浅析企业办公住宿一体化的物业管理要点★

第一篇：浅析企业办公住宿一体化的物业管理要点

龙源期刊网 http://.cn

浅析企业办公住宿一体化的物业管理要点 作者：张丽梅

来源：《科技创新导报》2011年第15期

摘 要:随着物业管理的目标向服务性转化,物业管理已经成为大家都比较关注的问题。企业办公住宿一体化是目前物业管理中遇到的一种新情况,本文对如何根据企业办公住宿一体化物业管理要点进行分析,对在企业办公住宿一体化的背景下,如何强加物业前期、中期、后期的管理进行了探讨。

关键词:一体化物业管理要点

中图分类号:C939 文献标识码:A 文章编号:1674-098x(2011)05(c)-0220-02目前企业一体化物业管理存在的问题和难点

当前大部分企业一体化办公的物业管理服务仅停留在对守岗保安、绿化保洁、设备维护等表面上,没有真正按照等级管理标准实施物业管理。在实施物业管理方面,虽然制定了一系列管理规章制度,但是真正能够按照章程去做、去管的却不多,造成各个环节管理有盲点。有些地方没人管,有的事没人抓,出现了经济效益有流失的现象,服务质量也随之下降。例如:有个单位灯管不亮,报修后很长时间没有反应;外来人员随便进入企业,门岗值勤人员不闻不问;客户室内的维修现场完工后不清理,也没有人过问;重要设备如电梯的维修保养安排不合理,该保养的没有安排上,影响到客户使用等等。

企业一体化办公物业管理普遍还缺乏一个有效的管理系统,服务内容单一,没有针对企业一体化办公客户的要求提供相应的服务。服务工作水平不高,经常发生与业主或客户争执等现象。服务态度简单、粗暴,缺乏耐心和文明用语,工作起来求快不求好,求量不求质,企业的服务和管理得不到业主认可。在企业管理方面,采取粗放管理,不计成本,部门之间相互扯皮掣肘,惰性强,开拓性差,有章不循,有令不止,带来了巨大的内部消耗。企业办公住宿一体化,是由于企业性质或者硬件条件形成的,是以营利性为目的的。在对物业的使用上,是将其作为生产、经营、商务场所,对物业服务的需求不同于一般的写字楼和宾馆,具有不同的层次并逐步升级。只有把握服务对象的需求,按照企业运作的正确规律进行经营管理,才能够实现服务对象的满意,实现物业服务的最大价值。企业办公住宿一体化物业管理的关键点

2.1 物业管理应具有预见性

预见性管理是以大量物业管理技术、知识与实践经验为资源的共享为基础,将管理过程中的各个运行操作、维护保养、服务改进、风险应急等环节以事先制订预案的形式并付诸实施的管理组合系统,目的是最大程度地满足物业管理工作全过程、各环节的运行工作和突发处置,并

在其中实现指令、督导、考核、反馈、纠偏等控制功能。预见性物业管理体系的建立是从实践中来,到实践中去的过程。首先管理者基于对物业状况的深入了解,洞悉业主核心业务特点,根据使用者的需要对物业管理提供的服务进行定制,将服务结合技术、知识和经验通过与管理措施的相互对应,制定适应单一物业需要的具有可操作性的过程控制方案,确保物业运行自如并最大程度地发挥物业使用功能,提供以人为本的服务,最终实现物业保值增值。

2.2 预见管理的三个要点

2.2.1 要点一

预见性体系必须成为系统化管理的组成部分。要求掌握丰富知识和宝贵经验,具备系统化的管理观念。系统化管理是指导我们工作的基础。预见性体系的建立,要依靠全体员工最大程度在科学的经验指导下发挥想象,以质量体系为载体,实现过程的良好控制。

2.2.2 要点二

服务是要重视顾客的“存在”;服务并在意顾客的“感受”;服务更重视顾客的“抱怨”并予以改进。没有一成不变服务,也不存在一成不变的管理。服务是一种艺术,它唯一不变的是—它永远在变。服务总随着使用者不断提出的新的更高的要求而不断提升和完善,因此预见性体系也将根据服务的需要而不断进行调整、完善和提高。

2.2.3 要点三

预见性管理要通过大量知识、经验和案例积累为基础,就必然要求在尽可能广泛的管理领域,甚至跨领域实现管理信息和资源的共享。管理系统是否科学合理,是否具有可操作性与管理者拥有多大的信息资源量有关系重大。这就要求我们突破自身束缚,从更广泛的领域获取养料。企业间需要培养和谐的合作关系,闭关自守将无法获得发展所需要的信息资源。3 物业管理必须加强成本控制

成本临界点控制:临界点控制,是一种动态的控制方式,既要满足企业办公住宿一体化服务需求高峰期顾客对较高服务能力的需要,又要保证在低谷期不闲置服务能力。同时,对内部各部门进行成本预算和定额的控制。临界点控制使企业的服务供应和顾客需求在刚好匹配的临界点上运作,实现顾客高满意度下的有效成本控制管理。

3.1 控制公共能源成本

能源成本控制是一项长期的涉及到组织内全体员工的工作。因此,企业应组成能源控制小组。相对于人力成本而言,公共能源成本的刚性较大。因为企业办公住宿一体化的基本照明和

设备设施用电是必不可少的,在一定程度上,照明的布局和亮度标志着企业办公住宿一体化的品牌形象。所以,其控制还应该着眼于细微处,把握从小处见大的原则。

现无空白点确理无空白点物业管理要点进行分析,对在企业办公住宿办能源成本的精益控制:在满足顾客对能源需求(照明和设备设施的需要)的同时,控制能源成本。能源成本精益控制的具体措施有:计量无遗漏、管理无空白、电价核算准、实现临界点运行。

3.1.1 计量无遗漏,从以下五个方面进行

①为顾客安装电表。总表扣除顾客使用的电费即为企业办公一体化应该承担的费用,包括:公共设备设施运行的电费、公共照明电费、以及企业办公一体化自己的办公用电三部分。配合国家或地区的电力优惠政策,安装电表可节约能源费。②为了分析、控制设备设施用电,除了设备设施的总表外,为大型的设备设施安装专项计量电表。③为了分析、控制公共照明用电,以每层楼为单位安装电表。④为物管企业自用房安装电表。计量无遗漏是能源成本精益控制的前提和基础。

3.1.2 管理无空白做到只要使用能源方,都要能被计量。有相应的能源使用规定,派专人负责开关和控制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象,如长明灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。可以通过能源小组定期对企业办公一体化进行全面的巡查来杜绝能源管理的空白点。能源小组寻找可能的空白点,制订管理控制的措施改进,达到不断修正、完善的目的。

3.1.3 电价核算准

因为电力部门根据枯水季节和丰水季节分别实行两种平均价格,而且每天按照峰、平、谷三个用电时段分三个不同的标准计量电价,所以实际电费单价需要从总电费和使用小时两个指标反算得到。

3.1.4 实现临界点运行

理想的临界点运行是不存在的,临界点运行是企业办公一体化能源控制不懈追求的目标。能源控制的临界点运行是指凡是使用电力能源的系统,如企业办公一体化的设备设施用电、照明系统用电等,其开启、关闭和运作的时间和方式,刚好能满足企业办公一体化顾客正常的需要,能源管理在没有多余浪费的需求和供应的平衡点上运行。为此,企业不仅要从管理规定上,而且要从人员操作上进行长期细致的努力工作。比如,不仅有设备的运作规程,还应制定设备的能源控制操作规程;在照明管理上,除了正式的规定,还可以将企业办公一体化划分成不同的责任区域,要求员工根据实际情况自行调整操作规定。员工根据顾客的使用情况进行及时的开、关调整,使之既能满足顾客的需要,又能最大限度地节约用电。

3.2 物业管理中人力成本的精益控制

一般企业办公一体化物管企业都是以较大服务需求来设计服务能力,并采用定岗定员的制度。这样虽然能够满足服务高峰期的需求,但是在服务低谷期会出现明显的服务能力闲置,造成总体服务成本高居不下。人力成本的精益控制以服务能力的柔性规划和实施为主。柔性服务能力从两个方面实现。一方面,培养一专多能的高素质的员工;另一方面,在满足需求的情况下,打破人员安排刚性化,根据服务需要及时调整服务能力。改变企业目前通常采用的定岗定员制,详细分析服务需求,采取定岗定员和综合值班结合的人员排班方式,科学合理地安排服务运作时间和在岗人员。

3.3 提高企业办公一体化物业管理的保障措施

社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性直接导致了业主需求的复杂化和差异化。随着城市居民生活水平的提高,业主对物业管理消费意识的逐渐增强,业主对物业管理的依赖思想将不断滋长,需求面不断加宽,需求量不断增多,多元化的服务需求对物业管理提出了更高的要求。而实际上,物业公司自身服务能力是极其有限的,企业可能成为“百事晓”但不可能成为“万事通”,靠企业本身所生产的服务产品不可能全面满足业主的要求,也无力去挖掘业主服务需求,既使挖掘出来,也无法提供相应的服务,这种矛盾在目前的服务方式下不可能得到解决,也不利于促进物业管理向经营型企业转变,很好的发展思路就是成为服务集成商,组织和利用社会服务资源为业主提供全方位的、及时、专业化的服务。

参考文献

[1] 叶天泉,终岗.出租型高层企业办公一体化物业管理初探[J].中国房地产,2008年第5期.[2] 杨海生.政府机关办公楼物业管理之我见[J].中国物业管理,2005年第12期.

第二篇：办公及住宿管理办法

项目办公及住宿管理办法

为了对办公及员工住宿进行有效、规范管理，为员工创造一个良好的办公、生活环境和氛围，制定本办法。综合科负责项目部办公和宿舍的统一管理，各科室负责本科室办公室和设施的管理。每个员工对自住房间内的环境和设施负责。

一、环境卫生及能源管理

1、员工本人负责宿舍室内的垃圾、废弃物、污物的清除工作，并放置于指定的垃圾桶内，严禁随便丢弃于办公室、宿舍及其它公共场所。

2、各办公室内环境卫生由各部门负责人指定值日表，安排值日人员每天上班前打扫本科室卫生。

3、办公及宿舍的公共区域由综合科后勤人员负责定期定时进行保洁、洒水和绿化的维护工作。

4、每位员工都应自觉保持办公环境的优雅整洁，各工作场所内，均须保持整洁，不得堆放垃圾、污垢或碎屑，严禁随地吐痰。

5、项目部倡导培养全体员工形成节约能源的良好习惯和意识。节约用水，员工离开宿舍应关闭室内电灯及空调，下班后应关闭办公室内灯光、空调、电脑等。

二、办公及住宿秩序管理

1、员工应自觉遵守办公秩序，工作时间内不得在办公室内高声喧哗、嬉笑打闹、聊天、玩手机、玩游戏、下棋，任何时候严禁在办公室饮酒、打牌、赌博。

2、接待外来人员、打电话讲究礼貌，用语文明，且尽量不影响他人正常办公。

3、员工住宿一经安排确定，任何人不得随便调整调换房间，如因特殊情况需调换的，需向综合科提出申请，并经项目部领导批准后方可调换。

4、员工应保持良好的生活习惯。每天起床后应自行整理好床铺，不乱扔垃圾杂物。严禁乱拉绳索、电线，晾晒衣物一律到指定地点。

5、个人行为，如看电视、唱歌等，不得干扰同室人员的正常作息，不得在房间内大声喧哗吵闹。

6、禁止在宿舍内酗酒、吵闹滋事。

7、爱护项目部财物，对办公室及宿舍内项目部配给物品要正确使用、妥善保管保养。由于人为原因导致设备设施损坏的，由当事人照价赔偿。

8、除项目部统一配备的电器设备外，禁止使用其它大功率电器。

9、项目部坚持以人为本，尊重员工，倡导团队精神，并努力创造团结、和谐、平等、民主、公开的工作和生活氛围。

三、设备设施维修管理

1、办公室及宿舍内的设备设施出现故障需维修、更换时，员工应及时与综合科联系，报批后及时处理。

2、设备设施维修、更换前，后勤维修人员应鉴定、划分责任，填写《设备维修申请单》上，要注明损坏原因。如属人为损坏的，其维修、更换费用由责任人承担。具体责任人无法确认的，由该房间人员分摊。

四、安全防范管理

1、各科室应将本科室负责的项目部重要文件资料、印章等责成专人妥善保管。责任人离开办公现场时，应将上述物品锁入固定的文件柜或抽屉，不得在桌面等处任意摆放。

2、项目部不允许在办公室存放个人贵重物品和钱币，如有存放需要，应锁在橱柜里，或交由他人帮忙保管。

3、各科室及员工宿舍应加强用电安全管理。上班前，应关闭宿舍内电源开关及锁好门窗，下班后，办公室最后离开的人员应负责关闭电源开关及锁好门窗。不得使用项目部禁止的电气设备。

4、项目部在适当位置配备消防器材，并由综合科负责对消防器材定期进行检查、更换，确保消防器材处于正常使用状态。

5、值班人员负责对来访人员进行接待、登记。对找项目部领导的要事先电话确认，对于无关的外来人员杜绝来访。

6、办公门锁管理

1）各科室办公室及宿舍由各科室及个人自行管理，各科室钥匙由综合科留存一把备用。

2）食堂门由食堂管理人员做好开关工作，保证食堂卫生及安全防范工作。

五、监督检查及处罚

1、综合科负责定期或不定期开展对各科室、员工宿舍、食堂的环境卫生、能源管理、办公及生活秩序、安全防范情况进行监督检查，对检查中发现的问题，综合科有权提出批评、整改建议。

2、对无视办公及住宿管理的行为，综合科可对责任人采取一定的经济及行政处罚措施。

第三篇：物业管理要点示例

物业管理要点示例

物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和提升，努力创造条件使每一座大楼的收益及投资潜质都能得以达到极限。而这种投资管理的哲学，能使业主充分保障其不动产的投资权益，不但使其保值，而且更能使其增值。

本物业项目为高级工贸建筑物，其管理重点分析如下：

一、工贸大厦管理：

工贸大厦需要极为周到的服务，特别是现代的新型高级发展计划，还要照顾相当复杂的电动和机械装备的操作和保养，这些都需要有专门知识和技术。而这些装备不单只包括升降机和停车场电梯，还包括灵敏的装备，如电脑控制的大楼自动化系统、中央空调设备和通讯装置，保安监察和控制系统、自动滤水器、火警和其他消防装置以及后备电力供应设备等。租用户对这类大楼，特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高。大楼的外墙也必须定期清洁，以保持大楼的外观美观，而清洁外墙幕墙的难度和费用，实非一般人想象。一幢工贸大厦是否得到完善管理，这对该物业的租金及售价水平有很大影响，与此同时对其资本价值也会因此受影响。

二、停车场管理：

现今停车场的设备的管理多采用先进的自动管理系统来满足日益繁荣的日常运作需要。采用自动管理，可以减少人为舞弊，节省人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，租用户及访客充分利用停车场设备也更加方便快捷。此外，停车场上的停车程序也必须作出周详安排，以确保用户能获得所需服务。停车场必须有闭路电视作监控，保障访客安全。大楼后备电梯源、发电机需与停车场自动化系统及照明系统相通，以备在紧急时段时仍能操作提供必要服务。停车场内必须装有足够通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略应按照自给自足原则确定收费标准以降低管理费，而无须从管理费内补贴，这对整幢大楼出租及出售营运，都有着正面积极作用。

第四篇：第一章 物业管理企业@教材《物业管理实务》考试要点

第一章 物业管理企业

第一节 概述

一、物业管理企业的概念和特征

概念：依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

特征：

1、是独立企业法人；

2、属于服务性企业；

3、具有一定的公共管理性质的职能。

二、物业管理企业的分类

1、按投资主体的经济成分划分：全民所有制、集体所有制、民营、外资、其他

2、按股东出资形式划分：有限责任公司、股份有限公司、股份合作型

三、物业管理企业的常见模式

1、房地产建设单位的附属子公司或部门；

2、独立的物业管理企业；

3、物业管理集团公司。

第二节 物业管理企业的设立

公司法、物业管理企业资质管理办法→工商注册、资质审批两个阶段

一、物业管理企业的工商注册登记

1、企业名称的预先审核；

2、公司地址；

3、注册资本（500、300、50）；

4、股东人数和法定代表人；

5、公司人员；

6、公司章程

资质审批及管理

资质条件：一二三级。国务院建设主管部门负责一级资质证书的颁发和管理，省、自治区人民政府建设主管部门负责二级，直辖市人民政府房地产主管部门负责二、三级并接受国务院建设主管部门的指导和监督，设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。一级：①500万②工程、管理、经济30人，中级以上20人，工程、财务负责人中级以上③物业管理人员按规定取得职业资格证书④管理两种类型以上，百分比之和不低于100%：多层200万；高层100万；独立式住宅（别墅）15万；办公楼、工业厂房及其他50万⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

二级：①300万②20人/10人，工程、财务中级以上③职业资格证书④两种类型，百分比之和不低于100%：多层100万；高层50万；独立式住宅（别墅）8万；办公楼、工业厂房及其他20万⑤同上。

三级：①50万②10人/5人，工程、财务中级以上③职业资格证书④有委托的物业管理项目⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

申报资质时需提供的资料

新设立按最低等级核定，并设一年的暂定期，领取营业执照之日起30日内前往房地产主管部门申请资质：①营业执照②企业章程③验资证明④法定代表人身份证明⑤物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

资质管理：有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和服务水平。企业若违反《物业管理条例》规定的相关行为，将不会获批。

第三节 物业管理企业的组织形式与机构设置

一、物业管理企业的组织形式

直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等

1、直线制

特点：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专职职能部门，这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。

优缺点：优-领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时；缺-要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。

2、直线职能制（普遍采用的形式）

特点：各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。优缺点：优-加强了专业管理的职能，适应涉及面、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业；缺-机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。

3事业部制

特点：

一、分权管理，将政策制订和行政管理分开，二、每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。一般适用于那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司。

优缺点：优-一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策，二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力，三是促进了内部竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出；缺-事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。

4、矩阵制

特点：在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统，参加项目的成员受所属职能部门和项目组的双重领导。

优缺点：优-一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源，二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题，三是具有较强的机动性和适应性。缺-一是组织机构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导，二是部门之间关系复杂，协调工作量较大，处理不当容易产生矛盾。

二、物业管理企业组织机构设置的影响因素

1、企业战略因素：战略是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。

2、外部环境因素：行业特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理政策法规和宏观经济形势等

3、技术因素：设备、技术、管理知识等

4、组织规模及所处阶段：企业所处的发展阶段不同，面临的主要任务和目标也有所不同，组织机构应有所差异

三、物业管理企业组织机构设置的要求

1、按照规模、任务设置；

2、统一领导，分层管理；

3、分工协作；

4、精干、高效、灵活

四、物业管理企业的机构设置

1、总经理室（总经理、副总、总助、三总师-工程、会计、经济）；

2、人力资源部；

3、行政管理部；

4、财务部；

5、品质管理部；

6、市场拓展部；

7、经营管

理部；

8、工工程管理部；

9、安全管理部；

10、环境管理部

第五篇：物业管理企业员工培训工作要点（xiexiebang推荐）

物业管理企业员工培训工作要点

一、前言

罗伯特-欧文曾说过：把钱花在提高劳动力素质上是企业经理最佳的投资。被称为朝阳产业的物业管理行业，经过20多年的发展，已显现出越来越强的生机，为适应市场经济发展的需要，物业管理企业员工培训工作已显得十分重要。

二、目的和意义

（一）员工培训是物业管理企业参与市场竞争的需要

物业管理企业的竞争，归根到底是人才的竞争，物业管理企业除了从市场上招聘到合适的人才外，更为有效的方式是通过培训提高现有员工的素质，使其成为满足企业需要的人才。

（二）员工培训是物业管理企业管理者激励员工的方法

当今社会，学习培训已成为很多人改变自己生活和环境的重要手段，几乎每一个人都有对学习的需求和渴望。物业管理企业内浓郁的学习氛围，以及有效的学习政策都会对员工产生足够强的吸引力，有利于员工队伍的稳定。有远见的管理者甚至还把学习培训作为一种员工福利用来赠送或奖励员工。

（三）员工培训是物业管理企业经营管理现代化的基础

经过20多年的发展，物业管理行业已从过去传统的房屋协作管理转向以委托管理方式为主的市场化经营管理。这种社会化、市场化的经营管理方式对物业管理从业人员的素质提出了较高要求。物业管理已不仅是一个劳动密集型的行业，需要有大批精通管理的优秀人才来推动它的发展。因此，员工培训是实现物业管理企业经营管理现代化的基础环节和可*保证。

三、制定物业管理企业培训规定

培训工作对物业管理企业来说是一项长期工作，物业管理企业应结合自身情况制定培训规定使培训工作制度化、规范化。培训规定主要包括培训的目的和意义、培训的基本内容、培训的方法、培训的分类、培训的组织实施、培训的监督管理、培训的效果评估等内容。

四、物业管理企业培训的内容

物业管理工作涉及内容较多，培训工作相对复杂，但总的来说，培训可包括三个方面的内容。

（一）企业相关知识的培训

该类培训是为了让每一个员工对企业的历史、现状、未来规划、管理服务理念、经营范围、内部规章制度、人力资源管理等有一个全面的了解。

（二）物业管理工作基础知识的培训

该类培训主要是让管理人员及操作人员熟悉并掌握与企业管理、物业管理相关的基础知识。

（三）物业管理从业人员专项技能培训

该类培训是为了提高基层管理者及操作者的实际工作技能。

五、物业管理企业培训计划

（一）培训需求分析

1、培训需求分析的内容

在编制培训计划之前，首先要对企业的培训需求进行全面的分析，培训需求分析主要包括三个方面的内容。

⑴组织分析

结合企业的经营管理发展计划，分析企业及各部门需要哪些培训以保正计划的实施。

⑵任务分析

依据企业的工作内容，分析个人需要进行哪些培训才能保证任务的完成。

⑶个人分析

依据企业的人力资源现状，分析哪些人需要培训，培训的具体内容是什么。

2、需求分析的方法

⑴问卷调查法

向企业员工发出培训需求问卷，让员工结合企业发展战略对企业应当组织怎样的培训提出建议。让员工结合自己的工作任务提出培训要求；让员工结合自己的个人发展提出培训需求。问卷法是一种非常普遍而又行之有效的方法。这种方法能培养员工关心学习、热爱学习、参与学习的热情，既是培训需求分析方法又是企业文化建设的重要内容，较为有效。

⑵约见面谈法

挑选不同管理层次、不同工作部门的管理人员以及不同工种的操作人员进行面谈，根据面谈了解到的信息以确定公司的整体培训需求。

⑶会议调查法

召开培训需求分析会，让参加会议的人员提出培训需求。

⑷工作表现评估法

根据员工的日常工作表现以

确定员工在哪些方面有缺陷，从而有针对性地进行培训以提高这些方面的工作能力。

⑸报告审评法

根据各部门提供的培训需求报告进行综合评审以确定所需的培训内容。

（二）制定培训计划.培训计划是为了规定培训工作的目标，制定整体规划以实现这些目标；以及将培训计划逐层展开，以便协调和将各种活动一体化。

1、制定程序

企业各部门根据培训需求分析的内容，结合部门培训目标以及部门发展计划制定出本部门的培训计划，上报到企业人力资源管理部门，再由企业人力资源管理部门结合企业发展计划以及企业培训总体目标制定整个企业的培训计划。

2、计划内容

为保证培训工作按时、按质地实施，培训计划应包括培训目标、课程设置、培训方式、培训控制、培训评估等五个方面的内容。

⑴培训目标

培训目标是指通过培训工作所期望取得的成果，这些成果包括个人的、部门的、整个企业所要求达到的培训结果。培训目标是制定培训计划的基础，培训目标决定了培训课程、培训方式等一系列的内容。同时，培训目标又是培训考核和培训评估的依据。所以，培训目标的制定应该准确、细致并具有可测量性。

⑵课程设置

培训课程包括了培训课程的名称、培训的时间、培训地点、培训教员简介、针对培训课程的培训要求等内容。明确的培训要求有利于员工提前对所培训的内容有所准备和有所侧重，有利于提高培训效果。

⑶培训方式

根据培训内容以及培训对象的不同，可采用不同的培训方式。常用的培训方式包括讲授法、学徒制、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法、观摩范例法。

①讲授法：讲授法是最常用的一种教学方法，通常是让一位教员向学员直接传授某方面的知识。这种方法的优点是节约经费、教授对象多，可同时面对多名学员，一次教学可让很多学员同时受益。

②学徒制：学徒制是最古老的教学方法，但至今为止仍然是企业培训新人最常用的一种方法。它的特点是由一名经验丰富的老师傅，负责帮带一名或几名新来的员工，通过传授、示范、练习、检查反馈等一系列过程提高新人的工作技能。学徒制较适合物业管理工作实践中保安、绿化、保洁、维修等技术性工种

③小岛讨论法：员工以5-7人为一组围在一个圆形桌前（也称“小岛”），对特定的话题或主题进行讨论。指导老师控制培训的时间和进程。每一位员工都可以自由地发表自己的意见，但是不允许反驳别人的意见。指导老师将每个人的意见都写在黑板上，同时鼓励员工说出更新或更古怪的想法。当大家将自己的想法全部讲完后，在指导老师的指导下，员工对每一种意见进行评价，最后选出大家都满意的答案。这种小岛讨论方式是引导员工自己解决管理问题的有效方法。

④角色扮演法：角色扮演法是让培训对象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份来解决问题。这种方法能让培训对象身临其境地分析问题和解决问题，对员工提高工作技能和改造工作习惯都很有帮助。例如：让员工扮演业主要求提供相应的服务，以提高员工的服务意识；让工作习惯不好的员工与上司角色转换以达到改变工作习惯的目的。

⑤管理游戏法：这种方法寓教于游戏中，通过完成事先设计好的精妙游戏，让培训对象领悟到其中的管理思想。例如：组织员工对有争议的物业管理事件进行辩论，在辩论中提高认识。

⑥观摩范例法：通过组织实地参观考察，运用电视机、录像机、幻灯机、投影机、收录机、放映机等设备来向学生呈现有关资料、信息，让员工学习经验、发现问题、改进工作。

3、培训控制

培训控制的目的是为了监视培训活动以保证培训活动按计划进行并纠正培训过程中的偏差。可采用培训签到制、教员评语制等方法。还可在每次培训结束时对员工进行考核，并将考核成绩纳入绩效考评，与员工的待遇挂钩。

4、培训评估

每次培训工作结束后可通过员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后的培训中采取更好的培训措施。

六、培训组织实施

培训组织实施是物业管理培训工作的核心，它包括了培训工作做什么，培训工作如何做，培训工作由谁来做的问题。

（一）人力资源管理部门的职能和任务

员工培训是人力资源管理部门的主要工作内容之一，其主要职能包括计划、组织、协调、监督等内容。具体职能和任务包括：

1、确定各级人员的培训要求，听取各部门的培训需求，依据培训需求制定培训计划；

2、组织执行物业管理企业培训计划；

3、定期向上级汇报培训费用开支情况；

4、组织实施各种培训课程与活动；

5、做好员工的培训档案管理工作；

6、做好收集培训资料，编制符合企业经营管理特点的基础教材；

7、维护培训设施与场地，充分