临沂物业新规

第一篇：临沂物业新规

临沂物业收费新规新年1月1日起正式实施

时间:2012-01-05 10:30 来源:互联网 作者:linlin 点击: 274次[字体： 大 中 小]

“临沂版”物业收费新规于新年1月1日起施行。新规首次打破了大一统的物业收费政府指导价，提出仅有普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价。

“临沂版”物业收费新规于新年1月1日起施行。新规首次打破了大一统的物业收费政府指导价，提出仅有普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价，同时，也首次将物业服务等级细分为五类，而我市普通住宅物业费政府指导价每月最高将达到2.28元/平方米。

经过前期招集社会各界代表反复论证，并根据新出台的省《住宅物业服务收费管理办法》做出完善修改，备受关注的“临沂版”物业收费新规最终赶在2012年到来之前正式颁布了，并于新年1月1日起施行。新规首次打破了大一统的物业收费政府指导价，提出仅有普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价，同时，也首次将物业服务等级细分为五类，而我市普通住宅物业费政府指导价每月最高将达到2.28元/平方米。

本次新规缩小了物业收费中政府指导价的范围，将非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费改为了市场调节价，并规定由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。

同时，将老规定中四个档次的物业服务标准，细化为五个档次的星级标准，规定一星级为最低等级，五星级为最高等级。每一档又细化出带与不带电梯两套收费标准，并将电梯运行费用纳入到物业费中一并收取。按照新规，今后最低档每月每平方米将按0.30元(不带电梯)或0.80元(带电梯)、上下浮动20%收取；而最高档每月每平方米将按1.10元(不带电梯)或1.90元(带电梯)、上下浮动20%收取，这也意味着我市物业费政府指导价每月最高将达到

2.28元/平方米。

而记者从市房管部门获悉，目前我市大部分小区都在四星以下，由于四星以上对小区硬件条件规定比较苛刻，我市超过四星的小区不到10%，而五星小区更是不足5%，因此新规对市民增负有限，却有助于物业企业摆脱“赔钱难以为继”的困局。

此外，本次新规还明确规定供水二次加压设备运行电费和供热换热站、加压设备运行电费、水费由供水、供热单位承担，不得列入物业服务成本。并对配套未达标小区物业费如何减免、空置房如何收费、停车费如何收取、装修期间各项物业费用如何收取，以及老旧小区和物业合同未到期的小区收费标准如何界定等物业矛盾集中的方面，给出明确的规定，规范了物业服务收费行为，并维护了业主、物业使用人、物业服务企业以及其他管理人的合法权益。

四问物业收费新规

在“临沂版”物业收费新规中，“非普通住宅”、“另行约定”、“五个星级”等特定名词以及围绕其各项新规定，引发了众多关注。而此前论证会上争论激烈的1楼是否应该缴纳电梯费及按何种标准缴纳问题，在此次新规中却未做任何规定，这也引发了人们的质疑。记者归纳出部分市民质疑的焦点，并就此咨询了市房管和物价部门。

如何区分普通住宅与非普通住宅？

记者发现新规中多次提到“非普通住宅”，并将其与“普通住宅”加以区分，那么“普通住宅”和“非普通住宅”该如何区分？由谁来区分？新规中并没有明确的规定。

我市房管部门对此的解释是：普通住宅是指在建筑容积率、套型面积、住房平均交易价格等指标符合国家、省规定标准的一般住宅，是相对于高档住宅而言的。不同地区，普通住宅的标准和水平也是不同的。目前并未有就物业收费问题区分普通和非普通住宅的法规，仅有针对单套房产缴税区分普通和非普通住宅的法规，但其中的规定并不适合就物业收费问题来做区分。目前我市住宅小区物业收费主要还是根据之前签订的物业服务协议或由业主大会与物业服务公司协商而定。

买了车位、交了停车服务费，车丢了谁赔？

新规第15条中规定，物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当缴纳停车服务费，停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。本条中还规定，业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

针对此条规定，之前就有业主提出疑问：花钱买了车位，每月交了停车服务费，如果出现车辆损伤、车辆丢失，物业公司是否需要承担赔偿责任。对此，市房管和物价部门给出的解释是，根据物业服务合同的约定，如果小区物业公司认真履行了物业服务合同中的相关规定，例如按照合同约定，巡逻次数、门卫值班等公共秩序维护服务到位，摄像头、红外线监控等共用设施设备24小时开启，运转正常，可相当程度的免责，如果小区物业并未认真履行所承诺的秩序维护措施，则需要对业主的损失负一定的责任。如果业主要求小区物业对停放在小区内的车辆负有看管责任，则需要在物业服务协议上注明。

一楼不用电梯，咋还交电梯费？

一楼不使用电梯为何仍要缴纳电梯费？针对这个市民反映比较集中的问题，此次新规中并未单独说明，这也就意味着无论是一楼，还是顶楼，电梯使用费是一样的。

市物价和房管部门表示，电梯属于高层住宅楼基础设施的一部分，并不是不使用就可以不缴纳费用，而且绝大多数高层建筑的一楼电梯均与地下一层、二层相通，即使是一层住户也不可能完全不用电梯，所以目前一层住户仍需要缴纳电梯使用费。按照公平、公正的原则，在逐步考量及完善后，今后或将实行按楼层分梯次缴纳电梯费用的办法。

住宅物业服务等级划分，谁说了算？

新规中规定，普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。物业服务等级标准分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级，其中一星级为最低等级，五星级为最高等级。

普通住宅物业服务的五个等级如何来划分？由谁来划分？是否有相关部门审核？

市房产局相关工作人员对此表示，前期普通住宅小区物业服务阶段，开发建设单位根据需要的星级物业服务标准选择相对应的服务价格，然后双方合同约定。如果按照此次公布的五个等级来划分普通住宅的物业服务，目前我市大部分小区都在四星以下，由于四星以上对小区硬件条件规定比较苛刻，我市超过四星的小区不到10%，而五星小区更是不足5%。工作人员还表示，按等级收取物业费只是针对普通住宅前期物业收费，小区业主委员会成立后，则实行市场调节价，由业主大会与物业服务公司合同约定。市物价部门也表示，今后会加强对住宅小区物业服务收费的监督检查。

物业收费新规摆开看 小区出入证应免费配置

自1月1日起施行的“临沂版”物业收费新规，在物业收费政府指导价适用范围、配套未达标小区物业费减免、空置房如何收费、停车费如何收取、装修期间各项物业费用如何收取，以及老旧小区和物业合同未到期的小区收费标准如何界定，给出明确的规定。围绕市民关注的焦点问题，记者对新规进行了梳理。

1、有业主委员会的小区不适用政府指导价。

《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》(以下简称《办法》)规定：住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价。

非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅，物业服务收费实行市场调节价，由业主大会与物业服务企业约定。

2、小区配套未达标，物业费减免不低于20%。

《办法》规定：前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当适当减免，减免比例不应低于20%。

3、房屋空置一年以上，物业费按80%收取。

《办法》规定：房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际执行标准的80%缴纳物业服务费。

4、车辆看管需另行约定，空置车位费打8折。

《办法》规定：停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。已购买车位但未停放车辆的，停车服务费按80%缴纳。

5、免费配置出入证(卡)，服务车辆不收停车费。

《办法》规定：物业服务企业对车辆实行出入证(卡)管理的，应当为业主或者物业使用人免费配置出入证(卡)。因遗失、损坏需要补办证(卡)的，可以按照每证(卡)最高100元的标

准收取工本费，除此之外不得再另行收取押金、门禁系统管理费、运行费。

物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费。其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定停车费用。

6、不得收取装修电梯使用费、装修管理费。

《办法》规定：业主装修房屋，施工前应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议，缴纳装修保证金。在业主装修完毕后，经物业管理企业检查验收合格，装修保证金应自检查合格之日起90日内退还业主。除此之外，物业服务企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金。

业主或物业使用人按规定缴纳了物业服务费后，物业服务企业不得再向业主或物业使用人收取装修电梯使用费、装修管理费及与装修相关的管理费用。

7、老旧小区仍按老办法，调整需业主大会决定。

《办法》规定：未成立业委会的老旧小区按原规定执行，确需调整标准的，经业主大会同意，可按本办法规定执行。

同时，本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

第二篇：2018中考新规

2018中考新规，初三以下年级全部预警

1科目和分值均有调整

新中考考试科目为语文、数学、外语、历史、地理、思想品德、物理、生物（化学）、体育9门课程，总分580分。

语数外为必考科目，外语增加了听力、口语考试，计分为40分，外语有两次考试机会。其他科目实行选考，即从除体育外的5门科目中选择3门参加考试，物理、生物（化学）须至少选择1门。

2、更多的选择性，选考科目是亮点

新方案中将之前所谓的“小科”，历史、地理、政治、物理、生物（化学）全部纳入考试科目，同时，学生可以在这些科目中五选三。所选三科成绩，由高到低分别按照100%、80%、60%的系数折算为实际分数，即：三科折算后实际满分分别为100分、80分和60分。

3、开放性科学实践占10分，体育成绩增至40分

方案中规定，物理、生物（化学）、历史、地理、思想品德五门考试科目满分均为100分，每科都包含10分开放性社会实践活动分数；同时体育分数增加到40分，逐步增强考试项目的选择性，加强仪器设备在量评项目测试中的应用。

4、考查学生9年义务教育的积累 新中考方案中明确表明，要严格按照义务教育各学科课程标准确定考试内容，注重考查学生9年义务教育的积累，注重对学生掌握基础知识、基本技能、基本思想和基本能力。扩大选材范围，贴近生活，注重实践。

此外，改进普通高中招生计划分配方式。加大市级优质教育资源统筹力度，完善优质高中校部分招生计划分配到初中校制度，2016年力争达到不低于招生计划50%的目标。招生政策向优质高中教育资源比较短缺的区县和一般初中学校倾斜，引导全市义务教育均衡发展。

下面，我们就以“小明”来举例子说明。

第三篇：2013养老新规

2013年养老保险新政策

一、城镇职工基本养老保险规定

1、职工养老保险的基本制度

(1)缴费规定：企业(企业工资总额的20%)+个人(个人缴费工资的8%)

(2)统筹基金于个人账户相结合个人账户全部由个人缴费形成，个人帐号的存储额用于职工养老，不得预支;但是可转移、继承。

(3)计发办法

26号文规定：基本养老金由基础养老金和个人帐户养老金构成。

38号文规定：基础养老金标准以当地上在岗职工月均工资和本人指数化月均工资的平均值为基数，缴费满一年发1%;个人帐户养老金以个人账户存储额除以计发月数。

特殊规定：

A 26号文实施前退休的，按国家原有规定发养老金，同时执行调整。

B 26号文实施后，缴费年限不满15年的，不发基础养老金，个人帐号存储额一次性支付，终止基本养老保险关系。

2、38号文件的新要求

(1)扩大覆盖范围所有城镇个体工商户和灵活就业人员都要参加基本养老保险;缴费基数统一为当地上在职职工平均工资，缴费比例20%，其中8%计入个人账户;退休后按企业职工基本养老金计发办法发放。

(2)做实个人账户继续抓好东三省的做实试点;抓紧做好其他地区扩大做实试点的具体方案。

(3)建立调整机制根据职工工资和物价水平，不断调整基本养老金水平，2010年企业职工人均养老金超过1200。

(4)提高统筹层次在完善市级统筹的基础上尽快提高层次实现省级统筹。

(5)发展企业年金具备条件的企业要建立企业年金，实行完全积累，市场化管理和运营。

二、新型农村社会养老保险规定

新农保制度的创新有两个方面：

1、实行基础养老金与个人帐户养老金相结合的要老待遇，国家财政全额支付最低标准基础养老金。

2、实行个人缴费、集体补助、政府补贴相结合的筹资办法。

3、参保范围：年满16周岁，未参加城镇职工基本养老保险的农村非学生居民，可以在户籍地参加新农保。

4、基金筹集

(1)个人缴费：每年100-500元，五个档次;参保人可自主选择，国家可适时调整缴费档次。

(2)集体补助：有条件的集体应给予补助，标准由村民会议确定。

(3)政府补贴：政府对基础养老金中西部全额支付，东部支付50%。地方政府补贴标准不得低于30元，对困难人群地方政应部分或全额代缴最低档次养老保险费。

5、建立个人帐号：除国家支持的基础养老金外，其他各项补贴，缴费，资助等都计入个人帐号。

6、养老金待遇与调整：养老金=基础养老金55元+个人账号/139;参保人死亡后，其个人帐号中个人缴费的部分可继承。

7、养老金领取条件：年满60岁的，未参加城镇职工基本养老保险的农村有户籍老年人。

特殊情形：

A实施时已满60岁的，不用交费，可享受55元/月，其子女参保就行了。

B距领取年龄不足15年的，按年缴费，允许补缴，累计缴费年限不得少于15年。

8、相关制度衔接

凡参加了老农保，且在享受的可直接享受新农保基础养老金;

对已参加老农保但未满60岁的应将老农保并入新农保，按新农保标准缴费。用人单位欠缴社保费或处3倍罚款

《社会保险法》的目标：建立没有缺失，覆盖上没有遗漏，衔接无缝隙的社保制度，使全体人民在养老、医疗这些方面都能做到有基本保障，无后顾之忧。其正式实施，标志着“全民社保”跨越设想，进入实施阶段。

缴费不足15年，两条途径可享受长期养老待遇

“累计缴费满15年，是养老保险参保人领取养老金的的必备条件之一，”长期以来，那些退休时累计缴费不足15年的参保人员，只能选择一次性领取个人账户存储额，终止基本养老保险关系。他们的老年生活缺乏稳定长期的有效保障，对此，《社会保险法》进行了重大完善和拓展，增加了两种处理方式：允许个人缴费至满15年;转入新农保或城镇居民养老保险，两种途径都可以让参保人获得养老保险长期待遇。

缴费满15年是享受长期待遇的“门槛”

按照国家有关规定：“参加基本养老保险的个人，达到法定退休年龄时累计缴费满15年的，按月领取基本养老金”。也就是说，最低缴费满15年是参保人按月领取养老金的必备条件。省人社厅副厅长张瑞书介绍说，最低15年的缴费年限主要有三方面的考虑。首先是，我国人口预期寿命已经达到73岁，为实现养老保险制度的收支平衡和长期可持续发展，需要设立最低缴费年限;其次，不论通过何种方式就业，缴费都累计年限，多数人可以比较容易地达到15年;最后，从国际经验来看，实施缴费型养老保险制度的国家，基于缴费与待遇领取长期资金平衡的精算结果，大都规定有最低缴费年限。

第四篇：新物业法

北京市人民政府令

第219号

《北京市物业管理办法》已经2010年4月6日市人民政府第64次常务会议审议通过，现予公布，自2010年10月1日起施行。

市长 郭金龙

二〇一〇年四月二十日

目录

第一章 总则

第二章 前期物业管理

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第四章 物业服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 法律责任

第七章 附则

第一章 总则

第一条 为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

第二章 前期物业管理

第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

第九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（六）业主名册；

（七）物业管理必需的其他资料。

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

（五）筹集、管理和使用专项维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；

（七）申请分立或者合并物业管理区域；

（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五）、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十三条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单。

材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十八条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第四章 物业服务

第十九条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。

第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

（一）移交物业共用部分；

（二）移交本办法第十条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；

（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第二十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

第三十条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。

本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。

第五章 物业的使用与维护

第三十一条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。

第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

第三十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。

第三十五条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

第三十八条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

第六章 法律责任

第三十九条 违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十一条 违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。

第四十二条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十三条 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七章 附则

第四十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。

第四十六条 本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。

第五篇：新整理物业相关法律法规

新整理物业相关法律法规，包括全国（大法及物业人员考试等略）、山东省、青岛市的。2010及2011年颁布实施的都已更新。制作日期：2011年3月8日

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关于将强电梯管理的暂行规定实施细则

关于使用“秩序维护员”称谓的指导意见

国有土地上房屋征收与补偿条例

建设部房屋接管验收标准

建设部关于改正《城市异产毗连房屋管理规定》的决定

建设工程质量管理办法

建设工程质量管理条例

建设工程质量监测管理办法

建筑工程建筑面积计算规范

民法通则的法条解释（最新版0

前期物业管理招投标管理暂行办法

商品住宅施行住宅质量保证书和住宅使用说明书的制度规定

特种设备安全监察条例解说

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物业企业财务管理规定

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业主大会和业主委员会指导规则

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