关于北京科技大学物业管理情况的调研报告

第一篇：关于北京科技大学物业管理情况的调研报告

关于北京科技大学物业管理情况的调研报告

考察时间：2012年7月1日-7月25日

考察方法：走访、询问、观察、查阅、搜集

考察目的：了解北京科技大学物业管理市场

考察范围：北京科技大学建筑楼宇的物业管理市场

一、校园基本概况

北京科技大学于1952年由天津大学（原北洋大学）等6所国内著名大学的矿冶系科组建而成，现已发展成为以工为主，工、理、管、文、经、法等多学科协调发展的教育部直属全国重点大学，是全国首批正式成立研究生院的高等学校之一。学校位于高校云集的北京市海淀区学院路，占地约80.46万平方米（包括管庄校区），校舍建筑总面积84.49万平方米（包括管庄校区）。学校现有土木与环境工程学院、冶金与生态工程学院、材料科学与工程学院、机械工程学院等18个院系，1个国家科学中心，2个专业国家重点实验室，2个国家工程研究中心，2个国家科技基础条件平台，21个省、部级重点实验室、工程研究中心。

二、校园物管现状

（一）物管特点

1、校园内实施“后勤一体化”管理模式，成立后勤服务集团，全面承担学校后勤管理，由学校总务基建处直接管理。后勤集团的设立能够确保学院各个方面能够正常运行。

2、校园内的餐饮、学生宿舍、物业维修、卫生打扫、校园绿化、房屋出租、幼儿教育、会议接待等多个方面都是由北京科技大学后勤服务集团管理。

3、部分宿舍楼内的保安及校园保安由北京文安公司负责。

（二）物管现状

物业管理一览表

 后勤服务集团薪酬待遇：

内保服务：1800元/月，提供住宿，双休，含保险； 保洁服务：2000元/月，提供住宿，无休息，含保险； 校园安保：2200元/月，提供住宿，双休，含保险； 会议服务：2000元/月，提供住宿，双休，含保险。

（三）现有服务的缺陷

北京科技大学的旧楼宇交多，楼内环境陈旧，在调研过程中，通过对楼宇的观察，楼内环境卫生一般，卫生间的清洁较差，未配置专业的保洁人员提供专业的清洗保洁服务；配置的安全管理人员都是年龄较大，管理不规范。

三、物管单位基本情况

（一）后勤服务集团

北京科技大学后勤服务集团是学校按照国务院、教育部、市政府关于高校后勤社会化改革的总体精神组建的一个学校二级单位。后勤服务集团下设13个单位，其中集团直属5个机关单位包括集团办公室、财务部、人力资源部、调度督察室。下属8个中心包括饮食中心、物业服务中心、学生公寓服务中心、生活服务中心、动力维修中心、科教服务中心、幼教中心、会议中心。共有职工996人，其中正式职工352，外来务工人员644人。主要工作内容涉及餐饮，学生宿舍、物业维修、卫生打扫、校园绿化、房屋出租、动力运行、幼儿教育、会议接待等多个方面。

后勤服务集团组织机构图

1、餐饮服务中心

2001年，北京科技大学后勤集团挂牌成立后，饮食中心作为集

团下属的一个重要实体，在对校内后勤资源的重新整合组建的基础上，被赋予了新的使命。近几年，学校食堂几经变化，现饮食服务主要由万秀园、鸿博园、清真食堂以及万秀园四层餐厅4个实体，食堂总面积23350平方米，基本能够满足校内近20000名师生的用餐需求。

2、学生公寓服务中心

2007年8月后勤服务集团最近的一次机构调整中，从原物业中心划拨出部分人员专门成立学生公寓服务中心，专门负责学校一斋至九斋学生公寓的管理工作，服务的内容主要涉及各学生公寓的日常物业管理服务，包括学生住宿的分配与调整、安全保卫、门卫值班、卫

生保洁、物业报修、监控、电梯管理等。管理的物业面积达33000平方米，入住学生达18000人。

3、物业服务中心

2007年8月后勤调整内部组织机构后，重新划分了物业中心的工作职责，现在的物业中心下设8个部门：办公室、维修部、大修部、教室部、绿化部、卫生班、楼宇部和消防监控。服务内容涉及全校维修、大修和教室的管理、校园绿化、环境卫生、楼宇部、消防监控工作等。

4、对外经营服务中心

生活服务中心及科教服务中心主要经营后勤的对外业务。其中生活服务中心下设水电暖服务部、出租房屋收费、招待所、交通服务部、行政服务部、对外开发与合作部、收发、直投部八个部门。主要涉及校内部分房屋出租、包括火车票公交一卡通在内的票务代理、车队经营、邮件收发投递等业务。科教服务中心成立于2007年7月。下设科教服务部、教材服务部、印刷厂三个部门。服务内容涉及办公用品购买、设备政府采购、教材订购售卖、文本印刷、复印、装订等方面。

5、动力运行部

主要负责全学供水、供电、供暖的运行、计划、管理，水电气抢修的组织实施以及水电气设备、设施的检查、改造、维护。

6、会议服务中心

北京科技大学会议中心是北京科技大学投资兴建的一座现代化综合型宾馆，地处北四环中路，毗邻海淀区中关村高科技电子商业区及北京八大院校，地理位置优越，交通十分便利，是召开国内外各种

会议、学术研讨、商业洽谈、专业培训的理想场所。会议中心总建筑面积16787平方米，主楼14层（地上十三层、地下一层）。主楼设有套间、标准间、经济标准间287套。可同时容纳宾客574人住宿。会议中心拥有可容纳30-200人的大小各型会议室8个，会议设施齐备。

三、进入新市场的计划

由于后勤集团成立年代悠久，在学院内形成了一种比较传统的管理模式，想要融入这个集体，我们可采取与北京科技大学后勤服务集团领导取得联系，主动推介公司服务产品，了解客户对项目管理的设想，掌握客户的需求。利用现有服务的缺陷突出推介我司的专业性、规范性，进入市场。

批注：介于该校固有后勤管理模式，结合公司现有服务产品，建议该校“物业服务中心”进行合作的方式进行拓展。以“智能建筑运行管理”及“保洁清洗服务”为主推产品，以解决校方后勤管理中“招人难，管人累”的工作难点为销售卖点，持续占领该校物业市场。

——————苏雪峰

2012-7-26

第二篇：关于北京林业大学物业管理情况的调研报告

关于北京林业大学物业管理情况的调研报告

考察时间：2012年8月

考察方法：走访、询问、观察、查阅、搜集

考察目的：了解北京林业大学物业管理市场

考察范围：北京林业大学建筑楼宇的物业管理情况

一、校园基本概况

北京林业大学位于北京市海淀区清华东路35号，学校校舍总面积663561平方米,其中教学行政用房建筑面积304210平方米，教室面积53606平方米，建有3个教育部重点开放实验室、1个教育部园林环境工程中心、1个北京市重点实验室、5个国家林业局重点实验室和1个生物学国家理科人才培养基地。设有各类研究所22个，教学科研基地30个。北京林业大学是一所以林学、林业工程学、生物学等学科为特色，理、工、文、管、经、法相结合的多科性全国重点大学，学校现有13个学院，是我国重要的林业科学研究中心之一。校本部现有校园面积703亩，正在建设的鹫峰校区占地面积750亩（位于北京市海淀区苏家坨镇秀峰四路5号），学校实验林场占地面积10870亩，学校总占地面积12295亩。

二、校园物管现状

（一）物管特点

1、成立后勤服务总公司

 下设饮食服务中心、学生公寓中心，负责学校的餐饮和学生公寓的日常管理。

2、校内设有总务与产业管理处

 负责全校的能源使用及其运载设备设施的运行管理和节约管理。

 负责公共设施、设备运行日常维护、学校修缮工程项目进行管理内的维修。 负责校园绿化美化管理、监督工作及校园公共区域的卫生保洁工作。

（二）物管现状

物业管理一览表

注：根据调研情况，北京林业大学校内由2家保安公司，1家校内物业公司，1家保洁公司，和校内的总务与产业管理处负责全校的物业服务工作。 北京冠安保安公司薪酬待遇：

内保服务：1800元/月，提供住宿，单休，含保险； 校园安保：2200元/月，提供住宿，无休息，含保险；  北京可莱琳科技发展有限公司薪酬待遇：

保洁员：1600元/月，提供住宿，单休，含保险；

（三）现有服务的缺陷

1、楼宇内大厅保安岗空岗较多、服务人员服务态度懒散、游客进出楼宇自由，安全系数较低。

2、保洁员工作量较大，如：标本馆：地上5层，地下1层，安排两名保洁员负责楼宇内的环境卫生工作，人员少，完成工作质量较低。

（四）在建工程

 学研中心：该项目为新建一幢14层的学研中心，为教学科研用房，设有三

层高的地下室，建筑面积约为89989平方米，2013年3月竣工。

三、物管单位基本情况

（一）北京林和物业管理有限公司

北京林和物业管理有限公司是北京林业大学校办企业。现有物业管理面积17万平米，员工总人数70余人。公司设立综合管理部、安保工程部、品质客服部等三个部门。依托北京林业大学为平台，聚集了一批经过专业技术培训的物业管理人员。拥有一支经过专业技术过硬，熟练掌握水、电、暖等各种设施设备系统运行管理及维护维修的维修队伍；小区配备一支经过专业培训的岗位保安队伍，24小时为业主的平安而服务。

（二）北京冠安保安公司

本公司是经工商局、市公安机关审查批准的保安公司，现公司管理层人员40余人，保安人员1000余名，担负包括大型商场、写字楼、高档别墅区、高校、中央直属机关、住房、服务中心、及物业等百余家客户的保安服务工作，以及为客户提供安全策划、安全咨询等服务，是规模较大的正规保安服务公司。公司下设办公室、财务部、业务部、人力资源部、经营管理部、后勤装备部、技防部等部门。工作人员均具备大专以上学历，对保安行业有深刻的了解，管理能力强、专业素质高。

（三）北京文安保安公司

文安保安公司是北京市保安服务总公司的分公司，于1992年1月1日成立，主要职责是为北京市各高校、中央和市属科研院所、广电、文博及医疗等文保系统的客户单位提供门卫、巡逻、守护、押运、安全检查、安全技术防范等保安服务。多年来，在北京市保安服务总公司和北京市公安局文保总队党委的正确领导

下，在广大客户特别是高校保卫处的大力支持配合下，文安分公司为维护首都社会稳定、维护客户单位内部秩序，特别是为维护首都高校稳定做出了积极的贡献。

组织机构图

1、管理科

管理科是在总务与产业管理处领导下，对全校公共设施、设备运行日常维护、学校修缮工程项目进行管理的部门，其主要职责如下：  维修的管理

做为甲方单位对乙方行使日常中小维修项目监督、管理职能。签订全年中小维修协议，明确甲乙双方责权，制定乙方维修服务标准，行使甲方权利。坚持日常巡视，保证公共设施、设备良性运行。

中小维修范围：学校公共场所（不包括学生宿舍楼、二教、新图书馆等楼内）、校内非经营性单位、校内家属区及教师周转房的公共设施。中小维修内容：以上场所的土建、电气、水、暖等设施的维修及污水、雨水管道和化粪池、篦油池疏通检修。 重点维修的管理

协助处长制定学校全年重点维修项目计划及相关工程实施安排。在具体工程项目实施过程中负责前期施工单位、工程主材料的考察，与施工单位签订工程合同，在施工过程中根据合同及工程标准进行监督、管理。 校办公用房的管理

建立办公用房数据库，对学校办公、科研、实验用房进行整体规划、调配及管理工作。

 对主楼电梯正常运行服务、定期保养及电梯司机的监督管理工作。 负责校产楼、主楼地下室、北林公寓等的租赁管理工作。

 负责处内文件运转、费用收支、报表统计、会务宣传、信访接待等相

关日常工作。

2、节能办公室

节能办公室在总务产业处的领导下，负责全校能源使用及其运载设备、设施的运行管理和节约管理，其主要职责：

 负责全校水、电暖能源及设备设施的使用管理、安全检查、违章处罚工作。 负责全校能源节约的计划管理和制度建设。

 负责全校水费、电费、暖气费、师生茶浴室费用的收支管理工作。负责扣

缴校内教职工的水费；负责师生浴室的收费管理：负责非本校职工、外租房及校内经营性单位水、电和校外用暖单位供暖费的核算与收缴。 负责校内一、二、三级水、电表的查抄统计，水、电、暖报表的统计、汇

总、申报及与上级相关部门的业务联系工作。

 负责全校水、电、暖管网，地下管道的资料收集、整理、存档工作。 负责全校水、电、暖设施的建设规划和节能技改工作。

 负责全校节能的宣传教育和督促检查工作，负责对节能新产品、新技术、新工艺的试用和推广工作。

 代表学校对乙方行使配电室、茶浴锅炉房、供暖锅炉房安全运行、维护的监督管理职能。

 指导、督促、检查乙方做好水、电、暖设备设施的维护、保养工作。

3、环境科

环境科在总务与产业管理处的领导下，负责全校校园绿化美化管理、监督工作及校园公共区域的卫生保洁工作。 绿化工作

绿化工作主要包括绿化养护和绿化工程两个方面，以甲、乙方责任制的方式开展。绿化养护工作中作为甲方代表学校对承担日常养护任务的乙方进行监督和管理，主要工作包括绿地的浇水、施肥、修剪、补植、引种、病虫害防治、冬季防寒等项目。在绿化工程中以甲方身份，代表学校对外公开招标，确定工程承包单位，并对工程进行科学管理、严格监督。 卫生保洁工作

卫生保洁工作分为四个部分，一是校园及家属区的室外公共环境的清扫工作；二是主楼、东西配楼、林业楼、森工楼、外语楼、信息楼、专业楼、基础楼的楼内卫生保洁工作；三是全校及柏儒苑小区的垃圾消纳外运工作；四是一些辅助性卫生工作，如灭“四害”、扫雪铲冰、清运渣土等。

四、进入新市场的计划

1、单项项目进入市场

目前林大校内的消防管理外包保安公司负责管理，消防人员多数没有持证上岗，林大现对消防系统进行改造中，借此机会可推荐我司的智能方面的专业性，和智能分公司合作与该校保卫处领导取得联系，使用渗透型、情感沟通型、主动推销型的营销方法和院方建立关系。

2、新建项目进入市场

获取后勤负责人的联系方式，和院方建立联系，主动推荐公司所有产品，新建项目获得综合服务的机会较大。

批注：同意拓展部对“林业大学”物业管理进入市场计划及拓展思路，通过对物业服务外包业务进行大力度跟进开发。力争在工程技术业务领域为拓展突破口，继而获得物业综合管理项目。

——————苏雪峰

2012-8-27

第三篇：物业管理调研报告

物业管理调研报告

物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容，市物业管理工作也是文明城市创建的重要组成部分。根据安排，我们对**市物业管理工作进行了调研，具体调研情况如下：

一、物业管理的基本情况

总体看，我市物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

（一）物业企业现状

我市物业管理从 年前后开始起步，至今发展仅 年时间。据调查，截至 年底，在我市注册的物业企业共有24家，其中三级资质企业10家，从业人员367余人。外地物业企业在我市开展服务的3家，从业人员约32人。

（二）物业发展现状

目前，全市共有物业管理小区34个，物业管理面积239.1万平方米。

1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我市新建住宅小区主要指2010年后开工建设的住宅小区，共有16个，房屋建筑面积143万平方米，住宅套数有1.2万余套，物业管理覆盖率达到95%以上。其中有国际现代城住宅小区获得**市物业管理示范（优秀）小区称号。

2、老小区的物业发展现状。老小区主要是2010年建成的住宅小区，共18个，房屋建筑面积96.1万平方米，住宅套数有0.85万余套，物业管理覆盖率不足50%。

3、住宅专项维修资金的归集和使用情况。从2010年开始归集住宅专项维修资金以来，累计归集资金1372.79万余元。

（三）小区业主委员会现状

截止2013年底，全市住宅小区已成立业主委员会6个。在调研中发现，90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。61.9%的小区在业主入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。50%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。62.5%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。

（四）物业管理行政机制现状

在《物业管理条例》及《 市物业管理实施办法（暂行）》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，市房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街道、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街道、社区居委会的正常工作。按照《 市物业管理实施办法（暂行）》中有关职能的划分，物业管理涉及国土、住建、民政、城管、物价、公安、工商、供水、供电、质检、通信、街道、社区居委会等相关部门的配合，但各相关部门普遍存在重建设、轻管理的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。

2010年以来，我市针对物业管理工作先后出台了《 市物业管理实施办法（暂行）》《 市住宅维修资金管理实施办法》，市房管局也出台了配套性文件《 市物业管理实施细则》《关于规范 市普通住宅小区物业服务等级标准和市城区物业服务费指导价格的通知》《关于规范物业承接查验工作的通知》等文件，为理顺物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。

二、物业管理存在的主要问题及原因分析。

（一）物业企业存在的主要问题及原因分析。

1、物业服务公司小、弱、散突出。随着房地产业的迅速发展，近几年来我市物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐，平均每个物业管理小区建筑面积仅7万平方米，物业公司管理面积也不足10万平方米，由于管理项目较小，管理规模不大，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。

3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。

4、物业管理企业人员整体素质不高。一是物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。

5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查，我市24家物业企业的34个项目，有31个项目亏损，几个项目硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有消化来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有消化来源，导致了收入支出的剪刀叉现象，物业服务企业生存的危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬仅1200元/月，低于社会平均工资，且没有购买任何社会保险，劳资双方潜在矛盾十分突出。

（二）物业发展存在的主要问题及原因分析。

1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是业主物业消费意识淡薄。较大一部分业主来自农村，对物业管理概念不深，对物业服务的配合度不高，接受不了这一新生社会产物。三是建设工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

2、建设工程遗留问题引发物业纠纷。

有以下三种情况：

（1）工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收，但向业主交房时仍存在共用设施设备不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。

（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；②销售广告内容与实际交房时不一致；③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

（3）建管不分带来的问题。我市开发企业下属的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。

3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修资金。我市2000年前建成的住宅小区配套建设水平低, 基础设施设备差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修资金,根本无力进行旧小区改造。

4、住宅专项维修资金的归集和使用存在的问题。

（1）住宅专项维修资金收缴困难。主要集中为已办理了房产证的业主，他们不愿意再缴纳住宅专项维修资金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了住宅专项维修资金。

（2）开发企业挪用已归集的住宅专项维修资金。住宅专项维修资金一般由开发企业统一收取，再交到财政局、房管局指定的专用帐户上。开发企业不及时上交给房管局，造成住宅专项维修资金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。

（三）小区业主委员会存在的主要问题及原因分析。

1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。导致成立后，作用发挥普遍不理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。

2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。

3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助取得。但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。

4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便。

5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定，与会业主很难达到2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。

（四）物业管理机制存在的主要问题及原因分析。

1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了2007年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在：法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格等等。

2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全市看，缺乏一个部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却责任主体不明确，行政监管力度不大。如：大多数小区业主将车库用于住房或经营，接通水、气等，存在安全隐患，居民反映强烈。而水、气主管部门认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续，但作为房屋主管部门的房管局却无法干预。

3、物业服务缺乏市场竞争机制。我市物业服务市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查，我市专业物业公司只占37.5％，开发商下属企业占54.1％，外聘服务企业占12.5％。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。

三、完善物业管理的建议和措施。

（一）加强我市物业企业服务质量的建议和措施。

１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。

２、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

（二）加快我市物业行业发展的建议和措施。

1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。

2、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《 市物业管理实施办法（暂行）》等有关法律法规，让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。

（三）完善小区业主委员会制度的建议和措施。

１、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。

２、政府相关部门参与业主委员会的组建。首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在房管、公安部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、房管局备案登记，公安机关根据备案登记表刻发印章。

３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。

4、加强组织业主委员会成员的培训，提高业委会成员的总体素质。

（四）建立健全物业管理新机制的建议和措施。

1、建立健全物业管理行政新机制。按照属地管理的原则，成立党组织领导下，由社区居委会、业主委员会、物业服务企业构成的三方联动的社区服务工作新机制，实现双向进入、交叉任职，业主委员会成员、物业公司经理在社区居委会党组任职，社区居委会干部义务担任物业公司总监和业主委员会副主任。并在小区中设立社区便民服务部，由物业公司指派专人值班，负责接待处理业主投诉和日常生活事务，业主委员会定期值日，社区居委会配备专门的物管员，落实好相关的经费。共同帮助物业公司调解纠纷，协调矛盾，特别是解决公共服务、户籍、计生、社保、民政、就业等涉及民生的问题。

民政、公安、计生、社保、人社、国土、住建、房管、工商、供水、供电、乡镇办事处等部门的窗口单位与物业企业进行对接。在物业企业代业主办理日常生活事务时，职能部门应提供便民服务通道。业主自己办理相关手续时，要求提供该小区物业公司、业主委员会或社区居委会的证明。使业主们慢慢地认可物业公司、业主委员会这一级组织，渐渐地接受物业这一行业，逐步形成物业管理服务意识。同时，启动职能部门领导问责机制，对履职不到位的进行问责，提高部门管理的主动性，逐步形成政企联动的小区管理社区化机制。具体步骤上，可选择城区建筑面积较大、入住率较高的小区作为试点，积累经验，后期稳步推进。

2、建立前期物业管理监管机制。从房屋预售开始，物业管理应同步介入，对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由开发建设企业承担。建立物业招投标竞争机制。根据我市物业管理发展的需要启动物业管理招投标制度。

3、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

另外，物业纠纷中的大部分由房屋质量和共用部位、公用设施设备不完善引起的，在小区规划审批和竣工验收时加强管理，在物业承接查验和房屋交付使用方面实行备案制度，严格房屋质量和设施设备配套关，为物业管理奠定硬件基础。

第四篇：物业管理调研报告

物业管理调研报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇物业管理调研报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

物业管理调研报告1

物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。根据区政协的安排，我们开展了xx城区物业管理的调研。

一、xx城区物业管理的基本情况

总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

（一）xx城区物业企业现状

我区物业管理从90年代初期开始起步，至今已有近10年的发展。据调查，截至2007年底，在我区注册的物业企业共有197家，其中一级资质企业3家，二级资质企业15家，三级资质企业179家，从业人员12000余人，管理人员1897人。外区物业企业在本区开展服务的约50家，从业人员约2850人。

（二）xx城区物业发展现状

目前，全区共有物业管理小区389个，管理房屋3575万平方米。城区物业管理覆盖率达到90%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。

1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有389个，房屋建筑面积为3075万平方米，住宅套数有34万余套，住宅成套率为100%，物业管理覆盖率达到100%。其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范（优秀）小区称号；天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号；富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号。

2、老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及农转非安置房四类。

（1）单位自管房：包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面积共计324万平方米，住宅套数有30871余套，住宅成套率为97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外，其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责，整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。

（2）社会集资房：从1992年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比例。据统计，现在全区社会集资建房共894万平方米，住宅套数有74550余套，住宅成套率为99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。

（3）直管公房及农转非安置房：直管公房，就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。农转非安置房是政府对征用土地的农转非拆迁户进行安置的房屋，其中又包括两类：一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家所有。从1987年开始，根据原江北县人民政府文件规定：凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理。因此，区房管局对全区的农转非安置统建房进行全面接管。截至2007年底，区房管局共管理全区农转非安置房共计77幢，7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理，日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由业主负责，公用部位的维修则由区房管局负责。

3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从1999年开始归集物业专项维修资金以来，累计归集专项资金8.23亿元，使用300余万元。

（三）xx城区小区（大厦）业主委员会现状

截止2007年底，全区共成立有小区业主委员会181个。在调研中发现，90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。

（四）xx城区物业管理行政体制机制现状

在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，区房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作。

按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发[2007]280号）和《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发[2006]548号）文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合，但区内各相关部门普遍存在重建设、轻管理的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。

1999年以来，我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》（xx府发[1999]129号）等5个文件，为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。

二、xx城区物业管理存在的主要问题及原因分析

（一）xx城区物业企业存在的主要问题及原因分析

1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。

3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。如：金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重，物业公司缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。如：乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。

4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。

5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明：有213家企业亏损。很多企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有消化来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有消化来源，导致了收入支出的剪刀叉现象，物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资24%，平均福利水平不足国家规定的26%，劳资双方潜在矛盾十分突出。

（二）xx城区物业发展存在的主要问题及原因分析

1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。如空港园区农转非安置房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

2、建设遗留问题引发物业纠纷。有以下三种情况：

（1）工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。

（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；②销售广告内容与实际交房时不一致；③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

（3）建管不分带来的问题。我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，这样，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。

3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修基金。xx区的大多数居民住宅是九十年代初建成的,当时配套建设水平低,基础设施差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。此外，老住宅小区都是实行开放式物业管理，小区内道路四通八达，人员来往较复杂，车辆乱停乱放的现象比较严重，导致保安、卫生工作的难度加大。

4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。

（1）房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。

（2）开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。

（3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。按条例规定：当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

5、水、电、气收费难。一是水、电、气费代收代缴矛盾大。水、电、气部门只针对注册的表（包括总表）服务，按总表的度量计费。物业公司被迫另派专人查抄分表，收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。由于水、电、气的损耗，必然出现差额部分的分摊，有些物业公司就自行提高水、电、气的价格，容易引起与业主的纠纷和矛盾。由于各种因素带来的总表与分表的数量差额，所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。水、电、气部门只是针对终端客户服务，并没有和物业公司签协议委托代收，在利益的驱使下，有的物业公司在收取了业主的费用后，并不及时缴交给水、电、气部门，而是占用了这笔资金，而水、电、气部门又无权向物业公司催收，最后导致对住户停止供应水、电、气，从而引发矛盾升级。三是水、电、气管线和设备出现老化，需要维护、更换时费用不好解决。水、电、气部门和物业公司互相推诿，责权不明。向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。

（三）xx城区小区（大厦）业主委员会存在的主要问题及原因分析

1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。业主委员会的候选人提名缺少科学的依据，在实际操作中有盲目现象，形成业委会成员良莠不齐的情况出现，甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会，为自己谋取不正当的利益。业主委员会成立后，作用发挥也普遍不理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。

2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。

3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助取得。但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。

4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便。

5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定，与会业主很难达到2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。

（四）xx城区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析

1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了2007年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在：产权关系不明；法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格；等等。

2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。如：锦湖花园出租门面房给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房管局却无法干预。

3、物业服务缺乏市场竞争机制。xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查，xx区专业物业公司只占17％，开发商下属企业占45％，单位自己管理的企业占16％，外聘服务企业占22％。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。

三、完善物业管理的建议和措施

（一）加强xx城区物业企业服务的建议和措施

１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。

２、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区物业信息管理系统，运用现代化手段实施监督管理。

3、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

（二）加快xx城区物业发展的建议和措施

1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；完善物业服务酬金制度，推进业主自治进程；完善业主自管项目税收工商管理制度，建立有效的监督管理机制；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。

2、实施分类管理。督促水电气供应部门按照《物业管理条例》要求，向最终水电气使用人收取费用，并承担物业管理区域内水电气设施设备的管理维护。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，研究水电气供应管理，水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推进计划，同时又杜绝新问题产生。

3、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。

4、确保房屋大修基金的安全使用，实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财，按每个小区（大厦）开一个总帐户，按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户，每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时，必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项，同时对大修基金的使用过程进行监督，对维修质量进行鉴定。

5、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《xx市物业管理条例》等有关法律法规，让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。

（三）完善xx城区小区（大厦）业主委员会制度的建议和措施

１、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。

２、首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在区房管、公安、物价、市政等相关部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、区房管局备案登记，公安机关根据备案登记表刻发印章。

３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。

4、加强组主委员会成员的培训。提高业委会成员的总体素质。

（四）建立健全xx城区物业管理体制机制的建议和措施

1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长期规划，根据《物权法》、《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》，出台相关政策，如：《维修资金筹集、管理和使用办法》、《物业使用管理办法》、《承接验收管理办法》、《业主委员会管理办法》等。同时，建立健全我区的物业公众责任保险制度。

2、建立健全物业管理行政新机制。尽快成立由区委、区政府领导挂帅的xx区物业管理领导小组及领导小组办公室，进一步明确房管局牵头抓总的职能，并建立物业管理联席会议制度。按照费随事转、权随事走的原则，进一步将物业管理监督权限下沉街道和社区，在区房管局的指导下，在街道、社区居委会设立物业管理办公室，配备专门的物管员，并解决落实好相关的经费。

3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。建立公共维修基金归集机制，建议将房屋公共维修基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段，将缴交公共维修基金纳入合同登记中的一个工作程序，直接在交易登记大厅内设专门窗口收取，切实杜绝无法及时缴交入库的现象。建立物业招投标竞争机制。根据我区物业管理发展的需要建立物业管理招投标市场。建立物业服务收费报审机制。前期物业收费价格应报社区居委会、街道办事处初审，由区物价部门核定。物业收费按协商价执行，但不得高于或低于物价部门最终核定价的20-30%，并应按上述程序报物价部门备案。实行佣金制的物业公司每半年应公布服务费的收支情况。

4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理，实现物业管理的科学化和信息化。

5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

6、建立物业管理用房长效机制。在开发建设过程中，各相关职能部门应严格按渝府发[2005]86号和渝国土房管发[2006]548号文件的规定，规划和核定社区用房和物业管理用房（业主委员会用房）。其中：开发建设单位对社区用房的提供应按每100户15平方米无偿提供，建议由民政部门进行核定；物业管理用房按建筑规模的0.3%-0.5%提供，由房管部门进行核定。对开发建设规模较小的项目，开发建设单位应提供社区用房的建设成本价款交区人民政府，由政府在规划范围内统一购买。

7、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度，杜绝城市中新贫民区的产生。

物业管理调研报告2

调查时间：20xx年x月xx日20xx年x月xx日

调查地点：xx市xx区以及xx等区县

调查对象：居民住宅小区

调查方法：以调查问卷形式的抽样调查

调查目的：以xx市区县为主，通过调查获得有关xx市居民住宅小区的发展现状，希望能尽多地发现物业管理领域存在的问题，及时了解小区居民疾苦，以希为有关机构提供有用研究信息。

调查经过：本次调查采用典型方式，以重庆地区为调查基地，通过对重庆市居民小区午夜管理现状的调查来反映重庆市物业管理现状，同时也在一定程度上反映出整个西部居民住宅小区物业管理现状。在暑假近两个月的时间里，我通过走访重庆市几大住城区和綦江、万州、北碚、巫溪等区县，并经过尽可能细心地调查，我得到一些感受的同时，也获得了关于重庆市居民小区物业管理方面的粗浅材料，发现了一些普遍存在于重庆地区居民住宅小区物业管理方面的问题。最后经过整理得到了这些材料。报告正文：

居住物业(以下简称物业)，是指住宅以及相关的公共设施。物业管理，作为改革开放后出现的一个新兴名词，在时间的流逝中，悄然进入了人们的日常生活，并逐渐成为了一个家喻户晓的行业。物业管理不仅关系着居民的正常生活，更关系着我国国民经济的发展壮大。因此，国家自九十年代以来，不断加强相关方面的立法和完善工作。

一、我国物业管理立法现状

八十年代以来，特别是一九九四年三月二十三日《城市新建住宅小区管理办法》颁布以来，我国先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法律法规。我国的物业管理现状随物业管理方面的法律法规的不断健全和完善而呈现欣欣向荣之势。

我国《城市新建住宅小区管理办法》第二条第二款规定：住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。国家通过行政法规和条例等方式，要求各级人民政府及其主管部门积极推进居民住宅小区管理物业专业化。

在国家的推动和市场化的加深，我国物业管理企业自19xx年在深圳诞生以来，至今已走过２５年不平凡的发展历程，据不完全统计，我国目前物业管理企业总数逾３万家，从业人员突破３００万人，城镇物业覆盖率接近５０％。从19xx年到现在，在这近25年的发展历史中，我国物业管理行业通过企业化、专业化、市场化的管理赢得了社会的认可，并得到了长足的发展。

二、xx市是本次调查的必然选择

xx地处中国西南，长江与嘉陵江交汇于此，距离长江东海入海口约2400公里。作为中国西部唯一的中央直辖市，全市辖40个区县，幅员面积8万多平方公里，人口3159万。各个区县经济发展速度各不相同。

在改革开放的推动下，作为一个新兴的直辖市，xx已经取得了长足发展，经济实力位居西部各省市之首。作为西部最开放和较发达地区，xx的社会发展现状在一定程度上，能较准确地反映出西部地区物业管理的发展状况。因此，在决定拟制此次社会调查活动并制作了调查所需相关资料后，我选择了xx市作为了本次暑期社会调查报告的实践基地。本次社会调查活动问卷调查范围主要以xx市几大主城区为主，涉及xx县、xx区、xx县、xx区等几大区县，以xx市物业管理现状为题，采用抽样调查方式进行上门问卷填写。

在各位同学与广大市民的帮助和配合下，经过近两个月的努力，我终于完成了本次实践调查任务的主要工作（问卷填写）。在完成问卷工作后，我现对问卷进行总结和归纳，终于得出了xx市居民小区物业管理现状的一些简单的信息。

三、居民住宅小区物业管理现状及问题分析

物业管理自80年代初在我国深圳、广州初起步，至90年代，特别是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，迅猛发展。全国1.2万多家专业管理公司的出现改变了香港管理公司曾经在大陆扮演重要角色的格局。初期在住宅小区小心翼翼尝试的专业管理很快推及到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入高等教育系统，标志着物业管理已由感性认识世界进入到理性认识世界，已进入竞争时代。

第五篇：北京科技大学 嵌入式课程设计报告

《嵌入式控制系统》 课程设计报告

学 院

专业班级

姓

名

学

号

指导教师

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目录

摘要..............................................................................................................................................4

引言

随着芯片技术和电子产品智能化的飞速发展，嵌入式技术越来越受到人们的关注，应用领域几乎遍及所有的电子产品：智能机器人、网络通信、军用设备、汽车导航、环境保护、智能仪器等等。嵌入式系统不仅融合了计算机软、硬件技术、通讯技术和半导体微电子技术，而且针对实际应用系统要求，将相应的计算机直接嵌入到应用系统中，并可针对应用需求对软、硬件进行优化、裁减。

嵌入式控制系统是一门新兴的课程，通过本次课程设计可以更好地掌握这门新技术，对今后的发展有很大帮助。

开发方法和流程，熟悉Intel XScale硬件平台及其应用处理机的使用方法，熟悉WINCE嵌入式系统的基本原理、概念。

4.设计原理 4.1 LED发光原理

LED（Light Emitting Diode），即发光二极管。是一种半导体固体发光器件。它是利用固体半导体置于一个有引线的架子上，然后四周用环氧树脂密封，起到保护内部芯线的作用，所以LED的抗震性能好。

发光二极管的核心部分是由P型半导体和N型半导体组成的晶片，如图1，在P型半导体和N型半导体间有一个过渡层，称为P-N结。在某些半导体材料的P-N结中，注入的少数载流子与多数载流子复合时，会把多余的能量以光的形式释放出来，从而把电能直接转换为光能。P-N结加反向电压，少数载流子难以注入，故不发光。利用注入式电致发光原理制作的二极管叫发光二极管，通称LED。当它处于正向工作状态时（即两端加上正向电压），电流从LED阳极流向阴极时，半导体晶体就发出从紫外到红外不同颜色的光线，光的强弱与电流有关。

图1 发光二极管的核心组成部分

图3 控件设计图

其中，显示按钮是作为数码管静态显示的按钮，如显示1235； 亮、灭、闪烁这三个按键是通过GPIO控制发光二极管的状态； 测试按键是实现2，4、6、8数码管循环动态显示的按钮； 复位按键是实现中断次数清零功能的按钮； Apply按键是启动更改的循环显示周期的按键。

以上就是整个课程设计的全部控制界面，通过不同的按钮操作，实现不同的功能。

5.3基本功能的实现

windowsCE是一个界面友好的嵌入式操作系统，系统提供了丰富了控件，极大的方便了用户的开发。C++是优秀的编程语言，在EVC环境下，编写的难度大大降低，尤其是界面的处理。由于实验平台提供了相应的驱动程序，所以本次实验并不需要了解其硬件操作，大大缩短了一个嵌入式应用的开发速度。通过本次嵌入式实

图5 LED数码管循环显示2，4，6，7 6.2 LED数码管清零功能实现结果

通过控制面板上的操作按键，实现清零功能，当按键按下去之后，四个LED数码管的显示数字全部都会变为零。见图6

6.4 频率设置功能实现结果

闪烁周期可以通过键盘输入来进行设置，本课程设计设置的为0～9之间，基值为100ms，通过改变闪烁周期来控制2、4、6、8循环显示的频率。见图8.和图9.图8 闪烁周期为5时的结果

力，也增强了我们的团队协作能力。有什么不懂不明白的地方要及时请教老师或上网查询，只要认真钻研，动脑思考，动手实践，就没有弄不懂的知识。

} //{{AFX_DATA_MAP(CLedDlg)// NOTE: the ClassWizard will add DDX and DDV calls here //}}AFX_DATA_MAP BEGIN_MESSAGE_MAP(CLedDlg, CDialog)

//{{AFX_MSG_MAP(CLedDlg)ON_BN_CLICKED(IDC_BUTTON_SET, OnButtonSet)ON_WM_DESTROY()ON_BN_CLICKED(IDC_BUTTON_ON, OnButtonOn)ON_BN_CLICKED(IDC_BUTTON_OFF, OnButtonOff)ON_BN_CLICKED(IDC_BUTTON_FLASH, OnButtonFlash)ON_WM_TIMER()ON_BN_CLICKED(IDC_BUTTON_TEST, OnButtonTest)ON_BN_CLICKED(IDC_BUTTON_RESET, OnButtonReset)ON_BN_CLICKED(IDC_BUTTON_APPLY, OnButtonApply)//}}AFX_MSG_MAP END_MESSAGE_MAP()

///////////////////////////////////////////////////////////////////////////// // CLedDlg message handlers

BOOL CLedDlg::OnInitDialog(){

CDialog::OnInitDialog();// Set the icon for this dialog.The framework does this automatically // when the application's main window is not a dialog

}

void CLedDlg::OnButtonSet(){

//KillTimer(1);m_test=FALSE;UINT val =GetDlgItemInt(IDC_EDIT_NUM,&b,FALSE);memset(data,0,4);if(b){ BOOL b;BYTE data[4];DWORD bytes;// TODO: Add your control notification handler code here m_test=false;m_flash=false;n=0;ntime=0;flashtime=5;SetTimer(1,100,NULL);

return TRUE;// return TRUE unless you set the focus to a control

WriteFile(m_hDev2,&m_bValue,4,&m_dwBytes,NULL);} void CLedDlg::OnButtonOff(){

}

void CLedDlg::OnButtonFlash(){

}

void CLedDlg::OnTimer(UINT nIDEvent){

// TODO: Add your message handler code here and/or call default

BYTE test[4]={2,4,6,8};BYTE data[4];DWORD bytes;// TODO: Add your control notification handler code here

m_flash=!m_flash;// TODO: Add your control notification handler code here

//KillTimer(1);m_flash=FALSE;m_bValue = TRUE;WriteFile(m_hDev2,&m_bValue,4,&m_dwBytes,NULL);

} if(ReadFile(m_hDev3,&val,sizeof(val),&bytes,NULL)){

if(val!=oldval){ SetDlgItemInt(IDC_EDIT_INTERRUPT,val,FALSE);oldval=val;

} else {

}

} m_test=FALSE;for(i=0;i<4;i++){ } WriteFile(m_hDev,data,4,&bytes,NULL);data[i]=ledfont[0];TCHAR str[64];wsprintf(str,TEXT(“Error %d”),GetLastError());SetDlgItemText(IDC_EDIT_INTERRUPT,str);CDialog::OnTimer(nIDEvent);CDialog::OnTimer(nIDEvent);void CLedDlg::OnButtonTest()

flashtime=str[0]-'0';

if(flashtime==0)

{

flashtime=1;

} } }