绿地华庭产品建议01237851

第一篇：绿地华庭产品建议01237851

关于绿地华庭产品定价的几点建议

本案总建面约30万平米，开发周期长达5～7年，分3～4期开发，采取滚动开发的模式。作为一个规模宏大、开发周期长的项目，一期产品的品质将直接影响到项目的整体形象、消费者的信心、后续产品的销售进度和资金的回笼。因此，品质为本，打好开局之战是重中之重。本案在开发一期项目时，建议从以下几个方面扬长避短，与竞争对手形成差异化竞争，全面塑造企业产品形象，建立市场信心，为项目的顺利销售打下良好的基础。

1、严把产品质量关

绿地华庭是仙桃首个含别墅的房地产项目，占地面积405亩，总建筑面积30万方，总开发周期5～7年，计划分3～4期滚动开发。创新的产品、庞大的体量、较长的开发规模等属性决定了本案入市的机会与风险并存。合理的规避风险，迅速地扩大市场占有率，树立企业产品形象，快速地回笼资金，是项目运营的关键所在。分期开发的项目中，一期项目的工程质量和市场反响，对后续开发项目的市场销售状况影响深远，因此建议在项目开发过程中抓好工程质量建设，严把质量关，创老百姓放心工程，过硬的产品质量将会形成项目的核心竞争力，为公司树形象、创口碑，为后期工程的销售营造良好的氛围，为整体项目的成功打下夯实的基础。

2、低价入市低开高走

定价是商品房销售的重要因素，也是最敏感的部分，它决定着项目利润的大小、销售的进度、市场占有率及整体形象等。考虑到本案开发周期长以及对资金回收的要求，我们建议绿地华庭的定价方针为迅速扩大市场占有率及控制销售节奏，一期项目对利润的预期不宜过高，应在保证合理的利润的同时确保有效回笼资金，缩短开发周期。主要原因有如下几个方面：

① 所处地域升值潜力不明显

目前仙桃市人民政府的城市发展方向重点向南，兼顾向东，而本案位于位于城市西北角，市政规划会使本案的市政配套相对落后，同时也会左右消费者的购房观念，将在一定程度上影响消费者的购买心理。如果定价过高，会将部分对项目信心不足犹豫不决的客户拒之门外。

② 地处偏郊，生活配套不完善

本案位于仙桃市西北角，距市中心（以沔阳大道好邻居为参照）约3.5公里，在仙桃市民心目中较为偏远。此外，交通不便，目前仅有10路公交线开往本案附近，停靠点不固定，乘坐舒适度差，发车频率低，居民出行不便。本案周围缺乏基本的生活配套，生活不方便；也没有大片的居民区，缺乏人气。这对本案（尤其是一期）的购房者会产生很大的心理抗性，影响销售。地段的局限性也决定了本案一期项目不宜定价过高。

③ 中高档楼盘集中放量，竞争激烈

项目周边聚集了众多中高档楼盘，其中部分楼盘地理位置优越，配套完善，且入市较早，具备良好的口碑，消费者认知度高，并且多位于到达本案的必经之地，这将在一定程度上将截留部分客源，此外这些楼盘推出的项目多为现房，而本案为期房项目，对于急于购房的部分消费者而言，这些竞争楼盘将会成为他们的首选。此外，在本案周边，目前亦有鼎城、东方雅园、天下·城市星座等规模较大的新项目破土动工，预计将与本案同期销售，如果本案以超过消费者心理预期的价格上市，将会和这些项目形成胶着状态，导致销售进度缓慢，影响资金回笼，进而拉长本案的开发周期，增加时间成本。

2、别墅产品的市场接受程度

本案开创仙桃楼市先河，规划建造别墅产品，作为“第一个吃螃蟹”的项目，要使仙桃市民乐意接受占天占地、相对昂贵的别墅产品，使本案的这一特色产品叫好又叫座，还有待依靠正确的营销、推广来引导消费，以获取丰厚的市场利润。

3、增加项目附加价值

创新别墅产品、大规模社区、自然环境是本案最大的卖点，但是地段偏僻、生活配套不完善、未来升值潜力不明显等缺陷又制约了本案向高端物业方向发展。我们建议在项目开发过程中，赋予项目更多的附加价值，并将其与项目固有的卖点进行整合，使之形成体系，从而建立项目的整体形象的跃升，推动项目销售的进度。项目良好的包装所产生的附加利润

如项目特色的文化内涵，引得目标客户的喜爱，由此而产生的附加价

（2）项目在区域市场的品牌地位所产生的附加利润

（3）发展商品牌所产生的附加利润

（4）建筑外观、环境等容易引起主观反映的方面所产生边缘利润。

（5）良好的物业管理所产生的附加利润。

根据本项目自身剖析，所产生的形象价差大约在100元/平米左右，亦即可产生比市场价高出100元/平米的边缘利润。

3、生活配套

本案最大的优势在于项目的规模性（仙桃目前开发面积最大的住宅房地产项

目）和产品的创新性（仙桃首个有别墅的房地产项目），最大的劣势在于地理位置较偏，生活配套不完善，这个硬伤将会严重影响客户的购买心理，因此本案应加强小区内生活设施配套的建设和招商（如：超市、干洗店、美容美发店、餐饮、路径健身器材、乒乓球馆、篮球场、游泳池等），以弥补周边生活配套不足的劣势，方便居民日常生活，解决居民的后顾之忧。

4、绿化建设

目前，本地已上市楼盘绿化建设普遍滞后，严重影响各楼盘的综合品质。建议本案先做出部分主体绿化，作为产品的形象展示，来吸引客户的眼球，先人一步赢得客户更多的美誉与认可。

绿化设计采用坡地立体化设计，扩大绿化面积，移步换景；种类选择与种植尽量注意气候与季节性，还有色彩与高低错落的搭配，选择适合本地生长、易存活、养眼、后期养护成本相对较低的植物，选择合适的种植季节。

4、物业管理

本案一期产品，尤其是首批推出的产品中，别墅的比例较高，是项目一期产品销售的重头戏，也是推广诉求的突破口和渲染重点，因此与之匹配的物业管理也不应逊色。

建议本案尽早导入先进的物业管理理念，聘请知名物业管理公司，树立优质物业管理小区的形象典范，让业主享受到一流物业管理的贴心服务，使他们生活在这里既放心又舒心，同时对此进行大力宣传。尤其是在某批产品现房入住阶段和后一批产品期房销售阶段并进的时期更要管理好、宣传好，经得起检验，为项目将来长达几年的开发、营销树立好口碑。

5、房屋主体、户型设计与面积大小的定位

本案具有得天独厚的环境优势：地处江汉平原，位于仙桃市郊区，地域空旷，规模宏大，空气新鲜，阳光充足，周围碧波环绕，树木成林。

因此，在户型设计上，要充分考虑到居民生活与环境的相融，除配以大露台供休闲之用，配以大开窗方便观景和采光、通风外，还可考虑统一安装太阳能热水器（预留位）以节能，达到人与自然、生活与环境的完美统一。

目前当地已上市楼盘，户型普遍较为单一，单套面积偏大。特建议本案房型设计、单套面积设计多元化，以紧凑、实用为主，满足不同消费者的需求，扩大目标客户群，创造旺盛人气。

6、加快进度，防止客源流失

（1）我司在2006年7月进行消费者调查时，有部分客户表示希望购买本案别墅产品，希望本案尽早面市。本次市调（2007年3月）时，又发现有一定量原本希望购买本案别墅产品的客户，由于本案开盘时间较晚，已在明珠豪庭、德政园等楼盘购房。

（2）本案附近增加了世纪雅园、鼎城、天下•城市星座、紫竹雅苑四个楼盘，详情如下：

 世纪雅园：位于仙桃大道与丝宝路交汇处，总用地面积82479.68平方

米，规划建筑面积134551.69平方米，总户数为1012 户，其中包括13栋5层、5栋 18层建筑。分三期开发，现一期正在打桩。容积率

2.11，绿地率31.2%。开发商：湖北新创展房地产开发有限公司；建筑设计：加拿大开朴建筑设计深圳有限公司。

 鼎城：位于仙桃大道与丝宝路交汇处，规划建筑面积约10万平米，22000

平米园林景观，已做围墙广告。开发商：仙桃三丰鼎盛地产开发有限公

司。

 天下•城市星座：位于汉江路与复州大道交汇处，由仙桃天下房地产开

发有限公司开发，已做围墙广告。

 紫竹雅苑：4-5栋多层住宅，已建成一栋。

这几个竞争楼盘，尤其是前三个，均为规划建筑面积在10万平米左右的中型楼盘，其总规模与本案不相上下，其已知的产品形态、规划理念等与本案有许多共同之处，开盘时间与本案较为接近，竞争时间较长，是本案新兴的竞争对手。

因此，本案宜加快工程进度，在保证产品质量的前提下尽早开盘，抓住急于购房的意向客户，先人一步抢占市场，严防客源流失，将竞争形势加剧带来的不利影响降到最低。

第二篇：专项方案(华庭)

樟樟村居民搬迁安置小区第一期A、B、C、D栋塔楼工程模板专项施工方案

一.工程概述

工程名称：樟村居民搬迁安置小区第一期A、B、C、D栋塔楼

工程地点：东莞市东城区樟村

建设单位：东莞市东城区房地产开发公司

勘察单位：东莞市东城建筑规划设计院勘察队

设计单位：东莞市东城建筑规划设计院

监理单位：吉林建设监理有限公司

施工单位：湖南星大建设集团股份有限公司

二、模板材料及堆放

本工程模板体系采用木模板。优点在于装拆方便，表面光洁，接缝易处

理。主要材料采用18mm厚木夹板、80×100木枋、φ48门式钢管脚手架，对拉螺栓加固。

模板及木枋要堆放在干燥的地方，避免淋雨及曝晒，并注意防水，配制

加工好的模板编号堆放整齐。模板运输时应水平堆放并采取加固措施，以避免倾翻造成损坏。

三、柱模板安装

模板根据柱截面尺寸进行配制，配模时采取大面压小面，柱与梁接口处，采取柱模开槽，梁底及侧模与槽边相接，拼缝严密，并用木枋压紧，柱模加固采用钢管抱箍，对拉螺栓加固，每400mm一道。其余较小载面的柱采用木箍和钢筋箍结合.四、梁板模板安装

梁底模、侧模、板模的配置要考虑压边顺序，一般为梁侧模压梁底模，板模压梁侧模。楼板模板采用散装散拆，模板编号定位，楼板上开洞的，先在底板模上放出洞口线，再在底模上支设洞边模板，并用木枋作内撑，用以加固模板，防止洞口模板在倒砼发生偏移。板底模的标高要严格控制，模板拼接允许偏差控制在规范许可范围内。

平台模板、梁模板安装完毕后，应留设清扫口，以利于模板上杂物的清扫。模板的支撑与加固采用门式钢管脚手架，此种脚手架的特点是：搭拆简易、承载力大、安全可靠、周转速度快。湖南星大建设集团股份有限公司

五、墙模板安装

为保证墙体截面尺寸，墙体内放置预制细石砼撑条，并用φ12对拉螺杆加固，其纵向间距为460mm，横向间距为460mm，纵楞间距为460mm，横楞排距为460mm。

剪力墙模安装时，尽量使用整块模板，裁料模板放在上部，安装时，先在楼板面上弹出墙边线，根据边线立模。用线锤校正垂直度，用木方压底。对拉螺杆安装时，对拉螺杆孔要平直，且对拉螺杆的螺帽要拧紧。

六、模板拆除

1、模板拆除的一般要点：

（1）、侧模拆除：在混凝土强度能保证其表面及梭角不因拆除模板而受损后，方可拆除。

（2）、底模及冬季施工模板的拆除，必须执行《混凝土结构工程施工质量验

收规范》GB50204及《建筑工程冬期施工规程》JGJ104的有关条款。作业班组必须进行拆摸申请经技术部门批准后方可拆除。

（3）、预应力混凝土结构构件模板的拆除，除执行GB50204中相应规定外，侧模应在预应力张拉前拆除；底模应在结构构件形成预应力后拆除。

（4）、已拆除模板及支架的结构，在混凝土达到设计强度等级后方允许承受

全部使用荷载；当施工荷载所产生的效应比使用荷载的效应更不利时，必须经核算，加设临时支撑。

（5）、拆除模板的顺序和方法，应按照配板设计的规定进行。若无设计规定

时，应遵循先支后拆，后支先拆；先拆不承重的模板，后拆承重部分的模板;自上而下，支架先拆侧向支撑，后拆竖向支撑等原则。

（6）、模板工程作业组织，应遵循支模与拆模统由一个作业班组执行作业。

其好处是，支模就考虑拆模的方便与安全，拆模时人员熟知，依照拆摸

关键点位，对拆模进度、安全、模板及配件的保护都有利。

2、柱子模板拆除：

（1）、工艺流程：拆除拉扦或斜撑→自上而下拆除柱箍→拆除部分竖肋

→拆除模板及配件运输维护

（2）、柱模板拆除时，要从上口向外侧轻击和轻撬，使摸板松动，要适

当加设临时支撑。以防柱子模板倾倒伤人。

3、梁板模板拆除：工艺流程：拆除支架部分水平拉杆和剪刀撑→拆除侧

模板→下调楼板支柱→使模板下降→分段分片拆除楼板模板→木龙骨及支柱→拆除梁底模板及支撑系统

4、拆除工艺施工要点：

① 拆除支架部分水平拉杆和剪刀撑，以便作业。而后拆除梁侧模板

上的水平钢管及斜支撑，轻撬梁侧模板，使之与混凝土表面脱离。

② 下调支柱顶托螺杆后，轻撬模板下的龙骨，使龙骨与模板分离，或用木锤轻击，拆下第一块，然后逐块逐段拆除。切不可用钢棍

或铁锤猛击乱撬。每块竹胶板拆下时，或用人工托扶放于地上，或将支柱顶托螺杆在下调相当高度，以托住拆下的模板。严禁模

板自由坠落于地面。

③ 拆除梁底模板的方法大致与楼板模板相同。但拆除跨度较大的梁

底模板时，应从跨中开始下调支柱顶托螺杆，然后向两端逐根下

凋，拆除粱底模支柱时，亦从跨中向两端作业。

七、成品保护

（1）、预组拼的模板要有存放场地，场地要平整夯实。模板平放时，要有木方垫架。立放时，要搭设分类模板架，模板触地处要垫木

方，以此保证模板不扭曲不变形。不可乱堆乱放或在组拼的模板

上堆放分散模板和配件。

（2）、工作面己安装完毕的墙、柱模板，不准在吊运其他模板时碰撞，不准在预拼装模板就位前作为临时依靠，以防止模板变形或产生

垂直偏差。工作面己安装完毕的平面模板，不可做临时堆料和作

业平台，以保证支架的稳定，防止平面模板标高和平整产生偏差。

（3）、拆除模板时，不得用大锤、撬棍硬砸猛撬，以免混凝土的外形和

内部受到损伤。

八、应注意的质量问题

1、涨模、断面尺寸不准防治的方法：根据拄高和断面尺寸设计核算

柱箍自身的截面尺寸和间距，以及对大断面柱使用穿柱螺栓和竖向钢楞，以保证拄模的强度、刚度足以抵抗混凝土的侧压力。施工应认真按设计要求作业。

2、柱身扭向防治的方法，支模前先校正柱筋，使其首先不扭向。安装

斜撑(或拉锚)，吊线找垂直时，相邻两片柱模从上端每面吊两点，使线坠到地面，线坠所示两点到柱位置线距离均相等保证柱模不扭向。

3、轴线位移，一排柱不在同一直线上。防治的方法：成排的柱子，支

模前要在地面上弹出户轴线及轴边通线，然后分别弹出每柱的另

一个方向轴线，再确定柱的另两条边线。支模时，先立两端柱模，校正垂直与位置无误后，柱模顶拉通线，再支中间各柱模板。柱

距不大时，通排支设水平拉杆及剪刀撑，柱距较大时，每柱分别

四面支撑，保证每柱垂直和位置正确。

4、梁、板模板：

梁、板底不平、下挠;梁侧模板不平直；梁上下日涨模，防治的方

法是粱、板底模板的龙骨、支柱的截面尺寸及间距应通过设计计

算决定，使模板的支撑系统有足够的强度和刚度，作业中应认真

执行设计要求，以防止混凝土浇筑时模板变形。模板支柱应立在垫有通长木板的坚实的地面上，防止支柱下沉，使梁、板产生下

挠。梁、板模板应按设计或规范起拱。梁模板上下口应设销口楞，再进行侧向支撑，以保证上下口模板不变形。

第三篇：美好华庭家园活动

美好华庭家园活动

---候选人竞选活动

垫江好声音好节目华庭小区特场预选---华庭之夜

活动目的：

一、提高小区业主大会选举、票决浓厚氛围；宣传物业知识；

二、宣传赞助商品牌、产品，特惠营销产品； 组织单位：主办方：垫江县桂溪华庭首届业主大会筹备组。协办方： 赞助方：

活动效果：

一、让华庭广大业主参与小区业主大会，增进物业知识。预计现场每晚参与业主达150户右左，观看人员300左右。

二、让小区广大业主知晓参与赞助商品牌，通过设实质奖励提高业主参与度，另向业主发放赞助商优惠卷。活动形式：

一、T台歌舞晚会，业主现场投票，现场参与抽奖。

二、3月22日，小区现场投票，业主凭“业主身份识别卡”或身份证投票。

商户可在现场宣传产品，现场销售实物。现场发放优惠卷。

三、特价商品现场拍卖。现场交易。费用需求：

奖项设置及费用：一等奖现金500元+实物价值1500元以上，实物价值1500可折为现金1000元；设1份。

二等奖现金300元+实物价值1000元以上，实物价值1000可折为现金600元；设2名。

三等奖现金150元+实物价值600元以上，实物价值600可折为现金400元；设3名。

最后一场活动中，从获得最高分数的候选人中依决选取第一、二、三名，由获名次的候选人依次从参与业主中抽选一名。

奖项设置合计为：2000元+5300元（3400元）。现场每晚晚会投票报名前50名，每名发现金20元，晚会结束时发放：三场共计3000元

活动结束最后一晚，从已参与投票业主中抽取三名，每名现金500元；共计1500元

奖项总费用为6500元+实物 5300元（3400元）优秀节目奖：一等奖800元，设一名；二等奖500元，设一名；三等奖300元，设一名。

每场T台费用为2000元，三场6000元。第一季：3月23日晚7：00—9：30 第一场：主持人介绍晚会主题，晚会节目。

开场白．好家居在佳艺美庭，好建材在南门综合建材城。桂溪华庭家园有好人好事。好人就是选好我们华庭家园业主委员会委员，好事就是华庭家园将在业主委员会带领下月来月好。今晚是我们华庭小区第一季的激情之夜，也是是我们见证华庭家园建立的初夜，在这里首先感谢XXXXXXXX，对我们小区建设的大力支持赞助，特别是要感谢小区筹备组、志愿者们付出的辛苦和努力。

今晚的节目分别是：1.小品，围绕小区建设的小品，时长8-10分钟；

请桂溪镇某领导讲话；请筹备组业主代表负责人讲话，3分钟；

2．介绍业主委会候选人20人，留5人，每个人演讲3-5分钟，演讲晚后现场投票，赞助单位建议票，每个候先人赞助单位仅能投四票，每票记十分。业主参与进行无记名投票，得票每人计2分。（35分钟）

3．歌曲表演（5分钟）4．小品表演（8分钟）

5．第二批次业主委员会候选人5个演讲。每个人演讲3-5分钟，演讲晚后现场投票，赞助单位建议票，每个候先人赞助单位仅能投四票，每票记十分。业主参与进行无记名投票，得票每票计2分。（35分钟）

6．每名候选人为投票业主抽奖，抽奖按得票次数计算抽取次数。现场发奖。

二、第一场、主持人介绍晚会主题，晚会节目。开场白．好家居在佳艺美庭，好建材在南门综合建材城。桂溪华庭家园有好人好事。好人就是选好我们华庭家园业主委员会委员，好事就是华庭家园将在业主委员会带领下月来月好。今晚是我们华庭小区第一季的激情之夜，也是是我们见证华庭家园建立的初夜，在这里首先感谢XXXXXXXX，对我们小区建设的大力支持赞助，特别是要感谢小区筹备组、志愿者们付出的辛苦和努力。

今晚的节目分别是：

1．介绍剩余的业主委会候选人10人。2．歌曲表演（5分钟）3．歌曲表演（5分钟）

4．第三批候选人每个人演讲3-5分钟，演讲晚后现场投票，赞助单位建议票，每个候先人赞助单位仅能投四票，每票记十分。业主参与进行无记名投票，得票每票计2分。（35分钟）

5．第四批候选人每个人演讲3-5分钟，演讲晚后现场投票，赞助单位建议票，每个候先人赞助单位仅能投四票，每票记十分。业主参与进行无记名投票，得票每票计2分。（35分钟）

6．小品表演 7．小品表演 8．投票抽奖如第一次

三、如前

1．前五名候先人再次演讲评比 2．文艺节目。3．现场买卖。

第四篇：华庭防渗体系(参考版)

中海华庭防渗漏保温体系

设计及施工方案

中国海外建筑（深圳）有限公司

第一章 设计方案

1.1 屋面工程

1.1.1 屋面防水工程

深圳公司在深圳发展的项目中，屋面防水工程主要是考虑

(1)采用现浇按抗裂设计的整体砼屋面的自防水结构；(2)设置柔性防水层；(3)屋面放坡，及时排放雨水，坡度为２％；(4)注意穿墙、板管线及防水层收口外节点的处理，到现在为止我司发展的项目中未见有明显的渗漏水的现象，有些楼宇竣工已达７、８年了。但针对中海华庭高档次的要求，我们将提高设防标准，参照“广东省建筑防水工程技术规程”的标准，防水等级提高到 I级（是目前国内的最高标准等级），理论质量保证期限为25年，需要在现有设计的基础上增设一道3mm SBS改性沥青防水卷材，原防水卷材改为1.5mm厚的一等品三元乙丙橡胶防水卷材。

改进后的作法见图1。

1.1.2 屋顶花园防水工程

其防水作法同屋面工程，但在200mm厚的种植土下面设置50mm厚的卵石和面盖土工布的滤水层，并设置排水管，把过多的水排放到雨水管系统，利于防水及种植物。1.1.3 屋面的隔热

现在设计已设置了一道100厚（最薄处）陶粒陶粒砼隔热保温层，综合整个屋面的厚度为335mm厚。结合以往的经验及比较墙体结构的厚度（墙体的总厚度为200mm），我们认为已足够了。

此外，小高层的屋面大部分面积为花园，屋面的隔温效果更为有保证，花园中的道路部分采用架空路面的做法进一步加强隔温性能。

改进后的作法见图2 1.2 外墙防水

1.2.1

外门窗防水

深圳市93-94年间建成的许多工程存在渗漏问题，其生要原因之一是铝合金门窗防水性能差，特别是窗户周边塞缝防水性能差．我们吸取中的教训，设计出一套防水方案，在深圳戏院、中海苑及百仕达花园中应用效果良好，基本上未发现渗漏情况．其主要控制要点如下：

（1）加强铝合金门窗设计、选材控制。就是说铝合金门窗的用料是通过科学计算进行设计确定是否具备足够的抗风及密封性能。现要求１２层（含１２层）以下抗风压强度性能３０００Pa，１２层－２２层３５００Pa，２３层以上为４０００Pa，门窗的雨水渗透性能为 I级，即Ｐ０.５KPa，即分别为国家标准的A2、Ａ1级及以上，比国家标准高2个级别。为达到以上要求，需对窗户分格形式进行检查验算，选择合适的型材并通过试验确定。铝型材选择要求：

平开门窗：洞口宽度小于１２００时，采用３８系列，壁厚１.６ｍｍ；洞口宽度１２００时，选用５０系列，壁厚１.４ｍｍ。 推拉门窗：采用防水性能较好的７３系列，壁厚1.6mm及以上． 玻璃压条等配套铝材壁厚不得小于１.０ｍｍ。（2）加强节点设计

 上框料要有滴水线条，下方框料要有排水槽．平开窗框料必须为高低脚形式，方便塞缝，从而保证塞缝要求。

采用优质配件，包括执手、锁、铰链、铆钉等。保证节点质量．（3）采用切实有效的塞缝方法，如附图7所示：

 采用１：２干硬性水泥砂浆塞缝，减少砂浆收裂缝．

 在塞缝外侧加刷浅色聚胺脂防水涂料二度，并加挂纤维布一层，必须选用非焦油型聚胺脂涂料，防止黑色从嵌缝胶出析出。

铝框与墙体之间采用DowCorning793建筑密封胶或GE2000嵌缝。玻璃与框料之间一律采用玻璃胶密封，不得用胶条。

 可以相信，上述塞缝方法在目前看来是简单而又较为有效的。窗户防水节点做法详见图3。

1.2.2 外墙墙体防水

设计时已考虑尽量使用混凝土外墙，以提高防水性能，部分不是混凝土外墙的部分，已经通过与设计院沟通，同意将其中一部分改为混凝土，特别是空调盒等部位，原设计为预制构件，现已改为现浇，改进防水性能。（1）对于混凝土外墙面的防水主要包括以下几个方面的内容：  控制结构施工时的垂直度和外墙平整度，保证抹灰厚度不超过规范规定，对于个别超厚达５０ｍｍ以上的，必须加挂钢丝网，以防止抹灰层开裂、空鼓。

 螺杆洞的处理，全部螺杆洞的处理必须经过专项隐蔽验收。其方法是：在螺杆洞外侧凿出深５０x５０x２０ｍｍ喇叭形（要求开口朝下），用防水砂浆认真封闭，高出墙面１－２ｍｍ．砂浆凝固后应进行养护，并检查是否出现细微裂缝或空鼓。

 脚手杆洞的处理．应用细石混凝土堵塞，并作专项隐蔽验收。

（2）砖砌体外墙防水相对来说处理比较复杂，我们通过总结经验教训，摸索一套方法，成效较好：

 选择事适的外墙砌筑材料，此项对防水性能影响巨大。现拟采用粘土多孔砖作为外墙砌筑材料，这种砌体在百仕达工程种应用较多，效果较好。

 设计时加强砌体与混凝土墙体之间的接缝处理，砌筑时在不同墙体之间的外侧留设１０x１０ｍｍ缝隙，用油膏嵌缝．

 砖砌体部位的抹灰采取加挂钢丝网的办法，防止出现裂缝。 外墙抹灰采用加防水剂的防水砂浆，必须分层（每层不大于15mm厚）进行抹实。

1.2.3 其它外墙洞口的设计要求

 空调洞的处理，设计中空调洞为现浇或后浇，并在空调口内侧考虑了防水坎，部分不合理的设计已经通过专项审核将其变更，以提高防水性能。另外，所有空调位均考虑了具有防雨性质的挑檐，大大增强了其防水性能。 所有外露的管道洞口（如空调冷凝管进出口），设计成向外坡度，内外高差２０，防止雨水倒灌，外露的洞口采用抽芯的方式，保证其位置的准确性，如在百叶窗内的采用预埋管的方式。 窗洞口的上下口坡度要大，为20mm高差以上。

1.2.4 选择合适外墙材料，提高防水性能

 外墙选用何种饰面材料对防水影响较大，特别是大块面材。目前饰面材料尚未正式确定，建议选用带纸皮的面砖，可以显著改善防水性能。

此外，面砖的勾缝材料采用专用的勾缝材料（如进口日本产的INAX或国产的HB专用勾缝材料），以使勾缝不产生裂缝。

1.3 卫生间及阳台的防水

1.3.1

一般卫生间

(1)卫生间为2mm厚聚胺脂防水层，做法为现浇砼随打随抹光，面刷2mm聚胺脂防水层；

(2)卫生间四周砖砌墙体先做100mm高C20素砼；1.6m以下的砖墙改为多孔空心砌块，利于防水。

(3)卫生间四周墙体地面200高及浴缸上边100高的范围内均刷2mm厚聚胺脂防水层；

(4)一般卫生间结构已降板60mm，使得室内外形成明显的高差,并设排向地漏的坡度1%(如装修)，避免积水弄湿厅房的地面。

详见图4

1.3.2 下沉卫生间

对于结构降板200以上的卫生间，要作特别的处理如下：

(1)卫生间的防水层为2mm 聚胺脂防水层，作法为现浇砼板面用1：2.5水泥砂浆找坡1%排向地漏并抹光（最薄处为10mm），面刷2mm聚胺脂防水层；20mm厚1：2.5水泥砂浆保护层(需回填膨胀珍珠岩砼处)；

(2)同一般卫生间的(2)至(4)点作法，即下沉卫生间有两道柔性防水材料。

(3)坑底增设一侧排地漏排水，地漏口处要设置滤水砂石及网。

详见图4

1.3.3

阳台

(1)现浇砼板，取消聚胺脂防水层，以利于地面装饰层的质量。

(2)穿阳台楼板的管根后浇混凝土四周100mm宽范围内均刷2mm厚聚胺脂防水层保护；做法见附图5，附图6；

(3)阳台栏板均为现浇砼板；

(4)阳台地面结构已降板50mm，使室内外形成明显的高差，并设排向地漏的坡度1%。

1.4 地下室防水

我司在深圳发展的项目中，地下室的防水基本上以结构自防水体系为主，附以柔性防水层保护及排水系统，象海富地下室及中海苑地下室底板均未做柔性防水层，效果尚可，存在问题主要在沉降缝及电缆管井处。

在本项目，针对两层汽车库，地下室较深的情况（6m多深）我们采取下列措施：

（１）地下室底板及墙体为C40 S8抗渗砼自防水结构；

（２）结构外侧设置3mm SBS改性沥青防水卷材；

（３）采用20mm厚苯板作防水层的保护层；

（４）地下室四周回填土设置石渣盲沟，将部份地表水排入市政管网，减小对地下室的水压力。

详见图7及图8。

1.5 其它部位

1.5.1

下沉道路的防排水

南北区之间的下沉道路是项目的一大特色，但下沉道路的面积较大，防排水的措施也应引起我们的高度的重视，由于目前施工图未设计完成，待进一步研究。

基本的想法是路的高处设置拦水，拦住大部份地面水，排入市政管网，下坡道路通过设置滤水层(或止水帷幕)及排水沟排除地下水,以排为主。

1.5.2 管道穿结构处的防水

（1）地下室穿墙管道及屋面穿楼板管道采用预埋止水套管的方式进行防水，其做法见图9；

（2）屋面的穿墙管道，采用预留洞方法，其作法见图10。

（3）穿楼面管道的防水见图

5、图6图示。

1.5.4 水电管线

本工程水电管线除了小部分管线外，暗埋上水管线采用铝塑复 合管，接头全部为铜接头，下水管采用UPVC管。塑料管材的防腐蚀性能更好，耐久性可达50年，比镀锌管材的15年高了许多。

如暗埋的电线管出楼面出折断，接头处要用玻璃胶密封。

第二章 施工工艺措施

2.1 卷材冷贴工艺（三元一丙卷材施工工艺）

2.1.1 工艺流程：

基层清理----基层干燥度检验----涂刷基层处理剂（凉24小时）----粘贴附加层----定位、弹线、试铺----卷材、基层涂胶-----卷材粘结----滚压、排气、压实---卷材接头涂胶----接头滚压、排气、压实接合----卷材端头收边处理----检查、试水----做保护层。

2.1.2 工艺要点：

a、卷材搭接缝涂胶应均匀，不得在同一处反复涂刷并准确掌握粘合时间（指触不粘），粘合时应充分排气、压实，经检验合格后再用密封材料封边。

b、应弹线、试铺，使卷材铺贴平之，位置准确。c、卷材不要拉伸过紧。

d、末端收头、节点部位应用密封材料（沥青油膏，外露时用DOWCORNING793）封严。

e、平面铺贴后再铺贴立面，从下而上，转角处应松弛，不得拉紧。

2.1.3 对粘着表面的要求：

a、基层要求：表面平整、收光，经过充分养护，不得有起砂、酥松、起皮现象；基层必须干燥，含水率不大于8%。b、清理基层：无杂物、砂子、浮土等。

c、卷材表面：不允许有任何隔离剂、灰尘、油污等。

2.2

卷材热溶粘贴工艺（SBS改性沥青卷材施工工艺）

2.2.1 工艺流程：

基层清理----基层干燥度检验----涂刷基层处理剂（凉24小时）----粘贴附加层----定位、弹线、试铺----用喷灯烘烤卷材的底面及基层表面至沥青熔化----边热熔边滚压、排气、压实---括挤出胶----卷材端头收边处理----检查、试水----做保护层。2.2.2 工艺要点：

a、应适当掌握喷灯火焰的温度、火焰与卷材的距离烘烤时间、烘烤面均匀程度，并避免卷材烧穿或焦化。b、应弹线、试铺，使卷材铺贴平之，位置准确。c、卷材不得松弛，须拉紧。

d、卷材搭接缝口接合挤压的力度掌握应以热熔胶挤出为准。

e、现场必须备有防火设施。

2.2.3

对粘着表面的要求：

a、基层要求：表面平整、收光，经过充分养护，不得有起砂、酥松、起皮现象；基层必须干燥，含水率不大于9%。b、清理基层：无杂物、砂子、浮土等。

2.3

聚胺脂涂膜防水层施工工艺

2.3.1 工艺流程：

基层清理----基层干燥度检验----粘贴附加层----涂料搅拌----第一遍涂刷-----重复涂刷----铺增强材料（转角或其他需加强处）-----重复涂刷-----检查、试水----做保护层。2.3.2 工艺要点：

a、双组分材料的配合比应准确计量，采用机械方式进行充分的搅拌

b、铺胎体材料不要拉伸过紧。

2.3.3

对涂刷着表面的要求：

a、基层要求：表面平整、收光，经过充分养护，不得有起砂、酥松、起皮现象；基层必须干燥，含水率不大于8%。

b、清理基层：无杂物、砂子、浮土等。

2.4 砖砌体外墙防水施工工艺

1)工艺流程：砌体砌筑－油膏嵌缝－加挂钢丝网－抹灰施工－进行面砖镶贴－专用勾缝砂浆勾缝压平。（以上各工艺均进行详细隐蔽验收）2)工艺要点

 控制砌筑质量，保证灰缝饱满及厚度均匀；  控制砌体砌筑进度要慢，每天高度不大于1m，混凝土梁下的塞砖要再等2星期；

 与混凝土墙体之间必须按规定设置拉结钢筋。

2.5 外墙抹灰及饰面施工

在深圳，抹灰质量差的问题较为普遍，特别是影响到外墙的防渗漏问题，因此我们应特别注意如下：

 全面检查基层的处理、门窗等洞口的塞缝，在检查后分段开出下工序的施工许可；

 认真检查原材料及现场配料计量，超过初凝时间的砂浆不得使用；

 控制挂钢丝网质量，防止出现控制及砂浆开裂；

 采用防水水泥砂浆分层抹灰（每层不得大于15mm）；  检查控制每层抹灰的厚度不得大于15mm；

 要求抹灰必须分层压实使抹灰有足够的强度及密实度才有防水性能。

 面砖勾缝必须采用专用勾缝材料，并要求饱满均匀压实平整； 外墙面砖施工完成后必须经过48小时试水检查方可进行验收。

2.6 铝合金门窗安装工艺流程

检查结构洞口，处理过大或过小的洞口－铝合金门窗框安装－干硬性水泥砂浆塞缝－勾缝外侧刷聚胺脂２度并中间挂纤维网－外侧塞缝处抹灰施工－面砖镶贴－７９３胶嵌缝－下一步工序(以上工序均经过隐蔽验收,部分工序采用旁站式施工检查)

第三章 工程管理

3.1 组织措施

3.1.1 施工的组织

总结以往的经验教训，自中海丽苑项目开始，影响工程渗漏的 的防水工程直接分判给有防水专项施工资质并经考察认可由招标确定的专业施工队伍，铝合金门窗也由专业公司设计及施工，此外安装工程的补堵也由土建施工队伍负责。从而施工队伍专业性更强，质量有更好的保证，因为直接分判，减少中间层，在节约公司的投资的同时，成本也用到实处，资金更有保证也保证了质量。

由于直接分判，有独立的合同，各种材料品牌规格标注清楚，职责明确，如华庭防水工程，防水施工单位就作了十年保修的保证（国家规定保修3年）。独立的合同也使我们地盘的监管更有章可循，更有效进行质量的监管。3.1.2 地盘的组织

我们组建了较为精干的地盘，目前为11人，工程质量管理体系基于ISO9002标准已逐步完善。

地盘工程质量管理由地盘经理负责并形成工程师、管工的管理机构各负其责。

以ISO9002质量体系为基础，工程管理有总体的规划，各阶段、工种有监理细则，公司形成以质量管理委员会检查监管机制，定期及不定期对地盘的检查，参加工程质量的验收核定。

3.2

管理措施

3.2.1

做到事前有计划

我们已编制并多次评审确定了工程总承包组织设计及监理规划，各阶级的监理细则已逐步编制，指导现场的管理；

对于防水材料、方案已进行审核确定，结合现在更高的要求，我们将重新审核； 3.2.2 事中有控制

我们建立更严格现场的监督机制，责任到人，分段分区以每一房间为单位逐一100%检查隐蔽验收，并做好记录，隐蔽验收后在现场做标记确认； 3.2.3 事后有验收

按规范标准进行验收外，对屋面卫生间在作好防水层后必须灌水100mm高48小时验收，外墙采用淋水48小时进行验收。防水工程作专项验收。

第五篇：南益名士华庭开盘情况

南益名士华庭开盘情况

作为“居住梦想”的创造者，南益地产在业界向来具备良好口碑，位居福州道的百万平米大盘南益•名士华庭，在历经一期二期热销之后，已经赢得市场众多追捧。2014年7月19日，南益•名士华庭迎来了三期丁香苑盛大开盘，新一轮的热销奇迹引来业界广泛热议。

同样依托百万平大社区繁华配置，丁香苑面世后尽享成熟配置，作为一、二期的再升级产品，丁香苑在景观规划、户型设计上更具创新。运用“花园式“景观设计思维，独创”四重庭院“美景；90平米南北通透两居，全阳光户型，南北通透，保障室内清风、阳光畅行，兼顾了在室内全角度赏景效果。

南益地产向来在营造“和谐温情社区”的每一步实践中都极为用心，以此成就了项目良好的市场认知基础，同时，百万平米大盘“大环境、大配套、大社区“的理念已深入人心，而本次开盘的丁香苑所引起的抢购热潮，更是让整个市场对南益品牌的信任度再度提升。

南益名士华庭三期----丁香园 开发商：

本项目的开发商是南益地产集团在津的分公司天津南瑞房地产开发有限公司。南益集团于1963年在香港创立，当时主要经营纺织、轻工、机械制造等行业，是一家多元化跨国经营的集团公司。1992年集团在自身工业不断发展壮大的基础上开始进军房地产业，并于2002年成立南益地产集团有限公司。南益·名士华庭是集团在津的第一个巨资投入的项目。

位置：

整体项目属于滨海新区核心“塘沽区”，新河板块所属的西部地区是未来最大的中央生活区，紧邻天津市塘沽老城区和天津经济技术开发区。项目整体位置南临福州道延长线，福州道为塘沽区主干道，距离塘沽城区中心只有3.6公里；东至新北公路，去往开发区只需7公里路程，约10分钟车程；北至京津塘高速，去往北京100公里，天津市区35公里；项目西侧为新河干渠。是目前在售一手房项目中，距离滨海新区核心（塘沽区）最近的项目。

三期的房子南至名盛道，西至华庭路，东侧北侧至新河路，总占地面积5.8万平米，总建筑面积13.9万平米。主要产品是由4栋7层（一梯两户）的电梯洋房，2栋（两梯四户）小高层和6栋24-32层（两梯四户）的高层住宅及（1-3层）商铺组成。通过对周边景观资源的仔细研究，将高层住宅主要沿地块北面和西面布置，形成倒V字形，并通过层数的变化形成错落有致的城市天际线。多层住宅通过与小区景观设计的综合考虑，形成环境优美、空间开阔的宜居组团。住宅以南偏东16度布置充分获得日照，将高层布置在西面，多层布置在东侧能让住户最早的时间接受到日照，同时V字形的高层布局也能减少北风对多层住户的影响。

路网：

 主干道：项目紧邻塘沽城区主干道福州道，5分钟左右即可通达塘沽城区中心；距离京津塘高速公路也大概5分钟车程，与津滨高速、京津高速、津塘公路、塘汉快速、津沽公路形成便捷交通路网。项目西侧建有公路主干线西中环快速路，直达滨海新区各主要区域。

 轨道交通：项目距离津滨轻轨4公里，西起天津CBD小白楼十一经路站（2012年延伸至天津站），东至滨海新区东海路，快速联通天津与滨海新区的交通。 京津城际：北京南站至塘沽火车站，快速连接北京与滨海新区的距离。按照“双港双城，相向拓展”的空间战略规划，市中心城区和滨海新区之间共规划建设有4条轨道交通（地铁9号线、Z1线、Z2线、M10-B4线）。

规划交通：津秦高铁滨海站距离项目2公里，建成后将是天津规格最高、规模最大的现代化高铁站点。西接京津城际，南接京沪高铁，北连秦沈客运专线，联通全国各地，进一步完善滨海立体网络交通体系，为整个天津更快更好发展提供契机。