搬迁补偿、补贴收入纳税问题

第一篇：搬迁补偿、补贴收入纳税问题

涉及企业搬迁补偿、补贴收入纳税问题，笔者查阅了相关税收文件。

1、《财政部、国家税务总局关于企业补贴收入征税等问题的通知》（财税字[1995]81号）规定：企业取得国家财政性补贴和其他补贴收入，除国务院、财政部和国家税务总局规定不计入损益者外，应一律并入实际收到该补贴收入年度的应纳税所得额。

2、《财政部 国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）规定，企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。同时，文件也就企业取得的政策性搬迁收入企业所得税处理提出明确要求。

3、《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八条规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

4、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

5、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。并且《中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：条例

第八条

（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

依据上述文件，企业因城市规划取得的搬迁补偿或补贴收入凭借县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，首先是不征收营业税。其次，符合免税规定的单位，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。对于企业所得税业务处理，则必须按照财税[2007]61号文件做纳税调整，即：

（一）搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。

（二）企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

（三）搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（四）搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。

（五）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

第二篇：搬迁补偿收入处理

政策性搬迁业务范例

企业取得的政策性搬迁和处置收入，按《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）要求进行会计处理：

1、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。

2、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销专项应付款：

（1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；

（2）机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；

（3）企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；

（4）其他因搬迁而灭失的资产损失，直接核销专项应付款；

（5）用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

范例一：

某企业2009发生政策性搬迁业务，搬迁中拆除厂房净值、灭失土地使用权折余价值600万元，发生搬迁设备拆卸、运输、安装费用70万元，发生职工安置费10万元，取得搬迁补偿收入1000万元，五年内完成搬迁，重置固定资产850万元。

（一）会计处理：（1）取得搬迁补偿收入

借：银行存款（其它应收款）1000

贷：专项应付款

1000（2）拆除厂房净值、灭失土地使用权折余价值处理 借：专项应付款

600

贷：固定资产清理、无形资产 600（3）支付搬迁设备拆卸运输安装费和职工安置费用 借：专项应付款

贷：银行存款

80（4）结转搬迁补偿收入余额 借：专项应付款

320

贷：资本公积

320（5）重置固定资产

借：固定资产

850

贷：在建工程（银行存款）

850

（二）企业所得税处理：

（1）搬迁项目完成，结算搬迁收入余额 搬迁收入余额＝1000－850－70－10＝70（万元）（2）该余额70万元应计入结算应纳税所得额，申报表填报：纳税申报表附表三19行3列。

（3）如企业未按规定将拆除厂房、灭失土地使用权等账面剩余价值、支付的职工安置费等支出计入专项应付款，而直接计入当期损益的，应在计入损益作纳税调增。

（4）确定重置固定资产计税基础为850万元。

范例二：

如该企业重置固定资产500万元。

（一）会计处理

（1）取得搬迁补偿收入，拆除厂房净值、灭失土地使用权折余价值处理，支付搬迁设备拆卸运输安装费和职工安置费用、结转搬迁补偿收入余额业务同上（2）重置固定资产

借：固定资产

500

贷：在建工程（银行存款）500

（二）企业所得税处理：

（1）搬迁项目完成，结算搬迁收入余额 搬迁收入余额＝1000－500－70－10＝420（万元）

（2）该余额420万元应计入结算应纳税所得额，申报表填报：纳税申报表附表三19行3列。

（3）如企业未按规定将拆除厂房、灭失土地使用权等账面剩余价值、支付的职工安置费等支出计入专项应付款，而直接计入当期损益的，应在计入损益作纳税调增。

（4）对拆除、灭失原资产账面折余价值600与重置资产500的差额允许在搬迁结算税前扣除，如涉及搬迁与搬迁结算税收待遇不同的，应追溯调整。

（5）确定重置固定资产计税基础为500万元。范例三：

如该企业无重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项重置计划，则应按一般固定资产处置进行所得税处理，即将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（一）会计处理

借：营业外支出

600 贷：固定资产清理600

（二）企业所得税处理

（1）结算固定资产处置应纳税所得额＝1000－600＝360万元；（2）涉及的安置职工费用可在实际发生据实扣除；

国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知 国税函[2009]118号

颁布时间：2009-3-12发文单位：国家税务总局

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称“企业所得税法”）及《中华人民共和国企业所得税实施条例》（以下简称“实施条例”）规定的原则和精神，现将企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题明确如下：

一、本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。

二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

（二）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（三）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

（四）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

三、主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。

国家税务总局

二00九年三月十二日

无锡市国家税务局政策性搬迁企业所得税管理指南（试行）

第一章

总

则

第一条

为了进一步规范企业政策性搬迁业务的所得税管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）的有关规定，制定本指南。第二条

本指南所称企业政策性搬迁和处置收入（以下简称搬迁收入），是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。

第三条

主管国税机关应按照本指南规定，对实施政策性搬迁的企业加大宣传、加强管理，全程监控，并注重从财政、工商等部门收集信息，全面掌握辖区内政策性搬迁企业的情况，从而有的放矢地开展税收政策和管理要求的宣传辅导，从源头上抓住征管的主动权，以确保政策的有效落实和税款的及时足额入库。

第四条

本指南适用于查账征收企业。实行核定征收的企业，如将取得的搬迁收入用于本指南第七条规定项目的，可在取得搬迁收入时向主管税务机关提出调整征收方式的申请，经有权税务机关核实符合条件，并将征收方式调整为查账征收后，按本指南规定进行税务处理；如仍保留核定征收，则应将其取得的搬迁收入计入取得的收入总额申报缴纳企业所得税。

第二章 税收政策

第五条

搬迁企业根据搬迁计划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准其搬迁收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。上述搬迁收入递延纳税政策期限为企业从规划搬迁次年起的五年，第六年应将搬迁收入的余额计入当年应纳税所得额计算缴纳企业所得税；在规划搬迁次年起的五年内提前完成搬迁的，应于完成搬迁就搬迁收入的余额计算缴纳企业所得税。

规划搬迁的起算时间原则上以搬迁合同约定的搬迁起始之日确定，合同未约定搬迁起始日的，以搬迁合同签订之日确定。

第六条

搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

第七条

企业因政策性搬迁而发生的固定资产拆除、土地使用权灭失、存货毁损等各类损失，因已从取得的搬迁收入中得到补偿，不再确认为资产损失税前扣除；利用政策性搬迁或处置收入重置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。第八条

企业取得的政策性搬迁和处置收入，按《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）要求进行会计处理：

1、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。

2、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销专项应付款：

（1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；

（2）机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；

（3）企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；

（4）其他因搬迁而灭失的资产损失，直接核销专项应付款；

（5）用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

第三章 项目备案与日常管理

第九条

因政策性原因需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产的企业，应在与政府或搬迁公司签订搬迁协议后的30日内，相关资产处置之前向主管税务机关办理搬迁项目备案手续，并提交以下书面申请及相关资料：

（一）关于执行政策性搬迁所得税政策的书面申请；

（二）政府搬迁文件或公告；

（三）搬迁协议；

（四）企业搬迁或处置资产的计划，包括：搬迁或处置资产的时间和方式的说明、土地转让计划、处置资产清单、职工安置方案等内容，其中处置资产清单中应完整列明资产名称、已在税前扣除的折旧（摊销）及其折余价值。

（五）将政策性搬迁和处置收入用于重置固定资产、对其他固定资产进行改良、技术改造、安置职工的计划；

（六）主管税务机关要求报送的其他资料。

第十条

主管税务机关在受理企业备案资料后，应进行认真审核，必要时可进行实地调查确认，对符合执行政策性搬迁和处置收入递延纳税条件的企业，在《基层管理员平台》中建立《政策性搬迁管理台帐》，实施对该项目搬迁情况的全程管理。

第十一条

企业应在执行政策性搬迁收入递延纳税政策期间的每个纳税，在报送汇缴申报资料的同时，向主管税务机关报送《企业政策性搬迁项目实施情况报告表》（表式见附件二），如实报告当年搬迁收入的取得和支出情况。企业会计处理与税收政策规定不一致的，还应同时说明当对有关差异进行纳税调整的情况和依据。

第十二条

主管税务机关应对企业报送的《企业政策性搬迁项目实施情况报告表》，对照政策规定结合汇缴进行逐项审核，情况比较复杂的可进行实地核查确认，对企业未按规定将搬迁项目实施过程中发生的安置职工和设备拆卸、运输、重新安装、调试等费用计入“专项应付款”，直接计入成本费用的，应进行纳税调整。并根据审核结果及时登记《政策性搬迁管理台账》。第十三条

对本指南实施前已经取得政策性搬迁和处置收入、根据原税收政策采取递延纳税的处理方法且尚未进行最终结算的企业，主管税务机关应根据本指南第五条和第九条的规定补充采集以前备案资料，及时建立《政策性搬迁管理台账》并补录相关内容。

第十四条

取得搬迁收入的政策性搬迁企业，未按本指南规定办理备案手续的，主管税务机关应责令企业限期补办备案手续。超过规定期限仍未办理的，主管税务机关可视情认定其不符合政策性搬迁条件或搬迁提前完成，应将搬迁收入计入企业相应应纳税所得额或办理搬迁结算。

第四章

结算管理

第十五条

对搬迁收入递延纳税政策期满或搬迁计划完成（五年内完成搬迁）的企业，主管税务机关应结合《政策性搬迁管理台账》，对企业政策性搬迁业务中收到的搬迁收入及其支出情况进行结算，其余额应要求企业并入当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

第十六条

对政策性搬迁过程中需要征管迁出的企业，迁出地主管税务机关应在征管转移单上详细注明搬迁补偿项目实施情况（搬迁项目起始、取得搬迁收入或处置收入、拆除资产折余价值及处置费用、搬迁费用、技术改造支出、购置或改良固定资产支出、安置职工支出等）；征管迁入的企业，迁入地主管税务机关应按照本指南的要求，在调查核实的基础上继续实施对该搬迁项目的跟踪管理。

第十七条

企业在政策性搬迁项目实施过程中因特殊原因需要进行所得税清理的，主管税务机关应在税务登记注销前完成对企业的搬迁结算。

第五章

后续管理 第十八条

主管税务机关应加强重置资产的后续管理，重点审核以搬迁收入重置资产的投入使用情况，防止企业利用政策性搬迁税收政策逃避纳税义务。

第六章 附则

第十九条

本指南自二0一0年一月一日起实施。今后上级规定与本指南不一致的，以上级规定为准。

政策性搬迁业务范例

第三篇：搬迁补贴涉税问题

拆迁赔偿涉及有税收

拆迁户使用拆迁补偿费、安置补助费购买房屋的，购房款未超出拆迁补偿费、安置补助费的，购房人不用缴纳契税；购房款超出拆迁补偿费、安置补助费的，就超出部分缴纳契税。

购房人在办理契税手续时，带着拆迁补偿协议原件以及购房合同、购房发票、购房人的身份证件等证明资料的原件和复印件到新购房屋所在地的主管地方税务机关办理纳税手续。补充回答： 拆迁补偿的税收处理

一、拆迁补偿的形式：

根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有三种形式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。

二、企业收到“拆迁补偿款”的会计处理主要有：

1、挂账不处理，把收到的“拆迁补偿款”计入“其他应付款”，后附大都是财政收据或企业自制收据；

2、作为“补贴收入”入账，年终所得税汇算时又作为免税项目进行调整；

3、冲减“重置固定资产”原值处理。

三、拆迁补偿的税收处理：

1、营业税。不论何种补偿方式，征税的关键掌握在拆迁项目是否是政府行为，有无政府批文。根据《营业税目注释》（国税发〔1993〕149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税，所以除过政府收回的土地（给予的补偿除外），其他的拆迁补偿款都要按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。

2、企业所得税。根据目前的规定，对内资企业取得的拆迁补偿在所得税方面没有特别的规定，被拆迁单位应按照会计制度规定，先通过“固定资产清理”科目核算清理后的余额，收益转入“营业外收入”并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税。损失转入“营业外支出”按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）的规定，经税务机关审批后作为财产损失税前扣除。

3、土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房产是指因城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或被收回土地使用权。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，因“城市实施规划”而拆迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民而由政府有关部门根据审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。因此，除以上情况收到的拆迁补偿外，其他都要计征土地增值税。

四、支付补偿款的税收处理：

许多房地产开发公司在进行拆迁建造过程中，对被拆迁户的房产或土地形式给予补偿，但并不了解其中的拆迁补偿涉及征税问题。根据税法相关规定，土地补偿给被拆迁户的，按“转让土地使用权”征收营业税；以房屋补偿给拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”营业税，其中“同类住宅房屋成本价”是指该房产开发商建造用于安置被拆迁户房屋的工程成本价；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按“销售不动产”计征营业税。房地产开发企业补偿给拆迁户的房屋，应该视同销售确认收入处理。

政府拆迁补偿，符合规定的，均免征流转税，所得税上不是减免问题，而是按规定扣除的问题，具体规定参见上述财税［2007］61号。缴纳时，是扣除重置资产后的差额纳税。补充回答：

拆迁补偿费可能涉及的税金及相关政策

（一）营业税

根据国税函【2008】277号文规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

（二）土地增值税

1、根据《土地增值税暂行条例》第八条，有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

2、根据《土地增值税实施细则》第十一条：

条例第八条

（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

3、财税【2006】21号第四条：

关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

（三）所得税 国税函[2009]118号《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》：

一、本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。

二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

(一)企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

(二)企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固 定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

(三)企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

(四)企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

三、主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。

第四篇：有关拆迁补偿如何纳税的问题

有关拆迁补偿的税务问题

在城市旧城改造和城市规划过程中，或多或少会涉及到单位和个人的房屋拆迁补偿问题。对于该项拆迁工程涉及到的拆迁人、被拆迁人、拆迁公司相应的涉税处理，各地规定不一。

企业和个人的搬迁大致可分为政策性搬迁和商业性搬迁。政策性搬迁因为涉及到政府对城市的规划或其他主导原因，会有许多税收优惠。而商业性搬迁是由企业之间或企业与个人之间的自由协定为依据而进行的一种市场行为，政府不参与其中。在税收上适用各种不同规定。

根据国税函〔2009〕118号的规定，政策性搬迁是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因。税务对此类搬迁的认定是审核有无政府搬迁文件或公告。如果没有，则一般不会认同为政策性搬迁，从而将此类涉税处理界定为商业行为。根据渝地税发〔2007〕207号，重庆对此类政策性搬迁范围规定为：搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或由重庆市土地储备中心、重庆市城市建设投资公司、重庆渝富资产管理公司等将土地收回,支付给搬迁企业的搬迁补偿收入，也包括从受政府委托实施片区开发的开发企业取得的搬迁补偿收入。

下面就搬迁补偿有关的涉税问题做梳理分析。

一、政策性搬迁

1、营业税

由于政策性搬迁是政府收回企业或个人土地使用权的行为，因此根据国税函（2008）277号规定，被搬迁企业只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。同时，根据渝地税发[2002]156号规定，属于旧城改造项目范围内的此类补偿，在拆迁原房过程中，被搬迁企业选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。《土地管理法》（2004年8月25日修订）第四十七条规定、《物权法》（2007年3月16日公布）第四十二条规定、《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月6公布）第四条，根据以上法律规定，补偿收入不属于生产经营收入；再根据《征管法》第二十一条：单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。因此补偿收入不需要开发票，原土地使用者取得补偿款开具的收据可以作为税前扣除的凭证。因此，受政府授权或委托的开发企业在支付被搬迁企业的补偿款时，只需取得收款收据，并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可。

2、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。因此，被搬迁企业因上述政策性原因拆迁房产或收回土地使用权得到的拆迁补偿费，免征土地增值税

3、企业所得税

被搬迁企业取得拆迁补偿费，根据国税函〔2009〕118号规定，重置、重建或改良的，以其补偿收入扣除支出后的余额计入应纳税所得额，此类固定资产可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。没有重置、重建或改良计划和立项报告的，应将搬迁补偿收入加上各类变卖收入扣除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额。根据国税函〔2009〕118号第二条第四款规定，企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

4、个人所得税

根据财税[2005]45号第一条规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。因此，如果个人取得的拆迁补偿款超过标准部分，应属于个人所得税纳税范畴，按“财产转让所得”税目征收个人所得税。

二、商业性搬迁

根据以上的政策性搬迁文件知道，被搬迁的企业和个人，都是因为政策性原因归还土地使用权而得到相应补偿。那么，如果不属于政策性搬迁，仅是企业与企业之间，企业与个人之间的市场收购转让行为，则属于商业性的搬迁，对此类补偿费的涉税问题分析如下。

1、营业税

根据国税函[1997]87号文件规定：对于土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地辅助物的补偿收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。对于具有该土地使用权的单位和个人，同样适用于该文件，因为没有政府搬迁文件，因此得到的此类补偿，不属于政府收回土地使用权而应得的补偿费，它属于一种财产转让的经营行为，被搬迁企业或个人接受的补偿费，实际上是财产转让收入。接受补偿的单位或个人在取得收入是，应给付款单位开具营业性发票，并交纳营业税。

2、企业所得税

由于非政策原因搬迁，被搬迁企业取得补偿费（转让收入）后，如果重置、重建、改良发生的支出，属于固定资产性质类的，只能通过折旧或摊销形式在企业所得税前抵扣，而不能像政策性搬迁那样将重置、重建、改良支出全部抵扣；如果属于费用性质的，则可计入当期损益扣除。

3、土地增值税

由于非政策性搬迁，被搬迁企业或个人取得补偿费（转让收入）后，需要交纳土地增值税，其增值额由补偿费（转让收入）减去扣除额后确定。扣除额则根据以下文件处理：

财税字（1995）48号第十条，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

财税（2006）21号第二条，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经过当地税务部门确认，按增值税条例第六条第（一）、第（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

4、个人所得税

个人所得税扣除项目参照土地增值税的扣除项目确认余额后交纳个税。

综合以上分析，难免疏漏，但可总结为：房屋拆迁或旧房改造，是个巨大的，涉及面广的工程，涉及诸多方面的利益，了解最新的财税资讯，对于及时调整相应的税收策划，未雨绸缪，做好相应的前期准备工作非常重要。

第五篇：搬迁补偿方案

大化集团有限责任公司厂区内企业

搬迁补偿方案

一、本方案参照《大连市城市房屋拆迁管理办法》（以下简称《办法》）第三十条、第三十六条、第四十二条、第四十三条之规定，结合大化集团有限责任公司（以下简称集团公司）厂区内企业的实际情况制订。

本方案适用于集团公司厂区内集团公司全资及控股企业、集团公司合资企业、集团公司参股企业、原属集团公司的改制企业。

二、补偿范围

对厂区内搬迁企业，集团公司给予土地使用权补偿，搬迁报废资产补偿，拆迁费用补偿和职工停产生活补助。流动资产和运输工具不予补偿。

三、土地使用权补偿

土地使用权的补偿标准为工业用地的出让价格。具体补偿金额，可咨询政府土地管理部门后由双方协商确定，也可由集团公司聘请土地评估机构，对需要补偿的土地价值进行评估，作为补偿依据。如果评估价值低于集团公司作价入股价格，以集团公司作价入股价格为准。

土地使用权补偿的面积，按照土地使用权证标示的面积确定。土地使用权补偿仅适用于集团公司以土地使用权投资参股企业。

四、搬迁报废资产补偿

搬迁报废资产是指《办法》第四十二条规定的“无法恢复使用”的资产，包括被拆迁企业厂区内房屋、构筑物（包括设备基础）、地下管网及其它搬迁后无法恢复使用的设备等。

搬迁报废资产的范围，由被拆迁企业提出资产明细，集团公司工程部审定。

搬迁报废资产的补偿金额，按照由集团公司聘请的中介机构评估的价值确定。其中，原属集团公司的改制企业以改制时评估的资产净值为准，不再进行评估。

搬迁报废资产补偿后，该资产所有权即转归集团公司，由集团公司统一安排拆除及处置。

五、拆迁费用补偿

对搬迁后能够继续使用的资产，由集团公司按照第三方施工的标准，支付拆除、运输、安装等费用及各种取费。

搬迁后能够继续使用的资产是指，被拆迁企业2005年10月底厂区内全部资产中，扣除搬迁报废资产后的固定资产（不含运输工具）。

拆迁费用的补偿金额，根据各企业各类资产搬迁的难易程度分别按照固定资产原值的30—50%确定。

六、职工停产生活补助 职工停产生活补助是指因搬迁造成的企业停产期间，向被拆迁企业支付直接受到影响的在职职工的生活补助费。”

其中，需要补助的职工人数以被拆迁企业2005年10月底在集团公司厂区内的实际在册职工人数为准，由集团公司人力资源部审定。

按照每人每月1500元的标准，一次性给予四个月的职工停产生活补贴。

搬迁无须停产的企业不适用本条款。

七、上述各项补偿金额确定后，由集团公司与各被拆迁企业签订搬迁及补偿协议。被拆迁企业必须在协议约定期限内搬出集团公司厂区。

八、上述搬迁补偿金额的支付时间为被拆迁企业搬出集团公司厂区之日，在此之前用款的，须向集团公司支付利息。利率按5.508%/年计算。

九、其它

在确定各项补偿及补助金额过程中，发生的鉴定、评估及其它费用，由集团公司与被拆迁企业各自承担一半。

本方案内容由集团公司负责解释。

大化集团有限责任公司

2006年6月10日