《员工培训手册》设备设施篇／电梯故障维修

第一篇：《员工培训手册》设备设施篇／电梯故障维修

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员工培训手册

设备设施篇／电梯故障维修标准作业规程1.0目的

规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。

2.0适用范围

适用于物业管理公司管辖内的电梯故障维修工作。

3.0职责

3.1电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。

3.2设备部

主管负责电梯故障维修的组织监控工作。

4.0程序要点

4.1电梯发生故障后，电梯维修工应快速到达现场(值班人员和电梯工10分钟内；分包公司30分钟内)。

4.2先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。

4.3根据不同的故障，进行相应的处理。

4.4一般常见机械故障及处理措施。

4.4.1机房：

a)电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，则需更换轴承；

b)选层器故障：一般有以下几种：

——滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置；

——选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用；

——上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污、加润滑油。

c)制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有磨擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污；

d)限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承。

4.4.2井道与轿厢：

a)轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等；

b)厅门故障同上；

c)开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车，应调整开门刀位置(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙)；

d)导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象，应调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口；

e)导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、震动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置；

f)安全钳故障：运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构、加油润滑、保证各活动部位灵活。

4.4.3底坑：

a)补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度；

b)安全钳钢丝绳涨紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳，更换轴承；

c)缓冲器故障：缓冲器生锈、不活动、液压油量不足。应除去铁锈、补充液压油。

4.5电梯一般常见的电气故障及维修处理方法。

4.5.1机房：

a)保险丝故障：

——缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水，排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路；

——井道有水，回路有短路点。应断去来水源，排除断路点，换上双同保险丝、指示灯回路；

——厅外指示有水或有线破裂断路。应排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路；

——控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点、换上双同保险丝。

b)接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

4.5.2井道与轿箱：

a)上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等；

b)轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致。应清洁接触点，更换开关排除线路断点等；

c)安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。

4.5.3底坑：

a)缓冲器开关、底坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关；

b)涨紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

4.6电梯故障排除后，电梯工应将电梯故障维修情况记录在《电梯维修记录表》中，归档长期保存。

4.7本规程作为电梯工的绩效考评的依据之一。

5.0记录

《电梯维修记录》。

6.0相关支

持文件

《电梯日常维修保养标准作业规程》。

第二篇：《员工培训手册》设备设施篇／电梯困人救援

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员工培训手册

设备设施篇／电梯困人救援1.0目的规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内电梯困人后的救援工作。

3.0职责

3.1设备部主管负责电梯困人后的救援工作的组织实施。

3.2电梯管理员负责电梯困人后的救援

工作。

4.0程序要点

4.1当发生电梯困人事故时，电梯管理员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的援救；被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态，电梯管理员应设法将轿厢门完全关闭。

4.2根据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。

4.3轿厢停于距厅门0.5米左右(高于或低于)位置时的救援。

4.3.1拉下电梯电源开关。

4.3.2用专用厅门钥匙开启厅门。

4.3.3在轿顶用人力开启轿厢门。

4.3.4协助乘客离开轿厢。

4.3.5重新关好厅门。

4.4轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。

4.4.1进入机房切断电梯电源。

4.4.2拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄。

4.4.3援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放使轿厢逐步移动，直至最接近厅门(o.5米左右)为止，确认刹车制动无误，放开盘车手轮。

4.4.4当轿厢停于距厅门0.5米远左右位置时，其救援方法按“4.3”条款进行。

4.5遇有其他复杂情况，应请求电梯公司帮助救援。

4.6困人救援工作完毕后，电梯管理员应将情况完整、规范地记录在《电梯运行日记》内。

5.0记录

6.0相关支持文件

第三篇：《员工培训手册》设备设施篇／公共设施安装/维修

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员工培训手册

设备设施篇／公共设施安装/维修1.0目的

规范公共设施安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成公共设施安装/维修工作。

2.0适用范围

适用于物业管理公司所属各管理处设备部的公共设施安装/维修工作。

3.0职责

3.1设备部主管负责检查公共设施安装/维

修工作的实施情况。

3.2设备部组长负责公共设施安装/维修工作的组织实施。

3.3设备部公共设施维修员具体负责公共设施安装/维修工作。

4.0程序要点

4.1公共设施维修员进住户家进行公共设施安装/维修时，应遵守《租户家庭安装/维修标准作业规程》的“4.1”条款。

4.2公共设施维修员进行室外维修时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌(如“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等)，必要时应设置安全围栏并派专人看守。

4.3坐厕堵塞疏通。

4.3.1首先用胶吸泵吸五次以上，然后用大水(用水桶倒水)试坐厕是否流水顺畅，如顺畅则表明已疏通好；如仍流水慢则按“4.3.2”步骤进行。

4.3.2如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：

a)先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向住户说明情况并征得住户的同意后方可动手拆坐厕；

b)剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；

c)如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕；

d)反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；

e)用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；

f)用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕；如果仍堵塞，则按“4.6”条款处置。

4.4厨房排水堵塞疏通。

4.4.1用铁线勾出存水弯管内的脏物。

4.4.2用疏通机疏通排水管。

4.4.3用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好；如果流水较慢则说明仍堵塞，此时应按“4.6”条款处置。

4.5厨房/卫生间查漏。

4.5.1确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。

4.5.2关闭室内所有用水部位(包括坐厕水箱)，查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水；如果水表转动说明给水管漏水。

4.5.3用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处(一般情况下给水管漏水，住户都会要求全部装明管)。给水管安装按《住户家庭安装/维修标准作业规程》的“4.10”条款处置。

4.5.4排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流走。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。

4.5.5卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。

4.5.6更换排水排污横管按“4.6”条款进行。

4.6排水排污横管安装。

4.6.1用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。

4.6.2用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。

4.6.3铲尽排水排污管上的泥土。

4.6.4取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。

4.6.5平整夯实装排水排污横管的基础。

4.6.6排水排污管就位(此时应注意排水排污横管应按5的坡度坡向排水排污立管)。

4.6.7从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：

a)如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满；

b)如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC胶水。

4.6.8排水排污横管全部装好后，用水反复试(三次以上)排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装；如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。

4.7做砂浆面层。

4.7.1整理、夯实基础。

4.7.2首先将水泥、砂按1：1配好并干拌均匀，然后再加水拌到颜色一致。

4.7.3水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。

4.7.4如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木抹搓平压光(不宜撒干水泥)。

4.7.5如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。

4.8贴地面砖。

4.8.1在房间四周墙面弹好＋500mm水平线。

4.8.2基

第四篇：《员工培训手册》设备设施篇／住户家庭安装/维修

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员工培训手册

设备设施篇／住户家庭安装/维修目的

规范住户家庭安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成住户家庭的安装/维修工作。

1.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内住户家庭的安装/维修工作。

2.0职责

2.1设备部主管负责检查住户家庭安装/维修工作的实施情

况。

2.2设备部组长负责住户家庭安装/维修工作的组织实施。

2.3设备部水电维修员具体负责住户家庭的安装/维修工作。

3.0程序要点

3.1水电维修员进住户家进行安装/维修时的基本要求。

3.1.1水电维修员进行住户家庭安装/维修时，要严格遵守《物业管理处员工服务管理标准作业规程》。

3.1.2水电维修员进行住户家庭安装/维修时，要做到如下两点：

a)自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事；

b)不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给机电维修组长或设备部主管，请求支援解决。

3.1.3水电维修员进行住户家庭维修时应征询住户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求，则应向住户解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解。

3.1.4水电维修员进行住户家庭安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位(元器件)。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户投诉。

3.1.5水电维修员接到住户家庭安装/维修通知单后，应在15分钟内准备好安装/维工所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品(塑料袋、干净抹布等)，按与住户约定的时间提前5分钟赶到(特殊情况除外)。

3.1.6水电维修员来到住户家门前，应先按门铃(3次左右)，如无门铃时可用手轻轻敲门。见到住户时要先问好，简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行安装/维修。

3.1.7水电维修员进行安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布废报纸等)。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。

3.2家庭维修。

3.2.1日光灯维修：

a)检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；

b)检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器；

c)检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管；

d)检查日光管管脚是否接触良好，否则应整修日光管管座，整修后达不到要求的应更换；

e)检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器；

f)维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。

3.2.2开关维修：

a)计算用电负荷，如已超载则要求住户相应减少负荷，否则应申请增容；

b)拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除；

c)拉下总电源开关，用500Ｖ摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；

d)故障全部排除后，换上一个同规格的开关；

e)试验开关应开闭正常。

3.2.3电表维修：

a)计算住户是否超载用电，如是则要求住户增容；

b)对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表；电表不转、电表转得异常快或异常慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿；

c)电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法；

d)安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音；

e)会同公共事务部管理员做好新旧电表底数的记录。

3.2.4水咀、闸阀维修：

a)关掉水咀、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀；

b)拧开水咀或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀；

c)在水咀或水管螺牙段缠绕水胶布(顺时针方向)，装上水咀或闸阀；

d)开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水咀或闸阀应灵活，水咀或闸阀关水后应不漏水。

3.2.5水表维修：

a)关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表；

b)拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘，重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表；

c)装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜；

d)水表安装完毕后进行通水试验，接

头处应不渗水，水表应转动灵活；

e)会同公共事务部管理员做好新旧水表启用底数的记录。

3.2.6煤气热水器维修：

a)开机时不着火：

——检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池；

——如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常，否则应更换电子打火总成；

——检查气路部分：一

种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气瓶阀门是否拧开；第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修(擦除脏物、加润滑油)。

b)开机时有“嘭”的爆炸声：

——先关闭煤气瓶阀门；

——用电风筒吹干高压打火线；

——调整点火间隙；

——开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响，则表明电磁阀工作正常，否则应拆开电磁阀修理(加润滑油、擦除脏物)；

——打开煤气瓶阀门。开机点火正常，反复试3—5次。

c)燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物；

d)先导阀门控制的煤气热水器维修：

——开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀；

——开机时先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁阀(活动阀芯多次，清除污物)。

3.2.7煤气灶维修：

a)开机不着火：

——开机时如点火电极无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成；

——清除空气进气门脏物。

b)燃烧火焰为红色：

——清洁炉头管路及炉头脏物；

——清除空气进气门脏物。

c)漏煤气：

——如软管接头处漏气则应整改处理接头处；

——如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。

3.2.8坐厕水箱维修：

a)水箱浮球阀漏水：

——用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉；

——用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。

b)水箱出水胶塞漏水：

——调整胶塞位置；

——如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。

3.2.9电热水器维修：

a)开关跳制：

——电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒；

——如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。

b)电热水器不热水。如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。

3.2.10抽油烟机维修：

a)检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规格的电容；

b)检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格的电动机；

c)检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油；

d)检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。

3.2.11空调器的维修：

a)询问住户关于空调器的故障情况；

b)检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改；

c)观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改；

d)观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头处拧紧；

e)用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂；

f)观察毛细管出口和蒸发器人口部分如有结霜，而其他部位有少量凝露或干燥无露，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找出泄漏部位并排除；

g)用手摸干燥过滤器，正常时应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器；

h)用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于0.4MPa，则说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为(30℃时)：低压为0.49～0.54MPa，高压为1.17～1.37MPa；

i)用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有较大的偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障；

j)全部工作完成后，启动空调器试运转，如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。

3.3空调器的安装。

3.3.1窗式空调器安装：

a)在窗口或墙壁上开一个孔(如果有预留孔则不用重开)，其孔的大小由空调器的外形尺寸决定；

b)根据空调器的外形尺寸，用40x40mm的铝角钢制作一个支撑架；

c)根据支承架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔，用膨胀螺栓固定支撑架；

d)将窗式空调器安装在支撑架上，务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高5～10mm；

e)窗式空调器的室外部分的上面应装一块倾斜的遮阳板伸出窗式空调器约20mm；

f)用软泡或硬泡绝热材料塞住空调器四周空隙并在四周打上玻璃胶；

g)试运转窗式空调器，确认一切正常。

3.3.2分体式空调器的安装：

a)根据室外机的外形尺寸，用40×40mm的铝角钢制作一个支撑架(应考虑室外机距墙为250mm为宜)；

b)打墙洞，墙洞的大小以能穿过连接管的护管为原则，墙洞应向室外侧向下倾斜；

c)室内机组的安装：

——用水平仪测量挂板是否平直，如平直则根据挂板上固定螺栓孔的位置在内墙上作出相应的记号；

——根据记号在内墙上用冲击钻钻孔，在孔内装入胶粒；

——重新用水平仪测定挂板是否平直，平直后用螺栓固定挂板；

——挂上室内机组，务必使室内机组平直、牢固。

d)室外机组的安装：

——根据支撑螺栓孔的位置，在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔；

——用膨胀螺栓固定支撑架；

——把室外机组安装在支撑架上。

e)室内外机组的管路连接：

——喇叭口连接时，一定要将两管同心对正，然后用手将螺母套人，最后用扳手紧固。紧固时应一把扳手固定，一把扳手旋转。紧固时应注意用力力度(16nun铜管，如果用20cm扳手，凭腕力就基本上足够了；￠10mm铜管，如果用20cm扳手，凭臂力就基本上足够了)；

——管路转弯处不允许有死弯，管路弯曲半径至少是管外径的3倍以上，并且不得有凹、扁等变形，应尽量减少管路弯曲次数；

——管路连接好后，必须在其外部加以保温并用塑胶带包严。

f)排除空气：

——用扳手卸下液体和气体阀的堵帽，同时松开气体连接管螺母；

——将液体阀的阀杆反时针转1/4圈，用手握住气体连接管螺母，如果手感到凉爽时则应迅速拧紧气体连接管螺母；

——全部打开液体阀和气体阀，然后再将液体阀和气体阀关3圈，装回液体阀的堵帽。

g)系统检漏：用肥皂水检查各螺母连接处是否有气泡冒出，如有气泡冒出则应再拧紧螺母，直至不冒气泡为止；

h)将管路(包括排水管)整理好，并把墙孔用橡皮泥堵住；

i)试运转：开机试验，过3～5分钟后应有凉风吹去，应无异常声响，各种显示、指示正常，否则应查明原因并排除故障。牵涉到产品质量问题则应及时请示主管退货。

3.4给水管的安装。

3.4.1根据现场情况确定出最佳管路走向(综合考虑如下因素：住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力)。

3.4.2安装水管前的准备工作：

a)根据《住户家庭安装/维修通知单》领取所需的主要材料(如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等)；

b)辅助材料(如水胶带、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等)；

c)借用所需的公用工具(如三轮车、开牙机等)。

3.4.3给水管安装要领：

a)整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处；

b)给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁；

c)给水管每米垂直偏差应＜2mm，横向偏差应＜1mm(吊线尺量)；

d)冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管必须在冷水管上面；当冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧；

e)给水管每两米及拐弯处应加管码固定；

f)刷白色的油漆或白色涂料(如住户需要的话)；

g)试水时应整个管路没有一处渗漏水。

3.5安装/维修工作完成后，水电维修员应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱等)要搬到附近的垃圾桶(箱)边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)。恢复各物品的原来状态(位置)。

3.6全部工作完成后，水电维修员要实验安装/维修后的效果给住户看，实验次数不少于三次；同时要给住户讲解应注意的事项，如果住户有不满意的地方(合理的要求)，则应及时进行整改直至住户满意为止。

3.7确认一切正常后，水电维修员应礼貌地请住户在《住户家庭安装/维修通知单》上签名确认。如果住户对此次安装/维修收费有异议，水电维修员应根据《设备部制作维修项目收费规定》向住户作出详尽的解释，消除住户不必要的疑虑。

3.8水电维修员离开住户家时，应礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解。

3.9水电维修员回到设备部后要及时在《住户家庭安装/维修通知单上》做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上水电维修人员姓名以备日后查询。

3.10设备部做好《住户家庭安装/维修通知单》登记工作。

3.11公共场所及收楼遗留的水电安装/维修项目可按上述程序要点实施，完工后由水电维修员做好《维修整改工作单》与《公共设备设施维修(制作)通知单》的记录，由仓管员做好《维修整改工作单登记表》与《公共设备设施维修(制作)通知单登记表》。

4.0记录

4.1《住户家庭安装/维修通知单登记表》。

4.2《公共设备设施维修(制作)通知单登记表》。

4.3《维修整改工作单登记表》。

5.0相关支持文件

《物业管理处员工服务管理标准作业规程》。

第五篇：《员工培训手册》设备设施篇／电梯日常维修保养

××××物业管理有限公司

员工培训手册

设备设施篇／电梯日常维修保养标准作业规程1.0目的

规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内的电梯维修保养。

3.0职责

3.1主管经理负责审核《电梯维修保养计划》并检查维修保养工作的实施情况。

3.2设

备部主管负责组织制定《电梯维修保养计划》并具体组织、实施、监督维修保养工作。

3.3电梯管理员负责电梯的日常维修保养。

3.4公共事务部负责向有关用户通知电梯停用的情况。

4.0程序要点

4.1《电梯维修保养计划表》的制定。

4.1.1每年的12月15日之前，由设备部主管组织电梯管理员一起研究、制定《电梯维修保养计划》并上报公司审批。

4.1.2制定《电梯维修保养计划》的原则是：

a)电梯使用的频度；

b)电梯的运行状况(故障隐患)；

c)合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.3《电梯维修保养计划》应包括如下内容：

a)维修保养项目及内容；

b)备品、备件计划；

c)具体实施维修保养的时间；

d)预计费用。

4.2电梯管理员进行电梯维修保养时，应按《电梯维修保养计划》进行。

4.3电梯维修保养安全操作。

4.3.1维修保养前的安全准备工作：

a)在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；

b)关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道；

c)有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。

4.3.2检修过程中的安全注意事项：

a)给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯；

b)人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒；

c)人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯；

d)禁止在井道内和轿顶上吸烟；

e)检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行；

f)使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36Ｖ以下的安全灯。最好使用手电筒；

g)严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作；

h)底坑深度超过1.5M的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器涨紧装置的断绳开关断开；

i)应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴上安全帽；

j)检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到：

——关闭所有厅门，暂时关不上的必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守；

——切断电梯总电源开关；

——排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。

k)检修保养工作结束后应做到：

——将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上；

——清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌；

——送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改；

——通知有关人员电梯恢复正常运行。

4.4电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作(清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查)，电梯的大中型修理由外委完成。

4.5每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑(着重对各安全装置效能检查，对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对小区内所有电梯分项目进行保养。

4.5.1检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。

4.5.2检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。

4.5.3检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60度。

4.5.4门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。

4.5.5限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、涨紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整；钢丝绳应完好无油污；限速器夹绳钳

口处应无油污或异物，发脚螺栓应紧固。

4.5.6检查涨紧装置动作是否正常，否则应作机械调整；检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回。

4.5.7检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为2～4mm。安全钳钳口应清洁无油污。

4.5.8清洁控

制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积碳现象，如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器；检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧；检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。

4.5.9检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带；检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理。

4.5.10清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。

4.5.11检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油；检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换。

4.5.12检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5～8mm，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为3rnm，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠。

4.5.13检查轿厢和对重导靴油盒中油量(正常应为2/3油盒)，缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换。

4.5.14检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。

4.5.15清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑、清洁接油盒。

4.5.16检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。

4.5.17检查曳引钢丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污。

4.5.18检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。

4.5.19做好中间接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。

4.6每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，此项工作于每年12月上旬以前完成。

4.6.1每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。

4.6.2检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。

4.6.3清洁限速轮、涨紧轮并加润滑油。

4.6.4涨紧轮底平面距底坑地面距离应为500±50mm，超过规定的应予以截绳。

4.6.5检查安全钳楔块和导轨的间隙(正常值2～4mm)，试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械调整。

4.6.6清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的元器件应予以更换。

4.6.7清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。

4.6.8调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5～8mm。

4.6.9紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。

4.6.10加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确，传动部分应灵活。

4.6.11对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以远50～70mm。

4.6.12对终端极限开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅站地坎以远150～200mm。

4.6.13检查动力部分绝缘电阻应在0.5MΩ以上，其余电气线路应在0.25MΩ以上，电气设备的金属外壳对地应在4MΩ以上，如果达不到要求则应进行干燥处理。

4.6.14检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更换。

4.7每次电梯维修保养时间不允许超过8小时，若要超过8小时，则应由设备部主管填写《申请延时维修保养表》，经主管经理批准后方可延时。

4.8对于计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中，对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，按《电梯故障维修标准作业规程》进行紧急维修。

4.9电梯管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《＿＿维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内整理成册后交设备部存档，保存期为长期。

4.10电梯停用管理。

电梯因维修保养等原因需要停梯时，应由设备部主管填写《停＿＿申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然电梯停用，应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释。

5.0记录

相关支持文件