第一篇：杭州房地产策划(广告)及代理公司调查报告
地产策划(广告)及代理公司调查报告
杭州地产策划(广告)及代理公司调查报告概述
杭州，浙江省省会，就城市规模来讲是一个标准的国内二线城市，房价却是不输国内任何一个一线城市，简单说杭州是一线房价的二线城市。房地产市场这么有特点的一个城市自然有其特殊性，比如杭州的地理优势和景观优势，浙商实力等都是主要原因。下面就房企操盘角度对本地房地产策划（广告）和代理公司进行的调研、约谈与分析。房企操作模式
2.1本地房企基本不用代理公司
以往，以绿城、滨江为代表的本地开发商均采取的是以策划（广告）公司协助自身销售为主的模式，很少用代理公司销售。一方面是杭州楼市稀缺绝版性遇上浙商的不差钱、另一个依仗其产品品质积垒起来的品牌效应，致使其产品没有太大的销售难度。用宋卫平的话说就是“前些年形势太好了，没有把点心放在销售上”。其它本地较小的开发商很多都是纷纷向这两家看齐，在操盘方式上学习模仿，尝试其它销售方式的也不太多。这直接造成了杭州楼市一手房代理行业一直没能很好地发展。无论是本地的房产代理公司还是外来的代理公司都没形成很大气候。随着外来地产大鳄的不断进驻，杭州楼市竞争加剧，国家调控不断升级，以绿城为代表的本产房企在操盘方式上也在转型中。向绿城就是向其合作伙伴学习用房产经纪人加全员营销的方式在2012年打了一场翻身仗，年销售额突破500亿人民币。他的经纪人制度并非用代理公司做销售，而是集团成立经纪公司。将原来各项目营销团队从各项目公司在一定程度上分离，原则上归集团经纪公司管理，加入了极具挑战性和诱惑力的佣金奖惩制度，充分调动营销团队的积极性，提升战斗力。绿城员工去加油站发宣传单在以往是不可想象的，这是其它城市房产代理公司员工干的事，可是近两年绿城这种做法却并不稀奇。就是因为绿城推出的经纪人佣金制度的作用，年会上用手推车推现金发奖，重奖销售之王500万的新闻激励着营销团队努力工作。但不习惯找代理公司依然是现实情况。策划（广告）公司基本上只负责营销策划和推广，在销售策略的把控上相对薄弱。
2.2 外来大鳄也“入乡随俗”以自身销售为主
外来房企进驻杭州以后虽带来了相对较新的操盘方式，也多数进行了本土化的改变。杭州万科是以自身销售为主，代理为辅，而中海基本是以自身销售的，其它外来房企也大同小异，没有像深圳、上海那样代理公司大行其道的。像易居、中原、思源等著名地代理公司相继进入杭州楼市，但其代理的项目要么是销售团队薄弱的开发商，如易居代理雅戈尔·御西湖，要么是远离市中心相对难卖的楼
盘，如思源代理中粮·云涛名苑、万科·公望。原因是这些年杭州市中心好的楼盘真在不愁卖。策划（广告）公司现状
3.1 老牌策划（广告）公司
如今，早年做房地产策划的广告公司境遇各不相同，诸如华坤、汉嘉、捷群、黑弧、精锐、青鸟、西元、动力、动脑等有的还在坚守，有的在主营业务上已转型，而有的已经消声匿迹了。
华坤（道威）本是杭州本土的广告公司，出去发展了几年又强势回杭，到现在还有很多人以为华坤是外来广告公司。在2009年前后房地产策划界曾被人以“只手遮天”形容，虽然有点过，但也反映了其市场份额之大令人诈舌。近两年 其业务重点转向代理销售，市场份额也萎缩到一家普通公司的规模。汉嘉是小一号的华坤，也向代理方向转型。由于杭城代理市场份额不高，他们都以代理外地项目为主。服务项目：龙湖、东海、大家、绅华府、温莎郡、东方福邸、富越香溪等。
如今的汉嘉已经是二线的广告策划、一线的房产代理了。
捷群一直是以平面见长、想法不多见长。这也符合了一部分开发商的需求，像绿城，他不需要你有多少想法，只要会做事，有执行力就行。这也是捷群比较受欢迎和稳定发展的主要原因。到现在捷群的市场份额在本地项目占有率上首屈一指。像绿城、万科这种有多个项目在做的大鳄，服务质量还是可以的。对项目不多的中小开发商，他们的工作积极性就要打问号了。店大欺客，项目多了有些服务跟不上也是存在的问题。服务项目：万科、绿城、金基、坤和、昆仑、银泰、钱塘、赞成的多个项目。
黑弧是还健在的为数不多的外来公司之一，早年服务还不错，但近几年口碑一般。外来公司入杭发展还可以的还有“及时沟通”，服务口碑还好。多种原因导致这类“舶来品”规模一直较小，据说近期已退出杭州市场。
精锐也分一部分精力去做代理，不过广告策划执行力还算没太打折扣，服务口碑一直不错，规模做不大一直耐人费解。
青鸟前些年是以做文化味的别墅见长，动脑、西元的综合实力也不错，但近几年被边缘化了，已经很少被提起了。
动力规模很大，重心也在向代理方向转型，但变得大而不强，连“比较听话”这唯一的点优点也丢了。
还有就是灵励，一直算是另类的那种，玩的是个性创意，一般开发商没有足够好的心理接受力的话也不会找他们。
3.2 新生代力量与二线机构
策划（广告）公司人员流动速度是其它行业所不能比的，这也是行业发展的需要，需要有新鲜的血液带来新的思维，是有助于企业发展的。但这也导致了策划（广告）公司发展的不稳定性，一个案组或是几个人翅膀硬了就另立山头。
群智是捷群广告中比较有想法的一群人出来另起炉灶的，想法不少、设计也可圈可点，成立短短2、3年就在杭城市场占稳了一席之地。服务质量和口碑均不错，唯一令人担心的是今年项目多了，服务是否能一如继往地好。服务项目众多，其中高端项目有绿城·兰园、元福里、融创·西溪融庄、远洋·大河宸章等。
行其道是原来的一品堂广告重组而来，原一品堂是家综合性的广告公司，之前没有涉足房地产领域，还是房地产广告策划行业的一支新军。规模不大，比较听话是其特点。经过初步的沟通，以其地产事业部新加盟的总经理梁桂为首的团队对我公司项目的看法与思路还是与我们有自己原有的想法有着高度的重合度的。团队的操盘经验是其短板，总经理梁桂的加盟在一定程度上得到了补充。他们作为浙江广播电视集团多年的战略合作伙伴，在推广资源与渠道上有一定的优势。其提出的品牌嫁接与浙商圈层论坛等理念虽在操作上存在不少困难，但一旦实施成功，效果必是可观的。具体操作推广手法能否落地，还有待于进一步考察。2012年曾与银泰百货、衣之家百货等商业项目良好地合作。服务地产项目：万象城·悦玺、坤和·西溪里等。
和声和智威成立时间并不短，和声发源于本地但发展的好的是外地公司，本地公司一直处于一二线规模之间，没有太大亮点，也无明显缺点那种；智威创造是多元化发展，不仅涉猎代理市场，公关、影视、网络均有所涉及。两者都做了不少绿城的项目。
3.3 上海公司调查
据调查，上海策划（广告）公司里面占有率与口碑都有不错的有四家，分别是上海和声、创邑、博加和黑弧奥美。这四家各有所长，以下是调查与分析。
和声机构是典型的墙里开花墙外香，源自杭州，但杭州公司发展的并不顺利，而上海和声、北京和声、青岛和声等在综合实力和市场占有率上均是名列前茅，其中尤以上海和声更为突出。带有杭派特有的低调内敛与文脉传承，注重内涵与文化，在华丽与浮夸的大上海独树一枳。和声机构为绿城长期合作单位（服务十年以上），同时也为一些地产集团公司提供企业品牌服务，有过一些经典案例，为绿城企业内刊《HOME绿城》杂志一直由和声出品。上海和声机构在杭州正在服务项目主要有西子国际、丽园、国大城市广场等。经与其电话沟通，上海和声由于项目较多，暂时不愿接外地项目。
创邑机构前身为上海灵创广告公司，创立于1999年，从一家4A公司转型为房地产咨询服务公司，专注于上海豪宅市场，号称上海豪宅专业户。主要服务于上
海豪宅市场，通过其案例的展现，有一定的策略与视觉整合能力，同时在操盘的过程中，应该也积累有一定的活动推广资源。目前服务项目也比较多，公司规模也较大，不同案组的服务水平可能会差异较大。华润外滩九里、中粮海景壹号、绿城黄浦湾、雅戈尔长风8号（2009年上海地王）、海珀旭辉（2010年上海滨江地王）、上海绿地中心、新世界丰盛王朝、东航云景东方、上海绿城玫瑰园等都是其正在服务或曾经服务过的项目。目前杭州正在服务的项目暂时没有，曾服务过泛海国际、凯德·龙湾等。与创邑进行约谈过程中了解到，其在豪宅操盘与推广中确有不少经验，思路和方法也较多，也想在杭州服务一两家标杆项目。主要障碍是由于不同驻地带来的不遍性和海派风格与本地口味和兼容问题。报价13～15万／月。
博加也是上海较有实力的地产服务公司，发展速度和规模在业内都比较有口碑，特点是思维活跃、创新能力强。被认为对于市场及客户能够有较深度的理解。不足是由于其思维过度的活跃与平面创意脱节，其平面表现跟不上其策划创意。其对汤臣一品项目的操作为经典案例，通过“无畏非议、加入战团、价值标签重新社会价值化”三步走的战略，助推汤臣一品打破原本有价无市的尴尬境地。目前服务项目并不多，主要以上海为主，杭州本地正在服务项目只千岛湖项目公司。
上海黑弧奥美是一家老牌的广告公司，特点是综合实力较强，比较大牌，和很多一线地产品牌商有持续的合作关系，但近年来受市场冲击，市场有所萎缩。杭州项目一般会指派杭州公司服务，而杭州公司并无亮点。目前杭州服务项目不多。杭城代理公司调查
好卖的时候，代理公司没有证明自己的价值
不好卖的时候，代理公司证明自己没有价值
代理公司的核心价值是资源网络与专业团队
但本地代理没能成长起来，外来代理又水土不服难出成绩这就是杭州房产代理市场的现状
想当年万科刚进杭州的时候，用在北京上海广州的老思路，以为本地的代理公司也有两把刷子，于是楼盘请了代理
结果一出事，发现代理公司根本没有能力摆平，万科在杭州一下子“臭名朝著”
以上是杭州房地产代理业界几句诙谐地调侃，却也是杭州代理公司真实的写照。
本地代理公司基本不成气候，业内综合实力较强的都是外来企业：易居、中原、同策、思源、策源。其中易居与中原因为面铺得太广，从业人员过多且良莠
不齐，又惯用陌生电话拜访、小广告等低端推广手法，并不适合本项目。同策、思源与策源都电话联系过，响应最快的是思源，其次是同策，而策源反应冷淡，似乎兴趣不大。
4.1 杭州思源
思源经纪2010年进入杭州市场，时间不长，核心人员配备也只有20多人。杭州思源依托集团总部强大的资源平台及专业支持强大的执行力和系统化操作是思源的核心竞争优势。目前的服务对象主要是万科、中粮、金隅、金地、保利、远洋、卓越、泛海等外来房企开发的较偏远的项目。典型案例是思源代理万科·公望，采用驻场销售。派3～5名较有经验的销售员进驻现场售楼处，思源提供底薪+提点与开发商给予补贴相结合的方式。据称一般销售员收入在4000～10000元不等。
除提供代理服务以外，思源经纪还有策略咨询与推广服务，如果不做代理只提供咨询与策划方面的服务，收费为15～20万元／月，此价格不含广告文案与平面设计。
4.2 同策咨询
同策咨询总部在上海，杭州设有分公司，且杭州分公司是同策咨询在上海以外的所有分公司中业务最好的。业务范围含盖项目前期咨询、营销顾问、广告策划及销售代理。咨询顾问单独收费8~10万/月，含广告策划打包价约15万/月；代理销售的提点1.5~2%之间。
第二篇：房地产广告策划
泰禾创意产业（中国一级广告企业，4A创意策划机构）有着15年的房地产策划经验。如何进行一份房地产广告策划项目？这是我们每天都需要去面对去考虑的。房地产开发商要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。这就要求开发商和代理商重视和加强房地产广告策划。但实际上，不少开发商在营销策划时，只考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，而没有深入、系统地进行广告策划。因而有些房地产广告的效果不如人意，难以取得营销佳绩。随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。
房地产广告策划是在广泛的调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。
房地产广告从内容上分有三种：
其一是商誉广告。它强调树立开发商或代理商的形象。
其二是产品广告。它树立开发地区、开发项目的信誉。
其三是产品广告。它是为某个房地产项目的推销而做的广告。
此外，还有样品房，这是一种实体的，看得见摸得着的广告。
二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。
三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。
另外，优秀的管理和周到的服务是一种无形的广告，对销售一定会起到促进作用。
第三篇：广告策划代理合同
甲方：
乙方：
经甲乙双方共同协商，本着诚信互利的原则，就广告代理达成如下协议：
一、甲方委托乙方代理 上海兆妍广告策划有限公司 广告业务，代理办法执行《 上海兆妍广告策划有限公司 广告代理实施办法》（后简称 “办法”）规定。
二、甲乙双方必须遵守《广告法》以及相关政策法规，未经双方书面同意，任何一方均不得将本合约之权利或义务转让于第三方。
三、乙方不得损害 上海兆妍广告策划有限公司 的信誉，不允许用弄虚作假等不法手段欺骗客户牟取暴利。乙方与客户发生的经济纠纷与甲方无关。如乙方出现上述行为，甲方有权取消其代理资格，并保留法律诉讼的权利。
四、甲乙双方签定的广告合同，乙方按合作协议扣除代理费后，须将播出款项转付甲方指定的银行帐户。
五、乙方所代理的广告，按 上海兆妍广告策划有限公司 正在执行的广告收费标准执行。
六、乙方应按甲方的要求把广告要求和广告资料提前发送到 上海兆妍广告策划有限公司，广告发布后甲方提供广告样张给乙方，具体事宜按《 上海兆妍广告策划有限公司广告 投放说明》办法处理。
七、合同付款说明：
1、遵守先付款后发布的原则。
2、的确无法做到发布前付款，须在广告发布前支付30%的发布费，余款须在广告发布5个工作日内付清。
3、违反以上款项，视为违约，甲方有权终止其广告播出。逾期1天，追缴拖欠款5%的滞纳金。
八、如遇特殊情况广告不能按时播出，甲乙双方需及时协商解决。
九、在合同的落实和执行中，有关合同和协议条款确需修订，须经双方协定。
十、未尽事宜，甲乙双方按本协议第九条规定协商处理。
十一、协议、合同均需遵守中华人民共和国经济合同法及广告法等有关法律条款。
十二、代理期限为：年月日至200年月日。
十三、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。
（甲乙双方签章）
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甲方：
地址：
电话： 传真：
乙方：（以下简称乙方）
地址：
电话： 传真：
丙方：（以下简称丙方）
地址：
电话： 传真：
甲方为深圳罗湖 项目的发展商，（项目占地： m2，建筑面积：约 m2，建 栋 层高，住宅约 个单位）乙方及丙方为专业物业销售代理商，为促进 项目（以下简称“本项目”）的销售，实现最大的经济效益，经三方友好协商，甲方特此委托乙方及丙方为项目的销售策划代理商，三方订立以下条款，以资三方共同严格遵守。
第一条：甲方委托乙方为本项目在香港及国内提供策划顾问服务，乙方同时为甲方项目之香港独家销售代理；深圳之销售以丙方与甲方联合销售的方式进行。在本协议有效期内，甲方保留自行直销本项目任何单位给任何人仕（包括中国大陆、港、澳、台、国外及中外联名人仕）的权利。
第二条：乙、丙方的策划及销售代理期由签约日起计至首次展销广告推出（初定XX年7月15日）后6个月止，但若首次展销广告因乙、丙方原因未能依上述初定日期推出，则甲方保留绝对权利界定本销售代理协议之届满期。代理期限届满时，经三方同意后可予以延期。
第三条：乙方及丙方的代理权限
3-1.乙方及丙方代表甲方负责进行该项目在中国内地及香港的代理销售业务，包括：
销售策划、筹办项目展销会；
负责项目销售有关文件的编制/设计及制作；
负责与广告商及各广告媒体的联系；
负责协助在香港签约的买家前往甲方指定地点办理签约及公证手续；
负责接待客户并协助买家签订认购书；
协助并安排香港客户前往项目现场考察；
协助买家提供按揭资料；
协助买家在甲方指定时间前往指定银行办理按揭手续；
协助买家签署认购书及深圳市房地产买卖合同。
3-2.丙方在乙方的统筹下，与甲方销售部共同负责甲方项目之深圳销售事务。
3-3.甲方除了拥有本协议规定的权利和责任以外，还保留本项目除中国内地、香港以处任何其它地区销售事务之最终决策权，乙方及丙方不得异议。
第四条：甲方的权利和责任
1、甲方在通知乙方及丙方刊登出售广告及公开销售物业之前，应取得深圳市房地产主管机关颁发的《商品房预售许可证》或《商品房外销许可证》、《土地使用权出让合同书》、《开工许可证》、《建筑许可证》。由中国司法部委托的香港律师对物业及其销售的合法性、有效性出具法律意见，并证明可销售；复印件及法律意见书复印件提交给乙方及丙方。乙方及丙方在取得上述法律文件后方可从事物业的销售行为。
2、项目的所有宣传广告中均应清楚列明乙方及丙方为项目独家策划销售代理，并提供热线电话，以便客户查询。
3、负责该项目在宣传推广过程中有关的成本费用，其中包括：
4-3-
1、该项目在香港、内地销售需支出的广告设计宣传费、展销会会务费（酒店展销会）、模型、效果图制作费、广告拍摄/录影及制作费用、售楼书/平面图及价目表等文字宣传用品的印刷费用、组织看楼团费用、现场包装费、样板房及销售中心日常经营用品费用等。
4-3-
2、乙方及丙方在项目推广销售期间涉及上述应由甲方承担的费用时，应事先编制项目费用预算及方案报送甲方审核批准后方可实施，未经甲方事先书面认可的费用，甲方有权拒绝承担。乙方及丙方须在有关支出结算时，随时按甲方之要求，向甲方提供完备之开支报告，及将有关费用的有效证据提供给甲方审阅及核实。
4、安排和解决大陆、香港买家申请银行按揭、公证、办理房产证等买卖手续；
5、甲方对售楼价格有最终决定权，乙、丙方不得异议，亦不能在未经甲方同意下，自行调整售楼之价目、付款方式及由甲方提供之《临时买卖意向书》、《楼宇买卖认购书》的格式条款。
6、甲方须委托乙方在港签署《临时买卖意向书》，或《楼宇买卖认购书》并派专人负责管理。
7、安排及负责买家首期及全部楼款之收取；
8、甲方拥有改变销售计划的权利；
9、一切有关本项目之其它合同文件均须由甲方对外签订(除非甲方另有委托)，任何个人或单位代表甲方对外签订均属无效（包括但不限于认购书和深圳市房地产买卖合同等）。若有类似越权行为，甲方保留向乙方及丙方追究一切责任的权利。
10、甲方派不多于4名的销售代表，参与现场销售。
第五条：乙、丙方的权利和责任
1、乙方应出具由香港政府认可的在香港境内从事地产代理业务的商业登记，并将相关文件复印件交予甲方。乙方及丙方在履行本协议任何条款及整个策划、宣传、销售过程中必须遵守中华人民共和国、深圳经济特区及香港特别行政区的一切有关法律、法规及专业操守守则。甲方、乙方及丙方有任何违约的情况，违约方须承担一切责任及向对方赔偿其一切因违约方导致对方所蒙受之一切损失。
2、负责制订项目销售计划及市场推广策略建议报甲方批准后实施，该建议应当包括以下具体内容：
5-2-
1、市场分析
a：香港市场分析
b：深圳市场分析
c：竞争对手分析，项目优劣势及对策
5-2-
2、买家分析
项目客户定位，并对其购房行为、经济情况、购房目的、要求进行分析，并根据项目情况提供对策。
5-2-
3、市场定位
包括内外销市场比例，并对主打市场情况提出形象定位及形象包装建议。
5-2-
4、营销策划书
a：内容包括：
（1）营销目的和任务；
（2）营销广告策划及活动的主题；
（3）阶段活动的市场针对性（市场情况及 目标客户的需求分析）；
（4）营销重点及宣传手法；
（5）促销方式及价格策略；
（6）广告的节奏和媒体组合及策划活动的安排；
（7）费用预算；
（8）预计影响变化的因素及应变措施。
b：广告策划计划
（1）广告宣传节奏及铺排计划；
（2）广告主题及分级主题；
（3）费用安排。
c：现场布置方案
（1）现场（含售楼中心及各展点）的活动细节及现场安排；
（2）工作时间表安排；
（3）费用安排。
d：销售指导意见
（1）销售目标；
（2）付款方式；
（3）主推单位、推盘单元顺序计划及公开折扣意见和计算方式；
（4）计价基准；
（5）临时认购书；
（6）销售所需资料计划及内容
3、负责设计、制作下列销售/推广工具时提供专业指导意见，监督有关工具的制作，并负责有效地使用和实施：包括模型、效果图、录影带、展销板、售楼书、宣传单页、平面图、价目表、各种媒体广告的方案等；
4、安排在各大媒体刊登宣传资料，安排各大报章记者到项目现场采访；
5、安排寄发或派发邮递单张给销售对象；
6、安排及组织香港看楼团现场参观；
7、协助甲方与买家签订认购书、深圳市房地产买卖合同（预售）等买卖文件并配合收集买家的按揭资料；
8、定期或应甲方要求随时向甲方汇报策划工作及楼宇销售进展情况；
9、组织由香港及国内资深专业人士组成策划小组进行销售策划及市场推广研讨，并安排有关物业专业人士评述文章发表于香港报刊和深圳报刊；
10、筹组有关该物业在香港安排展销会及推广活动之计划及场地布置、摆设，并由乙方派员全权负责，甲方可视乎需要派员工负责监督工作。
11、对现有的户外广告、地盘包装，售楼处包装及示范单位之室
内外布置提供专业意见；
12、协助买家与甲方签署各类文件，并协助甲方统一收取买家的临时定金、定金及有关楼款，所有款项均由甲方所派遣财务人员以甲方名义收取；临时定金需全数即时在收到后不超过5个工作日内存入为该项目开设之银行帐户（帐户编号： ；银行名称： ；帐户持有人：）。
13、安排有关售后跟进工作，定期提交详细之销售报告、客户统
计分析、媒介分析、策划及销售方面之检讨分析报告；
14、丙方派遣销售人员（按推广规模调整人员数目）进驻现场售楼处，负责参与客户接待及项目销售工作；项目的相关人员应准时组织、出席定期业务会议，讨论解决面临的问题。
15、位于深圳现场售楼处销售人员由丙方统一管理；并由丙方进行专业培训。若销售人员表现不佳，甲、乙、丙三方均可提议调整、更换；甲方对人员的调整、更换有最终决定权；
16、对本项目的推广方案，由乙、丙方提供专业意见及市场资料，乙、丙方因市场情况或其他因素，需调整销售策略时，应征得甲方的同意及认可。
17、乙、丙方保证在销售本项目过程中，极力维护甲方的利益，汇率及折扣必须由甲方制定，乙、丙方按规定执行，如有特批的折扣及汇率必须由甲方负责人的签名方可执行，乙、丙方无权更改汇率及折扣，如乙、丙方擅自更改汇率及折扣，导致甲方利益受到损害，其责任由乙、丙方承担，甲方有权追究。
第六条：销售代理佣金
1、计算依据
6-1-
1、乙、丙方须协助买家与甲方签妥《深圳市房地产买卖合同》、收取首期楼款，并办妥银行按揭（若需要）后该单位代理工作方算完成，可计入乙、丙方的销售业绩并计算代理佣金。（甲方须保证每月安排不少于一次的银行按揭服务给买家办理）
6-1-
2、佣金计算币种：如买家以人民币支付购楼款，即以人民币结算，如买家支付港币，则按结算之日的政府公布汇率折算成人民币进行结算；结算时间为每月一次。佣金将于每月结算后7天内支付。每一单位之购楼款项以《临时买卖合同》所列出之销售价为根据。
2、计算标准
双方同意按下列标准计算乙方、丙方的代理费用：在代理协议的有效期间，甲方均应按下列标准计算及支付总代理费（包括策划费30%及佣金70%），予乙方或丙方。列表中的总代理费比例是策划费与佣金的总和。
销售期 限 销售户数（套）总代理费比例 销售户数（套）总代理费比例 销售户数（套）总代理费比例 最低销售户数指标
3个月 250以上 1．0% 201-250 0．8% 200以下 0．6% 200
5个月 550以上 1．2% 501-550 1．0% 500以下 0．8% 500
7个月 850以上 1．4% 801-850 1．2% 800以下 1．0% 800
注：①策划费佣金及总代理费的比例以成交楼价为基数计算。
②如每月平均销售不足120套，佣金按0.5%计。连续两个销售期限（一个期限是2个月）不能达到最低销售户数指标，甲方
可取消代理合同。
③如上一期限的销售超出所述每月120套，可延至下个期限的销售指标里，依次类推。
④奖金：在代理期限内必须完成销售户数1000套条件下，乙、丙方可对超出售价人民币8000元/平米（不含装修价）以上部分计提2%奖金。即奖金=（q-8000元/平米）*s*2%（q为某套房不含装修的单价，s为同套房的面积）
⑤上述销售户数含甲方销售数。
3、买家身份确认
在乙、丙方代理期内，凡属港、澳、台、国外及中外联名的人仕购买，无论是甲方或乙、丙方销售，均视作乙、丙方销售并支付有关总代理费；凡属中国大陆人仕购买百仕达花园三期，如是乙、丙方销售，则计算入乙、丙方销售户数内及支付有关总代理费给乙、丙方；如是甲方销售，则不用支付总代理费给乙、丙方；买家身份以购房人仕的身份证或其它有效证件界定。
4、于销售期间，甲方先根据当月的内、外销累计销售额及按当时所达的总代理费暂结算支付；待此代理协议结束时，甲方必须总核算乙、丙方全期的总代理费及一次性支付有关差额（若有）
5、策划费及港、澳、台、国外及中外买家认购单位之佣金，甲方须直接支付予乙方或乙方指定的深圳帐号。并由乙方开出香港发票（invoice）或深圳税务部门认可的票据予甲方；大陆买家认购单位之佣金，甲方须直接支付予丙方，并由丙方开出深圳税务发票予甲方。
6、甲方同意乙方在买家签署认购书时，在不影响客户购买的情况下，以乙方名义收取买家手续费（一房每单位收手续费港币2500元，二房或以上每单位收手续费港币3000元）（限于以港、澳、台、国外及中外联名的身份认购的买家，买家身份以实际登记的身份证作界定）；甲方销售人员销售时所收取的买家手续费则归甲方所有，并负责相关责任。若在第一销售期限（2个月内）不能完成最低销售指标300户，甲方有权决定减少乙方收取手续费的金额，乙方不得异议。若在现场收取手续费时，影响客户购买落定，乙方均不能强求收取手续费；若客户有特殊原因，经甲方签字，可退款的客户，乙方手续费也相应退回于客户。
7、不论因任何原因出现挞定或买家未能完成买卖之情况，甲方无须支付有关之代理费予乙方及丙方。若乙方及丙方已收取了有关之代理费，其亦须在上述挞定或买家未能完成买卖之情况发生后实时退回有关之代理费给甲方。
第七条：在代理协议有效期间，甲方须保证其项目以同一标准的单
位数量在香港及内地以同一价格销售。
第八条：在项目销售过程中，甲方同意接受香港买家以信用卡支付临时认购合约中的订金，并同意承担因支付该订金所发生的银行手续费用（约为订金额的1.6%）
第九条：法律责任和合同终止
1、甲方须保证其所提供的项目销售文件和资料的真实、合法、有效，否则，由此引起的一切责任和损失均由甲方承担。
2、乙、丙方在项目推广销售活动中，须根据甲方所提供的文件/资料对客户作如实的宣传、报道及解释。因甲方、乙方或丙方的言行引起的误导、欺骗、夸大等不实后果，或任何一方违反本协议之条款时所导致的法律责任和对方的名誉、经济蒙受任何损失，均须由违约方依法向对方承担一切责任及赔偿对方一切因此所蒙受之损失。
9-3 在销售代理期间，因甲方的故意过错导致乙方、丙方或他人的损失时，应由甲方独自承担赔偿责任，有关的纠纷诉讼由甲方负责处理及支付有关费用；因乙方或丙方的故意过错导致甲方或他人的损失时，由乙方或丙方独自承担赔偿责任，并负责处理有关的纠纷或诉讼，及支付有关费用。
9-4 在代理协议有效期内，乙、丙方职员在接待客户和买家时，应热情服务，礼貌待人；遇有乙、丙方无法解决的争执应及时通知甲方协调处理。
9-5 在代理期限内，乙、丙方职员在接待客户完成订金及交纳首期款后，仍需继续跟进服务。协助甲方通知买家办理银行按揭手续，并及时通知买家办理入伙手续等等。代理期结束后，乙方或丙方对其买家提出的合理要求必须做好相应的后续服务。
第十条：其他条款
1、本协议未尽事宜，三方应友好协商解决，可另行签订补充协
议，补充协议与本协议具同等效力。
2、本协议内容适用香港特别行政区法律，三方并愿意受香港特
别行政区之非专属司法管辖。
3、因本协议及本协议有关的一切争议，三方应协商解决；协商
不成，应由法院裁决；
4、本协议一式四份，甲、乙、丙三方各执二份，盖章及经授权代表签字后生效。
5、乙方或丙方不得将本协议之任何权益及责任转让给任何第三者。
6、本协议的内容，甲、乙、丙三方均不能对外泄露。
甲方：
签署代表：
日期：
乙方：
签署代表：
日期：
丙方：
签署代表：
日期：
第四篇：房地产代理策划招标书
房地产代理策划招标书
一、项目概况、项目位置
垦利国土资源局土地编号2006-19、20、21开发项目位于东营垦利县中兴路以南,文化路以西,兴隆街以东,振兴路以北,紧邻垦利县人民医院,临近垦利黄河广场和商业区.、建设单位
东营华东房地产开发有限公司、设计单位
寿光市建筑设计院、施工单位
山东**建筑公司、建设情况
（1）设计状况。（策划建议内容）
（2）户型设计。（策划建议内容）
（3）项目分期。（策划建议内容）、市场定位
项目为充分体现“生态、高尚、健康”主题概念，体现欧洲风情，体现“人、建筑和自然”三者协调平衡的和谐共生和“以人为本”的高尚生态住宅区，力求发挥高新技术材料优势，充分满足中高收入主流客户群的生活需求，并为之提供物超所值的全新居住理念与生活感受。
二、策划范围
1、市场调研
A、区域房地产市场调研
B、类比竞争楼盘调研
C、各类物业市场调研
D、项目功能与主题定位分析
E、目标客户定性调查
F、目标客户定量调查
G、市场定位分析和项目价格定位分析
F、项目可行性总评估分析报告
2、项目投资策划
A、宏观经济和本区域城市市场调研
B、项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C、项目开发方式和开发节奏建议
D、项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E、项目投入产出分析及资金运作建议
3、项目规划策划
A、项目背景分析
B、项目名称和标志
C、项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D、单体主力户型组合概念方案
E、整体建筑风格定位、色彩计划
F、室内布局、装修概念提示
G、环境规划及艺术风格提示
H、公共家具设计概念提示
I、公共装饰材料选择指导
J、灯光设计及背景音乐指导
K、项目建成后未来生活方式指引
三、委托形式、营销策划顾问形式、全程策划及销售代理形式、广告推广整合形式
以上三种可能选择形式，可以选择其中一种，或三种都做，以供招标单位选择。
四、主要要求、投标单位的资质要求
（1）投标单位必须是从事该行业工作的独立法人机构，必须诚实守信，严格执行合同。
（2）投标单位应具有丰富的商品房销售经验，具有高水平的策划能力及熟练的招商宣传、商务谈判、签订合同、办理商品房销售各种手续等的实践经验，并能较好地处理业主的投诉。
（3）投标单位应具有代理过不少于三个（含三个）规模在 5万平方米以上或不少于一个10万平方米以上楼盘全程销售策划的良好业绩。
（4）选择全程策划代理的投标单位应具有较强的经济实力，具有交付 50万元人民币保证金的资金实力。、投标文件需要提交的内容
（1）投标单位资料： 公司简介、营业执照、税务登记证、财务性信用证明、相关业绩证明等。
（2）代理佣金要求
A、营销策划顾问形式
服务内容、佣金比例、付款方式、制约措施等。
B、全程营销策划
a、含广告费的佣金比例及不含广告费的佣金比例；
b、超过一定销售均价部分的分成比例；
c、付款方式；
d、制约措施；
e、广告费用的控制指标及发布广告的管理；
f、投标单位的服务内容。
C、广告推广整合形式
服务内容、收费比例、付款方式、制约措施等。
（3）市场调查分析
A、市场需求分析及市场前景预测分析；
B、竞争楼盘（对手）分析；
C、目标客户群分析；
D、本案市场定位建议。
（4）价格策略分析（重点）
A、本案价格因素分析；
B、本案价格走势分析；
C、本案价格策略制定；
D、总的可售面积均价、住宅、商业用房、车库等各自均价。
（5）详细策划方案
A、项目核心理念；
B、项目卖点整合；
C、项目推广战略；
D、推广阶段分期（预热期、开盘期、强销期、持续期、尾盘期）；
E、销售条件准备（楼书、单页、DM、模型、现场售楼中心包装方案）；
F、广告组合策略（电视、报纸、电台、路牌、POP活动、SP）。
（6）销售的详细形象进度及对施工进度的要求
（7）对招投标单位提出相关设施及资料的要求
（8）招标单位对本楼盘的建议
A、建筑总面积、单体功能确认、不违反原则及现有的套型修改；
B、对景观设计、智能化、设备配置、公建功能等方面的建议；
C、物业管理方面的建议。、投标文件其他要求
（1）投标单位应确保按招标文件内容要求的完整性。
（2）投标单位必须认真阅读委托方的招标文件，投标文件不得违背招标文件的要求。
（3）投标单位应将投标文件装订成册、密封，并在封袋封口处加盖投标单位公章，法定代表人或其授权委托人的印章。
（4）投标单位必须在招标文件规定的时间内，将投标文件递交给招标单位。
（5）投标文件不得字迹潦草、模糊、无法辨认，同时还应符合投标文件的其它常规要求。
（6）投标文件必须加盖投标单位法人章、法定代表人的印章。
如果违背以上要求，将作为废标处理。
五、招标方法、本项目采用邀请招标的方式。委托方在调查研究的基础上择优确定被邀请投标单位。、评标、定标的时间、地点和办法由招标单位确定。、招标单位成立专业评标小组，小组成员由招标单位的决策层领导及部分专家组成。、按照招标文件所要求综合素质进行评审。
六、时间安排、招标单位于 2007年月日，在招标单位公司的三楼会议室，召开招标说明会，将招标文件发给各被邀请投标单位。2、被邀请招标的单位，将编制好的投标书务必于 07年月日前，送达招标单位三楼会议室。、招标单位于 2007年 1月日召开评标会。、招标单位确定中标单位后，将于 5个工作日内具体协商签订委托有关合同（本招标文件，将作为今后订立委托代理合同的基础）。
东营华东房地产开发有限公司
2007年 1月
第五篇：房地产策划代理公司市场策划顾问建议书
长年市场策划顾问建议书
首先感谢贵司给予敝司多次参与此项目的机会，敝司针对公司各项目的市场研究，通过项目专案组的共同努力完成多次报告书，进而有更多机会与贵司交流沟通，以此来与贵司合作的开始，是我司之荣幸。
在房地产市场日趋激励的今天，又由贵司宗地较多、且物业形态较之复杂，我司愿鼎力助贵司之力，使之规避市场风险，追求较高利润。我司建议与贵司形成长期战略合作伙伴之关系（长年市场策划咨询顾问服务），希望能与贵司领导组之认同，如有此长期合作关系，普罗易道定会为贵司提供青岛市场上最专业的地产服务及态度。
长年市场策划顾问服务如下：
1、咨询
企业咨询(企业发展诊断、企业长期战略顾问、企业文化建立、企业品牌顾问、专业培训)
市场咨询(市场研究、发展预测、区域策略、市场定位、开发计划、实战策略、核心竞争优势构建)
产业咨询(投资顾问、发展策划顾问、开发方向战略、开发顾问、赢利模式规划)
个案咨询(专题土地研究、可行性分析、产品规划、经营战略定位、)
2、市场研究
专项市场调研
项目可行性研究
产品定位论证
产品定价体系建议
发展战略
竞争策略
3、前期策划
前期产品规划建议（总体规划、平立面、景观环境、会所、物管等设计建议）
核心竞争力构建
营销环境与营销对象的诊断
总体营销策略
产品推广方案设计
公关活动策划
促销方案
从开盘到尾货清盘各阶段营销策略及执行方案
售后服务策划
服务费用报价及付费方式
针对上述服务内容，我司建议长年顾问费用为每月人民币壹万伍千元整。
注：与贵司签定此长年市场策划顾问协议同时如贵司选聘房地产项目全案代理或项目销售代理普罗易道应有优先代理权。
最后预祝贵司地产事业蒸蒸日上，公司领导和同仁健康、快乐！
普罗易道房地产联合机构 孙举峰
联系电话***
2007年7月
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