旧城改造策略模式研究分析

第一篇：旧城改造策略模式研究分析

旧城改造策略模式研究分析(2008-04-05 16:35:04)

标签：房产分类：地产情缘一个个现代化都市在中国大地上流光溢彩，但在霓虹灯如幻如梦的璀璨繁华下，城市里一些落后、脏乱的角落却被幸福遗忘，如一个个痛苦的盲点。

“城中村”，这个城市化进程中产生的后遗症，不仅越来越成为城市的“痛点”，更成为社会关注的热点。

——同致行语

旧城改造策略模式研究分析

同致行（中国）研究中心副总监袁德涛

随着我国城市化建设步伐的加快，城市、城郊、农村旧村改造所带来的问题日益凸现，特别是城市旧村改造，所涉及城市多方面的问题，给城市房地产市场及城市发展规划带来不可估量的影响，已成为政府十分棘手的问题。

一、旧城改造中土地权利问题分析

目前全国各城市都在对其进行着相应的改造，在改造的过程中，必须要面对形成“城中村”的根本原因，解决土地二元所有制问题，根除二者之间的差距，才能从根本上完成“城中村”的改造。在实践中，针对土地权利这一根本问题，通常采取以下几种措施：

（一）土地置换，异地安置方式

在城市的郊区由政府征用按相同面积或更大面积的土地，并建成新村与之置换。这在“城中村”改造的初期，政府运用行政手段还是可以达到目的，但也是困难重重，因：

1、村民对于原村有着浓厚的依恋，祖祖辈辈在此居住，故土难离；

2、农民不愿意放弃可得的数额不小的房屋租金利益；

3、盼望过上美好生活的居民生活及在人格上与居民平等对待的愿望也使他们不愿意离开现在的“城中村”。

因此，土地置换，异地安置的措施现在越发越难以实现。

（二）土地集体所有转为国家所有方式

“土地集体所有转为国家所有”这一行为具有以下特点：

1、土地所有者的主体发生了根本的变化。土地所有权主体由原来的农村集体，包括乡集体、村集体、村民小组，全部变为国家；

2、土地的性质也发生了根本的变化。由原来的集体所有变为国家所有；

3、土地的权能也发生了根本的变化，原来集体土地使用权不能进行的抵押、租赁问题在土地的所有权转变后得以解决。

伴随这一根本转变的同时是农民身份的改变：全部脱农民户籍而成为城市居民，一切纳入城市化的管理，建筑要进行规划，医疗、保险均按城市居民对待。

纵观各地“城中村”改造条例能够看出，“土地集体所有转为国家所有”的做法似乎从根本上已改造了“城中村”，解决了土地二元所有制的问题，成为一种可行的方案。

目前这种做法在全国各城市较为普及，如深圳市在2004年就一次性地将宝安、龙岗两区27万农民转为城市居民，其集体所有的上述956万平方公里土地将随之转为国有。

二、旧城改造中土地权利解决途径

既然“城中村”在地域上已经属于城市的一部分，“城中村”内的人理应与城市居民应享有同样的待遇，最直接的体现是财产的所有权，“城中村”的房屋也应该向城市中的其他房屋一样，可以进行自由的转让，根据中国房地产法关于“房随地走”的原则规定，说到底是其房屋的土地使用权的性质必须是国有土地使用权。

要使集体土地使用权变为国有土地使用权，其前提必须是集体土地所有权变为国有土地所有权；根据中国《宪法》第10条和《土地管理法》第2条的规定，只能是采取“征用”途径，通过征用，使农村集体土地所有权转变为国有土地所有权，才可从根本上解决“城中村”形成的原因，因为它符合征用的条件。根据中国《宪法》第10条和《土地管理法》第2条的规定，征用的条件必须是“为了公共利益的需要”，且国家给予必要的补偿；而“城中村”改造的目的就是“为了公共利益的需要”，是为了“城中村”内居住的居民、外来人员的利益，为了整个城市的政治、经济、文化的协调发展，同样也是为了国家、社会的利益的而改造，“城中村”改造的目的属于公共利益的范围；而且在集体土地转变为国有土地的同时国家也给予相应的补偿，只不过与通常征用集体土地的货币补偿方式不同而已，“城中村”改造中的补偿方式包括农民身份转变为居民，以及因身份改变而获得的各种物质利益，如可以享受到医疗保险、失业保险、居民的最低生活保障等，同时还有长期的国有土地使用权。

因此，“城中村”改造中，要解决“城中村”形成的根本原因，就必须解决土地二元所有制问题，而要解决土地的二元所有制问题也只能通过征用途径。在征用集体土地的过程中，应处理好土地所有权与土地承包权的关系，其实质是土地法与农村土地承包法的关系问题。

土地承包经营权是公民和集体经济组织依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地所享有的承包经营的权利。由于联产承包责任制是中国农村土地的基本经营制度，它是农村家庭联产承包责任制在法律上的具体体现。

农村土地承包经营权的产生以集体土地所有权和国有土地使用权的存在为前提。在征用集体土地的过程中，应先由农村集体解除农村土地承包合同，并给与相应补偿，土地使用权由集体收回后，国家才开始征用。

三、旧城改造运营策略分析研究

（一）旧城改造的社会必要性

旧城改造是城市建设主流之一。旧城改造又叫城市更新，是城市发展必须面对的问题。城市发展包括扩张也包括更新，扩张的范围是有限的，而更新的内容是无限的，即使是新城市，未来也必须面临更新的问题。

1、城市扩张与更新是互动、共生的关系，两者相互依存。

随着社会经济的发展，人们对城市的要求不断改变，旧城改造也相应成为城市发展的新趋势。旧城改造为房地产开发提供土地和需求，使城市土地功能发生改变，在改造过程中，既提供了土地供房地产项目开发，同时，拆迁居民也需要相应的产品来安置。

2、房地产开发是旧城改造的动力之一。

旧城改造为房地产开发提供了土地，房地产开发为旧城改造提供了资金。旧城房地产的市场开发往往超越旧城原有区位、功能的束缚，对旧城的人口、产业等功能结构进行全新规划，其对区域经济发展的贡献远远超过房产单项性销售所带来的综合效应。

旧城区市政设施条件较差，教育、商业等社会配套较落后，开发成本相对新区项目为高,一定程度上阻碍了旧城区的房地产开发，但其历史底蕴和传统的商业价值是无法估量的，只要严格遵循“先统筹规划、后招标开发”的策略原则，使传统文化保护与经济效益有机结合，旧城区房地产开发的战略性效益将是显而易见的。

值得注意的是，为尽快完成旧城改造任务，政府和发展商都可能采取急功近利的做法，以降低成本。如彻底拆除或加大容积率等，给城市保护项目带来严重破坏。另外，主观认为发展商利润很高，用“搭车”方法加大发展商成本，加大了导致项目失败的可能性。所以，在进行旧城改造时，破坏性改造与“搭车”式开发是绝对不可取。

3、房地产开发与旧城改造的利益点。

从房地产开发市场运作的难度出发，高标准进行区域改造规划，适当降低房地产商在市政建设等方面的负担，将会为房地产项目创造一个较合理的门槛和底线。当然发展商也不能单纯向政府要求优惠条件，因为很多时候土地的优惠条件并不决定项目的成功，优秀的房地产商必须通过自己的努力赢得市场成功。

由于旧城土地面积小、成本高，因而不能以粗放的方法进行规划和开发，在进行旧城改造规划时，一定要做好市场分析研究工作，把握好市场动态，准确定位，根据区位及传统资源进行市场细分和土地利用细分，策划出最适合本改造项目的最佳方案，使旧城区位价值的优势发挥到极至，这样才能使价值最大化。

（二）旧城改造的可持续发展性

现代旧城改造过程中，受以往乱开发和高密度开发的教训，减低人口密度成为了旧改目标之一，但如果过分强调疏散人口，又会与追求商业价值相矛盾。所以，旧城改造必须与实用相结合，全迁原居民不一定是最好的方式，宜商宜住，新旧结合，适当吸引人口与合理规划商业设施建设才能使旧城区保持原有价值和新鲜活力。

过往经验表明，许多城市的旧城区在改造之后就失去了往日的繁荣和活力，因此，在追求区域低密度的同时，一定要充分考虑现实及未来的市场状况。从把握密度与住宅档次、价位的关系而言，一般旧城项目密度越高价位则越低，而密度越低价位则越高，考虑市场的需求和承受力，旧城改造适合采用中密度的发展模式，价位表现适当稍高，体现出合理的性价比，还要挖掘文化与传统资源。旧城的文化、传统资源都是重要的商业价值，但这些资源不是万能的，应该创造性地赋予更大的商业价值。

实现居住者、创业者、就业者共赢。旧城地方管理部门与发展商共同成功才是旧城改造的成功；居民、商家都成功才算是全面的成功，否则旧城改造不可能成功。除了“环境、居住、人口”是旧城改造的主题，产业培育也是很重要的内容。产业兴盛能为房地产带来市场和需求，能产生长远的良好的社会和经济效应。

在旧城改造时，“造市”的作用是有限的，通过造市加大房地产商的成本，则是非常危险的行为。应该花更大的力量来降低成本，这样成功的保障就会更大些。

需要注意的是，旧城改造是为人服务的，而其机理则是通过市场行为实现的，只有在任何时候都坚持人和市场这两个主题，才可能有成功的旧城改造，并且可能为长期的可持续繁荣和发展打下基础。

（三）旧城改造运作模式

1、新旧独立模式

以人为本，对历史区域进行博物馆式保护和更新修缮，并鼓励原居民共同参与，有效减轻政府的经济负担，再在区域的不远处发展新区，实行新旧分开，互相依托，互相影响。

同致行观点评价：这种模式既能保护原有历史区域建筑及文化的完整性，又能实现城市的现代化，提高城市的综合竞争力，实现该老城区的最大品牌效益,是欧美等先进国家最常用的旧城改造模式。但这种模式开发的前提是在老城附近必须有合适并可供开发的地块。

2、博物馆模式

对历史区域进行博物馆式保护和更新修缮。

同致行观点评价：这种模式能有效的保护原有历史区域建筑及文化的完整性，使其保持原有特色和生活方式，也是欧美等先进国家最常用的旧城改造模式之一，但这种改造模式有相当大的局限性。

3、外旧内新模式

通过修缮，保持历史区域建筑的外部原有风貌，但对其内部进行规划周密的现代化改造，并由单一功能向多功能发展。

同致行观点评价：这种模式较为创新，商业化程度较高，局限性较强，改造成本高昂，只适合小范围的改造。

4、文化复制模式

对历史古迹、建筑较少，但整体风貌又具有地方特色的旧城区域，在充分调查研究的基础上，分析城区的整体风貌、特色等因素，实行整体区域的全面重建，在重建过程中充分把握以上特色，并加以继承和发扬，使重建后的城区能以新的形象重新展示和再现该城区的历史和文化。

同致行观点评价：这种模式属于理想化模式，实际上很难把握最终效果。

5、彻底改造模式

对旧城区实行全面拆迁改造，完全彻底的推平原有所有建筑，重新兴建一座新的城区。

同致行观点评价：这种模式在现代先进国家中只用于对贫民区的小范围重建改造，但在中国多数城市却是不分青红皂白的全面推行，是一种对拥有丰富历史文化资源的旧城区的野蛮摧残。

6、纯商业化模式

完全交由某个发展商去进行整体规划改造，政府不参与，发展商根据自身利益去进行房地产开发。

同致行观点评价：这种模式具有两面性，正面的是如果发展商素质高，具有全盘规划能力和远瞻性，既考虑自身利益又能考虑公众利益，就能使项目成为经典之作；但负面的是如果发展商只片面考虑自身利益，那么对于该区域未来来讲，将带来灾难性的后果，而往往后一种情况出现的机率比较高。

譬如，广州荔湾区在旧城改造中的“荔湾广场模式”，就是这方面的一个负面的典型教程。

7、股份制变更模式

由当地政府部分宏观牵头、审核，由旧城区域所在地的村委会具体筹划、实施，由全体村民参与的由“土地的集体所有制使用权”向“股份制的土地所有制使用权”转变，成立股份制公司，施行市场化运作，土地收回政府，使“村民”角色

变为“居民”角色。

同致行观点评价：这种模式可操作性较强，在目前中国一些大、中城市也得到成功性的实践和验证。譬如深圳的“渔民村改造模式”，就是一个典范。

目前，深圳多数的传统“城中村”，均已实现了“股份制”改造，使“原村民”成为了真正的“城市市民（居民）”。

8、股份制合作模式

旧城区域所在地的村委会成立股份制公司，与地产开发商共同参与土地开发经营，成立项目开发、改造的股份制公司进行市场化运作。土地使用权完全市场化，使“村民”角色变为“居民”角色。

同致行观点评价：此种改造开发模式，也具有一定的实际操作性，属于上述“纯商业化模式”和“股份制变更模式”两者的折中而派生出的一种改造、开发模式。从实质性来看，其实是两个企业单位的以股份形式的合作改造、开发。

9、政府完全入资模式

由旧城区域所在地的市、区（县）政府完全出资，其政府不仅扮演职能部门的服务主体角度，更要充开发、改造的最大股东角度，进而实施开发、改造。政府收缴土地的开发的所有权和使用权，使“原村民”身份村变更为“居民”，使“村委会”变更为“居委会”。

同致行观点评价：这种模式，在中国的一些城市也有操作的经验和实例。但此模式给政府带来的压力会比较大，再者，有人为性的割裂市场发展规律之嫌。譬如，早从1999年至2006年，广州市的旧城改造对开发商一向坚持说“不”，这一期间内，旧城改造经费由市、区两级财政承担。

10、综合规划模式

为旧城改造制定相关法律和政策，成立专门机构或邀请专业公司进行统筹规划管理，以保护和继承历史文化为原则，通过周密严谨的分析和研究，充分考虑改造项目的长远性、公益性、利益性，对项目进行市场细分和资源整合。

从城市经营的角度去进行规划改造，使改造后的旧城区既能体现原有的历史文化精髓，又能创造长远的经济利益。

同致行观点评价：这种综合规划开发模式，多方面、多角度的进行旧城改造规划，使旧城改造后的城区既能保留文化传统又能创造长远的经济效益，但真正实施起来有一定的难度。

第二篇：旧城改造

探讨富民服装城对南充市旧城的改造

南充市旧城的现状

a.b.南门片区：旧城改造快速推进的条件

南门片区位处南充市顺庆区南门坝滨江生态走廊腹地，东连高坪，南通嘉陵，扼守三区交汇、两河中心的黄金地带。

此片区居民住的是大棚户，夏天燥热、冬天寒冷、居住条件十分恶劣，居民需要改善生活条件，旧城改造顺从民意。

此片区均是居住区，无商业形态，折迁成本低，可具操作性。

在滨江大道和玉带路的交汇处是新修的四桥。四桥的修建有利于缓解高坪到顺庆，嘉陵的交通压力，加强三区的沟通，符合城市规划。

b.西门片区：旧城改造难度主要的原因

西门片区主要以西门市场为中心。西门片区是旧城商业区，商铺折迁成本过高，只有降低该片区的商业价值，拆迁才具可操作性。

西门片区商圈形成，主要西门市场的带动。西门市场如果消亡，才能除低西门片区的商业价值。

西门市场产权的分割，形成众多的小业主。在改造中，各个小商户漫天要价，不支持政府的决策，使得西门市场的改造和发展步履艰难，成为政府的心病。面对这样的一个杂乱无序的片区，政府无从下手，无法改变现状，只得任其发展。西门片区成为了一个自生自灭的市场。

只有建成一个新的服装批发市场来刺激和加速西门市场的衰落，而西门市场的衰落将带动整个西门片区的衰落。

富民服装城在西门片区旧城改造中的作用

富民服装城是一个集服装市场，写字楼，住宿，停车场，客运等为一体的大型的服装市场。选址在人民南路和红花街之间的地段。

与西门市场相比，富民服装城购物环境舒适，价格比西门低三分之二，环境，交通非常便捷，取代西门市场指日可待。

第三篇：旧城改造

改造原因

城市旧居住区，是在一个城市的长期历史发展中，逐步形成的，也是城市各个历史时期的发展缩影。旧城一般指的是在市区的一些小区或者是厂房的改造,主要是因为这些小区和厂房年代久远,好多已经成为危房,所以必须实行改造,这种改造相对来说补偿要高一些。旧城区通常历史文化遗存比较丰富，历史格局和传统风貌比较完整，但同时也存在城市格局尺度比较小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比较高、基础设施比较陈旧、房屋质量比较差等问题。

编辑本段改造效果

通过旧城区改造，城市的各个方面都有较大的发展和变化。第一，旧城区道路网络基本建成，道路交通矛盾日益缓解；第二，公用配套设施供需总量基本平衡，服务供应结构得到优化；第三，城市环境质量得到有效控制，并呈改善趋势；第四，住宅长期短缺的矛盾得到根本性扭转，住宅建设飞速发展。编辑本段问题、矛盾

旧居住区改造是一个复杂的综合系统，它涉及到社会效益、经济效益、环境效益、文化效益等多方面的平衡与完善，关系到政府部门、房产开发商和普通居民的利益分配。由于旧居住区改造的系统性和复杂性，我国的城市旧居住区改造还面临着一些问题和矛盾：

一、对经济效益的过度注重和对社会效益的忽视；

二、传统改造手段的成本居高不下；

三、轻视文化效益——历史风貌和城市景观特色的丧失；

四、改造手段的单一和体制的不完善；

五、公众参与仍然薄弱。

编辑本段发展趋势

目前，我国城市旧居住区改造呈现多种模式、多个层次推进发展态势，改造模式由过去单纯的“旧区改造”转向“旧区再开发”。概括起来，现阶段我国城市的旧居住区改造呈现出以下趋势：

一、城市发展对经济和环境效益提出更高层次要求；

二、公众参与程度不断提升；

三、趋向法制化、民主化和多元化。

第四篇：旧城改造

旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。内容包括：①改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；②改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；③更新、调整城市工业布局；④更新或完善城市道路系统；⑤改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。当前旧城改造方案设计的趋向为：①保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展；②在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件，具有更加多样的组合方案。

旧城改造的创新理念

在对广州南华西骑楼街进行旧城改造过程中，广州环海集团以引进现代动漫元素的方式，把动漫风格与岭南特色的骑楼建筑完美融合，打造旧城改造的文化创新方式。动漫创意文化的纳入，将使广州骑楼街危破房改造达到修旧创新、独树一格的效果，为广州旧城改造项目树立典范。

第五篇：旧城改造的成功案例研究

旧城改造的成功案例研究

自19世纪开始，欧洲城市的扩建需求剧增，旧城古迹保护逐步引起广泛关注。通过长期的研究和实践，至今，欧洲城市大都形成了较为完善的有关旧城估计与再利用方面的法规体系，从而指导和约束旧城保护与改造的编制和实践。

例如，巴黎现行的有关旧城保护与改造的重要法规文件包括，1913年通过的《法国文化资产保护法》，规定采用列记和登录的手段将有保存价值的建筑物乃至建筑元素（例如：楼梯、屋顶、特殊建造技术等）和空间等列入名册，由国家历史建筑师把关，不能随意改动，并给予税收优惠和专项维护等。1930年通过的《风景名胜区、古迹保存区保护法》，规定共有1900个列级和登录项目，其中包括工业建筑，这个名册还在不管扩充，并划定古迹保护区。巴黎市3/4的行政区范围属于1930年划定的保护区，区内建设工程的申请批准，不仅要通过市，还要报送国家文化部历史建筑师审查。1962年通过的《马乐侯法规》。该项法规规定了列级或登录的古迹保存项目周边相关地区（一般为周边500米区域）的限制要求。2000年通过的有关巴黎市可全权参与古迹保护区及实施的法令，旨在增加地方自主权，更重视当地居民的要求和市场需求，节省国家投资，而加大地方的投入。另外，还有关于古迹保护区内拆除、新建建筑的法规，规定除登录或列级保护的1900个建筑及其它5000个有管制要求的建筑之外，保护区内如需拆除、新建建筑均需要获得许可，由国家历史建筑师进行鉴定，然后才能决定是否能拆除，并提出拆除后的建造方案。

罗马在有关旧城保护与改造的法规中，对城市中各个历史时期的建筑按照建造年代和建筑状况划分等级，分别提出不同的保护和改造要求。例如。建于中世纪以前的建筑，一定要保留原貌，不能加层、加高度、门、窗不能更改，建筑内部也有保护价值，不能改变，以修缮为主。建于两次世界大战之间的建筑外观不可改变，内部可以进行现代化改造，拆除建筑物上后加的阳台、厕所等，让有保护价值的建筑原貌显现出来；工业建筑可以进行全面改造，但高度、外观及建筑风格必须遵守要求。

周密详尽的，是有效实施旧城保护与改造的基础

欧洲城市的市对旧城保护与改造非常重视，他们一般都与师、建筑师事务所合作，组建一个专门机构从事旧城改造的编制工作，以保证编制人员的专业水准以及不至于因其他业务而分散精力。

例如，巴黎市城市事务所（APUR），由巴黎市议会成立于1967年，是一个非营利性组织，经费来源主要为巴黎市、巴黎省、大巴黎地区和国家提供，董事会主席是巴黎市负责城市的副市长担任的，技术人员约100人，汇集了城市方面等各个重要学科，特别是有城市经营方面的经济专家参与。其主要工作任务是，参与巴黎城市和发展政策的研究，提出城市政策方向和制订各类城市文件，供议会决策。近二十年的主要代表作有《圣安东尼地区》、《巴黎左岸》和《2008及2012年巴黎作为举办奥运会候选城市的》。

这些专业机构在认真调查及分析历史街区的历史和现状的基础上，制定出十分详尽的历史保护和改造方案，从文物及重要历史建筑的保护方案到历史街区的控制性详规，以至现有单体建筑的该走啊方案，内容丰富，设计建筑的红线、高度、高度与道路宽度的比例、密度、外观、色彩、老建筑与邻近建筑的关系、内外结构、地下空间、使用功能、绿化、停车等各个方面。

例如，巴黎圣安东尼地区位于巴黎市中心东部，原巴士底狱附近，是建于19世纪末期的居住、工业区，以建筑围合的中庭为特色，区域面积为85公顷。

该地区将300栋建筑和70个左右的中庭予以保留。不仅仅注重保护古建筑，而更注重保护该地区的城市形态，包括道路尺度，建筑功能和景观，还对该地区建筑的使用功能及比例有所规定，要求建筑首层必须为商业，力图保持该地区居住、工业功能混合的特色。另外，对建筑高度、建筑元素保护也有要求。总之欧洲城市在保护的同时，提供了经济发展和适应现代需求的可能性。

此外，对于历史保护区的和历史建筑的改造，并不完全拘泥于现状，而是认真分析其传统功能，结合城市未来发展的需要，对其功能予以定位。例如，罗马在整修古迹时根据需要赋予其新的使用功能，将旧军营改为大学，将老工厂改为科学博物馆等。再如，罗马西班牙广场附近地区（传统商业繁荣区）将部分居住用房改为商业和办公用房，各类用地功能配比为30%居住，40%办公，30%商业。

在实施的过程中并非教条或机械的执行编制的，而是采用动态管理，并在调整时充分考虑城市经营和以人为本的原则。巴黎圣马丁运河沿岸正式这方面的范例。圣马丁运河位于巴黎市区，原为工业仓储货运服务，随着城市的发展，此项功能日渐衰退。将原来沿河的仓储用地为休闲娱乐空间；将岸上停车和水中亭穿的用地进行清理，增加清水空间；保留个别水运码头，减少市区汽车交通及污染；沿河道路在工作日可允许汽车使用，周末则禁止机动车通行，成为人们散步、休闲、运动的场所。浪漫的巴黎人喜爱在这里野餐，并在夏季将河畔布置为人造海滩。

特别值得一提的是，欧洲城市的旧城保护和改造是与整个城市的发展紧密结合的，如罗马市议会2003年3月批准采用的《罗马新城市发展（New Urben Development Plan for Rome）》。巴黎2005年将通过的地方城市（PLU），其中关于历史城市的和政策市其重要的组成部分。

最为重要的是，各个地方高度重视旧城保护与改造的严肃性。一经议会审定并颁布，即成为一项地方性法规，任何机构和个人都必须遵守，从而保证在实施过程中不走样，不改变。

主导，公司化运作，是实施旧城保护与改造的成功方法

谈到旧城保护和改造的运作模式，几个城市的官员都不约而同的表示：的具体实施必须按市场的制定者和监督者，不能直接出面进行旧城改造的操作，既不会出面为追求盈利而直接出资改造，也不应因此而背上财政赤字的包袱，的目标在于改变城市面貌、提升城市功能、繁荣市场，从而增加税收并提高就业率。但是，完全交给市场来运作也不行。

那么如何来运作呢？巴黎市的做法比较有代表性，即由巴黎市出资51%的股份，与一家或多家私营公司合资成立一个从事旧城改造的专业化投资公司，为该公司提供信用担保，投资公司从银行贷款取得主动改造，投资公司向建筑物所有者购买房屋和土地，进行基础设施建设，可将建筑权出售，或者自己修复改造建筑。改造完成后以较高价格对社会进行销售。对于销售利润，市会将其应分得的收益全部用于该区域的市政及公益事业，最终得到出资的收支平衡。例如塞纳河左岸130公顷特别开发区，就是由大约20个左右这样的公私混合开发公司运作。

通常历史街区会有50%以上的居民搬迁出去，改造中搬迁是比较顺利的。那么，对于个别不愿搬迁的居民，如何处理呢？这是我们十分关心的问题。他们的做法是，个别不愿搬迁的居民完全可以留下，但必须自己出资，按照对其建筑物进行保护和改造，如没有能力改造则必须转让他人，因为谁也不能不按改造而构成违法。

实行公司化运作会不会在保护和改造实施过程中出现偏差呢？他们的解释

是，首先，保护和改造一经颁布，就是一项法规，必须遵守，其次，如果出现偏差，那么也是的编制存在漏洞或改造中及竣工后把关不严造成的，与公司化运作本身没有直接关系。相反，通过公司化运作，在达到该走啊目标的同时，有效化解类风险，充分利用并发挥了公司把握市场的能力，项目经营的能力等方面的优势。

注意市政基础设施细节处理，其实实现现代设施与旧城风貌协调的一大亮点

以上几个欧洲城市在旧城市政基础设施和服务设施的改造和改善方面。同样做的周到细致、点滴入微，既实现对旧城原貌的整体保护，同时体现以人为本的保护理念。

在历史保护区的道路交通和停车方面，始终以历史文化保护为第一要义，保护区内不鼓励机动车交通，并采用想用措施。例如，巴黎推行小尺度人行步道；禁止非保护区居民及其交通工具入内；将沿路停车带，改为绿化带，加宽人行道，不再安排已经销减的停车场所；甚至将停车位由1辆/户减少到0.5辆/户（巴黎市44%的家庭拥有汽车）。再如，罗马步行街区，道路辅装采用火山岩等传统材料，除居民，卸货车，公共汽车，出租车，救护车，消防车外，其一车辆不得入内，同时还限定大型游览车的路线和停车场所。

在十分注意保护地下遗迹的前提下，欧洲城市还注意利用地下空间利用地下空间安排停车场和其它设施。罗马城内的梵蒂冈土地稀少，他们就利用国门前的小山丘，将山丘内部的地下掏空，建成一个巨大的停车场和游人步行梯通道，既不破坏山上的环境和建筑，又解决了停车和行人交通问题。在巴黎，旧城区的许多广场地下被安排用于停车或安置其他必要的设施，这便使旧城保护与地下空间的充分利用有机结合起来了。

另外，欧洲旧城内许多小型服务设施的独具匠心的细节设计也给我们留下了深刻的印象。例如，几乎每个旧城区的公共汽车候车亭均用透明玻璃钢制成，这样无论从哪个角度看，均不会对周边古建筑造成视野上的影响，最大限度的减少了现代设施对旧城风貌的破坏。在巴黎，所有的街头垃圾桶都很简单，这种垃圾桶只由简易的金属架和透明塑料袋构成，成本低，便于垃圾收集，更主要的是不会因街头设置“庞然大物”而带来对古建筑的视觉冲击。在斯德哥尔摩王宫周围，经常可以看到一些漂亮的小亭子，造型和建筑风格与王室建筑十分吻合，乍看很难知道其用途，细看才知是为有人设置的简易厕所，使得风貌保护与人文关怀相得益彰。在罗马旧城区的非主要道路，其街道两侧都不设路灯杆，路灯均安置在两侧建筑物的外墙上，以节省宝贵的道路空间，这使我们再次体会到，历史街区的改造在设计以及为今后的城市管理考虑等诸方面的细节是何等重要。

考察中我们也体会到，各个城市的旧城保护与改造在充分体现以人为本和科学理念的同时，也对城市经济发展做出了很大贡献，在旧城改造中充分挖掘其促进经济发展的价值，从而带动城市相关产业的快速发展，也应引起人们的重视。欧洲各历史名城的经济繁荣已充分说明了这一点。