征地与拆迁问题的行政法分析

第一篇：征地与拆迁问题的行政法分析

城市拆迁问题的行政法分析

摘要：我国城市化进程中，城市拆迁所引发的问题逐渐突显，严重影响到我国和谐社会的构建，所以规制城市拆迁行为尤其重要。本文通过对拆迁中各方利益和拆迁程序的分析，阐述了拆迁中问题引发的根源，并就此提出了相关的解决措施。

关键词：城市拆迁 程序利益

1前言

随着城市化进程的加速,城市建设对土地的需求越来越大。各地政府为实现自己的目标,不断地扩大征地的范围,强化拆迁工作的力度。与此同时,失地农民和被拆迁居民由于得不到合理的补偿和安置，他们与政府、与开发商的矛盾也日益激化。纵观我国几年来典型的城市拆迁方式：有不少情形是政府一道公文，圈一块地给开发商，然后开发商以较低的补偿给当地居民，不管他们愿意还是不愿意，都强行搬出，导致了利益分配的严重失衡，也使民与官、民与商的矛盾愈演愈烈，危及社会稳定。据有关部门统计,在目前急剧上升的信访案件中,几乎一半左右都直接或间接地与此有关。为了适应城市化的需要和控制社会纠纷，必须依靠居民和政府的力量，探索出在法制的轨道下有秩序地进行拆迁的一条新路。城市拆迁问题引发的思考

2.1各方利益问题分析

征地拆迁的实质是相关各方利益的重新调整,这一调整涉及的利益关系大体上分为三种,即政府与被拆迁人的关系,政府与开发商的关系以及开发商与被拆迁人的关系。

先看征地拆迁过程中的政府与被拆迁人的关系。按照现行法律规定，出于公共利益的需要，政府可以收回国有土地的使用权，但是由于缺乏民主程序,也由于“公共利益需要”没 有明确的界定,被拆迁人不仅对征地拆迁前期的工作无法参与,对为什么要征地,征地是否合理没有知情权和发言权,因此,被拆迁人始终处于被动的弱势的状态。

再看城市建设中政府与开发商的关系。地方政府要把城市做大做强,需要大量的资金投入。出路有二:一是靠内力,运用公权力通过征地、拆迁来增加预算外收入,二是借外力,通过招商引资,利用别人的钱来搞建设。按照我国现行法律,城市土地归国家所有,房屋所有权人只拥有土地使用权。城市房屋拆迁的实质就是地方政府通过拆迁收回土地使用权,而后给房屋所有人以地面物拆除予以补偿。城市土地所有权收回后,政府再通过“招、拍、挂”的形式,再次出让土地使用权。通过土地使用权收回一一出让的操作,政府既满足了城市建设的土地需求,又获得了可观的土地收益。就开发商而言,城市房屋拆迁和征地开发也一样为他们的投资获利提供广阔的空间。他们热衷于城市各类开发,是因为他们看准了城市开发隐藏的巨大商机。政府与开发商的利益是如此一致,以致于新区开发越大,旧城改造越多,政府招商引资的业绩越彰显,开发商也越会在资本的运营中赚得盆满钵满。当然,政府作为公共权力的代表,它需要作出一些出于公共利益的决定和安排,这些决定和安排会给开发商以种种制肘和约束,但这些并不会影响他们之间在征地和拆迁中的利益趋同。这就不难理解,为什么一些地方政府在城市房屋拆迁纠纷中,总让人感觉更多地是偏向开发企业。（1）

再看开发商与被拆迁人的关系，理论上二者关系应为民事关系中的双方，地位平等，然而由于在现实中政府的不当介入，致使被拆迁人往往处于劣势地位。这一不平等状态也激发了拆迁过程中的众多矛盾。

2.2程序问题

正当程序最初起源于英国的普通法,正当程序本身就是对财产权重要的实质性的保护,它“包括了所有对政府干预财产权的行为所作的来自宪法的明示的和默示的限制”（2）。权利基于程序而产生,权利保障主要依靠程序。我国的城市房屋拆迁也少不了正当程序的规制,原因在于城市房屋拆迁中程序规范的缺失。大致来说，城市房屋拆迁中应包含如下三种程序的界定：第一，公共利益的程序界定。公共利益是一个需要借助于多种价值坐标才能理清的一个抽象性的概念,是主体对客体所作的价值判断,具有主观性,其概念抽象,内容不明确,表现为利益内容的不确定性和“受损对象”的不确定性如同民法中的“公序良俗”一样,企图在立法当中进行清晰的界定是一个不合实际的幻想（3）。然而,实体法在发展中所遇到的问题往往可以在程序法中得到解决,因为程序法同样具备与实体法相对等的独立的价值,具有左右甚至决定实体法内容的重要位置。第二，补偿程序的界定问题。在我国,就房屋拆迁的补偿程序而言,它与国家对房屋所基于的土地的征收程序总是交织在一起。拆迁过程中很多矛盾冲突正是由于对被拆迁户补偿问题上出现问题而引发，所以对房屋拆迁的行政补偿的所有环节都要有相应的程序为利害关系人提供制度上的保障。规制建议

3.1区分公共利益和商业利益

对基于公共利益的拆迁和商业利益的拆迁分开对待，以此为基点明确界定政府的权力范围和活动空间 ,对政府的行政权力进行适当的约束，从而保障拆迁活动中的实质公平,寻求公权和私权之间的平衡点。以下将分别从公共利益的拆迁和商业利益的拆迁来说明。

3.1.1基于公共利益的拆迁

虽然政府对于基于公共利益的拆迁 ,在一定条件下是可以动用强制手段, 但是 ,必须引进听证程序。政府在维护城市规划建设 ,保证社会公共利益的同时 ,也应考虑到对公民个人 权利的保护。第一 ,基于公共利益的拆迁项目 ,应由城市规划部门向政府拆迁主管部门提出 ,在做出拆迁决策之前 ,应当经过听证程序 ,听取被拆迁居民的意见。例如 ,此拆迁活动是否满足真正意义上的公共利益, 拆迁后对当地居民造成的影响以及被拆迁人可以就拆迁相关问题提出质疑等等。在充分听取了居民的意见后 ,政府进行综合考虑、权衡, 对于大多数居民都反对的拆迁项目应暂缓考虑。这样既确保了广大群众的知情权和异议权 ,使之可以真正参与社会公共事务的决策 ,规范政府的行为 ,又可以使政府在维护公共利益的同时不忽略市民的基本权利。第二 ,若经过听证程序及相关文件的审核, 项目得到批准后 ,与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议 ,在订立协议时 ,由双方共同选定房屋价值评估机构, 商议决定安置补偿费用。然后 ,政府作为委托人 ,委托专业拆迁公司进行拆迁。第三 ,对于公共利益的拆迁, 多少会带有强制性。所以就要求作决策时公平、公正、透明。因此 ,应建立合理公开透明的 城市规划进程, 制定拆迁信访制度、举报制度、安置费用监管制度以及责任追究制度 ,全面规范拆迁的决策和实施过程 ,尽量做到增进公共利益的同时有效保护民众的利益。

3.1.2基于商业利益的拆迁

基于商业利益的拆迁 ,完全属于民事活动范畴, 所以 ,行政权力应退出此领域 ,由民事法律来规范拆迁行为。第一, 这类拆迁, 应由房地产开发商或相关建设单位向房地产主管部门提出拆迁意向, 在申请房屋拆迁许可证之前, 先通过公告的形式来告知可能成为被拆迁人的相对具体的拆迁范围, 拆迁期限等事项, 并且可以利用别的宣传手段如拆迁后的效果表现图, 广告牌等来宣传拆迁的美好前景, 同时可设立现场办公室等咨询机构来回答被拆迁人的问题。以上的行为实际是对被拆迁人尽告知的义务, 同时也类似于一种要约邀请。在这里, 我们把房屋拆迁补偿安置协议看成纯粹的合同协议。拆迁人应在申领许可证之前就向被拆迁人做好宣传和解释工作。通过要约邀请, 使被拆迁人主动认识到拆迁的必要性并理解这种行为, 然后双方就房屋所有权的转让达成协议(类似于拆迁安置补偿协议或者就是), 这是在平等的民事主体之间达成的合同, 并不要求拆迁单位必须已经受到政府的许可成为拆迁人。当然

考虑到拆迁中总会有一些钉子户, 不要求拆迁单位与所有的被拆迁人都达成协议, 但是要有大部分的比例。第二, 拆迁单位在向房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证的时候, 在必须提交的文件中除了已有的五个以外, 再增加它与被拆迁人达成的合同。政府部门对申请事项进行审查时必须经过听证程序, 充分听取被拆迁人的意见, 如果有合理的可以采纳。这样增大了信息的透明度, 加强了拆迁当事人各方的沟通, 有利于拆迁的公正公平, 也有利于调动被拆迁人积极参加到拆迁活动中来, 了解情况, 维护自己的权益, 并能保证拆迁活动的顺利进行。之后决定是否颁发许可证。获得许可证后即可具体实施拆迁, 水到渠成。第三, 房屋价值评估机构应由双方共同选定。当拆迁双方就补偿安置或某些被拆迁人无理由拒绝搬迁而发生争议时, 可由双方协商决定是申请仲裁或是由人民法院裁决。不必经过房屋拆迁主管部门裁决。诉讼或仲裁期间应该停止具体拆迁行为。如此一来, 由于拆迁行为是不可逆的, 所以在审查中增加双方合意后达成的合同文件, 有利于审批部门确定拆迁项目的合法性, 合理性和有效性, 而房屋拆迁主管部门无权决定强制拆迁, 这样给予被拆迁人保护其私有财产和合法权益的抗辩权。拆迁人获得许可证后可以立即开始实施具体的拆迁行为。不需要再花费巨大的人力物力去和被拆迁人扯皮。同时可以从一定程度上制约拆迁中的不法行为, 诸如某些开发商以合法行为掩盖非法目的。（4）

3.2 规范程序

3.2.1对公共利益界定的程序规范

简单地说,所谓的公共利益的程序性界定,就是在对公共利益进行实体法界定的同时,在程序立法中,增加行政相对人的参与判定公共利益的行为的可能性,并在司法程序中体现出法院在决定公共利益问题上的权威性和执行性。我国《城市房屋拆迁管理条例》所规定的程序的最大缺陷是忽视被拆迁人的利益,被拆迁人在拆迁过程中没有话语权,更为重要的是,法官在具体的司法实践当中针对公共利益的确定问题也无所适从。所以在城市房屋拆迁的行政程序中增加诸如通知程序、听证程序等相应的程序对于保护相对人的合法权益,牵制行政机关的行为方面会起到很重要的作用。

3.2.2对房屋拆迁补偿程序的规范

从行政行为的整个过程来看,这种程序总体上分为两个阶段即行政阶段和司法阶段。在行政阶段所使用的行政程序包括行政调解、协商和行政裁决等,这些程序是进行行政诉讼的必经程序,它的一个客观效果就是增加行政相对人的申辩机会和行政机关的自我纠错机会。在该程序中,最为关键的也是最容易引起争议的就是被拆迁房屋的补偿标准的问题。从目前的情况看,被拆迁房屋的补偿标准采取“两条腿走路”,即通过规范性文件的确定和通过评估确定（5）。但是,无论通过哪一种认定标准,如果在行政程序中无法达成一致意见,则可以启动司法程序,通过司法程序来保护被拆迁人的合法权益。

4结语

目前，我国的城市拆迁问题已成为中国社会乃至国际社会所关注的问题，因其涉及到人权保护，和谐社会建设，社会阶层矛盾，公民的私利和国家公共利益等众多当代社会重要且敏感的话题。所以搞好城市拆迁，从实体和程序法上对拆迁行为进行规范，正确定位政府角色意义十分重大。

注释：（1）徐家庆，征地与拆迁中政府行为及其规范

（2）美国法学家库利在1868年出版的《宪法性限制》一书中以国家的法律(最初正当法律程序即国家的法律)对财产的保护一章为核心对此阐述。

(3)正是因为这种不确定性,使得“公共利益”成为土地征用中滥用行政征收权的依据。参见董佩林.论行政征用[A].法学的诱惑[C].北京:北京大学出版社, 2003.164;梁慧星.物权法[M].北京:法律出版社, 2002.165.（4）成昀 卜炜玮 朱宏亮，《城市房屋拆迁管理条例》之不足与改进意见

（5）[刘杰.城市房屋拆迁中的制度缺陷与完善[A].2010年世博会与上海法治化[C].上海: 上海人民出版社, 2004.12

第二篇：关于征地拆迁的几点问题与建议

关于征地拆迁的几点问题与建议

随着城镇化进程的不断发展，我市东拓南移的战略的实施，我村成为了重点开发对象，这对我们来说既是机遇也是挑战。近年来，各级各项重点工程，先后落户我村，大大的带动了我村经济社会事业的发展。然而大量的土地被征用，农民的生活生产方式发生了改变，相应的也带来了很多问题。

一、土地被征，农民怎样开始新的生产生活

征地使农民的生活发生翻天覆地的变化，但是由于土地的征用，农民失去了重要的家庭财富，最基本的就业岗位，游离于城市与农村之间，不断被边缘化。城镇化的趋势不可改变，而农民的生活必须继续，首当其冲的问题就是城市化的农民如何在城市中生活发展，找到生存就业的新途径，现阶段，大面积大范围的开发，失地农民增速快、数量大，就业岗位偏少，且农民相对文化素质偏低，缺少相应的技能培训，就业相当困难，已就业的，再失业率也较高，隐性失业也普遍。同时针对农民的社会保障制度也相对落后，就业方面措施不到位，培训制度、保障制度缺失。农民失地也就意味着失业，失去了生存发展的手段。生存就业问题得不到解决，使群众对征地开发存在着一定的排斥心理。

二、征地补偿，标准如何确立，款项如何分配

一是按照《土地管理法》，土地被征用必须给予一定的补偿，土地补偿方式虽有很多，目前我们基本上是以单一的货币补偿方

式为主。由于各方面的原因，现行的土地补偿标准，只考虑土地的现有价值，并未对增值部分进行补偿，导致补偿低于土地的真正价值，补偿标准偏低。同时土地法中，并没有规定宅基地如何补偿，在补偿的标准上，出现了很多不合理现象。二是在款项分配的问题上，由于村规民约和现行政策法规之间对于拆迁征地补偿款分配做法不同，造成了征地补偿款分配矛盾重重，产生纠纷，群众上访频频，直接影响了社会稳定团结，间接影响了大环境，对经济社会建设造成负面影响。

三、拆迁安置，农民如何在新的家园安居乐业

城市开发使农民土地被征，家园被拆，农民必须重建家园，而这个家园建在哪，怎么建，如何让农民的生活更方便，更快的适应新的生活方式这都是大问题。安置房的选址，房屋设计、住房配套设施的建设、交通出行都不容忽视。

针对以上问题，提出几点建议：

一、启动就业工程，促进农民就业

一是针对失地农民开展就业技能培训，提高农民劳动力素质，提高就业能力。二是举办失地农民就业招聘会，专门面向失地农民招工。三是制定就业优惠政策，在政策上予以村办企业一定倾斜，扩大就业岗位。四是完善农村各项保障制度。

二、提高补偿标准，明确分配方式

在补偿问题上，要根据农村、农民的现实问题，提高补偿标准，实行多形式补偿，完善补偿制度，不能通过货币手段，将失

地农民直接推向社会。在分配问题上，要制定一项可行的方案，让基层干部在处理纠纷时有据可依，减少内部矛盾，同时积极消除与国家法律法规相违背的村规民约。

三、妥善安置村民，享受开发成果

政府和开发商需高度重视村民安置，在安置房选址和建设上要从农民实际需求上着手，考虑农民未来的生产生活问题，完善房屋及周边环境配套设施建设，让拆迁群众能享受到开发成果，享受应有的城市化生活。

第三篇：关于征地拆迁问题的调查与思考

关于征地拆迁问题的调查与思考

随着城市建设快速发展，城市框架不断拉大，给地处城郊结合部的农民生活和经济条件带来了新变化、新提高。但是在征地开发中，由于征用农地、拆建农房制度上和工作中的缺陷，各种矛盾日益显现，影响了征地、拆迁工作的顺利推进。通过对数次征地工作进行调研，总结如下看法和建议。

一、现状与问题

调查发现农村征地拆迁与安置补偿主要有以下几个方面问题，且造成目前征地拆迁难，原因是多方面的，既有政策制度上的，也有工作方法上的。

1、政府担当双重角色，造成“仲裁人”缺位，协调机制缺失。从北台、下园、孔庄子、谢庄子、邢庄子、张各庄等村的征地情况看，由于在征地拆迁过程中，政府直接担当“拆迁人”，因此当房屋拆迁补偿出现矛盾，农民新村建造出现质量问题时，政府无法居间调和。

2、农村补偿分配问题，诱发农民抵触情绪。目前农村征地补偿分配存在二难：一是确定分配对象难。以户口分类，存在农业人口，村居民组人口、征地上迁入人口，出嫁未迁出、嫁入未迁入人口的矛盾；以土地承包对象分类，存在有承包地但户口已外迁人口，因出生迟未分到承包地的农业人口，死亡人员的矛盾。二是确定分配方法难。土地征用时，对一

个行政村往往只是局部征用，前后征用又有价格和人口变动差异，存在以村还是以组为单位进行分配的矛盾，各自围绕自我设定分配方法，只要不顺他心就产生抵触情绪，拒绝配合、拒绝签字、拒绝拆迁。

3、处理违法建筑难，影响整体拆迁进程。有关部门职责不清，农村宅基地管理弱化，造成违法建筑现象严重。由于受村委会换届选举的影响，部分村民为争村主任拉选票，借机私下许愿，乱批乱放宅基地。农房住宅建设出现未批先建和不审批等现象。在原宅基地上扩建有之；在承包土地上新建有之；将承包地换给他人建房有之；给已出嫁女儿建房有之；给户口已迁到城镇就业（非征地、买户口对象）者建房有之。违法建筑面广量大，且各有历史原因和现实问题，给征地拆迁工作增加了难度。

4、农房拆迁自建补偿标准偏低。现行农村房屋完全重置价，价格组成是否合理，建筑材料价格弹性如何体现值得商榷。近年来，各种建材价格起伏幅度大，建筑人工费翻了一翻，据测算，建房成本每平方米相差幅度超过二百元，拆一处根本建不了同样一处。

5、“钉子户”思想工作问题。欲望无度，贪心不止，个别拆迁户百般阻挠，尤其是一些有社会背景的人，目无政策、目无法律，把集体土地当作私有财产，漫天要价，百般阻饶征地拆迁。

二、思考和建议

1、加大法制宣传和教育力度。对中心城市规划区内的农村居民，各级政府和有关部门要运用多种形式加强对城建规划及拆迁法的宣传，教育农民必须服从规划，服从国家拆迁条例，自觉遵纪守法，依法保护自身权益。政府应按规划严格实施建设，职能部门应加强对农村宅基地的审批管理，建立农村人口居住地管理网络，理顺人户分离关系，防止有人多处批地，多头建房，坚决刹住违规占地建房之风。擅自在承包地上建房，改变土地用途的，必须依法收回承包权。坚持规划先行，着力推进农村环境整治、旧村改造、新村建设。

2、坚持依法行政，严格履行政府职责。根据《全面推进依法行政实施纲要》，政府及其部门必须要政企分开，政事分开，必须要理顺政府与市场的关系，拆迁人应是项目业主或受托的社会中介机构，区、乡政府及其部门必须代表辖区农民的合法利益，不能越俎代疱，充当拆迁人。

3、逐步完善市场化的拆迁赔偿机制。农房拆迁价格涉及广大农民的切身利益，确定价格应举行由专家学者、有关部门、农民代表参加的听证会。价格构成应有一定的材料成本指数弹性。总价格应适当向失地农民倾斜。赔偿政策应适当细化，要考虑合法建筑与违章建筑的区别，严格界定合法与违法，科学制定赔补办法，保护赔足合法的，削减少赔违章的。

4、创新补偿安置机制，确保被征地农民原有生活水平不降

低，老有所养。补偿安置要结合实际，可以根据不同情况采取以下方法安置被征地农民。①强化保险安置：经被征地村同意，由农村集体经济组织或被安置人员将部分安置补助费作为养老保障和医疗保险用费，向市社会保险主管部门交纳，按有关规定领取保障金。②鼓励用地单位就业安置，用地单位应优先安置被征地村的失地农民。③慎重使用一次性货币安置。④农村集体经济组织调地安置：通过村内机动地、交回的承包地、流转地及土地开发整理新增加的耕地等，使失地农民继续从事农业生产。⑤预留土地安置：城区内人均耕地在0.3亩以下的被征地村，在符合城市规划的基础上，根据实际需要，按被征地数量的10%，给农村集体经济组织预留土地，但必须按有关规定进行开发。预留的土地原则上不允许转让，以确保被征地农村集体经济组织有长期稳定的收益。具体操作中五种方式可以多选，也可以单选，但单选货币安置要慎重，应结合保险安置进行，防止个别农民老无所养，生活水平下降，成为政府的济困户。

4、规范征地拆迁行为，集约节约用地。政府在审批项目征地拆迁时，应严格征地拆迁程序和手续，严格用途管制，严格规划管理。一方面，严肃查处征地手续不全，补偿安置不到位，利用黑恶势力强拆、恶拆等行为，限定开发时间，超时未开发的，一定要依法收回，防止开发商圈地，牟取暴利，损害人民群众利益。另一方面，严肃查处违反拆迁法律法规，恶意抗法等行为，保护合法征地拆迁。

5、加强调研，总结经验，完善相关政策。建议市委、市政府指定一个部门牵头，邀集相关部门参加，进行一次农村征地拆迁课题工作调研，深入农村，从土地承包、农村人口、分配安置、生活保障、医疗保障、农村集体经济发展等方面解剖分析，完善政策制度，推动工作开展，保持农村稳定，促进城乡经济社会发展。

第四篇：城镇建设与征地拆迁问题与对策

城镇建设与征地拆迁中存在的问题和对策

城镇化建设是工业化和农业产业化的依托和载体，也是社会发展的必然方向。加快城镇化进程必须搞好建设、城市管理和城市经营。就城市建设来说，征地拆迁是旧城改造的关键环节，也是城市建设中的一大难题和行政执法中的敏感话题。在征地拆迁过程中农村利益与城市利益、个人利益与集体利益、商业利益与生存利益、短期利益与长期利益的矛盾，导致了被征地农民与拆迁机关的矛盾冲突，从而引发了一些不稳定因素的产生。对此笔者调研认为：

一、存在问题

（一）城郊结合部征地越来越难。一方面，农民对现行的综合价补偿标准不满意，另一方面，地段较好的土地，农民提出了一些不合理的赔偿要求，使本来就已经激化的征地价格矛盾越来越成为制约征地工作的瓶颈，使征地协议难以顺利达成。

（二）对集体土地房屋拆迁和旧城改造过程中对原集体土地中的房屋征用，没有严格的法律界定，使得在实际工作中缺乏法律依据，给集体土地房屋拆迁征地工作带来诸多不便。

（三）对农民的利益缺乏切实保障。首先，在公共利益界定不清的前提下，排除了被征地农民参与土地增值收益分配的机会；其次，补偿标准过低。按照《土地管理法》规定，对土地的补偿和对农民的安置为该块土地征用前三年平均产值的10至16倍，最高不超过30倍。按照这个标准，对农民的补偿以现金形式补

偿的通常都在2.1万至2.5万之间，农民被征用一亩土地所得的补偿费还不及城市居民一年的收入，其补偿标准过低，不利于城乡协调发展。同时，目前由于我国农村社会保障体制尚未建立，土地对农民具有重要的保障功能与归依功能，相比较农民已有的经济基础和今后的需要，现有的补偿标准难以保证农民原有生活水平的保持和改善；第三，安置途径简单。在计划经济时期，征地补偿多以就业安置为主。但随着计划经济向市场经济的逐渐接轨，失地农民的就业机会越来越少，因此现在征地普遍釆用货币安置的方式。即征地部门将土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费以货币形式一次性支付给集体或农民。

二、解决问题和矛盾的途径和方法

针对拆迁过程中存在的这些问题和矛盾，笔者认为在具体的工作中可釆取以下有效的途径和方法解决：

（一）按拆迁范围进行调查动员。按照红线圈定的范围，就拆迁范围内的土地、房屋、地面附着物、人口居住状态和生产经营状况进行全面调查。并据调查结果搞好拆迁动员，分层召开好动员大会，对拆迁户做好宣传工作，讲清拆迁的意义，对拆迁对象提出的各种意见全面收集整理。在此基础上制定出科学、合理的拆迁方案。

（二）严格按法定要求搞好评估：无论釆用哪种安置方案，都必须在签订拆迁合同前搞好拆迁评估。评估过程必须委托具有合法评估资质的中介组织进行现场估价，主要是委托具有合法资质的地产评估事务所对土地进行评估和委托具有合法资质的房产评估事务所对房产进行评估，以及委托具有合法资质的价格事务所对拆迁范围内其他构筑物、建筑物进行评估。

（三）制定科学合理的安置补偿方案。安置方案必须科学合理，并尽可能考虑被拆迁人的利益。同时要考虑不同群体的不同要求，尽量使被拆迁人拆得愉快，迁得安心。

一般来说安置补偿方案有以下三种可供选择：

1、货币安置：即通过对拆迁范围内所有被拆迁占用的土地、房产及其构筑物、建筑物进行评估后，根据评估结果一次性予以货币补偿。

2、异地还地、自主还房、找补差价：即在规划区范围内还原同样面积的土地，或多还原、少还原土地面积，由各拆迁户自主建房。对于拆迁地段和还原地段，分别按评估价值计算，由此确定双方的找补关系。同时对拆迁的房屋及其构筑物、建筑物进行货币补偿。

3、异地还地还房，找补差价：即在规划区范围内由拆迁人还原土地和房产，同时由评估部门对拆迁和还原的土地和房产，以及构筑物、建筑物进行评估，按评估结果确定差价，并由此确定双方的找补关系。

（四）严格按程序实施拆迁和安置补偿：首先必须经拆迁双方充分协商签订好拆迁安置协议。应充分考虑被拆迁人的实际情况，尊重被拆迁人对安置补偿方案的选择，由被拆迁人自主选择安置补偿方案。拆迁安置必须由拆迁人按政策要求进行安置补偿，并支付过渡费用和相关费用。拆迁安置协议必须由当地城市房屋拆迁行政主管部门鉴证。对于拆迁双方多次协商没有结果的情况，由拆迁人向当地拆迁行政主管部门申请仲裁。如双方有异议，可以向作出行政裁定的上一级行政机关申请复议，再度审查裁定。在仲裁后双方如仍未达成协议，拆迁人可以凭行政主管部门的仲裁意见向当地人民法院申请强制执行。

（五）加强失地农民社会保障体系建设。从被征地农民的长远生计考虑，改革现有的征地补偿办法，向农民提供长期可靠的基本生活保障，建立一套有效的征地农民基本生活制度势在必行。失地农民社会保障体系包括最低生活保障、养老保险医疗保障及为失地农民提供受教育和培训的机会等。首先，对征地后无地和少地的农民，应允许他们按照自愿的原则转为城镇社会保障体系分享城市化成果；在农村已经建立保障体系的，应把这部分农民列为保障的重点，以解决他们生活上的后顾之忧；其次，坚持多层次、多渠道安置，努力拓宽失地农民生存和发展空间；再次，建立健全失地农民的再就业培训机制。提高失地农民的文化素质和职业技能，以适应现实中劳动力市场由单纯体力型向专业型、技能型的转变，使失地农民有能力自谋出路或转向第二、第三产业，在市场经济中较好地站稳脚跟。

第五篇：关于征地拆迁的专题信访分析

关于征地拆迁信访问题的思考

近年来，随着经济的快速发展，我县着力实施“两化互动”战略，加快城镇化、城市化建设步伐，推动了城市化水平的显著提高，同时征地拆迁项目增多、力度加大，由于征地拆迁引发的矛盾逐步成为普遍、尖锐、突出的社会问题。征地拆迁与人民群众的切身利益息息相关，也对社会结构、社会心理带来了最直接、最彻底、最深远的影响，征地拆迁特别是大规模拆迁一度成为被拆迁农民、居民的“不能承受之痛”和各级基层政府的“不能承受之重”。征地拆迁引发的信访问题，已成为当前影响社会稳定的热点、难点问题之一，需要认真研究并切实加以解决。

一、当前征地拆迁存在的信访问题

因征地拆迁引发的信访问题量多面广，从近年来农民信访反映的问题来看，主要有以下几方面：一是征地拆迁补偿标准偏低；二是征地补偿不到位；三是征地拆迁安置补偿不到位；四是乡镇政府、村组擅自出让土地，克扣、私分土地补偿款；五是外加女等特殊群体类补偿款分配。我县去年以来因征地拆迁引起群众到信访部门信访反映17件，到纪检部门信访反映10件，其中反映**的**件。

二、征地拆迁信访问题的成因

征地拆迁信访问题产生的原因是多方面的，从群众来信来访反映的情况来看，主要有以下几方面：

（一）安置房建设滞后或分配不公。征地拆迁中，群众最关心的就是安置问题。部分地方由于安置房建设跟不上进度，被拆迁群众不能如期得到安置，甚至有的拆迁户几年时间都在外租房居住，造成了被拆迁群众的不满，严重损害了政府的公信力，经常有被拆迁户因安置房问题上访，也给全县征地拆迁工作带来了负面影响。特别是有的地块征地拆迁已经开始，安置房建设却尚未启动，或安置房分配不公正，造成了群众对拆迁产生强烈抵触情绪，引发信访问题。

（二）劳动和社会保障体系不够完善。一是养老方面，近年来，各级政府为妥善解决被征地农民基本生活问题，出台了相关的政策，但农民所能享受的养老金随着物价水平快速上涨已无法满足生活所需。二是就业方面，随着土地被征用，农民失去了赖以生存的土地，一些农民已无地可耕。土地开发后引进了企业，为失地农民提供就业机会，但目前农民多数属于低文化、无资金、无技能的弱势群体，特别是“4050后”农民，更是难以适应现代企业管理和技术的要求。尽管有的人可以到企业中做一些非技术性的体力劳动，但随着年高体弱，很容易再度失业，而一次性安置费难以维持长久生计。目前失地农民的就业安置、劳动力培训、社会保障的力度和措施还有待完善，没有让老百姓吃上“定心丸”，被征地农民存在许多后顾之忧，给社会稳定留下隐患，造成了大量的信访问题。

（三）社会舆论引导失范。正确的舆论导向可以为征地拆迁工作提供舆论支持、营造良好氛围，也能纠正强制拆迁中的违法违规行为，反之则会阻碍拆迁工作，影响大局，激化矛盾。个别地区的“违法强拆”和“不文明拆迁”经媒体舆论的过渡聚焦和非理性报道，使不少群众错误地认为，拆迁都是非法的和违法的，惟有满足被拆迁人的要求，才是合法合理的。社会舆论的同情弱者心态，使一部分被拆迁人离开了法律和政策轨道，漫天要价，并以越级上访相“要挟”来争取“超大化”的利益。同时，一些严格执行拆迁安置政策，支持城乡建设的正面舆论又没有占据主流地位，这给拆迁安置工作带来了巨大的压力，也带来了信访问题。

（四）相关部门执行不力。一是存在“畏难情绪”。拆迁安置涉及到群众切身利益，往往矛盾比较突出，这就需要征地拆迁整个工作机构和全体成员各司其职，密切配合，从各个层面开展工作。然而少数部门、个别干部和领导瞻前顾后，怕被拆迁人“越级上访”，怕“发生群体事件”，怕被“无理纠缠”，不敢深入一线接触矛盾、化解矛盾，不敢承担责任，增加了拆迁安置工作的难度。二是协调配合不到位。拆迁工作是一项复杂的系统工程，涉及规划、建设、公安、工商、供电、供水等多个部门，在动迁过程中，需要各相关部门加强协作、形成合力，做好各自工作，如房屋产权证、房屋评估、商业用房、水电、有线电视、网络、户籍等许多情况需要统计核实，由于各个部门的工作衔接不够畅通，直接影响到拆迁工作的顺利进展。

（五）群众对政策认识不足。一是对补偿期望值过高，征收补偿要求脱离实际。有的群众认为征地拆迁是个框，什么问题都能往里装，家人有下岗的要求安排工作，家庭收入不高的要求低保，住房面积小得要求超面积安置，不符合分户条件的也要安排宅基地或要求门市安置。不管与拆迁是否有关联，有问题统统提出，问题得不到解决，拆迁协议就不签，要不就上访。二是为谋取利益，违法突击建房和抢栽抢种。一旦违法搭建和抢栽抢种成既定事实，拆除违章建筑、控制抢栽抢种经常又会引发对抗和上访，影响拆迁工作顺利开展。

三、对策和建议

安置好被拆迁群众、改善他们的居住和生活条件，破解城市建设中的“拆迁难”问题，努力实现“平安拆迁”和“和谐拆迁”，有效降低群众因征地拆迁问题的信访率，必须把握好意识观念、政策制定、补偿安置、实际操作四个关键点：

（一）意识观念上，要正确认识、直面矛盾，做好群众思想工作。

一要敢于直面矛盾、攻坚克难。面对艰难繁重的征地拆迁工作任务，首先要求我们领导干部要勇于迎难而上、处“难”不惊，找到化解拆迁难题的有效方法和途径。参与拆迁工作的领导干部要走进困难、走进矛盾，深入到拆迁一线了解情况、解决问题、化解矛盾，使我们的工作获得群众的广泛认同。二要深入宣传、争取支持。使群众知法懂法是做好征收工作的基础。要把政策规定向群众进行反复的宣传解释。努力把思想工作做在前、做上门、做到家、做到位，使被征收人主动地配合征收工作。通过扎实的思想政治工作，说服群众、教育群众，争取大多数群众的支持，使得干群之间、党群之间少一点误会、多一些理解；少一点隔阂、多一些融洽；少一点矛盾、多一些团结，努力营造一个良好的征收工作氛围。同时，新闻媒体应广泛宣传征地拆迁对城市发展的重要性，宣传征地拆迁安置中的正面典型事例和先进人物，让老百姓真正了解征地拆迁的目的与意义，为征收工作的开展营造良好的舆论氛围。

（二）政策制定上，要公平公正、科学合理，保障群众合法利益。

一要及时修订征地拆迁补偿标准。要根据物价变化和经济发展实际，依法适时合理调整补偿标准，平衡各方利益，最大限度争取群众接受和支持。二要不断完善奖励政策。要制定科学有效的奖励政策，真正体现出用户政策、支持拆迁与违法规定、无理取闹之间的差别，调动广大被拆迁户支持配合拆迁的积极性和主动性。三要建立健全集体资产分配指导制度。相关部门要在深入调研的基础上，制定合法、合理、合情的集体资产分配指导方案，在分配前充分与村民和群众代表沟通，在征求多方意见基础上，再组织召开群众大会通过，妥善分配好集体资产，避免集体资产久拖不决、村民间矛盾不断的情况发生。

（三）补偿安置上，要立足实际、统筹兼顾，解决群众后顾之忧。

在拆迁过程中既要算好经济帐，又要算好民心帐、稳定帐，要正确处理好“拆迁”与“安置”的关系。一要灵活选择安置办法。要坚持“以人为本，合理安置”，充分尊重群众的选择权。在动迁中，坚持以集中安置与分散安置、货币安置与房屋产权调换、就近安置与异地安置相结合，满足被拆迁群众的不同安置需求。二强力推进安置房建设。关键是坚持提前规划、安置先行，拆迁前期准备阶段就要完成安置房的选址、征地、规划、设计工作，加强部门配合，筹足建设资金，有序推进工程建设。选址要注重居住环境，确保出行方便；建设中加强监管，严把质量关，杜绝质量问题，避免质量问题对拆迁工作产生负效应。三要尽力安排好失地群众生活。继续执行好“以土地换保障”政策，建立失地农民基本养老保障制度。按照“公平对待、合理引导、完善管理、搞好服务”的原则，强化失地农民培训，着力提高他们的素质和就业竞争能力；按照“政府促进就业，个人自主择业，市场调节就业”的原则，制定促进失地农民就业配套政策；制定和完善关于鼓励支持个体私营经济发展的政策，鼓励失地农民通过非全日制、临时性、季节性工作等灵活多样的形式实现就业，形成“以土地换保障，以保障促就业，以就业促发展”的良性循环。

（四）实际操作上，要阳光透明、强化管理，维护群众合法权益。一要切实提高工作水平。要提高拆迁干部的政策水平，加强部门部门配合协作，严格执行各项政策，按照“公开、公平、公正”的原则，认真开展政策解释、青苗清点、房屋丈量、资料公示、资金发放、信访处理等各项工作，真正做到“一碗水端平”，坚决杜绝征地补偿出现“前紧后松，先勒后紧”的不正常现象。要强化责任追究，建立权责统一责任机制，对在工作中徇私舞弊、随意开口，不按统一政策办事的工作人员一查到底，绝不姑息迁就。二要坚决治理违法建设。要建立健全违法建设防控机制，聘请违法建设监督员，严格执行巡查制度，发布禁违通告，公布举报电话，兑现举报奖励，充分调动广大群众参与防控违法建设和抢栽抢种的积极性，做到早发现、早处置。要果断处置违法搭建和抢栽抢种，做到“两个一律”，即在开发征地时对违法搭建一律予以清理，一律不予补偿，从而打消少数群众的利益幻想，给遵纪守法群众以公平。三要妥善化解突出矛盾。要认真排查、梳理征地拆迁中突出问题和不稳定因素，按照“属地管理”、“谁主管、谁负责”的原则，千方百计将矛盾和不稳定因素解决在基层，解决在萌芽状态。要严格依法行政，对个别要求不合理、漫天要价的被拆迁人员，要尽最大可能做好解释说服工作，如仍继续无理取闹，则要果断依法处理，申请人民法院积极介入，启动依法强拆，不能让违法行为得逞，让配合拆迁的群众吃亏。四要进一步强化工作监督。要加强内部监督，建立信访、投诉、举报监督制度，县纪检监察机关可向拆迁工程派驻纪检监察员，审计、财政等部门派出专人协同纪检检察部门全程参与拆迁安置过程。要加强群众监督，邀请有声望的被拆迁群众代表担任特邀监督员，对拆迁安置政策、标准的执行情况以及拆迁工作人员的行为进行监督，并向社会公布举报电话，接受群众的共同监督。