“城市功能区”驱动旅游地产新模式

第一篇：“城市功能区”驱动旅游地产新模式

旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。

伴随着中国城市化进程加快，城市空间不断外扩，区域界限逐步消失；在生活需求上，由于城市中心地价飙升、环境恶化，人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力8 引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式8能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。

大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。

第二篇：城市主体功能区规划

城市主体功能区规划

伴随着经济社会的快速发展，安徽国土空间开发中存在的一些矛盾和问题逐步显现，主要是：物质积累不够丰富。全省物质积累指数介于0.08至0.72之间，总体水平较低。其中，14个县（市、区）物质积累指数大于0.45，23个县（市、区）物质积累指数介于0.27—0.45，68个县（市、区）物质积累指数介于0.08—0.27。高水平地区主要包括合肥、马鞍山、芜湖、铜陵等市辖区，低水平地区主要包括皖南山区和皖西大别山区的一些贫困县（区），其余地区物质积累为中下水平。物质积累水平不高是制约全省经济社会发展的重要因素之一。

——区域发展不够均衡。全省经济发展大体呈现南高北低、东高西低、中部凸起的空间格局。皖江地区经济实力较强，以皖江为轴、合肥和芜湖为“双核”、宣城和滁州为“两翼”的经济发展重心初步形成，皖北、皖西发展相对滞后。与经济格局相反，人口分布北多南少，经济发展滞后的皖北地区是全省人口比重最大的地区。城乡之间和不同区域之间公共服务及生活水平差距较大。

——开发利用效率不高。2010年，每平方公里建设用地二、三产业增加值为62.64万元/公顷，比全国的106.48万元/公顷低41.17%。城镇建设呈外延式扩张，农村居民点点多面广，导致建设用地规模偏大，局部地区超出资源环境的承载能力，空间利用效率较低。

——人口集聚水平较低。2010年，城镇化率43.2%，低于全国6.48个百分点。大城市数量少，特别是缺少带动性强的区域性特大城市，中小城镇发展相对不足，城市的规划建设和管理水平有待进一步提高，人口流动强度0.9%，远远低于沿海发达地区。

面临趋势，从现在到2020年，是安徽全面建设小康社会的关键时期，是工业化、城市化加速推进的重要阶段，是打造“三个强省”、建设美好安徽的重要战略机遇期。新的发展态势对国土空间开发提出了新的要求。

——人民生活水平提高，生活空间需求面临挑战。随着生活水平的提高，人们希望有更大的住房、更宽的马路、更大的广场、更宽敞的购物场所、更多的旅游景点，以及更多更好的教育、文化、医疗、体育等设施，对生活空间的需求越来越大。

——工业化、城市化速度加快，建设空间需求面临挑战。随着工业化、城市化进程加快，工业用地、基础设施建设用地以及居住用地将持续增加，国土空间资源的稀缺程度不断加剧。

——生态环境需要改善，生态空间需求面临挑战。一些地区在国土开发过程中，不顾资源环境承载能力，造成局部地区环境污染和生态退化。为了改善环境条件、加强水源涵养、保障生态安全和应对气候变化，需要加强环境保护和生态修复，扩大森林、草地、湿地等绿色生态空间。

——农产品供给安全存在隐患，农业空间需求面临挑战。安徽是农业大省，承担着国家农产品生产和供给安全的保障功能。随着工业化和城市化对国土空间的需求不断增加，保障农产品生产和供给安全需要的农业空间面临较大压力。

一、安徽主体功能区的概况 主体功能区建设的基本设想在统筹考虑各区域的资源环境承载能力、现有开发密度和发展能力、人口分布、经济布局、国土利用城镇化布局以及对内对外的经济联系的基础上将我国的国土面积在空间上划分为优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四大主体功能区，根据不同的功能区实施不同的区域政策。优化开发区是指国土开发密度已经很高，资源承载能力开始减弱的区域；重点开发区是指资源环境承载能力较强、经济和人口聚集条件较好的区域 ；限制开发区是指资源承载能力较弱，大规模集聚经济和人口条件不够好并关系到全国或较大区域范围生态安全的区域；禁止开发区是指依法设立的各类自然保护区域。

2013 年安徽省发改委正式发布《安徽主体功能区规划》，按照重点开发区、限制开发区和禁止开发区将各地划分主体功能，并为未来发展指明目标。将合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、池州、安庆、滁州和宣城八大地区作为国家重点开发区，作为承接全国产业转移的示范区；淮北平原主产区、江淮丘陵主产区和沿江平原主产区作为安徽省的“米袋子”被列为限制发区；皖西大别山区和皖南山区被定位生态功能区；自然文化保护区和重要水源地则被划上禁止开发红线。

二、安徽主体功能区公共服务均衡化的现实考察

安徽省三类主体功能区能否平稳有效地进行关键在于各区域的居民基本公共服务均衡化的程度。而安徽现有的基本公共服务存在很多问题，特别是公共服务均衡化问题尤为突出、而财政政策对于实现主体功能区公共服务均衡至关重要。

横向的财政失衡导致的主体功能区公共服务不均衡

横向的财政失衡是指同层级的地方政府的财政收入和财政支出之间的差异，这种差异的存在导致了地区间公共服务提供水平的差异。根据 2013《安徽统计年鉴》数据显示，合肥市、毫州市、宿州 市 的 财 政 收 支 差 额 分别为-182.79 亿 元、-129.58 亿 元、140.50 亿元，远大于淮北市-56.68 亿元、铜陵市-32.80 亿元、马鞍山市-62.55 亿元、池州市-60.35 亿元的财政收支差额；再比照各自的医疗卫生的机构数可以看出，合肥市、毫州市和宿州市的机构数分别为 2100 个、1532 个和 1774 个，这三个城市的机构数上了四位数，而其余四个城市的机构数则相对较少。很显然，财政收支差额对基本公共服务的提供有着一定 的影响，财政收入与财政支出差额较大的城市所提供的公共服务也相对较大。因此，为了实现基本公共服务均衡化的目标，要平衡同阶层区域政府的财政收支。

财政收支结构变化导致了主体能区公共服务非均衡

相比较传统的以行政区为单位的发展模式的划分，三大功能区的划分更能突破行政区划的界限，促进生产要素在区域间自由流动，从而促进区域协调发展。然而，主体功能区会

使区域受到功能性的制约，限制开发区和禁止开发区的产业发展受阻、资源开发受控，政收支结构改变，使得主体功能区的公共服务出现非均衡化的现象。主要表现在以下两个方面：1． 限制开发区和禁止开发区的主体功能主 要是生态建设和环境保护，成为了全国或者区域性的自然资源保护区，使得其相比于生态环境保护而言，经济发展就居于次要地位。经济发展受到限制会导致地方性的财政收入减少，同时再加上由于生态环境的保护和建设增加地方性政府的财政支出，使得财政投入公共服务的资金比重相对于重点开发区而言幅

度下降，从而产生提供基本公共服务水平的新差距。另据 2013《安徽统计年鉴》可知，黄山、池州的森林面积相对于淮北、淮南、毫州而言很高，甚至是它们的几十倍，森林覆盖率也同样如此，但是黄山、池州两个市区的 GDP 却比淮南、淮北、毫州的 GDP 低了很多。这也更加证明，由于黄山、池州为了生态环境的建设消耗了大量的资金，使得本地区的经济发展跟不上其他区域的脚步。限制开发区和禁止开发区开展生态建设和环境保护，对重点开发区有正外部效应。限制开发区和禁止开发区存在着因为放弃了经济效益而损失的公共服务效益的补偿需求。十八届三中全会提出实行资源有偿使用制度和生态补偿制度，坚持谁受益谁补偿原则，完善对重点生态功能区的生态补偿机制，推动地区间建立横向生态补偿机制。

（三）财政转移支付制度的结构导致基本公共服务不均衡当前的财政转移支付主要形式有税收返还，一般性转移支付，专项转移支付三种，这三种形式分别存在一些问题。1.税收返还。其属于以税收优惠形式给予政府的一种补助，税收返还制度存在着财政收入越多的地区获得的税收返还越多，相反，财政收入较少的区域获得税收返还就越少，结果加重了横向的财政失衡，使得主体功能区公共服务均衡化的差距加大。2.一般性转移支付。一般性转移支付按照各地标准的财政收入和标准的财政支出差额以及转移支付系数来确定，因此，一般性转移支出有利于缩小地区间财力差距，逐步实现公共服务均衡化。但目前安徽省限制开发区和禁止开发区可获得的一般性转移支付资金匮乏，不足以提供与重点开发区大致相等的公共服务。3.专项转移支付。是对委托地方政府代理的一些具体项目进行补偿而设立的补助资金，主要用于促进各地协调发展和调整产业结构，一定程度上能解决了主体功能区公共服务均衡化的问题。而目前安徽省的专项转移支付并不规范，往往被层层截留，不能很好地提高限制开发区和禁止开发区基本公共服务水平。

三、提高基层政府的可用财力

目前的财政转移支付除了一些可以自由支配外，其余大部分是专项资金，具有专项用途，不能缓解基层政府可支配财力的不足。同时一些限制开发区域为了维持基层政权的运转，往往挪用用于生态建设等方面的专项资金，严重影响了限制和禁止开发区的生态环境建设。

四、完善财政预算管理制度

健全科学规范、注重绩效的预算管理制度，是完善公共财政体系的重要内容，从而对于公共服务均衡化的实现也有一定的导向作用。因此要进一步加强财政预算管理体制的公开性、透明性和完整性，完善预算公开制度，健全公开机制。安徽主体功能区的基本公共服务均衡化是一项长期的系统工程，必须在政府的主导作用下，把基本公共服务均衡化与其他政策目标相结合，通过改革各功能区的重点、绩效考核、转移支付形式，与功能区建设相辅相承，最终建立基本公共服务均衡化体系。

第三篇：旅游功能区系列报道5

旅游功能区系列报道之五：

古滇王国历史文化旅游区：文旅融合策动南城发展

《昆明日报》2013年4月26日记者：李思凡

云南师范大学旅游与地理科学学院青年学者李庆雷认为，旅游功能区通常指依托较为富集的旅游资源、以现代旅游业为主导产业、带动经济社会发展的特定经济区。由于打破了以往“就旅游论旅游”的局限，旅游功能区更强调旅游业与相关产业的融合，以及与当地人、财、物的结合发展。

古滇王国历史文化旅游区，定位为文化与旅游融合发展的典型示范。通过古滇王国项目的带动，打造成集“文化旅游、民族风情、生态旅游、休闲度假、会展商务、康体娱乐、科考探险、文化演艺、影视拍摄”为一体的全国知名历史文化旅游综合体。由于地处现代新昆明南部新城的湖滨区域，旅游区也成为南部新城的核心引爆点。通过文旅融合，实现与南城融合互动发展。

1956年11月的一天，晋宁石寨山，出土了“滇王之印”。

就是这枚每边长2.4厘米、印身厚0.7厘米、通纽高2厘米、重90克的金印，证实了司马迁《史记西南夷传》中“汉武帝元封二年，滇王尝羌降于汉，汉赐滇王王印，复长其民”的古滇王国，是真实存在的。

不过之后，作为一代滇王及其家族的陵寝地的这个不起眼的小山包，却一度沉寂。直到去年10月全省十大历史文化旅游项目之一的“七彩云南·古滇王国文化旅游名城”开工，才将众人的目光再度引回这里。

从名字来看，项目依托“古滇文化”；从地理区位来看，项目位于滇池南岸、现代新昆明“南部新城”的湖滨片区。于是，带着“如何打好‘古滇文化’这张牌”、“如何与南部新城建设融合互动发展”两个问题，记者采访了晋宁古滇王国历史文化旅游区管委会常务副主任徐波。

徐波认为，古滇王国的定位就是文化、旅游深度融合，兼容现代城市建设。通过打造集文化体验、旅游观光、休闲度假、城市配套等功能融为一体的文化旅游及城市综合体，实现文旅一体化、产城一体化、城乡一体化。

“三闲”打好古滇文化牌

尽管是古滇国都邑，尽管发掘出土了滇王金印、大量珍贵青铜器„„不过，长久以来，晋宁的旅游却一直处在有资源、无产品的尴尬中。

个中关键，徐波认为是“缺运作”。

为让丰富的旅游资源“从地下走到地面、从无形走到有形”，结合古滇文化的资源优势、滇池南岸的区位优势，去年6月29日，晋宁县与昆明诺仕达集团签订投资框架协议，由诺仕达投资建设古滇王国项目。四个月后，项目正式开工。

既然叫做“古滇王国”，旅游区将如何打好“古滇文化”这张牌？

据悉，旅游区将建设古滇文化博物馆和石寨山考古遗址公园等公益性项目。同时，根据古滇王国项目规划，“以红山为中心，打造十字形的古滇文化旅游核心轴线，南北向依次呈现古滇王宫、古滇民族部落风情商业街区，形成古滇文化展示和体验中心，而东西向轴线向西延伸，打造民族团结广场，形成文化演艺休闲中心。”也就是说，旅游区以古滇文化体验为主线，集中展示古滇国的青铜文化、民族部落文化等。

“旅游不能只是单一的观光，要留得住人，就要聚集‘吃住行游购娱’这旅游六要素，满足游客的需求。”徐波说，为完善旅游功能要素，根据项目规划，由民族团结广场向北，以古滇王国大酒店为中心，以主题特色酒店群、古滇王国大码头和系列生态休闲娱乐设施，形成与湖滨湿地工业和长腰山康体园有机融合的生态度假园。

如此，让游客在体验古滇文化的同时，也能享受到休闲、度假的快乐。用徐波的话来说，就是不仅满足游客黄金周“大闲”、周末“中闲”，甚至是8小时工作时间外“小闲”的 “三闲”旅游需求。

“三步走”互动南城建设

徐波介绍，旅游区2015年投入运营后，预计吸纳就业15000人，每天接待游客不低于30000人。这将有力地带动核心景区外区域的发展，传统农民变旅游从业人员、传统民居变旅游民居、传统农业变旅游农业的三个转变。

当然，旅游区对城市发展的带动不仅限于景区周边，更辐射到整个昆明南部新城。

按照规划，项目将“打造南部新城的公共生活中心。围绕其发展形成一系列文化产业和城市生活一体化的组团，在实现以古滇文化为主题的旅游文化产业的全方位发展的同时，带动居住、教育、医疗、办公、商业等城市功能的发展。”

“古滇王国项目是现代新昆明南城城市发展的核心引爆点。项目通过古滇文化与旅游的融合，周边地区相关产业与旅游的融合，最终带动城市与旅游的融合，引领现代新昆明南部新城的建设。”徐波说。

在他看来，这个过程需要经历“三步走”。

第一步是依托现代新昆明南城片区的相对优势、资源禀赋，完善南城城市战略发展规划、启动南城城市综合修编，紧扣文化旅游这一主题，将产业按照功能业态布局落实到功能区，实现城市价值的第一次提升。并采取1+X模式，“1”

即南城城市发展的引爆点——古滇王国项目；“X”即五个城市功能区，作为南城城市建设的有效支撑。

之后，通过古滇王国等几个大项目建设完善基础配套，实现城市价值的第二次提升。最终通过大招商聚集发展要素，通过几个发力点项目的建设和区域土地的熟化，实现资源要素的市场化配置和最大限度集聚，最终实现城市价值第三次提升。

徐波认为，“三步走”的过程中，还需契合中央、省、市关于文化旅游产业等方面的政策机遇，结合晋宁特别是南城在交通、区位、历史底蕴、湖滨资源等优势，结合“一湖四片”城市区块以及昆玉一体化、滇中城市圈等城市组团建设，融合环滇池旅游经济圈、昆玉旅游经济带和滇中城市圈。

第四篇：理论观点：旅游地产：推动城镇化的新模式

旅游地产：推动城镇化的新模式

一、城镇化政策解读

2009年中央经济工作会议强调，要积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。这意味着，城镇化将在拓展中国经济发展空间中扮演起重要角色。2010年1月31日，中共中央、国务院授权新华社发布了新世纪以来指导“三农”工作的第7个中央一号文件——《中共中央、国务院关于加大统筹城乡发展力度、进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》，旨在“稳粮保供给，增收惠民生，改革促统筹，强基增后劲”。其中，“城镇化”，“可能会成为政策突破口”。为了使“城镇化”迈出更大步伐，中共中央国务院提出了明确的要求：一是要加快中小城市和中心镇的发展；二是要把具备条件的农业人口转为城镇人口。同时，提出了具体举措，包括：

 放宽中小城市和城镇户籍限制，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有当地居民的同等权益；

 推进重点城镇医院、交通、给排水、污水和垃圾处理、电网改造升级等基础设施建设；

 实行利于中小城市和小城镇发展的土地政策、财税政策、投融资政策等；  引导产业转移，更多地吸引农村非农产业及农业人口向中小城市和小城镇转移；

由此可见，“城镇化”已上升为“三农”工作的主要思路。今后，各地必将掀起“城镇化”的高潮。同时，也对城乡发展产生深刻影响。

二、城镇化模式类型

从国内外城镇化的实践来看，城镇化模式可分为以下两大类型：

1、类型一——内因调整型

（1）城市扩张

社会经济的快速发展，人口、产业、资源的大量聚集，使城市的承载力越来越有限。为了提高承载力、容纳力，许多城市走上了扩张的道路。而城市扩张，加速了周边地区的城镇化进程。典型案例当属北京市。从新中国成立到现在，北

京城区面积扩大了近17倍，城镇化水平近84%，达到发达国家水平。

（2）产业促进

工业促进——山东半岛蓝色经济区、长江三角洲经济区工业的快速发展，推动了地区城镇化的相应发展。目前，两大经济区的城镇化水平均已超过50%。

旅游业促进——旅游业的发展，可带动商业、地产业、娱乐业、服务业等多种产业的发展，从而促进城镇化进程。如张家界市，凭借世界自然遗产——张家界，由偏僻的小山村发展成为世界著名的旅游城市。

房地产业促进——即“地产造城”，通过房地产项目开发，将乡村打造成为由多个居住社区组成的城镇。如北京的回龙观，广州的番禺等。

2、类型二——外力推动型

（1）行政指向

某一区域内行政中心的迁移，会促进迁入地的城镇快速发展。县级市升格为地级市，或地级市升格为直辖市，也会加速城镇化进程。如石家庄市、重庆市等。

（2）重点项目推动

国家级或省级重点项目的所在地，可以聚集大量的非农产业、非农人口，促进当地及周边地区的城镇化发展。如天津滨海新区、唐山曹妃甸等地，在国家级重点项目的拉动下，城镇化呈跨越式发展状态。

（3）外资带动

外资涌入、三资企业聚集，吸引了大量的非农人口，完善了所在地的城市功能、基础设施等，从而使城镇化成为必然结果。深圳、厦门等沿海城市，就遵循了这一发展模式。

（4）边贸激发

边境贸易的快速发展，对边境地区的城市功能、基础设施建设，及政策变革等，提出了更高的要求。而这些提升、变革，推动了边境城镇的形成、壮大。如黑龙江省黑河市，已由边陲小镇，发展成为中俄边境贸易中心，并且拥有了4处国家级试点小城镇——赵光、爱辉、通北、嫩江。

三、“旅游地产推动城镇化”新模式

顺应国家发展大势，加速城镇化，是巅峰人的光荣使命。

2009年，内蒙古鄂尔多斯沙漠大峡谷—大沙头旅游开发项目组成员，对“旅

游地产推动城镇化”模式，进行了探索，以期创建具有可复制性的城镇化新模式，为加快中国城镇化进程“投智”。该模式的重点在于：

1、发展旅游，形成磁力

依托蒙古文化、成吉思汗文化底蕴，沙漠、峡谷、河流、草原等旅游资源，打造旅游产品——休闲度假产品、运动产品、文化产品、生态产品等。凭借丰富多彩的旅游产品，聚集人气，并形成产业磁力、消费磁力、就业磁力。

（1）产业磁力

产业聚集，是城镇化的立足点。没有产业支撑的城镇，必然是一个经济基础脆弱、缺乏发展动力的城镇。

在旅游地产推动城镇化的模式中，旅游业是基础产业、主导产业。围绕旅游业而聚集的房地产业、文化产业、生态产业、商务会议业、餐饮业、购物业、娱乐业、交通运输业等，与旅游业构成了完整的产业价值链，在取代农业的主导地位的同时，为城镇化提供了强势的产业支撑。

（2）消费磁力

项目组在认真考察当地资源、市场、竞合状况的前提下，规划了众多具有独特性、文化性的旅游活动项目——红岩溪谷观光区、星月湖度假村、水上画廊、以成吉思汗征战历史为线索的沙漠主题公园、露营地、童话王国、冒险家乐园等，吸引鄂尔多斯、银川、榆林、港澳台、日本等地的居民和游客（核心旅游市场）。

同时，规划了蒙古民俗商业街、蒙古美食文化街、欢乐新天地等休闲场所，满足周边城乡居民日常休闲需求。

此外，围绕旅游业开发的地产项目——琵琶山庄度假村、大漠之舞艺术城、沙漠之星主题酒店群等，将凭借优良环境、特色建筑、丰厚文化及丰富旅游项目等，成为蒙宁陕交界地区的消费热点。

（3）就业磁力

旅游业及其它服务业，均为劳动密集型产业，可以吸纳大量的劳动力。为了吸纳当地农户，促进农业人口转化为非农业人口，项目组提出以下举措：

★蒙古民俗商业街，完全由当地农户自主经营。

★政府、学校、旅游区联合教育、培训当地农户，使其成为旅游区的员工。★鼓励当地居民在旅游区周边开展农家乐、手工艺品制作和销售等活动。

2、城旅一体，扩张城镇

旅游业发展，为沙漠大峡谷、大沙头聚集人气、聚合产业，从而为当地的城镇化/城镇扩张奠定了基础。而旅游业及相关地产业与城镇发展的有机结合，还将有力推动城镇化/城镇扩张进程：

（1）地产造城——衔接城镇扩张要求，依托旅游业，打造大型社区，疏解城镇人口，并为农业转移人口提供落户条件。同时，拉动周边房地产开发，使城镇化达到较大规模。

（2）基础设施提升——电网改造升级，完善供气供暖、给排水、污水处理、垃圾处理设施等。

（3）城镇交通一体——沙漠大峡谷—大沙头是蒙宁陕的重要交通节点，且处于鄂尔多斯风景道上，交通地位十分重要。因此，其游客接待中心不仅要承担游客接待服务功能，还应纳入敖勒召其镇的公共交通系统，实现交通一体化。

3、增强实力，“造血”发展

城镇化，需要政府的支持，包括中国人居环境与新城镇发展推进工程扶持、不发达地区交通补偿等。

但更重要的是，要加强自身的“造血”功能，通过产业价值链构建、旅游业及地产业融合与互动、积极疏解中心城镇的产业和功能、借助优惠政策及项目吸引人口等方式，实现城镇的持续、稳定、快速发展。

以上三大要点，简要概括了“旅游地产推动城镇化”模式下城镇化起步—构建—发展的过程，目的是为其它地区城镇化提供可借鉴的经验。城镇化，已成为中国未来发展的必然趋势，而城镇化的模式多种多样。可以预见，随着旅游业及相关地产业的快速，“旅游地产推动城镇化”的模式，也将成为重要模式之一，为推动中国城镇化进程贡献巨大力量。

项目背景介绍：

沙漠大峡谷项目位于内蒙古鄂尔多斯市鄂托克前旗城川镇东部；大沙头项目位于鄂托克前旗旗府——敖勒召其镇西部，处于城镇西扩的重要节点上。两大项目由鄂尔多斯风景道连接，构成鄂尔多斯市南部城镇化的重要区域、旅游业发展的重要区域。

第五篇：旅游度假区功能分区规划的核心理念

旅游度假区功能分区规划

旅游度假区的用地类型虽然很多，但是在规划时，可以将它们按功能进行组团分区，每一个组团分区(地块)常被称为功能区。正如动植物是由细胞组成一样，一个大的旅游度假区也是由若干功能地块和许多度假单元组成的。世界上那些知名的旅游度假区，从开始建设到初具规模再到形成气候，一般都经历了10-20年的时间，有的甚至长达40、50年的形成时间。

一、核心理念：“服务社区——吸引物集聚体”

美国冈恩提出了“旅游地功能分区”理论，核心概念是“服务社区——吸引物集聚体”。他认为旅游度假区就是由两类功能组团(功能分区)和线状连接通道构成的，一类组团是服务社区，一类组团是吸引物集聚体，二者之间通过道路连接系统贯穿起来，整个旅游度假区与外界的连通是通过服务社区作为枢纽实现的。服务社区一般规划在旅游度假区对外交通最便捷的地方，通常在旅游度假区的人口处。

对于吸引物集聚体的规划设计，冈恩提出了3段概念，主张规划设计旅游景点时，应将该景点及其周围环境分成核心圈、中间地带以及外围地带等3段来规划。

 核心圈是该旅游吸引物对象所在的地方。

 在核心圈的外围，必须设立不受破坏的中间地带，以便保护核心圈；中间地带可宽可窄，根据核心圈的规模大小而定，以符合保护缓冲地带的功能。中间地带的设计与维护也会影响到旅游吸引物的吸引力，其设计以能衬托旅游吸引物为主，而不能喧宾夺主。

 外围地带是具有围墙功能的地带，是外界接近旅游吸引物的通道，对旅游者的接待服务以及当地居民的社区都坐落在外围地带内。可以说支持该旅游吸引物的所有人事财务都集中于此。

用3段论概念来看旅游度假区的开发要比一提到开发就想到要设停车场、游乐区或是旅游地点来更清楚。

二、具体分区要素

我国学者对旅游度假区功能分区进行了一定的总结，按功能将旅游度假区分为入口区、度假中心区、康体健身区、户外活动区、文娱活动区、度假别墅区、维修区，每个区赋予了功能定位。旅游度假区的功能分区如下：

（1）入口区：接待、管理、停车、行李搬运、安全检查；（2）度假中心区：信息中心、会议中心、商店、快餐厅、餐厅；（2）康体健身区：运动场、游泳池、海滩、户外体育比赛场；（3）户外活动区：通常是具有风景优美的环境、视点和游览步道；（4）文娱活动区：厅、夜总会 酒吧 剧院和晚间娱乐场所；

（5）度假别墅区：安静区，不受噪声的影响，在视野开阔的风景优美区（6）维修区：储藏、机械、设备设施、工作人员住房。

事实上，这是对上面“服务社区——吸引物集聚体”模式的具体化，其中入口区、度假中心区和维修区3个功能分区属于综合服务区，度假别墅区是服务社区的外围地区，也可一并归入服务社区。康体健身区，户外活动区和文娱活动区属于旅游度假区中的吸引物集聚匠。

三、旅游度假区分区规划的原则和注意事项

第一，旅游度假区必须进行功能分区，不能到处进行服务设施的开发建设，这是旅游度假区规划设计的一项重要原则。第二，进行旅游度假区功能分区，首先应该考虑旅游吸引物的构建和保护；其次要考虑交通以及服务设施的便利性；第三，要留下一定的土地用于未来的建设。

第三，旅游度假区中服务社区的位置一般考虑两大因素：核心旅游吸引物和对外交通。核心旅游吸引物是旅游者度假旅游活动集中的地方，就近安排住宿设施便于旅游者的活动，更能吸引度假旅游者；对外交通的便利性有利于旅游度假区初期的开发建设以及旅游度假区后期疏散人口。

第四，针对不同规模类型的旅游度假区，其功能分区的情况应有所差异：大型旅游度假区的康体休闲设施分区所占的比例要大一些，如高尔夫球场，网球场，跑马场等在整个旅游度假区中占有较大面积；小型旅游度假区一般没有设置这些高档的康体设施。

第五，不同区位类型的旅游度假区，其功能分区情况也有所不同：客源型旅游度假区要适当增加康体休闲活动设施的比例；资源型旅游度假区由于资源条件较好，康体休闲设施的比例可以少一些。

第六，对于资源易于破坏的旅游度假区，其服务设施分区应建立在离资源较远的外围地带，严禁在核心旅游资源附近建立服务设施。如我国四川九寨沟和云南丽江泸沽湖核心景区建立的服务设施，就违背了这条原则，遭到很多批评。

四、旅游度假区功能分区空间布局的平面模式

1、围绕核心天然吸引物或消遗设施的规划布局模式

在一些情况下，一处天然吸引物，如矿泉、沙滩、港口或码头以及山间滑雪地被选为规划布局中心。规划者开发这一旅游度假区，促使其吸引力达到最大限度。这种类型的旅游度假区，消遣是第一位的，居住是第二位的。占地广阔的核心消遣设施被安排在这一天然吸引物所在处或在其周围。核心吸引物加上消遣设施构成规划布局的中心地，其他设施，包括住宿、餐饮、购物、娱乐、交通、停车场以及辅助性服务设施，则被安排并建设在这一核心设施的周围。

2、围绕中央饭店的规划布局模式

在缺乏一种具有特色的自然要素的情况下，一座服务周全的豪华饭店，也可作为规划布局的中心；而购物、餐饮、娱乐、停车及辅助设施则安排在饭店的周围。通常需用花园及人工美化造景来提高这些建筑的吸引力，由于饭店本身必须颇具吸引力，要求饭店的建筑构思具有创新性。