按揭业务如何进行会计处理

第一篇：按揭业务如何进行会计处理

按揭业务如何进行会计处理？

中华财会网()2003-04-

21时下许多中小公司按揭买楼、买车。按揭在改变人们消费观念、刺激经济增长的同时，也给会计处理上带来了新的内容。

由于1992年出台“两则”、“两制”时，我国银行对购房、购车尚未普遍开展按揭贷款业务，因此财务会计制度未对有关按揭方面的业务制订相应规定。笔者在审计中发现，一些企业在对按揭业务进行账务处理时，将按揭本息都作为固定资产原值。笔者认为有些不妥，并谈点自己的看法。

为了便于理解，现举例说明。2000年2月A公司按揭购入写字楼3间，价值400万元，首期支付30%，按揭20年。

1.购入并签订合同和办妥按揭手续时

借：固定资产——房屋建筑物 400万

贷：银行存款 120万

长期借款——××银行按揭借款本金 280万

2.由于按揭利率一般是一年一定，采取等额还本付息归还银行借款，其利息是浮动的。假定当

年每月等额还款19100元，因此，应将等额还款数扣减每月归还的本金以后作为利息额。具体计算如下：

每月等额归还本金=贷款本金/还款年限×12个月

=280万/20年×12个月=11666.66元

当年每月利息额=等额还款数－每月等额归还本金＝19100-11666.66=7433.34元

每月计提利息时作账务处理：

借:财务费用 7433.34

贷:长期借款－××银行按揭借款利息 7433.3

4每月还款时作账务处理：

借:长期借款－××银行按揭借款本金 11666.66

长期借款－××银行按揭借款利息 7433.34

贷：银行存款 19100.00

固定资产按400万元原值计得折旧。按上述方式进行账务处理，可避免虚增固定资产价值，且符合会计核算的原则和要求。否则上述固定资产价值会在700万元左右(首期款＋20年还款本息)，这样不仅违反了固定资产完工后的相应长期借款利息应作为当期费用不得作为资本性支出的规定，又违反了会计核算的历史成本原则、可比性原则。

第二篇：会计业务处理

收款

1、收到管理费---“应缴财政专户款/管理费，应交税金（营业、城建、教育费、地方教育）”

2、收中专学费、住宿费、技能鉴定费---“应缴财政专户/学费/住宿费/技能鉴定费”

3、收到成人大专学费---“其他应付款/农大/理工大”

4、收大专、中专教材费---“其他应付款/成大书费/中专教材 ”

5、收损坏公物赔偿金---“商品/维修费（借方用红字冲销）”

6、收理工大、农大拨入办学经费---“应缴财政专户”

7、收外单位捐赠款、收银行利息---“应缴财政专户/捐赠收入/利息收入”

代扣代缴费

1、发工资代扣公积金、医保、失保、工伤、生育、养保---“其他应收款（贷）”

2、缴交管理费所属税金及印花税---“应交税金”、“商品/其他（印花税）”

工资、薪金支出

1、外聘管理员工资、外请教师工资---“工资福利/基本工资”

2、加班工资、班主任津贴、零星加班费---“工资福利/其他”

3、工作量酬金（岗位工资）、成人函授教师岗位工资、临时聘用人员、钟点工、稿费、翻译费、评审费、技能竞赛指导教师奖、教学论文评比酬金、招生奖、全国统考监考考务费---商品/劳务费

职工福利

1、转食堂职工误餐补助---“对个人和家庭/生活补助”

2、付中石化职工油卡费---“商品/交通费”

3、教工节日费、疗养补助费---“专用基金/职工福利基金”

4、付“八一节复转军人慰问金”、“离退休干部住院护理费”、“遗属生活补助”---“对个人和家庭/生活补助”

公务支出

1、付教育学会会费、劳动局技能鉴定分成费及会员单位会费、行政赔偿和诉讼费、会员费、广告宣传费、离休人员特需费---“商品/其他”

2、付陆良等联合办学点办学经费、教材费---“商品/委托业务费”

3、教工、外聘管理员商业附加险、工伤、生育、养老保险单位部分---工资福利/社会保障缴费

4、卫生用品费---“商品/物业管理费”

5、发给学生的零星小工工资、班团干部奖金、优秀学生干部奖、勤工助学奖等---“对个人/助学金”

6、付外单位开业揭牌赞助费、退学生学费---“商品/其他”

7、付律师顾问费---“商品/咨询费”

8、购入图书费---借：“事业/基本/其他资本性支出/图书资料购置费” 贷：现或银

借：“固定资产/图书资料”贷：“固定基金”

离退休

1、医保中心转来住院补助款---“其他应收款/退休享受政策补助费”

离休门诊费---“其他应收款/离休门诊费

2、财政代发离退休工资---“财政补助收入/离退休（按应发数）”

3、收到财政转入代扣离退休房租---“商品/物管（借方用红字冲销）”

单位账户往来

1、基本户转基建户基建款---“结转自筹基建 ”

第三篇：按揭购房的会计处理

按揭购房的会计处理

按揭购房就是根据企业与房地产开发公司签订的合同，企业先支付首期购房款，如总房价的30%，剩余部分由企业将房产证抵押给银行，向银行贷款支付，然后企业分期归还银行。这里涉及的问题是企业对购入的房产如何进行会计处理？有三种方法可供选择，一是按企业与房地产开发公司签订的合同金额来计价，按揭贷款实际支付的利息在交房前计入“在建工程”，交房后计入“财务费用”；第二是按企业与房地产开发公司签订的购房合同和与银行签订的贷款合同确定的本息和来计价；第三是先按企业与房地产开发公司签订的合同金额来计价，以后支付银行利息时再调整固定资产原价。笔者认为第一种方法最合理，因为按揭是公司的一项融资行为，按揭贷款是一项专门借款，利息费用应按《借款费用》准则处理，在资产交付前计入在建工程，交付后计入固定资产，根据实际支付的利息作账务处理，提前还款少付的利息无需作账务处理，以简化会计核算。而第二种方法将融资发生的成本均予以资本化，且在提前还款的情况下要调整固定资产的原 价。第三种方法则是要随着每期按揭款的支付而调整固定资产原价，这在实际工作中并不可行。第一种方法 具体的会计处理如下：

（1）购入房产时，按合同买价和确定的首付比例支付首期款及向银行取得贷款后支付剩余的房款，借记“在建工程或固定资产”，贷记“银行存款”。

（2）向银行按揭贷入款项，借记“银行存款”，贷记“长期借款”。

（3）向银行支付利息（不论是采用等本还款还是等额还款的方式），借记“长期借款”、“在建工程或财务费用”，贷记“银行存款”。

第四篇：房地产会计业务处理

房地产会计业务处理大全

一、资产类主要会计科目核算:

（1）现金

从银行提取现金

借：现金

贷：银行存款

支取现金或是预支现金

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借：其他应收账——XX

成本类或材料类科目

贷：现金

（2）银行存款

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）

借：应收账款——XX公司或个人

贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项

借：应收账款——XX公司

贷：其他业务收入

收回款项时：

借：银行存款

贷：应收账款

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法

提取坏账准备金

借：管理费用

贷：坏账准备

发生坏账时

借：坏账准备

贷：应收账款

收回已转销的应收账款

借：应收账款

贷：坏账准备

借：银行存款

贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票

借：应收票据——XX公司

贷：主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）

借：银行存款

贷：应收账款

若为有息商业汇票

借：银行存款

贷：应收票据——XX公司

财务费用

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借

：预付账款——预付承包单位款

贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料

借：预付账款——预付承包单位款

贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

借：应付账款——应付工程款

贷：预付账款——预付承包单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付工程款

贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款

借：预付账款——预付供应单位款

贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：应付账款——应付购货款

贷：预付账款——预付供应单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付购货款

贷：银行存款

（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：物资采购——设备采购

贷：银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）

借：物资采购——设备采购

贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率

材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）

借：库存设备

贷：物资采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）

借：预付账款

贷：银行存款

设备到达验收入库

借：物资采购——设备采购

贷：应付账款——应付购货款

冲减预付的设备货款

借：应付账款——应付供货款

贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款

借：应付账款

贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）

借：开发成本——房屋开发

贷：库存设备

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）

借：银行存款

贷：其他业务收入

结转成本

借：其他业务支出

贷：库存设备

第五篇：典当行会计业务处理

中泰创展控股有限公司

内部核算办法

中泰创展控股有限公司及管控公司

会计核算办法

一、贷款业务核算

中泰创展控股有限公司及各管控公司委托金融机构发放的贷款，在“委托贷款”科目核算，典当行发放的当金，在“贷款”科目核算，根据不同客户，分别“本金”、“利息调整”、“已减值”等进行明细核算，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定进行会计处理。

财务人员首先根据贷款合同条款，计算贷款的实际利率，实际利率在名义利率上下20%范围内时，会计核算时采用名义利率；超出20%比例浮动时，采用实际利率核算。利息和综合费用属于计算实际利率的组成项目，应当在确定实际利率时予以考虑。

采用实际利率法时，对于发放的贷款，典当行应当按照公允价值进行初始计量，按照摊余成本进行后续计量，按照实际利率法计算贷款的摊余成本及各期利息收入。

收回或处置贷款时，应将取得的价款与该贷款账面价值之间的差额计入当期损益。

（一）委托贷款（中泰创展控股有限公司及各管控公司）

1、委托银行发放贷款

借：委托贷款---本金

贷：银行存款

根据合同收取咨询费时

借：银行存款

贷：主营业务收入---咨询费

2、计提利息，确认收入

借：应收利息

贷：其他业务收入---利息收入

例：2011年3月10日，公司委托A商业银行向客户发放短期贷款1000万元，贷款期限为6个月，合同约定按月收取利息，月利率为3%。

银行每月21号代收利息时（10,000,000.00*3%*10/30）中泰创展控股有限公司

内部核算办法

借：应收利息

100,000.00 贷：其他业务收入--利息收入

100,000.00 借：营业税金及附加

贷：应交税费---应交营业税

100,000.00*5%---应交城建税---应交教育费附加

3、收取银行转来的贷款利息

借：银行存款

贷：应收利息

4、到期收回本金及利息

借：银行存款

贷：委托贷款--本金

其他业务收入---利息收入

5、贷款发生减值的相关业务处理（1）计提减值准备时

借：资产减值损失

贷：贷款损失准备

同时

借：委托贷款—已减值

贷：委托贷款---本金

委托贷款---利息调整

（2）资产负债表日如果收到利息

借：银行存款

贷：委托贷款—已减值

同时

借：贷款损失准备

贷：其他业务收入---利息收入

（3）收回已计提减值准备的贷款时 中泰创展控股有限公司

内部核算办法

借：银行存款

（实际收到的委托贷款金额）

贷款损失准备

（按相关贷款损失准备余额）

贷：委托贷款－已减值

（按相关贷款余额）

资产减值损失

（差额）

（4）对于确实无法收回的贷款，按管理权限报经批准后作为呆账予以转销，借：贷款损失准备

贷：委托贷款－已减值

按管理权限报经批准后转销表外应收未收利息，减少表外“应收未收利息”科目金额。

（5）已确认并转销的贷款以后又收回的，按原转销的已减值贷款余额，借：委托贷款－已减值

贷：贷款损失准备

按实际收到的金额，借：银行存款

（实际收到的金额）

贷：委托贷款－已减值

（按原转销的已减值贷款余额）

资产减值损失

（差额）

（二）抵押/质押贷款（各典当行）

1、发放贷款（1）、发放贷款时

借：贷款---本金

贷：银行存款（2）、根据合同月末收取咨询费、综合费时

借：银行存款

贷：利息收入---综合费

手续费及佣金收入---咨询费

（3）、发放贷款时预收综合费、财务顾问费时，根据实际收到的金额，全额计算缴纳营业税等流转税，分期确认会计收入。

例：2011年5月1日，某典当行向客户发放抵押贷款时，一次收取3个月综合费300万元，财务顾问费300万元，贷款合同规定合同期限为3个月，按月收取利息。中泰创展控股有限公司

内部核算办法

借：银行存款

6,000,000.00

贷：利息收入---综合费收入

1,000,000.00

手续费及佣金收入

1,000,000.00

预收账款

4,000,000.00

借：营业税金及附加

贷：应交税费----应交营业税

2,000,000.00*5%

----应交城建税

----应交教育费附加 预收费用当月缴纳营业税等流转税时

借：应交税费----应交营业税

6,000,000.00*5%

----应交城建税

----应交教育费附加

贷：银行存款

如果客户提前还款，还款当月申报缴纳营业税时，根据退还的综合费、财务顾问费，抵减当月的营业税计税金额。

（4）、发放贷款时预扣综合费、财务顾问费，根据实际收到的金额，全额计算缴纳营业税等流转税，分期确认会计收入，比较实际利率与名义利率的波动幅度，确定核算采用的利率。例：2011年5月1日，某典当行向客户发放抵押贷款6000万元，同时预扣3个月综合费300万元，财务顾问费180万元，贷款合同规定合同期限为3个月，按月收取利息。

借：贷款---本金

60,000,000.00

贷：银行存款

55,200,000.00

贷款---利息调整

4,800,000.00 月末确认综合费、财务顾问费收入

借：贷款---利息调整

1,600,000.00

贷：利息收入---综合费收入

1,000,000.00

手续费及佣金收入

600,000.00 借：营业税金及附加

贷：应交税费----应交营业税

1,600,000.00*5%

----应交城建税

----应交教育费附加 中泰创展控股有限公司

内部核算办法

缴纳营业税等流转税时

借：应交税费----应交营业税

4,800,000.00*5%

----应交城建税

----应交教育费附加

贷：银行存款

如果客户提前还款，还款当月申报缴纳营业税时，根据退还的综合费、财务顾问费抵减申报当月的营业税计税金额。

2、计提、确认利息收入

（1）、合同约定按月收取利息的，按月确认利息收入，计算缴纳流转税。

借：应收利息

贷：利息收入

借：营业税金及附加

贷：应交税费----应交营业税

----应交城建税

----应交教育费附加

例：2011年5月10日，某典当行向客户发放抵押贷款1000万元，贷款期限为3个月，合同约定按月收取利息，月利率为3%。

典当行5月份不确认利息收入，6月10日确认利息收入1000*3%=30（万元），6月份申报缴纳营业税30*5%=1.5（万元）

（2）、合同约定到期一次还本付息的，月末确认利息收入，不计算缴纳流转税。

借：贷款---应计利息

贷：利息收入

典当行于实际收到利息时计算缴纳流转税。

（3）、贷款期限跨两个会计，年末根据当年贷款实际天数确认利息收入，计缴税费。

例：2011年12月10日，某典当行向客户发放抵押贷款1000万元，贷款期限为3个月，合同约定按月收取利息，月利率为3%。

典当行2011年12月确认利息收入1000*3%/30*21=21（万元），营业税计缴基数为21万元，所得税收入项目金额为21万元。

（4）、贷款本金未逾期，利息在核算期内的，按月确认利息收入并计算缴税费。中泰创展控股有限公司

内部核算办法

（5）、贷款本金未逾期，利息逾期90天以上的，按月确认利息收入，不再计算缴纳流转税。（6）、贷款本金逾期，实际收到利息时确认会计收入，申报缴纳流转税。

3、收回本金及利息

（1）、贷款本金到期，收回本息。

借：银行存款

贷：贷款---本金

利息收入

借：营业税金及附加

贷：应交税费----应交营业税

----应交城建税

----应交教育费附加

（2）、客户提前还贷的，典当行退还预收的部分综合费、顾问费，当月纳税申报时根据退还的综合费、顾问费金额调减营业税计税基数。

4、贷款发生减值的相关业务处理

(1)、资产负债表日，确定贷款发生减值的，记录减值金额。

借：资产减值损失

贷：贷款损失准备

同时将贷款科目余额转入“贷款－已减值”科目核算

借：贷款---已减值

贷：贷款---本金

(2)、计提贷款损失准备后，从客户收到利息时。

借：银行存款

贷：贷款---已减值

借：贷款损失准备

贷：利息收入

（3）、收回已计提损失准备的贷款时

借：银行存款

（实际收到的金额）

贷款损失准备

（按相关贷款损失准备余额）

贷：贷款---已减值

（按相关贷款余额）

资产减值损失

（差额）中泰创展控股有限公司

内部核算办法

（4）、对于确实无法收回的贷款，按管理权限报经批准后作为呆账予以转销。

借：贷款损失准备

贷：委托贷款---已减值

按管理权限报经批准后转销表外应收未收利息，减少表外“应收未收利息”科目金额。

（5）、已确认呆账并转销的贷款以后又收回的，按原转销的已减值贷款余额。

借：贷款---已减值

贷：贷款损失准备

按实际收到的金额，借：银行存款

（实际收到的金额）

贷：贷款---已减值

（按原转销的已减值贷款余额）

资产减值损失

（差额）

二、绝当物品核算

对于典当行取得的符合资产定义和资产确认条件的动产等绝当物品，应设置“绝当物品”等科目，按照《企业会计准则第1号——存货》的规定进行会计处理，并在资产负债表的“存货”项目中列示；对于取得的符合资产定义和资产确认条件的股权、票据等金融资产类绝当物品，应设置“交易性金融资产”、“可供出售金融资产”、“持有至到期投资”、“应收票据”等科目，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定进行会计处理。

绝当物品发生减值的，企业应当按照新会计准则的要求确认相应的资产减值损失。存货类绝当物品的处置通过“其他业务收入”和“其他业务成本”等科目进行会计处理；金融工具类绝当物品的处置通过“投资收益”等科目进行会计处理；应当退还当户或向当户追索的款项通过“其他应付款”或“其他应收款”等科目进行会计处理。

典当行销售绝当物品依照4%征收率计算缴纳增值税。

三、内部往来核算

内部资金流动时，中泰创展控股有限公司设置“其他应收款”科目，各典当行设置“其他应付款”科目，记录反映内部债权债务变动。

下月初，典当行通过OA系统发送往来询证函扫描件或传真件（必须加盖单位公章），中泰公司核对内部往来，及时分析差异原因后，提交合并报表岗位。

四、办公场所装修费用核算

以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予以资本化，在长期待摊费用中进 中泰创展控股有限公司

内部核算办法

行核算。

租赁的办公场所发生的装修费用在1万元以上（含1万元）的，在“长期待摊费用---装修费”中进行核算，并根据租赁期和支出预计受益期两者较短的期间内摊销。

企业应充分合理的考虑长期待摊费用的受益期限（摊销期限），并应当于各期末对长期待摊费用的受益期限进行重估，如有充分证据标明此部分支出已经无法在以后期间内受益，企业应于期末一次结转计入当期损益。

租赁的办公场所发生的装修费用在1万元以下的，直接计入当期费用。

税法要求长期待摊费用摊销期限不得低于3年，注意所得税汇算清缴时根据实际情况调整。

五、固定资产核算

固定资产确认必须满足以下3个条件：

（1）该固定资产包含的经济利益很可能流入企业；（2）该固定资产的成本能够可靠地计量；

（3）使用年限一年以上、单位价值1000元以上（含1000元）。取得固定资产时，合理划分为办公家具、电子产品、车辆等类别。

固定资产折旧采用平均年限法，同一类别、同一型号资产的折旧年限必须相同，残值率5%。

固定资产计算折旧的年限如下：

（1）办公家具及其他，为5年；

（2）运输工具，为4年；

（3）电子设备，为3年。

对于接受捐赠旧的固定资产，企业应当按照确定的固定资产入账价值、预计尚可使用年限、预计净残值计提折旧。

各单位必须建立固定资产卡片，以对单项固定资产进行核算。固定资产卡片应当详细记载该项固定资产的编号、名称、规格、技术特征、使用单位、启用日期、原值、使用年限、折旧率、存放地点、大修记录等资料，并定期进行核对。

六、存款利息、及汇款手续费核算

中泰创展控股有限公司、各壳公司发生的存款利息、借款利息、手续费支出等在“财务费用”科目核算。中泰创展控股有限公司

内部核算办法

各典当行发生的存款利息在“利息收入”科目核算，手续费支出在“手续费及佣金支出”科目核算。

七、餐补费用核算

公司发放给员工的餐补在“应付职工薪酬---工资”核算，作为个税计税基数。

八、还款人与借款人不一致时的特殊规定

客户还款时，还款人与借款合同中的借款主体要一致。

如果借款人委托第三方代为偿还借款，为规避相关风险，会计入账时必须取得借款人与受托支付人签署的“委托付款指令”(格式见附录1)，并审核汇款单的“汇款用途”是否有“代****偿还借款”字样，否则财务人员予以退款。

九、会计报表

中泰创展控股有限公司、各壳公司报表及附表格式见附录2，典当行报表及附表格式见附录3。

核算单位提交会计报表时，不得擅自改动报表项目、格式，不得在工作表区域内任意增加、删除行列。

十、实际利率计算表

见附录4