影响电力运行安全的十大因素剖析

第一篇：影响电力运行安全的十大因素剖析

影响电力运行安全的十大因素剖析

一、运气只能说明两点

有的人在工作中出现责任事故时，不是从主观上去寻找原因，总认为是自己运气太差，这不是安慰自己的理由，只能说明平时没有对安全工作引起高度重视，安全生产意识淡薄，长期习惯性违章，岂有不出事之理；相反地，有的人总是能够杜绝责任事故的发生，这不能说是运气好，这恰恰反映出对安全生产所持的正确态度，这是长期坚持“安全生产，预防为主”指导思想的结果，只有从平时的细小事做起，做到安全生产警钟常鸣，严格执行各项安全生产规程制度，不放过任何影响安全的细小环节，才会有好的运气。

二、漫不经心与心理防备

操作中漫不经心的思想根源，就是对工作的极端不负责任，凡事大而化之，是非不分，还有就是以耳代目，工作结束后，怕跑，不去验收，只凭工作负责人一句“可以了”或是“搞好了”，偏信轻信他人结论就草草办理终结手续，导致恢复送电时纰漏多多，甚至出现大问题。

三、自负逞能因素

片面地认为艺高人胆大，凡事总以为自己的技术高人一筹，不怕，想表现自己，甚至程能蛮干，忘乎所以，忽视过中细节，以至造成事故。当然我们提倡艺高是指技术精湛，胆大是指不忽视任何安全环节，在保证安全的前提下，有条不紊地进行操作，做到全过程胸中有数，不糊涂。

四、常规认识的消极心理

“常在河边走，哪有不湿脚”，这虽是一句老话，但在安全生产工作中，这是一种严重的消极心理，更不能成为自我安慰的理由，不从主观上去找原因，一味地强调某些客观因素，试想：如果平时就不把安全工作当成一回事，长期的习惯性违章，最终必将踉成事故，岂有不湿脚之理。

五、思想情绪的影响

不论是工作中或是生活中，任何人都会遇到这样或那样的不快，甚至有的是来自家庭和外界的干扰，但不能将不好的情绪带到工作中，因为人的行为将受到情绪的干扰，有时情绪的好坏将直接影响到行为的效果，因此，在进行各种操作中要求精心操作，注意力不能分散，不能有任何的杂念。

六、逆反心理因素

本来是对自己对他人甚至对国家集体都有益的道理，因主观认识上的偏差，却从内心深处感到厌烦、抵触、不满，表现在行动上不愿听、不愿看、不愿做，反其道而行之的怪癖之举，例如：本来规定要求戴安全帽，系安全带，穿绝缘鞋，戴绝缘手套的，但却偏偏有人明知其利害而不以为然，惜生命却“置之度外”，要知道这些安全工具在关键时刻，可以说安危系于一带一绳，存亡有赖一冠一履，其重要性由此可见不一般。这种逆反心理是自己给自己找麻烦，只有千害而无一益。

七、侥幸心理的危害性

在工作中，有的人怕麻烦，贪图方便，怕辛苦，甚至操作票不合格也将就执行，总认为“不怕得”，这种只凭“偶然”去碰运气的做法，等待自己的最终只能是烦恼、不幸和悔恨，抱着侥幸的心理，以至最终造成事故的发生。

八、投机取巧、自作聪明

不按规程制度执行，例如：在接受调度命令时不作记录，不录音，认为自己记忆好，只凭印象进行操作，擅自将几项操作内容合并执行，操作时监护人不是操作一项打一个勾，而是完成两三项后再一起打勾，最为严重的甚至不用操作票进行无票操作，还有的认为工作简单，办票手续只不过是一种形式，还等不到办理有关工作许可手续便盲目开工，一声令下：“干”，怎一个“干”字了得，谁知聪明反被聪明误。

九、帮倒忙，好人变成罪人

工作中有的人，明知工作票不合格，所列安全措施也不完善，但碍于情面，开绿灯，盲目许可工作，对方也欣然接受，拿原则做人情，拿安全开玩笑，最终踉成大错；还有的在操作中不严格履行自己的监护职责，擅自将手中的操作票放在半边或夹在腋下，去帮操作人进行操作，以至整个操作失去监护，要知道，工作票和操作票就是自己的“护身符”，操作中一旦脱离“护身符”，后果将是严重的。因此，电气运行工作必须坚持“认票不认人”的原则，那种脱离原则的好心帮忙只能是帮倒忙，其结果所谓的好人将成为罪人。

十、碍于面子，不懂装懂

安全生产需要严谨的工作态度，来不得半点的虚伪，可以说是人命关天的大事，有的人自认为学历高，工龄长，老师傅，对设备不熟悉，甚至对有的技术问题模疑两可，不去专研搞懂，甚至碍于面子又不向别人请教，不懂装懂，由此造成的安全责任事故，实在是可笑、可悲、不值得，要知道电力生产设备精密，技术性强，更何况现代技术日新月异，不断更新。因此，相互学习，相互求教，是很正常的现象，根本不存在谁高谁低的问题，不懂就是不懂，来不得半点虚假，如果不懂装懂，盲目操作，弄出事故来，那才是丢尽面子。只有不断加强学习新知识、新技术，不会就学、不懂就问、模糊的技术问题必须搞清楚后再进行相关操作，才能使安全生产得到有力的技术保障。

以上凡此种种，都将对安全生产工作不利，电气运行操作如同执掌生杀大权，稍有疏忽，就会造成重大损失和终身遗憾，每一步操作都必须象外科医生给患者做脑手续那样精心细致，严肃认真地执行每一条安全规程，进行每一项操作，因此，在安全生产中，人是至关重要的因素，而最大的敌人又恰恰是自己，只有战胜自己，从根本上杜绝各种习惯性违章行为，才能保证安全生产工作的顺利进行。

第二篇：经济运行影响因素

6．4．3热力系统的经济运行措施

热力系统方面影响机组运行经济性的因素，大多数是可控制、可调整的，而且 在短期就可以收效。这是它与汽轮机本体通流部分对经济性的影响不同点。

(1)消除由于加热器水室隔板泄漏及给水旁路泄漏造成给水加热不足的现象。尤其是高压加热器，在投运或退出过程中，如果温度变化速率控制不好，将受到较大的热冲击，导致加热器水室隔板泄漏。发生了水室隔板泄漏，往往不易发现。按给水加热不足2～3℃计算，一天多耗标煤约2．4t。

(2)高加水位的合理控制。高加疏水水位过低，一方面会造成加热器失去疏水 水封作用，使蒸汽直接进入疏水管道，出现汽水共流和管道振动，管道及弯头、调节阀和下一级加热器内管子也将受到冲刷而损坏，据不完全统计CC50机组的高加停运约有80％是由于疏水管及弯头泄漏造成；另一方面疏水水位过低，使高加之间的串汽率增大，二段抽汽通过疏水管道进入#2高加形成对三段抽汽的排挤，使新蒸汽作功能力下降。通过计算。当水位过低使串汽率达到0,4，每小时将多耗标煤78．2kg。

(3)加热器抽空气系统运行及合理布置。加热器运行时会有不凝结气体逐渐从 蒸汽中析出，若不及时排出，会集聚在壳侧直接影响蒸汽的凝结放热，使加热器焓升不足。CC50机组#6低压加热器的温升曾经只有4～5℃，比设计值低了30。C，多耗标煤约322kg／h，原因就是抽空气系统布置不合理。一般总排气量按0．5％的抽汽量设计，排气节流孔后的压力按凝结压力的40％设计，为保证排气孔前后的压差，不宣将各排气管并联在母管上再引出，最好是将各低压加热器排气管分开接至凝汽器、高加排气接至除氧器。

(4)关于汽轮机真空的控制问题。汽轮机排汽压力因冷却水温度随季节变化，对供电煤耗的影响较大。对于cc50机组，背压变化lkPa，机组的发电标煤耗约变化

3．539／kW．h。因此，利用试验数据及凝汽器变工况曲线，求取不同冷却水温度(冬季10"（2、春秋季2022、夏季3012)下的供电煤耗率与负荷的关系曲线，这对于经济调度、煤耗考核等很有实用价值。最佳凝汽器背压试验。其内容包括机组微增出力试验和循环水泵运行优化调度试验，通过不同负荷下改变凝汽器背压，测量机组的微增功率及循环水泵功耗，寻求最佳凝汽器背压；通过测量循环水泵流量和功耗，获得循环水泵的运行优化调度方案。

第三篇：2012影响市场营销的十大因素

2012影响市场营销的十大因素

营销趋势分析可以是数据的、表格的,也可以是这样的:它是有声的、视频的、游 戏的,它是 3D 的、联网的、易于分享的。最近,时尚趋势分析预测提供商 WGSN 发布了最新 市场营销趋势报告,报告总结了影响 2012年市场营销趋势的十大重点因素。WGSN 大中华区 销售总监陈颂文认为:这份报告将帮助企业减少今年的库存积压,有助于企业高层进行风险 管理。

1、声音创作与分享

品牌与音乐之间的结合并不稀奇, 但极具原始味道的声音将会成为 2012年的一大趋势。为什 么婴儿的笑声会激发我们的购买力 ? 回顾以往, 大多数广告只借助歌曲和口号来吸引我们的耳 朵, 却忽视了日常生活中最原始的声音;像煎牛排的吱吱声、手机震动的嗡嗡声和婴儿咯咯的 笑声。如果把这些已知来源的声音融入广告, 会引起意想不到的好效果。进入 2012年, 随着 Siri、Sound Cloud 等应用软件和无线扬声器 Jambox 风靡全球,已有一些大牌开始利用新技 术进行新的尝试。比如 Mugler 与 LadyGaga 合作, 在音频分享网站 Sound Cloud 为 2012春夏 推出了一段充满原生态气息的讲述内容。在这段讲述中,一些具有时尚意象、偶尔还夹带脏 话的零碎言语,被另类流行天后用富有磁性的嗓音演绎,再经过诡异的混音,给人带来一种 神秘而强大的冲击力,让人听后过耳难忘。

2、奥运因素

纵观 2012年全球大事,伦敦奥运会必将在市场营销界占据主导地位。WGSN 预测,这将是古 老的奥运会有史以来第一次与社交空间的完全融合。大众兴趣和电视观众人数将得以攀升, 对于参与其中的各大品牌而言,无论是否成为官方赞助商,都将面对独特的机遇和挑战。随 着夏季日益临近,预计会有更多的运动品牌和设计师大展拳脚,获奖运动员及其赞助协议也 将受到高度关注。

陈颂文认为,四年一次的奥运会对运动类品牌来说是难得的推广良机,像耐克这样的非官方 赞助企业并不见得比官方赞助商阿迪达斯的收益少。对于中小企业来

说,除了请体育明星做 宣传,还可以在社交平台或网络推广方面动动脑筋,如果做得有创意,不见得花很多钱,也 可以取得很好效果。

3、在视频中寻求创新

WGSN 预测, 美国在线视频广告的支出预计在 2012年会增长 43.1%, 使在线视频广告成为互联 网发展最快的一个类别。然而单纯的视频广告已经很难吸引挑剔的消费者了,因此,越来越 多的互动活动和广告剧情片将在 2012年涌现。

例如, 美国休闲服生产商 Madewell 与多媒体公司 Interlude 合作拍摄了一个有趣的互动视频 广告。视频的主角是两个女模特,观众在不同的情景下,每次有 5秒的时间选择让哪个模特 穿什么, 接下来就会有不同的事情发生在模特身上。这种类似游戏的视频广告令人耳目一新, 当然它离不开 Interlude 强大的技术力量。倘若你的品牌没有那么雄厚的技术实力,你也可 以试着走桔子水晶酒店的小清新路线。这家另类五星级酒店 2011年拍摄的星座微电影系列被 网友热捧,大家在被个性鲜明的星座男女们逗得前仰后合的同时也记住了酒店与众不同的风 格。

4、游戏兴起

游戏化的兴起,以不同方式将游戏概念应用到非游戏领域中。

尽管游戏化与消费者的关联度越来越高,但具体到某一品牌还需确定自己是否真正适合。怪 异展示将对一些品牌继续发挥作用,但其他品牌需根据体现的产品内涵和目标市场构建相对 稳健的经营理念。

创新将会大获全胜,鼓励互动的基本概念作为共同的发展线索贯穿该行业的所有层面。随着

手势识别技术的不断完善,能对正常的肢体运动和语音作出回应的自然用户界面将会成为一 个重要的热门词汇,商家可以从微软的体感游戏设备 Kinect 上找到一些灵感。

第四篇：浅谈影响电力电容器安全运行的因素及其选用与维护

浅谈影响电力电容器安全运行的因素及其选用与维护

作者：zhangyap„ 文章来源：本站原创 点击数：0 更新时间：2010-5-28 20:16:03 【字体：小 大】

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电力电容器大量装设在各级变电站和线路上，是供电网络中的主要设备之一，电容器在电力系统中的主要作用是补偿电力系统的无功功率,提高系统的功率因数,改善电压品质,减少线路的损耗,提高电网输送电能能力。

1电力电容器选用

在选用电力电容器时，应针对环境、电压、电流、容量、型号选择等以下几个特殊的条件，选用相应的专用电力电容器，这样既能延长电容器的使用寿命，又能节省资金、提供很好经济效益。

1.1变电站无功补偿设备优先选用构架式电容器组，少用集合式电容器的集合式电容器有可能会因内部电容单元击穿而造成三相电容量不平衡，进而导致跳闸，如果出现这种情况，现场检修往往不具备条件，应对的方法一般只能返厂检修或更换新的电容器组，但这样的处理过程时间过长，对系统电压有影响。针对集合式电容器虽然维护量少但一旦出现故障，将造成整组退出运行，影响系统无功补偿的问题，因此，变电站无功补偿设备优先选用构架式电容器组。

1.2对环境的原因直接影响到电力电容器的寿命电压过高与冲击电流对电力电容器是致命损害。所以选用电力电容器时，应向生产厂家提供下列几点情况，这样生产厂家可为用户生产专用的电容器。a.电力电容器设计温度标准45℃，超过45℃对电容器影响很大。在运行环境的温度较高的情况下，普通电容器由于被封闭在柜子里，温度往往更高。这常常会导致电容器在高温状态下发热过度，引起膨胀、漏液。因此，在自然环境较高的情况下，应采用带有温度保险的专用电力电容器。b.在灰尘多、静电多的场合，电容器的选择要求较高。一般的产品在这种环境下，运行寿命短，所以选择电力电容器时应考虑使用抗灰尘、抗静电的专用电力电容器。c.在有些地区电压不稳定，过高或过低，对电力电容器有影响。因此选择电力电容器时，应将电压等级提高，如原先用0.4kV电压等级的可提升至0.45kV，这样可延长电容器的使用寿命。d.电流不稳定对电容器存在致命的伤害。如果冲击电流大，一般的电容器是无法承受的。这种情况下建议使用抗冲击的专用电力电容器就没问题了。

2影响电力电容器安全运行的因素

2.1工作温度与环境温度

电容器工作温度在我国大部分地区可选择-25/B类的电容器,南方湿热地区可选择-25/D类的电容器。在正常工作时,其内部介质的工作温度应低于制造厂家充许的温度,最高不得超过70℃,否则会引起热击穿及鼓肚现象。电容器周围环境的温度变化对电容器的安全运行不容忽视,如果环境温度太高,电容器工作时所产生的热量就散不出去,容易发生热击穿;而如果环境温度太低,电容器内的绝缘油(介质)就可能凝结,也容易发生绝缘击穿,因此,选择符合周围环境温度变化要求的电容器就显得格外重要。

2.2工作电压与工作电流

电容器对电压变化十分敏感,长时过电压会使电容器严重发热,电容器绝缘会加速老化,寿命缩短,甚至发生电击穿或热击穿;电网电压一般应低于电容器本身的额定电压,长期工频稳态过电压不得超过1.1倍额定电压,因此,并联电容器装置应在额定电压下运行,一般不宜超过额定电压的1.05倍,最高运行电压不应超过额定电压的1.1倍。当电容器工作在有铁心饱和的设备(如大型整流器和电弧炉等)“谐波源”的电网上时,运行中就会出现高次谐波,对于n次谐波而言,电容器的电抗将是基波时的1/n,因此,谐波电流会显着增加。谐波电流对电容器非常有害,极易使电容器发热引起击穿,考虑到谐波的存在,规定电容器的工作电流不得超过额定电流的1.3倍,必要时应在电容器上串联适当的电抗(串联电抗器)以抑制谐波电流。

2.3带电荷合闸将引起电容器爆炸

电容器带电荷合闸是不允许的，因为如果合闸瞬间电压极性正好和电容器上残留电荷的极性相反，那么两电压相加将在回路上产生很大的冲击电流，易引起爆炸。所以，电容器组每次重新合闸，必须在断路器断开电容器并放电5min后进行。

3电力电容器的检查与日常维护

为了使电容器故障率下降,就要加强电容器组的巡视检查、日常维护工作。据有关规定及运行实践经验,通过以下措施对电力电容器进行检查与维护：

3.1外壳各部是否渗漏;外壳是否鼓肚,膨胀量是否超过正常热胀冷缩的弹性许可度;室外电容器组未涂冷锌的还应检查外壳油漆是否脱落、生锈,当脱落或生锈较严重时可涂冷锌解决;套管是否清洁、完整、有无裂纹、放电现象;引线连接处,各处有无松动、脱落或断线、发热变色。电容器容量与熔断器容量的配置必须相符等,严禁电容器带病运行。

3.2电容器室要有良好的通风,室内温度应满足制造厂家规定的要求。保证电容器不受油、水、雨、雪的侵蚀不受日光直晒。

3.3运行中电容器出现不正常的异响时,应退出运行。另外,当电容器喷油或起火、接头严重过热、套管严重放电闪络、电容器爆炸时,都必须将电容器停止运行。

3.4电容器停电安全技术要求:a.断开开关拉开两侧刀闸;b.放电后验明无电推上接地刀闸c.为防止操作过电压,电容器与变压器或馈电线路停、送电时,禁止同时投切。

3.5接地应良好,运行中每月应对放电电阻及其回路进行一次检查,确认是否良好。停电检查工作,应严格执行《电工安全工作规程》,电容器接地前应逐相充份放电,星形接线电容器的中性点应接地,串联电容器及与整组电容器脱离的电容器应逐个放电,装在绝缘支架上的电容器外壳也应放电。

3.6正确进行电容器的投切操作。电容器的投入或退出,应根据母线电压曲线或按定值由无功自动投切装置来实现。在投入电容行前应检查电容器保护在加用位置。正常情况下电容器开关处在热备用状态,投入后应认真检查开关位置及电流电压变化情况。

总之，要使低压无功补偿装置真正实现节能降耗、延长供用电设备使用寿命、提高经济效益的目的，就必须真正做到合理选型，以确保无功补偿设备满足具体的使用要求。作为无功补偿装置的使用者和制造者，在关注设备成本的同时，还应该充分考虑装置的性能优劣，从而获得最大的综合经济效益。

第五篇：影响楼盘销售的十大因素

影响楼盘销售的十大因素

正象其它商品一样，楼盘销售同样会受到来自社会、经济、市场以致政策方面因素的影响。正确分析并把握诸方面因素对售楼的影响，对于发展商在营销策划上的准确定位、实现预期的销售目标，具有至关重要的作用。

综观楼市，影响楼盘销售综合起来不外乎以下十个因素：

1、环境因素。楼盘销售的环境因素一般包括两大类：一类是地区大工业环境，即楼盘所处城市区域的整体环境。其主要体现在城市所拥有的文明化程度上。具体包括经济发展水平、法制建设程度以及生活服务水准等。另一类则是指楼盘以外的小环境，包括小区的人文、自然背景、各类配套设施以及与之相关的周边交通状况等。

从普遍的心理定势来看，大环境的优劣决定了人们择业、定居的趋向，而优良的区域环境能为房地产提供潜在的消费群体。而楼盘的小区环境则以其质素的高低影响到人们的购房选择。因此，营造一个高质素的小区环境是发展同在楼盘策划前期就必须考虑的要素之一。

2、消费个性因素。消费个性集中体现在消费心态的不同。由于消费者的民族、经济、文化、职业、区域、年龄等的不同，会呈现出明显的消费个性差异，从而形成不同的消费观念。从整体上看，一般存在三种不同的消费观：一是超前消费观。这是欧美国家极为普遍。其主要特点是通过银行贷款等方式透支消费或预支消费。目前接受这一消费观的深圳人逐步增多。二是即时消费，俗称吃了用了，将全部收入用于消费，即无存款也无外债。三是保守消费，将大部分收入用于储蓄，只有小部分用于消费。

3、区域经济因素。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，同时还左右着房地产业的发展态势。无疑对房地产业的发展及楼盘的销售志到催化剂的作用。目前沿海经济发达地区房地产热销正是由于经济因素刺激了人们置房消费的欲望。

4、物业管理因素。小区内的物业管理所能提供的服务设施和服务功能亦是影响消费者的购房选择。好的物业管理不仅仅是能为业主提供安全、方便、齐全的物质设施，更重要的是能给业主营造独具特色的高质的生活情调和健康的文化氛围。

5、WTO因素。这是一个影响楼盘销售的新因素。随着WTO的日益临近，对消费者的消费行为的影响也越来越密切。WTO对房地产销售的影响是多元化的，比如随着关税的降低，各种建材将大幅下调，进而影响到楼价的下调；国外银行的进入将促使国内银行加快内部改革步伐，对楼盘按揭将起到明显的改善作用等。

6、发展商信誉因素。发展商在诸如楼盘质量、面积、价格、交房期限以及对付款方式和额度等方面的承诺在很大程度上影响消费者楼盘的信任度。万科等成功地产商开发的楼盘之所以深受消费者青睐，并长期保持旺销的业绩，与其至高无上的信誉是分不开的。

7、付款方式因素。付款方式直接影响到消费者的投资风险和短期经济承受能力。因此，确定一次性付款还是按揭付款对消费者的购房取向影响较大。而其中按揭方式又有期限长短、额度大小之分。很多发展商采取灵活多变的按揭付款的促销方式均取得了预想的效果。

8、促俏因素。随着房地产业竞争的日趋激烈，发展商之间的促销手段花样翻新，由原来的房产交易会、展销会、免费看楼、购房入户等发展到购房送装修、送家私电器、让利折扣等新的更刺激的促销手段。促销方式的不断更新和升级极大地诱发了消费者的购房欲望。

9、楼盘质量因素。这是消费者最为关切的问题，在一定程度上决定了楼盘销售从理论变为现实。楼盘质量主要包括以下要素：是否烂尾、是否按期交房、面积是否相符、工程质量是否过关以及楼盘的户型、风格等。其中任何一项都直接影响到消费者的购房倾向。

10、政策因素。这是政府行为对房产业积极干预的结果和体现，也是影响住房消费的一个重要因素。如政府取消福利分房、出台有关促进消费的政策以及制定保护置房业主利益的法律法规等，在一定程度上将引导、鼓励和促进消费者的居家消费。

上述十大因素中既有企业外部因素，也有企业内部自身的因素。因此，房地产开发商应在正确分析、把握外部因素基础上，努力提高自身素质，利用自身优势，精心策划，准确定位，才能在激烈的市场竞争中实现预期的销售目标。

楼盘销售重在营销控制

在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。

一般地，价格控制应以“低开高走”，并且也分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时，楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，它随着心理需求的变化呈不规则变化。

以时间为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，从而掌握什么时间该控制什么，如何去控制，以产生协同效益。

销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的“低开”并不意味着公司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的“高走”，这就需要销量控制紧密结合，按一定的比例面市，量在谁手中，谁就能控制价格，随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程。

客户购买行为的分析

一般对于不同类型的客户，促成其购房的方式也有所区别，主要有以下四种方式：

纯冲动。具好奇心、炫耀或消遣的心理。因现场售楼处、看板或因朋友购买而产生自已也需拥有的想法。提醒式。属于区域或区域外的客户，有一定的房产知识和使用经验。因某体吸引，对地段、景观、产品感兴趣。

诱导式。第一次购房，需要一定时间对产品进行考虑后决定。可能因现场看板、售楼处的吸引而进入，需现场人员详细介绍产品。

计划式。对于房价昂贵的产品而言，存在犹豫不决的客户层。可以通过增加附加值和可能的降价等办法来进行说服。

一、客户购买心理分析

1、详细研究所需购买的产品。

2、探究有关资料（价格、企业形象）。

3、依靠已有的经验进行判断并采取行动。

4、等待机会。

5、模仿他人的判断（根据广告的暗示）。

6、用投机心理作冒险尝试。

7、抽样方式选购（没有时间考虑）。

8、满足最小限度的条件即可。

无论何种购房行为，在客户的内心深处都存在或多或少的购买意向和需求——潜在意向及需求，在进入售楼处后，需通过销售人员促成其购买的行为。

二、销售基本技巧

1、在接待过程中仔细观察客户的身体语言。

2、询问技巧。

3、介绍产品的技巧。

4、掌握销售程序（介绍产品的优先顺序、循循善诱客户）。

5、议价技巧。

6、促成下决心的技巧。

7、签约技巧等。

三、沟通技巧

销售人员介绍产品，采取口语化或非口语化（观察客户的肢体语言及倾听技巧）的形式来挖掘客户的需求（面积、总价、单价）、预算、喜好（楼层、朝向、面积、景观等）。可以借助以下道具和活动来达到沟通的目的。

1、产品的优点与特性。

2、POP广告。

3、接待中心的气势和内部的布置。

4、媒体广告、派夹报、DM等。

5、售楼书。

6、样板房以及现场演示等其他设备。

7、现场促销活动（SP活动、赠品等）。

四、成交技巧

在实际销售过程中，应坚持进可议、退可守的原则。举例来说，假设销售人员已完全掌握了客户的购买动机、预算、喜好，那么如何根据经验，向客户推荐其满意的房型呢？

（一）锁定唯一可让客户满意的一套房子，然后促其下决心。

1、抢购方式。

2、直接要求下决心。

3、引导客户进入议价阶段。

4、下决心付定金。

（二）强调优点

1、地理位置好。

2、建筑物外观风格独特。

3、产品规划合理（朝向、格局方正、得房率高）。

4、建材标准高。

5、房型规划好、私密性好、景观佳、得房率高。

6、小区环境有特色。

7、周边设施齐全，生活便利（学校、图书馆、名人等）。

8、付款方式轻松。

9、开发商信誉、财务状况、工程质量、交房及时等。

以上可以采取聊天的方式，观察客户的反映，掌握客户的心理，促成其下决心。如未能顺利进入议价阶段，不妨根据客户的喜好，强调产品的优点，再次促成其下决心。

（三）直接强定

如遇到以下的客户，则可以采取直接强定的方式：

1、客户经验丰富、二次购房、用于投资的同行。

2、客户熟悉附近的房价及成本，直截了当要求以合理价位购买。

3、客户对竞争个案非常了解，若本案不具优势，可能会失去客户。

4、客户已付少量定金，订购其他个案的房产，而你想要说服他改变。

（四）询问方式

在接待客户的过程中通常采用询问的方式，了解客户的心理，并根据其喜好，重点突出产品的优点，打消其购房时可能存在的疑虑。询问的方式可以有以下几种：

1、展示过程中询问其需求的面积、房数、预算、喜好等。