城市房屋拆迁对社会稳定的影响

第一篇：城市房屋拆迁对社会稳定的影响

城市房屋拆迁对社会稳定的影响

学院：化生学院班级：10化学

近几年来，在我国各大城市进行的大规模旧城改造建设，通过房屋拆迁，不同程度地提高和改善了城市环境和市民的居住条件。因为房地产开发与房屋拆迁直接关系到人民群众的切身利益，是涉及房产、土地、拆迁补偿、建管等多方面的系统工程，而不是单纯的市场行为，所以单项突进必然引发矛盾。目前，以房屋拆迁和居民安置为中心的城市拆迁纠纷愈发凸显，已引起了我国政府和社会各界人士的关注，拆迁问题如不妥善解决，必将影响正常的生活秩序和社会稳定，最终成为经济发展和城市化建设中的障碍。城市建设快速发展，拆旧建新本是件好事，但现实是房屋拆迁引起许多问题，群众上访和纠纷接连不断，严重影响到社会稳定。

多数城市房屋拆迁计划只是在总量上进行控制，没有全面考虑拆迁资金来源、保障措施、安置房源的储备、贫困居民的住房保障措施等方面的问题，盲目地扩大城市房屋拆迁的规模，因而引发拆迁难、购房难、租房难、租费高等一系列的问题，直接影响到被拆迁居民的生产生活，或者是拆迁安置房的建设滞后于房屋拆迁，造成适合被拆迁人购买房屋数量不能满足市场需求。有些地方政府为了净地出让或者商业性开发建设，将居民的房屋拆除，将安置房建设在条件比较差、环境不好的、基础设施不完善的郊区，群众不愿意搬迁而上访。

拆迁规模快速增长；拆迁项目相对集中；在被拆迁户中，低收入、低补偿款的拆迁居民比例呈增加趋势等。由于拆迁规模过大，被拆迁项目集中，部分城市和地区房价上涨较快，而被拆迁居民大多数为收入较低的家庭，导致中低价位的普通商品房和经济适用房需求猛增。与此比较，城市中低价位商品房和经济适用房供应明显不足，供需矛盾激化使得城市房屋拆迁矛盾更加突出。

城市房屋拆迁改造对被拆迁人而言肯定是有很大影响的,所以,加快城市的发展步伐、加大城市基础设施的建设力度和增加公共产品的供给是关键,只有各项设施都非常完善,才会减小拆迁改造带来的影响。教育、医疗、购物及出行是影响居民生活的主要方面,政府各有关部门应当协同合作,对于已建成的小区,政府应当尽快完善其周边的基础设施,对于尚未动工的项目,则应当做好规划,保证小区软件和硬件环境的性能。

总之,城市房屋拆迁改造应该在保证被拆迁人原有生活质量不受到影响的前提下,力争有所提高。这才是城市房屋拆迁改造、城市发展的根本目的所在。学号：101001014姓名：吴志波

第二篇：南京市城市房屋拆迁社会稳定风险评估办法范文

关于印发《南京市城市房屋拆迁社会稳定风险评估办法》的通知

时间：2011-08-18 09:30 作者：来源：我要评论(0)

【找法网房屋拆迁法规】南京市城市房屋拆迁社会稳定风险评估办法

第一章总则

第一条为全面贯彻落实科学发展观，促进经济社会又好又快发展，加强对城市房屋拆迁工作的社会稳定风险控制，现根据南京市维护稳定工作领导小组《关于开展社会稳定风险评估工作的实施意见》的要求，落实城市房屋拆迁社会稳定风险评估责任，做好社会稳定风险评估工作，结合城市房屋拆迁实际，制定本办法。

第二条城市房屋拆迁重大政策出台前和拆迁项目实施前都必须开展社会稳定风险评估。

第三条城市房屋拆迁社会稳定风险评估应坚持以人为本，科学发展，民主法制的原则。

第四条城市房屋拆迁重大政策的社会稳定风险评估由本局负责实施。

城市房屋拆迁项目的社会稳定风险评估由项目拆迁人和委托的拆迁实施单位共同负责实施。

第二章拆迁重大政策社会稳定风险评估

第五条本局成立相应的社会稳定风险评估工作领导小组，指导、协调、督促实施城市房屋拆迁重大政策的社会稳定风险评估工作。

第六条关系到广大被拆迁人根本利益的城市房屋拆迁重大政策，在出台前，由本局直接组织实施社会稳定风险评估后，随政策草案提交上级审定。

第七条城市房屋拆迁重大政策社会稳定风险评估的主要内容：

1、拆迁政策是否符合上位法和相关法律法规要求，是否符合党和国家的大政方针。

2、拆迁政策是否落实了科学发展观的要求，是否符合经济社会发展的总体水平。

3、拆迁政策能否为绝大多数群众接受，是否兼顾了群众的现实利益和长远利益，体现了公平原则。

4、拆迁政策是否对政策出台前的拆迁项目产生重大影响，是否会引发较大的社会不稳定事件等。

第八条拆迁重大政策社会稳定风险评估的程序：

1、进行风险评估准备，制定评估方案，并向本局维护稳定工作领导小组办公室备案。

2、将重大拆迁政策草案通过相关媒体、网络等形式进行公告或公示，让广大群众充分了解新政策的内容。

3、分别采取座谈会、问卷调查、民意测评等形式，广泛征求各有关部门、拆迁有关单位、拆迁当事人和社会各界的意见及建议。

4、依据有关法规组织相关群众代表、专家、人大代表、政协委员等对拆迁重大政策进行听证或论证，评审政策的可行性、科学性和社会风险因素。

5、综合各方意见，对拆迁重大政策进行科学的预测分析和论证研究，特别对因实施拆迁政策可能引发的矛盾冲突作出评估预测，并制定相应的防范、应急预案，最后作出总体评估结论，提出意见和建议，形成专项评估报告，报局维护稳定工作领导小组进行审查审核。

第九条拆迁重大政策社会稳定风险评估报告的主要内容包括：

1、拆迁政策的基本情况及其必要性、合理性、合法性。

2、对拆迁政策出台的时机及社会影响进行预测分析和论证研究。

3、对拆迁政策出台可能引发的矛盾作出评估预测，并制定应对措施。

4、群众的反映、有关部门的意见、专家的意见。

5、结论。

第十条本局社会稳定风险评估工作领导小组应全程跟踪拆迁重大政策社会稳定风险评估的组织实施过程，严格审核报告，做出同意实施、暂缓实施、暂不实施的审查审核建议，并向市维护稳定工作领导小组办公室备案。

第十一条对已经评估、审核，付诸实施的拆迁重大政策，本局社会稳定风险评估工作领导小组要坚持全程稳控并做好后续跟踪，及时发现和化解实施过程中遇到的矛盾和问题，完善相应措施，并将有关稳控情况形成报告，报局维护稳定工作领导小组备案。对于特别重大的稳控情况报告，还需报市维护稳定工作领导小组备案。

第三章拆迁项目社会稳定风险评估

第十二条拆迁人和委托的拆迁实施单位，在项目实施前，要开展对拆迁项目社会稳定风险评估工作，形成专项报告，报区维护稳定工作领导小组办公室，由区维护稳定工作领导小组办公室出具已经实施该项目社会稳定风险评估工作的证明，提交给市拆迁管理部门。

第十三条拆迁人和委托的拆迁实施单位，开展拆迁项目社会稳定风险评估工作的，应主动接受拆迁项目属地区维护稳定工作领导小组办公室的协调、督促、检查与考核。

第十四条拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容：

1、拆迁项目的实施是否符合有关法律、法规、政策的要求，尤其是申请拆迁行政许可的法定要件是否齐全，真实有效。

2、拆迁项目实施的各项准备工作是否充分，如：拆迁计划和方案是否制定，拆迁补偿水准是否符合房地产市场行情，补偿资金、安置房源是否落实，对困难家庭的综合保障条件是否具备，拆迁法规政策的宣传公示能否到位，拆除安全防护措施是否完备等。

3、拆迁工作“六项制度”执行到位情况。

4、拆迁项目的实施是否会引起拆迁片区内或周边居民的严重不满，拆迁补偿是否与同类地区的项目存在明显的不公平。

5、拆迁项目的拆除施工是否有障碍或安全风险隐患，是否会对周边环境产生较大影响，是否会造成周边群众生产、生活较大不方便，拆除工地管理能否符合规定要求。

6、有可能引发不稳定因素的其他方面。

7、拆迁项目的社会稳定风险防范对策和预案措施。

第十五条拆迁项目社会稳定风险评估的程序：

1、拆迁项目实施前，拆迁人和委托的拆迁实施单位在项目属地区维护稳定

工作领导小组办公室的指导下，对即将实施的拆迁项目制定社会稳定风险评估方案。

2、将要实施的拆迁项目的立项、规划用地许可证及红线范围、国土批准文件、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁评估机构、拆除施工单位、补偿安置方式等有关内容在拆迁现场公示栏进行公示，让被拆迁群众充分了解该拆迁项目。

3、可采取座谈会等形式，听取各有关部门、拆迁有关单位、拆迁当事人的意见及建议。

4、组织相关群众代表、专家、人大代表、政协委员等对拆迁项目的社会稳定风险进行听证或论证，评审项目实施的可行性、科学性和社会风险因素。

5、综合各方意见，对拆迁项目进行科学的预见和论证，特别要对因实施拆迁项目可能引发的矛盾冲突及所涉及的人员、数量、范围和激烈程度做出评估预测，并制定相应的防范、应急预案，最后做出总体评估结论，提出意见和建议，形成专项评估报告。

第十六条拆迁项目社会稳定风险评估报告的主要内容包括：

1、拆迁项目的基本情况，包括项目立项、规划、国土等部门的批准手续、拆迁计划和拆迁方案，拆迁范围内的住户和工企单位状况及其相应的房屋和国有土地使用权状况，补偿资金和产权调换房源的筹集落实到位情况，拆除施工的安全、环保措施防范等有关情况。

2、项目情况公示后，群众的反映、有关部门及单位的意见、专家的合理意见及建议。

3、对拆迁项目实施的时机及有关影响，拆迁项目补偿方案，拆迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题，拆除施工的安全问题以及因拆迁可能引发的其他类型矛盾问题，进行评估预测和分析研究。

4、拆迁项目风险防范及维护稳定的相关组织机构和责任人员。

5、对拆迁项目实施中可能引发的矛盾问题，制定相应的措施和方案，尤其是对拆迁实施中可能形成的大规模群体性上访事件和可能引发的恶性事件，需制定切实可行的紧急事件处理预案。

6、结论。

第十七条项目属地区维护稳定工作领导小组办公室应全程跟踪拆迁项目社会稳定风险评估的组织实施过程，审核其报告，并对报告做出明确的备案意见。

第十八条对已经评估、审核，付诸实施的拆迁项目，项目属地区维护稳定工作领导小组办公室应坚持跟踪，及时发现和化解实施过程中遇到的矛盾和问题，完善相应措施确保稳定。对特别重大的稳控情况需报上级维护稳定工作领导小组备案。

第四章考核与责任追究

第十九条各有关单位应积极主动落实城市房屋拆迁社会稳定风险评估的各项要求，年终应将该项工作纳入目标管理考核内容。具体考核按《市维护稳定工作领导小组考核办法》执行。

第二十条对不认真履行拆迁社会稳定风险评估职责而酿成涉稳重大问题的，按照《南京市维护稳定工作责任查究制度》的有关规定，严肃追究有关单位领导和直接人员的责任。

第五章附则

第二十一条溧水县、高淳县及江宁区、浦口区、六合区，可参照本办法执行。

第二十二条本办法从印发之日起执行。

第三篇：城市房屋拆迁条例

中华人民共和国国务院令

第305号

《城市房屋拆迁管理条例》已经2001年6月6日国务院第40次常务会议通过，现予公布，自2001年11月1日起施行。

总理朱镕基

二00一年六月十三日

第一章总则

第一条为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。

第二条在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。

第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

第五条国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。

县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

第二章拆迁管理

第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：

(一)建设项目批准文件;

(二)建设用地规划许可证;

(三)国有土地使用权批准文件;

(四)拆迁计划和拆迁方案;

(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查;经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

第八条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

第九条拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。

需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。

第十条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

第十一条拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

第十二条拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：

(一)新建、扩建、改建房屋;

(二)改变房屋和土地用途;

(三)租赁房屋。

房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年;拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。

第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

第十四条房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

第十五条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

第十七条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第十八条拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使(领)馆房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。

第十九条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

第二十条拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。

县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。

第二十一条房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。

第三章拆迁补偿与安置

第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第二十五条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

第二十六条拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第二十八条拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

第二十九条拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

第三十条拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

第三十一条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

第三十二条拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

第四章罚则

第三十四条违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。

第三十五条拆迁人违反本条例的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。

第三十六条拆迁人违反本条例的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：

(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;

(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的;

(三)擅自延长拆迁期限的。

第三十七条接受委托的拆迁单位违反本条例的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。

第三十八条县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反本条例规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第三十九条在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。

第四十条本条例自2001年11月1日起施行。1991年3月22日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。

物权法两个相关司法解释

——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的征求意见稿。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

(征求意见稿)

为正确审理业主建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。

第二条具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。

建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。

前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。

第三条建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。

建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。

建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施

等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定

属于其他权利人所有的除外。

第四条建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应

当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。

第五条建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。

建设单位应当就其未违反物权法第七十四条第一款规定承担举证责任。

第六条改变建筑区划内按照规划建设的公共建筑、公用设施以及属于业主共有的道路、绿地的用途，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。

第七条物权法第六章规定的面积和人数，按照下列方式确定：

(一)专有部分，按照建筑面积计算。

(二)建筑物总面积，按照不动产登记簿记载的专有部分的建筑面积总和计算。

(三)总人数，按照专有部分的数量统计。

(四)建设单位已经出售的专有部分，一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分，按一人计算。

第八条因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

第九条业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。

业主实施其他违反专有部分用途的行为，参照前款规定处理。

第十条建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动，严重影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，受到损害的业主请求排除妨害的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。

第十一条合法权益受到侵害的业主在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内，行使物权法第七十八条第二款规定的撤销权的，应予支持。

业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律规定的程序或者超越其权限，业主请求撤销的，应予支持。撤销权的行使，参照前款规定处理。

第十二条对维修资金的筹集、使用情况，业主请求公布或者查阅的，应予支持。

第十三条业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：

(一)已经选举出业主委员会的，为业主委员会;

(二)没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。

有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。

第十四条建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等擅自占用建筑区划内属于业主共有的绿地、道路、其他公共场所、公用设施、物业服务用房或者改变其使用功能，当事人请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。

建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等应当对其具有权利来源承担举证责任。

第十五条建设单位、物业服务企业等利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，当事人请求返还扣除相应成本之后的收益的，应予支持。

第十六条业主违反法律、法规或者管理规约，实施下列损害共同权益或者他人合法权益的行为，当事人请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持：

(一)危及建筑物安全;

(二)妨害建筑物正常使用;

(三)损害建筑物外观;

(四)违反相关规定进行房屋内装饰装修;

(五)任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声;

(六)违章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;

(七)拒付物业费;

(八)违反规定饲养动物;

(九)其他违反法律、法规或者管理规约，以及损害他人合法权益的行为。

第十七条业主或者物业服务企业等因维护或者修缮专有部分或者共用部分，请求相邻业主就其专有部分提供必要便利的，应予支持。提供便利的业主请求恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。

第十八条本解释自年月日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

(征求意见稿)

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条物业服务企业未按照物业服务合同约定履行维修、养护、管理和维护等义务，或者履行义务不符合物业服务合同的约定，业主委员会或者业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，应予支持。

第二条物业服务企业拒绝履行或者在合理期限内拖延履行物业服务合同约定的维修、养护和维护等义务，或者经多次维修、养护和维护等仍不能达到物业服务合同

约定的标准，业主委员会或者业主自行或者委托他人对业主专有部分或者共有部分进行维修、养护和维护，请求物业服务企业承担相关费用的，应予支持。

前款所称专有部分、共有部分以及相关费用，以物业服务合同约定范围为限。

第三条业主委员会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。

第四条物业服务企业违反规定擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，或者不当收取手续费、备付金等额外费用，业主委员会或者业主请求退还的，应予支持。

第五条业主委员会或者物业服务企业请求业主履行交纳物业费的义务，业主以放弃共有权利作为抗辩理由的，不予支持。

全体业主根据物权法第七十六条的规定共同决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，业主以放弃共有权利作为抗辩理由的，不予支持。

第六条物业服务合同期限届满后，物业服务企业继续进行物业服务和管理，对方当事人没有提出异议的，原物业服务合同继续有效，物业服务期限为不定期。一方请求解除物业服务合同的，应在三个月之前通知对方当事人。

第七条物业服务合同期限届满或者终止、解除后，业主委员会或者业主大会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房以及物业管理服务所必须的相关资料及费用的，应予支持。

第八条物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。

因第三人侵权导致损害结果发生的，参照《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定处理。

第九条车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿

责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。

物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。

第十条有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。

第十一条本解释自年月日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。

第四篇：城市房屋拆迁法律问题

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城市房屋拆迁法律问题

作为全国众多拆迁纠纷案件之一，本案之所以在全国乃至于全世界引起轰动，原因在于刚刚结束的第十次全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》(以下称《物权法》)，人们都在密切关注着这部新的所谓的保护公民合法私有财产的法律究竟能发挥什么作用。笔者试图从该案出发，分析中国城市房屋拆迁立法、司法等现状，并就存在的问题提出建议。

房屋拆迁;物权法;公共利益;

一.对于本案的误解

如前所述，全国人民都非常关注这部具有历史意义的《物权法》的颁布和实施，尤其是想通过该案的处理结果来检验这部法律的效用是否像想象的那么理想。本案当事人吴萍女士在接受记者采访时就是手握一本《中华人民共和国宪法》(以下称《宪法》)和《物权法》，法律咨询s.yingle.com

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并声称要用《物权法》捍卫自己的权利。但是，《物权法》目前还未施行，等到2007年10月1日才能够正式施行，因此，对于现在发生的纠纷，并不能援引《物权法》来判案。

二.中国城市房屋拆迁的相关法律法规规定及其程序

重庆的这起案件只是中国城市房屋拆迁纠纷的一个缩影，因此，本文试图从目前城市房屋拆迁的整体法律法规规定及其程序开始分析。

《宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第二条第四款：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”基于《宪法》和《土地管理法》中关于国家对城市单位及公民的房屋进行征收的相关规定，国务院于2001年颁布了《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》(以下称《拆迁条例》)，就城市房屋拆迁的相关程序做出了具体的规定。首先，拆迁房屋的单位要向房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证，前提是提交所要求的资料，其中包括“国有土地使用权批准文件”。经主管部门审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应当与被拆迁人“就补偿方式

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和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。”第一，如果双方当事人达成了拆迁补偿安置协议后，被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，“拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”第二，如果双方当事人达不成协议，“经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”如果“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”本案即出现了前面所述的第二种情形，双方当事人就拆迁补偿问题一直未能达成协议，于是拆迁人依照《拆迁条例》相关规定申请主管部门裁决，并申请法院强制执行。最终在法院的主持下，双方当事人达成和解协议。本案能有这样的结局也算是被拆迁人的幸运，如果不是处在《物权法》刚刚颁布这样的关键时期，恐怕那座高高耸立的“纪念碑”早已被强制拆除了。但是，就全国所有的拆迁纠纷以及今后可能发生的纠纷来说，笔者认为，还有更多的问题值得探讨。

三.立法、司法及执法等存在的问题

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(一)立法问题：《拆迁条例》不合法

现在解决城市房屋拆迁纠纷主要的依据为《拆迁条例》，经过这几年的发展，尤其是随着2004年宪法修正案的通过，以及2007年《物权法》的颁布，保护公民合法私有财产的观念已经深入人心，这部由国务院颁布的行政法规显然已经跟不上时代发展的步伐，而且还违反宪法以及物权法的规定。《拆迁条例》第七条规定，拆迁房屋的单位要向房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证，前提是提交所要求的资料，其中包括“国有土地使用权批准文件”。拆迁人取得拆迁许可证后就可以与被拆迁人谈判解决拆迁问题。但是，这其中存在很严重的侵权行为：被拆迁人作为房屋的所有人和土地的合法使用权人，同时，国家却在没有对被拆迁人任何补偿并收回土地使用权的情况下，将土地使用权又批准给被拆迁人，这种做法严重侵犯了被拆迁人的用益物权——土地使用权。《拆迁条例》做出这样的规定违背了《宪法》及《物权法》“保护公民合法私有财产”的立法宗旨，从而也违反了《宪法》第五条第三款的规定：“一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。”

(二)政府定位问题：政府既是当事人，又是裁判者，还是营利方

政府从被拆迁人手中征收土地，和政府把土地出让给被拆迁人，法律咨询s.yingle.com

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这是两个法律关系。然而，目前政府普遍的做法是让拆迁人直接和拆迁户发生关系，从而实现政府转嫁责任和风险。本来应该由政府先将土地使用权收回，然后再出让给拆迁人，但是，按照《拆迁条例》的规定，政府先是将拆迁人与被拆迁人置于谈判协商的位置，一旦双方达不成协议，通常经过拆迁人的申请，政府又会以裁判者的身份出现，对该争议做出行政裁决，如果当事人拒不执行，还可申请法院强制执行。当然，当事人可以在3个月内提起行政复议或者行政诉讼，但是，由于行政行为具有的特殊执行力，在这期间，即使当事人提起行政复议或者行政诉讼，也不能阻止法院强制拆迁。而且，根据《拆迁条例》第四条的规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。”，即被拆迁人没有不拆迁的权利，而且即使有异议也不能阻止房屋被拆迁。对于政府和拆迁人，做到程序上的合法性很容易，裁决，或者申请法院的强制执行。但被拆迁人不想启动拆迁程序，就很难，没有相应的程序保障。最后被拆迁人会感觉裁决判决，都是向着拆迁人和政府既定的开发意图去的。

此外，政府出让土地使用权给拆迁人，通常都是赚钱的，但是其并不会将所赚部分利润分给被拆迁人;而拆迁人也是本着营利的目的而为拆迁，更难给与被拆迁人更多的补偿。这就导致最终受害的总是被拆迁人。

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第五篇：城市房屋拆迁问题

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城市房屋拆迁问题

土地使用权是宪法确定的私有产权，在涉及对这种私人产权的征收、征用、拆迁时，就应当考虑补偿。然而近年来，在城市房屋拆迁过程中，拆迁往往只是对房屋进行补偿，不对土地进行补偿，有关土地使用权的补偿纠纷时有发生，从而影响了社会的稳定。此外，不合理的法定拆迁补偿标准使得居民在缺乏合理依据的情况下根据自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到满足，后人会以此为依据提出更高的要求，这也致使拆迁方和地方政府承受了巨大的交易成本和财政负担。

1、城市房屋拆迁的本质及其所涉及的土地问题

为了考察国有土地使用权的独立产权性质，必须理解什么是产权。阿曼·阿尔奇安(1965)指出：“在任何社会里，资源的个人使用权(即产权)都能得到解释，产权意味着对于其他人在资源使用方面做出的违背我意愿的选择的一种保护”。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐(1972)认为：“产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确

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定了每个人相应于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系，或承担不遵守这些关系的成本。”

土地使用权虽然是不完全物权，但仍然是独立的财产权利，具有对世性的特征。土地使用权者直接和不特定多数人发生法律关系，也都可以独立地行使物权请求以保护自己的合法权利，也可以自主决定将该权利转让、出租或抵押，或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人实施上述法律行为时，不受土地所有权人即国家及社会任何其它个体或组织的干涉。因此，土地使用权是其使用权人的一项独立产权。

尽管城市的土地按照宪法规定属于国家所有，但这些国有土地上建立了各种不同所有权的房屋，这些房屋是因为拥有国有土地使用权而存在的。城市房屋拆迁的直接目的在于国有土地使用权的流转，被拆迁人的财产价值构成不仅涵盖房产，更应当体现出土地的价值。从表面上看，拆迁似乎指向的是房屋，但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的产权交易。基于土地使用权的独立产权性质，其流转交易应依法实行有偿转让，房地产开发及拆迁行为应当按照法律规定支付土地使用权出让金、城镇拆迁费等相关费用，以平等协商、等价有偿的原则上取得土地使用权。

然而无论是相关法律理论，还是拆迁补偿实践，大多有意无意地

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偏离了拆迁的本质。长期以来，一些部门和单位宣称拆迁方产权人购买的只是地上建筑物的所有权，利用地方规章和政策无视、模糊以至于抹杀公民合法拥有的土地使用权产权，不能给予被拆迁方公正合理的拆迁补偿。因此，国有土地使用权产权的不明晰界定导致了对于受损失方不合理的拆迁补偿标准，进而引发拆迁交易成本急剧上升、致使矛盾纠纷频繁涌现，不利于社会的和谐发展。

2、土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升

“交易成本包括事前发生的为达成一项合同而发生的成本和事后发生的监督贯彻该合同而发生的成本”(R.Matthews，1986)。樊纲(1992)对交易成本的具体成本支出内容进行了划分，本文所要分析的拆迁交易成本上升问题则主要涉及其中的议价成本，即为确定买者和卖者的真实要价而进行的讨价还价过程，此外还应包括因无法达成合同而产生的诉讼赔偿等方面的成本支出。

交易与交换，无论是物品的交换还是劳务的交换，说到底都是一种权利即“产权”的交换，也就是放弃对某一物品的产权换得对另一物品的产权。产权不明确，事实上从两个方面使交易成本上升，一方面是造成交易对象之间发生议价博弈，双方为追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的产权会阻碍交换行为的发生，导致交易规模的缩小，使人无法通过交易行为提高经济效率，这一由

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产权不确定造成的效率损失，也被称为“无形的交易成本”。下面就有形和无形交易成本两个方面，对土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升问题进行考察。

有形交易成本方面，假定拆迁方对其所致损失(包括房屋所有权和土地使用权)负完全责任，被拆迁方就没有任何理由修改他们的安排，因为对被损害权益的赔偿总是能够替代他们损失的市场价值。但是，如果拆迁方抹杀公民的土地所有权即不用负完全赔偿责任，他们就会坚持这一安排，这样轮到被拆迁方设法减少损失，采取与拆迁方进行议价博弈的形式。进而，在议价过程中，居民往往具有更高的博弈资本，由于一旦对某个地块进行拆迁，这个拆迁的程序是不可逆转的，政府和开发商无论投入多大成本都必须将这个工作完成，此时，居民就不会担心因为自己要价过高而使得开发商知难而退。因此，在后一种情形下即土地使用权产权不明晰的情形下，原先的拆迁补偿标准名存实亡，被拆迁方不合理地提高补偿要求，使拆迁方和政府承受了大大超出预算范围的有形交易成本。

无形交易成本方面，当拆迁双方就补偿标准进行议价谈判陷入僵局而无法达成拆迁协议契约，甚至引起双方法律纠纷时，就产生了无穷大的无形交易成本。即当我们以“机会成本”的观点来看该问题时，产权界定不清楚，事实上阻碍交易的实现，使任何交易成为不可能，事实上使潜在无形的交易成本无限大。

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从这个意义上说，明确界定产权，不仅是减少有形交易成本的前提，而且本身也减少了“无形的交易成本”。对于我们分析的城市房屋拆迁问题带来的借鉴意义便是：承认并明晰界定被拆迁方应有的土地使用权产权，并为此建立公平合理的产权制度以保护公民的私人独立产权，将会大大降低拆迁过程的交易成本，提高社会资源配置效率。

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划

拨

土

地

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 山东省莱阳市征地赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/901221.html

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城市房屋拆迁对社会稳定的影响

第一篇：城市房屋拆迁对社会稳定的影响

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第四篇：城市房屋拆迁法律问题

第五篇：城市房屋拆迁问题

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