直客式住房贷款调研报告

第一篇：直客式住房贷款调研报告

关于《榆林市直客式住房贷款》调研报告

一、调研背景及方法概述

1.调研背景

房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持。

一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。

内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。

外部融资又可以分为直接融资和间接融资。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。

现在，我国主要依靠银行贷款满足整个房地产行业的金融需求，据统计，在我国房地产企业资金来源中，银行贷款占到70％以上，贷款余额也占到了商业银行贷款余额的7．8％。资金来源的单一和过度集中，是我国房地产业融资渠道的特点。

2.方法概述

1)从网上查阅资料，查阅“直客式住房贷款”的近年发展及办理情况，2)通过各银行全国客服电话咨询“直客式住房贷款”业务的办理并电话咨

询榆林当地网点确定此项业务是否办理、适用条件等。

3)向榆林房地产从业者了解“直客式住房贷款”的在榆林当地的实际运用。

二、直客式住房贷款

1.概念

直客式住房贷款是指借款人未通过房地产开发企业或房地产经纪公司推

介，直接向银行申请办理的个人住房贷款。

2.适用对象

直客式住房贷款的借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）--65周岁（含）之间，借款人具有良好的信用记录和还款意愿，并且能够提供有效的阶段性担保。

3.具备特点

直客式住房贷款除具备一手个人住房贷款的所有特色服务外，还具备以下特点：

1)楼盘灵活选择——可以不受与开发商签署按揭合作协议的限制，购买任意楼盘均可向银行申请贷款。

2)享受一次性付款优惠——可以在获得贷款审批后与开发商签署一次性付款的购房合同，从而享受一次性付款的优惠。

3)担保方式多样灵活——无须落实本笔房产抵押，在提供其他房产抵押、质押、自然人担保、专业担保公司或其他法人阶段性担保的情况下可先获得贷款。

4.近年发展

2005年起间中国银行、建设银行及浦发银行、中信银行、民生银行等商业银行纷纷推出直客式个人住房贷款服务，加快实现个人住房贷款营销服务模式由以“间客式”为主向以“直客式”为主的转变。从2006年开始，我国政府加强了对房地产业的宏观调控，国土资源部、建设部、央行等部门分别从土地、开发、资金等层面相继出台了一系列调控政策，“直客式住房贷款”近年来发展较为缓慢。

5.调研情况

通过各银行全国客服电话以及电话咨询榆林网点，调研情况如下：

1)中国银行——咨询全国客服在天津、山东、江苏等地可办理，陕西没有

此项业务

2)建设银行——咨询全国客服在陕西有此项业务，咨询榆林网点没有此项

业务。

3)农业银行——咨询榆林网点没有此业务

4)工商银行——咨询全国客服显示没有直客式住房贷款的资料

5)交通银行——咨询全国客服没有直客式住房贷款的具体规定

6)邮政储蓄银行——咨询全国客服没有直客式住房贷款业务

7)上海浦东发展银行——咨询全国客服没有显示直客式贷款业务

8)兴业银行——咨询榆林网点无直客式住房贷款业务

9)中信银行——全国客服有直客式贷款业务，要求通过银行申请的优质客

户，且是确定通过审核的楼盘。咨询榆林网点无此项业务。

10)招商银行——全国客服资料显示全国范围停止受理直客式住房的款业

务

11)长安银行——全国客服显示没有直客式住房贷款业务

12)西安银行——电话咨询榆林网点没有此项业务

13)陕西信合——网站查阅没有此项业务

14)榆林榆阳民生村镇银行——客服咨询没有此项业务

15)榆林榆阳农村商业银行——网站查阅没有此项业务

三、调研结果

1)通过网上查阅资料，了解到各银行推出“直客式住房贷款”均在2005-2006年间，正值中国房地产行业高速发展阶段，而近几年由于我国政府加强了对房地产业的宏观调控，银行贷款对于房地产行业门槛逐步提高，“直客式住房贷款”发展较为缓慢；

2)通过咨询各银行全国客服及榆林网点电话调研，了解榆林市各银行均不

受理“直客式住房贷款”，而且此项业务目前在其他地区也办理较少；

3)通过咨询房地产行业从业人员，了解到由于近几年国家对房地产进行宏

观调控且此方式对项目本身及贷款人要求较高，榆林各银行并没有开展此项业务，此种方法在榆林房地产实际融资中较为少见。

第二篇：办理直客式汽车贷款的流程

办理直客式汽车贷款的流程

直客式汽车消费贷款，是指借款人直接向银行提交汽车贷款的申请资料，通过与银行面对面沟通，在商定切合自身实际情况的贷款方案后取得贷款，贷款资金由银行以转账方式直接划入汽车经销商的账户。通常这种模式能节省一些中间手续费用，而且银行的贷款利息相对较低。

直客式汽车贷款办理流程：

1、到银行网点填写借款申请书

2、银行资信调查

3、银行审批贷款

4、客户与银行签订借款合同

5、客户到经销商处选定车辆并向银行交纳购车首付

6、银行代理提车、上户和办理抵押登记手续

7、银行放款

8、客户提车

第三篇：直客是什么意思？

直客

直客是直接客户的简称，有以下方面的用途：

1.物流术语，是指工厂或是贸易公司或是直接有货物需要出口的人。

2.旅游术语，指准备出门旅游的客人，利用当今先进发达的通讯手段和网络技术直接与旅游目的地旅行社（不通过出发地的组团社）联系，商定旅游行程计划并完成旅游活动。

3.金融术语，“直客式”模式，是指绕过中间代理，直接在银行申请相关服务的模式，比如“直客式”房贷，“直客式”车贷等。

4、铁路术语，直接往返于A、B两地间的客货列车。

5.物流是一个很大的概念，从广义上说，货物在工厂的生产线上的时候，就已经进入物流的领域了。货运代理是整个物流过程中的一个非常重要且必不可少的环节。作为运输代理，职责就是要把委托人交给的货物，安全，准确的运到目的地。其中涉及到了陆运，海运，空运，海铁联运，海空联运等等。如果涉及到了细节的职责，那就多了，比如:租船，订舱，报关，拖车，等等这些工作。都是货代的职责范围。直客就是没有通过其他物流同行介绍过来的客户，那种就叫直客，做物流的给同行，您只能压低价，给直客你能提高价...

第四篇：中国农业银行“直客式”个人汽车贷款操作流程

中国农业银行“直客式”个人汽车

贷款操作流程

为降低客户购车成本，提高办贷效率，增强同业竞争力，促进个人汽车贷款业务的快速、健康发展，根据中国人民银行

《汽车消费贷款管理办法》、《中国农业银行汽车消费贷款实施

细则》制定本操作规程。

一、“直客式”汽车贷款模式是指客户购车贷款直接面对

贷款银行，银行在对客户进行资信调查后符合条件，与客户签

订贷款协议。该协议对客户确定一个贷款额度，客户拿贷款额

度到汽车市场上选购自己满意产品的贷款业务。“直客式”运作

模式的目的是培养实现客户消费融资需求“首先找农行”的观

念。

二、“直客式”个人汽车贷款操作流程图

三、“直客式”个人汽车贷款操作流程说明

（一）借款人到汽车消费贷款经办网点咨询有关情况，客

户经理提供有关车辆信息，根据客户拟购车价位初步测算债务

承受能力，客户以书面形式提出贷款申请。

（二）经办网点调查岗负责受理贷款申请，并对客户基本

情况进行初步调查，认定是否具备发放贷款的基本条件（参照

《中国农业银行汽车消费贷款实施细则》，下同）。

（三）对同意受理的贷款申请，由贷款调查岗通知客户填

写统一制式的《中国农业银行汽车贷款申请表》，并提供有关资

料的原件或复印件。对客户填制的制式申请和书面申请以及提

交的相关资料进行登记后，调查岗进行贷款调查。对以履约保

证保险方式申请贷款的，必须由保险公司出具《个人分期付款

436 履约保险承保通知书》。调查结束后，填制贷款调查表，作出调

查结论。同意发放贷款的，填制贷款资料交接清单，连同全部

贷款资料移交贷款审查岗，并办理资料交接登记手续。

贷款审查岗收到有关贷款资料后，进行贷款审查，审查后

填写信贷业务审查表，撰写审查报告提出审查意见。同意发放

贷款的，连同有关资料报有权审批人审批。

对有权审批人批准发放的贷款，出具个人汽车贷款通知书

(见附件5)通知借款人。

（三）借款人到汽车经销商处看车，达成购车意向后，借

款人交纳定金，与汽车经销商签订购车合同。

（四）借款人凭与汽车经销商签订的购车合同和定金收

据，到贷款经办网点办理贷款手续。贷款经办网点审查购车合

同和定金收据的真实性并为借款人开立活期存款账户，借款人

存入足额首付款。与借款人签订贷款合同，填制借款凭证，办

理贷款账务处理手续后，贷款转入借款人活期存折户，也可直

接由贷款经办网点为借款人开具本票。

（五）贷款经办网点调查责任人（客户经理）携带汇票（本

票）陪同借款人到汽车经销商处办理提车手续。如汽车经销商

在经办网点已开立结算账户，则可通过转账方式把款项划至经

销商的账户上。汽车有关证件等购车资料，由贷款调查岗负责 掌握。

（六）客户经理与借款人凭有关购车手续资料，一同在农

业银行合作保险公司办理车辆保险手续，作为贷款经办网点的

代理保险业务。

四、“直客式”个人汽车贷款风险防范要点

由于“直客式”个人汽车贷款业务没有合作经销商这一环

节，对贷款的风险控制提出了更高要求。在办理这一贷款业务

时，须从以下方面控制风险：

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（一）加强借款人的资信调查，把好客户准入关；

（二）严格贷款担保手续，除少数符合信用贷款条件的客

户外，均要设定抵押或第三方保证担保，严格审查担保人担保

能力和资格；

（三）严格执行贷款调查岗人员陪同客户付款提车的有关

规定，确保贷款专款专用；

（四）配备足够汽车贷款客户经理，按300 贷款户配备一

名客户经理原则掌握。

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第五篇：个人住房贷款调研

个人住房贷款

(工商银行个人住房贷款)

业务简述

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法建造、销（预）售住房的贷款。

适用对象

个人住房贷款的借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）--65周岁（含）之间，并且具有良好的信用记录和还款意愿。

特色优势

1.贷款期限长--最长期限可达30年。

2.贷款额度高--一手房最高贷款金额可达到所购住房市场价值的70%。

二手房最高贷款金额可达到所购住房市场价值的60%。

3.融资成本低--贷款办理过程中银行不收取费用。

4.还款方式灵活--为您提供多种还款方式及特色还款服务，借款人可根据需求自由选择。

5.贷款发放及时--在您提供有效阶段性担保的情况下，可在房产正式抵押登记前发放贷款。

6.贷后服务便捷--为您提供便捷的还款、贷款要素变更等服务。

申请条件

申请工行个人住房贷款需具备以下基本条件：

1.具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效身份证明）及婚姻状况证明；

2.具有良好的信用记录和还款意愿；

3.具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；

4.具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书；

5.具有支付所购房屋首期购房款能力；

6.在工行开立个人结算账户；

7.能够提供工行认可的有效担保；

8.工行规定的其他条件。

申请个人住房贷款，需提前准备并提供以下资料：

1.借款人及配偶的的有效身份证件、婚姻状况证明；

2.借款人户籍证明（户口簿或其他有效居住证明）；

3.借款人经济收入证明及职业证明；

4.借款人与房地产开发企业签订的《商品房销（预）售合同》或《购买商品房合同意向书》；

5.房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件，或首期付款的银行存款凭条；

6.贷款人要求提供的其他文件或资料。

贷款额度

一手房最高贷款金额可达到所购住房市场价值的70%。

二手房最高贷款金额可达到所购住房市场价值的60%。

贷款期限

贷款期限最长30年，且借款人年龄与贷款期限之和不超过70年。两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的确定贷款期限。

贷款利率

贷款利率按照中国人民银行有关规定执行，可在人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上，在规定的范围内浮动。

还款方式与服务

个人住房贷款可采用以下还款方式：

1.等额本息还款法。贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息。

2.等额本金还款法。每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。

3.按周（双周、三周）还本付息还款法。以等额本息或等额本金还款法为基础，以7天或者7天的整倍数作为还本付息的周期，周期最短为7天，最长不超过21天（含）。

4.“随心还”还款法。在合同约定的还款期内，以等额本息法计算的还款金额作为每期最低还款额，在此基础上可随意增加还款额，实现提前还款。

5.“入住还”还款法。在购买产权房或购买与工行签订了按揭合作协议且开发商为贷款提供阶段性保证担保的期房时，可在所购房产入住之前，暂缓归还贷款本金，仅归还贷款利息。

每期还款日一般为贷款发放日次月起的每期对应日；无对应日的，还款日为该期最后一日；最后一期还款日为贷款到期日。您也可根据自身收入状况选择固定的每期还款日，合理安排个人资金收入与支出。

 服务渠道与时间

您可在工行合作的按揭楼盘售楼处向工行客户经理提交贷款申请，也可选择工行个人贷款中心或当地分行个人信贷业务部门递交贷款申请。

 操作指南

业务流程图：

1.提出申请。您向工行提出书面借款申请，并提交有关资料；

2.贷款审批。银行根据您的申请资料对贷款进行审批；

3.签订合同。在接到工行有关贷款批准的通知后，您要到贷款行与工行签订借款合同和相应的担保合同，并视情况办理抵（质）押登记及公证等手续；

4.发放贷款。经工行同意发放的贷款，办妥有关手续后，工行将按照借款合同的约定，将贷款资金按规定一次性转入房地产开发企业在银行开立的账户，或与借款人约定的工行监管账户；

5.按期还款。贷款发放后，您须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息；

6.贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。

（1）正常结清：贷款最后一期结清贷款。

（2）提前结清：在贷款到期日前，您如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向工行提出申请，由工行审批后到指定会计柜台进行还款。

贷款结清后，您应持本人有效身份证件和经办行出具的贷款结清凭证领回由工行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

 利率信息

人民币贷款利率表

常见问题

1.贷款额度和贷款期限如何确定？

按照每月月供不超过月收入的50%的原则，结合您的收入情况，确定您每月还款的金额。工行客户经理会根据您的年龄、您所购买房屋的价格等因素，为您提供多种贷款额度和贷款期限组合，您可以选择最适合您的贷款额度和期限。

2.如何选择适合自己的还款方式？

目前最普遍、最常用的还款方式是等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法是指在利率水平不变的情况下，每月的还款本金和利息之和也不变，这种还款方式您比较省心，只要在每月还款日之前存入一定金额，银行便按固定金额扣款。等额本金还款法是指在利率水平不变的情况下，每月还款本金固定，利息逐月递减，比较适合在还款初期还款能力较强的客户，如果您希望通过初期多还款以缓解未来还款压力的话，可以选择这种还款方式。此外，如果您还有其他特殊的还款计划需求，工行还可为您提供按周还本付息、随心还还款法、入住还还款法等特色还款方式，您可咨询当地工商银行，由客户经理根据您的实际需求推荐适合您的还款方式。