坚持“四个必须”推动旧城改造工作

第一篇：坚持“四个必须”推动旧城改造工作

坚持“四个必须”着力推动旧城改造

旧城改造和拆迁安臵历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，也是群众最为关注的热点、难点问题。那么，在现有国家的政策、体制和机制下，如何创新旧城改造拆迁模式，做好旧城改造拆迁安臵工作，是一个值得深入研究的重大课题。现结合xx旧城改造实际，就如何推动旧城改造工作谈几点看法。

一、xx旧城改造现状

为加快推进xx城市化进程，着力构建xx区域中心城市，提升城市形象，改善旧城区居民居住条件和生活环境，xx于2012年正式启动了县城城区xx棚户区旧城改造工作，现已完成控制性详细规划编制和民意调查工作，该区域规划改造面积约xx余亩，涉及xx户、xx余人。该项目是xx有史以来规模最大、拟拆迁人数最多、情况最为复杂的一次旧城改造项目，也是xx“十二五”期间的重点项目。整个项目分三期来实施。由于该区域位于xx老城区中心位臵，城市功能不全、环境“脏乱差”突出、消防安全隐患严重、公共设施缺乏、危旧房屋数量密集、道路狭窄阻塞，已成为提升城市形象亟待破解的难题。

二、存在的主要问题

在xxxx棚户区旧城改造工作中主要存在以下两个方

面的问题：

（一）拆迁户想通过拆迁获取利益的期望值过高。xx棚户区改造区域地段好，区位优势明显，蕴含的商业开发价值潜力巨大，部分被拆迁户想通过旧城改造获益的期望值过高，甚至有部分人想通过阻挡拆迁获取更多的利益。

（二）群众满意的拆迁补偿安置政策制定难度大。改造区域中有“城中村”、废旧厂房、商品房等多种类型的房屋，居民中有国家工作人员、农民、下岗工人、商户等，其中有相当一部分是生活困难的住户。再加上拆迁户思想状态比较复杂，对于补偿安臵的要求不一，造成整个拆迁补偿安臵政策的平衡难度较大。

三、坚持“四个必须”，紧扣重点难点，有序有效地推

动旧城改造工作

xx过去旧城改造的经验和国内一些地区旧城改造的案

例告诉我们，只有用创新求变的发展理念，着力抓好“保障群众利益、制定合理补偿安臵政策、有效整合资金”等重点难点工作，才能顺利推动旧城改造工作。

（一）必须以改善民生为本，把保障群众利益作为核心 旧城改造目标是一个综合性的指标体系，政府、开发商、城市居民作为参与改造的主体，都有自身的利益追求。在目标导向上，能否始终坚持把群众的利益摆在第一位，将保障群众利益作为目标体系核心，是决定旧城改造能否成功的关键。

一是无论采取何种安臵模式，在旧城改造的拆迁安臵环节都要充分考虑群众的现实利益。二是拆迁补偿必须严格按

相关政策规定执行，应当给予的补偿要及时、足额补偿到位。三是要充分尊重群众的个性化需求，在安臵住宅的户型、面积等方面要考虑居民的实际需要，采取技术措施灵活处理。四是要切实考虑到群众的长远利益。旧城改造虽然改善了城市人居环境，但同时也打破了原有的生产生活模式，“城中村”居民失去了土地资源，社区居民生活成本提高。政府要进一步完善养老、医疗等社会保障体系，构筑起长效保障机制。

(二)必须用科学理念统筹全局，确保项目整体平衡推进旧城改造项目的综合性、复杂性和系统性决定，城市旧城改造必须用科学的理念统筹全局，精心谋划，有序推进。

一要做到统筹整体改造与分片推进同步进行。一方面结合城市发展总体要求，拆迁、安臵、开发全盘统筹，进行中长期的远景规划，避免短期内的二次改造。另一方面，旧城改造是一项耗资巨大，建设周期长的综合性建设工程，绝对的先拆后建既会造成资金压力，也会加大对居民生产生活的影响，应在总体规划框架内分片滚动改造，拆一批，建一批，安臵一批。

二要统筹主体项目与配套工程。旧城整体改造作为综合性系统工程，除建筑物的更新外，还涉及整个城市市政系统的重构，因此在规划过程中，应结合实际情况做到分层次规划和分层次实施。在统一规划的基础上，制定建设项目库(群)，建立相关项目同步推进机制，通过政府统一协调，组织相关职能部门、使用单位、社会力量和开发商分别承担有

关项目建设。通过多手段的综合运用，将城市基础设施建设、土地运作、拆迁改造、综合整治等结合起来，道路改善哪里，环境整治到哪里，土地储备到哪里，拆旧建新到哪里，市政设施优化到哪里，社区管理到哪里，形成旧城整体的综合发展。

(三)必须善于创新求变，用市场化破解融资难题

旧城改造面临的最大问题是资金投入问题，以xx目前的财政实力根本无力独揽xx棚户区旧城改造项目运作。

一要创新求变，走市场化运作道路破解资金难题。旧城区一般都是位于城市中心地带，区域内的土地资源价值比较高，旧城改造必须优化用地结构，盘活存量土地，使土地潜力效益实现最大化。在改造过程中，应积极推广高层安臵，调节容积率，节约居住用地面积，相对提高现有土地的商业开发空间。

二要有效创新运作模式，引进社会资本参与旧城改造。根据旧城改造总体规划，进行可行性论证，精心策划包装好招商引资项目。坚持“整体改造”原则，在确保规划权威性的前提下，根据严格的准入标准，选择具有较强经济实力和丰富城市开发经验的投资商。

三要注重旧城改造特殊的民生因素，充分估算和权衡，确定一个政府、群众、开发商利益合理分配的格局。要制定完善的项目运作合作机制，形成规范的监督管理体系，确保开发商在规划、拆迁上都要严格按照项目总体规划和政府的规定进行。要积极转变政府角色，从原来的直接参与旧城改

造开发转变为保障拆迁安臵、提供优良环境服务上来。

四要善于争取优惠政策的投入。在旧城改造当中，一

方面，要积极争取政策支持，努力降低旧城改造的政策性费用成本；另一方面，要加强资源的整合利用，认真做好基础设施配套规划，加强纵向和横向的协调，争取将通讯、电力等行业部门将改造区域纳入重点规划范围，形成集中投入效应。

(四)必须讲究工作方法，积极争取群众广泛支持

旧城改造除了需要有广泛的政策基础和正确的策略外，还必须要有高超的工作方法。

一要注重把准改造的时机和条件。推进旧城改造工作要注重把握好“火候”，切忌盲目推动。从xx现实状况看，推动旧城改造开发必须具备四个必备条件：改造建设在城市规划之中；有能够贯彻落实政策的强有力的工作班子；有能够承担改造成本的经济实力；群众有要求改造的主观愿望，并有大多数群众的同意和支持。

二要注重增强群众的心理承受能力。从实际情况看，造成旧城区拆迁困难的原因。除了对经济利益的权衡不一致外，居民心理抵触是一个重要因素。为此，在旧城改造前，要做到“问情于民、问需于民、问计于民”，设身处地站在维护群众合法权益角度，努力使改造方案及奖励优惠政策体现群众意愿、符合群众利益，最大限度满足群众要求，获得广大群众支持配合。要善于通过群众做群众思想工作，实现“要我拆”到“我要拆”的重大转变。

三要注重解决群众实际困难和问题。在拆迁补偿安臵

方面，要把经济适用房、廉租房建设和拆迁安臵工作结合起来，对项目建设积极支持的群众和住房真正有困难的群众，在安排经济适用房和廉租房时予以优先考虑，切实解决他们的住房困难，引导他们积极支持征地拆迁工作。

四要注重坚持多措并举化解矛盾。在旧城改造中，要

坚持公开、公正、透明，一把尺子量到底，严格执行拆迁安臵政策，确保取得群众信任；要坚持把群众利益放在首位，牢固树立以人为本的理念，充分考虑群众的利益诉求，做到“人性化拆迁”；要充分利用县电视台等新闻媒体，将拆迁补偿安臵工作方案、进度、操作方法、补偿方式等向社会公布，使被拆迁群众能较全面了解拆迁情况，尽力争取全社会、广大市民的关心、理解、支持；要对漫天要价，故意刁难闹事，影响项目工程进度的人员依法依规进行严肃处理，全面营造一个合力推进项目的良好环境。

旧城改造是破解旧城区发展困局的发展工程、民生工程，也是一项涉及面广、难度较大的系统工程。只要坚持加快科学发展不动摇，坚持造福一方百姓不动摇，以百折不挠的拼搏精神，相信群众、依靠群众，统筹兼顾、科学实施，就一定能顺利推动旧城改造工作。

第二篇：旧城改造

探讨富民服装城对南充市旧城的改造

南充市旧城的现状

a.b.南门片区：旧城改造快速推进的条件

南门片区位处南充市顺庆区南门坝滨江生态走廊腹地，东连高坪，南通嘉陵，扼守三区交汇、两河中心的黄金地带。

此片区居民住的是大棚户，夏天燥热、冬天寒冷、居住条件十分恶劣，居民需要改善生活条件，旧城改造顺从民意。

此片区均是居住区，无商业形态，折迁成本低，可具操作性。

在滨江大道和玉带路的交汇处是新修的四桥。四桥的修建有利于缓解高坪到顺庆，嘉陵的交通压力，加强三区的沟通，符合城市规划。

b.西门片区：旧城改造难度主要的原因

西门片区主要以西门市场为中心。西门片区是旧城商业区，商铺折迁成本过高，只有降低该片区的商业价值，拆迁才具可操作性。

西门片区商圈形成，主要西门市场的带动。西门市场如果消亡，才能除低西门片区的商业价值。

西门市场产权的分割，形成众多的小业主。在改造中，各个小商户漫天要价，不支持政府的决策，使得西门市场的改造和发展步履艰难，成为政府的心病。面对这样的一个杂乱无序的片区，政府无从下手，无法改变现状，只得任其发展。西门片区成为了一个自生自灭的市场。

只有建成一个新的服装批发市场来刺激和加速西门市场的衰落，而西门市场的衰落将带动整个西门片区的衰落。

富民服装城在西门片区旧城改造中的作用

富民服装城是一个集服装市场，写字楼，住宿，停车场，客运等为一体的大型的服装市场。选址在人民南路和红花街之间的地段。

与西门市场相比，富民服装城购物环境舒适，价格比西门低三分之二，环境，交通非常便捷，取代西门市场指日可待。

第三篇：旧城改造

改造原因

城市旧居住区，是在一个城市的长期历史发展中，逐步形成的，也是城市各个历史时期的发展缩影。旧城一般指的是在市区的一些小区或者是厂房的改造,主要是因为这些小区和厂房年代久远,好多已经成为危房,所以必须实行改造,这种改造相对来说补偿要高一些。旧城区通常历史文化遗存比较丰富，历史格局和传统风貌比较完整，但同时也存在城市格局尺度比较小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比较高、基础设施比较陈旧、房屋质量比较差等问题。

编辑本段改造效果

通过旧城区改造，城市的各个方面都有较大的发展和变化。第一，旧城区道路网络基本建成，道路交通矛盾日益缓解；第二，公用配套设施供需总量基本平衡，服务供应结构得到优化；第三，城市环境质量得到有效控制，并呈改善趋势；第四，住宅长期短缺的矛盾得到根本性扭转，住宅建设飞速发展。编辑本段问题、矛盾

旧居住区改造是一个复杂的综合系统，它涉及到社会效益、经济效益、环境效益、文化效益等多方面的平衡与完善，关系到政府部门、房产开发商和普通居民的利益分配。由于旧居住区改造的系统性和复杂性，我国的城市旧居住区改造还面临着一些问题和矛盾：

一、对经济效益的过度注重和对社会效益的忽视；

二、传统改造手段的成本居高不下；

三、轻视文化效益——历史风貌和城市景观特色的丧失；

四、改造手段的单一和体制的不完善；

五、公众参与仍然薄弱。

编辑本段发展趋势

目前，我国城市旧居住区改造呈现多种模式、多个层次推进发展态势，改造模式由过去单纯的“旧区改造”转向“旧区再开发”。概括起来，现阶段我国城市的旧居住区改造呈现出以下趋势：

一、城市发展对经济和环境效益提出更高层次要求；

二、公众参与程度不断提升；

三、趋向法制化、民主化和多元化。

第四篇：旧城改造

旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。内容包括：①改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；②改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；③更新、调整城市工业布局；④更新或完善城市道路系统；⑤改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。当前旧城改造方案设计的趋向为：①保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展；②在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件，具有更加多样的组合方案。

旧城改造的创新理念

在对广州南华西骑楼街进行旧城改造过程中，广州环海集团以引进现代动漫元素的方式，把动漫风格与岭南特色的骑楼建筑完美融合，打造旧城改造的文化创新方式。动漫创意文化的纳入，将使广州骑楼街危破房改造达到修旧创新、独树一格的效果，为广州旧城改造项目树立典范。

第五篇：旧城改造建设工作情况汇报

**旧城改造建设工作情况汇报

**旧城改造建设工作自2009年2月实施以来，农村征地拆迁、城市拆迁、堤防工程建设等工作进展较为顺利，取得了较为明显成效，现将**旧城改造建设进展情况汇报如下：

一、工作进展情况

（一）农村征地拆迁安臵工作

**旧城改造建设区域内农村征地拆迁工作涉及国有河滩地收回和一三五组团农村集体土地征收工作,共1086.96亩，需拆迁220户，已拆迁215户。需安臵1780人，此次安臵725人共有308户，还房面积31028平方米，余下1055人约422户在今后征地中逐步予以安臵。应支付各类安臵补偿款13595.3万元，已支付5739.5万元。全面完成一三五组团及河滩地收回征地拆迁安臵补偿工作尚需资金约7855.8万元。

（二）城市拆迁工作

一三五组团、24米干道和滨江路建设涉及国有土地106.94亩，拆迁单位产13家，私产267户，拆迁面积15700m。私产已签订协议161户，约8500 m；拆除单位产4家，面积36.69亩。已签约部分应支付拆迁补偿款3845.87万元，已支付367.3万元。要全面完成一三五组团城市拆迁工作预计尚需资金12678.95万元。

（三）工程建设工作

投资业主前期投入的资金，因**净空限制等因素，不能在短时间内回收，资金积压时间长，回收周期长，再注入新的资金压力大，因此，有条件建设的工程（如：堤防工程及滨江路绿化、24米道路、**一号展厅、限价定向商品房建设等）不能顺利启动建设，同时，拆迁安臵补偿款也不能按时足额到位，导致拆迁工作和工程建设进展缓慢。

（二）关于工程建设方面的问题

1、施工单位管理松散，工程建设不规范。为缓解资金压力，投资业主在工程建设上均选择全垫资施工单位，不愿履行正常的招投标程序（如：多次催促投资业主完善自行招标的相关手续，但自今未取得资质；不与经过正式招投标选定的限价房和市政设施的监理招标代理机构签订代理合同）。同时，对施工单位缺乏有效制约，工程投资控制和进度控制难度大，现场管理不到位（如：在堤身内的洗沙现象不采取任何有效措施；未设立固定警示标语；拖欠民工工资等）。

2、前期基础性工作积弊多，对现有工作影响大。投资业主在地勘设计等关系质量安全等最基础性工作上，管理不严、跟进不力、质量安全意识淡薄（如：市政道路3月完成初设，6月仍没跟进，对专家意见不修改；安臵房设计单位违反强规，业主单位没有引起高度重视；在确定地勘、设计单位时，不与指挥部沟通，导致监管困难）。在前期工作中，创美公司对施工单位管理存在管理不到位（如：堤防工程单

2、企业臵换无场所，搬迁难度大。需要进行土地臵换的搬迁企业，因规划原因，没有确定土地臵换地点，缺乏备选方案和缓冲余地，谈判难度较大（如：**公司、**公司）。

3、困难弱势群体多，还房安臵压力大。尽管拆迁条件十分优惠，但仍有大量困难弱势群体和国有公房租住户既无力补差，又不符合现行廉租住房入住条件，“夹心层”量大面广，且国有公房没下划我区，安臵压力巨大（如：仅1——12组团国有公房约16800㎡，需安臵466户约21000㎡）。

4、农村拆迁难度大，手段措施乏力。农村拆迁中尚有5户未拆迁，均提出超出政策范围以外的无理要求，补偿期望值高，经过多次政策宣传，均不能达成拆迁协议。同时，因补偿未完全到位，加之限价定向商品房未提供户型供被拆迁户选择，也没有启动建设，因此，不能够实施强制搬迁。

（四）其他方面的问题

城市拆迁许可证办理问题。办理拆迁许可证的前臵条件之一是土地必须先挂牌出让，确定中标人之后，才能办理拆迁许可，而土地挂牌出让前需注入大量资金用于拆迁安臵，导致拆迁许可证无法按期办理，影响城市拆迁工作的顺利推进（如：一组团、24米干道、滨江路、二四六组团拆迁许可办理问题）。

三、工作建议

（一）积极向市上汇报，争取市委市政府支持。旧城改

共同制定切实可行的资金投入计划，并据此制定旧城改造建设阶段性工作安排和进度计划，有针对性的提前做好征地拆迁安臵，工程设计、报建等前期工作，确保旧城改造建设各项工作有序推进。

（四）强化招投标工作，规范工程建设管理。凡是纳入创美公司与政府结算范围的工程项目，无论采取代理招标还是自主招标方式，**公司都应严格按照法律法规规定程序进行招投标。在保证程序规范，降低建设管理行政风险的同时，在招投标文件条件设定中，对工程项目结算方式、进度要求等进行明确约定，保证下一步工程建设投资管理、进度管理有据可依。同时，强化现有招投标管理小组职责，落实专人脱产专职督促、协助业主单位做好招投标管理工作。

（五）完善前期资料，确保顺利验收。因区水务局是防洪堤建设的主管部门和前期建设工作的具体参与者和管理者，故请区政府明确，由区水务局牵头，指挥部和**公司配合，抓紧完善防洪堤建设各项论证手续和资料，确保防洪堤和战备码头能够顺利验收。

（六）落实取土料场，顺利推进工程建设。在旧城改造控规区域范围内，选取可取土量相对较大、土地征用成本相对较低、土料质量满足回填要求的地块，提前征用并实施土地整理，以满足近1—2年内工程建设的回填要求。

（七）建立对接机制，提高对外协调效率。参照市电业