成都市正式出台地震后城市房屋拆迁规范性标准

第一篇：成都市正式出台地震后城市房屋拆迁规范性标准

成都市正式出台地震后城市房屋拆迁规范性标准楼

2008-10-28 9:41:47 新闻评论 发表于 搜房网新闻评论

新华网成都１０月２７日电：记者２７日从成都市房管局召开的新闻通气会上了解到，成都市旧城改造任务相当艰巨，汶川地震又造成大量危旧房屋急需改造。对此，成都市正式出台了震后针对城市房屋拆迁的第一部规范性文件，旨在进一步规范拆迁行为，统一补偿标准，维护正常的拆迁秩序。

成都市房管局新闻发言人杜文说，新出台的文件明确了拆迁标准，包括被拆迁房屋补偿、政策性补偿、政策性补助、政策性补贴和提前搬迁奖励等五项，拆迁人不得擅自提高或降低拆迁标准。

杜文说：“过去拆迁标准不统一常常导致拆迁难，统一拆迁补偿标准后，将有效地避免执行政策的随意性，并可以有效地遏制拆迁当事人之间相互攀比之势，从而有利于维护社会稳定。”

记者了解到，新出台的文件还鼓励货币补偿安置，主要包括三项措施：一是购房补贴，住宅按被拆迁房屋评估价的３０％给予购房补贴，非住宅按被拆迁房屋评估价的２０％给予购房补贴；二是提前搬迁奖励在户奖不超过６万元的基础上，对选择货币补偿安置的被拆迁人另给予每平方米不超过５００元的面积奖；三是对被拆迁人得到的货币补偿款按照国家有关规定免征个人所得税和契税。

杜文在会上还透露，针对近年来拆迁安置房普遍是电梯公寓，被拆迁人因须缴纳较高的物管费而使生活成本增高的事实，成都市此次还增设了物管费补贴，对被拆迁人按９０平方米计算，一次性给予５年、每平方米每月１元的物管费补贴。同时新文件规定，实行产权调换的，应根据被拆迁房屋和安置房屋的套内建筑面积来结算价差，拆迁人免收被拆迁人应交公摊面积补差款。

另据杜文介绍，新出台的文件还规范了拆迁评估管理，一是建立估价机构备选库，目的在于加强对拆迁估价机构及房屋评估价格的监管；二是明确规定了拆迁评估价应反映同时期、同结构、同用途、同类区域的二手房市场价格；三是制定了《成都市城市房屋拆迁估价操作规则》，以规范房屋拆迁估价行为。

据了解，此次政策是对成都市原拆迁政策的补充和完善，成都市今后在城市房屋拆迁方面，仍将坚持“依法拆迁”“阳光拆迁”“文明拆迁”“属地管理”的原则，拆迁相关政策、信息必须在现场予以公示，做到同一工程拆迁补偿标准前后一致，对群众有拆迁改选愿望、大多数住房同意拆迁的区域，倡导探索模拟拆迁。

第二篇：2010城市房屋拆迁补偿标准

2010城市房屋拆迁补偿标准

2010城市房屋拆迁补偿该如何计算，2010城市房屋拆迁补偿有哪些计算标准。本文为您详细介绍2010城市房屋拆迁补偿标准，2010城市房屋拆迁补偿标准分别包括房屋拆迁补偿计算标准和房屋拆迁安置费计算标准。

【新搬迁法】房屋拆迁补偿计算标准

(一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

(二)房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

注：

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;

2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;

3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

第三篇：成都市城市房屋拆迁管理暂行办法有关具体问题

关于贯彻《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》有关具体问题的通知

市房屋拆迁管理处、市房屋产权监理处、各房屋拆迁单位：

根据市人民政府发布的《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》（市政府令第88号，以下简称《办法》）的规定，现将锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区）范围内城市房屋拆迁有关具体问题，通知如下：

一、关于拆迁期限问题。房屋拆迁期限原则上以被拆迁房屋的数量确定，并由房屋拆迁管理部门在房屋拆迁许可证中载明。被拆迁人在50户以内的，拆迁期限为3个月；51户至100户的，拆迁期限为7个月；101户至150户的，拆迁期限为9个月；151户至200户的，拆迁期限为11个月；201户以上的，拆迁期限为1年。

二、关于安置住房套型面积问题。用于安置被拆迁人的各种套型的住房建筑面积，不得低于以下标准：

（一）一套一：42平方米；

（二）一套二：58平方米；

（三）一套三：72平方米。

三、关于安置房屋的权属证明与质量问题。用于现房安置的房屋质量必须经竣工验收合格，符合国家质量安全标准，并具有房屋所有权证或者建设工程规划许可证。

四、关于安置住房的楼层差价问题。成片集中安置住房的评估价格确定后，在产权调换结算价差时，按照下列标准计算其楼层差价：

（一）底楼有小院的上浮4%，无小院的上浮2%；

（二）二、四楼上浮3%；

（三）三楼上浮5%；

（四）五楼不浮动；

（五）六楼下浮7%；

（六）七楼下浮10%。

五、关于住房产权调换的面积计算问题。拆迁平房，安置房屋为成套楼房的，在产权调换时，新安置房屋按套内建筑面积计算并结算差价；拆迁成套楼房，安置房屋为成套楼房的，在产权调换时，安置房屋按套内建筑面积加楼梯间面积进行计算。

六、关于被拆迁人对补偿方式选择的限制问题。除《办法》规定实行产权调换的情形外，拆迁人应当按照被拆迁人自愿选择的补偿方式补偿被拆迁人。但有下列情况之一的除外：(一)被拆迁房屋属共有产权，且房屋共有人对补偿方式的选择达不成一致的，应当采取产权调换方式。

(二)拆迁产权有纠纷的房屋，拆迁期间纠纷未解决的，应当采取产权调换方式。

七、关于安置房屋地址问题。房屋拆迁许可证发放后，房屋拆迁单位应当将房屋拆迁管理部门审核的安置房屋以公告或者其他形式向被拆迁人公布。房屋安置一般分为原地和异地安置。对被拆迁人在拆迁范围内返迁安置的为原地安置；对被拆迁人在拆迁范围以外的区域进行安置的为异地安置。经房屋拆迁管理部门批准，拆迁人也可以对少数被拆迁人实施零星安置。

拆迁人有正当理由确需变更安置房屋地址的，须经房屋拆迁管理部门书面同意，并及时将变更后的安置房屋公开告知被拆迁人。

八、关于代管房屋再建费问题。拆迁由房产管理部门代管的住房，拆迁人按每平方米建筑面积950元缴纳再建费。

九、关于拆迁人进场调查摸底问题。拆迁人需对拆迁范围内的房屋调查摸底的，应持建设用地规划许可证，报经市房屋拆迁管理处同意领取《被拆迁房屋调查摸底通知单》后，方可进场调查摸底。

十、关于共有产权住房拆迁安置问题。对拆迁共有产权住房实行产权调换的，只对房屋实际居住的共有权人或承租人进行安置，对未居住的其他共有权人不予安置。安置后的房屋产权调换后，产权仍属全体共有人所有。

十一、关于私有住房产权调换的结算补差问题。

（一）拆迁私有住房实行产权调换的，按照《办法》第二十八条、第二十九条计算出被拆迁房屋与安置房屋的差价后，被拆迁人应补付拆迁人差价的部分，一次性付清的优惠30%。

（二）分期付款的，不予优惠。首次付款不低于实际付款总额的30%，余款缴纳不得超过5年，每年必须缴纳应付款的14%。

（三）拆迁私有自住房屋，被拆迁人原房屋建筑面积在15平方米以下，他处无住房，并持有城市居民最低生活保障金领取证的，在实行产权调换时，安置房屋为套一型的，按照《办法》第二十八条、第二十九条结算价差时，被拆迁人按应付补差款的30%向拆迁人支付（不再享受一次性付款的优惠）。

十二、关于直管公有住房承租人购房问题。拆迁房屋管理部门直管的公有住房时，房屋承租人可参照房改政策自愿购买所承租的公房，但购房时不考虑房屋承租人的工龄因素。

十三、关于过渡期间租金损失补偿问题。拆迁出租房屋，不能一次性解决安置房屋的，拆迁过渡期间对被拆迁人租金损失的补偿标准为：

（一）拆迁房产管理部门直管公房，按拆迁房屋时实际租金标准补偿。过渡期间因国家政策调整租金，拆迁人应按调整后的租金标准给予补偿。

（二）拆迁其他出租房屋（包括自管房和私房）：

1、非住宅：凡房屋租赁合同经过房产管理部门登记备案的，按合同载明的租金标准予以补偿；未订立书面租赁合同或租赁合同未经房产管理部门登记备案的，参照市场价、房管部门制定的房屋租赁市场指导价格给予补偿。

2、住房：单位自管的职工住宅和经房产管理部门办理租赁合同登记备案的私有出租住房，以住房使用凭证或租赁合同载明的租金予以补偿。私有出租住房未订书面租赁合同或合同未经房产管理部门登记备案的，按市场价、房管部门制定的房屋租赁市场指导价予以补偿。

十四、关于拆迁营业、生产用房发放停产停业经济损失补助费时实际从业人员确定问题。拆迁营业、生产用房时，不能解决过渡房屋的，在发放停产停业经济损失补助费时，按照下列标准确定实际从业人员：

（一）房屋全部拆除时，以工商行政管理部门核准的从业人数为准。

（二）房屋部分拆除时，以被拆迁房屋的面积占全部房屋面积的比例，分摊核准的从业人数。

地区类别的划分：

一类地区：城区东、北方向府河以内，南面方向南河以内，西面方向内环路以内地区；

二类地区：一类地区以外，一环路以内的地区；

三类地区：一环路以外，二环路以内的地区；

四类地区：二环路以外的地区。

十六、关于搬家补助费发放问题。拆迁人发给被拆迁人搬家补助费，住房按户计算，每次300元，实行过渡安置的，按2次发给；非住宅由拆迁当事人自行协商解决，协商不成的，由拆迁人负责搬迁。

十七、关于附属物补偿标准问题。拆除围墙、水井和炉灶等的补偿标准，可参照成都市人民政府令第78号《成都市征地补偿安置办法》的有关规定执行。拆除非独家所有的门道、厕所、过厅、巷道、楼梯间等附属房屋，由拆迁人按评估价给予经济补偿。

十八、关于拆迁工程验收问题。拆迁人对被拆迁人补偿安置完毕并拆除旧房后，应在一个月内填报《成都市房屋拆迁完工汇总报告》，申请房屋拆迁管理部门验收并将全部拆迁补偿安置协议报房屋拆迁管理部门存档备案。

十九、本通知自公布之日起施行，在此之前已领取房屋拆迁许可证的房屋拆迁，仍按市房管局成房发[1994]第53号文执行。

二十、龙泉驿、青白江区和其他县（市）可结合本地实际情况，参照执行。

第四篇：【拆迁补偿标准】城市房屋拆迁基本常识

【拆迁补偿标准】城市房屋拆迁基本常识

本专题主要介绍的是拆迁补偿标准的相关问题，并且包括了拆迁补偿原则，最新拆迁补偿标准，房屋拆迁补偿标准，陕西省建筑物拆迁补偿办法等内容，并且提供了免费的法律咨询服务。推荐阅读：

一、房屋拆迁活动的分类

1、按土地性质分：可分为集体土地上农村征地房屋拆迁、国有土地上城市房屋拆迁;

农村征地房屋拆迁的主管部门是市国土资源局;城市房屋拆迁的主管部门是市建设局(市拆迁办)。

2、按项目性质分：可分为市政道路拆迁，房地产开发拆迁，社会事业拆迁，工业项目拆迁等。

二、目前城市房屋拆迁所依据的法律、法规和政策

1、《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)

2、《江苏省城市房屋城市房屋拆迁管理条例》(省人大2002年24号公告)

3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发[2004]42号)

4、《关于印发淮安市城市房屋拆迁补偿价格估价技术实施细则(试行)的通知》(淮建发[2005]23号)

5、《关于淮安市区城市房屋拆迁补偿补助标准的通知》(淮价服[2005]30号)

6、《关于淮安市城市房屋拆迁补偿补助标准补充规定的通知》(淮价服[2005]203号)

7、《淮安市城市房屋行政强制拆迁暂行办法》(淮政发[2006]31号)

三、城市房屋拆迁活动中的几大主体

1、拆迁人：指取得《房屋拆迁许可证》的单位。

2、被拆迁人：指被拆迁房屋的所有人。

3、房屋承租人：指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。

4、拆迁实施单位(即拆迁公司)：指依法设立，取得房屋拆迁资质证书，接受拆迁人委托，在批准的拆迁范围内对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议的独立法人单位。

5、拆迁评估机构(评估公司)：指具有房地产评估资质，纳入本地拆迁评估机构名录，负责对被拆迁房屋和产权调换房屋(安置房)的房地产市场价值进行评估的机构。

6、房屋拆除单位(拆除公司)：指具有房屋拆除资质，在拆迁活动中负责对被拆迁范围内的房屋进行拆除的单位。

7、拆迁管理部门：指代表政府依法对拆迁活动进行监督和管理的机构。

四、城市房屋拆迁的行政管理体制

1、国务院条例第5条:国务院建设行政主管部门对全国城市房屋城市房屋拆迁工作实施监督管理。

2、省条例第3条：省级人民政府建设行政主管部门对本省行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。设区的市、县(市)人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发[2004]42号文)第5条：淮安市建设局是本市城市房屋拆迁的行政主管部门，对本市的城市房屋拆迁工作实施监督管理。淮安市城市拆迁管理办公室负责城市房屋拆迁管理的日常工作。

五、城市房屋拆迁工作的基本程序是什么?

1、拆迁调查和项目概算。由拟申领《房屋拆迁许可证》的单位组织;

2、拆迁管理部门对申领单位所申报的材料进行审核。提交申报的材料有：①建设项目批准文件;②建设用地规划许可证(附红线图);③国有土地使用权批准文件;④拆迁资金;⑤拆迁计划和安置方案;

3、拆迁主管部门发放《房屋拆迁许可证》，同时发布《拆迁通告》，正式启动拆迁工作;

4、拆迁主管部门组织被拆迁人投票选择确定评估机构;

5、入户调查(评估机构进行评估调查，实施单位进行附属物、装潢的调查);

6、评估结果公示;

7、出具并送达评估报告;

8、正式开始商谈并签订城市房屋拆迁补偿安置协议(奖金期开始);

9、搬家、腾房、交钥匙、领取补偿款;

10、拆除房屋。

六、城市房屋拆迁补偿所包含项目

1、房屋拆迁补偿(通过评估确定)

2、房屋内的装潢、装修及附属物的补偿;

3、临时安置补助费(过渡费);

4、搬迁补助费(搬家费);

5、奖励(在规定时间内签订协议且搬家交房的才可获得奖励);

6、地大于房补偿：指对合法土地面积大于合法房屋面积的部分所给予的补偿。

七、城市房屋拆迁补偿的方式

①货币补偿;②产权调换。具体由被拆迁人自行选择。

八、如何认定土地和房屋是否合法?

1、土地的合法性和土地面积：拥有《国有土地使用证》的土地为合法土地，《国有土地使用证》上载明的面积为合法土地面积。

2房屋的合法性认定：依据①《房屋所有权证》，②建设工程规划许可证(建筑执照)，③市区1985年的测绘图。进行认定。

九、始终达不成协议的怎么办?

1、拆迁人申请行政裁决;

2、拆迁管理部门组织调解;

3、拆迁管理部门下达《行政裁决书》;

4、当事人提起行政复议或行政诉讼;

5、强制执行。

中顾网房产纠纷律师简介：

张海亮律师 北京朝阳区 电话：*** 张海亮律师，法律硕士，中共党员，国家英语六级。中华全国律师协会会员，现任职于北京市安中律师事务所。张海亮律师在长期的执业过程中始终坚持精品意识，深化自己的专业背景，在公司法律方面，如股权转让、企业改制、破产清算、收购并购方面，积累了丰富的经验。张律师始终坚信，集体的力量的是无穷的，所以特别注重打造自己的专业团队，以确保能够高效率、高质量地完成客户的事务。在执业过程中，张律师敏锐地注意到，对于经济犯罪、贪污贿赂犯罪等特别犯罪，有人由于没有经济方面的背景，实际上他们对这些案子，是显得捉襟见肘的，因此张律师决定利用自己的优势，更好地为当事人服务。然而关注民生是每一个社会公民应尽的的义务，张律师特设了民生维权专栏，为大众服务。本专题主要介绍的是拆迁补偿标准的相关问题，并且包括了拆迁补偿原则，最新拆迁补偿标准，房屋拆迁补偿标准，陕西省建筑物拆迁补偿办法等内容，并且提供了免费的法律咨询服务。推荐阅读：

一、房屋拆迁活动的分类

1、按土地性质分：可分为集体土地上农村征地房屋拆迁、国有土地上城市房屋拆迁;

农村征地房屋拆迁的主管部门是市国土资源局;城市房屋拆迁的主管部门是市建设局(市拆迁办)。

2、按项目性质分：可分为市政道路拆迁，房地产开发拆迁，社会事业拆迁，工业项目拆迁等。

二、目前城市房屋拆迁所依据的法律、法规和政策

1、《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)

2、《江苏省城市房屋城市房屋拆迁管理条例》(省人大2002年24号公告)

3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发[2004]42号)

4、《关于印发淮安市城市房屋拆迁补偿价格估价技术实施细则(试行)的通知》(淮建发[2005]23号)

5、《关于淮安市区城市房屋拆迁补偿补助标准的通知》(淮价服[2005]30号)

6、《关于淮安市城市房屋拆迁补偿补助标准补充规定的通知》(淮价服[2005]203号)

7、《淮安市城市房屋行政强制拆迁暂行办法》(淮政发[2006]31号)

三、城市房屋拆迁活动中的几大主体

1、拆迁人：指取得《房屋拆迁许可证》的单位。

2、被拆迁人：指被拆迁房屋的所有人。

3、房屋承租人：指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。

4、拆迁实施单位(即拆迁公司)：指依法设立，取得房屋拆迁资质证书，接受拆迁人委托，在批准的拆迁范围内对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议的独立法人单位。

5、拆迁评估机构(评估公司)：指具有房地产评估资质，纳入本地拆迁评估机构名录，负责对被拆迁房屋和产权调换房屋(安置房)的房地产市场价值进行评估的机构。

6、房屋拆除单位(拆除公司)：指具有房屋拆除资质，在拆迁活动中负责对被拆迁范围内的房屋进行拆除的单位。

7、拆迁管理部门：指代表政府依法对拆迁活动进行监督和管理的机构。

四、城市房屋拆迁的行政管理体制

1、国务院条例第5条:国务院建设行政主管部门对全国城市房屋城市房屋拆迁工作实施监督管理。

2、省条例第3条：省级人民政府建设行政主管部门对本省行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。设区的市、县(市)人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发[2004]42号文)第5条：淮安市建设局是本市城市房屋拆迁的行政主管部门，对本市的城市房屋拆迁工作实施监督管理。淮安市城市拆迁管理办公室负责城市房屋拆迁管理的日常工作。

五、城市房屋拆迁工作的基本程序是什么?

1、拆迁调查和项目概算。由拟申领《房屋拆迁许可证》的单位组织;

2、拆迁管理部门对申领单位所申报的材料进行审核。提交申报的材料有：①建设项目批准文件;②建设用地规划许可证(附红线图);③国有土地使用权批准文件;④拆迁资金;⑤拆迁计划和安置方案;

3、拆迁主管部门发放《房屋拆迁许可证》，同时发布《拆迁通告》，正式启动拆迁工作;

4、拆迁主管部门组织被拆迁人投票选择确定评估机构;

5、入户调查(评估机构进行评估调查，实施单位进行附属物、装潢的调查);

6、评估结果公示;

7、出具并送达评估报告;

8、正式开始商谈并签订城市房屋拆迁补偿安置协议(奖金期开始);

9、搬家、腾房、交钥匙、领取补偿款;

10、拆除房屋。

六、城市房屋拆迁补偿所包含项目

1、房屋拆迁补偿(通过评估确定)

2、房屋内的装潢、装修及附属物的补偿;

3、临时安置补助费(过渡费);

4、搬迁补助费(搬家费);

5、奖励(在规定时间内签订协议且搬家交房的才可获得奖励);

6、地大于房补偿：指对合法土地面积大于合法房屋面积的部分所给予的补偿。

七、城市房屋拆迁补偿的方式

①货币补偿;②产权调换。具体由被拆迁人自行选择。

八、如何认定土地和房屋是否合法?

1、土地的合法性和土地面积：拥有《国有土地使用证》的土地为合法土地，《国有土地使用证》上载明的面积为合法土地面积。

2房屋的合法性认定：依据①《房屋所有权证》，②建设工程规划许可证(建筑执照)，③市区1985年的测绘图。进行认定。

九、始终达不成协议的怎么办?

1、拆迁人申请行政裁决;

2、拆迁管理部门组织调解;

3、拆迁管理部门下达《行政裁决书》;

4、当事人提起行政复议或行政诉讼;

5、强制执行。

中顾网房产纠纷律师简介：

张海亮律师 北京朝阳区 电话：*** 张海亮律师，法律硕士，中共党员，国家英语六级。中华全国律师协会会员，现任职于北京市安中律师事务所。张海亮律师在长期的执业过程中始终坚持精品意识，深化自己的专业背景，在公司法律方面，如股权转让、企业改制、破产清算、收购并购方面，积累了丰富的经验。张律师始终坚信，集体的力量的是无穷的，所以特别注重打造自己的专业团队，以确保能够高效率、高质量地完成客户的事务。在执业过程中，张律师敏锐地注意到，对于经济犯罪、贪污贿赂犯罪等特别犯罪，有人由于没有经济方面的背景，实际上他们对这些案子，是显得捉襟见肘的，因此张律师决定利用自己的优势，更好地为当事人服务。然而关注民生是每一个社会公民应尽的的义务，张律师特设了民生维权专栏，为大众服务。

第五篇：城市房屋拆迁补偿的基本标准

城市房屋拆迁补偿的基本标准

本期讲的房屋拆迁补偿标准是针对国有土地上房屋拆迁，大家可以简单理解为城市里的房屋拆迁补偿标准。言下之意，本期节目讲的内容不适用于集体土地上的房屋拆迁，大家可以的简单理解成不适用于农村房屋拆迁。请大家特别注意这一点。

一直以来，我们都想给大家讲一期拆迁补偿标准的节目，因为这是拆迁户最关心的问题，很多拆迁户打来咨询电话头一句就是请问律师法律规定房屋拆迁每平米补偿多少钱。这个问题问得我们律师也很为难，因为现行法律并没有统一规定房屋拆迁补偿每平米多少钱，法律为什么没有规定拆迁补偿的具体标准，请大家观看我们先前制作的一期视频节目，“为什么法律不确定具体的补偿标准？”，我相信大家看了那一期节目后就有了一定的认识。很多拆迁户对网上流传的国务院颁布实施的“国家房屋拆迁补偿标准”或者“房屋拆迁补偿标准”深信不疑，我们再次声明，国务院并没有颁布实施所谓的“国家房屋拆迁补偿标准”或者“房屋拆迁补偿标准”这样的法规。

做这期节目的难点在于：一是现行法律没有明确规定房屋拆迁每平米补偿多少钱，我们律师依据什么来告诉你。二是我们国家地域广阔，经济发展不平衡，同样的房屋在不同的省市的价值是不一样的，别说不同省市，就是同一个区县的房屋在不同区位，价值也是不一样的，区位简单讲就是房屋坐落的位置，就是通常我们讲的地段，地段好的房屋价值就高，地段不好的房屋价值就低。

从法律上讲，房屋拆迁补偿的价格由评估报告来作出，可现实的问题是评估报告作出的补偿价格几乎没有哪个拆迁户能够接受，关于评估报告方面的内容，请大家收看我们制作的视频节目“评估报告上的补偿数额为什么不靠谱？”，相信你看了那期节目就会明白我所说的。

评估报告不靠谱，那我们用什么标准来确定自己的房屋拆迁补偿数额呢？我们只能用一个折中的办法，就是我们告诉你房屋拆迁补偿数额的大致范围。

第一、合理范围

我们先说货币补偿也就是给你钱的补偿方式。后讲产权调换，产权调换就是给你置换房屋的方式。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，房屋拆迁补偿补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。我们这一期只能讲被拆迁房屋的价值，其他的我们以后再讲。补助和奖励是羊毛出在羊身上，很多拆迁户怕错过了奖励的期限而接受了不合理的拆迁补偿。

房屋的价值受房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权等因素决定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。什么是类似房地产，是与被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权等相同或相似的房地产。类似房地产的市场价格，是评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价。评估时点是市县政府发布房屋征收决定公告之日。类似房地产的市场价格既包括你房屋的价值，也包括了你房屋所占用的土地使用权的价值。很多人对这一点不是很清楚，有的咨询时给我们说《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。你看拆迁补偿数额是由房屋的补偿数额和房屋所占用的土地使用权的补偿数额两部分构成。我要告诉你的是，类似房地产的市场价格既包括你房屋的价格，也包括你房屋所占用的土地使用权的价格。就好比你向开发商买商品房一样，开发商给你的价格有四部分构成：一是开发商向政府卖土地使用权的费用；二是建房的成本费用；三是国家向开发商收取各项税费；四是开发商的利润。开发商向政府买土地使用权的费用就是你房屋所占用的土地使用权的费用，所以说类似房地产的市场价格既包括了你房屋的价格，也包括了你房屋所占用的土地使用权的价格。了解了以上的内容，下面来谈谈实践中房屋拆迁补偿数额的范围。讲这个我们得有一些区分，比如北京、上海、广州这些一线城市和二三线以及其他城市补偿数额的范围是很不一样的。

比如北京，房屋拆迁补偿的数额一般是同一区域范围内新建商品房均价的2倍以上。给大家举个例子：比如西单的商品房的均价是每平米6万，处在同一区位范围内的房屋拆补偿数额大概每平米12万以上。实践中，像西单、天安门广场前、王府井等这些黄金地段的房屋拆迁，如果你要维权的话补偿数额比我说的还要高很多。大家可以看到，一般情况下，北京的拆迁户拿到的补偿数额一般都比法律规定的补偿标准高很多。

二三线及其他城市补偿数额的范围又是怎样的呢？实践中，我们认为二三线及其他城市里的房屋拆迁补偿的数额能与同一区域范围内新建商品房均价保持相当就算合理了。比如说，某省某市的某一区域的新建商品房的均价是每平米1万，那么同一区域的房屋拆迁补偿数额也要保持在每平米1万左右。

经营用房的补偿范围可以按上面的方法去推就可以。

如果以房屋置换的方式补偿，一般情况下，要达到“拆一还一”的标准，比如你的房屋是100平米，就要给你补偿100平米的房屋。如果你的房屋是平房的话，在补偿的时候还要考虑公摊面积的换算问题，因为平房一般是没有公摊面积的，而楼房是有公摊面积的。实践中，比较常见的是，平房的1平米对换楼房的1.1到1.3平米之间。具体我就不举例说明了，你自己根据自己的实际情况去计算一下，就可以知道个大概。

经营用房如果是房屋置换的方式补偿的话，大致也可以按上面的方式去衡量。

还有一种情形，城市里的平房带有院子，这个没有盖房的院子如何补偿呢，实践中基本的补偿方式是每平方米的补偿数额按房屋每平米补偿数额的一半来计算。

第二、公平补偿

实践中，拆迁矛盾十分突出，补偿纠纷是核心，而补偿纠纷具体来说又存在两个方面矛盾：一是合理问题，解决的是房屋拆迁补偿应该拿多少钱的问题；二是公平问题，是同等条件的房屋应该拿同等数额钱的问题。合理补偿是从纵向的角度讲的，下面从横向的角度来讲公平补偿的问题。

其实公平补偿的问题很简单，就是在同一拆迁范围内，基本相同的房屋应该保持基本相同的补偿标准。可实践中，同一拆迁范围内，基本相同的房屋在补偿上是不同的，有的高有的低，这种情形还是比较常见的。所以我们建议，在同一拆迁范围内的拆迁户要留意和你基本相同的拆迁户的补偿数额情况，以避免自己吃亏。

我们建议拆迁户，首先要关注自己的房屋补偿是否合理，其次在合理的基础上再关注公平补偿的问题。

好了，以上是我们根据实践总结出的经验，所以我们郑重提醒拆迁户，你具体的房屋补偿有可能高于我所说的标准，但也有可能低于我所说的标准，如何具体确定自己的房屋补偿，只能具体问题具体分析不能生搬硬套。下期节目我们讲停产停业损失的内容，请大家关注。

拆迁中的注意事项有哪些？

“四要”：

第一、要收集整理资料。收集主要针对的是拆迁方的资料，比较重要的有：房屋征收或拆迁公告，房屋拆迁或者征收补偿安置方案，政府部门对你的房屋做出的法律文书，比如违章建筑的处罚决定书等。整理主要针对的是拆迁户自己这一方的资料，比较重要的有：房产证，土地证，宅基地证，房屋买卖合同，建设房屋时向有关部门缴纳或被处罚的费用的凭证以及曾经被相关部门处罚的法律文书。

如果你实在记不住，我们建议拆迁户：只要与房屋有关与拆迁有关的资料都进行收集。

在这个地方，我们向广大拆迁户提醒一点，实践中，有些地方政府或政府部门在履行法定的拆迁法律程序时，为了不让拆迁户选择法律维权，对应当发布的法律文书选择了一种比较龌龊的方式，比较常见是政府工作人员先将法律文书，比如房屋征收公告，贴在墙上然后用相机拍照后再撕掉，这样呢，拆迁户没看到拆迁或征收公告，当然也不知道提起什么法律程序，当拆迁户下定决心通过法律维权后，政府这个时候将照片拿出来说你们早已超过法律时效了，进而导致法律程序无法进行。基于此，我们建议正在经历拆迁的人你要时刻留意拆迁范围内政府部门张贴或发散的书面资料，贴在墙上的，建议你用比较好的照相机把它完整拍下来。

第二、要对自己的房屋拍照或录像。这个主要针对的是没有证件的房屋而言，我们建议正在经历拆迁的人，不论你的房屋有证还是没证，都进行拍照或录像，拍照和录像选择一个就可以，即拍照又录像的更好。在拍照或者录像时一定要注意两点：

1、要从不同角度对房屋全方位的进行拍照或录像；

2、要从远景、近景的角度对房屋进行拍照或录像，特别在拍远景照片或录像时，镜头中除了你的房屋外，还必须有一个不拆的建筑物作为参照物，这样做的目的主要是防范你的房屋一旦被违法拆除后，通过照片或录像中的参照物可以清楚的判断出你的房屋坐落的位置，这对法律维权非常有帮助。

第三、要关注法律时效。法律规定，对一个行政行为不服，应当自法律文书送达之日或发布公告之日起60日内提起行政复议或者3个月内提起行政诉讼。过期后，实践中复议机关或法院将不再受理这个案件，这对拆迁户是十分不利的。比如，房屋征收公告发布后，如果你认为补偿安置条件不合理，强烈建议你自发布公告之日起60日内提起行政复议或者3个月内提起行政诉讼；再比如，政府对你作出房屋征收补偿决定或者什么违章建筑的行政处罚后，如果你不服，我们强烈建议你自法律文书送达之日起60日内提起行政复议或者3个月内提起行政诉讼。

第四、要运用法律程序。如果你认为拆迁补偿安置条件不合理，你一没有关系，二没有媒体给你撑腰，三你又没有勇气成为知名的钉子户，而你又想提高拆迁补偿，法律维权恐怕是你最理想的选择。如果你确定要选择法律维权，就必须高度关注拆迁法律程序问题。很多人对什么是拆迁法律程序不大清楚，从法律维权的角度而言，拆迁法律程序简单讲就是以提高拆迁补偿为目的而进行的一系列法律规定的流程或者手续。我们律师就是通过这一系列法律规定的流程或者手续来帮助你提高拆迁补偿安置条件的。如果你错过这些法律程序，律师就无用武之地，就无法帮助你实现提高拆迁补偿安置条件的目的。

那么对于拆迁户而言，在法律程序上应该注意哪些方面呢：一是要关注上面说的法律时效的问题，不要错过那个期限；二是收到政府部门的行政处罚决定书等书面资料时，要记住签收时除了签上自己的名字外还要写上具体的日期，同时要记住签收的的具体日期。三是实在弄不清楚的事情，强烈建议你咨询专业律师。拆迁程序是法律维权不可缺少的路径，我们建议拆迁户不要轻易的放弃，我们已经圆满结案或正在办理的案件之所以能够取得非常好的效果，就是我们充分利用了拆迁的法律程序的结果。不论你请不请律师或者愿不愿意通过法律维权，我们强烈建议你要关注法律程序。“四不要”： 第一、不要轻易签字。在拆迁中，包括北京在内，拆迁补偿协议基本都不是在完全平等自愿的情况下签订的，但不管怎样，你一旦在拆迁补偿安置协议上签字，事后想反悔难度非常大，尽管合同法规定在欺诈、胁迫或威胁的情况下签订的协议可以在撤销，但在现实中是行不通的，包括全国法制状况最好的北京也是这样，原因有两个：一是举证难度大，你如何向法院拿出证据证明你是在欺诈、胁迫或威胁的情况下签字的；二是拆迁独有的特殊性，这个我相信你能够明白，我就不细说了。

实践中，有些地方的拆迁，仅是口头与拆迁户约定补偿安置条件没有书面协议，或者拆迁户签订补偿协议后自己手里没有书面协议。更可怕的情况是有些地方让拆迁户在拆迁方提供的空白纸上签字，补偿条件由拆迁方事后填写，我们郑重的提醒正在经历拆迁的人，坚决不能犯这样的低级错误，因为后果不堪设想。

我们经常说一句话，一字值千金，对于一般的老百姓而言，绝大部分人可能一生也遇不到自己的字一字值千金的时候，但在拆迁中，你的签字估计用一字值千金也不能形容它的价值，所以在拆迁中请你一定要慎重签字。

第二、不要轻易签收。很多人不大明白什么是签收，简单讲就是拆迁方送给你书面资料让你签字以证明你已经收到这份书面资料的签字就叫签收。一般情况下，凡是要你签收的，都是对你产生法律效力的文书，所以建议拆迁户要慎重，不明白的最好不要签收，已经签收但不明白意思的，强烈建议你咨询专业拆迁律师。

第三、不要将证件等原件书面资料交给拆迁方。实践中，有些地方，为了不让拆迁户通过法律维权，会以核查证件等为名将你的与房屋有关的资料特别是房产证、土地证，交费的凭证等收上去，你再想要回来时他们会以种种理由推诿。当你选择法律维权时，复议机关或法院会以缺少证据资料为名不受理你的案件，所以我们提醒你要保管好与房屋有关的资料，特别是原件资料绝不能交给拆迁方。非给不可的情况只能给他们复印件。

第四、不要轻易报价。这主要因为，一是地方政府出台的拆迁补偿安置条件是明显偏低的；二是在实际补偿安置中对有的人补偿高对有的人补偿抵，主要看拆迁户如何维护自己的权益。在这种情况下，你要过早的报出自己的补偿条件，事后如果是同样的条件，有的人比你拿的补偿安置条件高你就会后悔，但你自己已经报价想反悔恐怕难度很大。为了不使自己被动或吃亏，我们建议你不要轻易报价。