房地产企业三大清算与企业重组的纳税操作技巧

第一篇：房地产企业三大清算与企业重组的纳税操作技巧

“房地产企业三大清算与企业重组的纳税操作技巧 ☆ 2011年10月21–23日 ☆ 深圳?鸿丰大酒店 ☆ 主讲专家：刘玉章

??2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），要求对房地产开发项目的土地增值税进行重点清算和稽查。为贯彻国务院的指示，国家税务总局在当年五月份曾两次发文进行布置，国务院及国家税务总局的文件在全国掀起了土地增值税的“清算风暴”。??2008年我国施行新《企业所得税法》。三年来，财政部、国家税务总局根据经济形势的发展，制定了一系列有利于促进我国房地产行业发展的税收政策，对于降低企业的税收负担、克服经济危机对我国的影响起到了举足轻重的作用，房地产企业需要把这些政策贯彻到经营管理的全过程之中。

??为了控制经济过热、抑制房价上涨，自今年年初以来，人民银行六次上调存款准备金率，严格控制信贷规模，房地产企业面临着前所未有的融资困难，一些中小型房地产企业已经出现了资金链条断裂的局面。怎样开辟新的融资渠道、利用房地产企业进行重组度过难关也是房地产行业面临的棘手问题。

??为此，我们开发这个课题，准备帮助房地产企业掌握土地增值税清算、企业所得税汇算清缴、项目公司清算的三大技巧，同时，研讨如何开辟新的融资渠道，在房地产全行业遇到融资难的情况下，如何通过企业重组来维护房地产业投资人的合法权益。【授课内容】

第一节、土地增值税清算技巧精解

1、计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些内容？怎样计算允许扣除的开发费用？

2、房地产开发费用中利息怎样计算，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？没有借款的，开发费用是否按照5％扣除？

3、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？

4、房地产开发企业经批准建造出售保障性住房，是否应当预缴土地增值税？

5、企业以房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠？对房地产开发企业有何特殊规定？

6、怎样确定土地增值税的清算项目？应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行土地增值税清算的项目怎样划分？

7、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？

8、房地产企业销售普通标准住宅有何定价技巧？

9、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么区别？

10、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆，怎样操作可以降低税费支出？

11、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？

12、房地产企业转让土地使用权如何降低土地增值税？

13、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？

14、新办房地产企业如何确定“筹建期”？

15、土地转让与合作开发土地增值税征收有何差异？

16、怎样搞好土地增值税的清算？

第二节、企业所得税征纳中的焦点问题精解

1、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认 销售收入？

2、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样纳税？

3、企业按计税毛利率预交企业所得税，填报《企业所得税季（月）度纳税申报表》时，预交的营业税、土地增值税、以前年度亏损可否扣除？

4、房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税？

5、企业视同销售业务税收政策有何变化？

6、开发产品计税成本的计算必须遵循哪些原则和分摊方法？

7、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些？

8、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？利用人防工程建成的地下车库 投资者是谁？

9、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？

10、房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，怎样计算取得的开发产品成本？

11、房地产企业以本企业为主体联合其他企业单位合作或合资开发房地产，且未成立独立 法人公司的怎样计算应纳税所得额？

12、为了按年度缴纳企业所得税，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的可否 预提成本？

13、房地产开发项目怎样确定成本终结日？

14、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，新旧税法如何衔接？

15、非货币性资产对外投资增值何时缴纳企业所得税？

16、股权投资的股息、红利所得怎样纳税？损失怎样扣除？

17、股权投资转让损益怎样纳税？新政策有何变化？

18、物业公司一次收取物业管理费，长期为客户提供的物业服务如何确认收入？

19、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除？

20、职工福利费和职工教育经费的开支范围是什么？不超过工资薪金总额的部分如何掌握？

21、新税法对“弱化资本”与集团“统借统还”税收待遇是如何规定的？新税收政策实施 之后，集团如何进行“统借统还”？

22、资产损失具体包括哪些内容？企业以前年度未扣除的资产损失影响的企业所得税应当 如何处理？

23、企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费如何税前扣除？企业发生的业务招待费 和广告费计提基数是如何确定的？

24、“五险一金”怎样在税前扣除？如何计算个人所得税？

25、职工出差补助、误餐补助、会议费、外事费有何区别，可否在税前扣除，职工出差的 就餐费可否税前扣除？

26、企业发给职工的交通补助、办公通讯费、防暑降温费、冬季取暖补贴怎样在税前扣除？

27、股东应缴资本金未到位产生的利息支出可否税前扣除？

28、公司向自然人借款支付的利息有何新规定？

29、企业为职工支付的补充养老保险、补充医疗保险怎样在税前扣除？ 第三节、项目公司注销与清算的操作技巧

1、项目公司清算的操作程序

2、项目公司清算的税务处理

3、项目公司注销时企业所得税的清退技巧

4、项目公司注销程序与方法

第四节、融资新渠道与企业重组的纳税操作技巧

1、融资性售后回租的税务处理技巧

2、售后回购的税务处理技巧

3、企业重组概述

4、企业法律形式改变的税务处理

5、债务重组的税务处理

6、资产收购的税务处理

7、股权收购的税务处理

8、企业合并的税务处理

9、企业分立的税务处理

10、企业重组相关税种的纳税处理

第五节、学员互动交流、专家现场疑难解答！

【主讲专家】刘玉章：我国著名房地产财税筹划专家，高级会计师、注册会计师。现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授。长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人。出版有《房地产企业财税操作技巧》（第3版）、《土地增值税清算大成》（第2版）等房地产企业财税专著。几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、中国移动等多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》等。学员普遍反映：通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性；使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。

【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。【资

料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

【培训时间】2011年10月21日至23日（10月21日全天报到、22日至23日两天课程）【培训地点】深圳◇鸿丰大酒店（深圳市罗湖区春风路3011号）

【相关费用】人民币2490元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

本次研修班重点讲解房地产三大税种涉税处理，注重互动性、实效性和可操作性，以权威专家结合案例进行专题讲座为主，同时辅以提问答疑、讨论交流和现场咨询等形式，参会学员可携带本企业的税务问题到现场咨询。

第二篇：房地产企业三大清算提纲

【课程大纲】

前言房地产企业在企业所得税汇算、企业所得税清算及清算分配和土地增值税清算征管实践中存在哪些涉税风险？ 第一篇企业所得税汇算

第一章企业所得税汇算清缴概述

一、汇算清缴的主体如何判断？合伙企业如何认定其汇算主体？

二、总局对2013企业所得税汇算清缴的总体要求是什么？总局在哪些事项上要强化对2013企业所得税加强后续管理？ 汇算清缴后税务机关对所得税哪些方面将重点检查？

三、哪些企业需汇算清缴?汇算清缴的时间要求？应报送哪些资料?

四、哪些企业需鉴证报告?税务机关对申报资料的审核重点在哪?

五、延期申报、纳税及申报错误如何处理？汇缴申报前需完成的重要事项有哪些？

六、预缴与汇算清缴的关系。

七、汇算清缴后发生补退税如何进行会计处理？

八、汇算报表的三层体系及应用要点有哪些？

九、房地产所得税汇算清缴涉及哪些主要文件？

第二章 开办期间的所得税汇算

一、财务和税务上如何划分筹建期间？筹建期间发生的开办费包括哪些？应如何进行会计处理？如何进行企业所得税的税前扣除？

二、企业筹建期间发生的业务招待费等三项费用应如何处理？筹建期间企业所得税的亏损应如何处理？

三、企业在筹建期间以发起人名义取得的发票，是否可在设立后企业作为开办费扣除？ 案例1：实例讲解如何确认开始计算企业损益的。

案例2：实例讲解如何划分企业筹建期？如何计算期间发生的业务招待费、又该如何税前扣除？

案例3：实例讲解如何计算企业一次性扣除的开办费。

第三章 预售期间的汇算清缴

一、预售期间的所得税预缴有哪些税收政策规定？

自2014年7月1日起实施的新的企业所得税预缴申报表有哪些新变化？房地产企业在预缴申报时应注意哪些问题？

案例：房地产企业所得税预缴特殊规定的案例解析？

二、预售期间的汇算清缴

（一）预售收入如何缴纳企业所得税？

（二）广告费、业务宣传费包括哪些内容？如何税前扣除？劳动保护支出如何认定和税前扣除？

（三）预售环节业务招待费如何税前扣除？

问题：房地产企业销售未完工开发产品的预售收入可作为业务招待费等三项费用计提基数，企业可否选择在会计确认销售收入时点作为三项费用计提基数？

（四）财务费用问题。

1、统借统还借款费用如何进行税前扣除？

2、向非金融机构及个人借款费用如何认定和税前扣除？

问题：企业取得的个人资产向金融机构抵押贷款，其贷款利息是否可税前扣除？

3、集团收取资金池借款利息能否在成员企业税前扣除？

4、预售阶段汇算清缴应注意哪些问题？

案例：房地产企业项目预售阶段在年末汇算清缴时，如何结合申报表进行填报的实例解析。

第四章 竣工销售期间的汇算

一 收入总额的管理

（一）《企业会计准则》上如何确认收入？行业会计制度上如何确认收入实现？税法上收入如何确认？

（二）税法上收入总额确认的具体应用。

1、政府补助收入如何进行税务处理？

2、代收费用如何进行税务处理？

3、视同销售行为如何进行税务处理？

问题1：房地产企业将自已开发的产品转作食堂、体育馆等用于职工福利方面，是否要视同销售？

问题2：房地产企业的商铺采取售后回租，承诺在购房三年或五年内给予购房者固定租金，并在购房时一次性抵减房款。房地产企业是否可按合同约定支付给购房者的租金抵减房款后的收入作为计税依据申报企业所得税收入？

问题3：房地产企业采取销售时收取高额房款，在一定年限内再逐年返还方式销售房屋，如何确认销售收入？

二、扣除项目的管理

（一）、税前扣除的原则有哪些？哪些项目应按收付实现制确认税前扣除？

问题：上一已计提但未支付的工资、“五险一金” 及类似的成本、费用、税金、损失和其他支出如何进行税前扣除？企业补缴以前的社会保险费如何税前扣除？

（二）、扣除项目的法理应用

1、相关性原则如何理解和应用？

问题：企业支付给离退休人员的医药费和生活补助等职工福利费是否可税前列支？

2、真实性原则如何理解和应用？

问题：因产品质量出现问题，支付的罚款、赔偿金是否能在所得税前扣除？

（三）、房地产企业成本核算

1、会计上核算对象如何确定？

2、房地产企业主要成本核算项目的会计与税法比较（财会[2013]17号 第26条和国税发

[2009]31号第27条）

3、开发成本的预算

导入虚增成本案例。

（1）房地产企业六大主要成本的构成比例？

（2）房地产企业的土建成本中各主要成本项目的构成比例？

（3）房地产企业中开发变动成本项目的主要构成比例？

（4）税法上滚动开发共同成本如何分配？

问题1：房地产企业售楼处的建造费用及样板房的装修费用是否应在开发成本中列支？ 问题2：房地产企业当年建安工程已发生（房屋当年已竣工，部分已出售），但当年底前未取得建安发票，次年汇算清缴期内取得发票，是否可计入汇算的建安成本？

4、房地产企业期间费用的处理。

（1）开发费用中有标准有限额的扣除规定有哪些？

问题1：季节工、临时工等费用如何税前扣除？年终表彰大会，会后吃饭的餐票是否是业务

招待费？日常会议安排工作餐是否是业务招待费？

问题2：出差途中餐费是作为差旅费还是业务招待费？

问题3：企业赠送客户小礼品是否是业务招待费？

问题4：企业营销部门发生的业务招待费能否计入“销售费用—业务招待费”或“管理费用— 办公费”？

问题5：如集团公司（非股权投资企业）没有经营活动收入，只有来源于子公司的股息红利所得，若发生业务招待费能否依据税法将股息红利所得作为计算业务招待费的依据？

5、工资薪金和三项费用如何税前扣除？相关余额如何处理？

问题1：企业员工在职读研究生培训费可否列支教育经费？

问题2：企业根据生产经营情况临时雇用人员，无劳动合同、无各种保险，其支付工资能否税前扣除？

问题3：企业为职工提供的通讯补贴、供暖费补贴、交通补贴、住房补贴、误餐补助纳入工资总额还是职工福利费范围？

问题4：董事会成员领取工资是否可在税前扣除？

问题5：见习生补贴支出如何税务处理？

问题6：返聘离、退休人员报酬能否作为“工资薪金”税前扣除？

问题7：公车改革相关费用如何列支？

问题8：有的企业设有内部食堂，有的企业直接给员工发放午餐补贴，有的采取与餐馆合作的方式提供午餐，如何税务处理？

问题9：职工食堂承包给个人经营，企业按职工就餐的次数定额进行现金补贴。个人承包食堂没有营业执照且不对外经营，无法提供正规的票据凭证。如何在税前扣除

问题10：企业免费提供给员工的住房租金支出能否计入职工福利费在税前扣除？

问题11：某企业春节期间对已离退休职工发放现金补贴，该补贴能否在企业所得税税前扣除？

6、房地产企业税前扣除管理

（1）完工产品成本如何确认？

问题：房地产企业为满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？

（2）预提费如何税前扣除？

（3）配套设施如何税前扣除？

（4）公共设施如何税前扣除？

（5）停车场如何税前扣除？

问题：某房地产企业将人防工程设施作为汽车车位转让使用权，销售时如何征税？

（6）中介费如何税前扣除？

（7）企业缴纳雇主责任险和公众责任险如何税前扣除？

（8）非流转税应税行为的入帐票据税前扣除问题。

（9）手工更改的通用机打发票能否税前扣除？

7、弥补亏损的处理：

稽查查补税款是否可弥补以前亏损？查增应纳税所得额如何进行纳税申报？

8、特殊事项的处理。

关于以前发生应扣未扣支出和损失的税务处理问题。(1)以前应扣未扣费用如何税务处理？（2）以前应扣未扣资产损失如何税务处理？

三、所得额计算方法。

案例：项目产品完工期间如何进行所得税汇算清缴？如何结合申报表进行填报的案例解析。

第二篇所得税清算及分配注销

一、企业清算分配及注销在征管中存在哪些涉税风险？

二、企业清算主要法规政策有哪些？

三、企业清算的所得税处理基本规定有哪些？

四、企业清算的所得税处理具体应用。

1、实务中哪些企业需进行清算？按《公司法》哪些需进行清算？按《企业破产法》哪些需进行清算？企业重组中哪些需进行清算？

企业经营地点变动是否需进行企业所得税清算？企业合并或分立，有哪些情形不需清算？

2、企业清算所得税处理有哪些要求？清算所得如何确认？清算后如何进行分配和计税？所得税清算应关注哪两个层面？税收优惠在清算阶段是否适用？清算所得税的纳税时间及征管方面有哪些规定？

3、清算后剩余财产如何分配和计税？

4、案例：应税重组下企业合并分立清算所得税的计算、申报及会计处理实例解析。

5、企业分立相关政策解读。分立过程中相关税种有哪些税收优惠政策？如何应用这些政策处理房地产企业经营资产的免税分离问题？相关案例应用及如何进行税收筹划的案例解析。第三篇土地增值税清算

第一章 土地增值税基本知识

一、土地增值税的征收范围如何界定？征免税范围如何具体判定？应注意哪些问题？

问题：未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税如何处理？

二、土地增值税清算前期的预征有哪些税法规定？

第二章 土地增值税清算基本规定

土地增值税主要清算政策有哪些？国家有关土地增值税清算管理的最新要求是什么？

第三章土地增值税算清具体应用

一、清算单位和清算条件如何认定？清算方法有哪些？清算条件及清算时间有哪些要求？清算时应提供哪些资料？

二、土地增值税清算的计算与审核（清算申报表的主附表结合具体财税文件实务应用讲解）

（一）开发产品收入管理：

1、土地增值税清算时，销售收入如何确认？

2、实测面积与合同面积存在误差如何进行税务处理和土地增值税清算？

案例：用实例解析二者的差异及如何具体处理。

问题：政府补贴收入在计算土地增值税时应如何处理？

3、销售收入如何审核？代收费如何处理？

4、视同销售收入如何认定和审核？

5、拆迁补偿案例解析及应用。

(二)扣除项目金额构成有哪些？依据房地产转让形式，扣除项目有哪几种？每种具体包括哪些内容？

问题：纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？

案例：地价款摊销案例解析及应用。

1、取得土地使用权所支付的金额。包括哪些内容？如何审核？应注意哪些问题？成本费用如何分摊？ 如何填表？

问题1：房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？ 问题2：对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

2、开发土地和新建房及配套设施的成本有哪些？审核应注意哪些内容？拆迁安置费的税收规定有哪些？如何填表？

案例：本地安置和异地安置的具体应用案例解析及应用。

问题1：土地征用及拆迁补偿费入帐票据如何处理？逾期开发缴纳的土地闲置费如何在税前扣除？

问题2：如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出？拆迁补偿费应取得什么票据？

3、前期工程费。包括的内容，审核的重点有哪些？如何填表？

设计费、工程监理费、项目咨询服务费对内和对外服务其入帐票据如何处理？

4、建筑安装工程费。包括内容，审核重点有哪些？如何填表？

问题1：未支付的质量保证金如何处理？其在所得税和土地增值税方面有哪些区别？ 问题2：房屋装修费用怎样确定？

问题3：房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？

5、基础设施费。包括的内容，审核的重点有哪些？绿化工程的票据如何入帐？如何填表？

6、公共配套设施费。包括内容，处理原则和审核重点有哪些？如何填表？

案例：无产权证建筑物的土地增值税计算案例解析及应用。

7、开发间接费用。包括内容和审核重点有哪些？如何填表？

问题：国税发[2009]31号规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？

8、房地产开发费用在税法上有哪些规定？单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?

如何区分期间费用和开发间接费用？因土地纠纷发生的诉讼费、律师费；在筹办、举办项目开工仪式发生的相关场地布置费、礼品、奠基费用；产品的模型制作费；项目工程部的办公租金；企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用等如何区分？

案例：计入管理费用的工资能否在开发间接费用中列支，计算土地增值税是否可加计扣除问题的案例解析。

【问题】房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可在本单位扣除吗？

案例：利息扣除的选择实例应用。

利息支出明细申报表审核应注意的问题有哪些？如何填表？

案例： 土地出让金返还的解析及应用案例。

案例：精装房对土地增值税的影响解析及应用案例。

9、与转让房地产有关的税金和其他扣除项目金额有哪些税法规定？

【问题】未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除？

值得注意的几个问题：

1.代收费用的处理。2.关联方交易行为的处理。

3、清算土地增值税的企业所得税调整实例解析及应用。

第四章税务机关对土地增值税清算的检查重点和企业的有效风险应对方法

一、税务机关对土地增值税清算都要求企业提供哪些资料？

二、案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？

三、税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？

四、实质审核在收入方面重点检查哪些事项？如何具体检查这些事项？

五、在扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？

六、企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低风险点，实现企业税后利润最大化？

第五章土地增值税清算综合案例解析

通过实例讲解税务机关在土地增值税清算检查中主要存在的问题及有效应对方法。

第三篇：企业重组与清算的所得税处理办法(试行)

企业重组与清算的所得税处理办法(试行)

第一章总则

第一条本办法所称企业重组，是指涉及一个或一个以上企业的实质性或重大的法律或经济结构改变的交易，包括合并、股权收购、资产收购、分立、整体资产交换、债务重组、企业法律形式和住所的改变等。

第二条本办法所称合并，是指一家或多家不需要经过法律清算程序而解散的企业（以下称被合并企业）在连续12个月以内累计将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业(以下称合并企业)，为其股东换取合并企业的股权或非股权补价，实现两个或两个以上企业的依法合并。

第三条本办法所称股权收购，是指一家企业（以下称被收购企业）的股东在连续12个月以内累计将其持有的该企业80%以上的股权转让给另一家企业（以下称收购企业），由此取得收购企业的股权或非股权补价，最终实现收购企业对被收购企业的控制。

第四条本办法所称资产收购，是指一家企业(以下称转让企业)不需要解散而在连续12个月以内累计将几乎全部资产转让给另一家企业(以下称接受企业)，由此取得接受企业的股权或非股权补价。

第五条本办法所称分立，是指一家企业（以下称被分立企业）在连续12个月以内累计将部分或全部营业（包括资产和负债）分离转让给两个或两个以上现存或新设的企业(以下称分立企业)，为其股东换取分立企业的股权或非股权补价。

第六条本办法所称整体资产交换，是指一家企业在连续12个月以内累计将几乎全部资产与另一家企业的几乎全部资产进行整体交换。

第七条本办法所称债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。债务重组的方式主要包括：

（一）以资产清偿债务；

（二）将债务转为资本；

（三）修改其他债务条件，如减少债务本金、减少债务利息等，不包括上述

（一）和

（二）两种方式；

（四）以上三种方式的组合等。

第八条本办法所称企业法律形式和住所的改变，包括从一种法律形式的企业转变为另一种法律形式的企业，以及企业登记地点的变化等。

第九条本办法第四条和第六条所称几乎全部资产，是指企业70%以上（含）的总资产和90%以上（含）的净资产。

第十条本办法所称非股权补价，包括现金、有价证券、其他资产以及合并企业（收购企业、接受企业、分立企业）承担的被合并企业（被收购企业、转让企业、被分立企业）的负债。

第二章应税重组

第十一条企业重组业务，一般应在交易发生时确认有关资产转让所得或损失。

第十二条企业在重组业务中发生的以非货币资产清偿债务，或者以非货币资产投资购买股权的，应当分解为转让资产和清偿债务（投资）两项业务，确认有关资产的转让所得或损失。

第十三条跨境企业重组，应在重组交易发生时确认有关重组交易中涉及的资产转让所得或损失。

第十四条企业重组过程中发生的各项资产交易，凡已确认收益或者损失的，相关资产应当按交易价格重新确定计税基础。

第十五条债务重组中将债务转为资本的，应当分解为债务清偿和投资两项业务，确认有关债务重组的所得或损失。

第十六条债务重组中，债务人应当按照支付的债务清偿额低于债务计税基础的差额，确认债务重组所得；债权人应当按照收到的债务清偿额低于债权计税基础的差额，确认债务重组损失。

第十七条关联方之间发生的含有让步条款的债务重组，有合理的经营需要，并符合以下条件之一的，可以按本办法第十六条的规定确认债务重组所得或损失：

（一）经法院裁定的。

（二）有全体债权人同意的协议。

（三）国务院财政、税务主管部门规定的其他条件。

第十八条不符合本办法第十七条规定条件的关联方之间的债务重组，债权人的让步损失，应当视为捐赠，不得在税前扣除，债务人应当确认捐赠收入；如果债务人是债权人的股东，债权人所作的让步应当推定为企业对股东的分配，债务人取得的让步按《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条第（二）项的规定处理。

第十九条应缴纳企业所得税的企业转变为个人独资企业或合伙企业时，有关资产应视为转让，按规定进行清算和分配。

第三章免税重组

第二十条同时符合下列条件的企业重组，除与重组交易的非股权补价或货币性补价相对应的资产转让所得或损失应在交易当期确认外，经税务机关确认，交易各方可暂不确认有关资产的转让所得或损失（以下称免税合并、股权收购、资产收购、分立、整体资产交换）：

（一）企业重组必须具有充分的经营目的。充分的经营目的，应满足以下条件：

1.重组各方在进行资产交易时并未意识到税收利益的存在；

2.被重组企业转让的资产和权益对重组企业来说是必须的和有益的；

3.重组的预期经济效益要远远大于获得的税收利益；

4.如果重组不发生，企业也可以获得这些税收利益；

5.企业选择的重组交易方式是获得既定目标的最经济可行方式。

（二）企业合并、股权收购、资产收购、分立中，非股权补价的公允价值低于股权账面价值的15％；企业整体资产交换中，货币性补价低于整个资产交换公允价值的15％。

（三）分立中，被分立企业至少在被分立之前的5年都从事积极的营业活动。

第二十一条企业重组经税务机关确认免税后，在连续36个月的时间内，符合下列条件之一的，税务机关应取消该重组业务的免税资格，按本办法第二章的相关规定处理：

（一）重组企业将从被重组企业取得的资产不再继续用于被重组企业原有的经营目的。

（二）被重组企业的股东转让所持重组企业的股权后不符合本办法第二十条第（二）项条件的。

第二十二条免税合并中，交易各方应按下列方式进行处理：

被合并企业将全部资产和负债转让给合并企业，除与非股权支付额相对应部分的资产外，合并企业接受的被合并企业的全部资产和负债的计税基础应以原计税基础确定。除法律或协议另有规定外，被合并企业合并前全部所得税事项由合并企业承担。

当年可由合并企业弥补的被合并企业亏损限额＝被合并企业净资产公允价值×截至当年年末国家发行的最长期限的国债利率

第二十三条免税股权收购中，除与非股权补价相对应的资产外，被收购企业股东取得收购企业股权的计税基础，应按被收购企业股东原持有被收购企业股权的计税基础确定；收购企业取得被收购企业股权的计税基础，可按实际交易价格确定。

第二十四条免税资产收购中，除与非股权补价相对应的资产外，转让企业取得接受企业股权的计税基础，应按转让企业原持有资产的计税基础确定；接受企业取得转让企业资产的计税基础，可按实际交易价格确定。第二十五条免税分立中，交易各方应按下列方式进行处理：

除与非股权补价相对应的资产外，分立企业接受被分立企业的资产和负债的计税基础，应按被分立企业的原计税基础确定。

被分立企业已分离资产相对应的所得税事项由分立企业承继。被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分离资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补。

第二十六条免税整体资产交换中，除与货币性补价相对应的资产外，交易双方换入资产的计税基础应按换出资产的原计税基础确定。

第二十七条债务重组中，债务人确认的债务重组所得金额超过当年应纳

税所得额50%的，可以在不超过5个纳税的期间内均匀计入各的应纳税所得额。

第二十八条企业只改变法律形式（如从有限责任公司变为股份有限公司，或相反），或只在中华人民共和国境内改变住所，有关资产可不视为转让，不进行清算和分配。

第四章企业清算

第二十九条依照法律法规、章程协议终止经营或重组中取消独立纳税人资格的企业，应按照国家有关规定进行清算，并就清算所得计算缴纳企业所得税。

第三十条企业的全部资产可变现价值或交易价格减除资产的计税基

础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额为清算所得。第三十一条企业从被清算方分得的剩余资产，其中相当于被清算方累计未分配利润和累计盈余公积中按该企业所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得；剩余资产扣除股息所得后的余额，超过或低于企业投资成本的部分，应确认为企业的投资转让所得或损失。

企业全部资产的可变现价值减除清算费用，职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，结清税款，清偿公司债务后是企业可以向所有者分配的剩余资产。

第四篇：房地产企业土地使用税纳税分析

房地产开发企业土地使用税的纳税起止时间如何确定

在对房地产开发企业日常的纳税评估中，常常遇到土地使用税起止时间的确认执行标准不一样而导致企业多缴、少缴税款，给评估管理工作和企业带来不少麻烦。通常情况下，土地使用税纳税起止时间确认比较容易，其土地使用税确认无怪乎两种情况，一是房地产开发企业取得土地时的起始时间确认；二是如何确认开发的商品在售出时其土地使用税的终止缴纳时间。但在一些特殊情况下土地使用税的时间确认就比较麻烦，在征收管理上各地执行的时间标准也不一致，如：房屋销售合同的签定时间晚于交房日期这种情况下其终止时间确认在执行上就存在很大争议。下面就本人在实际评估中遇到的问题列举具体事例和大家共同交流、探讨。

甲房地产开发公司于2008年3月成立，4月26日与土地储备中心签订《国有土地使用权转让合同》，合同注明于2008年5月20日前将该块土地的使用权转移到甲房地产开发公司。6月5日，甲房地产开发公司拿到了土地使用证，上面注明发证日期为6月2日。7月，甲房地产开发公司开始开发商品房，12月取得预售许可证，开始预售房屋，与购房者签订的商品房销售合同上注明的交房时间为2010年1月15日。为了售房时签合同方便，甲房地产开发公司会计将所有商品房销售合同中每户内容一样的栏目均事先填好，包括交房时间。截至2010年5月18日，甲房地产开发公司开发的商品房销售完毕，其中2010年1月15日之前售出的楼房已如期交付。

甲房地产开发公司会计认为，应从2008年7月开发商品房开始缴纳土地使用税；售房合同规定2010年1月15日交房，应从2010年2月开始停止缴税。

甲房地产开发公司会计的做法是否正确？《城镇土地使用税暂行条例》第九条第（二）项规定，征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。可见，土地使用税的开始纳税时间并不是以土地使用证的签发时间为准。财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。上述案例中双方签订的《国有土地使用权转让合同》明确规定，2008年5月20日前将土地使用权转移到甲房地产开发公司，所以，甲房地产开发公司应于2008年6月开始缴纳城镇土地使用税。

那么，什么时候停止缴纳土地使用税呢？根据财税〔2006〕186号文件相关规定，甲房地产开发公司与购房者签订的商品房销售合同上规定的交房时间即为土地使用税停止缴纳时间。虽然甲房地产开发公司售房合同上全部注明2010年1月15日交房，但是有些合同是2010年1月15日之后签订的。这时如何确定企业土地使用税的停止缴纳时间就成了大家争议的地方。一种认为：以合同注明的交房时间（9月15日）的当月为截止时间；另一种认为：以签定日期所属月份为截止时间。本人更偏向于第二种看法，财税[2008]152号文件规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。即纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化的次月起才免征相应的城镇土地使用税。实物或权利状态发生变化两者选择关系，也就是说当房产、土地发生变化具备了其中一个条件的当月就应该确定为土地使用税截止时间。实物或权利状态发生变化又如何理解呢？

1、实物发生变化如：某企业将房屋买给房地产企业，房屋未被拆除（没终止纳税），这时要看权利是否发生变化，如果权利未发生变化，要继续纳税。相反，如果该企业的房屋已被拆除，那拆除的当月应该确定为该企业土地使用税的截止时间。

2、权利发生变化——应该主要从“合同签订”判断，大家看一下财税[2006]186号这个文件说的是合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对卖土地的一方应该是：合同签订日终止纳税。另外还有一种情况：状态发生变化——“权利状态”应该不是词组，权利是权利，状态是状态。状态应该理解为是否改变原状。和实物发生变化相近。如：原来的房屋是办公楼，现在变成商场了，原来的土地是上有条上河，现在填平了。那这时就应该确定为土地使用税的截止时间。通过这两个文件规定不难看出，本案中甲房地产开发公司虽然在合同中规定了交房时间（1月15日），但该实物或权利状态并没发生变化，在购买者没签字之前，该合同是没有法律效力的；只有当购买者在合同上签字之后，合同才具有法律效力，房屋的权属才发生变化。因此，对于签订日期晚于合同规定的交房日期的售房合同应按照签订合同的日期计算土地使用税的终止期限，即当月签订合同销售的楼房从下月起停止缴税。对于土地使用税截止时日的确定，另外，还有一种情况：有不少地方的税务机关为了便于操作，在计算土地使用税的截止时间时按照实际交房日期即房地产开发公司规定的某个时间并实际统一交付钥匙的时日确定为土地使用税的截止时间。本人也认同这种确定时间的方法，但这种确定时间的方法需要两个前提：一是需要省市地税部门下发文件进行明确；二是需要房地产开发公司的配合。这两个前提必须具备其一，因为从财税部门下发的文件中找不到该确定方法的具体规定，这种确定时间的方法只是部分省市依照财税[2008]152号文件规定制定的地方性文件（纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末），不具备普遍性，因此在执行中还需谨慎使用。

第五篇：房地产企业纳税自查辅导提纲

房地产企业纳税自查辅导提纲

一、营业税

营业税自查应全面自查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。

（一）主营业务收入（自查重点）

1．销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。

（1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；

（2）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在帐外收入等情况。

（3）总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；（4）私改规划，增加销售面积的收入是否未按规定入账；（5）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否未按规定入账；

（6）拆迁补偿支出是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；（7）是否采取包销低价开票方式，少计收入。（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。）（8）收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；（9）向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。

2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。

3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税；

4.采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入；

5.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。

6.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。7.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税

（1）以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理；

（2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税；

（3）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。

（4）自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。

（5）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。

（二）其他业务收入 1.房屋出租收入

（1）出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。（2）出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入。

（3）以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。

（三）其他营业税涉税问题

1.利用自有施工力量建设房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。

2.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。

3.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，是否未按规定代扣营业税。

4.合作建房是否按税法规定足额纳税。

5.不符合条件的代建房行为，是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。

二、企业所得税

企业所得税的自查应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。

（一）收入项目

1、自查有无已办妥移交手续，按合同协议应全部收回售房款，因购房者原因未及时收回的，采取不及时入账的方式推迟收入的确认或者隐瞒收入的行为。

2、自查有无将已完工的产品进行出租，不按规定确认收入，并将实际取得的租金或营业收入在帐外循环或记入关联企业的行为。

3、自查有无按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款的行为。

4、自查有无销售收入确认不及时，长期挂在“预收款"账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税的行为。

5、自查有无整体转让“楼花”不作收入，即将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账的行为。

6、自查有无先租后售的收取的租金不记收入的行为。

7、自查有无以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋不作收入处理的行为。

8、自查有无合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理的行为。

9、自查有无将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、对外投资、分配给投资者，未视同销售的行为。

10、自查有无代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理的行为。

11、自查有无将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入的行为。

12、自查有无将其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等不入“营业外收入’的行为。

13、自查开发企业有无将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入往来账户的行为。

14、自查有无为减少产权过户时双方应缴纳的各项税费，采取虚报成交金额，协议少开或不开发票的手段，实现“双偷税”的行为。

15、自查有无提供虚假或不完整的销售面积，隐匿销售面积，隐瞒收入的行为。

16、自查有无提供虚假或不完整的销售面积，隐匿销售面积，隐瞒收入的行为。

17、自查有无以商品房抵付施工单位工程款，在账务处理上，将售房收入直接记入“应付账款”等往来科目，抵减应付工程款，从而达到少计收入的行为。

18、自查有无以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款的行为不视销售的行为

19、自查有无以商品房抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产的行为。

20、自查有无以完工房地产抵付职工奖励支出不视销售的行为。

21、自查有无购买房地产的企业或个人为房地产开发企业提供了货物或劳务，房地产完工以后，房地产开发企业就按“优惠价”向其出售房地产，用市场价与“优惠价”之间的差价来抵付应付款项的行为。

22、自查有无收取价外费用不计收入，在售房后，为客户提供的额外服务，如防盗门、封闭阳台等相关收入委托物管部门结算且长期挂帐，企业就合同房款作收入，价外费用形成帐外资金的行为。

23、自查有无采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入的行为。

24、自查有无利用内部认购，以较低的价格签订预售合同，一段时间后又以较高的售价进行转售，但合同签订的价格为预售合同价格，其差价实际上转入了企业账外收入的行为。

25、自查有无将开发的会所等产权转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入的行为。

26、自查有无售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入的行为。

27、自查有无将商品房低价销售给关联企业及关系户，少确认销售收入的行为。

28、自查有无让广告公司在开发地块上做一些广告牌取得广告费收入的情况，有的还盖一些临时用房进行出租取得租赁收入，未计入企业所得税应税收入的行为。

29、自查对于跨房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的行为。30、自查有无违约金收入不入账的行为。

31、借款给关联企业长期挂“应收账款”、“其他应收款”等往来账务，不按照独立企业往来结算应收利息。

32、自查有无将收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账的行为。

（二）预售收入项目

1、自查有无将预售房款记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款’’科目核算，长期挂账不结转收入的行为。

2、自查有无把预收购房款变为购房订金，或者垫付款项，不确认预售收入的行为。

3、自查有无混淆预售收入与销售收入的概念，选择预售收入转销售收入的时机，达到拖延纳税的目的的行为。

4、采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐的行为。

5、自查有无以收抵支，巧立门目，通过“其他应收或应付款”科目直接拨付工程款的行为。

6、自查有无分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账的行为。

（三）开发成本项目

1、自查有无将将购进土地进行三通一平后，进行评估，虚增土地成本，计入开发成本的行为。

2、自查有无虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费的行为。

3、自查有无跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目的行为。

4、自查有无签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费用的行为。

5、自查有无在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本的行为。

6、自查有无将开发项目全部发包给建筑施工企业，且合同中明确规定建筑材料由承包企业负担，但仍将为施工企业购买的建筑材料的票据在开发成本中列支的行为。

7、自查有无虚订虚假合同，取得虚开发票，虚列工程监理费的行为。

8、自查有无利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得的行为。

9、利用成本核算特点，通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的的行为。

10、自查有无向关联企业借款或者通过其他企业或个人拆借资金，超过同期银行利率部分利息支出，在开发成本中列支的行为。

11、自查有无虚列预提费用，多记成本支出的行为。如完工的开发产品房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工）应纳税所得额。实际工作中存在开发产品完工后，工程的结算成本仍然无法最终确定的情况，开发企业可以按照国税发[2006]31号第三十二条规定预提成本费用计入完工产品的计税成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。

例如，A公司出包给B建筑公司的高层住宅楼，双方签订的合同价款为3000万元，截至2009年12月31日，该住宅楼已经开始交付使用，但双方因故仍未最终办理结算，A公司只取得了B建筑公司出具的2000万元的建筑业发票。在这种情况下，A公司2009年必须计算完工开发产品计税成本，尽管该企业会计核算中预提了1000万元的B公司建安成本且有充分的相关证明资料，但是在计算已完工高层住宅楼计税成本时，只能按照2000+300（3000×10%）=2300万元计算，完工开发成本700万元是不能计入当企业所得税汇算清缴计税成本中的。

12、自查有无未取得合法凭证，以白条或收据列支成本的行为。

13、自查有无代收代付性质收费的相关支出列支成本的行为。

14、自查有无在开发成本中列支被征用土地的所在乡镇或单位向该企业额外摊派的费用的行为（收取这些费用大多使用收据，并多以公益发展基金、各种补偿费名目开具）。

15、自查有无在旧城改造时，上缴土地出让金时记入开发成本，在取得返还款项时并不冲减开发成本，造成企业虚增开发成本的行为。

16、自查有无政府各部门已经清理不再收取的费用，虚开开票据，虚列开发成本的行为。

17、自查有无利用虚假境外工程设计合同、发票等方式，虚列设计费，增大开发成本的行为。

18、自查有无设立关联的施工单位，签订虚假的施工合同，并开具虚假的建安发票，虚构资金流向，虚增开发成本的行为。

19、自查有无将资本性支出在开发成本中支出的行为。20、自查有无其他虚增开发成本的行为。

（四）期间费用税前扣除项目

1、自查有无将开发费用列入期间费用的行为。

2、自查有无向“资本弱化”现象，向关联企业借款利息全额在税前扣除的行为

3、自查有无向关联企业借款或者通过其他企业或个人拆借资金，超过同期银行利率部分利息支出，在财务费用中列支的行为。

4、自查有无将与本单位无关的通讯费、车辆过路过桥燃油费等在企业管理费列支的行为

5、自查有无将用于办公的电子设备及汽车、用于宣传音像设备等记入销售费用或低值易耗品，在税前扣除的行为。

6、自查有无将应有个人消费支出的费用作为企业费用在税前列支的行为。

7、自查有无将应由用户承担的各项支出作为费用在税前扣除的行为。

8、自查有无虚开、代开假发票，虚列费用的行为。

9、自查有无将代收代缴的维修基金或预提的维修基金作为费用在税前扣除的行为

10、自查有无采取银行按揭方式销售开发产品的，将开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的保证金作为费用在当期税前扣除的行为。

11、自查有无不按规定计算期间费用和开发产品成本，擅自扩大期间费用的行为。

12、自查企业为其他纳税人提供与本企业纳税收入无关的贷款担保，被担保方不能还贷而由担保方承担的本息，是否税前扣除。

13、自查有无将摊派支出、赞助支出等作为对外捐赠列支的行为。

14、自查与预提费用，是否按照权责发生制提取和列支；除水电费等允许预提的项目外，是否还预提其它费用并税前列支。

15、自查有无将产权属于本企业的房屋投入使用前的装修费直接计入当期费用的行为。

16、自查有无将应作资本化的固定资产大修理费用，作期间费用支出的行为

17、自查有无将假按揭的利息支出在财务费用中列支税前扣除的行为。

18、自查有无将罚款支出未作所得税纳税调整，税前扣除的行为

19、自查有无白条列支费用的行为

20、自查有无列支业务招待费支出超过法定扣除标准，未作所得税纳税调整的行为。

21、自查有无广告宣传费支出超过法定扣除标准，未作所得税纳税调整的行为。

22、自查有无职工薪酬及工资福利费、工会经费、职工教育经费超过法定比例或标准列支的行为。

23、自查有无没有工会专用收据税前扣除工会经费的行为。

24、自查有无财产损失税前扣除是否经税务机关审批，有无虚报、多列损失的行为。

25、自查有无为调剂利润，所属财产损失不及时报批扣除，是否跨申报的行为。

26、自查有无补提以往折旧费、管理费及各项费用税前扣除的行为。

27、自查有无将应计入“应付福利费”的费用计入企业期间费用的行为。

28、自查企业税前弥补亏损是否报税务机关审批，弥补和计算方法是否正确

29、自查实行工效挂钩的企业工资薪金税前扣除是否按提取发放数进行扣除。

30、自查有无未通过工资基金核算，在期间费用中列支的各项补助，未列入全部计入工资总额，确定计税工作和挂钩工资的行为。

31、自查有无将企业雇佣的临时工和返聘人员工资，未纳入计税工资考核，确定计税工作和挂钩工资的行为。

32、自查企业与生产经营有关的业务招待费，不能提供确实记录和有效合法单据，在税前扣除的行为。

33、自查企业有无与生产经营无关的业务招待费在税前扣除的行为。

34、自查企业是否将不符合扣除条件的广告费进行税前扣除。

35、自查企业缴纳的“五险一金”，是否超标准在税前列支。

36、自查企业缴纳的补充养老保险合补充医疗保险，是否超标准在税前列支。

37、自查企业公益性、救济性捐赠，是否通过非赢利性中介机构，是否超过扣除标准在税前进行扣除。

38、自查企业自然灾害这意外事故损失有赔偿的部分，是否税前扣除。

39、自查企业发生的佣金支出，是否符合下列标准：

1、有真实合法凭证税前扣除；

2、支付对象是有权从事中介服务的单位和人；

3、支付给个人佣金，不超过5%。

40、自查企业发生的与经营活动有关的差旅费、会议费、董事会费，不能提供相应证明资料和证明其真实性合法凭证，是否税前扣除。

41、自查企业固定资产折旧是否按规定的年限和类别计算提取、。

42、企业采用加速折旧方式或改变计提折旧方式，是否报经税务机关审批。

43、自查企业无形资产摊销是否按规定年限和方法计算，有无多摊问题。

44、自查企业购买计算机所附带的软件，单独计价的，是否未作无形资产管理，计入管理费用税前扣除。

45、自查企业因违反法律、法规而交付的罚款、罚金、滞纳金，是否税前扣除。

46、自查企业各种税收的滞纳金、罚金和罚款，是否税前扣除。

（五）销售成本项目

1、自查有无自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房屋承担，多结转销售成本的行为。

2、自查有无自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接多结转销售成本的行为。

3、自查有无物业用房等成本，记入可售成本费用的行为。

4、自查有无将未竣工验收产品成本并入产品销售成本的行为。

5、自查有无扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多转销售成本的行为。

6、自查有无在未取得建筑商合法凭证的前提下，将预计建筑成本转为销售成本的行为

7、自查有无混淆分清成本负担的对象，年终把当成本、费用全部列入已完工产品成本的行为。

8、自查有无立项作为经营资产的项目不及时结转，或并入可售面积计算销售成本的行为。

9、自查有无不配比结转销售成本，调节利润的行为。

10、自查有无人为调节成本费用归集对象，在企业自用房屋和可售房屋之间，加大可售房屋成本费用，减少自用房屋成本费用的行为。

11、发生自查有无发生销售退回业务，只冲记收入，不冲减已结转销售成本的行。

（六）收益项目

1、自查有无利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润的行为。

2、自查有无接受捐赠，未按规定确认收入，申报所得税的行为。

3、自查有无非货币性资产交换，直接调整非货币性资产的账面价值，不确认收益申报纳税的行为。

4、自查有无整体资产置换重组业务，未按规定确认收益申报纳税的行为。

5、自查有无利用虚假债务重组，调节利润，少申报纳税的行为。

6、自查有无将债务重组所得计入资本公积，未作纳税调整的行为。

7、自查关联企业之间有无利用关联方交易，进行转移利润，逃避缴纳所得税的行为。

8、自查有无隐匿、截留投资期应有收益，少申报纳税的行为。

9、自查有无企业合并业务，不安税法规定确认所得的行为。

10、自查有无不计少计投资转让所得的行为。

11、自查有无在股权转让业务中，多计股息，少计红利，少计股权投资转让所得的行为。

12、自查有无提前弥补股权转让投资损失的行为。

13、自查有无“应付账款”和“其他应付款”长期挂账，不按税法规定结转收益的行为。

三、个人所得税

（一）未通过“应付工资”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

（二）为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

（三）以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否未代扣代缴个人所得税。

（四）以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否未代扣代缴个人所得税。

（五）支付债权、股权的利息、红利时是否未扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。

（六）房地产销售人员取得销售佣金是否未并入工资、薪金，代扣代缴个人所得税。

（七）为管理人员购买住房，支付房款，是否未并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。

四、房产税

房地产开发企业自查自用房产是否缴纳房产税。房产税的计税依据是否正确，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，均应计入房产原值，计征房产税。

五、城镇土地使用税

1、已征用未开发的土地是否未按规定申报缴纳土地使用税。

2、开发用地在开发期间是否未按规定计征土地使用税。

六、印花税

1、自查各类应税凭证、账簿是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。

2、企业签订的商品房销售合同和取得土地时签订的土地使用权出让、转让合同是否按产权转移书据税目缴纳印花税。

二○○六年十一月二十七日财政部 国家税务总局发布《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）其中第三条规定对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。第四条规定对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

3、房地产企业自查以出租方式经营的地下停车位，是否按照财产租赁合同缴纳印花税。

4、自查实收资本（股本）和资本公积增加，是否按规定贴花。

附：《国家税务总局关于2009税收自查有关政策问题的函》（企便函[2009]33号）

第四条：企业职工报销私家车燃油费的企业所得税问题。

1.2008年1月1日（不含）以前，根据《国家税务总局关于企事业单位公务用车制度改革后相关费用税前扣除问题的批复》（国税函[2007]305号）规定，企事业单位公务用车制度改革后，在规定的标准内，为员工报销的燃油费，均属于企事业单位的工资薪金支出，应一律计入企事业单位的工资总额，按照计税工资或工效挂钩工资标准进行税前扣除。

2.2008年1月1日（含）以后，根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）规定，企业为员工报销的燃油费，应作为职工交通补贴在职工福利费中扣除。第五条：利用长期借款对外投资，利息资本化问题；用以后的借款偿还以前的投资款，以后的借款利息的资本化问题。根据《国家税务总局关于印发〈企业所得税税前扣除办法〉的通知》（国税发[2000]84号）第三十七条及新企业所得税法实施条例第二十八条规定，纳税人为对外投资而借入的资金发生的借款费用，应计入有关投资的成本，不得作为纳税人的经营性费用在税前扣除。用以后的借款偿还以前的投资款，以后的借款利息按上述规定也应资本化。

第十条：企业向退休人员发放的补助的税前扣除问题。

根据新企业所得税法实施条例第三十四条、《国家税务总局关于印发〈企业所得税税前扣除办法〉的通知》（国税发[2000]84号）第十八条规定，企业向退休人员发放的补助不得税前扣除。退休人员取得的上述补助应按规定扣缴个人所得税。