商铺招商工作流程框架（范文模版）

第一篇：商铺招商工作流程框架（范文模版）

招商部工作流程

第一步、消费者消费习性调查（年龄结构/性别结构/职业/ 收入等），适当了解主力商家入驻信息，增加

谈判资本。

第二步、品牌认知，通过扫街、网络调查，了解自身业态 知名品牌。

第三步、专业术语培训，文字形式罗列出术语概念，人手一份以便了解（可与一、二步同时进行）第四步、谈话、谈判技巧培训，为之后的商家访谈做准备（可与一、二步同时进行）

第五步、市场全面调研分析，针对已划分出的一、二、三线品牌详细接触，了解品牌实力、产品价格、销 售渠道、经营价格、经营状态等。

第六步、客户信息归档完善、进入信息处理中心。

第七步、参考各大购物中心案例，综合消费者习性调查和市场调研分析，各业态比例分配定位、业态分

布定位。

第八步、店面认知培训，了解自身业态店面分布、面积、数量、通道走向、各店面好坏差异。第九步、招商部制定招商方案及政策，有计划地实施招商。分别出台季度、月、周招商计划。第十步、选定目标商家，进行进攻性招商。选定目标商家，由招商部制定招商方案，对商家有计划的实

施招商。

第十一步、招商经理安排招商部相应业态负责人进行目标商家开发、先电话接洽，有需要的可传真项目资

料，达成意向后邀请来访或前去拜访。

第十二步、与商家接洽谈判，并收集商家证件资料，商品价格及相关资料。商家填写意向商家资料登记表、招商意向表。

第十三步、招商部对客户资格考察、评估核准，报公司客户积累。

第十四步、符合招商条件，经招商经理批准后，招商人员与商家就承租的具体事项进行洽谈，签定承租合同情况表，交付保证金。

第十五步、承租合同表递交公司审批，填写合同条件审批一览表，根据公司意见修改。

第十六步、商家提供设计装修方案，招商部、运营公司审核，并提出整改意见，无异议就通过装修方案。

第二篇：招商工作流程

资中县星天池旅游集团有限公司

招商部工作职责

1.负责业务招商部整体工作的把握和部署。

2.负责制订各阶段招商计划，布置和安排本部各项工作有计划开展。3.负责开展本部门员工业务的培训，指导和帮助本部门员工的工作，不断强化和提高员工的素质。

4.负责组织考核和考评本部门员工，调动员工工作积极性，增强本部门员工的凝聚力。

5.负责整体规划和楼面布局，确定公司的招商定位和经营商品类别。6.负责制定、分解经营指标，并监督检查完成情况。

7.负责组织市场调查，预测市场发展趋势，并针对市场的变化和竞争的需要提出应对策略。

8.负责公司的招商工作，对各项业务的洽谈、签约工作进行管理、协调、指导、监督、审核各项业务合同。

9.负责指导本部门员工对招商合同的管理、建档、查询工作。10.负责安排本部门员工进行新品牌的开发、引进及品牌的优化工作。组织安排相关招商人员参加各类商品招商会。11.负责为公司重大经营决策提供信息、方案和建设。12.负责协调本部门同其它部门之间的工作。

13.做好招商人员的评核工作，并提拔尖子作为储备管理人员。14.负责完成公司总经理交办的其他工作任务。

招商部经理工作职责

1.每天做今日工作总结和明日工作计划。

2.每周（月）计划内容包括：每周（月）资金计划。

3.根据公司制定的整体工作计划，制定本组招商计划和总体任务的分解方案，带领团队完成每月招商任务。

4.负责本部门所划分业态、品类的市场动态进行调查分析，收集信息资料，向上级递交分析 5.调查报告。

6.负责按月编制本部门新商家引进计划、进行品牌结构分析、不断完善商家组合。

7.写每周招商工作报告，包括招商业绩、招商目标、业绩顾问、个人评估、招商人员评估市场有待解决问题、成交因素等。8.保持与招商总监之间的联络和传达工作。

9.负责本部门所划分商家引进、洽谈、签约工作，选择品牌商及品牌。

10.协助招商人员引进客户加速成交，及时掌握招商人员的客户情况。11.处理属下组员在招商过程中的突发事件及客户投诉。12.负责安排、监督属下组员的每天工作内容。13.收集并整理属下组员的招商数据上交招商经理。14.负责向总监汇报即时的现场招商情况。

15.负责编排招商组员当值时间表，如有变动，及时向公司汇报更改。16.负责完成招商总监安排的其它工作。

招商主管工作职责

1.每天做今日工作总结和明日工作计划。

2.每周（月）计划内容包括：每周（月）资金计划。3.全权负营业店招商工作 4.负责组织市场项目招投标工作。5.负责公司市场店房租凭的管理工作。

6.在总经理授权范围内，努力提高空置房的利用率，增加公司收入。7.协助物业部催缴出租店房的租金，并做好帐目登记。8.建立市场资料档案。

9.完成公司下达的经营指标，协同财务部做好经营核算工作。10.完成公司领导交办的其它工作。11.制订阶段性招商成果工作计划。12.针对市场进行现有市场拜访、意向统计。13.针对现在意向客户进行分析、分析、整理、回访。14.对潜在客户进行挖掘汇总，转变为意向客户工作。

15.制定本组招商计划和总体任务的分解方案，带领团队完成每月招商任务。

16.协助招商人员引进客户加速成交，及时掌握招商人员的客户情况。17.保持与招商经理之间的联络和传达工作。

18.处理属下组员在招商过程中的突发事件及客户投诉。19.安排属下组员的每天工作内容。

20.收集并整理属下组员的招商数据上交招商经理。21.负责向经理汇报即时的现场招商情况。22.负责安排每天的出勤人员。23.负责监督招商组员的工作。

24.负责编排招商组员当值时间表，如有变动，及时向公司汇报及更改。

25.写每周招商工作报告，包括招商业绩、招商目标、业绩顾问、个人评估、招商人员评估市场有待解决问题、成交因素等。

招商后勤客服主管岗位职责

1.每天做今日工作总结和明日工作计划。

2.每周（月）计划内容包括：每周（月）资金计划。

3.管理客服部门，负责客服部门的团队建设、培训，制定管理制度及团队提升规划。

4.建立、完善所属各岗位的工作流程、规范以及绩效考核方案，优化人员结构。

5.合理安排客服、售后人员工作，负责客服分配、排班，确保所管各岗位工作有序、及时、衔接。

6.指导客服、售后等岗位人员的工作，提高所管各岗位人员的工作能力、责任心、效率。

7.传递、执行公司政策，各种店铺活动等信息，确保所管岗位能及时了解和响应。

8.处理突发情况，制定预警机制和处理方法。9.对招商成单率及客户满意度负责。

10.制定、修改并推动实施客户服务流程及规范制度。11.带领团队处理日常客户咨询、解答及投诉。

12.定期整理搜集客户反馈，控制招商者满意度的的跟踪及分析，进行客户需求分析。

13.负责团队培训、激励、管理和考核，全方位优化客户服务质量。14.协助运营团队制定客户方案，完成销售指标。

15.全权主持客服部的日常招商管理工作，按公司的招商任务，向下属各客服进行任务的分解，并经常进行进度监控和调整，为下属解决工作中的困难，确保招商部各项计划的完成。

16.及时掌握目标市场的信息，定期进行市场动向、特点和发展趋势的分析及目标商户群需求分析和预测，组织拟订各种招商策划和策略方案，在招商副总经理审批后负责组织实施，使商户适销对路和招商渠道的畅通。

17.组织做好客户服务工作，协调好下属员工和客户的关系，使企业在市场上保持良好的形象和获得理想的经济效益。

18.负责对下属员工的考勤和业绩考评，据其工作态度和业绩进行表扬、批评直至向公司提出奖罚建议，调动和任免的建议。19.负责对下属的培训和业务指导，积极提高下属的思想和业务素质，强调职业道德和团队合作精神，发挥快速战斗能力，增强市场竞争力。

20.负责每月定期向招商副总经理提交所管辖工作的汇报、分析和提出措施。日常工作中出现非正常问题，必须及时向招商副总经理请示和汇报，做好向上向下纵向和部门间横向的协调沟通，并随时指导下属部门的工作。21.作好与其他部门的协调管理。

招商专员岗位职责

严格执行公司规章制度，认真履行其工作职责。1.按公司招商流程及工作制度要求进行日常招商工作。

2.积极开展市场调查、分析和预测，为上级及时提供有效的商业信息。3.掌握市场动态，积极适时、有效地开辟新的商户，拓宽招商渠道，不断收集目标商户信息，建立详实的商户档案。4.向上级领导汇报项目存在问题及建议解决方法。5.负责接待每天的到访客户。6.负责接听每天客户咨询的来电。7.负责登记每天的客户资料。8.负责办理已成交客户合同的签定。9.负责向主管汇报每天客户的情况。10.负责跟进有希望但尚未成交之客户。

11.定期开展商家的拓展和拜访计划，并按时提供商家拜访情况报告。按时完成上级交办的其他工作。

招商后勤客服专员岗位职责

一、客户资料管理

1.资料收集。在公司的日常招商工作中，收集客户资料是一项非常重要的工作，它直接关系到公司的招商计划能否实现。客服资料的收集要求客服专员每日认真提取客户信息档案，以便关注这些客户的发展动态。

2.资料整理。客服专员提取的客户信息档案递交客服主管，由客服主管安排信息汇总，并进行分析分类，分派专人管理各类资料，并要求每日及时更新，避免遗漏。

3.资料处理。客服主管按照负责客户数量均衡、兼顾业务能力的原则，分配给相关客服专员。客服专员负责的客户，应在一周内与客户进行沟通，并做详细备案。

二、对不同类型的客户进行不定期回访

客户的需求不断变化，通过回访不但了解不同客户的需求、市场咨询，还可以发现自身工作中的不足，及时补救和调整，满足客户需求，提高客户满意度。

1.回访方式：电话沟通、短信业务等 2.回访流程

3.从客户档案中提取需要统一回访的客户资料，统计整理后分配到各客服专员，通过电话（或短信业务等方式）与客户进行交流沟通并认真记录每个客户回访结果填写《回访记录表》（此表为回访活动的信息载体），最后分析结果并撰写《回访总结报告》，进行最终资料归档。

三、回访内容：

1.询问客户对本司的评价，对产品和服务的建议和意见； 2.特定时期内可作特色回访（如节日、店庆日、促销活动期）3.定期友情提醒

注意：回访时间不宜过长，内容不宜过多。

四、回访规范及用语

回访规范：一个避免，三个必保，即： 1.避免在客户休息时打扰客户； 2.必须保证会员客户的100%的回访； 3.必须保证回访信息的完整记录；

4.必须保证在三天之内回访（最好与客户在电话中再约一个方便的时间）。

（1）开始：您好我是三江商贸城的客服代表，请问您是××先生/小姐吗？打扰您了。

（2）交流：感谢您在××时间接受了我们三江商贸城的××服务项目，请问您对××服务项目满意吗？ 【满意】：您对我们的服务有什么建议吗？

【不满意/一般】：（能否告诉我您对哪方面不满意吗？/我们应改进哪方面的工作）（3）结束：

【满意】：感谢您的答复，您如果需要什么帮助，可随时跟我们取得联系，祝您（愉快/节日快乐），再见！【不满意/一般】：非常谢谢您提出的建议，这一点我们的确做得不够，我们很快就会有改进的望您监督，祝您（愉快/节日快乐），再见！

五、高效的投诉处理

完善投诉处理机制，注重处理客户投诉的规范性和效率性，形成闭环的管理流程，做到有投诉即时受理，迅速有结果，处理后有回访；使得客户投诉得到高效和圆满的解决。建立投诉归档资料。1.投诉处理工作的三个方面：（1）为顾客投诉提供便利的渠道；（2）对投诉进行迅速有效的处理；（3）对投诉原因进行最彻底的分析。2.投诉解决宗旨：挽回不满意顾客

3.投诉解决策略：短—渠道短；平—代价平；快—速度快

六、认识服务与品牌的关系

顾客永远都是对的；顾客是商品的购买者，不是麻烦的制造者；顾客最了解自己的需求、爱好，这是企业需要收集的信息。失去品牌比损失一次交易更可怕。1.投诉处理流程：（1）投诉受理

即初步填写《顾客投诉登记表》的相关内容，如投诉人、投诉时间、投诉内容等。（2）投诉判断

了解客户投诉的内容后，要判定客户投诉的理由是否充分，投诉要求是否合理。如果投诉不能成立，即可以婉转的方式答复客户，取得客户的谅解，消除误会；如果投诉成立，则根据顾客投诉信息确定被投诉的责任部门，并请顾客给予一定时间展开调查。（3）展开调查，分析投诉原因

要查明客户投诉的具体原因，具体造成客户投诉的责任人，如属修理质量问题，交相关负责人处理；属服务问题，则服务专员/主管处理。（4）提出处理方案

根据实际情况进行部门研讨提出不同相关解决方案。主管领导应对投诉处理方案一一过目，选择最佳解决方案，并及时作出批示。（5）实施处理方案对直接责任者和部门主管要按照有关规定进行处罚；通知顾客，确认顾客接受解决方案后请顾客签字，并尽快地收集顾客的反馈意见。（6）总结批价

对投诉处理过程进行总结与综合评价，由客服主管填写《顾客投诉分类统计表》，并做数据分析统计，提出改进对策，不断完善企业的经营管理，以提高服务质量和服务水平。

七、投诉处理准则

1.首先，言行礼仪按服务规范操作。2.与顾客不发生冲突的技巧：（1）不争论；不恶言；不动怒；（2）不轻易承诺，不失言；（3）不推卸责任；（4）不提高说话音调。

（5）杜绝跟顾客说“不行、不知道、不可以等”（6）不怀疑顾客的诚实品格； 须注意：

尊重客户的人格，专心对待客户，用心倾听，从客户角度出发分析顾客的实际问题，给客户一定的自主权。请客户参与共同选择最佳解决途径，让客户感觉到他的意见得到尊重，尽量用补偿性方法调节与顾客的关系。

招商文员工作职责

负责业务招商部员工的考勤工作。1.负责业务招商部对外联络的工作。

2.负责业务招商部办公用品领用、登记、保管、发放工作。3.负责业务招商部各种合同、文献资料的存档保管工作。4.负责业务招商部各种报表的汇总工作。5.负责经理交办的各项内勤事务。

6.负责业务招商部的来电、来函的收文、登记、回复。7.负责准备招商会会议物资，做好招商会的筹备工作。8.负责选定和布置招商会会场以及参会者的邀请联络工作。9.负责划分招商会招商人员的职责和权限。

10.负责设立并安排招商会各小组工作及其工作流程。11.负责做好招商会的现场管理工作。12.负责会后跟进工作。

第三篇：商铺招商委托书

盛世中央商铺招商委托书

委托方：（以下简称甲方）被委托方：（以下简称乙方）甲、乙双方在自愿基础上，经平等协商，根据诚实信用原则，依据《中华人民共和国合同法》之规定，订立本委托书。

一、委托事项

甲方自愿将在远安盛世中央所购买层号的商铺委托交由乙方招商。

二、委托期限

委托期限年，自年月日起至年月日止。委托期满后，乙方将商铺的使用权及经营权无条件归还甲方。

三、委托权限

1、在本委托书第二条所约定的期限内，为市场培育期，甲方全权委托乙方进行上述商铺的招商，并代表甲方与租赁户签订《租赁合同》。甲方就号商铺的经营所得在上述期限内不再做任何诉求。

2、在本委托书第二条所约定之期限内，乙方有自由选择合法承租人的权利。

3、合同期满后，如甲方仍继续出租商铺，同等条件下，乙方或者原经营方拥有优先承租权。

四、甲方的权利和义务

1、本委托书约定期满后，甲方有按时收回商铺的权利。

2、在本委托书所约定的合作期内，甲方不得擅自解除本委托书。

3、本委托书有效期内，甲方若转让本委托书约定商铺的所有权及产权，应与受让人约定继续履行本委托书为转让该商铺所有权及产权的附属条件，或受让人向乙方书面承诺继续履行本委托书；因丧失

民事行为能力者，其继承人、法定代理人仍应继续履行本委托书。

4、根据乙方的要求提供该商铺有关证件和资料，并协助乙方办理能合法经营之证照。

5、在本委托书有效期内，甲方不得干预乙方合法使用本商铺的权利。

五、乙方的权利和义务

1、在本委托书所约定的委托期内，乙方有权选择该商铺自己经营、转让、与他方合作经营之权利。

2、本委托书所约定的商铺在本委托书约定之期限内之物业管理费、水费、电费、治安费等由乙方负责。

六、违约责任

1、若因甲方原因致使乙方不能实施或经营方不能充分实施本委托书，其法律责任由甲方承担。因此致使乙方受到经济损失的，甲方应在乙方实际受损之次日按乙方实际损失额赔偿乙方；若甲方延期支付赔偿，则按乙方实际损失额的日千分之一计算滞纳金。如造成经营方损失的，由经营方向乙方提供真实证明，一切损失由甲方按实际损失额承担。

2、若因乙方不能按时支付物业管理费、水费、电费、治安费或不遵守商场的管理规定等原因，致使甲方受损，乙方按甲方实际损失额赔偿甲方。

七、本委托书的订立、效力、履行、终止、解释、纠纷解决均适用中华人民共和国法律。

八、本委托书双方签字盖章之日起生效。

九、本委托书拟定一份，双方签字后由乙方持有。

甲方（签章）：乙方（签章）：

代表：代表：

联系 电 话：联系 电 话：年 月 日年 月 日

第四篇：商铺招商工作简报

商 业 业 态 调 查 工 作 简 报

江南罗家港工程已正式启动，并已进入施工阶段，金家墩特1号的拆迁工作已按计划进行中。因此，如何抓紧抓好今后小区商业业态工作，是摆在武汉华中机动车配件市场有限公司全体干部职工的一项紧迫任务。按照市场公司领导的安排，市场经营公司刘建国经理牵头在市场公司内部组建新的工作班子，进行前期商铺招商的准备工作。

公司希望通过前期的商铺招商工作，一是对小区周边商业业态状况、人文地理、交通环境等作一个详细的调查，并对市内外已有成功经验的商业小区进行考察的基础上形成一个完整的调研报告，为今后小区的商铺商业业态的定位以及管理，提供强有力的参考依据。二是通过我们的前期工作，提高和锻炼我们员工的工作能力和水平，培养一批骨干在今后的工作中发挥作用。

前期的商铺招商工作人员现已组建三人，并于2011年7月25日起开展各项工作，他们在各种条件不具备难度大的情况下，三个臭皮匠顶个诸葛亮，从7月25日至今二周内已对金家墩特1号和江南罗家港两处周边环境作了初步调查，目前已对金家墩特1号方圆两公里以内百余家大小商户经营状况、租金情况作了初步摸底调查，掌握了第一手资料，争取在短期内拿出金家墩特1号初步调查报告。

下一步将进行江南罗家港项目周边环境作详细调查，该项工作进展情况今后仍将以简报形式予以报道。

市 场 经 营 公 司

2011年8月5日

第五篇：商铺招商方案

商铺招商方案

商铺销售及招商方案

第一部分：项目商业经营规划

一、整体商业定位

商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定！最好先做一个详细的市场调研！

二、项目主题概念提炼

商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。

商铺招商方案 主题一：“城市客厅”——人气

业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为惠州市的“城市客厅”，成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的麦科特大道，是惠州现代城市建设景观最具代表性的区域之一，无论是现状，还是远景规划，都是广州当之无愧的“城市客厅”，并成为展示惠州新形象的一个窗口。风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。

商铺招商方案 主题二：“城市休闲生活广场”——氛围

城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等，景观丰富，彰显从容与健康。

同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。

商铺招商方案 主题三：核心区的时尚中心——活力

三、商业功能定位

打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足惠州市中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。

随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下：

功能内容

百货珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子

超市日常生活用品

餐饮冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆

娱乐小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球

休闲书店、音乐城、文化廊、水族馆

服务美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健

修理家电维修

商务商务服务中心、银行、证券、基金

对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。

四、商铺布局及销售方式建议

方法一：规定业态分布

1）布局方式

对各楼层分别确定其用途，按拟订的用途招商和销售。

业态分布表

楼层业态

一楼眼镜、珠宝、皮装、电子专卖

二楼主题性专卖店

三楼主题性专卖店

四-六楼外资企业、证券、银行办公家居市场娱乐城、休闲中心

2）特点

以上布局中限定的商铺投资者投资规模都比较大，经营面积要求也将比较高。这样便于提升风尚国际商业地位和形象，避免因经营户较多而出现的无序和混乱。由于风尚国际的楼盘素质较好，地理位置也非常优越，采用这种着力招进主力店的做法容易实现。而且，采用这种方式招商销售速度快，能缩短销售期。但这种经营格局和商铺销售规划可能出现有部分大型的投资者不愿购买商铺产权的问题。我们将对此采取的措施是，在完成招商后继续拟订销售方案，最终将产权转移出去。

方法二：分割式销售

分割式销售，是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效的分割，对分割后的单元进行招商和销售。（具体分割方式另行拟订）

1）商铺分割的原则

（1）主题的原则

商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。

例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。

（2）人性化的原则

商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。

商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。

（3）科学利用的原则

商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。

2）特点

分割后将产生较多小单元，销售和招商速度相对较慢。零星尾盘销售会有一定难度。另外分割后经营者自行经营可能会出现经营上的无序，商业品质可能出现下降，不利于塑造良好的商业形象和商业氛围的形成，有悖于中高档商业物业的总体定位。

建议：

根据上述分析，我司建议风尚国际商铺采用方式一招商和销售。

五、项目商业营运规划

（一）项目商业营运规划原则

1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；

2、适应不同商品经营业态格局的原则，超市、服装等适合单层、分区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区的经营形态；

3、尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；

4、合理有效使用空间的原则，首先做到合理的空间分割；

5、经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面；

6、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功能区经营；

7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；

8、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；

9、方便顾客消费的原则，商品布局及业态分布方面，体现了生活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯；

10、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意。

（二）项目商业营运规划

1、统一招商

——除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商铺采用统一招商的原则。——市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开。

2、“出租过度，最终出售”的收益模式

——对于有投资楼盘意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。

3、整和市场

——整和市场功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体；

——整和市场空间，进行合理商品布局；

——整和招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商；

——整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促消推广；

4、合理回报

——保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；

——完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；

——通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；

——通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售；

第二部分： 招商及销售策略

一、项目整体营销策略

营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市场的因素都是变动的，特别是房地产市场。因此，房地产营销活动必然是动态的。只有动态的营销才能保证房地产营销的效果。风尚国际商铺的营销采用“机动营销策略”。所谓机动的房地产营销策略，就是要根据市场中各种要素的变化，不断地调整营销思路，改进营销措施，使营销活动动态地适应房地产市场变化。

机动即根据情况灵活多变，包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。销售模式是指以租代售、租售结合、网上销售、展销等方式灵活运用，以及延长内部认购、包装等手段；通路则是指自行销售、销售外包和尾盘(包括滞销楼盘)进入二三级市场流通等方式；价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求的价格形式；付款则包括一次性付款、按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合。

机动营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化，而要掌握各种因素的变化就要进行调研。影响市场的各种因素主要有：消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的实力及动态、行政政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、自身队伍的稳定及优化等等。因此调研的类别主要有：消费者调查、经销商调查、竞争产品及企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍调查等。

只有深入的调查，科学的研究，才能透彻地掌握市场，为科学合理的营销策略提供依据。在深入调查、科学研究的基础之上制定的营销策略才可能是正确的策略。不断地调研，不断地调整营销思路，这样的动

态营销可以使企业永远立于不败之地。

二、项目招商销售总策略

1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。

2、项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营；

3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户；

4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。

5、目标商户定位为全国或深圳知名商家和连锁企业。但商铺买家除这些知名商家企业外，也可以为其他有购买能力的任何目标群。

三、商业氛围营造

——强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全市人民都来此消费。

——成立演艺中心，周未进行大型文艺演出，吸引市民前来观光消费。

——全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂。

——定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。

——娱乐部分以KTV、电玩、热舞及影城为主，通过动感的造型，夸张的色彩及尺度大大加强商业氛围，对商业环境也起到相当的补充与完善。

四、价格策略及租金预估(略)

五、目标商户及客户设定与选择

1、目标商户群

√本地集团与企业

√全国性或地区级连锁店

√品牌店、专卖店、主题店

2、目标购买人群

√本地集团与企业

√全国性或地区级连锁店

√品牌店、专卖店、主题店

√本地个体私营业主

√有投资意向的本地人

3、目标商户确定原则

√购买优先，如不愿购买则可考虑商铺租赁；

√先大户、后小户；先品牌商户、后一般商户的原则

第三部分：销售实施方案

一、项目招商目标

1、第一目标主力店

第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。

第一目标主力店以百货、休闲、娱乐、服务行业为经营主体；

2、第二目标主力店

第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商场由单一的仅以日用消费和休闲为主体的物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业过渡，使之成为惠州市新兴商圈中的主导。

第二目标主力店以民特商品（包括地毯、手工艺品、药材等）、经营服装、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。

3、第三目标主力店

第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。

二、招商与销售流程

1、目标商户群的确定；

2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；

3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；

4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；

5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；

6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；

7、对已经签定租赁协议的商铺进销售；

8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；

9、在招商过程已经基本结束时，选择合适的开业时间，欢迎投资者进场经营。

三、商铺推广方案

（一）推广主题建议

基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级，经我司反复推敲，我司将项目推广主题定位为： “您的财富源泉——风尚国际”

（二）推广方式及渠道建议

1、推广总原则先招商后销售，招商不是纯粹的招商，那就存在一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进物业销售。

2、推广方式

方式一：营销中心现场展示

营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。

方式二：特色营销活动

A、开盘前

1）让先消费者得到“看得见”价值的“在，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。

2）软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式，通过新闻缮稿传达本项目之基本资料，让人们逐步深入认识了解本项目。在该阶段不要过太急于将项目的卖点全盘托出，以免丧失项目的神秘感。

3）媒体广告

B、销售期

小部分以竞价拍卖的形式进行炒作

建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会

四、招商及销售费用估算

1、装修费用

2、硬件投入

3、商场公共设施及广场投入

4、推广费用