强化旧村改造古建筑保护思考建议（推荐五篇）

第一篇：强化旧村改造古建筑保护思考建议

内容摘要： 随着经济发展和社会主义新农村建设的加快进程，大批村庄相继实施旧村改造或村居合并。一个村庄有形成的历史背景，而记忆村庄形成的直接载体一般是具有纪念性或一定历史意义的古建筑。在 旧村改造中，要坚持规划先行，注重保护承载记忆村庄历史的古建筑，确保 具有本地特色和体现北方农村风格的古建筑保留下来。

关键词

： 旧村改造　古宅　古 建筑

随着经济社会发展和新农村建设的推进，大批村镇相继实施旧村改造，尤其是从上世纪八十年代末九十年代初开始，我市一些先富起来的村庄逐步对旧村进行了改造新建。那时，由于种种原因，对旧村改造缺乏整体性和长远性的规划，有的村镇在拆旧建新改善农民居住条件的过程中，因大拆大建，使得一些具有乡土气息的民居和代表北方农村风格的古宅被拆除，一些具有当地特色的古建筑，如古庙、古楼也倒在了推土机下。对此，笔者在为农民居住条件得到改善而欣喜的同时，心中不免有些伤感。

一座城市有其产生的历史，一个村庄也有形成的历史背景，甚至有一个关于村庄形成的古老而美丽的故事（传说），而记忆村庄形成的直接载体一般是具有纪念性或有一定历史意义的建筑。这些建筑有的是一般性的建筑物，有的具有一定的历史价值，有的在外观造型上有一定的特色，他们都承担着记忆村庄历史发展延续的责任。在旧村改造中，如果不分青红皂白的全盘“否定”，会把一些具有当地特色的代表性古建筑拆除，从而使一个村庄失去原有的历史记忆和延续。笔者所在的村庄是一个比较大的村庄，有近四千口人，在上世纪九十年代初开始实施旧村改造。记得村庄有好几处具有北方典型的青砖青瓦四合院，整个院落有大门、二门，有东厢房、西厢房，有的还有院中院，有的大门两旁摆放着石狮。这些典型的古老四合院大都在六七十年或百年以上，现在想来，拆除甚为可惜。在村庄东头，有一座高大宏伟的古庙，人们都称为大庙。庙里的塑像文革时已被毁掉，而古庙却是完整的保存了下来，后来该庙当作村里的木工用房。在村子的西北角，还有一座古庙，据说《淄川县志》有记载，后当作学校的教室，这两座古庙在旧村改造中都被拆除，现在想来甚为可惜。

其实，任何一个村庄都有自己的历史。应该说，一个村庄从它诞生之日起就有了生命。在它的发展过程中，自然会形成和留下一些被人们认可的标志性建筑，这些标志性建筑就是一个村庄的标识。如淄川区杨寨镇的古塔，散落在博山城乡结合部的古窑，一些古老村庄中有着上百年的青砖青瓦四合院，在当地小有名气的人士旧居，以及 祠堂、庙宇、亭榭、古塔、古碑、古桥，古堡、古井、牌坊 等。这些建筑已经成为一个村镇发展史上的地标建筑，见证着一个村镇的社会经济发展，承载和维系着一个村镇发展的历史记忆和延续。随着时间的推移，这些建筑的历史价值越来越珍贵，文化内涵也更加丰富。

虽然我市多数村庄的古老建筑和具有特色的建筑较南方省市一些村庄要少的多，有的村镇只是一座古庙、一块古碑，或一座古塔、一座古楼，有的就几栋古宅、几座所谓的“破”古窑，这就更值得我们珍惜和保护。年初，笔者随单位到张店区所属乡镇村庄调查了解旧村改造和新农村建设情况时，深切感到现在的村镇领导和群众对具有个性风格的古宅建筑的保护意识较过去明显增强。有的村庄虽然没有特殊的古老建筑，但为了让子孙后代记住过去，或作为“教育资源”，或作为承载村庄历史记忆的标志，村里就把上世纪六七十年代或八十年代的房屋留下几栋，使老房子和周边环境形成明显的对比差，以此记念，这种做法也不失为保留村庄记忆的好办法。但是，也有个别同志仍然存在思想认识上的误区，认为建设社会主义新农村，就是一拆了之，大拆大建，就是 推倒旧房建新房、盖新楼，让农村全部实现楼房化就是“城市化”，思想上存有“立竿见影”和“政绩”意识，以至于一些应该保留的古建筑和标志性建筑没有保留下来，造成不可挽回的损失，让人感到十分痛惜。

当然，保护古宅和具有特色的民居等古建筑并不是对旧村不进行改造，不改善农民的居住条件，而是怎样很好的保护和利用好这些建筑，发挥其应有的作用，真正成为一个村镇的标志性建筑。如江苏省昆山市周庄、吴江市同里镇，浙江省桐乡市乌镇，四川省宜宾市李庄等全国知名村庄，在保护利用老宅和古建筑方面堪称典范，被列为全国历史文化村镇，也由此促进了当地经济发展，给老百姓带来很大的实惠。

随着加快社会主义新农村建设的进程和新一轮 村镇规划修编，大批村镇将实施旧村改造，城乡结合部的一些村庄面临合村并居。因此，在旧村改造之前，要坚持规划先行，搞好调查研究，认真做好旧村改造规划编制，切实把本村本镇独有的诸如 古民宅、祠堂、庙宇、亭榭、古塔、古碑、古桥，古堡、古井、牌坊、古窑等古建筑列为重点保护对象，甚至一面具有独特风格承担着历史文化延续和记忆的破旧古墙也要保护好，做到以不动为主，以不拆为先。对一些老宅等古建筑的历史价值把握不准的，可暂缓拆除，能保留的就保留，能不拆的就不拆，防止因盲目拆建 造成永久性的遗憾，确保具有本地特色和体现北方农村风格的古建筑保留下来，成为当地一道古朴而亮丽的风景线。

第二篇：关于乡镇旧村改造的思考

关于**县田市镇旧村改造的思考

在田市镇陈坦头村蹲点调研期间，本人对该镇的旧村改造情况作了初步了解，并实地走访了几个具体有代表性的村庄，立足于陈坦头村，以点带面铺开到整个田市镇，对如何更好地推进旧村改造进行了分析，提出了一些思路和建议，在此撰文作一初探。

一、陈坦头村和整个田市镇旧村改造情况

陈

坦头村位于田市镇南面，是一个以农业为主产业的村，集体收入很少。全村近四分之一村民外出做些小生意，其余在家务农。该村以农业为主，山林、土地都分到户。村内未建公厕。2008年计划开展村庄整治工作，包括进行改水改厕，消灭露天粪坑，在露天公共场地规划建设一个村民文化娱乐小公园。

田市镇完成了建制镇总体规划，村级规划已编制21个村，整治村已完成11个村。建立垃圾中转站一座，镇区垃圾处理率达100%，农村垃圾处理率达82%。有10个村建立保洁队伍。全镇改厕3700多户，计划在今后三年内完成改厕。

二、旧村改造存在的问题

随着农村生产力的发展，农村产业结构的调整步伐明显加快，多数村民迫切要求改善居住环境。通过调查了解，村干部和村民对旧村改造积极性较高，愿意通过旧村改造来改善生产生活环境，提高农民的收入水平，壮大农村集体经济。但在实施过程中，暴露出来的问题比较多。

一是规划编制较为落后，浪费土地资源现象比较严重。各村基本上以传统的生产、生活方式为主，规划建设比较散乱，土地利用率低，村内道路狭窄弯曲，环境卫生、生活服务等基础设施不配套、共享性差，只有新房不见新村；村民的观念和生产生活方式与农村城市化发展的要求相比，具有一定的差距。这些现象存在的主要原因之一就是农村整体经济发展水平还不高，对基础设施建设的投入乏力，致使农村基础设施建设长期处于低水平状态，污水、垃圾尚未找到出路；许多村民未批先建，老房子也没有拆除，“空心村”现象普遍，造成土地资源浪费严重。

二是土地启动区块是个难题。旧村改造是一项极其复杂的系统工程，但与之配套的统一政策还没有形成，其中最关键的是土地政策问题。改建新村，要求另有一块启动土地用于置换。但由于存在着城乡两元结构，在土地指标使用上，往往是“重城市，轻农村；重工业，轻农业”，随着城乡经济的发展，上级政府配给的土地指标与实际需求缺口更大，能用于旧村改造的则更少。同时，在农村土地承包工作中，许多村没有或很少预留了建设用地，根本不能满足旧村改造的需要。

三是建设资金难以保障，基础设施条件差。对于经济欠发达的田市镇，各村集体经济实力普遍不强，用于旧村改造的自有资金缺乏，许多基础设施无法建设，制约着旧村改造的推进步伐。在调研中，所蹲点的陈坦头村反映了村民多年来饮水难的问题。一直以来，村民都是自挖水井解决用水问题，但当地井水的矿物质含量过高，偏碱性，长期饮用对人体健康造成极大威胁。村两委计划筹资自建水厂，但一次性投入较大，而且每年的运行费用也是一笔不小的固定支出，对原本无多少集体收入的陈坦头村来说，压力非常大。通过进一步调查得知，田市镇范围内各村都没有自来水供应，这是一个普遍性的问题。

四是村民的思想认识还有待进一步提高。旧村改造是一件惠及千家万户的好事，但由于该项工作涉及全体村民的切身利益，受传统生活模式、生活习惯的影响，加上现实生活条件的制约，部分村民不愿离开原住地，怕负债建设。

三、进一步推进田市镇旧村改造工作的措施和建议

(一)合理选择旧村改造模式，进行科学规划。

根据田市镇南北狭长、地形地貌复杂多样、各村经济社会发展不平衡等特点，不同村在实施旧村改造时应科学合理地选择适合各自特点的改造模式。

一是拆迁新建模式。可通过整体拆迁、集中建设、统一安置的方式，建设一批新型居住小区，以促进现代化新村的形成。对高山村，宜采取全村搬迁，合并高山村。如田市镇苍山村，共33户88人，由于地处高山，交通极为不便，全村已有一半以上农户搬迁至山下居住，留在山上的主要是老人。村民要求把公路修到山上，但投资过大收效却不明显，不如多做村民思想工作，有计划地搬迁到山下移民小区。一来可使农民生活更方便，二来可减少高山自然资源的破坏，为生态旅游的开发创造条件。

二是整理改造模式。以规模调整后的行政村为依托，因村制宜，编制规划，对规模较大的村庄，采用部分保留、部分迁建的方式进行改造，在其周围扩建新区，吸引周围自然村向新区迁移。其中首先要对“空心村”进行整治。但整治空心村不等于拆了旧房子，再在原地建上新房子就了事，还得综合考虑道路、绿化、排污等多方面问题。

三是保留治理模式。以村庄环境建设为重点，对基础条件较好的村或尚不具备

改造条件的村，重点进行村内基础设施建设，拆除违章建筑及危房，进行村庄整治，使整体环境达到整齐、干净、美观。

以上“拆、改、留”的三种模式，要因村制宜，立足资源的节约与综合利用，制定一个功能齐全、规模适度、布局合理的村庄建设规划，严格控制在村庄占地范围内。规划编制绝不能脱离目前农民的生活水平、经济承受能力以及住宅状况，要按照节约土地，延续特色，尊重农民意愿原则，统筹考虑村庄的长远发展，对农民住房、基础设施、农村产业进行科学调整，对水、电、排污、道路、绿化等都作出科学合理安排。克服随意性和盲目性，避免将来重复规划建设，从而优化配置资源，提高资金和土地利用率。重视节能减排措施在农村的应用。

(二)破解土地政策，给予政策的支持。

根据我们的国情、市情以及土地法律法规精神，用地紧张的局面将长期存在，旧村改造用地问题，要从改革入手，制定相应政策，扩大增量、盘活存量、合理配置资源，提高土地利用率。

政府部门要加大支持力度，配足土地指标。旧村改造是一项重要民心工程，应该在土地指标方面给予大力支持。而且，从总体上看，旧村改造有利于土地集约利用，应鼓励支持旧村改造，在用地指标等各方面加大扶持力度。对于启动区块，可以集中有限土地指标，先启动其中有条件的村，待一个村完毕，再将整理出来的土地转移给另外村，这样又可启动新村建设。

开源与挖潜并重，加大农村集体建设用地改革力度。在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，依法盘活利用农村集体建设用地。一是出台优惠政策，积极扩大迁村并点试点工作。缩并农村居民点，扩大城镇、中心村用地规模，合理调整城乡居民点用地结构，达到节约、保护耕地目的。二是在中心集镇推行多层公寓。在供地方式、购房面积、购买价格、房产处置等方面采取优惠政策，既可以维护农民利益，同时也能缓解了城镇建设用地紧张的矛盾。三是住宅建设用地要利用村内空闲地、闲置宅基地，先行安排一批村民建房；然后拆除老房子腾出新的空地，用于另一批建房。如此往复几轮，就能达到全村的改造。四是对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，应制定政策予以奖励或补助。严格执行一户一宅政策。控制农民超用地标准建房。对农村宅基地历史遗留问题，如未批先建，一户多宅等问题，应尽快研究出台符合当地实际的政策，及时予以解决，不能一味地久拖不决。否则，只会使问题越积越严重。这个政策既要充分考虑历史原因，又必须有利于今后对规划和土地的管理。

要把握好拆建工作。象水各村对老人的拆迁安置做法值得推广。该村针对有些老人在原居住的旧房拆除后不愿重建房屋的情况，采取村集体出面买断老人的旧房，在新规划区建设公房，再低价租给他们居住。这样一方面可为旧村改造腾出空地，另一方面也能解决老人的实际困难，减轻他们的生活负担。

（三）拓宽旧村改造筹资渠道。

一是用足政策，整合资金，形成推进旧村改造的合力。在实施过程中，要用足用好现有政策，按照相关法规进行规划、实施。充分调动农民群众的积极性，建立以村民建房投资为主体，村集体投入基础设施为配套，财政投入为扶持的旧村改造投资机制。目前，对于农村建设的各项政策及资金扶持较多，如山区搬迁政策、产权制度改革政策、引进社会资金促进山区综合开发的试点政策等，这些政策的出台对农村经济的发展，农民生活水平的提高，生产生活环境的改善起到了一定的作用。如果整合利用这些政策和资金用于旧村改造，对旧村改造的推动作用会更加显著。同时，可结合田市镇优越的生态环境，利用“无害化”处理来包装农村基础设施项目，争取资金集中用于旧村改造和新村建设。

二是深化农村土地使用制度改革。从现实条件和各地的做法来看，筹资渠道根本出路还是在于土地，农村集体建设土地是农村集体最大的一笔资产，如何通过市场化运作，使农村集体建设土地资产显性化，是解决新农村建设资金问题的有效途径。近年来，许多地方都开展了农村集体建设用地使用权流转的试点工作，出台了相应政策，明确提出了农村集体建设用地可以在除商品房开发以外进行出让、转让、出租和抵押，使农村集体建设土地资产性质得到体现。在不违背法律精神的大前提下，在旧村改造试点村采取一些灵活、变通的政策，以地生财，为解决旧村改造建设资金问题打开一条新路。

三是发展村级经济。镇政府要大力开展脱贫帮扶工作，拓宽农民增收渠道，向农业内部挖潜，向非农产业拓展，构建农民增收的长效机制。继续抓好千亩示范方建设，大力引进效益农业投资。抓好以杨梅、蜜梨为主导的水果生产，及时输送科技种植技术，提高品质和产率，同时创造条件帮助解决销售渠道。鼓励种养大户、农家乐休闲旅游业，利用好溪滩地，进行有益开发。村干部要多向村民宣传，跳出单一种水稻的生产模式，多推广经济作物种植，利用良好的生态环境，种植高山萝卜、莳药、芋头等，增加农民收入。集中山林土地，搞规模农业；发挥**杨梅、蜜梨品牌优势，逐步把坡地和山林改成经济林，壮大村集体经济。

（四）加强宣传，统一干群思想。通过开会、广播、板报、标语等形式，反复讲解和宣传旧村改造的目的、意义和目标要求，使旧村改造成为广大村民的自觉行动，变“要我改”为“我要改”，齐心协力，支持配合旧村改造工作。其中，党员干部要首先统一思想认识，带头配合开展工作。为减轻农民负担，各种费用能免则免，能减则减。镇政府要把旧村改造作为一项中心工作来抓，加强指导。

（五）开展村庄整治活动。开展旧村改造，要从各村现实条件出发，成熟一个改造一个。象陈坦头村这样条件还不够的村，要先启动整治村工作。整治工作不能盲目学习“面子”工程，搞连片整治，要有针对性地开展工作，使村民真正得到实惠。首先，做好宣传发动，开展清洁卫生活动。以农村改厕为切入点，大力开展卫生综合整治，彻底清除露天粪坑，建造适当数量的公厕，使村貌先有所改变。建立村卫生保洁长效机制，成立卫生整治队伍，开展经常性的保洁工作。其次，对于已建好的房子，动员农户对外墙进行粉刷。一来可以保护墙壁，防止雨水长期冲刷而带来安全隐患，二来也可增强美感，改善村貌。第三，要统筹安排改水问题。根据田市镇地形实际，应由镇政府牵头，组织各村集资在上游建一水厂，供应沿线各村，不仅能减少各村的支出，同时还能更好地保障饮用水的安全。针对村民思想认识上的差距，要加强宣传发动，言明常喝自备井水的潜在危害，使村民主动配合支持改水工作。

第三篇：关于乡镇旧村改造的思考

调研文章

关于乡镇旧村改造的思考

随着农村生产力的发展，农村产业结构的调整步伐明显加快，多数村民迫切要求改善居住环境。通过调查了解，村干部和村民对旧村改造积极性较高，愿意通过旧村改造来改善生产生活环境，提高农民的收入水平，壮大农村集体经济。但在实施过程中，暴露出来的问题比较多。一是规划编制较为落后，浪费土地资源现象比较严重。各村基本上以传统的生产、生活方式为主，规划建设比较散乱，土地利用率低，村内道路狭窄弯曲，环境卫生、生活服务等基础设施不配套、共享性差，只有新房不见新村；村民的观念和生产生活方式与农村城市化发展的要求相比，具有一定的差距。这些现象存在的主要原因之一就是农村整体经济发展水平还不高，对基础设施建设的投入乏力，致使农村基础设施建设长期处于低水平状态，污水、垃圾尚未找到出路；许多村民未批先建，老房子也没有拆除，“空心村”现象普遍，造成土地资源浪费严重。

二是土地启动区块是个难题。旧村改造是一项极其复杂的系统工程，但与之配套的统一政策还没有形成，其中最关键的是土地政策问题。改建新村，要求另有一块启动土地用于置换。但由于存在着城乡两元结构，在土地指标使用上，往往是“重城市，轻农村；重工业，轻农业”，随着城乡经济的发展，上级政府配给的土地指标与实际需

求缺口更大，能用于旧村改造的则更少。同时，在农村土地承包工作中，许多村没有或很少预留了建设用地，根本不能满足旧村改造的需要。

三是建设资金难以保障，基础设施条件差。对于经济欠发达的田市镇，各村集体经济实力普遍不强，用于旧村改造的自有资金缺乏，许多基础设施无法建设，制约着旧村改造的推进步伐。在调研中，所蹲点的陈坦头村反映了村民多年来饮水难的问题。一直以来，村民都是自挖水井解决用水问题，但当地井水的矿物质含量过高，偏碱性，长期饮用对人体健康造成极大威胁。村两委计划筹资自建水厂，但一次性投入较大，而且每年的运行费用也是一笔不小的固定支出，对原本无多少集体收入的陈坦头村来说，压力非常大。通过进一步调查得知，田市镇范围内各村都没有自来水供应，这是一个普遍性的问题。四是村民的思想认识还有待进一步提高。旧村改造是一件惠及千家万户的好事，但由于该项工作涉及全体村民的切身利益，受传统生活模式、生活习惯的影响，加上现实生活条件的制约，部分村民不愿离开原住地，怕负债建设。

三、进一步推进恒升镇旧村改造工作的措施和建议

(一)合理选择旧村改造模式，进行科学规划。根据恒升镇地形地貌复杂多样、各村经济发展不平衡等特点，不同村在实施旧村改造时应科学合理地选择适合各自特点的改造模式。

一是拆迁新建模式。可通过整体拆迁、集中建设、统一安置的方式，建设一批新型居住小区，以促进现代化新村的形成。对于地方偏远、交通极为不便有人烟稀少的村子，就可多做村民思想工作，有计

划地搬迁出来。这样既可使农民生活更方便，又可减少政府旧村改造的投入。

二是整理改造模式。以规模调整后的行政村为依托，因村制宜，编制规划，对规模较大的村庄，采用部分保留、部分迁建的方式进行改造，在其周围扩建新区，吸引周围自然村向新区迁移。其中首先要对“空心村”进行整治。但整治空心村不等于拆了旧房子，再在原地建

上新房子就了事，还得综合考虑道路、绿化、排污等多方面问题。三是保留治理模式。以村庄环境建设为重点，对基础条件较好的村或尚不具备改造条件的村，重点进行村内基础设施建设，拆除违章建筑及危房，进行村庄整治，使整体环境达到整齐、干净、美观。以上“拆、改、留”的三种模式，要因村制宜，立足资源的节约与综合利用，制定一个功能齐全、规模适度、布局合理的村庄建设规划，严格控制在村庄占地范围内。规划编制绝不能脱离目前农民的生活水平、经济承受能力以及住宅状况，要按照节约土地，延续特色，尊重农民意愿原则，统筹考虑村庄的长远发展，对农民住房、基础设施、农村产业进行科学调整，对水、电、排污、道路、绿化等都作出科学合理安排。克服随意性和盲目性，避免将来重复规划建设，从而优化配置资源，提高资金和土地利用率。重视节能减排措施在农村的应用。

(二)破解土地政策，给予政策的支持。

根据我们的国情以及土地法律法规精神，用地紧张的局面将长期存在，旧村改造用地问题，要从改革入手，制定相应政策，扩大增量、盘活存量、合理配置资源，提高土地利用率。

要加大支持力度，配足土地指标。旧村改造是一项重要民心工程，应该在土地指标方面给予大力支持。而且，从总体上看，旧村改造有利于土地集约利用，应鼓励支持旧村改造，在用地指标等各方面加大扶持力度。对于启动区块，可以集中有限土地指标，先启动其中有条件的村，待一个村完毕，再将整理出来的土地转移给另外村，这样又可启动新村建设。

开源与挖潜并重，加大农村集体建设用地改革力度。在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，依法盘活利用农村集体建设用地。一是出台优惠政策，积极扩大迁村并点试点工作。缩并农村居民点，扩大城镇、中心村用地规模，合理调整城乡居民点用地结构，达到节约、保护耕地目的。二是在中心集镇推行多层公寓。在供地方式、购房面积、购买价格、房产处置等方面采取优惠政策，既可以维护农民利益，同时也能缓解了城镇建设用地紧张的矛盾。三是住宅建设用地要利用村内空闲地、闲置宅基地，先行安排一批村民建房；然后拆除老房子腾出新的空地，用于另一批建房。如此往复几轮，就能达到全村的改造。四是对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，应制定政策予以奖励或补助。严格执行一户一宅政策。控制农民超用地标准建房。对农村宅基地历史遗留问题，如未批先建，一户多宅等问题，应尽快研究出台符合当地实际的政策，及时予以解决，不能一味地久拖不决。否则，只会使问题越积越严重。这个政策

既要充分考虑历史原因，又必须有利于今后对规划和土地的管理。

（三）拓宽旧村改造筹资渠道。

一是用足政策，整合资金，形成推进旧村改造的合力。在实施过程中，要用足用好现有政策，按照相关法规进行规划、实施。充分调动农民群众的积极性，建立以村民建房投资为主体，村集体投入基础设施为配套，财政投入为扶持的旧村改造投资机制。目前，对于农村建设的各项政策及资金扶持较多，这些政策的出台对农村经济的发展，农民生活水平的提高，生产生活环境的改善起到了一定的作用。如果整合利用这些政策和资金用于旧村改造，对旧村改造的推动作用会更加显著。

二是深化农村土地使用制度改革。从现实条件和各地的做法来看，筹资渠道根本出路还是在于土地，农村集体建设土地是农村集体最大的一笔资产，如何通过市场化运作，使农村集体建设土地资产显性化，是解决新农村建设资金问题的有效途径。近年来，许多地方都开展了农村集体建设用地使用权流转的试点工作，出台了相应政策，明确提出了农村集体建设用地可以在除商品房开发以外进行出让、转让、出租和抵押，使农村集体建设土地资产性质得到体现。在不违背法律精神的大前提下，在旧村改造试点村采取一些灵活、变通的政策，以地生财，为解决旧村改造建设资金问题打开一条新路。

三是发展村级经济。镇政府要大力开展脱贫帮扶工作，拓宽农民增收渠道，向农业内部挖潜，向非农产业拓展，构建农民增收的长效机制。继续抓好千亩示范方建设，大力引进效益农业投资。及时输送科技种植技术，提高品质和产率，同时创造条件帮助解决销售渠道。村干部要多向村民宣传，跳出单一种水稻的生产模式，多推广经济作物种植，利用良好的生态环境，种植高山萝卜、芋头等，增加农民收

入。集中山林土地，搞规模农业，逐步把坡地和山林改成经济林，壮大村集体经济。

（四）加强宣传，统一干群思想。通过开会、广播、板报、标语等形式，反复讲解和宣传旧村改造的目的、意义和目标要求，使旧村改造成为广大村民的自觉行动，变“要我改”为“我要改”，齐心协力，支持配合旧村改造工作。其中，党员干部要首先统一思想认识，带头配合开展工作。为减轻农民负担，各种费用能免则免，能减则减。镇政府要把旧村改造作为一项中心工作来抓，加强指导。

（五）开展村庄整治活动。开展旧村改造，要从各村现实条件出发，成熟一个改造一个。象陈坦头村这样条件还不够的村，要先启动整治村工作。整治工作不能盲目学习“面子”工程，搞连片整治，要有针对性地开展工作，使村民真正得到实惠。首先，做好宣传发动，开展清洁卫生活动。以农村改厕为切入点，大力开展卫生综合整治，彻底清除露天粪坑，建造适当数量的公厕，使村貌先有所改变。建立村卫生保洁长效机制，成立卫生整治队伍，开展经常性的保洁工作。其次，对于已建好的房子，动员农户对外墙进行粉刷。一来可以保护墙壁，防止雨水长期冲刷而带来安全隐患，二来也可增强美感，改善村貌。

第四篇：旧村改造做法 意义及建议

旧村改造做法、意义及建议

一、翁垟镇后西村旧村改造基本情况

翁垟镇后西门村是翁垟镇建成区范围内村，属我市实施旧村旧村改造示范村。全村在册人口837人，235户；另有外来人口587人，166户。去年村集体经济收入48万元，人均收入10750元。其收入主要来源为务农（约10%劳动力从事纯农业）、务工、经商和出租房屋。现有耕地223亩，居住区占地50多亩，两者成片分离，相距一公里。其中列入旧村改造范围内的老村居住人口约400人，112户。

2003年，后西门村多数村民要求对老村进行旧村改造，改变现有居住条件和生活环境。村两委根据村民意见进行认真研究，多次召开村民代表会议和村民大会，统一思想，取得了98%的村民支持。在此基础上，该村制订了《后西门村旧村改造实施办法》，决定用三至五年时间对老村112户住宅实施拆除，在原址建设多层公寓住宅，分四期完成改造任务。

该村旧村改造一期工程于去年经市发改局立项，并通过市规划建设局方案会审和初步设计会审，目前，规划等有关手续已办理完毕，现正在办理建设用地报批手续。拆迁户拆赔情况调查、拆赔协议签订、建设资金筹措、老屋拆除等前期工作已基本完成。据后西门村两委介绍，一期工程改造完成后，该区块范围内总用地面积4181平方米保持不变，建筑占地面积由原来的2443平方

· 1 · 米减至1751平方米，建筑密度降低；建筑面积由原来的5240平方米增加至14760平方米，净增9520平方米。

二、翁垟镇后西门村旧村改造的意义

翁垟镇后西门村的旧村改造是我市旧村改造工作开展以来一个依法依规按程序报批、成片改造的例子，到目前为止，它只需再履行建设用地报批和建设许可程序即可动工兴建。它的成功，意义是多方面的：

（一）顺应了近几十年来农村城市化、工业化、市场化的社会发展趋势，并且将加快这种趋势，促进农村社会形态、生产方式的转变和农民生活方式、生活品质的提高。从后西门村来说，现全村仅有10%劳动力从事纯农业，大部分劳动力从事二、三产业，传统农耕生活在该村渐趋式微，取代它的是现代城镇、城市居民的生活方式。这就是为什么村两委在征求全体村民进行旧村改造、兴建多层公寓式住宅时得到98%支持率的原因所在。

（二）为全市城中村、城镇近郊村、经济发达村旧村改造提供范本。后西门村的旧村改造，到目前为止还属严格意义上的、完整的、按村民意愿和政府有关部门倡导的思路进行的旧村改造，依此完成，村民可依法取得“一户两证”（土地证、房产证），这就避免了之前北白象镇樟湾村、石帆镇前林村因未经正常手续审批，自行组织拆迁建设，旧村改造完成了，但村民拿不到两个权证的后遗症。因此，后西门村的旧村改造，将为全市相当数量的城中村、城镇近郊村、经济发达村的旧村改造提供范本，同时也 · 2 ·必将推进全市农村新社区建设步伐。

（三）盘活农村存量建设用地，提高农民生活品质。后西门村旧村改造在符合镇村建设规划的前提下，通过适当提高建筑容积率，达到降低建筑密度、增加建筑面积的目的。据测算，四期改造工程共减少建筑占地面积2000平方米，净增建筑面积17000平方米。腾出的这2000平方米空地安排作为公共绿地和其他公共场所、公共服务配套设施建设，这对寸土寸金的城中村来说是非常宝贵的。而且按照村两委的设想，村民在增加居住面积后，势必有一部分用于出租，他们要求村民在选择出租房对象上，要首选附近企业的工程技术管理人员，淘汰“捡垃圾的和无业游民”，这对于增加村民收入、提高生活品质是非常有益的。

（四）扩大村集体经济收入来源，增强村级组织调控力。根据后西门村旧村改造方案，通过改造净增的建筑面积，除用于安置拆迁户居住、解决困难户居住外，剩余部分归村集体用于兴办三产和出租。村集体经济收入增加后，无疑对增强村组织凝聚力、号召力、完成政府交办事项以及发挥社会管理的基础作用都是十分有利的。同时，通过旧村改造，村两委掌控一定的资源，相当于增添了一个业态工作平台，这对村级组织建设也非常有利。

三、相关建议

（一）加强政策研究指导，激发村民参与热情。实施旧村改造是一件利国利民利社会的好事，政府对这项工作也非常重视，为此还专门成立旧村改造指挥部。但从这项工作的推动情况来看，· 3 · 无疑是进程阻力不小。分析其中原因，不外由于旧村改造涉及多个主体的利益分割、转移，涉及土地、规划、建设、房管等许多政策法规层面的关卡，也涉及审批层面的部门协调和程序安排，而现有的市委、市政府关于这些问题的研究、规定是较为粗略的，尤其是对旧村改造后村民如何取得土地证、房产证，以及取得两证后其用益物权、担保物权如何确定，均语焉不详（参见乐委办„2003‟37号、发委办发„2005‟157号、乐政发„2007‟63号文件）。这种指向上的不明确，一定程度上影响到村组织和村民参与旧村改造的积极性。

（二）形成部门统一意志，增强部门服务意识。旧村改造是一项新事物，目前工作还属政府主导型，非常需要政府各有关部门围绕大力推进旧村改造的目的，加强配合协作，形成统一口径、统一意志，不能有各唱各的调、相互推诿扯皮的情况发生。从具体审批环节来说，由于大部分村组织和村民对此不熟悉，是靠部门人员指点去行事的，这就更需要部门人员在吃透有关政策法规的前提下，增强服务意识，给村组织和村民以强有力的指导，做到指导到位、办事高效、不越俎代庖、尽量开绿灯。

（三）鼓励改革创新，积极探索尝试国有、集体“两种产权、一个市场”的运作办法。目前，城镇居民的住房早已实现“一户两证”，被金融信贷认同，可以进入市场自由买卖。而农村宅基地属集体所有，房屋归农户私有，房屋不能单独作为完整的房地产产权进入市场交易。农村住宅产权的不完整性，使农民家家都拥 · 4 ·有的最大财富不能作为资本来运作，这不仅影响了金融资本进入农村，在被扭曲的市场（如北白象樟湾村存在的隐型地下市场）交易中，农民住房很难保证交易公平和保值增值。对此，我市农村合作银行从2006年开始在经济较发达的建制镇试点办理集体土地农民自建房的抵押贷款业务。截至2008年2月末，已为3452户农民提供农民自建房抵押贷款，贷款余额达6.23亿元，贷款不良率为0.96%，比该行整体贷款不良率低0.12个百分点。为了控制贷款风险，该行在办理此类房屋抵押贷款时，施行比国有出让土地上房屋抵押率低10个百分点的办法。而我市房管部门近几年也尝试性办理了一些乐清市域范围内同城村民之间的集体土地使用权性质的农民住房过户手续。这些探索性的做法，变农民手中的静态资源为动态资源，为农民创业发展注入强劲动力。但这些做法尚需政府予以肯定支持。

此外，政府部门在推进旧村改造时，应积极引导改造村“依法将旧村改造范围内村集体建设用地征收转为国有土地后，实施拆迁安置建设”方式进行，并且在土地出让金等税费收取上和项目权证办理上给予特殊政策，以使村组织和村民合法、方便、优惠获得国有土地性质的两个权证。

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第五篇：关于旧村改造政策修订的建议

关于旧村改造政策修订的建议

发布时间：2008-12-12 13:56:31

旧村改造是一项涉及面很广的系统工程，其成败得失关系到我市城市品位提升、城乡一体化进程等方面。随着我市城市化建设步伐的加快，城市、城郊、农村旧村改造所带来的问题日益凸现，因旧村改造涉及的城市多方面的问题，已给城市房地产市场、城市规划及城市发展带来不可估量的影响。

目前，我市旧村改造还处于探索起步阶段，为了规范、引导我市旧村改造工作，我市分别于2001年10月、2002年5月、2005年4月先后出台了《瑞安市中心区旧村改造房屋拆迁安置暂行规定》、《瑞安市旧村改造管理试行办法》、《塘下镇旧村小规模团块改造实施意见 》等相关政策。在此期间，我市陆续启动了牛伏岭村、岭下村、白岩桥村、塘根村、岑头村、浃东阁村、陈岙村等等旧村改造试点工作，应该说这三个政策对我市的旧村改造工作起到一定的指导作用，但是由于没有一个统一的拆迁政策，存在“一村一策”，改造各村的拆迁补偿安置政策宽严度各异，后改造的村为了顺利实施改造工程，可能要求将拆迁补偿安置政策越放越宽，甚至对违法建筑视同合法建筑予以补偿安置，造成政策弹性一发不可收拾。

旧村改造政策直接牵涉到旧村住户的房屋拆迁，关系到各住户的切身利益，政策的合理与否是关系到旧村改造能否顺利实施的一个关键。因此，及时制定一个统一规范的旧村改造政策以指导规范全市旧村改造工作，使之健康、有序推进，已是我市加快城市化进程的迫切要求。今年5月，市府决定整合上述三个规定、办法，在《瑞安市旧村改造管理试行办法》的基础上进行修订，完善、统一我市旧村改造政策。

为了使修订后的旧村改造政策更加切合我市实际，增强科学性和可操作性，政策修订领导小组决定开展一次政策修订调研工作。我们利用一个月的时间走访了我市已完成改造的、正进行改造的、准备改造的几十个旧村，了解了各村旧村改造工作的实施情况、矛盾所在和实际困难，听取了当地对旧村改造政策的修订要求，在分析旧村改造相关问题的基础上，就我市旧村改造政策中修订的内容及热点问题提出若干参考性建议：

一、关于政策的适用范围：

2008年1月1日实施的《城乡规划法》强调城乡一体化，注重城乡统筹发展。我市市域范围内的旧村改造，对应《瑞安市规划技术规定》划分的旧城区、核心区和规划区，可分为三类:即城中村改造、城郊村改造和村庄改造三类。村庄改造是指城市规划区外的村庄改造建设，属农村集体土地的整治或征用拆迁，改造后绝大多数村民不改变其农民身份的情况，被征用土地上的农户可以另行申请宅基地重建房屋。村庄改造应按照国家有关政策另行制定实施办法。本次修订的旧村改造政策使用范围应针对城中村、城郊村改造，城中村指城市旧城区与核心区范围内的旧村改造，城郊村指城市规划区范围内除城中村外的其他村庄的改造。

城中村、城郊村改造是指改造区域占地属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造、新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。城中村、城郊村改造是集体行为，改造后的集体土地

可转为国有土地，村民的身份可改为城市户口居民户口或非农户口。城中村改造和城郊村改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致带来的一系列矛盾。同时，城中村、城郊村的改造由于居住人口和建设规模的增加、土地开发强度、配套设施建设标准、对城市局部地区基础设施体系的压力等问题，涉及到各方利益的平衡和公共利益的维护。这是本次改造政策修订必须考虑的方面。

二、拆迁规模：

在《瑞安市旧村改造管理试行办法》中，对旧村改造的拆迁范围予以限定，即3公顷以上的地块才可以启动改造。就目前许多要求改造的旧村来说，这是一条难以跨越界线。有些旧村规模较小，全村用地不到3公顷，就因为这个条件的限制，旧村改造难以启动，要与邻村同时改造，更是难上加难。因此，我们认为城市旧村改造的拆迁规模应以上一层次控规划定的地块单元为依据，按照地块的控制指标进行改造。这就要求编制控制性详细规划时，合理划分地块并根据旧村改造政策落实建设指标。由各村依据控规指标制定旧村改造计划和拆迁安置政策，按控规要求预留公共用地和配套设施用地后分期实施，“成熟一块，推行一块，改造一块”。

三、关于安置面积：

旧村改造建设资金难以筹集是制约旧村改造启动的主要原因，而旧村改造安置面积标准也是旧村改造前期策划中最关键、最突出的问题。原《瑞安市旧村改造管理试行办法》确定每一自然间130-200平方的安置标准，由于旧村改造成本的增加及对“自然间”的争议，在实际中难以实施。许多旧村改造要求安置面积为两套各120-150平方的住宅加底层一间附属房，计划出让一套住宅作为房屋改造的建设资金；也有的村要求由房开公司介入经营，每间指标无偿分得150平方的住宅，多余面积归房开公司出让。两种要求的目的是一致的，通过旧村改造，原住户可不出资金获得120-150平方的新住宅。这就要求每间安置面积为260至320平方，远远超出了《瑞安市旧村改造管理试行办法》的安置标准，致使新旧政策、先后改造难以平衡，造成社会的不稳定；同时会造成居住人口的大幅上升，增加城市配套设施和交通的压力，扰乱城市规划。

考虑到目前房地产市场的发展形势和旧村改造成本（原以多层为主，现以高层为主）增加，结合房地产市场行情和建筑造价、住区最佳人口规模等方面测算，我们建议将原住户要求无偿获得120-150平方的新住宅的标准改为原住宅面积（不含违章部分）的无偿置换，以增加住宅建筑面积对原住户出让后获得的利润作为地块改造的建设成本。对于城中村，具体安置方案可参照《瑞安市中心区旧村改造房屋拆迁安置暂行规定》第三章第（三），在此基础上可考虑适当增加安置面积10平方（多层）至30平方（高层），以平衡旧村改造由多层向高层发展和居住环境优化所增加的建设成本。另外，应补充限制过小面积（如建筑面积不到20平方）或过大面积（如建筑面积超出200平方）超出部分的安置方式仅作货币补偿，避免人为划分自然间以求得额外安置指标；同时，明确多层住宅底层作为附属房或停车库分配的面积应包含在内，高层住宅的地下停车库面积可不包含在内。对于城郊村，则可按照《瑞安市旧村改造管理试行办法》按自然间安置指标，并适当提高到160-235平方，同时应明确 “自然间”的界定条件。在满足拆迁户居住的前提下，政策应引导拆

迁户将多余的建设指标用于营利性公建项目的建设，以控制地块人口规模无度增加，避免盲目开发造成的经济损失。

四、关于优惠政策：

旧村改造就是通过对现状建筑物实施整体拆建或部分拆建，按照城市规划要求和有关标准，重新建设为配套设施完善的、环境优美的城市居住区。在此过程中，由于城市规划的要求，旧村改造时有些地块必须退出城市道路、城市绿地、城市公共设施等用地，虽拆除的民房可以就近安置，但由于可建设用地面积的缩小，在增加安置面积的同时也会造成建设容量、环境容量、交通设施、配套设施的压力，导致旧村改造成本的增加。因此，我们建议对旧村中为城市留出公共空间的，应额外追加所留用地的1.5-2.0容积率（参照返回地政策）的建设指标予以鼓励或享受国家征用集体土地的补偿政策。这部分利益应该由该地块所有改造住户共同享有，当地块的人口容量超出控规要求时，增加部分应建设公共项目。

另外，由于城市规划对重点地段的控制要求使旧村改造无法就地安置时，个别村可能利用村集体土地异地予以安置，或结合周边地块予以统一改造，统一安置（就近安置）。旧村政策应对就近安置和异地安置分别予以奖励和支持。

五、关于配套设施的建设：

旧村改造不仅改造了村民的住宅和居住环境，也改造彻底改变了旧村的建筑空间形态和配套设施体系，改造后的旧村将融入城市，或接近城市水平。通过改造能产生盈余的村，正是土地增值潜力较大的村，而其土地增值潜力是基础设施建设的投入，使其周边的综合环境大大改善所形成的。因此，旧村的全面改造必须严格按照瑞安市城市总体规划和区域的控制性详细规划落实城市配套设施，按照《瑞安市城市规划管理技术规定》以及其它技术规范的要求,建设组团级公建配套设施，并将其列入旧村改造成本。有关部门应严格规划审批和建设方案审查，配套设施的建设应与主体工程同步设计、同步实施。

六、关于非住宅用地的安置：

旧村中非住宅用地大部分为企业用地，也有一些村公共设施。对于村公共设施，改造后应就地按原有建筑面积的1.5-2倍的指标予以安置，保持其用地功能，仍为集体资产；对于企业用地，改造拆迁中对非住宅用房属于个人的可实行经济补偿，由被拆迁人自行解决搬迁用地。但近年来，我市地价猛涨，相应的经济补偿金远远跟不上地价上涨的步伐，另外，我市工业用地十分紧张，致使企业外迁安置难度很大。建议旧村内的企业用地改造时“退二进三”，发展第三产业，以适应市场经济发展和城市化建设的需要，确保集体经济组织的利益，保证农村集体经济的可持续发展。

七、关于集体经济的发展：

旧村改造最终目的，是利用土地政策，改善村民居住条件，提高环境品位。但是，随着集体土地转为国有，村民变为居民，若村集体没有产业作为支撑，村民的生活就难以保障，旧村改造不可能取得成功。因此，旧村改造过程中，要鼓励节余土地用于产业开发建设，要根据村庄的自然禀赋和区域特点，发展特色产业，提高自身的竞争力，保持集体经济的可持续发展。同时，要明确和规范村集体资产管理收益，切实保护村集体资产不被侵占或人为流失，壮大村集体经济实力，提高村民福利。

八、关于实施主体及其权限

村民及村民自治组织——村民委员会是旧村改造主体，村委会是旧村改造的具体组织实施者。旧村改造按照“自筹资金、自我改造、自我安置”的方针，改造资金由村委会负责筹集，安置指标由旧村改造政策确定，村民拆迁、补偿及安置方案由地块村民委员会自行制定。

在旧村改造中会出现少数村民不愿配合，成了拆旧建新工作的“钉子户”，成为旧村改造中一个十分棘手的问题。对此，我们建议：政府及有关部门要积极向上反映，争取早日出台法规或行政规章，使旧村改造等工作有法可依，有章可循。第二，要发挥舆论引导作用，强化思想教育工作。把工作做深做细做透，化解矛盾。第三，发挥村民自治作用。旧村改造的主体是全体村民，改造方案、补偿标准，包括拆迁的实施办法都要由村民代表大会通过。拆除旧房，由村里自行组织实施，政府和相关部门做好配合工作。

现行旧村改造审批程序中，对于地块中的拆迁户需100%达成协议后方可拆建，这往往导致个别住户以此为要挟，提出各种不合理的要求，增加了旧村改造的难度。建议修订后的政策将其确定为地块中大多数（70%以上）的住户达成协议即可操作；另外，牵涉到同一地块住户经济条件差异或分属两村以上，使旧村改造难以达成一致时，建议允许在统一规划的基础上，在不影响周边建筑的通风、日照间距和满足退界要求的前提下允许分幢改造。

九、关于违章建筑

旧村内的违章建筑一定程序上制约旧村改造项目的实施。由于违章成本低，部门监督难，村集体主体缺乏，带来违章泛滥，致使村居密度高，拆迁难。特别是历史违章鉴定难度大、拆迁安置协议难以达成，给旧村拆迁带来很大难度和很高的成本。最后往往由政策买单，广大群众无动于衷。为此，政府要加大违章的查处力度，处理和处置一批现行违章，减轻工作压力和阻力，也减轻村集体负担。同时，充分调动广大村民的积极性，表明旧村改造涉及大多数人利益，对违章建筑应及时举报，不应因一时迫于私人面子而损害集体利益，使违章建筑阻碍旧村改造的进展。在安置政策方面，对违章建筑应进行鉴定并征求四邻意见后予以公正，由村集体提出处置方案给有关部门后统一处理。

十、关于旧村改造的机构设置：

旧村改造涉及面广，政策性强，矛盾较多。要搞好旧村改造，除了自身要有较好的内部条件外，还离不开政府及相关部门的支持和配合。因此，建议成立旧村改造管理常设机构，抽调土地、规划、建设、环保、金融、发改、房管等相关部门的技术人员，把握政策，加强指导。帮助有条件的旧村，编制规划、审批手续、工程招标、拆迁安置等工作，以及提供相关格式文件（合同）文本，完善和健全村民自治等相关制度及程序，确保政策环境、资金到位、力量到位，确保项目顺利进行。

旧村改造涉及城市建设发展计划和城市规划实施，涉及政府对房地产市场的宏观调控，涉及改造地块土地政策法规和在经济上是否具备可行性，而且在政策推广前可能还须进行试点工作，所以实施改造的旧村必须经市政府确定后按计划有步骤组织实施，在此，对旧村改造的实施再提几点建议：首先是按照规划先行的原则，在城市总体规划和分区控制性详细规划的基础上落实旧村改造详细规划。规划要尊重自然，尊重历史文化传统，符

合当地实际，并具有可操作性。同时，在满足规范的前提下，尽可能为改造地块创造最大效益。在旧村改造过程中，所有的改造项目均在整体详细规划的前提下进行，分块实施的，应按整体详细规划预留公共空间，并将规划进行充分的公告并下发给旧村改造区域土地所有者。其次，要充分尊重村民意愿。旧村改造主体是村集体，政府不能包办和替办，成熟一个,推行一个，成熟一期，实施一期。政府通过政策引导和工作指导，充分调动村民主体积极性，要充分发扬民主，落实村民代表制度，规范村民自治能力和水平。再次，在旧村安置政策修订后，应尽早完出台配套政策，如旧村改造用地使用政策、旧村改造收益分配政策、村集体资产管理办法、旧村改造多余住宅出让办法等等。同时，应强调政策的统一性，做到：房开村委一个样；同一地块一个样；同一区域一个样；先后实施一个样。使旧村改造工作更加合情、合理、合法，体现公共政策的公开、公平、公正。

综上所述，为个人的一些见解，仅供参考。