房地产代理公司利与弊

第一篇：房地产代理公司利与弊

房地产代理公司利与弊

 可以从代理商自身的优势说起，代理商的优势是：

1、代理商拥有庞大的市场信息及资源

代理商在操作楼盘的时候，往往会花很大力度去调查市场上一些竞争对手的情况；也会不定期通过一些调查问卷做民意调查。收集回来的信息日积月累，逐渐形成一个庞大的信息库，通过信息库能够比较准确的分析潜在客户意愿，对地产项目前期选址、开发物业的类型和户型选择、准确市场定位、价格定位等多方面有很大作用。

2、代理商有丰富的销售管理经验和专业的销售团队

一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。

3、代理商有广泛的合作单位和社会关系

代理商在以往有越多的操盘经验，他们的社会关系就越广泛，因为在操盘过程中会跟政府相关部门、建筑商、监理单位、广告商、产品供应商、模型制造单位等多个与房地产相关联的行业打过交道，社会资源丰富，代理商可以通过这些资源为开发商寻找更好的合作伙伴，有助代理商提升自己的附加值。

4、代理商拥有庞大的客户资源——代理商的核心优势。

市场上的代理商一般都会有房地产中介营业网点，他们同时为地产的二级、三级市场服务。中介网点往往能收集到大量的求购信息，这些信息包括购买一手和二手楼的求购者，这些都是现实的购买者。此外，代理商在以往操作的楼盘中，也曾经服务过万甚至过十万、百万的购房者，同时保留下大量的购房者信息，而其中很大一部分购房者，可能未必在以往的楼盘中成交，这就给代理商积累下庞大的潜在客户资源。这些客户资源就是代理商手上最有力的筹码，也就是代理商的核心优势！

代理商在代理一个新项目时，如果能有效运用手上的客户资源，必然使新项目销售进度加快。销售速度快，项目资金回收自然就快，开发商可以运用快速回收的资金，或提高项目的服务和品质；或快速偿还银行借贷，减少利息支出；或开发新项目；或转投向其他投资。这对开发商来说是时间成本！其实做房地产的都知道，时间就是金钱，你能早一个 月完成项目销售，你就少花一个月的管理成本和利息，钱尽快收回来投到下一个项目，就能更快地生出钱来，这是投资学的黄金定理。

所以说，代理商的核心优势是客户资源，开发商选择和代理商合作为的是争取时间成本。

 各种销售模式之间的优、劣势分析比较：

一、代理商的独家销售代理模式

独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的50%以上。

它的优势主要表现在：分工明确，各展所长

代理商在楼盘销售环节中有丰富的市场经验和操作经验，对楼盘的整个营销过程中的每一个环节到每一个细节都有深入的了解，经验越多的代理商对掌握整个楼盘的营销全过程就越有把握。

由楼盘所在地的当地代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。

开发商和代理商合作，可以说是优势互补。如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。

它的劣势主要表现在：独家包揽 反客为主

独家销售代理，缺乏的就是竞争，代理商的生存环境是一个较为安逸的温床。而实际上大部分代理商还不成熟且没有责任感，没有在追求销售业绩的层面上给自己一个压力，能交差就算了，就算交不了差，也会找各种原因或借口躲避开发商的指责。因为在同等条件和环境下他们没有竞争对手，也就没有了比较的对象，所以可以找各种借口掩饰自己的不足。

同时，因为是独家包揽这盘生意，做法不成熟的代理商就会处处以自己的利益为优先出发点，建议开发商做一些对开发商无益的事情。他们会振振有辞的说按照他们的市场经验和市场反应，这样做准没错。此时开发商需要对事件进行冷静的、全面的分析，是否 存在自身利益受损的情况或对代理商有重大利好的情况。否则，就会被代理商反客为主，牵着鼻子，最终造成自身利益受损但使代理商得益。

二、代理商的联合销售代理模式

联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。

它的优势主要表现在：充分竞争 推动销售

现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。另外，代理商为取得开发商更多的信任，则会拿出更多的资源为开发商服务，如策划活动或推广上的好点子，广告费用垫支等等。

因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。

它的劣势主要表现在：恶性竞争 管理困难

开发商的恨是代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。

综上所述，联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验，同时代理商之间要有良好的竞争心态，才能把这种模式的优势发挥出来。否则，只会增加开发商管理的难度，时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力，代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响，结果是多输的局面。

三、开发商的自产自销模式

开发商自产自销的意思，就是开发商同时负责楼盘的开发和销售。这种销售模式是出现得最早的，并且是众多开发商最乐于采用的销售模式之一。

它的优势主要表现在：节约成本 保持利润

开发商自产自销模式中又分为两种情况：一是开发商自行组建销售团队，成立专门负责销售的销售部或营销部，是属于成立一个部门的形式；另一种是开发商成立一间销售代理公司，专门负责自己公司开发的楼盘的销售，这是属于成立一个子公司的形式。这两种情况都属于开发商自产自销的模式。开发商自产自销，开发商认为最大的好处就是节约销售成本，不用支付代理公司高昂的代理费用。这种做法，是由开发商直接支付销售人员的月薪和佣金，省去代理公司的利润部分，将该部分资金直接转为开发商的利润，从而将项目成本降低，利润提高。

开发商组建的销售团队一般比较稳定，销售人员属于自己的公司，也有便于管理和控制。开发商的销售策略，能直接传递到销售人员那里，不需要受代理公司管理层意见的左右，不会产生意见传达偏差的现象。同时，在发生如客户投诉等事情时，开发商也能通过销售人员反映的情况，迅速作出应对策略及调整，这种情况反映也会较为真实和迅速，不会经过代理商的加工和修饰。

市场上大部分开发商提供的薪酬待遇比一般的代理商要来得优厚，对一些具有丰富经验和销售技巧的销售员有较大吸引力。这些销售员有过硬的售楼本领，追求高额的薪酬收入，有良好的职业心态，容易接受公司的制度管理，对开发商来说是减轻了管理的负担。

它的劣势主要表现在： 市场信息少 人才易流失

代理商一般会利用自己公司的市场调查组和中介网点等部门，对房地产的二、三级市场进行了解、调查，以及将收集回来的资料加以分析，成为他们协助开发商进行开发决策时的利器。而除非规模比较大的开发商，否则一般不会设专门负责市场调查和分析的人员或部门，这就使开发商所能掌握的市场信息比较少，如果在作出决策前没有以足够的市场信息作参考论证，将会增加决策的盲目性，容易造成失误。开发商比代理商掌握的市场信息少，故在行动决策之前，就要先充分听取各方意见，三思而行。

在项目销售尾声的时候，由于可售房子数量逐渐减少，优质房源也越来越少，销售难度增大，销售员的月收入也可能会因此而受到影响。此时开发商若没有新项目开发或距离下一个项目销售期的时间太长，销售人员为保证收入，可能会因此而跳槽到其它项目，这是一个很现实的问题。如果人员流失较多，将会对开发商造成管理压力：一方面需要招聘新人，对新人进行培训，使其尽快熟悉项目资料和情况；另一方面要融合新人及旧人，保持团队的稳定性。这是人才容易流失的一个情况，但只是在项目开发不能持续的情况下才会频繁产生。

四、开发商与代理商协同销售模式

协同销售的意思，是指开发商自行组建团队销售，同时也委托代理公司进行销售。这种销售模式是比较少见的，它虽然和代理商联合代理有某种相似之处，但从根本意义上并不相同。

它的优势主要表现在：存在竞争 相互促进 这种销售模式的好处和联合代理的模式基本相同，可以参考联合代理模式的优势部分。从乐观的角度来看，代理商为面对开发商销售人员的竞争，会选用比较好的人在这个楼盘销售，保持并争取更好的销售业绩，以免遭受开发商淘汰，也为自己争取更多代理收入。所谓有压力才有动力，开发商的销售人员也一样。

两队人竞争，开发商的销售人员能从旁学习到代理公司成熟的做法，互相促进和提高自己的销售技巧和水平。这对开发商也是有利的。

它的劣势主要表现在：恶性竞争 管理困难

这种模式的坏处也跟联合代理模式类似，可以参考联合代理模式的劣势部分。同样会出现两个销售队伍之间的恶性竞争，争客、抢客等问题也会不断出现，严重的会影响到项目的形象和信用，给开发商带来沉重的管理难度和精神疲劳！

两个团队同场销售时，代理商可能也会有所保留，因害怕发展商利用自己作为学习对象，一但利用完毕就会把自己踢走。所以，代理商可能不会尽最大努力推动销售，包括动用代理商手上的客户资源。那就没有起到应有的最大作用，对开发商来说代理费花得不是物有所值。

且开发商和代理商团队之间竞争，出现矛盾需要上级调解的时候，大部分情况开发商管理层会偏向自己人这边，代理商就觉得受到不公平对待，难以继续合作下去，最终可能就是分手收场。

综合来说，开发商与代理商协同销售，有利也有弊，对开发商的管理水平也有相当的考验。如果开发商对管理有信心，有相当水平的操盘人才，也是可以尝试采用这种销售模式的。

经过对四种销售模式简单的分析和评价，只能说明该种模式的特点和优劣，那一种模式最有利于销售还是由项目的情况和开发商的自身条件来确定的。笔者没有从事过楼盘的销售工作，有很多问题可能说不到位，但希望能抛砖引玉，引起本地业界的反思，使商品房销售更趋成熟，使广大市民最终受益。

第二篇：房地产代理公司(章程)

房地产代

理有限公司

章

程

二 O O 二 年 九 月二十八-1

第三章

公司注册资本及股东三方的

股份及出资方式

第十条：公司的注册资本为人民币叁拾万元，其中：

甲方：人民币壹拾伍万叁仟元整，占注册资本的51％；

乙方：人民币壹拾万贰仟元整，占注册资本的34％。丙方：人民币肆万伍仟元整，占注册资本的15%。

第十一条：股东三方以下列方式出资：

甲方：自筹资金

乙方：自筹资金 丙方：自筹资金

第十二条：股东以货币出资的，应当将货币足额存入银行开设的临时帐户。以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权出资的，必须经专业部门评估作价后，依法办理其财产权的转移手续。

第十三条：股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资，股东向股东以外的自然人或企业转让其出资时，必须经全体股东过半数同意，不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让出资，在同等条件下，其他股东对该出资者有优先购买权。

第十四条：***房地产代理有限公司股份变动后，应当向股东签发出资证明书，出资证明书由公司盖章。

第四章

股东的权利和义务

第十五条：股东享有下权利：

（一）、有权将自己的名称、住所、出资额及出资证明书编号等事项记载于股东名册内；

（二）、参加或推选代表参加股东会及董事会并享有表决权；

（十三）、其他重要事项。

第十九条：股东会的决议须经代表二分之一以上表决权的股东通过。但有关公司增加或者减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式及修改公司章程的决议必须经代表三分之二以上表决权通过。

第二十条：股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。

第二十一条：股东会会议每年召开二次。召开股东会由董事会召集，董事长主持，董事长因特殊原因不能履行职务时，由董事长指定副董事长或者其他董事主持。对所议事项决定作成会议记录，并由出席会议的股东在记录上签名。

第六章

董

事

会

第二十二条：公司设立董事会，董事会由5名组成，其中甲方推荐3名，乙方1名，丙方1名。董事会设董事长1名，副董事长1名，董事3名。选举乙方为董事长，副董事长由甲方委派，董事任期三年，连选可连任。

第二十三条：董事长是公司的法定代表人。

第二十四条：董事会对股东会议负责，行使下列职权：

（一）、负责召集股东会，并向股东会报告工作；

（二）、执行股东会的决议；

（三）、决定公司的经营计划和投资方案；

（四）、制订公司的财务预、决算方案；

（五）、制订公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；

（六）、制订公司增加或者减少注册资本的方案；

（七）、拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；

（八）、决定公司内部管理机构的设置；

（九）、聘任或者解聘公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘副总经理、财务负责人，并决定其报酬事项；

（十）、制定公司的基本管理制度和股东会授予的其他职权。

第二十五条：董事在任期届满前，股东会不得无故解除其职务。

（一）、主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；

（二）、组织实施公司经营计划和投资方案；

（三）、拟订公司内部管理机构设置方案；

（四）、拟订公司的基本管理制度；

（五）、制定公司的具体规章；

（六）、提请聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人；

（七）、聘任或者解聘除应用董事会聘任或者解聘以外的的负责管理人员；

（八）、代表公司或授权代理人签署经济合同，协议等；

（九）、本章程和董事会授予的其他职权。

总经理列席董事会会议。

副总经理协助总经理行使上述职权，总经理因故不能行使职权时，可委托副总经理代理行使其职权，但如代理期限在一月以上的总经理应事先通报董事会。

第三十四条：公司可设若干部门，部门经理分别负责各部门的工作，部门经理应对总经理负责。

第三十五条：董事长、副董事长、董事经董事会聘任，可兼任总经理、副总经理及其他高级职务。

第九章

忠诚条款

第三十六条：董事、监事、总经理、副总经理应当遵守本章程，忠实履行职务，维护公司利益，不得利用职权为己谋取私利；不得挪用公司资金借贷给他人。

第三十七条：董事、总经理不得将公司资产以其个人名义或以其他个人名义开立帐户存储；不得以公司资产为本公司的股东或其他个人债务提供担

第十一章

公司的合并与分立

第四十九条：公司合并或者分立，由股东会作出决议，其应依照《中华人民共和国公司法》第184条和第185条规定的程序和要求进行。

第五十条：公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单，并依照《中华人民共和国公司法》第186条规定的程序和要求办理。公司减少资本后的注册资本不得低于法定的最低限度。

第五十一条：公司增加注册资本时，股东可按出资比例认缴新增资本或协商决定新增资本的认缴比例。

第五十二条：因合并或者分立，登记事项发生变化的，应当向公司登记机关办理变更登记，注销登记或者设立登记。公司增加或减少注册资本应当向公司登记机关办理变更登记。

第十二章

公司的期限、解散和清算

第五十三条：公司的经营期限为十年，自营业执照签发之日起算。

第五十四条：股东双方均同意延长经营期限的，应由股东会作出决议，并在经营期限届满前六个月报原审批部门批准，然后向公司登记机关变更登记及其他注册手续。

第五十五条：公司有下列情形之一的，可以解散：

（一）、本章程规定的经营期限届满或者本章程规定的其他终止事由出现。

（二）、股东会议终止；

（三）、因公司合并或者分立需要解散。

（四）、违反法律、行政法规、被依法责令关闭；

（五）、破产。

第五十六条：公司依前条第一款规定解散的，应当在十五日内由股东组成清算组进行清算。

第五十七条：清算组在清算期间行使下列职权：

第六十六条：本章程解释权属公司股东会。

第六十七条：本章程一式六份，股东三方各执一份，另外三份分别报送有关部门、机关。各份章程具有同等效力。

甲方：

二OO二年九月二十八日

乙方：

丙方：

第三篇：房地产代理公司注册流程

房地产代理公司注册流程

1.核准公司名称

到工商局领取一张“公司名称预先核准申请表”，填入你准备取的公司名称(一共5个)，工商局会检索是否有重名，如无重名，即可使用并核发“公司名称预先核准通知书”，费用是30元(可以检索5个名称)。

2.刻法人名章

到刻章社，刻法人名章(方型)费用15-20元。

3.到银行开立公司验资账户

携带“工商局的核名通知”“法人名章”“身份证”到银行去开立公司帐户(是验资帐户，将各股东的资金存入帐户)，银行出据“询征函”“股东缴款单”。

4.办理验资报告

拿着“股东缴款单”“询征函”“公司章程”“核名通知书” “房产证复印件”到会计师事务所办理验资报告，费用500元。

5.注册公司

到工商局领取公司设立登记的各种表格填好，然后将“核名通知”“公司章程” “房产证复印件”“验资报告”一起交给工商局，一般3个工作日后可以领取执照。

6.刻制公章

凭营业执照，到公安局指定的刻章社，刻公章，财务专用章，费用120-180元。

7.办理企业组织机构代码证

凭营业执照到技术监督局办理组织机构代码证，费用30元。

8.开基本户

凭营业执照，组织机构代码证，去银行开立基本帐号（同时注销验资帐户）。

9.办理税务登记

领取执照后的30日内到当地税务局申请领取税务登记证(国税,地税)费用分别是10元，40元。

10.领购发票

服务性质的公司使用地税发票，销售商品的公司使用国税发票。

全部办理完成需要20-30天。

注：注册公司需要提供的资料如下：

1、公司名称

2、股东及法人身份证复印件

3、股东出资比例（股东1人以上）

4、公司注册地址房产证及房主身份证复印件

5、公司经营范围

第四篇：房地产代理公司商业计划书

篇一：房地产代理公司商业计划书 房地产营销策划公司 商业计划书 1 目 录

第一部分 行业定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4

一、主要业务??4

二、赢利模式??4 第二部分 同行分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4 第三部分 发展定位与模式„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4 第四部分绍„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 第一章 项目宗旨和发起方介绍 ???4

一、项目宗旨（任务）???4

二、公司发起方—北京日出东方房地产投资置业发展有限公司简介4

三、新公司的基本业务???4 第二章 地产市场的区域研究 4

一、对客户的意义

二、研究内容???4(一)区位特征 ??4(二)行业特征??4

三、研究步骤与方法4(一)研究步骤 ??4(二)研究方法 ??4

四、研究成果 ??4 第三章 地产项目评估与策划 4

一、地产项目评估与选择 ?4(一)对客户的意义 4(二)咨询内容 ??4(三)咨询方法 ??4(四)咨询成果 ??4

二、项目定位和概念设计??4(一)对客户的意义 4(二)咨询内容 ??4(三)咨询成果 ??4

三、营销策划 ??4(一)对客户的意义 4(二)营销策划内容 4(三)咨询成果 ??4 2 第四章 房地产公司内部管理咨询 ??4

一、对客户的价值?4

二、咨询内容 ??4

三、咨询方式 ??4

四、咨询成果 ??4

公司/项目介 第五章 地产销售与流通 ??4

一、对客户的意义?4

二、基本内容 ??4

三、业务成果与目标4 第六章 房地产行业专业培训及其它 ?4

一、培训 4(一)业务的意义与价值 ??4(二)培训内容 ??4(三)成果 4

二、常年管理投资顾问服务?4 第五部分 市场分析与战略 „„„„„„„„„„„„„„„„„„4

一、市场分析???4(一)市场需求分析 4(二)市场介入的时机分析 ?4(三)市场切入点 ?4

二、市场定位???4(一)产品定位：综合性服务?4(二)目标客户：中小型房地产公司??4

三、地产咨询公司的战略规划4(一)战略目标 ??4(二)战略规划 ??4 第六部分 竞争性分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4

一、竞争者分析??4

二、我们的优势??4 第七部分 初步合作设想 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„4

一、投资规模 ??4

二、股权安排 ??4

三、经营者激励??4

四、对投资者的基本要求??4 第八部分 组织机构构成 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 第九部分 薪酬绩效制度 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 3第一部分 行业定位

一、主要业务

北京日出东方房地产投资置业发展有限公司{以下简称投资置业公司}针对全国中小型房地产公司提供如下的服务： 1．区域市场研究：

为客户进军异地市场进行前期调研，搜集该地的各种社会、政治、法律环境信 息，并对市场需求、供应和竞争情况等进行分析，对客户进入该市场的价值、方式、时机和相应资源要求提供建议。

2.项目评估与选择：

以区域市场研究为背景和依托，在某地域市场中对候选项目进行自然、社会环境的全面调查，并选择可比的项目作参照，进行价值评估，提供选择建议和竞标策略，并对未来开发和经营提供初步建议。

3.项目定位与营销策划： 在对项目进行价值评估的基础上，就项目的目标客户、竞争地位和产品特性等进行调查研究，提供定位建议，并根据定位建议提出营销策划方案，必要时可以参与客户的营销实践，直接为客户的价值创造服务。4.地产销售与流通：

作为营销实践的一个环节，在全程或部分参与客户的市场研究、项目评估与选择、项目定位与策划等环节以后，我们对项目就会有更深的了解，从事地产销售也就水到渠成了。5.房地产专业培训：

鉴于房地产企业对人才的极大需求，房地产的专业培训有极大的市场，而且这种培训除了经济利益以外，对建立与合作伙伴的稳固关系具有极大的作用。

二、赢利模式

我们希望通过与客户的长期稳定合作，我们希望将地产营销公司最终建设成为 地产经营平台、流通平台和人才平台，并通过三者之间的相互支撑与促进，与客户 4 形成稳定的、强有力的合作关系，合作关系的加强将为地产营销公司的业务拓展和能力提升提供基础与舞台。

地产代理公司的主要收入来自以下几个方面：

?

1、为客户提供项目型咨询服务，包括区域市场研究、项目评估与选择、项目定位与策划等业务，获取项目咨询费用；

?

2、提供常年管理顾问服务，定期就客户关系的市场、内部管理、行业发展趋势等提供信息与建议，收取相应费用；

3、提供销售代理服务，收取代理费用；?

4、提供地产专业培训服务，收取相应的培训费用。

三、对投资者的价值 1.经济价值

本项目的经济价值表现在两个方面，一是地产代理企业本身能带来比较高的收益率，而且投资要求不大，风险相对比较低；二是地产代理公司的业务将对投资者本身的房地产业务将产生极大的促进作用。2.社会价值

地产代理公司除了直接的经济利益以外，对投资者的更大价值体现在对投资者自身的能力与运作效率上。地产代理公司的最新研究成果、获取的信息与经验将为投资者的发展提供极大的推动力，除此之外，地产代理公司作为强大的人员培训基地，也将为投资者带来不可多得的价值。

四、对投资者的基本要求

除了北京日出东方房地产投资置业发展有限公司以外，我们希望再选择两个投资者，我们对投资者的基本要求是：

1、必须是房地产企业或地产专业广告公司；

2、能够与地产代理公司共享经验与信息（双方各自承担保密义务）；?

3、愿意在地产代理公司的发展初期提供操盘项目；?

4、投资金额要求在30万元之间。5 篇二：房 地 产 中 介 商 业 计 划 书 房 地 产 中 介 商 业 计 划 书

世界顶级的投资家、世界股王沃伦·巴菲特说过一句名言“当企业有形资产预期产生的价值大大超过市场收益率时，企业的价值就远远大于有形资产的价值”。当您看完这本商务计划书，是否可以作这个断言呢？！

一、项目概述

90年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。但在当前房地产经纪行业入行门槛低、法律法规不够完善的环境下，也有一些无牌无照的中介违规经营，特别是只从事二手楼租售业务的中介，就一张桌子、一台电话、一本笔记本也可以开张营业。而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给一些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。作为一个刚刚进入发展期的行业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市场，dr房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。

发起人在前期已经大量的调查了全国及湖北武汉目前的房地产市场，认真对行业中的二十一世纪不动产、美联物业、顺驰置业、我爱我家及中原地产等中介服务机构的经营模式进行了分析和比较，研究了一套更为完善、让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式。顾客选择这样的置业方式，不尽可以得到了更多的便利，而且能节约更多的时间和金钱。公司从创建伊始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。即利用高效率的网络应用技术，开发一套完整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库网络系统；通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建一个遍布深圳、珠江三角洲、全国各个城市的连锁店网络体系，在这两网合一、优势互补的客户资源网络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。

二、经营管理体制

发起人介绍：

公司的发起人，cw，男，19921年毕业于hb江西省南昌城市建设学校，读房地产经营管理专业，网大本科在读。ad在深圳从事房地产业务工作至今已有近三年时间，曾在深圳创道地产、深圳联合纵横机构、深圳崇基地产等公司服务过，并担任主管或交易经理职务，一直都是参加各公司的业务开发和管理工作，有丰富的实战经验。创业所有权的分配：

公司最初将发行10万股普通股票，发起人将投资5万元，换取9%即9000股。本项目将吸收另6位有专长（有电子商务、营销、培训、财务、企划及法律等方面专长）的人士加盟公司，他们将和发起人一道共同组建一支团结向上、积极有创造力的管理团队，他们每人将获得1%（共6000股）的股份作为报酬。如果他们决定离开，公司发起人有对他们持有股份的第一优先收购权。同时，公司将吸收一位或多位投资者共出资295万，他们按出资多少共享85%的股份。

三、市场分析

根据国家统计局最新测算结果表明：2003年12月份，“国房景气指数”为106.19，房地产业总体景气水平在明显上扬。

全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是：

1、全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米，达到5.43亿平方米，增长28.5%，增长幅度比上年增加10.9个百分点。

2、全国房屋竣工面积达3.25亿平方米，增长21.5%，增长幅度比上年增加2.7个百分点。

3、全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6%，增长幅度比上年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6%；

4、全国完成土地开发面积超过2亿平方米，增长20.2%。完成土地购置面积3.7亿平方米，增长21.5%。

5、全国商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8%，增幅比上年增加0.9个百分点。

6、全国商品房销售面积达到3.22亿平方米，同比增长29.1%，增速超过商品房竣工面积。其中，销售给个人比重达到94.2%。

7、全国商品房空置面积为1.28亿平方米，增长2.2%，比上年回落8.7个百分点。其中，空置一年以上的面积为5425万平方米。

看似些眼花缭乱的数据，虽然不能直接对房地产中介行业说明什么，但是房地产中介行业作为房地产产业中的一部分，是沟通供需双方的桥梁，并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程之中，在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用，全国各地房地产市场的快速发展，势必促进房地产中介服务及相关性行业的发展，它发展的潜力是可以想象的。

在深圳，这几年随着各项促进存量市场发展政策的实施，根据市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显示，2003年深圳市商品房销售面积为868.46万平方米，其中二手楼成交面积已经达到496.83万平方米，二手楼市场日趋活跃，成交面积逐年上升（见下图1）。2004年一季度商品房销售面积为242.08万平方米，仅二手房交易面积达到148.79万平方米，已经接近1999年全年的成交量。据估计，二手楼市场中有近80%的成交是通过房地产中介牵线说合促成的，而且这个比例在逐年上升。据上海市工商局有关负责人介绍，2002年上海存量房交易达1790万平方米，呈现大幅增长的态势，其中住宅占75％。上海约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产经纪实现的。可见，房地产中介的作用日益显现，在整个二手楼市场是一支不可或缺的力量。

图1 1999年以来深圳二手房市场交易面积示意图（万m2）

蓬勃发展的房地产中介服务行业，对房地产业的健康发展具有重要作用。首先传播房地产经济信息，促成买卖双方的交易；其次可以推动房地产二、三级市场的联动，使一些消费者卖旧换新，有利于房地产市场需求的增长；其三，有利于市场的规范完善，促进整个房地产市场的健康、稳定发展，保证房地产经济的平稳运行。

不难看出，在市场需求日益增加和相关政策不断完善下，这个行业还将得到新一轮的发展，对我们而言，这是一种难得的机遇！

四、竞争分析

中国加入wto后，除本土房地产中介机构外，还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机无限的房地产中介市场，到底在这场激烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，但无论结果怎样，企业间的竞争其最终受益者都是广大的消费者，无论谁能成为中国房地产中介业的霸主，有一点可以肯定，它提供给消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的服务。下面我们来看看目前在中国房地产中介服务行业中创立较早、势力较强的竞争对手： 21世纪不动产是目前全球最大的房地产服务提供商，1971年在美国加州创立，它以特许经营的商业模式，通过33年的发展，现已经在全球44个国家和地区，拥有6000多家加盟店和112000万名专业、诚信的经纪人。21世纪不动产母公司cendant corporation，纽约股票交易所（nyse）上市公司，股票代码为cd，目前市值180亿美元，是世界上首席的服务业销售公司，世界财富 500强之一，业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服务领域，拥有30多个世界著名品牌。2000年3月，21世纪不动产进入中国大陆，以中国房地产市场成熟的沿海城市为先导，发展第一批区域加盟商，目前已成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、深圳（深圳北新房地产经纪有限公司于2001年11月正式签约加盟21世纪不动产体系，成立了深圳区域分部）、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都13个区域分部，拥有140家加盟店和1000多名经纪人，它的下一步目标是在中国成立30个区域分部，培养14000名经纪人（在的深圳是发展80家加盟店，培养1000多名经纪人）。21世纪不动产经营范围：新楼盘策划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估与咨询、衍生事业的发展（代办房地产交易手续、搬家服务、房屋装饰?）

美联物业成立于1973 年，一直为本港居民提供住宅及工商铺之物业代理服务，多年来积极扩展，分行遍布港、九、新界，美联物业于一九九五年六月八日在香港联合交易所挂牌上市，是香港首间及唯一物业代理上市公司(香港联交所编号：1200)。在1997年全港的分行网络已经超过了300家，2000年4月集团收购香港置业，拥有全港地产代理业务最大市场占有率。另外，长江实业透过附属公司入股集团互联网业务，发展网上地产及电子商贸。

美联物业的主要业务范围：香港住宅、写字楼、工商铺，以及中国大陆房地产代理；同时提供估价、拍卖、投标及按揭等多元化服务。另外，集团1997年引入内联网系统，并积极发展互联网－美联数码网，提供最新地产资讯，大力发展数码代理、数码广场cybermall、数码拍卖、数码按揭、数码保险等服务，将业务进一步拓展至电子商贸。

顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，2003年，顺驰集团项目开工面积达200万平方米，销售面积达130万平方米，销售额40亿元。占有天津市商品房市场20%的市场份额，在天津市房地产开发行业排名第 一。其下属全资公司顺驰置业集团在天津二手房市场中有30%的市场份额，是房地产中介行业的第一。现已经进入了9个城市，在全国范围内拥有300家直营连锁店和近200家社区协作店。顺驰置业通过整合广泛的外部资源，进入多个领域，实现服务门类的链接，扩大品牌的延续性和覆盖范围，增加品牌内涵，在全国范围内打出树立中国房地产连锁服务商第一品牌的口号。

顺驰置业的经营范围包括:商品房的连锁销售、空置房业务、租赁业务、综合性的家居服务业务（租赁、装修、保洁、搬家、保险、家政、家教、票务等），现有限时代买、租赁直通车两种优势产品。

我爱我家公司成立于2000年4月，是由伟业控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同组建，是从事不动产经纪和居家综合服务的大型企业，其宗旨为创建中国规模最大的居家综合服务商。在业内最早采用直营和连锁加盟特许经营模式，目前已先后在上海、天津、上海、南京、杭州、宁波、温州、苏州开设了分公司，在太原发展了特许加盟商。

我爱我家公司的主要业务为：包括房屋租赁、房屋信托、房屋置换、装修代理、家用电器购置代理、房屋抵押贷款担保在内的个人级整体解决方案，包括写字楼租赁及免费综合评估、商铺租赁及免费商用房价值分析、高级员工公寓租赁及免费全程担保、普通员工民宅租赁及免费全程担保在内的企业级整体解决方案，以及空置房销售代理、新楼盘策划代理等业务。香港中原地产成立于1978年，创始人为施永青先生及王文彦先生。在20年的时间里，创办人凭着专业知识及服务，业务得到迅速发展，由最初的两人办公发展至最高峰时期的超过300间分行，服务范围更全面，服务更专业化，成为全港最具规模、最具代表性的华资地产代理公司之一。与此同时，中原亦将眼光投向广阔的中国大陆市场，积极拓展国内的地产代理业务，于1992年、1994年于分别在上海、广州、北京成立了分公司；1997年，中原进一步扩大在国内的分行网络，借着“九七回归”这一有利形势，成立了深圳中原物业顾问有限公司，借助深港两地紧密连接的经济走廊，积极开拓深圳的房地产代理业务和开设房地产中介服务直营店。2000年深圳中原在深圳整体市场（含代理和自售）上的市场占有率为8.2%，在代理楼盘中的市场占有率为18%，排名第一。

深圳中原地产的业务范围包括下列三大类：

1、物业项目顾问服务（项目可行性研究、市场调查研究、物业定位分析、租售推广策划）；

2、二级市场房地产独家销售代理；

3、三级市场房地产买卖及租赁服务（住宅部、商铺部、写字楼部）

据统计，在我国工商部门注册登记的房地产中介服务已有数万家，上述企业虽然目前都走在我们的前面，但中国的房地产中介服务行业远没有充分发展到一个已经很成熟的市场，或者说现在只是一个群雄争霸的市场，它还有巨大的发展潜力。而应用特许经营的商业模式发展房地产中介服务的企业更为数不多，它还是一种较新的东西，并没有标准也没有领导者，走在我们前面的创业者，他们所带来的是给后一批更多的经验和教训。所以，在如此大的市场空间内，房地产中介服务行业没有真正意义上的竞争对手，还是一个需要不断发展、不断创新的行业。

五、竞争优势

任何企业投资活动的目标都是寻求未来的发展，当一个行业当发展到很成熟的时候，再投资时，风险是相对小一些，但发展起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之地，会有不小的竞争。反过来说，企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场，发展的机遇、盈利的机会就相对更大，但风险也随之增大，即所谓风险是伴随着机会永远存在的。因此，企业所寻求的应该是有机会且又规避风险的投资，而dr房地产连锁服务公司全新的经营理念和服务方式将是成功的法宝。

1、我们将采用全球最容易成功、最具有战略扩张意义的商业运营模式——特许经营发展遍布深圳和全国范围内目标城市的连锁店网络

特许经营指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应费用。

2、建立企业门户网站，接入internet，实现房地产中介服务的电子商务

internet作为全球最大的计算机互联网络，其发展是呈爆炸性的，它将超越传统的产业，而成为二十一世纪经济最高的增长点。现全球150多个国家的45000个计算机网络和7000多万用户组成了一个庞大的互联网市场，每天都有上亿人次在互联网络上阅读和交换信息，成为了连接全球各个角落的信息高速路。据美国国际数据公司统计，因特网服务业的收入正以每年60%的速度增长，到2003年可到780亿美元。在中国，1999年6月30日，internet用户为400万，而1998年12月31日前为210万，仅仅半年时间就增长了91%！

internet系统过去可以认为属于非营利性的网络系统，网上大量的电子邮件和文件转送对于用户来说费率很低甚至是免费的。进入９０年代后，随着政府经济支持的减少，internet的商业化趋势增强，一些提供商业性在线服务的经营者纷纷加入internet，可见在浩如烟海的internet网络中，商业用户将成为未来的主导。在将来，这个全球最大的、无形的、牵动的人最多的计算机网络，必以巨大的力量，包括丰富多采的商业化行为，影响着人们的生产和篇三：房产中介企业商业计划书范文1． 连锁店网络。2． 企业门户网站。3． 一站式托管代理。

4． 培养一批具有专业知识的房产顾问。

5． 吸收各类专家组成智囊团提供各类房产需求。

6． 与政府，金融机构。房产研究所。权威类机构合作。7． 和银行，保险，装潢，搬家，家政合作。8． 提供全景看房功能。9． 培养10名房地产经纪人

10．建立信息管理系统，搜集和整理现有的房地产信息资源，物业资源并录入系统，开发新的信息收集渠道，11．参加大型的房展会 12．投放大型广告

手拉手式二手房买卖：连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋。当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产；

管家式不动产租赁：我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产人士提供长期管家式服务，我们通过两网合一的平台为他们找到合适的租客，而能保证托管在我们公司的房产不会空置太久的原因是：我们将打破传统的房地产租赁中介模式――向业主和租客双方收取佣金。现在，若租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾之忧，而他们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费；

办理产权过户和按揭贷款业务：产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续，对顾客来讲是相当头疼的事。因此，公司将利用长期从事中介服务的自身优势，给顾客提供最大的帮助。而不愿一次性投入太多资金买新房、二手房、装修??或现有经济实力不足、不能一次性付清款的顾客，公司将对顾客经济来源的情况和还款能力进行评估，并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合顾客相应条件的资金支持；

新楼盘策划、包装与销售：我们吸收建筑专家、策略大师、策划高手、评估专家、调研专家、规划专家、风水顾问、园林专家、广告专才、营销专家??组成智囊团，为开发商的新楼盘、尾盘提供专业营销方案及销售代理。同时，作为拥有两网合一、覆盖面最广的房地产销售网络，我们为开发商提供了广阔的的销售途径；

不动产价格评估：我们将全面提供房地产项目评估（投资可行性分析、融资顾问），楼宇按揭评估以及房地产价格评估（包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评估、课税评估，征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价）等服务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问式服务；

各种衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等建立战略合作关系，围绕着房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中去，给公司创造更多的利润。

4、改变传统房地产中介服务的看房模式，推出具有变革意义的全景看房服务

以前传统中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和文字性的购房租房描述并不能使客户了解真实的情况，它导致了许多购房租房者盲目地实地看房，跑到现场所看到的房屋情况和原先的文字描述有相当大的出入，降低了购房和租房的成功率，这样，实地看房就会将客户的时间浪费在一些未能成交的看房过程中；即使客户有时间，可是也常常会找不到房东、业务员的共同时间去现场看房。当然这些只是传统看房方式弊端的一部分，在给客户带来不便的同时也给房产公司的业务员、房东等带来不便，这些问题表明了必须有一种崭新的、与众不同的方式来解决这种传统看房所带来的许多不便和四处奔波烦恼。

从现在起，我们将提出的“全景看房”服务，客户不再需要花很多时间到处去看房了。他们只需要到我们的任何一家连锁店或安坐在家中、轻点鼠标就能够身临其境的感受360度的真实场景，这种感觉就好像到了现场看房，能直观地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、卧室、厨房、卫生间等各个细节，不但可以看到前后左右360度的所有景观，甚至连天花板、地板都可以一览无遗，使他们获得真实的三维立体感和方位感。我们推出的这种全新的看房方式 “全景看房”，它是基于网络多媒体工具的成熟应用与顾客需求提升相结合而诞生的。顾客购房租房时，先在网上通过全景看房筛选出自己感兴趣的房子，再上门去看房，能大大提高实地看房的成功率；全天候的看房模式，使客户在任何时间任何地点直接通过网络或本地查房看房，减少了业务员及客户无效看房的次数，极大地节省了客户和业务员时间，大大提高了工作效率和客户满意度。

公司名称：深圳市dr房地产连锁服务有限公司；

公司住所：

法定代表人：ad；

注册资本：300万；

企业类型：有限责任公司；

经营范围：房地产经纪和代理；房地产评估；投资信息及其它经济信息咨询。2）、总部组织架构设立，各部门负责人各就各位，分工明细。

行政财务部；

对公司总部、连锁店体系进行财务监管及协助，运用财务分析帮助直营店、加盟店洞悉自己的财务状况，并提供相应的指导性建议，同时协调公司总部、连锁店体系内以及员工之间的关系。

人力资源培训部；

根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作情况，定期或不定期组织员工培训，根据房地产中介行业的工作需要，开发相应的培训课程，满足公司内部员工及消费者不断产生的新需求。

企业策划部；

与媒体、政府机构、行业协会、其他单位建立了良好的合作关系，为推广公司体系、提高知名度而策划的大型宣传活动，监管公司品牌标志的正确使用，通过董事委员会监督充分使用当年全国广告基金，在市场上塑造公司品牌形象，在公众中建立并维持品牌美誉度

服务部；

为直营店、加盟店提供开店协助、入门辅导，以及对正式营运中相关问题建议解决方案；解决公司总部、连锁店体系经营及业务过程中不可避免或将要发生的法律事务，保护公司总部、直营店和加盟店利益不受侵害，维护连锁店体系的权益。

第五篇：房地产代理公司销售培训体系

【房地产代理公司销售培训体系】 第一章 培训手册之销售管理制度 销售人员的基本要求

（一）基本要求

1、职业道德要求：以公司整体利益为重，不因个人目的而损害公司的利益和形象；遵守公司各项规章制度；为人诚实、正直。

2、基本素质要求：具有强烈敬业精神，有团队合作的意识。

3、礼仪仪表要求：着装得体，干净整洁；统一着公司制服；仪容端庄，精神饱满，坐姿端庄。

（二）专业知识要求

1、了解公司的历史和项目的特点；

2、了解当城市规划、地理、交通、通信、人口分布等；

3、了解当地房地产市场的供求状况，楼宇的分布、特征及其发展商的历史、实力、背景等；

4、掌握房地产市场开发各环节（设计、建造、销售和物业管理）的基本知识；

5、有一定的营销知识和技巧，懂得市场调查和分析的方法；

6、熟悉国家和地方房地产的有关政策和法规；

7、了解一定的财务知识。

（三）知识面要求尽可能拓宽知识面，多了解建筑、历史、天文、地理、心理、逻辑等方面的知识。努力培养观察、分析和判断问题的能力。

（四）心理素质要求具备信心、恒心和沉着，不畏困难和挫折。

（五）服务规范及要求原则：树立顾客全面服务的观念，顾客就是上帝。以诚实、友好和热情的态度服务顾客。

（六）培训目的1、熟悉公司情况，提高售楼员的职业道德水准，树立全新服务意识和观念；

2、培养售楼员独立操作能力，增强售楼员对房地产专业知识的了解；

3、学会促销手段，掌握售楼技巧和礼仪知识，提高业务水平，适应市场需要。售楼人员工作职责

1、严格遵守《员工手册》及公司的各项规章制度。

2、遵守作息时间，严禁迟到、早退、无故旷工，如违规，按人事管理制度执行。

4、上班时间认认真真，不大声喧哗、吃零食、看书，不逛街或外出办其它事，如有违反，按制度罚款。

5、上班时间配戴工牌着工装。

6、注意自己的言谈举止、服装、化妆以大方得体的仪态、积极热情的工作态度，做好销售工作。

7、如有特殊情况需请假，按照公司要求写请假申请，经公司领导批准后方可休息。

8、使用电话语言简练、礼貌，不能长时间占用电话，或利用电话谈工作以外的事，影响客户来电的接听。

9、做好售楼处、样板房的卫生及花草的护理工作。

10、熟练掌握本楼盘情况，耐心讲解、运用专业知识和技巧，力争每一个客户。

11、认真填写定金单、认购书、检查单价、面积、总价、补定日期、付款方式有没有错误。

12、主动热情接待客户，对客户的外表、言行举止，根据自己的判断力，在心中作出“市场定位”，分析客户来此的目的、购房档次，然后“对症下药”的向客户推荐，主动请求客户留下电话，增强供需双方的了解，促进销售成交。

13、爱护公物，节约成本，决不做损害公司利益的事情。

14、认真学习专业知识，提高业务能力和销售技巧，把销售工作做的更出色。

15、了解项目所有情况，如有不懂之处，及时问售楼处负责人，不能凭空想象、误导客户，造成纠纷。

16、在施工工地，带客户看房一定要注意客户的人身安全，处处照顾客户、引导、提醒客户注意。

17、认真为新老客户服务，提高客户对公司的认识和信任度。

18、同有意向的客户保持联系，创造成交机会，说服客户下定。

19、如客户对此盘没有兴趣，可推荐公司的其它项目，避免客源的浪费。20、提醒客户补定时间，发现客户有挞定的迹象，及时做好挽救工作。

21、热爱本职工作，服从公司的工作安排，尽可能的多了解公司各项目情况，争取做公司销售主力军。

22、在销售工作中，尽量配合其它销售人员，搞好团结协作关系，共同完成每月销售工作。

23、敢于同不良的风气挑战，如有不良行为发生，应及时制止，并向售楼处负责人和公司领导反映。

24、在做好自己本职工作的基础上，给予新员工业务上的帮助，共同提高专业素质和经验。

25、如发现销售中（工程、定位、价格、广告、资料、手续等）出现问题，及时向售楼处负责人和公司领导汇报，提出个人建议。

26、销售人员必须以销售为主要目的，认真出色完成销售任务和售事服务工作，耐心解答客户的咨询和疑问。

27、严格按权限范围内执行，如有特殊情况，需经售楼处负责人上报，经公司总经理签字同意后方可实施。售楼处主管助理工作职责

一、协助负责人搞好日常的管理工作：

1、严格遵守并执行公司《员工手则》及各项规章管理制度，起到以身作则的带头作用。

2、自觉遵守作息时间，协助售楼处主管搞好考勤，考核制度，严禁迟到、早退现象发生，如若发现，按人事管理制度执行。

3、协助主管搞好工作安排，制订值班人员安排表交公司总台，通知到本人。

4、严格要求销售人员的仪态、仪表、言谈、举止，热情礼貌的待客户，提高服务质量，树立品牌代理形象。

5、检查工装、工牌的穿戴，不许穿拖鞋、员带裙、漏脐装、牛仔裤等奇装异服。

6、爱护公物，带头做好售楼处、样板房的清洁卫生工作。

7、积极参加公司举办的专业培训，认真学习房地产专业知识及法规，提高个人和销售人员的整体素质、销售技巧、语言表达能力。

8、作为售楼处助理，在管好自己的前提下，还应大胆开展管理工作，杜绝不良风气的滋长，对于上班时间聊天，高声喧哗，吃零食、逛街的现象要立即制止批评。

9、培养集体协作精神和工作默契，当其它员工接待客户时，应积极主动地给予配合，促成成交，对于不能成交及挞定的原因，进行分析、总结、找出问题所在。

10、善于控制销售现场的气氛和人员的调配工作，细心观察，及时的给予配合，把握机会达成成交。

11、协助主管每周组织销售人员开总结例会，分析上周销售情况、问题、提出建议。

12、协助各部门和各项目做好配合工作（接业务、推荐客户）。

13、配合广告宣传，抓住销售卖点，认真专业的向客户介绍项目情况，抓住销售机会。

二、对于客户提出的疑难问题要认真解决：

1、接待客户时客户提出问题，要以专业、客观地态度同客户沟通，解答客户提出的问题，取得客户的信任。

2、以诚恳的态度，平和的心情倾听客户诉说，取得客户的理解。耐心而细致的同客户沟通，以亲切的语气平和客户的情绪。

3、认真地向客户阐明我们的工作程序和原则，想办法解决客户提出的疑难问题，尽量赢得客户对本公司的信誉与个人素质的认可和信赖。

三、认真接听电话，统计电话量、到访客户量：

1、礼貌而热情的接听电话，耐心回答客户的问题。

2、接听电话的时间应掌握（不要太长），尽量吸引客户到现场看房。

3、每天认真统计电话量、区域、客户群，找准销售定位。

4、认真统计到访客户量、客户需求、面积、户型、反映的问题比例。

5、每周对电话量、到访客户量进行总结，在每周公司销售例会上进行汇报。

四、了解项目情况、收集市场信息，做好比较、分析总结工作，扬长避短，抓住项目优点向客户进行专业性、技巧性的推荐：

1、了解项目的价格、户型、朝向、面积、定位、交通、周边环境和配套等，抓住卖点，做到心中有数，沉着应对。

2、了解市场情况进行比较、分析，找出销售难点和影响，协助售楼处主管提出方案和建议。

3、增加竞争意识，危机感，多看、多听、多学、多比较市场情况，多出点子，把销售工作做得更好。

五、了解工程进度及项目各方面工作的进展，协助售楼主管搞好同发展商之间的关系。

1、了解工程进度，施工质量，样板房的装修方案，装修进度等。

2、在销售方面需要工程配合的，协助主管向公司或发展商反映。

3、了解工程的外墙包装、更换、配合工程形象。

4、协助经营部、售楼处主管跟进项目各方面的法律文件、手续。

5、协助经营部、售楼处主管跟进需发展商落实的工作。

6、协助主管跟进需发展商所应出示的通知、委托等文字手续。

7、协助主管统计员为发展商提供销售、客户电话量的统计数据。

8、积极的同发展商沟通，保持密切配合的合作关系。

六、了解销售情况，准确掌握销售进度，协助主管统计员做好进度表，把好销售统计关。

1、协助统计部做好在定期内对楼盘收取的定金，与发展商的结算工作，并熟练掌握开收据、收支票、本票、汇票等手续。

2、协助售楼处负责人做好定金收据、认购书、佣金收据的核对、登记、存档，如错漏及时向公司领导汇报。

3、协助售楼处负责人，做好收款、销售登记工作，做好销售进度表。

4、及时向公司营业部报下定的房号。

5、协助跟踪客户的补定、交首期、签合同、收按揭资料、办理按揭手续等工作。

6、协助做好销售报表，销售总结，每周例会向公司领导汇报。

七、做好售后服务工作，提高服务质量。

1、踏踏实实地做好销售工作中的每一个环节，以细心、认真的工作作风做好售后服务工作，提高服务质量，体现我公司“专业代理、忠诚服务”的宗旨。

2、协助统计员、销售员做好通知客户补定、交款、签合同、办按揭、入伙等手续的时间、地点。

3、做好售后办理手续的解释工作。售楼处管理制度

1、遵守公司员工手册、考勤制度。

2、尊重领导，团结同事。滋事生非者严惩不怠。

3、自觉维护售楼处清洁卫生，遵守售楼处卫生负责制。爱护公物。

4、上班时间杜绝看闲书，吃

零食，打私人电话。

5、严守售楼处电话接听，来访接待安排，作好登记。严惩抢客者，自觉营造售楼处健康工作氛围。

6、严格遵守公司保密制度，作到不该说的不说，不该问的不问。

7、严格遵守公司财务制度，如有徇私舞弊者予以除名。

8、每日通报销售进度，每日刷新销售手册。

9、每周召开例会，及时调整销售管理中的不足，解决工作中存在的问题。附：违纪惩处制度1． 迟到、早退每次罚款 20 圆。2． 消极怠工者，如上班时间吃零食，罚款 20 圆3． 扰乱销售秩序者罚款 100-500 圆，滋事生非者予以除名。第二章 基础知识部分 第一篇 建筑基础知识

一、建筑物

1、定义： 广义：人工建筑而成的所有东西。狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在 内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构 筑物。构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如 烟囱、水塔、水井、隧道等。

2、分类：房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍 其中的几种分类方式。按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、