问题，统一由某餐厅供餐，由公司统一结算，结算时餐厅开具的餐费发票，对于取得餐费发票如何处理呢?
账务处理
以补贴形式入账，餐费不入账，记“应付职工薪酬——职工福利费”核算，以餐费直接入帐：作为业务招待费核算。
即使在摘要栏内注明是职工的午餐费，同时将就餐的职工姓名及天数和标准详细列明，税务稽查时，也可能会被认定为招待性质的支出。
开餐费，可能被认定为业务招待费。发补贴，职工福利费。
11、业务招待费证据和证明类资料及文件的准备。
现行税法对业务招待费的总体政策还是比较宽松的，但由于其支出是公司税法中滥用扣除最严重的领域，管理难度大，所以，也不排除在税务稽查中，税务机关要求纳税人对所申报扣除费用的真实性进行自我举证。
税务机关有权要求纳税人在一定期间提供证明真实性足够的有效的凭证或资料，逾期不能提供资料的，税务机关可以直接否定纳税人已申报业务招待费的扣除权，并进行相应的纳税调整。
有关凭证资料要对证明业务招待费的真实性是足够的和有效，并未严格要求提供某种特定凭证。
凭证资料可以包括发票、被取消的支票、收据、销售账单、会计账目、纳税人或其他方面的证词，越客观的证词越有效。
税务机关要求证明真实性，企业也可以事后追补证据。
12、将外购礼品用于业务招待所得税申报表如何填列?
企业已经将外购的礼品支出计入了管理费用——业务招待费，在税前已经做扣除，在填表时做了视同销售处理，请问所对应的视同销售成本是否还要填写?如果填写视同销售成本是否存在重复扣除问题? 例如：企业购买100元礼品支出计入业务招待费税已前扣除60%即60元，做视同销售处理调增100元，再做视同销售成本调减100元，这样做，不就等于相当于100元的视同销售收入对应了100元的视同销售成本和60元的管理费用，实际扣除160元么?
缪慧频：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第43条规定，企业发生的与生产经营有关的业务招待费支出，按发生额60%扣除，但最高不超过销售收入5‰;
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定，企业将其资产用于交际应酬，应做视同销售。
对企业视同销售行为中属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
根据以上规定，企业将外购礼品用于业务招待在纳税申报时，第一，视同销售行为中视同销售收入应在申报表附表三第2行作纳税调增，同时视同销售成本在第21行作纳税调减。
第二，按照业务招待费支出发生额60%，和销售收入5‰部分，按照孰低原则确定准予税前扣除的业务招待费支出，填入附表三第26行第2列。
第三，将企业实际发生的业务招待费数额大于准予税前扣除的业务招待费支出的数额，填入附表三第26行第3列。
第三篇：房地产企业纳税筹划与财务运作案例
房地产企业纳税筹划与财务运作案例
案例1：某公司A，2000年11月兼并某亏损国有企业B.B企业合并时账面净资产为500万元，去年亏损为100万元（以前无亏损），评估确认的价值为550万元，经双方协商，A可以用以下方式合并B企业。A公司合并后股票市价3.1元/股。A公司共有已发行的股票2000万股（面值为1元/股）。
（1）A公司以180万股和10万元人民币购买B企业（A公司股票市价为3元/股）：
（2）A公司以150万股和100万元人民币购买B企业。
假设合并后B企业的股东在合并企业中所占的股份以后不发生变化，合并企业每年未弥补亏损前应纳税所得额为900万元，增值后的资产的平均折旧年限为5年，行业平均利润率为10%.所得税税率为33%.选择（1）方案：B企业不按转让所得缴纳所得税： B企业去年的亏损可以由A公司弥补。
A公司当年应缴所得税=（900-100）*33%=264万元，与合并前相比少缴33万元，但每年必须为增加的股权支付股利。
选择（2）方案：因为支付的非股权额（100万元）大于所购股权票面价值的20%（150万股*1元*20%=30万元）。所以，被合并企业B应就转让所得缴纳所得税，应缴纳的所得税为（150*3+100-500）*33%=16.5（万元）。B企业去年的亏损不能由A公司再弥补。
A公司可按评估后的资产价值入账，计提折旧，每年可减少所得税（550-500）/5*33%=3.3万元。案例2：A公司向B公司进行整体资产转让，A公司资产负债表数据如下：
资产总额1500万元，其中固定资产净值800万元，公允价850万元；存货300万元，公允价350万元；应收账款及货币资金400万元。
整体资产转让规定：应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失
负债总额1200万元。
所有者权益总额300万元。
净资产评估价值400万元。
A公司享有B公司40％的股权，B公司所有者权益500万元。
A公司：
销项税额＝350×17％＝59.5万元
应税所得＝100万元（固定资产和存货增值）
假定次年转让该项股权，转让收入700万元，帐面投资成本500万元。
会计转让收益＝700－500＝200万元
转让所得＝700－（500＋100）＝100万元
借：长期股权投资359.5
负债1200
累计折旧200
贷：固定资产1000
存货300
应交税金-应交增值税（销项税额）350*17%=59.5
其他资产400
案例3：甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。甲、乙两企业合作建房约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值1000万元，甲、乙各分得500万元的房屋。
分析：甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。
由于甲、乙所属税目的税率相同，因此，甲、乙各方应纳营业税：500＊5％＝25万元。
如果进行税收筹划，双方可以减轻税负。
若甲、乙两方采取第二种合作方式，即甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。按税法规定，甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征收营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税。在建房环节双方企业免缴了营业税税款。
案例4：某开发商有可供销售的普通住房1万平方米，在允许扣除项目金额大体不变的条件下，每平方米可有A、B两种价格。A.每平方米售价为1400元时，增值率为19.97%，增值率未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税，可获得233万元的利润：B.每平方米售价为1500元时，增值率为28.48 %，增值率超过允许扣除项目金额20%，但不超过50%，应缴土地增值税99.75万元，可获得232.75万元的利润。
如果该开发商将其销售部门独立出来，设立一个房屋销售公司，房屋开发公司将住房以每平方米1400元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以每平方米1500元的售价卖出，那么销售公司则要缴纳一道营业税：1500×10000×5%=750000（元）。
应缴纳城市维护建设税：
750000×7%=52500（元）：
应缴印花税：
1500×10000×0.0003×2=9000（元）。
从利益集团的角度来说，最终可以获得251.35万元的利润，比筹划前增加18.6万元（不考虑教育费附加）。
第四篇：房地产企业甲供材与账务处理
房地产企业甲供材与账务处理
甲供材是房地产企业会普遍会遇到的问题，甲供材涉及的税务问题一直以来是房地产企业财务不可回避的一个问题，本文试图对甲供材的涉税和账务处理问题做一个系统的梳理。
一、什么是甲供材？
甲供材是甲供材料的简称，所谓“甲供材料”建筑工程，是指由基本建设单位（即甲方房地产企业）提供原材料，施工单位（乙方）仅提供建筑劳务的工程。
举个简单又形象的例子，我家要装修房子，找个装修公司，我就是甲方，装修公司是乙方。我可以跟装修公司在合同中对装修业务做具体约定，简单有以下几种：
1、包工包料。即：装修公司按照要求购买装饰材料和设备，包括瓷砖、厨卫、家具、电器等，我最后只要一个能提包入住的房子，并把材料设备款和装修费一并支付给装修公司。这种方式在实践中应用不多（尤其是家用电器、家具等物品很少有人会交给装修公司去采购），因为业主对装修公司不放心，会担心装修公司不买好的材料，以次充好。所以很多人会自己买材料，这样一方面材料质量有保证，而且还可以砍砍价，节省成本。
2、自己买材料，只支付给装修公司劳务费。尤其对于一些重要的或业主比较在意的材料，业主一般都会自己购买，比如：吊灯、壁纸、厨具、地板等等。业主买好材料交给装修公司，仅就装修工程支付给装修公司劳务费，对平民老百姓来说，这是最常用的装修方式。即包工不包料。
3、自己买部分材料，对于一些不重要的材料交给装修公司去买，支付给装修公司劳务费和材料款。
对于业主自己买的交给装修公司的材料，就是甲供材。
二、甲供材的分类
这里分类的标准是“根据税法规定是否可直接进成本”，根据这个标准，甲供材可以分为两类： 第一类为装饰材料、设备以及供应商销售自产货物的同时提供建筑劳务的材料。
根据营业税暂行条例及其实施细则的相关规定，因其无需纳入施工方建筑劳务中一并缴纳营业税，所以无需用材料发票换取施工方建安发票，也无需在招标金额中给施工方计取开票税点。
对于装饰材料、设备以及供应商销售自产货物的同时提供建筑劳务的材料，房地产企业取得这些材料的增值税发票或普通发票就可以进成本，相关依据如下：
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
根据营业税暂行条例实施细则的这条规定，没有说装饰劳务的营业额中应该包括材料款，所以对于装饰劳务来说，房地产企业只需获取装饰公司开具的劳务部分的营业税发票，装饰材料部分取得增值税发票或普通发票均可。
其实对于这一点，2006年是有具体规定的，2006年8月17日财税【2006】114号文《财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额”。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。但是，随着2009年新的营业税条例的颁布，财政部和国家税务总局联合下发了财税【2009】
61号文，废除了一批税收文件，其中就包括这个财税【2006】114号文，废除的原因就是在新的营业税暂行条例实施细则中对此做了规定，即：装饰工程的材料款不计入营业额。
同时，国家税务总局【2011】第23号公告规定：
纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条规定，分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。
这条对即销售自产货物又提供建筑劳务的情况进行了规定，比如：电梯厂既销售电梯，同时又提供电梯安装业务，那么取得电梯厂对销售电梯开具的增值税发票，对电梯安装开具的营业税发票，就可以进成本。
由以上规定可以看出，对于装饰材料、设备以及供应商销售自产货物的同时提供建筑劳务的材料，房地产企业取得这些材料的增值税发票或普通发票就可以进成本。但是，对设备的标准也有一个规定，财税【2003】16号第三部分关于营业额的规定中的第13条：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。根据这个文件，以上列举的这些东西都是设备的范畴，没有列举到的可以由省级地方税务机关继续列举，目前，有不少省份的税务局进行了列举，大家可以查看当地税务局的文件，这里就不再一一列举了。
第二类为营业税暂行条例十六条规定的包括在建筑施工总包合同中的甲供材。凡是没有被列举为设备的，都属于材料，主要是钢材、石材等建筑材料。这些材料即使是甲方购买的，也不能根据增值税发票进成本，而应该包含在工程施工合同内，由施工方开具建安发票。对于这种情况，最好在总包合同中约定：在支付进度款时施工方需按照供应商提供的甲供材料发票按月开具相应的建安发票给地产公司，地产公司支付相关的营业税金及附加给施工方。这实际上相当于地产公司花钱买税点，以求材料款能进成本。
三、甲供材的账务处理
第一类甲供材可以由地产公司直接与供应商签订购货合同。第二类甲供材可与材料供应商、施工方签订三方协议，在相关权利义务中明确供应商供货后由施工方委托地产公司付款，发票由材料供应商按实际供货价开给施工方，施工方按照供应商提供的甲供材料发票按月开具相应的建安发票给地产公司。对第一类甲供材的账务处理比较简单：
支付材料采购款时，借记“应付账款－应付工程款－甲供材（供应商辅助核算－××材料供应商）”、贷记“银行存款”等科目；根据收到材料供应商的采购发票，借记“开发成本”、贷记“应付账款－应付工程款－甲供材（供应商辅助核算－××材料供应商）”。
对第二类甲供材的账务处理如下：
支付材料采购款时，借记“应付账款－应付工程款－甲供材（供应商辅助核算－××材料供应商）”、贷记“银行存款”等科目；当收到工程承包单位的收货单或领料单时，借记“应付账款－应付工程款－甲供材（供应商辅助核算－××工程承包商）”、贷记“应付账款－应付工程款－甲供材（供应商辅助核算－××材料供应商）”科目；
当收到工程承包单位的建安发票时，属于甲供材料的部分借记“开发成本”、贷记“应付账款－应付工程款－甲供材（供应商辅助核算－××工程承包商）”科目。
第五篇：房地产行业不同开发模式下涉税风险与纳税筹划暨税务安全战略
致力于企业管理实践、专注于财务技术开发及应用!
房地产行业不同开发模式下涉税风险与纳税筹划暨税务安全战略专题一房地产不同开发模式涉税风险与筹划一、一级土地开发模式涉税风险分析与筹划
（1）一级土地开发的成本构成有哪些？
（2）影响一级土地交易价格的主要因素是什么？
（3）一级土地开发遇到的涉税风险主要有哪些？应如何回避或筹划？
二、工业地产开发模式涉税风险分析与筹划
（1）工业地产的界定与物业特点
（2）工业地产主要开发模式与特点
（3）工业地产运行现状与价格影响主要因素有哪些？
（4）工业地产未来发展趋势分析
（5）工业地产涉及的税收风险有哪些？应如何回避或筹划？
三、公租房、廉租房和经济适用房等社会保障性住宅开发模式涉税风险分析与筹划
（1）社会保障性住房税收优惠政策享受主体是谁？
（2）社会保障性住房营业税如何缴纳？
（3）社会保障性住房的土地增值税如何缴纳？
（4）社会保障性住房的企业所得税、个人所得税如何缴纳？
（5）社会保障性住房的土地使用税、房产税等其他各税如何缴纳？
四、高端住宅开发模式涉税风险分析与筹划
（1）何为高端住宅？构成高端住宅的主要因素有哪些？
（2）中国高端住宅的市场空间如何？
（3）房地产开发商为什么要做豪宅？
（4）高端住宅涉及的税收风险主要有哪些？
（5）高端住宅的税收筹划空间如何？主要有哪些方法或技巧？
五、商业地产开发模式涉税风险分析与筹划
（1）什么是商业地产？有什么特点？
（2）商业地产运营模式有哪些？涉及哪些法律风险？
（3）决定商业地产开发成功与否的主要因素有哪些？
（4）售后回租、售后回业务购涉及到哪些税收风险？应如何进行相应的税收筹划？
（5）带租约的产权销售如何运作？如何防范涉及的税收风险？
六、城市综合体开发模式涉税风险分析与筹划
（1）什么是城市综合体？有哪些特点？
（2）城市综合体如何分类？它的主要功能有哪些？
（3）城市综合体开发主要标准和要点有哪些？
（4）城市综合体涉及的税收风险有哪些？
（5）应该如何进行城市综合体的税收筹划？
七、旅游地产开发模式涉税风险分析与筹划
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（1）什么是旅游地产？有什么特点？
（2）旅游地产分类和未来发展趋势分析
（3）产权式酒店涉税风险分析
（4）旅游地产涉及的税收风险主要有哪些？如何筹划？
八、养老地产开发模式涉税风险分析与筹划
（1）什么是养老地产？养老地产有什么特色？
（2）养老地产的运作模式有哪些？
（3）养老地产未来发展趋势分析
（4）养老地产有否存在税收优惠？涉及哪些税收风险？
九、合作建房开发模式涉税风险分析与筹划
（1）什么是合作开发？涉及到什么样的法律关系？
（2）合作开发在司法上如何认定？
（3）合作开发涉及的营业税、土地增值税、企业所得税风险主要有哪些？
（4）案例分析合作开发的税收筹划第一部分最新房地产税收政策分析与运用
专题二房地产企业税务安全战略
一、知彼：
1、税务检查和处理权限主要有哪些？
2、税务稽查证据有什么约束或限制？
二、知己：
1、房地产企业偷税类型和主要涉税风险分析
（1）房地产行业的收入之假主要体现在哪些方面？
（2）房地产行业的成本之虚主要体现在哪些方面？
（3）房地产行业的费用之乱主要体现在哪些方面？
2、房地产业稽查要点
（1）从何入手查收入？
（2）从何入手追成本？
（3）从何入手找费用？
3、典型案例分析房地产税务稽查的方法与技巧
三、不同阶段税务稽查应对策略
1、选案阶段如何应对？
2、稽查阶段如何应对？
3、审理阶段如何应对？
4、执行阶段如何应对？
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